הודעה על אי התאמה ותקופת התיישנות בתביעות ליקויי בניה

הודעה על אי התאמה ותקופת התיישנות בתביעות ליקויי בניה

מהו היחס בין חובת ההודעה לקבלן בדבר אי-ההתאמה בנכס בתוך הזמנים הנקובים בחוק המכר (סעיף 4א' והתוספת לחוק), לבין תקופת ההתיישנות בת שבע השנים של חוק ההתיישנות. ברע"א 830/06 אורלי גלמן נ' כהן פיתוח-דרעד (2.4.08), נקבע כי הנטל המוטל על הקונה להודיע על אי-התאמה במועד, והנטל להגיש תביעה בטרם תחלוף תקופת ההתיישנות, הם נטלים נבדלים שעל הקונה לעמוד בשניהם. גם אם טרם חלפה תקופת ההתיישנות, אי-עמידה בנטל ההודעה עלולה לשלול את זכותו של הקונה להסתמך על אי-ההתאמה במישור המהותי, ובכך תוכשל תביעתו.
הדבר נכון כאשר הקונה מסתמך על אי-ההתאמה כעילת התביעה. ברם, בענייננו התביעה מבוססת גם על פקודת הנזיקין. סעיף 7 לחוק המכר קובע כי החוק אינו גורע מזכויות הקונה הניתנות "לפי כל דין", ומכאן יש ללמוד, כי הוראות סעיף 4א' לחוק אינו מיועד לחסום בפני רוכשי הדירות מלהגיש תביעה על פי פקודת הנזיקין הכללית.
משכך, מגבלת סעיף 4א' לחוק המכר אינה חלה, והואיל והתביעה הוגשה בתוך שבע השנים מאז נמסר הנכס למערערים, הרי שלא חלה התיישנות.
לאור האמור לעיל, טענת המערערים מתקבלת. המשיבה תשלם למערערת סך של 8,700₪ בתוספת מע"מ בגין רכיבי חוות הדעת שלא התקבלו בפסק הדין עקב טענת התיישנות.


הפרשי ריבית על ירידת ערך – אחד ממרכיבי הפיצוי שנקבעו בפסק הדין ובחוו"ד המומחה הינו פיצוי בגין ירידת ערך, בנוגע לאותם ליקויים שמומחה ביהמ"ש העריך כי אינם ניתנים לתיקון, וכי על כן יש לקבוע את הפיצוי עבורם בדרך של הערכת ירידת ערך הבית עקב ליקויים אלה. לטענת המערערים, שגה ביהמ"ש בפסיקת הפרשי ריבית והצמדה עבור ירידת ערך החל ממדד 12/2011, שעה שמומחה ביהמ"ש קבע את אמדנו נכון למועד רכישת הדירה, 14.12.2003; ומכאן, שיש לחשב את ההצמדה וריבית בגין מרכיב זה החל ממועד זה. לטענתם, הפרשי הריבית והצמדה בין שני המועדים עולים לכדי 5,753 ₪, ולטענתם, זכותם לקבל את הסכום הנוסף הזה. אציין כי בית משפט קמא אך קבע בסעיף 11.ב. לפסק הדין, כי סכום ירידת הערך ישא ריבית והצמדה מדצמבר 2011 ועד לתשלום בפועל, ופרט לעצם קביעת התאריך האמור אין לסוגיה זו כל התייחסות נוספת בפסק הדין.

מנגד טוענת המשיבה, כי מומחה ביהמ"ש ביקר בדירה ביום 3.11.11, ובמועד זה ביצע את ההערכה של ירידת ערך הדירה בשל הליקויים שפורטו בחוות דעתו. היינו, אומדן שיעור ירידת הערך בוצע בשנת 2011, למרות שהמועד הקובע לשומה הינו 14.12.03, שהוא מועד רכישת הזכויות. משכך, בדין קבע בית משפט קמא כי סכום האומדן שהוערך בחודש נובמבר 2011 ישא הפרשי הצמדה וריבית רק מחודש דצמבר 2011 ואילך, וכל חישוב אחר יזַכה את המערערים בפיצוי "יתר".
בעניין זה, הדין עם המערערים. המומחה כתב במפורש בפרק "ירידת ערך" כי המועד הקובע לשומה הוא מועד רכישת הזכויות על ידי התובעים, 14.12.03. מכאן אין לי אלא להסיק, כי ירידת הערך אותה העריך היא נכונה למועד רכישת הזכויות, ומכאן שיש להוסיף לה הצמדה וריבית החל ממועד זה.


פיקוח – המערערים טוענים כי שגה ביהמ"ש קמא עת לא פסק פיצוי בגין פיקוח הנדסי, שעה שמומחה ביהמ"ש מצא כי יש לפצות את המערערים בעלויות פיקוח בשיעור של 10%, שהם 2,840₪.

בפסק הדין ציין בית משפט קמא כי בכל הנוגע לליקויים לגופם, ניתנת הבכורה, בהיבט הראייתי, לחוות דעתו של מומחה ביהמ"ש. לאחר שציין כי מקום שהשתכנע ביהמ"ש שליקויים התיישנו, טענות התובעים בעניינם תדחנה, פירט בית המשפט בטבלה את הליקויים אליהם התייחס מומחה ביהמ"ש, ואשר על הנתבעים לשאת בעלותם. מטבלה זו (סעיף 9 לפסק הדין), נשמטו הליקויים אשר הופיעו בחוו"ד המומחה אשר לגביהם נטען כי חלה התיישנות. אלא שבסוף טבלת הליקויים שבחווה"ד, לאחר סיכום הליקויים, נוסף סעיף "פיקוח הנדסי (10%) 2,840 ₪", אשר לא הוזכר בגוף פסק הדין; ונשאלת השאלה, מדוע לא התייחס בית המשפט לסעיף זה.
המשיבה טוענת כי בדין פסק בית משפט קמא פיצוי ללא מרכיב של פיקוח הנדסי. לטענתה, סך הפיצויים שנפסק למערערים הוא "מעל ומעבר". ביהמ"ש איזן את כל זכויות וטענות הצדדים, ובהתאם לכך פסק פיצויים בגין ליקויים הניתנים לתיקון, ירידת ערך ועוגמת נפש, ולטענת המשיבה, לא מגיע למערערים פיצוי נוסף מעבר לפיצוי הכולל. כן ציינה, כי תקרת הפיצוי בגין רכיב זה היא 2,200 ₪ (10% x 22,000₪) ולא 2,840 ₪ כפי שהמערערים טוענים.
איני מקבל את טענת המשיבה כי מדובר בפיצוי נוסף אשר כבר נכלל באיזון זכויות שעשה ביהמ"ש. בית המשפט קבע פיצוי מפורש עבור ליקויים הניתנים לתיקון וירידת ערך, עוגמת נפש והחזר הוצאות – בנפרד זה מזה. סעיף "פיקוח הנדסי" נצרך כפיקוח על הליקויים לכשיתוקנו, ואין הוא מתאים לחסות תחת מרכיב של "עוגמת נפש" "או "החזר הוצאות" בגין ההליך המשפטי. הואיל ובית המשפט ציין בפסק הדין את מרכיבי טבלת הליקויים של המומחה, כאמור לעיל, כשסמך בית המשפט את ידיו על חוות הדעת בכללותה (מלבד הליקויים שהתיישנו), ומהטבלה האמורה הושמט רק מרכיב הפיקוח ההנדסי, שהוא חלק בלתי נפרד מהוצאות תיקון הליקויים, נחה דעתי כי השמטת מרכיב הפיקוח ההנדסי מפסק הדין נעשתה בטעות.
על כן אני מקבל את טענת המערערים בעניין זה. המשיבה תשלם סך של 2,840₪ בגין הפיקוח. אציין כי לו הייתי מותיר על כנה את הכרעת בימ"ש קמא בעניין ההתיישנות, אזי טענת המשיבה באשר לגזירת 10% מסכום התיקונים הייתה נכונה, שכן סכום החיוב היה 22,000₪. ברם כעת, הסכום שנפסק בגין הליקויים הניתנים לתיקון גבוה יותר בהשוואה לסכום הסופי בחווה"ד (ואציין שהסכום שונה בין פסק הדין לבין סעיף 3.2 לחווה"ד, שלגביו קיבל ביהמ"ש את הערכת התיקון הגם שהושמה בעמודה נפרדת שלא הובאה בחשבון, בשל הצורך בבדיקה מקדימה), ועל פניו היה מגיע למערערים 10% מהסכום הסופי. אך כיוון שהמערערים לא טענו זאת, אני פוסק להם את הסכום שתבעו – 2,840₪.


זכוכית לא בטיחותית – בימ"ש קמא לא התייחס לנושא הזכוכית הלא בטיחותית בחדרי הרחצה. בסעיף 6.1 לחוו"ד מומחה קבע ביהמ"ש כי על המשיבה להמציא אישור יצרן אלומיניום בגין הזכוכית. לטענת המערערים, הואיל והמשיבה לא המציאה אישור זה, היה עליה לפצות את המערערים בסכום שקבע המומחה מטעמם, בסך של 3,969₪.

לטענת המשיבה, מומחה בית המשפט לא כלל בחוות דעתו את עלות הפיצוי בגין סעיף זה, זאת מאחר שקבע במפורש באותו סעיף 6.1 לחווה"ד כי קיימת הטבעה המעידה כי הזכוכית מחוסמת, ועל כן לא מצא כי קיים ליקוי בעניין זה. מכאן שבית המשפט לא נדרש לפסוק פיצוי בגין ליקוי בלתי מבוסס זה. המשיבה מוסיפה שהמערערים לא הוכיחו את קיומו של הליקוי.
למען הסדר הטוב אביא את סעיף 6.1 לחווה"ד במלואו:
"במועד ביקורי מצאתי כי בויטרינות ובחלונות הנמוכים אשר בהם הזכוכית משמשת גם כמעקה קיימת הטבעה המעידה כי הזכוכית מחוסמת. בזכוכית המותקנת בחדרי הרחצה לא מצאתי אינדיקציה כלשהי לכך שהן מסוג בטיחותית. הנתבעת תציג אישור לכך מאת יצרן האלומיניום."
מדברים אלו עולה בבירור כי בחדרי הרחצה אין אינדיקציה שהזכוכית בטיחותית– מחוסמת, ועל כן נדרשה המשיבה להציג אישור לכך. דרישה זו מופיעה בטבלה שבחוו"ד, ואין בה הערכה כספית. הואיל ואין אינדיקציה לכך שמדובר בזכוכית מחוסמת, והמשיבה לא הפריכה עובדה זו, עליה לפצות את המערערים בהחלפת הזכוכית. כיוון שמומחה ביהמ"ש לא נקב בסכום לתיקון ליקוי זה, היה על בימ"ש קמא לקבל את ההערכה המופיעה בחוו"ד של המומחה מטעם התובעים.
אי לכך, טענת המערערים מתקבלת. המשיבה תשלם למערערים סך של 3,969 ₪ בגין הזכוכית הלא-בטיחותית.


אציין כי הן בכתב הערעור והן בעיקרי הטיעון מטעם המערערים, ציינו המערערים כי הערעור הוא על ארבע הסוגיות שנדונו לעיל. ברם, בסיכום הערעור ועיקרי הטיעון, מופיעה טבלה ובה סיכום הנושאים ועלותם עליהם ערערו, או אז הוסף לראשונה סעיף דרישה נוסף, שהוגדר כ- "הפרשי הצמדה וריבית ממדד 12/2011 (ראה הערה 1 בעמוד 16 לחו"ד שנהב)" בסך של 863 ₪ (סעיף זה מתייחס לליקויים הניתנים לתיקון ולא לירידת הערך). ברם, המערערים לא פרטו והסבירו דרישה זו, וגם מעיון בהערה של חוו"ד המומחה לא ניתן להבין מהי כוונתם. על כן הטענה נדחית.

סיכום


הערעור מתקבל כדלקמן:
טענת המערערים בדבר ההתיישנות, מתקבלת. המשיבה תשלם למערערת סך של 8,700₪, בתוספת מע"מ, כשסכום זה נושא ריבית והצמדה מדצמבר 2011 ועד לתשלום המלא בפועל.
טענת המערערים בדבר הפרשי הצמדה וריבית בגין ירידת ערך, מתקבלת. המשיבה תשלם למערערים תוספת עבור הפרשי הצמדה וריבית בגין מרכיב ירידת הערך החל מיום 14.12.03.
המשיבה תשלם לנתבעים סך של 2,840₪ בגין פיקוח הנדסי.
המשיבה תשלם לנתבעים סך של 3,969₪ בגין הזכוכית המחוסמת.
המשיבה תשא בהוצאות המערערים בגין הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה במקלחת

  2. ליקויי בניה בחנות

  3. ליקויי בניה באלעד

  4. ליקויי בניה חמורים

  5. התמוטטות קירוי בריכה

  6. פסיקה עמידה בתקן 1045

  7. ליקויי בניה בדירת קרקע

  8. ליקויי בניה החלפת ריצוף

  9. ליקויי בניה במזכרת בתיה

  10. ליקויי בניה בבניין משרדים

  11. ליקויים בעבודות שרברבות

  12. תקן זכוכית - ליקויים

  13. רשלנות בתכנון חדר מדרגות

  14. ליקויי בניה בבית דו משפחתי

  15. תקופת אחריות על ליקויי בניה

  16. בקשת הקבלן לתקן ליקויי בניה

  17. הסכם בדבר תיקון ליקויי בניה

  18. תביעה מופרזת בגין ליקויי בניה

  19. התקנה לקויה של חימום תת רצפתי

  20. מכתב אחריות לביצוע איטום גגות

  21. ירידת ערך עקב הנמכת גובה התקרה

  22. טענת ליקויי בניה בעבודות ריצוף

  23. מדרגות פנימיות בדירה - ליקויי בניה

  24. תביעה בגין ליקויי בניה לאחר 7 שנים

  25. תביעה נגד מוכר דירה בגין ליקויי בניה

  26. ליקויי בניה בבית צמוד קרקע דו משפחתי

  27. ליקויי בניה בדירה חדשה שנמסרה לשכירות

  28. פסילת מסמכים שהועברו למומחה ליקויי בניה

  29. סכסוך בין משפחות בדבר ליקויי בנייה בדירה

  30. רשלנות מקצועית של עורך דין בתיק ליקויי בניה

  31. השאלה המרכזית היא האם ניתנה הזדמנות לתקן ליקויים

  32. התאונה התרחשה לפי הנטען מחמת ליקוי מבני נסתר במדרגות

  33. הודעה על אי התאמה ותקופת התיישנות בתביעות ליקויי בניה

  34. הפחתה בשיעור של 30% מסכום הפיצוי שנפסק בגין ליקויי בניה

  35. התרעה באמצעות שיחות טלפוניות ומכתבים אודות ליקויים בדירה

  36. טענת ליקויי בנייה וטענה להפרשי שטח בין הפרוספקט לבין הממכר

  37. הכרעה בסכסוכים שעניינם ליקויי בנייה מחייבת בחינה מקצועית של מומחה

  38. תביעת ליקויי בניה שהוגשה על ידי רוכשי שלוש דירות ונציגות הבית המשותף

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון