האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם

האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם

דיון והכרעה
לפי ההסכם שנכרת, עמדה תקופת השכירות בכללותה על פרק זמן בן שש שנים החל מיום 30/10/05 ועד ליום 31/10/11.
סעיף 7.1 שעניינו "תקופת השכירות הראשונה" קובע כך:
"תקופת השכירות לפי חוזה זה הינה כמפורט בנספח י' לחוזה זה, המתחילה ביום מסירת החזקה במושכר לשוכר כמפורט בסעיף 14 להלן...".
סעיף 7.2.1 שעניינו "הארכת תקופת השכירות ותקופת השכירות השנייה" קובע כך:
"בתום תקופת השכירות הראשונה תוארך תקופת השכירות... לתקופה נוספת כמפורט בנספח י'...".
ביחס להוראות סעיף 7 קובע נספח י' כך:
"תקופת השכירות הראשונה היא בת שלוש (3) שנים.
תקופת השכירות השנייה היא בת שלוש (3) שנים".
לשוכרים הוענקה הזכות להסתפק במחצית תקופת השכירות בכללותה, אם יודיעו 120 יום לפני תום שלוש השנים הראשונות על רצונם לסיים את תקופת השכירות.

סעיף 7.2.2 להסכם יחד עם הוראות נספח השינויים (מוצג 1) קובע כך:
"תקופת השכירות הראשונה תוארך באופן אוטומטי אלא אם כן השוכר יודיע למשכיר, בהודעה בכתב בלתי מסויגת ובלתי מותנית, שתתקבל אצל המשכיר 120 (מאה ועשרים) ימים לפחות לפני תום תקופת השכירות הראשונה, על אי רצונם בהארכת השכירות.....".
לגבי חלקה השני של תקופת השכירות נקבע מנגנון לעדכון דמי השכירות באופן זה:
"במשך תקופת השכירות השנייה יקבעו דמי השכירות בהתאם להערכת שמאי בגין עלית מחירי השכירות החודשית לנכס מסוגו של המושכר, גודלו ומיקמו, בתקופה שמיום כניסת השוכר למושכר והתחלת השימוש בו עד למועד של 120 יום לפני סיום תקופת השכירות הראשונה.
זהות השמאי תקבע בהסכמה ע"י הצדדים...
השמאי יעריך ויקבע את שיעור דמי השכירות פעם אחת בלבד בסמוך לתום תקופת השכירות הראשונה..." (סעיף 8 לנספח י' להסכם השכירות).
לפי זה, היה על וייסבוך ווולשטיין להודיע לא יאוחר מיום 30/06/08 על רצונם לסיים את תקופת השכירות.
מחומר הראיות עולה, כי וייסבוך ווולשטיין לא עשו זאת ולא הודיעו על רצונם לסיים את תקופת השכירות עד ליום 30/6/08. לאמיתו של דבר וייסבוך ווולשטיין מסרו הודעה הפוכה לחלוטין אליה אתייחס בהמשך.
וייסבוך ווולשטיין טוענים, אמנם, כי בפגישה שהתקיימה ביום 21/05/08, בין וייסבוך ווולנשטיין, מצד אחד, לבין צבן וסייג, מצד שני, הצהירו במפורש על סיום תקופת השכירות תוך כדי ויכוח חריף ביחס לקביעת גובה דמי השכירות לתקופת השכירות השנייה. ואולם, אין לקבל זאת. תוכנה של שיחה זו שנוי במחלוקת בין הצדדים, היא לא תועדה ולא הוקלטה. שני הצדדים התעלמו ממנה בהתנהגות כפי שאראה בהמשך. לפיכך, אין כל חשיבות בקביעת ממצאים עובדתיים לגביה.
מתוך הראיות שהוצגו בפני למדתי, כי שני הצדדים ניהלו ביניהם משא ומתן ביחס לדמי השכירות שיכנסו לתוקף בתקופת השכירות השנייה וכי גובהם של דמי השכירות היה אבן הנגף בדרך להשלמת תקופת השכירות.
ביום 23/06/08 שלחה וייסבוך מכתב לצבן בו הצהירו כך : "... הננו שוקלים המשך השכירות של המשרד. אודה לכם על הפעלת המנגנון ומינוי שמאי מוסכם בהקדם" (מוצג 5). ביום 26/06/08 השיב צבן לפנייתה של וייסבוך, שם אישר את הפעלת מנגנון השמאי לצורך קביעת דמי השכירות לתקופה השנייה והציע מספר שמאים למינוי. עוד ציין במכתבו, כי "... הפעלת השמאי נועדה לקבוע את דמי השכירות קביעה שאין לאחריה שיקול דעת" (מוצג 6). ביום 29/06/08 הודיעה וייסבוך לצבן, כי השמאים המוצעים על ידו אינם מוסכמים עליה והציעה שמאים מטעמה. בפנייתה זו הציעה, כי דמי השכירות לצורך מימוש האופציה יוגדלו בהיקף של 15% מדמי השכירות ששולמו, תוך ויתור על מנגנון השמאות (מוצג 7). ביום 30/06/08 הודיע צבן לוייסבוך, כי הצעתה נדחית וכי הוא מציע פניה משותפת ליו"ר לשכת שמאי המקרקעין לצורך מינוי שמאי (מוצג 8). ביום 09/07/08 השיבה וייסבוך לפנייתו של צבן, כשזו מתייחסת בעיקר לגובה דמי השכירות (מוצג 9). ביום 17/07/08 ענה צבן לוייסבוך בעניין (מוצג 10) והאחרונה מסרה התייחסותה ביום 17/07/08 (מוצג 11). ביום 24/07/08 פנתה וייסבוך לראש לשכת שמאי המקרקעין, בהסכמת צבן, לצורך מינוי שמאי להערכת דמי השכירות הראויים בנכס (מוצג 12). ביום 10/08/08 הודע לצדדים, כי השמאי שמונה בעניינם הינו מר חיים רינגביץ (מוצג 13). ביום 17/08/08 הלינה וייסבוך בפני צבן על מה שהיא תיארה כהפעלת לחץ על השמאי המוסכם שנבחר באמצעות השמאי מטעמו (מוצג 14). באותו יום המציאה וייסבוך את טיעוניה ביחס לגובה דמי השכירות לשמאי שמונה (מוצג 15). ביום 19/08/08 המציא צבן לוייסבוך את התייחסותו לפנייתה האחרונה (מוצג 16). ביום 25/08/08 הודיע צבן לוייסבוך, כי אין הוא מתנגד לבדיקה נוספת של השמאי המוסכם (מוצג 18). ביום 09/09/08 המציאה אמות לשמאי שמונה את טיעוניה (מוצג 19). ביום 24/09/08 פנתה וייסבוך לשמאי שמונה (מוצג 20) וביום 25/09/08 פנתה אמות לשמאי (מוצג 21). ביום 05/10/08 פנתה וייסבוך לראש לשכת שמאי המקרקעין והודיעה לו, כי השמאי שמונה לא הגיש את חוות דעתו בתאם למינוי (תוך 30 יום מיום המינוי) (מוצג 22). ביום 28/09/08 פנו שני הצדדים לשמאי שמונה (מוצגים 23 ו- 24). ביום 05/10/08 פנה צבן לוייסבוך והודיע לה כך: "בהתאם להוראות הסכם השכירות, דמי השכירות שיחולו בתקופת השכירות השנייה יקבעו על ידי שמאי. מאחר וטרם התקבלה הכרעת השמאי בעניין זה, תמשיכו להיות מחויבים החל מיום 01/11/08 באופן זמני, באותו תעריף של דמי שכירות, אשר חל במהלך תקופת השכירות הראשונה" (מוצג 25). ביום 05/10/08 ערך השמאי רינגבירץ את חוות דעתו - בה העמיד את דמי השכירות הראויים על הסך של 10,000 ₪ לחודש (מוצג 26). עם קבלת חוות הדעת, ביום 12/10/08, הודיעה וייסבוך לצבן על כוונתה לסיים את תקופת השכירות במשרד, לאור הגדלת דמי השכירות בשיעור של כ- 100% (מוצג 27). באותו ביום הודיע צבן לוייסבוך, כי הוא דוחה את הודעתה החד צדדית בדבר סיום תקופת השכירות (מוצג 28).
תכתובת זו שבין הצדדים ואף זו שלאחריה (מוצגים 29 ואילך) משקפת את מאמצי וייסבוך לשכנע את צבן, כי דמי השכירות המעודכנים הנדרשים מהם אינם ריאליים ואינם הוגנים. למרות התנגדותו של צבן, פינו וולשטיין ווייסבוך את המושכר ביום 31/10/08 ובכך סיימו באופן חד צדדי את יחסי השכירות.
התרשמותי בעקבות החשפותי לעדויות הצדדים ולחילופי הדברים והמסמכים ביניהם הינה, כי אלה שינו מהוראות ההסכם.
לפי הוראות ההסכם היה על וייסבוך ווולשטיין להודיע על סיום תקופת השכירות הראשונה עד ליום 30/06/08 והם לא עשו כן. אמות, אף היא, לא עמדה על קיום הוראות ההסכם בדווקנות ושינתה מהן בכך שלא פעלה לקביעת דמי השכירות לתקופה השנייה בזמן.
שני הצדדים יוצאים בסיכומיהם מהנחה שגויה, לדעתי, לפיה, סדר הדברים המתוכנן על פי ההסכם הקדים את מתן ההודעה לסיום יחסי השכירות לקביעת דמי השכירות לתקופה השנייה (סעיף 7.2.2 להסכם יחד עם הוראות נספח השינויים ). וייסבוך ווולשטיין מבקשים להתמודד עם הנחה זו המערערת את קו הגנתם בשתי דרכים: האחת, באמצעות דיני הבטלות של התנאים המקפחים בחוזה אחיד, והשנייה, באמצעות הגרסה בעדותם, לפיה נמסרה מטעמם הודעת ביטול מוקדמת עוד בפגישת יום 21/05/08, גרסה הנסתרת לאור מוצג 5 ונדחתה על ידי.
הסעיף שנוסח בהקשר זה (7.2.2 להסכם יחד עם הוראות נספח השינויים) הינו מעורפל והיחס בינו לבין סעיף 8 לנספח י' להסכם השכירות אינו ברור. חוסר הבהירות נובע מהעדרה של התייחסות קונקרטית למועד האחרון שבו יש להפיק את חוות הדעת השמאית לצורך קיום המנגנון המוסכם של עדכון דמי השכירות.
לנוחות המעיין בפסק הדין נשווה את נוסחי הסעיפים הרלבנטיים ונציגם בשנית:
"תקופת השכירות הראשונה תוארך באופן אוטומטי אלא אם כן השוכר יודיע למשכיר, בהודעה בכתב בלתי מסויגת ובלתי מותנית, שתתקבל אצל המשכיר 120 (מאה ועשרים) ימים לפחות לפני תום תקופת השכירות הראשונה, על אי רצונם בהארכת השכירות.....".
לעומת:
"במשך תקופת השכירות השנייה יקבעו דמי השכירות בהתאם להערכת שמאי בגין עלית מחירי השכירות החודשית לנכס מסוגו של המושכר, גודלו ומיקמו, בתקופה שמיום כניסת השוכר למושכר והתחלת השימוש בו עד למועד של 120 יום לפני סיום תקופת השכירות הראשונה.
ברור, כי שני הסעיפים מקיימים זיקה הדדית הדוקה ואמורים "לשוחח" האחד עם האחר באופן הרמוני . ואולם קריאתם המשותפת מעלה תחושה דיסהרמונית.
השאלות הנותרות בחלל האוויר הינן מהותיות ומשליכות ישירות על התנהלותם של הצדדים שבפני. האם מנגנון השמאות צריך להסתיים לפני ההודעה על סיום תקופת השכירות? במקביל לה? לאחריה?
לא ברור.
גישתה הפרשנית של אמות בהקשר זה (אותה אימצו וולשטיין וויסבוך מבלי משים) הינה, כי לא קיימת זיקה בין שני מהלכים אלה. לפי תפיסתה, וייסבוך ווולנשטיין היו צריכים להודיע על כוונתם לפחות 120 יום לפני תום תקופת השכירות הראשונה ואילו מנגנון קביעת דמי השכירות באמצעות השמאי לא היה תחום בזמן מוגדר.
פרשנות זו אינה מקובלת עלי.
לפי דעתי, הפרשנות הסבירה בהקשר זה הינה, כי מנגנון השמאות היה צריך להיות מקביל להודעת השוכרים ולא מאוחר לו. שכן, אם מנגנון הקביעה היה אמור להיות מאוחר להודעה, משמע, כי לאמות הוענק יתרון לא הוגן במימוש תקופת השכירות השנייה. לפי גישה זו, היה על וייסבוך ווולשטיין להחליט אם ברצונם להמשיך את השכירות מבלי לדעת אילו דמי שכירות ייאלצו לשלם. ואם כך הם פני הדברים, אז מה היתרון בהענקת אפשרות מילוט וסיום של ההסכם? ברור, על פניו, שהזדמנות כזו הינה עקרה וחסרת תוכן אם בעלי ההזדמנות חסרים את הנתונים המינימאליים כדי לקבוע ולתכנן את צעדיהם העתידיים.
לכן, אם נצא מן ההנחה הסבירה יותר לפיה, היה על אמות להפעיל את מנגנון השמאות לפני 120 הימים והם לא עשו כן, משמע, כי הם אלה ששינו לראשונה את תנאי המערכת ההסכמית ולוחות הזמנים שנקבעו בה. זאת, באופן המשליך גם על קיום התחייבותם של אלה האמורים להודיע אם ברצונם להמשיך את תקופת השכירות השנייה.
התנהלותם של וייסבוך ווולשטיין אכן משקפת את האופן שבו התפרש בעיניהם מחדלה של אמות. משמע, נוכח השינוי שהתחולל במערכת היחסים ההסכמית פעלו הם ככאלה שאף להם שמורה הזכות לשנות מתנאי ההסכם ולדחות את החלטתם הסופית בעניין המשך תקופת השכירות השנייה.
וייסבוך ווולשטיין הרחיקו לכת במובן זה שבניצול המאוחר של זכותם פגעו באפשרותה של אמות עצמה לתכנן את מהלכיה נוכח עזיבתם את המושכר. אלה גרמו לאובדן היתרון שהוענק לאמות בהסכם באמצעות 120 יום של הודעה מוקדמת.
קיצורו של דבר נאמר, כי שני הצדדים חרגו מהוראות ההסכם והילכו על חבל דק במערך כוחות ובאיזונים חדשים שבהם כיכבו בעיקר מאזני הכוח ולא הצדק, ההגינות או הסבירות. כל צד ניצל את חולשתו של האחר כדי להשיג לעצמו מקסימום רווח מן הפרשה.
וייסבוך ווולשטיין החלו בהכנת אלטרנטיבה אחרת לשכירות ("במהלך כל הפגרה חיפשנו משרד אחר כי לא בנינו על זה. לא ידענו מה תהיה הערכת השמאי ואם יהיה הסכם או לא. מצאנו איזה משרד אבל העדפנו ...." מתוך חקירתה הנגדית של וייסבוך, פרטיכל יום 05/12/12, עמוד 49 שורות 2-3) ומצד שני, העמידו פנים כאילו הם משתפים פעולה באופן מלא עם מנגנון השמאות. אמות התנהגה בהגינות, כביכול, אבל התנהלה כמי שמאמינה, כי בידיה כל האופציות והיא האוחזת בצווארם של וייסבוך וולנשטיין הלכודים בתוך הוראות חוזיות דרקוניות ללא אפשרות מילוט.
טבעי יהיה הניסיון למדל את התנהגותם של הצדדים במונחים של דוקטרינות משפטיות בהן רוויה הארנה המשפטית. לדעתי, דוקטרינת תום הלב הכוללת את חובת ניהולו של משא ומתן בתום לב בעת כריתת חוזה מכילה את מודל ההתנהלות הרצוי של הצדדים ומחילה את עקרונותיה עליהם. בהתייחס לכך, סבורני, כי שני הצדדים התנהגו באופן לא הוגן.
מעמדה של אמות היה חזק יותר ביחס לוייסבוך ווולשטיין ואולם, בסופו של יום אין היא צודקת כשהיא מבקשת להגדיר את וייסבוך ווולשטיין כמפרים יסודיים של ההסכם ואת עצמה כצד המקיים.
לכן, לדעתי, ההגינות במקרה זה מחייבת להורות, כי היקף ההפרה אינו מבוסס על הוראות ההסכם הכתוב, אלא על ההסכמה בהתנהגות כפי שבאה לידי ביטוי בפעולות הצדדים לאחר 120 הימים. כך הסכימו הצדדים לאפשר לוייסבוך ווולשטיין לשקול את המשך השכירות לאור תוצאות ההערכה השמאית ואם יחליטו שלא לשכור את הנכס, יהא עליהם לשאת בנזקי ההפרה הצפויים, שהם הפסד שכירות ל- 120 יום כפי שהצדדים העריכו כנדרש להם לצורך איתורו של שוכר חלופי.
כאן מתעוררת השאלה לפי איזה תעריף נחייב את וייסבוך וולנשטיין לשאת בדמי השכירות לתקופת השכירות השנייה?
האם על פי דמי השכירות המקוריים ששילמו או על פי דמי השכירות שהוערכו בחוות הדעת השמאית?
לדעתי, לא הוגן לחייב אותם בתשלום התעריף שנקבע בחוות הדעת השמאית. הסכסוך כולו נוצר בשל סירובם הלגיטימי לשאת בדמי שכירות ששיעורם הוגדל באופן כה חד, כך קבעתי.
חוות הדעת השמאית שהופקה, כך הוכח בדיעבד, גם לא שיקפה את מחיר השוק הריאלי של נכס מסוג זה (הראיה, כי לא עלה בידיה של אמות להשכיר את הנכס במחיר זה סעיף 46 לעדותו של צבן). זה היה קו הטיעון המרכזי של וייסבוך ווולנשטיין לאורך כל הדרך והוכח, כי צדקו בדבריהם. המנגנון שנקבע ביניהם לא הוכיח את עצמו מסיבות שאין זה המקום להיכנס אליהן. לכן, מכל השיקולים המצטברים הללו, לא מצאתי, כי יהא זה הוגן לחייבם בתשלום על פי חוות הדעת השמאית.
חיובם על פי דמי השכירות המקוריים גם היא לא תהיה הוגנת כלפי אמות, שכן הכל מודים, כי נדרש עדכון מסויים כולל וייסבוך ווולנשטיין עצמם. האחרונים הסכימו, לפי חומר הראיות שהונח בפני, לשאת בתשלום נוסף של 15% מן התשלום שנקבע ביניהם ולאחר ששקלתי את הדברים מצאתי, כי שיעור הגידול הסביר הינו 20%.
לפיכך, יש לחשב את דמי השכירות המעודכנים בתוספת של 20% למשך 120 יום נוספים שלאחר תום תקופת השכירות הראשונה. בנוסף, יישאו וייסבוך ווולשטיין בדמי הניהול והארנונה לאותה תקופה.
בסיכומו של דבר, אני דוחה את הטענה בדבר הפרה יסודית של תנאי ההסכם מצד וייסבוך ווולשטיין וקובעת, כי מצדם נעשתה הפרה לא יסודית של ההסכם. לאור זאת, יש לחייב את וייסבוך ווולשטיין בנזק הצפוי שהוא דמי השכירות המוגדלים לתקופה של 120 יום, שלאחר עזיבתם את המושכר בתוספת דמי הניהול והארנונה.
סוף דבר
התביעה התקבלה באופן חלקי.
הנתבעים, שניהם ביחד וכל אחד לחוד, יישאו כלפי התובעת בחיובים כמפורט:

  1. דמי שכירות למשך 120 יום בתוספת של 20% על הסכום ששולם בתקופת השכירות הראשונה בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד סיום תקופת השכירות הראשונה ועד לתשלום המלא בפועל.
  2. דמי ניהול לתקופה של 120 יום בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מן המועד שהיה מיועד לתשלום ועד לתשלום המלא בפועל.
  3. מיסי ארנונה לתקופה של 120 יום בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם בפועל על ידי התובעים ועד לתשלום המלא בפועל.

עוד יישאו הנתבעים בתשלום הוצאות משפט (אגרה ,שכר עדים, מסירות) ושכר טרחת עורך דין בסך של 15,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון