סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין החברות שבשליטתם. כיוון שהסכסוך הוא סכסוך כספי/עסקי בעיקרו, לא היה מתאים ממנו להליך גישור, וחבל שהליך הגישור שהתקיים לא צלח.

הרקע:
2. ביום 8/7/2004 חתמה תל-אור ניהול נכסים בע"מ (להלן: חב' תל-אור) כמשכירה, עם חב' משחקי כדורת חיפה בע"מ (להלן: חב' כדורת או השוכרת) כשוכרת, על הסכם שכירות לא מוגנת. על-פי ההסכם השכירה תל-אור לשוכרת את הקומה הראשונה (הבנויה מעל לקומת הקרקע) בשטח של 1927 מ"ר במבנה המצוי ברחוב החרושת 3 בנשר והידוע כמגרש 37 בגוש 11227 (להלן: המושכר). מטרת השכירות הייתה הפעלת משחקי כדורת (באולינג) בתקופת השכירות המוסכמת של 10 שנים, לרבות אופציה להאריך את השכירות בשתי תקופות נוספות (5 שנים כל אחת), בכפוף לכך שלא תהיינה הפרות.

בפועל הוחזק המושכר בידי "חב' באולינג נשר ניהול בע"מ" (להלן: חב' באולינג), וזאת לטענת חב' תל-אור, ללא קבלת רשותה וללא הסכמתה.
יצויין כי מר אליעזר שיינמן היה מנהלן של חב' כדורת ושל חב' באולינג, והוא גם ערב אישית להתחייבות של חב' כדורת השוכרת לחב' תל אור המשכירה.

3. ביום 22/11/05 הגישה חב' תל אור בתיק ת"א 19135/05 תביעה לסילוק ידן של חב' כדורת וחב' באולינג (להלן יכונו יחד: השוכרות) מן המושכר, כאשר לטענתה פקעה זכותן להחזיק בנכס. כן הוגשה תביעה כספית לדמי שכירות לרבות פיצוי בגין גרימת נזקים. בין היתר, הודע על נקיטת הליך פלילי נגד חב' באולינג ונגד חב' כדורת. בסופו של דבר הורשעה רק האחרונה.
בקשת חב' תל אור לפיצול סעדים התקבלה בהחלטה מיום 5/1/09.
עיקר תביעת חב' תל אור הייתה לדמי שכירות שלא שולמו, וכן לפיצוי תוך הפעלת סעיף הפיצוי המוסכם (להלן: תביעת המשכירה).

ביום 11/4/06 הגישה חב' כדורת בתיק ת"א 7854/06 תביעה לפיצוי בגין נזקים נטענים נגד חב' תל-אור. לטענתה גרמה חב' תל-אור כבעלים של הנכס, נזקים משמעותיים, בכך שלא מלאה התחייבויותיה על-פי הסכם השכירות, לא ביצעה תיקונים שנדרש לבצעם, הביאה לאובדן הכנסות בשל העדר רישיון עסק עקב אי שיתוף פעולה מצד חב' תל-אור ועוד כהנה (להלן: תביעת השוכרת).

כאמור, הדיון בשתי התביעות אוחד.

פסק הדין של הערכאה הדיונית:
4. בעניין אי תשלום דמי השכירות או תשלומם בחסר, קבע בית משפט קמא כי מדובר בשכירות של 10 שנים וחודשיים (15/7/04 עד 15/9/14), וכי ניתנה אופציה להארכת השכירות בשתי תקופות של 5 שנים כל אחת.
עוד קבע בית משפט קמא כי חב' תל אור הוכיחה שהמחזיקה במושכר היא חב' באולינג, וכי הסבת החזקה מחב' כדורת לחב' באולינג לא הייתה בהסכמתה - הסכמה הנדרשת ממנה כבעלים וכצד לחוזה השכירות.
בנסיבות אלה קבע בית משפט קמא כי השוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית באופן שמזכה את חב' תל אור בביטולו ובתביעה לפינוי, כאשר ההפרה המרכזית היא הפסקת תשלום דמי השכירות, לרבות הפרות אחרות שפורטו בפסק הדין.

5. בית משפט קמא חישב את דמי השכירות המוסכמים ואת התשלומים ששילמה חב' כדורת. תוך כך בחן בית המשפט טענות קיזוז וקיבל את טענת חב' כדורת כי חב' תל אור לא הייתה רשאית לזקוף תשלומים ששולמו בגין דמי שכירות לטובת עבודות שלטענת השוכרים על המשכירה היה לבצע. בית משפט קמא חישב את דמי השכירות עד ליום 14/9/08, וזאת לאור העובדה שביום 15/9/08 הפסיקה כליל חב' כדורת לשלם דמי שכירות.

6. לתקופת ההפרה (החל מ-15/9/08) קבע בית משפט קמא, שאין חב' תל אור יכולה לתבוע גם דמי שכירות וגם פיצוי מוסכם שהועמד על 1,000$ ליום עבור כל יום איחור בפינוי המושכר (לפי סע' 48 להסכם השכירות) ויש לפיכך לבחור בחישוב הגבוה מבין השניים. יש לקחת בחשבון שאילו היה בית המשפט בוחר בחיוב על-פי דמי שכירות מוסכמים, היה גם נדרש לבחון את חובת חב' תל אור להקטנת נזקיה - מציאת דייר חלופי תוך זמן סביר לאחר פינוי הנכס - מה שהיה מקטין עוד יותר את חיוב דמי השכירות הכולל.

לעניין גובה הפיצוי, סבר בית המשפט שיש להקטין את הפיצוי המוסכם ולהעמידו על 380$ ליום בלבד, וזאת בין היתר, מאחר שמדובר ב"כ 200% לערך מגובה דמי השכירות בחישוב יומי שנקבעו בהסכם" (עמ' 65 לפסה"ד, שו' 16-15).
חישוב הפיצוי נעשה על בסיס שער יציג של הדולר ליום מתן פסק הדין ללא שערוך נוסף, לפי 54 חודשים במכפלה של 30 יום לחודש, קרי; 1,416 ₪ ליום, כך שהפיצוי המוסכם הגיע ל-2,293,920 ₪.

לאור האמור נדחתה במלואה תביעת השוכרים בת"א 7854/06 ונתקבלה בחלקה תביעת המשכירה בת"א 19135/05.

בנוסף לחיוב בסכום הפיצוי כפי שפורט בסע' 1 לפסק דין זה, הורה בית משפט קמא:
- פינוי המושכר, תוך עיכוב של 60 ימים כדי לאפשר פינוי מסודר ועמידה בהתחייבויות לאירועים שהוזמנו במושכר עד לאותו מועד תוך הדגשה שהזמנת אירועים לאחר אותו מועד לא תהווה עילה לעיכוב ביצועו של פסק הדין;
- בדיקת הנכס עובר למועד הפינוי כדי לאפשר בדיקתו בשל פיצול הסעדים שניתן.

דחיית בקשת התיקון:
7. כאמור, הגישה חב' תל אור בקשה לתיקון טעות סופר ביחס לפיצוי המוסכם היומי, כאשר לטענת החברה, מאחר שהפיצוי המוסכם בא במקום דמי שכירות היה מקום לשערך אותו באופן דומה לשערוך דמי השכירות ולהוסיף על הסכום מע"מ.
עוד עתרה חב' תל אור לערוך את החישוב עד למועד הפינוי.

לעניין שינוי מנגנון השערוך ותיקון סכום הפיצוי, דחה בית המשפט את הבקשה בהחלטה שניתנה ביום 4/4/13. בית המשפט הבהיר כי העמיד את הפיצוי המוסכם על 380$ ליום במקום 1,000$ ליום לפי שער יציג עדכני, וכי לא היה מקום לשערך את הסכום הנ"ל וזאת בהתאם לסעיף הקובע בחוזה השכירות - הוא סע' 48. בהתאם לכך קבע בית המשפט כי אין מקום להפעיל את מנגנון השערוך הקבוע לגבי דמי השכירות, וכן קבע כי אין מקום להוסיף מע"מ על הסכום שהתקבל.

בנוגע לתקופת הארכת המועד לפינוי המושכר, סבר בית המשפט כי הנושא יכול שיבוא על פתרונו במסגרת תביעה נוספת שתוגש, לאור העובדה שבית המשפט התיר פיצול סעדים, אך הביע דעתו כי על הצדדים לפעול בתקופת ההארכה על פי העקרונות שנקבעו בפסק הדין, באופן שימנע הצורך בהתדיינויות נוספות או לפחות ימזער את המחלוקות בין הצדדים.
בית המשפט דחה אף את בקשת חב' תל אור להוסיף סכום הוצאות בנוגע להחלטתה של כב' השופטת טאובר מיום 29/11/05.
בית המשפט הוסיף והבהיר כי למעשה אין מדובר בטעויות הנכנסות לגדרו של סע' 81(א) לחוק בתי המשפט, ולכן גם מטעם זה יש לדחות את הבקשה.

הטענות בערעור:
8. בערעור טענה חב' תל אור כי לא היה מקום להפחית את הפיצוי המוסכם לאור ההפרות הברורות מצד המשכירות, ואשר נתקבלו כממצא במסגרת פסק הדין. חב' תל אור הדגישה כי בית משפט קמא סבר כי הפיצוי שיינתן הוא כ-200% מדמי השכירות המוסכמים, ובמקום זאת הגיע לתוצאה הדומה או כמעט זהה לדמי השכירות המוסכמים, כך שלא ניתן כל ביטוי להפרה היסודית.

מסקנה זו נתמכת גם בקביעת בית משפט קמא, לפיה נדחתה התביעה שהוגשה על ידה, על כל חלקיה.

בנסיבות אלה, ככל שבחר בית המשפט לעשות חישוב של הפיצוי המוסכם במקום דמי השכירות, היה עליו לבצע את מנגנון השערוך בנוגע לדמי השכירות, ומבלי להפחית את שיעור הפיצוי היומי. בהפחתת סכום הפיצוי ואי שערוכו היה משום התעלמות של בית המשפט מההפרה, ולמעשה בדרך זו איבד הפיצוי המוסכם את היותו תמריץ לקיומו של ההסכם.

עוד טענה המערערת כי יש להוסיף מע"מ על הפיצוי שנקבע, וכי יש לחשב הפיצוי האמור עד למועד הפינוי, לפחות עד למועד הפינוי שנקבע במסגרת פסק הדין של בית משפט קמא.

9. השוכרים טענו כי טעה בית משפט קמא במסקנות שהסיק. מטרת השכירות על פי ההסכם הייתה להפעיל במושכר אולם באולינג, וכי חב' תל אור כמשכירה התחייבה לבצע פעולות שונות שהיה בהן כדי לקדם האפשרות לממש את מטרת ההשכרה. בסופו של דבר התברר כי ייעוד המבנה לא תאם את השימוש המבוקש, באופן שהפך את הנכס לחסר שימוש מבחינת השוכרים.
חב' תל אור לא חתמה על תוכניות הבקשה למתן היתר בניה ואישור השימוש החורג בנכס לצורך הגשמת מטרת ההשכרה.

לעמדתם, כל אלה הצדיקו עיכוב בתשלום דמי השכירות, ובנסיבות אלה גם לא היה מקום להורות על פינויים מהמושכר. עוד הצביעו השוכרים על טעות חישוב שנפלה בפסק הדין שעה שבית משפט קמא לא הפחית סכום 183,240 ₪, הוא סכום משוערך של 170,000 ₪ ששולם בפועל ביום 17/11/10, אשר היה מקום להפחיתו.

השוכרים אף ציינו כי הם מוכנים לשלם דמי שכירות עתידיים בהתאם להסכם ובלבד שלא יצטרכו לפנות את המושכר.

השלמת טיעון:
10. בהחלטה שניתנה ביום 13/6/13 הורינו על השלמת טיעון בנוגע לאופן חישוב הפיצוי המוסכם, אם יש להוסיף סכום המע"מ וכן לציין מועד פינוי, ככול שלא יתקבל ערעור השוכרים. האחרונים אף נדרשו לבדוק את חישוב דמי השכירות המוסכמים כפי שפורטו והוצגו על-ידי המשכירה בדיון.

11. לטענת השוכרים החישוב שהציגה חב' תל-אור אינו נכון: התחשיב מבוסס על מדד בסיס של 189.4 ולא על בסיס של 198.8, כפי שקבע כב' השופט פרידמן בפסק הדין שניתן. עוד טוענים השוכרים, כי תקופת השכירות היא מיום 15/9/08 ועד 8/3/13, ולא התקופה שהוצגה בתחשיב, וכי כל אחד מהסכומים כולל מע"מ, כאשר את המע"מ יש להוסיף רק בסיכום הסכומים.
בנוגע למועד הפינוי סברו השוכרים כי יש לקבל עמדתם כפי שזו פורטה בעיקרי הטיעון שהוגשו ולמנוע הפינוי.

12. חב' תל אור חזרה על טענותיה כי יש לתת את הפיצוי המוסכם בנוסף לדמי השכירות המוסכמים. לעמדתה, החישובים שערכו השוכרים אינם נכונים. לעמדתה, יש להוסיף את המע"מ על הסכום שנפסק, ויש להורות על פינוי מיידי, בין היתר, מאחר שהשוכרים גם לא מילאו אחר הוראותיו של בית משפט קמא.

דיון:
13. נקודת המוצא הצריכה לדיון היא קביעתו של בית משפט קמא, בה אין מקום להתערב, כי השוכרת הפרה את חוזה השכירות. יש לחזור ולהדגיש את ממצאי הערכאה הדיונית לפיהם השוכרות הפרו את הסכם השכירות, הפרה יסודית, הן בכך שהפסיקו לשלם את דמי השכירות, הן לאור העובדה כי לא היו זכאיות לכל קיזוז ותביעתן הנגדית נדחתה (למעט הסכומים שנוכו מדמי השכירות), והן לאור העובדה שלא נתקבלה הסכמת חב' תל אור להעברת החזקה והשימוש במושכר לידי חב' באולינג.

התוצאה מן האמור, שחב' תל אור (המשכירה) הייתה רשאית לבטל את חוזה השכירות ולעמוד על פינוי המושכר; ומשלא פונה המושכר כנדרש, זכאית היא לפיצוי המוסכם או לדמי השכירות המוסכמים, לפי הגבוה מבין השניים.

משבוטל החוזה, קמה חובת השוכרת (חב' כדורת) לפנות את המושכר, אך היא ביקשה לנצל השקעותיה במושכר ככל שניתן, ניצלה את הזמן בו התנהלו ההליכים בבית משפט קמא, והמשיכה להחזיק במושכר ולהפיק ממנו רווחים.

14. מכאן שככל שהדברים נוגעים לערעורה של השוכרת דין ערעורה להידחות. ממצאיו העובדתיים של בית המשפט קמא ברורים, ואין מקום להתערב בהם. כפי שקבע בית משפא קמא, השוכרת לא שילמה למשכירה דמי שכירות מתאריך 15/9/2008, ומדובר "בהפרה כה בסיסית עד שהיא חותרת תחת עצם בסיסו ותכליתו של ההסכם".

השוכרת הניחה לפני בית משפט קמא שורה ארוכה של טעמים, המצדיקים לטענתה את התנהגותה. כך למשל טענה, שהמשכירה לא הסדירה את החניה הציבורית בסמוך למבנה, כפי שהתחייבה וגרמה בכך להפחתה במספר הלקוחות במקום; כי הוטעתה על ידי מנהל המשכירה להבין שלא תהיה מניעה לנהל במושכר אולם למשחקי כדורת, הגם שייעוד המבנה הוא לתעשייה; העדר שיתוף פעולה מצד המשכירה בהליכים לקבל רישיון לניהול העסק במושכר, ועוד. ואולם, בית משפט קמא דחה טענותיה של השוכרת, ובסופו של דבר דחה את תביעתה. פסק הדין מפורט, ומשופע בפרטים ובנתונים עובדתיים, ולא מצאנו כל עילה להתערב בהם.

15. אף בשאלת מימוש האופציה שניתנה לשוכרת להאריך את תקופת השכירות מכוח הסכם השכירות המקורי, יש לחזור ולאשר את קביעתה של הערכאה הדיונית.
משבוטל החוזה כדין, בוטלה כדין גם זכות השוכרת לממש את האופציה שניתנה לה להארכת תקופת השכירות.

על כן, יש לדחות את ערעור השוכרת ולקיים את צו הפינוי שניתן נגד השוכרים בבית משפט קמא.

16. בנוגע לערעורה של המשכירה, השאלה העיקרית המתעוררת בערעורה של המשכירה היא שאלת הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה השכירות, בו התחייבה השוכרת לשלם למשכירה פיצוי מוסכם בסך 1,000 דולר לכל יום של איחור בפינוי המוזכר.

בפסק הדין מצא בית משפט קמא להפחית את הפיצוי המוסכם, ולהעמידו על סכום של 380 דולר ליום בלבד, תוך שהניח כי סכום זה יעניק למשכירה פיצוי בשיעור של 200% מדמי השכירות המוסכמים.
לעניין זה טוענת המשכירה בערעורה, כי תוצאת ההפחתה מביאה לכך שהפיצוי שניתן לה זהה לדמי השכירות שממילא הייתה זכאית לקבל, כך שאין בפיצוי שנפסק לה ביטוי להפרת החוזה על ידי השוכרת, במיוחד כאשר בית המשפט שערך את סכום הפיצוי שלא על-פי הנוסחה המוסכמת החלה לגבי דמי שכירות.

17. ניתן להבין טענות המשכירה, לאור העובדה שבכתב התביעה עתרה היא לחייב את השוכרת לשלם לה הן פיצוי עבור הנזקים (הממשיים) שנגרמו לה והן את הפיצוי המוסכם בסכום של 1,000 דולר ליום. בהערת אגב נזכיר, שבכתב תביעתה (המתוקן), טענה המשכירה, שחוב דמי השכירות, שלטענתה השוכרת הייתה חייבת לה, הגיע לסכום של כ- 5.1 מיליון ₪, מקום בו סמכותו העניינית של בית המשפט מוגבלת לסכום של 2.5 מיליון ₪ בלבד.

18. הסכמת הצדדים לחוזה, על פיצוי מוסכם במקרה של הפרה, לפי סעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א–1970, היא מעין הסכם דיוני שהצדדים כורתים ביניהם, לאמור – אם יהיה עלינו להתדיין בבית המשפט בעקבות הפרת חוזה, כי אז אנו מסכימים מה הוא הפיצוי בגין הנזק שנגרם כתוצאה מההפרה, ואין אנו נדרשים להוכיחו. ההסדר הדיוני האמור, כפוף לשני תנאים: האחד, שההסדר אינו מונע מהצדדים לתבוע את הנזק הממשי שנגרם להם, אלא שאז עליהם להוכיח את הנזק. התנאי השני הוא, שבית המשפט מוסמך להתערב בהסדר הדיוני, מקום בו הוא סבור שהפיצוי המוסכם נקבע "ללא כל יחס סביר לנזק, שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה, כתוצאה מסתברת של ההפרה".

צא וראה, לצד המשמעות החוזית של הסכמת הצדדים על "פיצוי מוסכם", על הפיצוי להביא בחשבון את היחס הסביר בין סכום הפיצוי לסכום נזק שניתן לראותו מראש כתוצאה מסתברת של ההפרה. בהתקיים התנאים הבסיסיים האלה, נכנסים לתמונה דיני הראיות, הפוטרים את התובע מלהוכיח את הנזק שנגרם לו.

19. בדין קבע בית משפט קמא, שאין המשכירה יכולה לזכות הן בדמי השכירות הממשיים עבור התקופה ופיצוי מוסכם עבור אותה תקופה עצמה.
כמו כן יש גם לאשר קביעתו של בית משפט קמא כי ככל שיינתן הפיצוי המוסכם, הרי שאין להחיל עליו את השערוך הרלוונטי לדמי השכירות, מאחר שמנגנון השערוך שצריך לחול הוא המנגנון הקבוע בסע' 48 להסכם השכירות, הסעיף הדן בפיצוי.

לאור כל האמור, הנחת היסוד היא שהחל מיום 15/9/08 היה על השוכרים לשלם את הפיצוי המוסכם שעמד על 1,000$ ליום. בית משפט קמא מצא לנכון להפחית את הפיצוי היומי ולהעמידו על 380$ ליום ובסה"כ לכל תקופת ההפרה, העמיד את סכום הפיצוי הכולל על 2,293,920 ₪.
השאלה היא אם היה מקום להתערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם, ואם כן, מה שיעור ההפחתה הראוי.

20. לכאורה כדי לבדוק מהו הפיצוי הגבוה מבין שתי האפשרויות שעמדו להכרעת בית משפט קמא - דמי שכירות מוסכמים לתקופת הפרה של 54 חודשים לפחות או הפיצוי המוסכם, היה על בית המשפט לערוך חישוב של כל אחת מהאפשרויות, להחיל את מנגנון השערוך התואם ולהשוות בין התוצאות. לאור התוצאה שתתקבל, היה צריך לבדוק אם אכן יש בפיצוי המוסכם כפי שנקבע על ידי בית המשפט לתת ביטוי ראוי לנסיבות העניין, תוך מתן משקל להסכמת הצדדים בנוגע לשיעורו של הפיצוי המוסכם שנקבע, כאשר הצדדים להסכם מודעים היטב לתכלית הפיצוי המוסכם למנוע כדאיות של הפרה, כפי שנאמרו הדברים בעדותו של מר שיינמן.

21. הצדדים טענו לעניין אופן חישוב דמי השכירות בתקופת ההפרה. חב' תל אור הגישה בדיון את נספח ב' בו הציגה חישוב רבעוני של דמי השכירות בתוספת מע"מ לכל רבעון והגיעה לתוצאה של 2,078,712 ₪, וזאת לאחר קיזוז הסכום של 170,000 ₪ שאין חולק ששולם על ידי השוכרים ביום 17/11/10.

לעומת זאת, השוכרים בחישוב שהוגש מטעמם - וככל שמדובר בחישוב הרלוונטי על פי חוזה השכירות - טענו כי המדד הבסיסי גבוה יותר, וכי לא היה מקום להוסיף המע"מ אלא לסיכום הסכומים. לעמדתם, דמי השכירות המוסכמים לתקופת ההפרה מביא לתוצאה של כ- 1,600,000 ₪, וזאת לפני קיזוז של 170,000 ₪, וכאשר המע"מ ייווסף לסיכום הסכומים.

יוצא שבהשוואה בין דמי השכירות המוסכמים, גם אם מקבלים את כל טענות השוכרים, לבין דמי הפיצוי, כי אז יוצא שהפיצוי שניתן, מעבר לדמי השכירות שהיה על השוכרים לשלם בכל מקרה, הוא כ- 700,000 ₪, וזאת על אף ההפרות המתמשכות, והמשך ההחזקה במושכר, ולמרות ביטול כדין של הסכם השכירות.

22. ואולם חישוב של מלוא גובה הפיצוי המוסכם בגין הפרה, היה מביא לסכום החורג משמעותית מהסמכות העניינית הנתונה לבית משפט השלום.
בפסק הדין של בית משפט קמא הבהיר בית המשפט כי במקרה דנן צריך הפיצוי המוסכם להיות בשיעור של כ-200% מגובה דמי השכירות בחישוב יומי. בנסיבות אלה, וכאשר הוכח בפני בית משפט קמא כי השוכרים, היו ערים לגובה הפיצוי המוסכם ולמטרתו, כפי שהודה מר שיינמן בעדותו, לא היה מקום לכאורה להתערב בפיצוי המוסכם כפי שנעשה ולהעמידו על סכום שהוא כשליש מהסכום המוסכם (סע' 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973; ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל. ניתן ביום 12/10/09; ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבנייה 1992 בע"מ נ' טהוליאן. ניתן ביום 10/9/09). ואולם, בשים לב לעובדה שכתב התביעה תוקן ב- 22/8/2010 והועמד על סכום של 2,500,000 ₪, ולאור הסמכות העניינית המכסימאלית של בית משפט השלום, אין מקום להתערבותה של ערכאת הערעור.

23. זאת ועוד, בית משפט קמא קבע, כי אין הוא נדרש לבחון את היחס בין הפיצוי המוסכם ובין הנזק שנגרם בפועל, אלא שעליו לבדוק את היחס בין הפיצוי המוסכם ובין הנזק, שהצדדים יכלו לראותו מראש, בעת כריתת החוזה, כנזק מסתבר של ההפרה. במילים אחרות - על בית המשפט להיכנס למכונת זמן, ולהריץ בה את הזמן לאחור, לנקודת הזמן בה נכרת החוזה. בנקודת זמן זו, על בית המשפט להסתכל לכיוון העתיד, למועד ההפרה, ולבחון כיצד ראו הצדדים בשעת כריתת החוזה את הנזק המסתבר שעלול להיגרם במועד ההפרה, כתוצאה מהפרת החוזה.

בעשותו כך, מצא בית המשפט להעמיד את סכום הפיצויים המוסכמים על 380 דולר ליום, בחישוב יומי. בנסיבות העניין ולאור הסמכות העניינית של בית משפט השלום וסכום הפיצוי שנקבע, אנו סבורים, כי קביעתו זו של בית משפט קמא היא קביעה סבירה, ואין מקום שנתערב בה.
בנסיבות העניין גם אין מקום לקבל את טענת השוכרים בנוגע לאופן שיערוך הסכום של 170,000 ₪.

24. בנוגע לתוספת המע"מ, אין למעשה מחלוקת כי יש להוסיף מע"מ על סכום הפיצוי, במיוחד בהיות הפיצוי במקום דמי השכירות המוסכמים. אין גם מניעה לראות הסכום האמור כדמי שכירות ראויים.
יש לדחות את טענת השוכרים, כי סכום המע"מ נלקח בחשבון על ידי בית משפט קמא בסכום הפיצוי שנפסק. הדבר לא הוסכם במסגרת הסכם השכירות, ובית משפט קמא למעשה לא התייחס לנושא ונמנע מלהוסיף את המע"מ מן הטעם שסבר כפי הנראה שמדובר בפיצוי שאיננו בגדר דמי שכירות.

אשר על כן, יש להוסיף על סכום הפיצוי שנפסק על ידי בית משפט השלום 2,079,670 ₪, נכון ליום 8/3/13 את שיעור המע"מ המתחייב נכון למועד התשלום.

ואולם, ככל שמועד הפינוי נדחה, כך יש לעדכן את הסכום ולהגדילו. לסכום המעודכן שיתקבל בעת פינוי המוכשר, יש להוסיף מס ערך מוסף כשיעורו בעת ביצוע התשלום.

25. בנוגע לפינוי המושכר, ובהעדר הסכמה מפורשת של הצדדים לחתום על חוזה שכירות חדש, אין מקום לקבל את טענת השוכרים כי הם רשאים להמשיך ולממש את תקופת השכירות המלאה כפי שהוסכמה בין הצדדים בחוזה השכירות.
כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא, חוזה השכירות בוטל כדין, ומשנדרשו השוכרים לפנות את המושכר, היה עליהם לעשות כן. יש לחזור ולאשר קביעות אלה.

על כן, יש לקיים את צו הפינוי שניתן בבית משפט קמא.

26. למרות האמור והגם שאיננו סבורים שיש הצדקה להעניק לשוכרת תקופה נוספת בה תהיה זכאית להחזיק במושכר, מאחר שפינוי מיידי של המושכר עלול לגרום נזק לאנשים תמימים שאינם קשורים לסכסוך, ואשר הזמינו אירועים שונים, החלטנו לאפשר לשוכרים לפנות את המושכר באופן מסודר תוך התחשבות בקיומו של העסק במקום, ובכפוף לכך שאירועים שהוזמנו במושכר לאחר 8/5/13 לא יהא בהם כדי לעכב את ביצועו של פסק הדין. לפיכך על המשיבים בע"א 56727-04-13, לסלק ידם מהמושכר עד ליום 30/9/13 שעה 12:00, ולהותיר אותו פנוי מכל אדם וחפץ על פי הנחיות הסכם השכירות.

התוצאה:
27. אשר על כן אנו מורים כמפורט להלן:
(א) ע"א 5383-05-13, ערעורים השוכרות, נדחה.

(ב) ע"א 56727-04-13 ערעור המשכירה-תל-אור ניהול נכסים בע"מ מתקבל באופן חלקי, כמפורט להלן:

(1) צו הפינוי שניתן בבית משפט קמא יוסיף לעמוד על כנו, ועל המשיבים בע"א 56727-04-13 (להלן: המשיבים) לפנות את המושכר בהקדם, ולא יאוחר מיום 30/9/2013 שעה 12:00, ולהותיר אותו פנוי מכול אדם וחפץ על פי הוראות הסכם השכירות.

(2) סכום הפיצוי שנקבע בבית משפט קמא יעמוד על כנו, ויתווסף לו מע"מ כשיעורו במועד התשלום.

(3) לסכום הפיצוי המוסכם שנקבע בבית משפט קמא יתווסף פיצוי בסכום השווה ל- 380 דולר ליום, ובצירוף מע"מ כחוק, בגין התקופה שמיום מתן פסק הדין בבית משפט קמא (8/3/2013) ועד למועד בו יפנו המשיבים את המושכר בפועל.

(4) המשיבים, ביחד ולחוד, ישלמו למשכירה את אגרת המשפט ששולמה בעת הגשת הערעור, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהמועד בו האגרה שולמה, ובנוסף לכך ישלמו המשיבים, ביחד ולחוד, למשכירה הוצאות משפט (כולל שכ"ט עו"ד) בסכום כולל של 30,000 ₪.

(5) העירבון שהפקידו המשיבים בתיק ע"א 5383-05-13, אם הופקד, יועבר לידי המשכירה, באמצעות בא כוחה (עו"ד ניצן בר-אילן), על חשבון ההוצאות שנפסקו בערעור.
(6) העירבון שהפקידה המשכירה בתיק ע"א 56727-04-13 יוחזר למשכירה באמצעות בא כוחה (עו"ד ניצן בר-אילן).







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון