סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר קובע, כי עילת פינוי קמה אם: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

בכדי לבסס את עילת הפינוי האמורה, על התובעת להוכיח שלושה יסודות מצטברים:
א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר או מחייב פעולות מסוימות.
ב. הפרת התנאי על ידי הנתבעת.
ג. לפי תנאי הסכם השכירות, הפרת התנאי מעניקה לבעל הבית זכות לתבוע את פינוי הנתבעת מהמושכר.
(ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עדכון 5 עמ' 65, להלן: "בר אופיר", וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2) 809 (1978)).

5. בסעיף 5 לחוזה השכירות נקבע כי:
"השוכר מתחייב לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או כל חלק ממנו או את זכותו על המושכר או חלק ממנו ... וכן לא להרשות למי שהוא אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו וכן לא לשתף מי שהוא בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו...".

סעיף 19 לחוזה השכירות מקנה לתובעת עילת פינוי באם מופר סעיף 5.
נוכח האמור, הוכח קיומו של תנאי בחוזה השכירות, אשר הפרתו מקימה עילת פינוי. כעת נותר להכריע בשאלה, האם הנתבעים הפרו תנאי זה.

6. מן הראיות עולה כי בשנת 1986, בהתאם לייעוץ שקיבלו הנתבעים, הוקמה על ידם חברה בע"מ, היא הנתבעת 4, כאשר בעלי המניות בה הם הנתבע 1 ואמו.

מאז שנת 1986 התבצעה הפעילות העסקית במושכר באמצעות החברה, עד שבשלב מסוים הועבר חלק מהפעילות לרחוב החרושת בתל אביב, ובשנת 1992- לאזור התעשייה בחולון. (תצהירו של חיים מאירי, אביהם של הנתבעים 1-3, להלן: "חיים מאירי", ותצהירו של הנתבע 1).

כאמור, הנתבעים מאשרים כי בשנת 1986 החלו לפעול במושכר באמצעות החברה. (ראו גם סעיף 2 לסיכומי הנתבעים). משמעות הדברים היא, כי הנתבעים מודים בכך שהרשו לחברה להשתמש במושכר.

מתן רשות לחברה להשתמש במושכר מהווה, הוא כשלעצמו, הפרה של סעיף 5 לחוזה השכירות, הפרה אשר לאור סעיף 19 לחוזה השכירות מקנה עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק.

אלא, שלטענת הנתבעים, דין התביעה להידחות מחמת התיישנות, וויתור ומניעות.

הנתבעים מציינים כי התובעת המשיכה לקבל דמי שכירות לאורך 25 שנים.

בנוסף טוענים הנתבעים כי לא נשלח אליהם כל מכתב תלונה מצד התובעת במשך השנים.

הנתבעים מוסיפים וטוענים כי התובעת ידעה כי הפעילות במושכר מתנהלת באמצעות חברה שכן ראתה שהקבלות הוצאו על שם החברה.

לגרסת הנתבעים, הקשר שלהם עם התובעת היה באמצעותו של מר זאב פיסצקי המנוח (להלן: "פיסצקי המנוח") אשר לימים שימש כמנכ"ל התובעת. לטענתם, פיסצקי המנוח הסכים לפעילות החברה במושכר, ובהמשך, היה מודע לכך שמרבית הפעילות עברה לרחוב החרושת ואחר כך לחולון.

7. לאחר שבחנתי את הראיות שבפני, לא מצאתי כי עלה בידי הנתבעים להניח תשתית ראייתית מבוססת המוכיחה את טענתם בדבר הסכמה מפורשת לפעילות החברה במושכר, שניתנה להם על ידי פיסצקי המנוח. לא הובאה כל ראיה לאישוש גרסה זו, ומכל מקום, לא הוכח כי פיסצקי המנוח היה רשאי ליתן הסכמה כאמור בשמה של התובעת וזאת בניגוד מפורש לתנאי בסעיף 2 בחוזה השכירות, לפיו כל שינוי בתנאי השכירות ייעשה בכתב בלבד.

8. זאת ועוד. חיים מאירי טען כי בשנת 1985 קיבלו הנתבעים רשות להתגורר בנכס וזאת כנגד תשלום סך של 1,717,000 שקל ישן. מבלי להתייחס לגופה של הטענה, אשר לכאורה אינה עולה בקנה אחד עם האמור בקבלה מיום 21.5.85 (נספח ח' לתצהירי הנתבעים), הרי טענה זו כשלעצמה מלמדת כי התובעת התנתה את שינוי תנאי השכירות בתשלום. על רקע זה, תמוהה הטענה כי במועד מאוחר יותר, ניתנה הסכמת התובעת לפעילות החברה במושכר ללא כל תשלום.

בהקשר למטרת השכירות ראוי להפנות למכתבו של פיסצקי המנוח מיום 15/8/01 בו נאמר:
"למותר לציין, שמטרת השכירות היא ניהול בית מלאכה לכרכיה- ולמטרה זו בלבד- כמותנה בחוזה השכירות" (נספח י' לתצהירי הנתבעים).

מכתב זה מבהיר כי התובעת עמדה על ניהול המושכר בהתאם למטרת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות ולא נתנה רשות לשינוי המטרה לכל מטרה אחרת.

9. נתתי דעתי לעמדת הנתבעים הטוענים כי התובעת מנועה מלעמוד על תביעתה, אך לא מצאתי מקום לכך.

אכן, הפסיקה הכירה באפשרות לפיה "השלמה עם הפרה במשך תקופה ארוכה... מהווה לא רק ויתור על ההפרה שנעשתה בעבר אלא גם הסכמה מכללא לשינוי מוחלט במטרת השכירות" (בר אופיר, עמ' 52).

דא עקא, בכדי להדוף את התביעה הנסמכת על הפרה נטענת של חוזה השכירות, על הדייר להוכיח כי בעל הבית היה מודע לשינוי תנאי השכירות וחרף כך שתק.

בנסיבות העניין, לא שוכנעתי כי התובעת היתה מודעת לפעילות החברה במושכר.

לא הונחה תשתית ראייתית מינימאלית המצביעה על כך שהתובעת ידעה על פעילותה של החברה במושכר.

הריני ערה לעובדה כי השיקים עבור שכר הדירה שולמו מחשבון החברה בשיקים אשר נושאים את שמה, ואולם הכתובת הנקובה בשיקים היא ברחוב החרושת ובהמשך בחולון ולא כתובת המושכר. על כן לא ניתן להסיק מן השיקים כי התובעת ידעה שהחברה פועלת במושכר.

גם הקבלות שצורפו על ידי הנתבעים אין בהן כדי לסייע להם. אכן בחלקן של הקבלות צוין כי התשלומים התקבלו מאת החברה, ואולם הכתובת שצוינה בקבלות אינה כתובת המושכר. (במאמר מוסגר יוער כי באחת הקבלות צוינה כתובת המושכר אך היה זה בהקשר למהות התשלום – השתתפות בטיפול חדר מדרגות יהודה הלוי 4 – ולא ככתובת בה פועלת החברה).

10. בסוגיה זו, קיימת חשיבות מירבית לזהותו של בעל הבית. יש להבחין בין בעל בית שהוא אדם פרטי, אשר מטבע הדברים עוקב מקרוב אחר נכסיו, לבין בעל בית אשר הינו גוף ציבורי או אישיות משפטית אחרת. לגבי האחרונים, לא עומדת ההנחה כי הינם מודעים באופן שוטף ויומיומי לנעשה בקניינם.

לעניין זהותה של התובעת, מקובלת עלי עדותו של מנהל התובעת, מר וקס (להלן: "מר וקס"), כי התובעת הינה עמותה ללא כוונת רווח, שכל מטרתה הינה עזרה לקשישים חסרי יכולת ומחוסרי דיור, ולצורך זה נתונים כל מעייניה, לא אחת במחיר ויתור על תביעה ו/או על זכות כזו או אחרת.

11. במקרה הנדון, ובשים לב לזהותה של התובעת כעמותה ללא כוונת רווח, אשר עיסוקה ניהול בית אבות ועזרה לקשישים חסרי יכולת ומחוסרי דיור, אין מקום לייחס לתובעת ידיעה בדבר פעילותה של החברה במושכר.

משלא הוכחה הסכמת התובעת ואף לא ידיעתה בפועל בדבר פעילות החברה במושכר, ממילא אין לקבל את טענות ההתיישנות, השיהוי הוויתור והמניעות המועלות כלפיה.

באשר לעילת הנטישה
12. בנוסף ולחילופין, עותרת התובעת לעילת פינוי בגין נטישת המושכר.

לעניין נטישת מושכר, הבחינו בתי המשפט בין מצבים שונים:
א. נטישה רגילה – מושכר שנעזב.
ב. נטישה "פלוס" – כאשר הדייר חדל להחזיק במושכר והעבירו לאחרים.

במקרה הראשון, חלוף הזמן אין בו כדי ללמד על ויתור מצד בעלי הבית על עילת הפינוי בגין נטישה, ואילו במקרה השני – עשויה שתיקת הבעלים ללמד על וויתור.

וכך סוכמו הדברים על ידי המלומד ד. בר אופיר:
"... המשכיר רשאי לוותר על עילת הפינוי, כאשר הדייר הסטטוטורי מפר את חוזה השכירות, מעביר את החזקה לאלמוני, בעוד שהדייר עצמו חדל להחזיק במושכר. מצב דברים כזה ניתן להגדירו כנטישה "פלוס" שכן, בנוסף לנטישה עצמה מתוֹוספים יסודות של הפרת הסכם השכירות או העברת השכירות לאחרים. ואם מקבל המשכיר את דמי-השכירות בידיעת העובדות – כי אז ייתכן שהתנהגותו תתפרש כהשלמה עם הפרת החוזה בעבר, וייתכן שהיא תתפרש כהסכמה מכללא לשימוש החורג מחוזה השכירות, כמו גם להחזקת אלמוני במושכר." (בר אופיר, עמ' 153).

לעניין פרק הזמן ממנו ניתן להסיק על וויתור נאמר:
"כך יראו את בעל הבית כמוותר על תביעתו ומשלים עם המצב החדש, כאשר גבה דמי-שכירות במשך תקופה של שנתיים (או לפחות עשרים חודש) בידיעה ברורה על חילופי הדיירים בדירה, בלי שִמחה על כך ובלי שנקט צעד כלשהו לשמירת זכותו לתבוע את החזרת הדירה." (בר אופיר, עמ' 152-153).

13. בענייננו, טוענת התובעת להעברת המושכר לחברה, כך שמדובר ב"נטישה פלוס".

בכדי להדוף את התביעה, מחובת הנתבעים להוכיח כי התובעת היתה מודעת באופן ברור לחילופי הדיירים או למצער לשימוש שעושה החברה במושכר, וכי חרף כך המשיכה לקבל את דמי השכירות. זאת, כאמור, לא עלה בידם לעשות.

העברת המושכר לחברה כנטישה
14. במקרה שבו פועלת במושכר חברה, יש לערוך בדיקה עובדתית של מערכת היחסים בין הדייר לבין החברה ושל אופי הפעילות המתנהלת במושכר.

העסק המוגדר בחוזה השכירות צריך להיות דווקא עסקו של הדייר ועל הדייר מוטלת החובה לנהל במושכר עסק משלו ולא עסק של חברה. אם אין הדייר מנהל במושכר עסק משלו, בין משום שהפסיק לנהלו ובין משום שהניח לאחר (אדם או חברה) לנהל במושכר עסק שאיננו שלו, כי אז הדייר אינו מקיים תנאי חיוני להגנת החוק על מעמדו כדייר מוגן.

ראוי להבהיר כי הדגש אינו על מידת השימוש העסקי שעושה הדייר במושכר (שכן בכך אין מדקדקים עימו ודי בכך אף אם פעילותו חלקית או מוגבלת) אלא הדגש הוא על כך שהעסק במושכר הוא עסקו שלו ולא של אחר. העובדה שהדייר בא למושכר מדי יום ונוטל חלק פעיל, ואולי אף מכריע בניהול עסקה של החברה, אינה יכולה לעזור לו, באם הוא עושה כן מטעם החברה או עבורה ואף כעובד שלה ואם העסק על רווחיו, הפסדיו והוצאותיו הוא של החברה.

במסגרת זו יש לבדוק שורה של שאלות ובכללן:


האם החברה היא המנהלת את המושכר, בעוד שהדייר אינו אלא מנהל או עובד בחברה.
האם החברה משלמת לדייר משכורת, בעוד שהדייר משמש רק בתור זרועה הארוכה של החברה ושל האורגן שלה.
האם החברה מפיקה את הרווחים מהעסק שמתנהל במושכר, והיא הנושאת בחובות ובהוצאות ואחראית לחובות, האם דו"ח מס הכנסה מוגש בשם החברה. לעומת זאת- האם הדייר איננו מפיק דבר מלבד המשכורת שהוא מקבל מהחברה ובלא שמוטלת עליו כל אחריות לתשלום חובותיה.

ד. האם השליטה בכל הנוגע להפעלת העסק במושכר נמצאת בידי החברה או בידי הדייר.

בהינתן תשובה חיובית לשאלות האמורות, המסקנה היא כי הוכחה נטישת המושכר על ידי הדייר. (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד ל"ז(2) 337 (1983), וכן בר אופיר, עמ' 150(1)).

15. וביישום לענייננו.

מן הראיות עלה כי הנתבעים 1 ו- 3 אינם פועלים במושכר לפחות משנת 1986.

הנתבעים 1 ו 3 ביחד עם אביהם, חיים מאירי, עובדים במתחם החברה בחולון, שם מועסקים כ- 140 עובדים (עדותה של ענ/1 הגב' תמר רוזנברג, עמ' 17-18 לפרוטוקול, להלן: "גב' רוזנברג").

לגבי הנתבע 2, העידה הגב' רוזנברג אשר היא האחראית על הגבייה ומטפלת בספקים ומשכורות, כי אינה מכירה אותו ואין הוא מופיע בתלושי המשכורת של החברה. גם שני עובדי החברה האחרים (ענ/2, ענ/4) העידו כי אינם מכירים אותו כלל. מר אלפרד שלזינגר (ענ/3) נמנע מלאשר כי הנתבע 2 עובד בחברה.

חיים מאירי אמנם טען כי בנו, הנתבע 2, מקבל משכורת אך לא ידע להסביר את העובדה כי העובדים אינם מכירים אותו וכיצד זה לא מונפק לו תלוש משכורת. משנשאל כיצד ייתכן שהגב' רוזנברג אינה מכירה את שמו של הנתבע 2 למרות שהיא זו שמטפלת במשכורות הוא השיב: "הוא בא בלילה לבקר" (עמ' 28 שורה 30 לפרוטוקול). תשובה תמוהה זו מדברת בעד עצמה.

הנתבע 1 אישר בחקירתו כי לא היה במושכר זה מספר שנים (עמ' 33 שורות 14-17 וכן עמ' 35 שורות 22-27 לפרוטוקול).

מן הראיות עולה אפוא, כי הנתבעים 1-3 אינם עובדים במושכר באופן עצמאי, הם אינם רשומים כעוסקים מורשים, אלא החברה היא שנושאת בתשלומי דמי השכירות ובחשבונות המים והחשמל של המושכר (נספחים ד1-ד2 לתצהירו של מר וקס).

על יסוד האמור, הריני קובעת כי הנתבעים 1-3 איבדו למעשה זיקה ישירה למושכר ואין לראותם כדיירים מוגנים בו.

16. תימוכין נוספים למסקנת הנטישה ניתן למצוא במכתב מאת עיריית ת"א עירייה מיום 19.10.10, בו נאמר: "על פי הרישום המופיע במערכת של אגף רישוי עסקים נמצא שהעסק איננו פעיל. העסק התנהל ברישיון משנת 1986 עם שימוש-חורג עד 31.12.2000. מאז ועד היום לא חודש רישיון העסק". (נספח ה' לתצהירו של מר וקס).

הנתבעים טוענים כי המושכר משמש להם כ"ארכיב" וכן כ"מרכז לוגיסטי". דא עקא, מנספח ט"ז לתצהירו של מר וקס עולה כי על פי רישומי העירייה משולמת ארנונה כתעריף "מגורים" לגבי שטח של 76 מ"ר מתוך שטח המושכר.

לאור האמור, הריני קובעת כי בתקופה שקדמה להגשת התביעה (שנת 2010) שימש המושכר בחלקו למגורים (בשטח של כ 76 מ"ר) ובנוסף כארכיב של החברה.

משמעות הדברים היא כי המושכר אינו משמש עוד למטרתו כפי שנקבעה בחוזה השכירות – "בית מלאכה לכריכה".

לכך יש להוסיף את העובדה כי מאז 1992 הועתקה הפעילות שנוהלה בעבר במושכר אל המתחם שבאזור התעשייה בחולון שם כאמור מועסקים כ- 140 עובדים.

17. ראיה נוספת המבססת את עובדת הנטישה היא צריכת החשמל המזערית במושכר במשך השנים שקדמו להגשת התביעה כעולה מנספח י"ט לתצהיר מר וקס.

כך גם צריכת המים האפסית במשך השנים שמאז שנת 2004, מצביעה על היעדר שימוש במושכר במשך שנים רבות (נספח כ' לתצהיר מר וקס).

18. נוכח הראיות האמורות, מתבקשת המסקנה כי הנתבעים נטשו את המושכר ואיבדו את מעמדם כדיירים מוגנים בו.

שינוי מטרת השכירות כנטישה
19. כאמור, מן הראיות עולה כי נכון למועד הגשת התביעה שימש המושכר למגורים ו/או למחסן, בעוד שעל פי חוזה השכירות מטרת המושכר היא: "בית מלאכה לכריכה".

בסיכומי התובעת נטען כי שינוי מטרת השכירות מהווה הפרה של סעיף 3 לחוזה השכירות, הפרה אשר לאור סעיף 19 לחוזה, מקנה לתובעת עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(2) לחוק. הגם שיש ממש בטענה זו, הרי היא לא עלתה בכתב התביעה באופן מפורש, ועל כן אינני רואה לנכון להתבסס עליה.

יחד עם זאת, שינוי מטרת השכירות, עשוי להיחשב גם כנטישה. כך, דייר ששכר מושכר למטרה מסוימת עשוי להיחשב כנוטש, אם בניגוד למוסכם החל להשתמש בו למטרות אחרות. (בר אופיר, עמ' 151).

סיכום ביניים
20. בסיום הדברים ראוי לחזור ולהדגיש, כי נטל השכנוע להוכחת טענת ויתור המופנית כלפי בעל הבית מוטל על הדייר, והוא אשר חייב להוכיח את מסכת העובדות אשר מבססת את טענתו. ספק, ככל שנותר, רובץ לפתחו של הדייר ומטה את הכף כנגדו. (ע"א 321/70 פרלברג נ' שחור, פ"ד כ"ה(1) 441 (1971), ע"א 400/73 בר-טוב נ' זבנוביץ, פ"ד כ"ח(2) 717 (1974)).

על כן, בכדי להקנות לנתבעים הגנה כנגד טענות התובעת להפרת החוזה ונטישת המושכר, בהסתמך על יסוד טענות וויתור, השתק מניעות, התיישנות ושיהוי, עליהם להניח תשתית ראייתית מבוססת המונעת מהתובעת את זכותה לקבל פסק דין של פינוי.

כאמור לעיל, לאחר בחינת הראיות הריני קובעת כי התובעת הוכיחה קיומן של עילות פינוי, ואילו הנתבעים לא הניחו תשתית ראייתית מספקת לקיומן של טענות המונעות מהתובעת לעתור לפינוי המושכר.

21. על יסוד המקובץ, הריני קובעת כדלקמן:
לגבי נתבעים 1-3:
הונחה תשתית ראייתית לביסוס תביעת הפינוי ומנגד, לא עלה בידי הנתבעים להוכיח כי יש למנוע מהתובעת לממש את זכותה לפינוי הנתבעים מהמושכר.
לגבי נתבעת 4:
הנתבעת 4 לא הראתה כל זכות להחזיק במושכר, ועליה לסלק ידה ממנו.

סעד מן הצדק
22. הדיון בסוגיית הסעד מן הצדק עשוי היה להיות רלבנטי רק לנתבעים 1-3, ולא לגבי נתבעת 4 אשר אינה דיירת מוגנת במושכר.

מכל מקום, סעד מן הצדק לא נתבקש כלל על ידי הנתבעים או מי מהם, ולא בכדי. מן הראיות עולה כי המושכר אינו משמש מקור פרנסתם או מטה לחמם של הנתבעים. בנסיבות העניין, אין כל הצדקה ליתן לנתבעים להנות מהגנת החוק, תוך פגיעה בזכות הקניין של התובעת.

סוף דבר
23. התביעה מתקבלת.

על הנתבעים 1-3 לפנות את המושכר שברח' יהודה הלוי 4, תל אביב, ועל הנתבעת 4 לסלק ידה ממנו.


הנתבעים יישאו בהוצאות משפט, לרבות שכ"ט עו"ד, בסך 20,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון