נטען כי השומה אינה הגיונית ונוגדת שומות קודמות של שמאים מכריעים








נטען כי השומה אינה הגיונית ונוגדת שומות קודמות של שמאים מכריעים

נטען כי השומה אינה הגיונית ונוגדת שומות קודמות של שמאים מכריעים



קביעת שווי המקרקעין במצב קודם, נובעת מהנחה שגויה לפיה למבנה עצמו יש ערך עודף על המקרקעין בלבד, שכן מדובר במבנה ישן מאוד אשר אין לו עוד ערך כלכלי.
קיימת טעות בקביעה כי השימוש הטוב והיעיל במצב קודם הוא בשמירת הבניין הקיים ובאותה עת בקביעה כי יש להרוס את הבניין במצב חדש – תוך שניתן ערך נמוך לקרקע במצב חדש. כאשר על פי קביעת השמאי המכריע, אין כדאיות להרוס את המבנה גם במצב חדש.
עקב קביעת השמאי המכריע חשופה הוועדה המקומית לתביעות מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין פגיעה לכאורה של ק/130/ב' בערך הקרקעות עליהן היא חלה.
תכנית ק/130/ב הנה בעלת תרומה כלכלית לקרקעות עליהן היא חלה והראיה היא שקיימים מספר רב של פרויקטים שניצלו הזכויות מכוחה.
המבנים על החלקה ישנים מאוד והיה על השמאי לקבוע כי השימוש הטוב והיעיל הוא קרקע פנויה.
עדות לכך שמדובר בתכנית כלכלית היא כי בימים אלה הוגשה בקשה לבניה מכוח ק/130ב' על החלקה (שנמכרה ליזם).
השמאי המכריע לא נתן משקל לעובדה שבמצב קודם נקבע השימוש הטוב והיעיל ליח"ד קיימת. יש לקחת מקדם שוליות של כ-30%-40% לבניה רוויה לעומת בית יחיד וזאת לא נלקח בחשבון.

עיקר טענות המשיב (הנישום)


שמאי הוועדה המקומית מעולם לא ביקר בתוך הנכס, ולפיכך אינו יכול לחות דעתו על מצבו של הנכס.
השמאי המכריע אשר ביקר בנכס קבע בצדק, כי השימוש הטוב והיעיל במצב קודם הוא הנכס כולל הבינוי הקיים.
השמאי המכריע לא קבע כי במצב החדש יש כדאיות להריסת המבנה, כי אם קבע שכדי לנצל את הזכויות מכוח ק/130/ב' יש להרוס את המבנה וזאת בהתאם להוראות התכנית עצמה.
ישנן שומות מכריעות נוספות אשר קבעו כי ק/130/ב' אינה משביחה נכס, בשל מבנה קיים.
אין מקום להפעלת מקדם שוליות ובוודאי לא של 30%-40% על מגרש בשטח של 347 מ"ר.
לעניין הפרויקט המתקדם על הקרקע היום – הרי שמדובר בפרויקט מכוח תמ"א 38 – אשר הגבירה זכויות מעבר לק/130/ב'.

דיון והכרעה


לעניין התערבות בשומה מכרעת, קבע לאחרונה בית המשפט העליון בבר"מ 36444/13 משרד התחבורה ואח' נ' גלר דוד ואאורה ואח', כדלקמן:

"אמת המידה להתערבות בקביעותיו ובמסקנותיו של שמאי מכריע שמונה לפי סעיף 198 לחוק התכנון והבנייה במסגרת ערר היא פועל יוצא של טעמים אלה. ועדת הערר תיטה לאמץ את חוות דעתו של השמאי וככלל התערבותה תוגבל למקרים שבהם נפלה בה טעות מהותית או דופי חמור (ראו, למשל, בר"ם 4372/07 ועדה מקומית לתכנון ובניה קרית אתא נ' עזבון המנוח ירימי אברהם, פסקה 3 (31.7.2007) (להלן: עניין קרית אתא); בר"ם 3052/06 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' פלבר, פסקה 5 (30.10.2006); לצד זאת, ראו בר"ם 9547/10 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה מודיעין מכבים רעות נ' גונן, פסקה 12 (24.11.2008) המתייחס לאמת המידה להתערבות בשומה מכרעת במקרה שבו לא הוגש ערר). כך, למשל, ועדת הערר תיטה לאמץ את שיקול דעתו של השמאי אם מסקנותיו הושתתו על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם, וזאת אף אם קיימות גישות מקצועיות שונות בשאלה שבמחלוקת (ראו, למשל, עניין קרית אתא, פסקה 3; בר"ם 9556/06 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה נ' מיטרני, פסקאות 3-2 (4.1.2007)). לעומת זאת, תיטה ועדת הערר להתערב בקביעות או בממצאים שקבע השמאי אם נמצא שהם נסמכים על מסד עובדתי בלתי הולם, או כשהוכח שההנחות העומדות בבסיס חוות הדעת לא הגיוניות, או שהשמאי לא סיפק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, או כשחוות הדעת נסמכה על תשתית משפטית חסרה או שגויה (ראו, למשל, בר"ם 8282/07 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אשקלון נ' גינוסר, פסקה 5 (20.8.2008) (להלן: עניין גינוסר)). כמו כן, וכמובן מאליו, תקום עילה להתערב בחוות דעתו של שמאי מכריע אם נפל בה פגם היורד לשורש המעשה המינהלי כגון ניגוד עניינים, משוא פנים, חוסר תום לב וכיוצא באלה (השוו: בר"ם 9093/07 הועדה המקומית לתכנון ובניה באר טוביה נ' קי.בי.ע – קבוצת בוני ערים בע"מ, פסקה 3 (14.5.2008))". (עמ' 7-6 להחלטה, פורסמה בנבו).



כלומר, בהתאם להלכה שקבע בית המשפט העליון, רשאית וועדת הערר להתערב בהחלטותיו של שמאי מכריע, אך זאת במקרים בהם נפלה בהחלטה טעות משפטית, טעות שמאית ברורה, או דופי חמור הנובע מטעמים מנהליים. ואכן, מקום בו נוקט שמאי מכריע בשיטה שמאית מקובלת, וכאשר לא נפלה טעות מהותית ביישומה, וועדת הערר תיטה שלא להתערב.
בענייננו לא השתכנענו כי אכן נפלה בהכרעת השמאי טעות, ובכל מקרה לא טעות המצדיקה התערבותנו. ונפרט.
הוועדה המקומית טוענת כי נפל כשל לוגי בהכרעת השמאי המכריע, מן הטעם שהתוצאה בלתי הגיונית – לשיטתה, תכנית שהוסיפה זכויות, היא בהכרח תכנית משביחה. לעניין זה נעיר כי ככלל, לא בלתי סביר בעינינו שתכנית שהוסיפה זכויות, במכלול הדברים והנסיבות של מקרה, לא תימצא כתכנית משביחה. בענייננו, הוועדה המקומית לא הצליחה להצביע על הכשל והטעות, שהובילו לתוצאה, אשר לטענתה הנה בלתי הגיונית ולא הצליחו להראות כי אכן בתוצאה לא סבירה עסקינן.
לעניין השימוש המיטבי במצב קודם, כפי שהודה בהגינותו השמאי מטעם הוועדה המקומית, הוא עצמו או מי מטעמו לא ביקר בתוך הנכס, לא במועד עריכת שומת הוועדה המקומית וגם לא במועד ביקור השמאי המכריע, אשר הזמין את הצדדים להצטרף לביקור. במצב דברים זה, לא יכולה להישמע טענה מצד הוועדה המקומית כי השמאי המכריע, שגה כאשר קבע שלנכס ערך כלכלי מיוחד וכי מדובר בנכס שיש לו תרומה נכבדת לשווי המקרקעין.
לעניין הטענה כי היה על השמאי המכריע לייחס מקדם שוליות במצב קודם, בשל העובדה שהשימוש המיטבי נקבע לבית אחד (בניגוד לבניה רוויה), הרי שהוועדה המקומית לא הבהירה בפנינו מהו אותו מקדם שוליות הרלוונטי לנכס שבנדון, ולא הציגה מה אמורה להיות השפעתו על ערך הנכס במצב קודם, למעט טענה בעלמא (וגם זאת בתשובה לשאלת הוועדה) כי מדובר במקדם של 30%- 40%. משכך, גם בעניין זה לא הוכח שנפלה טעות המצדיקה התערבותנו.
לעניין הטענה כי השמאי המכריע קבע כי במצב חדש השימוש הטוב והיעיל הנו להריסת המבנה, ולכן היה עליו לקבוע כי גם במצב חדש זהו השימוש הטוב והיעיל, אנו סבורים כי נפלה שגגה אצל הוועדה המקומית. השמאי המכריע נתבקש לבחון האם ק/130/ב השביחה את הנכס. אלא שבהתאם להוראות התכנית, תנאי לקבלת הזכויות מכוחה – הוא הריסת הבניין. כלומר, אם מותירים את הבניין הקיים – לא ניתן לקבל את הזכויות מכוח תכנית ק/130/ב. משכך, על מנת לבדוק מהי השפעת תכנית ק/130/ב' על המקרקעין, היה השמאי המכריע מחויב להתייחס במצב חדש, למצב של הריסת המבנה הקיים.
אין ספק שלאור ממצאיו השמאי המכריע, כי במצב של הריסת המבנה הקיים והקמת חדש מתחתיו, בחסות הזכויות שמעניקה ק/130/ב, השווי הנמוך יותר מבמצב החדש – הותרת הבניין הקיים על כנו ואי מימוש הזכויות מכוח ק/130/ב, הנה השימוש המיטבי גם במצב חדש.
עובדה זו אך תומכת במסקנתו של השמאי המכריע כי במקרה ספציפי זה ובהתחשב בעובדותיו ונסיבותיו – לא קיימת השבחה למקרקעין כתוצאה מאישורה של ק/130/ב'.
יובהר כי חששה של הוועדה המקומית, כי הכרעת השמאי חושפת אותה לתביעות מכוח סעיף 197 לחוק אינו ברור. התכנית אושרה לפני למעלה משלוש שנים ותביעות בגינה התיישנו זה מכבר. הגם, שאין ספק שמדובר במקרה ספציפי שנבחן לפי נסיבותיו.
לאור כל האמור, הערר נדחה.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סמכות שמאי מכריע

  2. ערעור על שמאי מכריע

  3. תביעה נגד שמאי מכריע

  4. ערר על שומת שמאי מכריע

  5. ערעור על שומת שמאי מכריע

  6. ערעור על הכרעת שמאי מכריע

  7. ערעור על קביעת שמאות מכרעת

  8. מי יכול להיות שמאי מכריע ?

  9. בקשה לביטול מינוי שמאי מכריע

  10. סמכות שמאי מכריע לפסוק הוצאות

  11. שמאי מכריע פסלות שומה - גילוי נאות

  12. ערעור על שומת שמאי מכריע היטל השבחה

  13. ערעור ועדה מקומית על הכרעת שמאי מכריע

  14. ערעור על הכרעת שמאי מכריע לעניין היטל השבחה

  15. בקשה להעברת החלטת הערר שניתנה בערר על החלטת שמאי מכריע

  16. בקשה לביטול מינוי שמאי מכריע ומינוי שמאי מכריע חלופי בערר

  17. לא קיים הליך של מינוי שמאי מייעץ כאשר מונה כבר שמאי מכריע

  18. אין להתערב בשומה המכרעת כל עוד לא נפל בה פגם של פסלות מינהלית

  19. נטען כי השומה אינה הגיונית ונוגדת שומות קודמות של שמאים מכריעים

  20. ערר להשלמות לשמאי המכריע בעניין פגיעה שקבע בגין ראש נזק של הצללה

  21. שומה מכרעת בה נקבע היטל השבחה הגבוה מהיטל ההשבחה שבשומת הוועדה המקומית

  22. טוענים כי הציגו בפני השמאי המכריע עסקאות המוכיחות כי מחירי המקרקעין ירדו

  23. השמאית המכריעה קבעה כי תידרש דחייה של 3 שנים במצב הקודם לצורך אישור בינוי

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון