הועדה המקומית אינה מוסמכת להוסיף שטחים עיקריים

הועדה המקומית אינה מוסמכת להוסיף שטחים עיקריים

חרף העובדה כי החלטתנו בערר 423/08 לא נתקפה כדין, נוכח השגות העורר, בחנו שנית הפרשנות לתכנית התקפה גם לאור יתר הראיות והסיור שנערך בשטח הרלוונטי ולא ראינו לנכון לשנות מפרשנותנו, כפי שיפורט להלן:

עניינו במגרש מס' 329.

סעיף 17.2 לתקנון התכנית התקפה מגדיר אזור מגורים ב', וקובע כי זה ישמש לבניית בנייני קוטג'ים דו קומתיים טוריים, בנייני דירות דו קומתיים ובנייני דירות מדורגים דו קומתיים.

בסעיף קטן ב' נכתב כי:

"גובה בנייני הדירות המדורגים במגרשים 301-331 לא יעלה על 2 קומות בכל חתך אנכי." (ההדגשה אינה במקור)

סעיף 20.1 קובע כי:

"בבנייני הדירות הדו קומתיים במגרשים 327-331 ובבניינים המדורגים במגרשים 301-326 מומלץ לבנות גג רעפים אך ניתן לבנות גג שטוח." (ההדגשה אינה במקור)

עיון בתשריט התכנית התקפה מעלה כי מדובר ב – 12 יח"ד בכל שלושת המבננים במגרש 329, אשר בכל אחד מהם ניתן לבנות 4 דירות ב – 2 קומות.

טבלת זכויות הבניה שבתכנית קובעת באזור מגורים ב' 150 מ"ר ב – 2 קומות או 95 מ"ר בקומה אחת, ובמגרשים 401-416 הוראות שונות.

פירוט הזכויות האמורות מתייחס ליחידת דיור כמפורט בכותרת עמודה זו בטבלה.

צירוף הקבוע בתשריט ובתקנון מעלה כי בכל אחד מהמבננים במגרש 329 ניתן לבנות 4 יח"ד כל אחת בהיקף של 95 מ"ר עיקרי.

פרשנות אחרת לפיה ניתן לבנות 150 מ"ר ביח"ד מאפשרת עפ"י התכנית 2 יח"ד בלבד בכל אחד מהמבננים הנ"ל, דבר העומד בניגוד לתשריט ובניגוד לפרשנות הועדה המקומית.

הלכה פסוקה היא כי :
"למעלה מן הצורך נוסיף ונאמר זאת: שני חלקיה של תכנית מיתאר – החלק המילולי, ה"תקנון", ובצדו התשריט – שני חלקים אלה אמורים להשלים זה-את-זה, ומשעה שבאה תכנית לאוויר העולם, על דרך-הכלל אין לאחד חיים בלא רעהו. החלק המילולי סומך עצמו אל התשריט – שכן בלא תשריט יאבד מערכו, כולו או מקצתו, ואילו התשריט מצדו נסמך אל החלק המילולי – שכן בהיעדר עקרונות והגדרות לצבעים שבתשריט יידמה התשריט לציור צבעוני (או לציור בשחור-לבן) חסר-משמעות. כדי ללמוד אפוא על הסטטוס שתכנית מיתאר מקנה לשטח קרקע זה או אחר בה, שומה עלינו לראות את התכנית כמכלול: לעיין בתקנון המגדיר הגדרות והמתווה עקרונות, ובה-בעת לעיין בתשריט הפורש באורח חזותי את פועלה של התכנית. המושג "תכנית" שתי אונות לו: האונה המילולית ואונת התשריט, ושתי האונות היו כתאומות-סיאם "
ר' ע"א 3213/97 נקר ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואחרים

לפיכך, הן בהסתמך על הוראות התכנית, הן בהסתמך על ההרמוניה המתחייבת בין מסמכיה של תכנית אחרת פרשנות הועדה המקומית היא זו המקיימת שתי חובות אלה ואילו פרשנות העוררים עומדת בסתירה להן.

במאמר מוסגר יוער גם כי עפ"י הפסיקה קיימת לפרשנות הועדה המקומית מעמד בכורה. לעניין זה ראוי להפנות לעת"מ 1317/06 בראל ואחרים נגד הועדה המקומית לתכנון בניה ת"א ואחרים שם נפסק לא מכבר כדלקמן:

"בעניין פרשנות הוראות התב"ע עלי לתת את משפט הבכורה לרשות התיכנונית הפרשנות שלה עדיפה על הפרשנות של העוררים. עמד על כך פרופ' זמיר: במתן הפירוש בימ"ש מייחס משקל לפרוש שנתנה הרשות המנהלית הוא לוקח חשבון שהחוק הפקיד את הפרשנות בידי הרשות כחלק מהרשות המבצעת והטיל עליה את האחריות להפעלת הסמכות. הוא מודע לכך שהרשות היא בעלת כישורים להפעלת הסמכות לעיתים אפילו בעלת מומחיות מיוחדת, והיא מתבססת על נסיון מעשי הוא מעריך את העובדה כי הרשות פועלת מתוך הכרות קרובה לשטח... כל אלה יש בהם כדי להקנות משקל רב לדעתה ....".

בדומה, קבעה וועדה זו בעבר כי על מנת לשנות פרשנות נוהגת עליה נסמך הציבור יש צורך בהליך סטטוטורי מפאת הפגיעה בוודאות התכנונית:

"במצב דברים כזה, עשוי להתעורר ספק (ואיננו מכריעים בו במסגרת זו) בנוגע לפרשנות החדשה, אם תואמת את כוונת המתכנן, אם לאו. מכל מקום, מדובר בשתי פרשנויות לגיטימיות.
מצב הדברים בו משתנה פרשנות התב"ע שנוהגת במשך כעשור מיום אישור התכנית ללא הבהרת הדין עצמו אינו רצוי ופוגע בוודאות התכנונית. ר' לעניין זה החלטנו בעניין ערר 12/07 שובלים נ' הועדה המקומית רעננה.

לא זו אף זו, העובדה כי העוררים הקדימו בניה לתכנון ולרישוי אינה צריכה לעמוד לזכותם, היפוכם של דברים. ולעניין זה ר' פסיקתו של בית המשפט העליון בעע"ם 3319/05 אלגריה פונטה נ. ועדה מקומית ב"ש ואח' מלפני כב' השופט רובינשטיין:

" (8)(א) ואולם מוצא אני לנכון להעיר כדלקמן: על ועדת הערר, וגופי התכנון בכלל,לבדוק היטב היטב בהחליטם האם לא ייגרם עוול לשכן,במקרה זה לשכנה,וכמובן איני קובע עמדה מראש. אין חלקי עם הסבורים כי אין רלבנטיות בהקשר התכנון והבניה לחרות, שלא לומר הפקרות, שנוהגים הבונים בלא היתר בניה או בחריגה הימנו, מתוך הנחה כי כדאי להם אף לעמוד למשפט ולהיקנס, ומתוך תקווה, המתגשמת במקרים רבים, כי לא תיהרס הבניה הבלתי חוקית. הרלבנטיות הערכית מוצאת ביטויה בהעלאת רמת הקפדנות והדקדקנות הנדרשת מגוף התכנון, לבדיקה ולשיקול בשבע עיניים, כאשר המדובר במי שכבר התיר לעצמו לזלזל בחוק, ועננה בהקשר זה פרושה על טיעוניו ועל עמדתו. הדבר מתיישב לדעתי גם עם הפסיקה משכבר (ראו בג"צ 60/65 פרסי נ' הועדה המחוזית ירושלים פ"ד י' 1785; כן ראו וינוגרד שם, 929-928)." (הדגשות אינן במקור ו.ע.מ)


בשולי הדברים ראינו לציין כי לא מצאנו כל פסול בהשתתפותו של אדריכל חכים שהיה מתכנן התכנית בצוות ועדת הערר. אולם נוכח טענות העורר ובקשתו של אדריכל חכים שלא ליטול חלק מהחלטה זו, בקשתו כובדה והחלטה זו התקבלה שלא בהשתתפותו.

לאור כל האמור הערר נדחה.









לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ועדה מחוזית

  2. מה זה ועדה מקומית ?

  3. אי זימון לדיון חוזר בועדה המקומית

  4. אי זימון מתנגדים לדיון בועדה המקומית

  5. הועדה המקומית הפרה את החלטת ועדת הערר

  6. ערר על החלטת הועדה המקומית לסרב להפקיד תכנית

  7. הועדה המקומית אינה מוסמכת להוסיף שטחים עיקריים

  8. נטען כי הועדה המקומית טעתה ואף "זיגזגה" בעמדתה

  9. תחנת מעבר לפסולת יבשה שאושרה ע"י הועדה המקומית

  10. הועדה המקומית לא פעלה בהתאם להנחיות בהחלטת ועדה זו

  11. הועדה המקומית קיבלה חלק מהתנגדות ודחתה בקשה לתוספת קומה

  12. החלטת הועדה המקומית שלא לאשר הקמת דיר צאן, מתבן ומחסן חקלאי

  13. הועדה המקומית לתכנון ובנייה בת ים החליטה לאשר תוכנית נקודתית

  14. ערר על החלטת הוועדה המקומית מלאשר בקשה לתוספת מחסן בבניין מגורים

  15. הועדה טענה כי אתר הפסולת אינו מתאים לסביבה ביחס למפעלים סמוכים קיימים

  16. הועדה המקומית קבעה צורך בחתימת המתנגד לתכנן רמפה משותפת למעבר כלי רכב

  17. ערר על החלטת הועדה המקומית אשר החליטה לאשר באופן חלקי הקמת בית מגורים פרטי

  18. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון להתנות בקשה לאישור שינויים ותוספות

  19. על הועדה המקומית בערר להגיש כתב תשובה ולו על מנת לגלות דעת יתר הצדדים בדבר מסגרת הטענות הצפויה לדיון

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון