תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

התביעה הינה תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) – תשל"ב – 1972

סעיף זה קובע את עילת הפינוי כדלקמן:
"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבנייה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף".

4. מעילת הפינוי המוגדרת בסעיף 131 (10), נמצא למדים כי יש להגן על זכות הבעלות בדירה/בניין ולאפשר לבעל הנכס לממש זכויותיו ולבנות בניין מבלי שהדייר המוגן ימנע ממנו. מאידך, יש מקום להעמיד לדייר המוגן סידור חלוף נאות.

5. עפ"י ההלכה הפסוקה (ע"א מחוזי ת"א 1748/05 – ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה, ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פד"י כ"ח (2) 383), על בעל הנכס לעמוד במספר תנאים. יש להראות כי הבניין מיועד להריסה, כי ייבנה אחר תחתיו, כי קיים היתר בנייה כחוק, ונמצאה פנייה בכתב לדייר המעמידה לרשותו סידור חלוף הולם.
6. בענייננו, התביעה הוגשה באוקטובר 2010 ואליה צורף היתר בנייה כדין (נספח 3 לכתב התביעה), אשר הוצא ביום 1.3.09 ותוקפו עד ליום 1.3.12. בנוסף, הציגה התובעת היתר נוסף המאריך את ההיתר המקורי בשנתיים, לסברת ב"כ הנתבע עד ליום 1.3.14. לכאורה, בכל מהלך הדיון ועד לסיכומים קיים היתר כדין.

7. דא עקא, ביום 17.7.13 הגישה התובעת בקשה לתת פסק דין בהקדם בעניינה (סיכומים הוגשו במהלך השבתון של ביהמ"ש), שכן לטענתה התובע הינו הדייר האחרון שנותר בבניין, והיתר הבנייה שניתן פקע, קיים צורך להוציא היתר חדש.

בצדק טוען ב"כ הנתבע, כי טענה זו איננה מתיישבת עם הארכת ההיתר שלכאורה הוצגה לביהמ"ש על פיה ההיתר המקורי בתוקף עד ליום 1.3.14.

8. סעיף 133 (ד') לחוק, קובע כדלקמן:
"היתה תביעת פינוי לפי סעיף 131 (10) או (11) תלויה ועומדת, ובמהלך הדיון פקע תוקפו של רישיון הבנייה הנזכר שם, רשאי בית המשפט לדחות את הדיון עד ששוב יהיה בידי בעל הבית רישיון בר תוקף".

9. ב"כ התובעת לא השיב עניינית לטענת ב"כ התובע בבקשה מס' 16, ולפיכך הנחת העבודה כי אכן ההיתר פקע! ההיתר המקורי ניתן לשנה בלבד וארכה ניתנה לשנתיים מיום פקיעתו, היינו עד ליום 1.3.12 ! לא ברור מדוע עובדה מהותית זו לא הובאה בפני ביהמ"ש ע"י ב"כ הנתבע כבר בדיון מיום 19.3.13 או 4.7.13?

10. טוען ב"כ הנתבע, כי יש לדחות את התביעה מפאת היעדר היתר כדין. אינני סבורה, כי יש מקום לדחות את התביעה כפי שקבע כב' הש' דותן בפסה"ד עליו מסתמך ב"כ הנתבע, בתיק ת.א. (שלום הרצליה) 362/07. כפי שקבע כב' הש' רובינשטיין ברע"א 847/06 מונדרי נ' שינפלד, "כל מקרה לעניינו".

11. בענייננו, ניתנו לנתבע מספר הצעות של סידור חלוף הוגנות וסבירות מטעם התובעת, הצדדים ניהלו מו"מ ארוך ואף גישור בעצת ביהמ"ש. למרבה הצער, הגישור לא צלח והצדדים לא הגיעו לעמק השווה.

אכן, היתר כדין הינו אחד מאבני היסוד של עילת הפינוי הקבועה בסעיף 131 (10) לחוק, אולם היתר כדין ניתן במקרה זה ואף הוארך עד 1.3.12, הוצאת היתר חדש היא בעיה פרוצדוראלית שאורכת זמן. אין מקום לדחות את התביעה, ואולם יש מקום לדחות את הפינוי עד להצגת היתר חדש כדין!
12. על מנת שלא להחזיר את הצדדים שנית לדיון, ומאחר והמחלוקת בין הצדדים היא באשר לשאלת קיומו של "הסידור החלוף", ייתן ביהמ"ש את פסק דינו בשאלת הסידור החלוף, ואולם סכום הפיצוי והפינוי בפועל יהא 90 יום מיום הצגת היתר חדש כדין ע"י התובעת.

13. הצדדים כאמור חלוקים ביניהם בשאלת "הסידור החלוף" הנכון והצודק. בכתב התביעה הוצע לשלם לנתבע את מלוא שווי דמי המפתח (כולל חלקו של בעל הבית), לפי חוות דעת שמאית מטעם התובעת בסך 255,000 ₪. הצעה זו נדחתה ובצדק. הנתבע ורעייתו אנשים מבוגרים אשר ידם לא משגת לרכוש דירה חלופית, סכום הפיצוי המוצע הוא בבחינת לעג לרש.

14. מאז כתב התביעה שיפרה התובעת הצעותיה לאין ערוך, היא הציעה מספר חלופות של רכישת דירת 3 חדרים בשכונה אחרת בהרצליה, הצעה זו נדחתה ע"י הנתבע. לטענתו, מפאת אזור המגורים הנחות והבעייתי בו הוצעה הדירה. עוד הציעה התובעת, כי הנתבע ירכוש במחיר מוזל דירה בבניין החדש שייבנה, או לחלופין דירה בדיירות מוגנת בבניין החדש.

15. משלא צלח המו"מ בין הצדדים, מינה ביהמ"ש שמאי מטעמו. השמאי לא זומן לחקירה, לא הוגשה חוות דעת נגדית מטעם הנתבע, ומסקנת השמאי שהינו מומחה מטעם ביהמ"ש לא נסתרה והתקבלה.

16. השמאי קבע כי הדירה ממוקמת ברחוב מרכזי ושקט, דמי השכירות החופשיים בנכס הינם 3,000 ₪ לחודש, שטח הדירה הינו 58 מ"ר, והשווי בבעלות מלאה הינו 816,385 ₪, שיעור דמי מפתח מלאים הינם נגזרת של 60% מסכום זה, היינו סך של 489,831 ₪.

17. לאחר הגשת התביעה, הסכימה התובעת לשלם 4 שלישים משווי דמי המפתח המלאים, וגם הסכימה לתת לנתבע דירה בבעלותו בבניין החדש שייבנה תמורת תשלום ההפרש. התובעת הציעה בהסתמך על תוכנית הגשה חדשה לבניית 2 חדרים מספר הצעות כדלקמן:
א. תשלום מלוא דמי המפתח בתוספת הוצאות העברה בסך 500,000 ₪.
ב. הקצאת דירת 2 חדרים חדשה + מרפסת, חנייה, ומחסן בדיירות מוגנת באותו תשלום שכ"ד מוגן כיום, תוך נטרול זכויות של דיירים ממשיכים. תשלום שכ"ד בסך 3,000 ₪ לחודש ו-5,000 ₪ הוצאות מעבר.
ג. לתת לנתבע זכויות בעלות מלאה בדירת 2 חדרים חדשה כנגד תשלום תוספת של 400,000 ₪ (מחיר דירה בשוק החופשי לטענת התובעת 1.3 מיליון ₪).
ד. זכויות בעלות בדירה בעלת 3 חדרים תמורת תוספת של 800,000 ₪ (מחיר הדירה בשוק החופשי לטענת התובעת 1.8 מיליון ₪).

18. הנתבע ורעייתו כאמור זוג מבוגר שהמעבר והפינוי מסב להם אי נוחות רבה. עפ"י חווה"ד שמאי, אין מחלוקת עובדתית על כך כי לא ניתן להשיג באזור מגוריהם דירה בשטח דומה (58 מ"ר), לא ניתן להשיג דירות בדמי מפתח, ואין מחלוקת כי בסך של דמי פינוי מלאים כ- 500,000 ₪ לא תתקבל דירה כלשהי באזור מגוריהם, משמע קיים חשש שהנתבע ורעייתו יישארו ללא קורת גג באחרית ימיהם.

19. הנתבע ורעייתו היו מעוניינים ברכישת דירה שתהא בבעלותם וכך יוכלו להוריש נכס לילדיהם. מאידך, לא הסכימו לרכישת דירה בת 2 חדרים על אף שגודלה כגודל דירתם העכשווית, אלא ביקשו לרכוש דירת 3 חדרים במחיר מוזל יותר. על כך נוהל המו"מ ארוכות, והצדדים לא הגיעו אל עמק השווה. יש להתחשב בהוצאות הנוספות של דמי שכה"ד והוצאות מעבר, שעליהם לא יכלו לוותר הנתבע ורעייתו, הוצאה שגרמה הכבדה נוספת על התובעת.

20. עפ"י סעיף 133 ג':
"במקרה המפורט בסעיף 131 (10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב) לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבניין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רישיון בנייה, ולקבוע לתקופת ביניים סידור חלוף".

21. מאחר והתרשמתי מחד כי התובעת פועלת לקבל היתר לבניית דירה בת 2 חדרים בבניין + מרפסת, מחסן וחנייה, ומאחר והתרשמתי כי עיקר אי הנוחות שנגרמת לנתבע ורעייתו בגילם היא המעבר לסביבה אחרת ולא מוכרת, לאחר שהורגלו במשך השנים לסביבת מגוריהם, אני סבורה כי הפתרון הנכון ל"סידור חלוף" נאות בנסיבות העניין, הינו המצאת דירה חלופית בבניין החדש שייבנה, בה ימשיכו הנתבע ורעייתו להתגורר בדיירות מוגנת באותו שכ"ד מוגן ששולם עד כה.

22. בתקופת הביניים ישולם לנתבע ורעייתו דמי שכ"ד בשיעור של 3,000 ₪ לחודש עד אשר יוכלו להיכנס לבניין החדש, בתוספת הוצאות מעבר בסך 15,000 ₪.

23. מאחר וההיתר פקע ואין וודאות כי ההיתר החדש יאשר בניית דירה בת 2 חדרים, אני קובעת מנגנון חלופי שהינו תשלום פיצוי כספי לנתבע עפ"י חוות דעתו של שמאי בימ"ש שלא נסתרה. על פי חווה"ד, שווי דמי מפתח מלאים הינם (60% משווי בעלות מלאה), בסך 489,831 ₪. כמקובל בפסיקה, בפינוי בית עסק משולם 1/3 נוסף עבור מוניטין והעברת מקום העסק. במקרה דנן, הסכים ב"כ התובעת לשלם ארבעה שלישיים, וזאת בדיון קדם המשפט הראשון. אני סבורה, כי באזור בו ברור מאליו שלא בנמצא דירות בדמי מפתח, ואף יקשה על התובעת למצוא דירות בנות 2 חדרים, יש מקום לפיצוי בגובה ארבעה שלישים.

לטעמי, העובדה כי מדובר בנתבע מבוגר יחסית (כבן 77) באזור בעייתי מבחינת היצע דירות קטנות, והעובדה כי הנתבע ורעייתו רגילים לאזור מגוריהם ויקשה עליהם לשנות את סביבת מגוריהם, יש הצדקה לפסוק ארבע שלישים כדין פינוי בית עסק. 4/3 משווי דמי המפתח המלאים הינם – 653,108 ₪, הוצאות המעבר לדירה חדשה והתאמתה לנתבעים וכן הוצאות תיווך, העברה וכד', מוערכים על ידי בסך של 70,000 ₪.

סוף דבר:

1. פינוי הנתבע ייעשה אך ורק לאחר שהתובעת תציג היתר כדין תקף למועד הפינוי. עד המצאת היתר כדין תקף, לא יתפנה הנתבע.

2. ככל שההיתר יאפשר בניית דירת 2 חדרים בשטח של לפחות 58 מ"ר, יתפנה הנתבע בתוך 90 יום מהצגת ההיתר, כפוף לתשלום דמי שכירות חודשיים בסך 3,000 ₪ לחודש והוצאות מעבר חד פעמיים בסך 15,000 ₪. דמי השכירות ישולמו לנתבע עד לכניסתו לדירה החדשה בבניין שייבנה. זכויות הנתבע יישארו כזכויות דייר מוגן בדירה החדשה, ושכר הדירה המוגן ישולם כפי שמשולם עתה.

3. ככל שההיתר לא יאפשר בניית דירת 2 חדרים או לחלופין הנתבע יוותר על חלופה א', ויודיע על כך בתוך 90 יום מקבלת פסה"ד, תשלם התובעת פיצוי עבור הפינוי סך של 653,108 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה מיום מתן חווה"ד של מומחה ביהמ"ש ועד התשלום בפועל, ובתוספת 70,000 ₪ הוצאות העברה. פינוי הנתבע ייעשה 90 יום מקבלת הכספים (סכום הפיצוי יועבר לב"כ הנתבע בנאמנות עד לפינוי בפועל, והוצאות העברה ישולמו מיידית לנתבע).

4. ככל שהנתבע יתפנה כדין ובמועד – לא ייפסקו הוצאות וכל צד יישא בהוצאותיו. אם יסרב הנתבע להתפנות במועד על אף שהתובעת עמדה בהתחייבויותיה כמפורט בפסק הדין, ייפסקו נגד הנתבע הוצאות משפט כדלקמן:
- אגרת בימ"ש בצירוף ריבית והפרשי הצמדה.
- החזר הוצאות חוו"ד שמאית.
- שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון