אכיפת הסכם למכור נכס

אכיפת הסכם, לפיו התחייב הנתבע למכור לתובע נכס בירושלים ולאחר מכן – התחרט, לאחר שהתובע ביצע שיפוצים בנכס.

לחלופין, מתבקש בית המשפט לחייב את הנתבע לשלם לתובע סכום של 60,000 ₪, עקב ביצוע השיפוצים בנכס ועוגמת נפש שנגרמה לו.

2. על פי כתב התביעה המתוקן, הצדדים סיכמו ביניהם בעל פה כי התובע ירכוש את הנכס מאת הנתבע בסכום של 50,000$.
על אף שלא נערך הסכם בכתב – הסכים הנתבע ליתן לתובע את המפתח של הנכס, וזאת לצורך עריכת שיפוצים נרחבים, באישור הנתבע.

3. לטענת התובע, הוא האמין בנתבע ולאחר קבלת המפתח – ביצע שיפוצים בנכס בסכום של 35,000 ₪.
בשלבי סיום השיפוץ – הודיע לפתע הנתבע לתובע כי החליט לא למכור את הנכס.

4. התובע טוען כי בהתנהלותו זו נהג הנתבע בחוסר תום לב, לאחר שקיבל הצעה גבוהה יותר עבור הנכס.

לפיכך, דורש התובע סכום של 60,000 ₪ המורכב כדלקמן:

35,000 ₪ - החזר עבור השיפוצים;
25,000 ₪ - עוגמת נפש.

5. ביום 24.11.10 ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבע או על מי מטעמו לבצע כל פעולה או דיספוזיציה בנכס (להלן – צו המניעה).

6. ביום 3.3.11 ניתן פסק דין בהעדר הגנה, ובו חויב הנתבע לחתום על הסכם מכר עם התובע (להלן – פסק הדין).

7. ביום 2.6.11 נדחתה בקשת הנתבע לביטול פסק הדין.

8. לאחר שהוגש ערעור לבית המשפט המחוזי (12187-07-11), התקבלה ביום 3.10.11, בהסכמת הצדדים, בקשת הנתבע לביטול פסק הדין והתיק הוחזר להמשך דיון בבית משפט זה.

טענות התובע

9. התובע טוען כי הוכח שהצדדים אכן התקשרו ביניהם לגבי הנכס, ואף דיברו על המחיר בסכום של 50,000$.
לראיה הביא התובע לעדות את עו"ד אליהו דותן, אשר אף הכין טיוטת הסכם (להלן – עו"ד דותן).

10. לעניין השיפוץ טוען התובע, כי הנתבע ידע בבירור שהתובע משפץ את הנכס, ואף לא הכחיש כי מסר לתובע את מפתח הנכס.
לטענתו, עצם מסירת המפתח היוותה גמרות דעת בין הצדדים לגבי העסקה.

התובע טוען כי הנתבע התחרט בעניין מכירת הנכס הואיל ושמע כי ישנה עליית מחירים ולפיכך ביקש ביום 5.2.11 מבן דודו, בשם איציק, כי ישכנע את התובע לקבל פיצוי על השקעת התובע בנכס, וזאת בתמורה לוויתורו על הנכס.

טענות הנתבע

11. הנתבע מודה בסיכומיו כי התובע אמנם פנה אליו בעניין הנכס, והצדדים אף נפגשו אצל עו"ד דותן, נוהל מו"מ בנוגע למחיר הנכס, והנתבע הסכים על סכום של 75,000$.
לטענת הנתבע, התובע ביקש להפחית את המחיר לסכום של 72,500$, תוך שהוא מציע לנתבע כי יצוין בחוזה סכום של 50,000$, ואת ההפרש ישלם התובע במזומן.
הואיל והנתבע סירב להצעה ועמד על כך שהמחיר יהיה לא פחות מ – 75,000$ - נפרדו הצדדים ללא סיכום כלשהו.

12. לפיכך, טוען הנתבע, כי לא התקיימה בין הצדדים הסכמה וכל שכן לא הבשילה לכדי גמרות דעת לכונן ביניהם הסכם מחייב, ומעולם לא שילם התובע סכום כלשהו על חשבון העסקה.

עוד נטען, כי עצם החזרת המפתח לידיו של הנתבע בספטמבר 2010 מצביע על כך שהעסקה לא הבשילה מעולם.

13. אשר לשיפוצים טוען הנתבע, בסעיפים 16 – 18 לסיכומיו, כי התובע לא הוכיח את ההשקעות הנטענות בנכס , ולחלופין – כי התובע ביצע את ההשקעות על דעת עצמו, מבלי לקבל את הסכמת הנתבע לכך, ועל כן אין לתובע להלין אלא על עצמו.

דיון והכרעה

14. השאלות שעומדות בפנינו בתיק זה הן:

(א) האם נקשרה עסקה מחייבת בין הצדדים לגבי הנכס , והתנהלות הנתבע לעניין ביטולה הייתה בחוסר תום לב, ולכן זכאי התובע לסעד המבוקש של אכיפת ההסכם.

(ב) אם התשובה לשאלה (א) תהיה שלילית – יהא עלינו לבחון האם זכאי התובע לפיצוי הנדרש על ידו בכתב התביעה , כולו או חלקו, בשל ההשקעות שהשקיע בנכס.

האם נקשרה עסקה מחייבת בין הצדדים

15. מעדויות הצדדים, לרבות עדותו של עו"ד דותן, עולה כי הצדדים אכן הגיעו למשרדו של עו"ד דותן על מנת לערוך את ההסכם בנוגע לנכס.

בתרשומת של עו"ד דותן, בכתב ידו, שצורפה לתצהירו, מופיע "78,000", אשר נמחק, ולאחר מכן כתוב סכום של 50,000$, כאשר מתחתיו נראה סכום של 40,000$ שתוקן ל – 50,000$.
לאחר מכן מפורטים תנאי תשלום של סכום המסתכם ב – 50,000$.

מהאמור בתרשומת עולה, כי אכן התקיים משא ומתן בין הצדדים בנוגע למחיר הנכס, כאשר המחיר ההתחלתי היה 78,000$, ולא ידועה הסיבה להפחתת הסכום לסך של 50,000$.

התרשומת של עו"ד דותן עומדת בסתירה להכחשותיו של התובע בחקירתו לעניין הסכום ההתחלתי , ולטענת ב"כ הנתבע לפיה הציע התובע כסף מזומן מעבר לסכום של 50,000 $ שיירשם בחוזה לצרכי מס (פרוטוקול עמ' 8 שורות 13 – 14).
נראה התרשומת מדברת בעד עצמה, ועו"ד דותן לא נתן הסבר מספק לשאלת בית המשפט בנוגע למחיקות ולקיומו של הסכום "78,000" בתרשומת (ראה פרוטוקול עמ' 8 שורות 20 – 31).

16. זאת ועוד, כאשר נשאל התובע מה הציע להם עו"ד דותן בנוגע לנכס, אמר:

"הנתבע לא רצה לשלם מסים ואז עו"ד דותן הציע לו שאם הוא לא רוצה לשלם מסים אז הוא חייב להפוך את המעמד של החדר ממשרד שהיה נטוש 20 שנה למגורים, ואז הוא שאל אותי אם אני מוכן לעשות את המחווה ולשפץ את הדירה ולהפוך אותה למגורים. אמרתי אין לי בעיה..." (פרוטוקול עמ' 6 שורות 7 – 9).

בסעיף 6 לתצהירו מאשר עו"ד דותן כי הציע לצדדים להתקין בנכס לפחות מטבחון וחיבור לחשמל ומים , לפני חתימת ההסכם, שאם לא כן – אין הנכס נחשב ל"דירה" לצורך מס שבח ועלול לחול מס על מכירתו.

עו"ד דותן חזר על כך בחקירתו (פרוטוקול עמ' 9 שורות 1 – 9), ואף טען כי התובע ביקש את מפתח הנכס והנתבע הסכים לכך.

לאור דברי עו"ד דותן ודברי התובע, נראה שהסכמת הנתבע למסירת המפתח הייתה אך ורק לצורך הכשרתו של הנכס כ"דירת מגורים", לרכי הפטור ממס, ואין להבין מכך שהנתבע הסכים, באותו שלב, למחיר העסקה.
התרשמתי כי הייתה הסכמה עקרונית לפיה הנכס יימכר לתובע לאחר שיותאם למעמד של "דירת מגורים", ויהיה פטור ממס שבח, ולשם כך בלבד נמסר המפתח, אך לא הייתה גמרות דעת באותו מעמד לגבי התנאי המרכזי של העסקה – התמורה שתשולם עבור הנכס לאחר שיהפוך ל"דירת מגורים".

17. בנסיבות אלה, ראיתי להעדיף את גרסת הנתבע על פני גרסת התובע לפיה לא הבשילה ההסכמה בין הצדדים לכדי גמרות הדעת לכונן ביניהם הסכם מחייב , בהתאם להוראות חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973, ולכן מסקנתי היא שבמעמד מסירת המפתח לא נקשרה עסקה מחייבת בין הצדדים לפיה נמכר הנכס לתובע.

לכך יש להוסיף , כי בסופו של דבר לא נערך מסמך בכתב לגבי העסקה, כפי שנדרש לפי חוק המקרקעין.

18. משהגעתי למסקנה האמורה – הרי שדין הסעד המבוקש על ידי התובע לאכיפת ההסכם, להידחות, ועלינו לבחון את הסעד החלופי של פיצוי בשל השיפוצים.

19. אשר לשיפוצים – אמנם על פי דיני עשיית עושר ולא במשפט יש מקום, מבחינה עקרונית, לפצות את התובע על ההשקעות שהשקיע בנכס, שכן עצם השיפוצים, בין אם מצומצמים ובין אם נרחבים כפי שביצע התובע לטענו בפועל, גרמו להנאה לנתבע ולשיפור הנכס שבבעלותו.

דא עקה, שהתובע לא הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת רכיב זה של תביעתו.

התובע לא טרח להציג כל ראיה להוכחת טענותיו בדבר השיפוצים והסכומים שהושקעו על ידו, וכאשר נשאל אם יש בידיו קבלות על הסכומים שהשקיע – ענה:


"אין לי קבלות, לא התכוונתי להציג קבלות למישהו".
(פרוטוקול עמ' 7 שורות 27 – 28).

לפיכך, אין לתובע להלין אלא על עצמו כי לא השכיל להוכיח רכיב זה של תביעתו, ולכן גם דינו של סעד זה להידחות.

סוף דבר

20. לאור האמור, התביעה נדחית, וצו המניעה שניתן ביום 24.11.10 – מבוטל.


התובע ישלם לנתבע, תוך 30 ימים, הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 6,000 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום המלא בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. אכיפת הסכם

  2. הסכם מוקדם

  3. הסכם פאושלי

  4. הסכם פרי פסו

  5. הסכם אספקת מלט

  6. הסכם לרוות דגים

  7. אכיפת הסכם קנייה

  8. שינוי הסכם העסקה

  9. אכיפת הסכם רוטציה

  10. הסכם הרשאה לתכנון

  11. הסכם לאספקת נעליים

  12. הסכם רכישת אקווריום

  13. אכיפת הסכם למכור נכס

  14. הסכם להזמנת מערכת מים

  15. תנאי מקפח בהסכם ניהול

  16. הסכם קונסיגנציה מסחרי

  17. הסכם פרסום עמודי תדמית

  18. הסכם הפצה לשנה אחת בלבד

  19. הסכם שימוש במבנים יבילים

  20. הסכם פרסום מודעות בעיתון

  21. סעיפים מקפחים בהסכם ניהול

  22. פיצוי בגין סיכול קיום הסכם

  23. תביעה בגין הסכם לפיתוח מוצר

  24. הסכם שירות למוצרי אלקטרוניקה

  25. הסכם למתן שירותי גביה ואכיפה

  26. דחיית טענת הסכם ניהול פיקטיבי

  27. הסכם למתן שירותי הסעות לישובים

  28. הסכם זיכיון לחיפוש נפט באפריקה

  29. הסכם העברת חובות וזכויות של חברה

  30. הסכם התחייבות למכור זכויות ב"עסק"

  31. הסכם רכישת דירה AS IS למעט בלאי סביר

  32. הסכם לספק לתובע ציוד מכאני להפעלת עסק

  33. הסכם אספקת מערכת לניהול בקרת נוכחות עובדים

  34. הסכם למתן שירותי תקשורת ויחסי ציבור לעירייה

  35. תביעות נגדיות שעניינן בנסיבות בהן הגיע לסיומו הסכם

  36. עיכוב בלתי סביר, בביצוע פעולות שונות במסגרת ביצוע ההסכם

  37. הסכם על פיצוי בגין אחוזי בקיעה הנמוכים מ-78% בהתאם לנוסחה

  38. נטען כי התמורה שסוכמה בין הצדדים עמדה על סכום שקלי ולא דולרי

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון