בעלות על מקרקעין לא מוסדרים בהתאם לצו ירושה

טוענים, כי הם הבעלים החוקיים והבלעדיים של המקרקעין. הם רכשו את קניינם במקרקעין בירושה מאביהם המנוח, בהתאם לצו הירושה. מדובר במקרקעין לא מוסדרים.

4. וכן, טוענים התובעים, כי בתחילת חודש מאי 2010, התחילו הנתבעים להכשיר חלקת קרקע שבבעלותם והגובלת את המקרקעין, לשם נטיעתה (להלן: "עבודות ההכשרה").
במהלך ביצוע עבודות ההכשרה ,פלשו הנתבעים, שלא כדין, למקרקעין. בתגובה, התנגדו התובעים לפלישה דנן. הגישו תלונה למשטרה ואף הגישו תובענה לבית משפט השלום בצפת (ת.א. 16404-06-10) ,בגדרה הם עתרו לסילוק ידם של הנתבעים מהמקרקעין. (להלן: "התובענה הקודמת"). בסופו של יום, התובענה הקודמת נמחקה, בהמלצת בית משפט השלום בצפת.

5. לבסוף, טוענים התובעים ,כי אין לנתבעים זכות כלשהי במקרקעין. התובעים זכאים לסעד המבוקש. עילת התביעה היא קניינית בהתאם לסעיף 16 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין").


טענות הנתבעים

6. הנתבעים מכחישים, מנגד, את טענותיהם המהותיות של התובעים שביסוד עילת התביעה. לטענתם, אין לתובעים זכויות כלשהן במקרקעין. הם הבעלים החוקיים והבלעדיים של חלקת קרקע בשטח 7,160 מ"ר והנמצאת באזור אל שמיס (להלן: "חלקת הנתבעים"),והכל בהתאם למפה מצבית שנערכה ביום 16.6.2010 על ידי המהנדס והמודד המוסמך מר אבו סאלח היסם והמאושרת על -ידי מועצה מקומית מג'דל שמס והשכנים של החלקה (להלן: "המפה המצבית"). הם קיבלו את חלקתם דנן בירושה מאביהם המנוח מהנא טאהר אבו סאלח, שגם הוא קיבלה בירושה מאביו המנוח טאהר אבו סאלח ז"ל.
הם, ולפניהם אביהם, דודיהם וסבם, עבדו ומעבדים את חלקתם האמורה, ברציפות, מזה עשרות שנים.

7. התובענה טורדנית, קנטרנית ומחוסרת כל יסוד עובדתי ומשפטי. הם מכחישים את החוזה, לרבות אמיתות תוכנו ונסיבות עריכתו.


הפלוגתא

8. כמבואר, עילת התביעה, קניינית היא, והפלוגתא שבין הצדים נסובה ,למעשה, סביב שאלה אחת: האם התובעים הם הבעלים והמחזיקים כדין במקרקעין? תשובת התובעים, כאמור, היא בחיוב ,ואילו תשובת הנתבעים ,היא בשלילה.


ראיות הצדדים

8. התובעים העידו לעצמם. הם הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם (ת/1 ו- ת/2, בהתאמה).
שבעה עדים היו להגנה: הנתבעים הקדימו והגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם (נתבע 1 – נ/2; נתבע 2 – נ/3; נתבע 3 – נ/1); שיח' טאהר אבו סאלח, המנהיג הרוחני של העדה הדרוזית ברמת הגולן (להלן: "שיח' טאהר"); שיח' תאופיק אבו סאלח (להלן: "שיח' תאופיק"); שיח' פאיז אבו סאלח (להלן: "שיח' פאיז"); ומר שבלי אבו סאלח (להלן: "שבלי"). שיח' טאהר, שיח' תאופיק, שיח' פאיז ושבלי הקדימו והגישו תצהיר עדות ראשית שלהם (נ/4, נ/5,נ/6 ו – נ/7 , והכל בהתאמה).



הפן העובדתי-הראייתי

9. התובעים העידו, בכתב ובעל פה, באשר לזכויותיהם במקרקעין. אליבא דתובע 1, אביו, המנוח סעיד קדמאני, קנה ביום 24.3.1973 את המקרקעין מהמנוח יוסף נעמאן, בהתאם לחוזה המכר (ת/1- נספח א'). וכן, המנוח סעיד קדמאני קנה (ביום 18.4.1974) מקרקעין אחרים מהמנוח יוסף נעמאן, שהם גם נמצאים באזור אל שמיס, וזאת בהתאם לחוזה מכר מקרקעין בכתב (ת/1 – נספח ה'). המנוח יוסף נעמאן קנה, בזמנו, את המקרקעין מבעליהם הקודמים וזאת בהתאם לשלושה חוזי מכר מקרקעין בכתב: הראשון מיום 26.1.1959; השני, מיום 10.1.1960; והשלישי מיום 25.10.1962 (ת/1, נספח ז') (להלן: "שלושת החוזים"). המנוח סעיד קדמאני הכשיר את המקרקעין ועיבד אותם עד לפטירתו ביום 18.3.1990. המקרקעין עברו לתובעים בירושה בהתאם לצו הירושה. בזמנו, המנוח יוסף נעמאן מכר חלקת קרקע למר מהנא מנסור אבו סאלח, באזור אל שמיס, והגובלת, מצדדים מערב ודרום, את המקרקעין. לפי תצלומי אוויר משנים 1967 ו- 1969 רואים, כי המקרקעין הם חלקת קרקע נפרדת מחלקות אחרות.
אין לנתבעים זכויות כלשהן במקרקעין. תושבי הכפר יודעים שהתובעים הם הבעלים והמחזיקים כדין במקרקעין (ת/1, סעיפים 3-12; עמ' 4, ש' 18; עמ' 9, ש' 2).

10. בעדותו בעל פה אימץ התובע 1 את עדותו בכתב (עמ' 4, ש' 18; עמ' 5, ש' 2). הוא חזר ותיאר את גבולות המקרקעין, כדלקמן: ממזרח – חלקת אסמעיל מדאת; מצפון – חלקת המוכר המנוח יוסף נעמאן; ממערב – חלקת שבלי אבו סאלח (שני שליש החלק העליון) וחלקות ארבע משפחות: משפחת מחמוד, משפחת טארק אבו סאלח, משפחת אבו עראר (שליש החלק התחתון) . ומהדרום – חלקת מהנא טאהר אבו סאלח (עמ' 5 ש' 4-7).
בחוזה המכר לא רשום שטח המקרקעין. שטח המקרקעין לפי מדידה שנעשתה ,הוא 3,318 מ"ר. המקרקעין רשומים בפנקס הרישום של הכפר (עמ' 5, ש' 25-28). מר גדעאן אבו סאלח החתום כעד על חוזה המכר ,עדיין בחיים (עמ' 6, ש' 10-11). הוא "לא יודע שום דבר על ההסכמים [שלושת החוזים – נספח ז' ל- ת/1 – ש.ס.]" (עמ' 6, ש' 25). המקרקעין נשוא שלושת ההסכמים דנן אינם המקרקעין נשוא התביעה, ובלשונו "זו לא החלקה נשוא התביעה" (עמ' 7, ש' 4). בפנקסי המועצה המקומית של הכפר ובוועדה המקומית רשומים המקרקעין, "אבל לא כל המחזיקים בקרקע רשומים" (שם, ש' 11-12). בין הצדדים התקיים הליך סולחה בו התערבו מכובדים מהכפר (ה"ה תאופיק אבו סאלח, ג'דען אבו סאלח, אסעד קדמאני ומהנא אבו סאלח) (להלן: "הליך הסולחה"). הליך הסולחה לא צלח, וחברי ועד הסולחה לא אמרו לתובעים ,כי אין לתובעים זכויות במקרקעין (שם, ש' 20-24).

11. התובע 2 העיד בכתב ובין השאר, כי התובעים הם הבעלים והמחזיקים כדין במקרקעין. אביו המנוח, המנוח סעיד קדמאני, קנה את המקרקעין בהתאם לחוזה המכר. תושבי הכפר יודעים, כי התובעים הם הבעלים של המקרקעין. אין לנתבעים זכויות כלשהן במקרקעין (ת/2, סעיפים 4-7).

12. בעדותו בעל פה, אימץ התובע את עדותו בכתב (עמ' 8, ש' 14). הוא חזר והדגיש כי גבולות המקרקעין הם אלה: מהצפון – חלקת חמיד נעמאן; ממזרח – חלקת אסמעיל מדאח; ממערב – חלקת זאהי אבו סאלח; מדרום – חלקת הנתבעים (עמ' 8, ש' 22). המקרקעין לא רשומים בשום מקום. לא יודע מי הבעלים הרשום של המקרקעין בפקנסי המועצה המקומית של הכפר והוועדה המקומית לתכנון ובנייה (עמ' 9, ש' 7).
הוא לא יודע מדוע לא פנה למועצה המקומית וביקש נסח מרישומה באשר למקרקעין (שם, ש' 14). בהליך הסולחה נאמר לתובעים ,כי המקרקעין שייכים לנתבעים (עמ' 9, ש' 29). הוא לא יודע להסביר את הכתוב בשלושת החוזים.

13. הנתבעים העידו, בכתב ובעל פה, לענייננו, כי הם הבעלים והמחזיקים כדין בחלקת הנתבעים, וכי לתובעים אין זכויות כלשהן במקרקעין. אין לתובעים מקרקעין הגובלים לחלקת הנתבעים. הנתבעים קיבלו את חלקתם בירושה, והיא רשומה בפנקסי המועצה המקומית של הכפר והוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
התקיים הליך סולחה בין הצדדים. חברי ועד הסולחה הודיעו לתובעים ,במפורש, כי אין להם (לתובעים) זכויות כלשהן במקרקעין, וכי המקרקעין שייכים לנתבעים בלבד. המקרקעין של הכפרים הדרוזים ברמת הגולן, רשומים בלשכת רישום המקרקעין בסוריה. חוזה המכר הוא מסמך מזוייף (נ/1, סעיפים 3-9, 24; עמ' 11, ש' 1, ש' 11, ש' 31; עמ' 12, ש' 1, ש' 30; נ/2, סעיפים 3-9, 24; עמ' 13, ש' 17, ש' 32; עמ' 14, ש' 21; נ/3, סעיפים 3-9, 24; עמ' 14, עמ' 31). ויודגש: הנתבע 2 לא נחקר בחקירת שתי וערב).

14. שיח' טאהר העיד, בכתב ובעל פה, כי הנתבעים הם הבעלים החוקיים והבלעדיים של המקרקעין והם קיבלו אותם בירושה. במקור, המקרקעין היו בבעלות סבו, המנוח אחמד אבו סאלח ז"ל. המקרקעין עברו בירושה לאביהם של הנתבעים, המנוח מהנא אבו סאלח ז"ל, ולאחר פטירתו, לנתבעים. המפה המצבית משקפת נכונה את גבולות חלקת הנתבעים (נ/4, סעיפים 2-9; עמ' 15, ש' 11, ש' 25-30; עמ' 16, ש' 4-6, ש' 10-11, ש' 18, ש' 31-32).

15. גם שיח' תאופיק העיד, לענייננו, בכתב ובעל פה, כי הוא הבעלים והמחזיק כדין של חלקת קרקע באזור אל שמיס, שגבולותיה הם אלה: ממערב – חלקת יורשי המנוח טאהר אבו סלאח, ז"ל; ממזרח – חלקת מאלק אבו סאלח; מצפון – חלקת פהד ספדי; ומדרום – כביש ראשי. וכן, הוא היה חבר בוועד הסולחה. חברי ועד הסולחה ביקרו במקרקעין ובדקו את טענות הצדדים. מסקנת ועד הסולחה הייתה, כי אין לתובעים זכויות כלשהן במקרקעין. הנתבעים הם הבעלים של המקרקעין (נ/5, סעיפים 2-7; עמ' 17, ש' 10; עמ' 18, ש' 4).

16. שיח' פאיז העיד, בכתב ובעל פה, כי הנתבעים הם הבעלים של המקרקעין, ואין לתובעים זכויות כלשהן בהם (נ/6, סעי ף 5; עמ' 18, ש' 12, ש' 20-21, ש' 31).

17. כמו כן, העיד שבלי, בכתב ובעל פה, כי הנתבעים הם הבעלים והמחזיקים כדין במקרקעין. מפת המדידה משקפת נכונה את גבולותיה של חלקת הנתבעים. הוא הבעלים של חלקת אדמה הנמצאת באזור אל שמיס. חלקת האדמה שבבעלות התובעים באזור אל שמיס נמצאת בצד הצפוני של חלקתו, ולא כפי שנטען בתובענה (נ/7, סעיפים 3-8; עמ' 19, ש' 27; עמ' 21, ש' 2-3, ש' 31-32; עמ' 22, ש' 1-2).


מהימנות העדים ומשקל הראיות

18. על פי התנהגותם של העדים והתרשמותי הישירה מהם, ובשים לב למכלול נסיבות העניין ואותות האמת שהתגלו במשפט, אומר כי עדויותיהם של התובעים, עם כל הכבוד והענווה, אינן סבירות ואינן מהימנות בעיניי.
ראשית, התובע 1 העיד ,בכתב ובעל פה ,כי המנוח יוסף נעמאן שמכר את המקרקעין לאביהם המנוח, בהתאם לחוזה המכר, רכש, בזמנו, את המקרקעין מבעליהם הקודמים, והכל בהתאם לשלושת החוזים (ת/1, סעיף 12; עמ' 4, ש' 18; עמ' 6, ש' 21-22). על כך, אף הצהיר בא כוח התובע לפרוטוקול (עמ' 6, ש' 30-31).
דא עקא, בסתירה מוחלטת לעדות זו ולהצהרתו של בא כוח התובעים דנן, העיד התובע 1 בהמשך והודה, תחילה כי "אני לא יודע שום דבר על ההסכמים האלה [שלושת החוזים – ש.ס.]" (עמ' 6, ש' 25), ובהמשך הוא הודה, כי המקרקעין נשוא שלושת החוזים אינם, למעשה, המקרקעין נשוא התובענה, ובלשונו: "זו לא החלקה נשוא כתב התביעה" (עמ' 7, ש' 4).

19. שנית, קיימת סתירה מהותית ויורדת לשורשו של עניין בעדותו של התובע 1, בכתב ובעל פה, לעניין תיאור גבולות המקרקעין (ראו ת/1, סעיף 7, נספח א'; עמ' 5, ש' 4-7). ויודגש: הסברו של התובע 1 לסתירה דנן (עמ' 5, ש' 8-11), עם כל הכבוד, הינו מיתמם ובלתי מהימן.

20. שלישית, מצאתי סתירה מהותית בעדויותיהם של התובעים, באשר לתוצאות הליך הסולחה. התובע 1 העיד, לעניין זה, כי חברי ועד הסולחה לא אמרו לתובעים ,כי אין לתובעים זכויות במקרקעין. דא עקא, העיד התובע 2, בסתירה מוחלטת לעדותו של התובע 1, והודה ,כי חברי ועד הסולחה הודיעו להם במפורש, כי המקרקעים שייכים, למעשה, לנתבעים (עמ' 9, ש' 29).

21. רביעית, התובעים לא ערכו את חוזה המכר והם לא יכולים לאמת את תוכנו. מסיבות הקשורות בתובעים, חוזה המכר לא הוגש במקור לבית המשפט. הקונה, כביכול, המנוח סעיד קדמאני, ז"ל לא חתום על חוזה המכר! (ת/1, נספח א').

22. חמישית, התובעים נמנעו, מדעת, מהזמנה לעדות של עדי הגנה, אשר לפי תכתיב השכל הישר עשויים לתרום עד למאוד לגילוי האמת ולעשיית הצדק. הם ידעו היטב ,כי לצורך הוכחת עילת תביעתם עליהם להעיד עדים מטעמם, ובכלל זה מי מהעדים החתומים על חוזה המכר וגם בעלי החלקות הסמוכות או הגובלות למקרקעין, שביכולתם להעיד על חזקת התובעים במקרקעין. אין חולק ,כי מר גדעאן אבו סאלח החתום ,בתור עד, על חוזה המכר עדיין בחיים (עמ' 6, ש' 9-10). עד זה הינו עד קרדינאלי ביותר ועדותו יכלה הייתה לתרום עד למאוד לגילוי האמת ולעשיית הצדק. בפני אין הסבר סביר ומהימן למחדל זה של התובעים.
במחדל דנן, מחזקים התובעים, למעשה, את גרסת ההגנה וראיותיה.

23. שישית, אכן, המקרקעין לא עברו הסדר בהתאם לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969, והם לא רשומים בפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין בנצרת, אך אין בכל כל רבותא.
דין הוא, כי בכל לשכת רישום מקרקעין שהוקמה בהתאם לסעיף 115 לחוק המקרקעין, מתנהלים שלושה פנקסים: פנקס זכויות; פנקס בתים משותפים ופנקס שטרות לגבי מקרקעין בלתי מוסדרים.
במקרה דנן, התובעים לא הוכיחו כדין, כי המקרקעין לא רשומים כלל בפנקס שטרות המתנהל בלשכת רישום מקרקעין בנצרת, והם לא הגישו לבית המשפט נסח רישום המקרקעין בפנקס האמור.

24. שביעית, גם בהעדר רישום המקרקעין בפנקסים המתנהלים בלשכת רישום המקרקעין בנצרת, הרי המקרקעין רשומים במרשמים המתנהלים על ידי המועצה המקומית של הכפר והוועדה המקומית לתכנון ובניה במסעדה. התובעים יכלו, בנקל, להמציא לבית המשפט העתק מהמרשמים האמורים לצורך הוכחת עילת תביעתם, והם נמנעו, מדעת, מלעשות כן.
זאת ועוד, בפנקסי רישום המקרקעין של הרפובליקה הסורית התנהל רישום למקרקעין שבתחום שטחי השיפוט של הכפרים הדרוזיים ברמת הגולן על למלחמת ששת הימים (עמ' 11, ש' 31). למצער, היה על התובעים להגיש לבית המשפט נסח רישום מפנקסי רישום המקרקעין של הרפובליקה הסורית, או אישור הממונה על משרד המקרקעין בדמשק להוכחת בעלויותיהם של המנוח יוסף נעמאן, מוכר המקרקעין, של אביהם המנוח סעיד קדמאני, קונה המקרקעין , ושלהם.
בפני לא זכיתי להסבר סביר ומהימן למחדל זה של התובעים.

25. שמינית, עסקת במקרקעין לא דווחה לשלטונות המס, דבר שמטיל ספק באמיתות וחוקיות העסקה.

26. תשיעית, התובעים הם אחים ובעלי אינטרס ועניין בתוצאות המשפט. בנסיבות המקרה דנן, יש לראות בעדויותיהם כעדות יחידה במשפט אזרחי. כאמור, עדויותיהם אינן סבירות ואינן מהימנות בעיניי. מה עוד שאין להן סיוע. במקרה זה, אין ביכולתי לסמוך על עדות יחידה זו ולהכריע על פיה לטובת התובעים (ראו סעיף 54 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1970).

27. עשירית, עדויותיהם של עדי ההגנה, מנגד וככלל, היו סבירות ומהימנות. אכן, מצאתי בעדויות אלה ובין השיטין אי-דיוקים מסוימים, אך אין בכך כל רבותא. עדויות אלו מחזקות, מאשרות, תומכות ומסייעות, האחת את רעותיה. מצאתי גם אישור, תימוכין ואף סיוע לעדויות אלה במפה המצבית, המאושרת על ידי המועצה המקומית של הכפר (נ/1, נספח א').
למיותר לציין, כי עדויותיהם של עדי התביעה, התובעים, עומדות בסתירה פוזיטיבית, קוטבית ומוחלטת לעדויותיהם של עדי ההגנה הסבירות, המהימנות ובעלות מלוא המשקל.



הפן המשפטי

28. לית מאן דפליג, כי "העסקה במקרקעין" הנטענת, על ידי התובעים, לא נגמרה ברישום. במקרה דנן, רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה (סעיף 7 לחוק המכר). גם אם הייתי מקבל את גרסת התובעים- וכמתואר במקרה דנן אינני מקבלה - הרי אין להם זכות קניינית כלשהי במקרקעין, ועילת תביעתם הקניינית מחוסרת, למעשה, כל יסוד משפטי.
ב"כ התובעים, עו"ד סאמר עלי המלומד, הרחיב, בכתב הסיכומים ושלא לצורך, את טיעוניו לעניין עילת התביעה הקניינית ותחולת סעיף 16 לחוק המקרקעין. כמתואר, התובעים לא הוכיחו, כי הם קונים זכויות כלשהן, לא כל שכן זכויות קנייניות במקרקעין. היה מקום, אם בכלל, להגשת תביעה נזיקית ולבסס את עילתה על עוולת "הסגת גבול במקרקעין" לפי סעיף 29 לפקודת הנזיקית [נוסח חדש], התשכ"ח-1968.
מעל לכל צורך, אוסיף כי התובעים לא הוכיחו כדין עילת תביעה נזיקית כלשהי. הם לא הוכיח כדין, כי הם הבעלים החוקיים והמחזיקים כדין במקרקעין. בהעדר ראיה ככזו, אין על הנתבעים הראיה שהמעשה עליו מתלוננים התובעים היה כדין (ע"א 16482/92 עיריית תל אביב יפו נ' גרינשטין, פ"ד נ"ג(4) 353, 354 (1999)).

29. הנה-כי-כן, מסקנתי היא ,כי התובעים לא הוכיחו כדין את עילת תביעתם. דין התביעה להידחות.


התוצאה

30. התוצאה היא, אפוא, כי אני דוחה בזה את התביעה ומחייב את התובעים לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל בסך של 10,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מי יורש כשאין צוואה ?

  2. סעיף 8 לחוק הירושה

  3. פינוי יורשים של דייר מוגן

  4. ירושה של זכות לדיור ציבורי

  5. הפקעת מקרקעין שהתקבלו בירושה

  6. תקיפה בסכסוך משפחתי על ירושה

  7. גביית חוב מס של העיזבון מיורש

  8. תביעה של אחד היורשים בשם עזבון

  9. ביטול זכויות בדירה לפי צו ירושה

  10. תביעת יורשים לפינוי חנות בשכירות

  11. רישום בעלות במקרקעין מכוח צו ירושה

  12. בעלות יורשים במקרקעין - פסק דין הצהרתי

  13. בעלות על מקרקעין לא מוסדרים בהתאם לצו ירושה

  14. עדיפות סעיף 147 לחוק הירושה על פני סעיף 13 לחוק חוזה הביטוח

  15. סעיף ו' לחוק הירושה תשכ"ס 1965 - אחריות היורשים לחובות העיזבון

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון