מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

כאשר נמסרה הדירה לתובעת, מצאה התובעת פגמים שונים בדירה, שלטענתה נגרמו על ידי הנתבעת בתקופת השכירות.
2. התובעת טענה כי כאשר רכשה את הדירה, ראתה את הדירה ולא היו בה ליקויים. אין חולק כי הדירה הועברה לחזקת התובעת 15 חודש לאחר הרכישה, ובמהלך תקופה זו גרה הנתבעת בדירה. לטענת התובעת, במועד מסירת הדירה לא ניתן היה לעשות בה שימוש סביר למגורים, ונדרשו תיקונים על ידי בעלי מקצוע שונים, במשך 5 שבועות, עד שהובאה למצב סביר, וניתן היה להשכירה. בשל כך עתרה התובעת לפיצוי הן בשל ההוצאות שהוציאה, והן בגין הפסד דמי השכירות.
3. הנתבעת טענה כי מסרה את הדירה במצב זהה לזה שהיתה כאשר נרכשה ממנה הדירה, ללא שנגרם נזק או פגם נוסף, וכל הפגמים והליקויים הנטענים היו קיימים בדירה במהלך תקופה ממושכת, ותחילתם הרבה לפני מכירת הדירה.
דיון והכרעה
4. לאחר שהתרשמתי מטענות הצדדים, ראיותיהם, התנהלותם במהלך הדיון ומכלול נסיבות העניין, יש לדעתי לקבל את התביעה בחלקה, הכל כפי שיפורט להלן.
5. נקודת המוצא לבחינת הטענות היא הסכמות הצדדים והצהרותיהם כפי שאלה באו לידי ביטוי בהסכמים ביניהם. הסעיפים הרלבנטיים הם אלה:
סעיף 2.05 להסכם המכר, הקובע: "המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על פגם כלשהו בנכס..." וסעיף 2.06 להסכם המכר, על פיו: "המוכר מצהיר כי המים, החשמל, הגז, הבוב ומיזוג האוויר בנכס פועלים..."
סעיף 6.2 להסכם השכירות, שם התחייבה הנתבעת (השוכרת): "להחזיק במושכר במצב טוב, לעשות בו שימוש הוגן וזהיר ולא לגרום לו כל נזק או קלקול. השוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל קלקול או נזק במושכר, למעט בלאי משימוש רגיל וסביר, לא לפגוע ולא לגרום לכל נזק למושכר...".
6. הלכה כי, כי החוזה הכתוב בין הצדדים ממצה את כל התחייבויותיהם, הצהרותיהם ורצונותיהם, כאמור בע"א 138/56 דוידון נ' חברת בוני חיפה בע"מ פ"ד יא(2) 1474, 1479 [1957].

7. סעיף 12(א) לחוק החוזים [חלק כללי] תשל"ג-1973, קובע כי:
"במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב."
בע"א 6370/00, קל בנין בע"מ נ. ע.ר.מ. רעננה לבניה והשכרה בע"מ, פ"ד נו (3) 289, בעמ' 297-298 [2002], קבע בית המשפט העליון (בפסקה 9 לפסה"ד) כך:
"הוראת המפתח מצויה בסעיף 12 לחוק...
הוראה זו - יחד עם אחותה הבכירה בדבר קיום בתום לב של חיוב הנובע מחוזה ... - מהווה הוראת יסוד במשפט הישראלי בכלל, ובמשפט הפרטי בפרט. היא משקפת דוקטרינה "מלכותית" ... היא מהווה את ה"נשמה" של מערכת המשפט ... היא מציבה בפני הפרט את החובה לנהוג ביושר ובהגינות ... היא אינה מעמידה דרישת "חסידות" גבוהה; היא אינה דורשת כי הצדדים יהיו מלאכים זה לזה. היא באה למנוע מצב שבו אדם לאדם זאב. היא מבקשת להנהיג מסגרת נורמטיבית שבה אדם לאדם – אדם...
משמעות הדבר הינה, כי המנהלים משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, והצדדים ליחס החוזי לאחר שהחוזה נכרת, יפעלו באופן הוגן ותוך התחשבות בציפיות הסבירות של הצד השני. תום הלב אינו מבוסס על הדרישה כי כל צד חייב לדאוג לאינטרסים של זולתו על חשבון הבטחת האינטרס העצמי. תום הלב מבוסס על ההנחה כי כל צד דואג לאינטרס שלו עצמו, אך הוא עושה כן באופן הוגן, תוך הבטחת המשימה המשותפת של הצדדים..."
כמו כן, ר' ע"א 144/87 מדינת ישראל נ. אינג' פבר, חברה לבנין, פ"ד מד(3) 769, בעמ' 776-777 [1990] שם נקבע (בפסקה 7 לפסה"ד) כי:
"התנהגות "בדרך מקובלת ובתום לב" נדרשת הן במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה (סעיף 12(א) לחוק החוזים הכללי) והן בקיום של חיוב הנובע מחוזה או בשימוש בזכות הנובעת מחוזה (סעיף 39 לחוק).
על פי עקרון תום הלב במשא ומתן טרום חוזי "מחויב כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר למשא ומתן, ותוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרתה. השאלה המרכזית ביישום סעיף 12 היא אם האמצעים שננקטו במהלך המשא ומתן מתישבים עם דרישת תום-הלב". (ראה שלו בספרה הנ"ל בעמ' 48).
במסגרת החובה לנהוג בתום לב בעת המשא ומתן, על צד למשא ומתן גם לגלות למשנהו את אותן עובדות אשר ניתן לצפות שצד תם לב יגלה למשנהו."
ובעניין העדר תניה חוזית, לאחר מצג שהציג צד להסכם לפני חתימת החוזה, קבע בית המשפט העליון בע"א 481/81, אליאסף טבוליצקי נ. מוריס פרלמן, פ"ד לח(4) 421, בעמ' 427 [1984] כי:
"... ר' לענין זה ע"א 309,44/66 [2], בעמ' 588, המבדיל בין תניה חוזית לבין מצג, שאינו חלק אינטגרלי מהחוזה, וכך נאמר שם מול אות השוליים ב:
'...חוסר תניה חוזית בין מפורשת בין משתמעת... אין בו כדי לשלול או לבטל את מצגה של המערערת עובר לכריתת החוזה... ואין בו כדי לפטור את המערערת מחובתה החוקית לגלות למשיבה כל עובדה חשובה, שנודעה לה לפני כריתת החוזה, המסייגת את האמת שבמצגה ושחוסר גילויה הופך אותו מבחינה מהותית (אם כי אולי לא מבחינה מילולית) למצג שוא'. "
8. בנסיבות שנוצרו, כאשר הנתבעת התחייבה בחוזה שמערכות הנכס עובדות ואין בנכס כל פגם, ולא הבהירה והסבירה לתובעת כי לא ניתן לעשות כלל שימוש באחד מחדרי השירותים, וכי חלון אחד שבור. יש לראות בכך הפרה של חובת תום הלב המוטלת עליה, כצד למו"מ בין הצדדים, במהלך המגעים לכריתת החוזה. כפועל יוצא, אין לאפשר לנתבעת להתנער מהתחייבותה כי אין בנכס פגם כלשהו, רק משום שבחרה שלא לכלול הבהרה בעניין זה בהסכם.
9. לכתב התביעה לא צורפו קבלות המוכיחות באופן מדויק את סכום ההוצאות להן נדרשה התובעת, ואף פירוט הדרישה מיום 13.03.2013 שצורף לכתב התביעה (ת/1) מציין סכומים מעוגלים ולא מדויקים (למעט פריט 10: "קניות לדירה").
לאור האמור, אתייחס להלן לדרישות הכספיות לגופן, כפי שפורטו במכתב הדרישה הנ"ל, לפי מיספור הליקויים באותו מכתב:
9.1 חלון שבור במקלחת, תריסים פגומים (פריטים 1 ו-4): לא היתה התייחסות בחוזה לפגמים אלה, ולפיכך בהתאם לאמור לעיל, אני קובעת שהם לא היו קיימים במועד ניסוח ההסכם. בשל כך, ומאחר ששבר בחלון או פגמים בתריסים שמונעים שימוש רגיל, אינם בבחינת "בלאי סביר", אני מקבלת את הדרישה לפיצוי בגין הצורך בתיקון החלון. הסכומים שנדרשו על ידי התובעת, סך של 150 ₪ לתיקון החלון ו- 450 ₪ לתיקון התריסים, אינם חורגים ממתחם הסבירות, ואני פוסקת שסכומים אלו על הנתבעת לשלם.
9.2 ברז נוזל במקלחת, שירותים נוזלים או סתומים, קניות שונות של מושב אסלה סדוק, ידיות שבורות, מחזיק נייר טואלט וכד' (פריטים 2, 3, 6 ו-10): מרבית הבעיות מסוג זה יכולות היו להיות קיימות עוד בטרם המכירה, ואין מדובר בפגמים מהותיים אשר יש לצפות שתהיה אליהן התייחסות בהסכם. יתרה מזו, תקלות דומות במהלך תקופת השכירות, עשויות להוות "בלאי סביר" עקב שימוש בדירה, ועל כן היה על הבעלים – קרי, התובעת – לשלם עבור תיקונם.
יש להצטער על כך שהתובעת לא קיבלה את המידע באשר לקיומם בטרם קיבלה לרשותה את הדירה, וייתכן שאם היתה מקבלת הודעה מוקדמת היתה נערכת אחרת, אך אין בכך כדי להצדיק חיוב הנתבעת בתשלום עלות תיקונם של אלה.
למרות האמור, הנתבעת העידה כי לא ניתן היה לעשות שימוש באחד מחדרי השירותים כבר במועד חתימת הסכם המכר, והדבר לא בא לידי ביטוי בהסכם. בשל כך, אני קובעת כי באי גילוי מידע זה יש משום הפרת חובת תום הלב של הנתבעת, כאמור בסעיף 7 לעיל. אני סבורה שיש להטיל על הנתבעת לשלם לתובעת את ההוצאות להן נדרשה לתיקון השירותים הנוזלים במקלחת. הסכום של 450 ₪ הנדרש בשל הצורך בתיקון פגם זה הינו סביר בעיני ואני מקבלת אותו.
יתרה מזו, הכמות והשוֹנוּת ברשימת הליקויים מצביעה על הזנחה ממושכת של הדירה על ידי הנתבעת, שיש בה משום זלזול בצורך לשמור על הדירה לאחר מכירתה, והפרת סעיף 6.2 להסכם השכירות שצוטט לעיל. על כן מצאתי לנכון, בדרך האומדנא, לפסוק לטובת התובעת סכום נוסף של 150 ₪.
9.3 עבודות נגרות (דלתות מגירות מטבח, דלת שירותים): אין כל אינדיקציה כי היה שינוי במצב הדירה בין מועד חתימת הסכם המכר לבין מועד מסירת החזקה בסיום תקופת השכירות. לא בלתי נמנע כי אדם הרגיל למצבה הירוד של הדירה, לא יוטרד בשל קשיים כאלה ואחרים בשימוש יום יומי בדירה, ואילו זר שנכנס לדירה – ובמיוחד מי שמבקש להשכירה תמורת תשלום - יבחין בליקויים אלה, ויבקש לשפר את מצב הדירה על מנת שתהיה אטרקטיבית יותר לשוכרים פוטנציאליים. אינני סבורה שמדובר בסיטואציה חריגה, של רוכש דירה ישנה שמשקיע כספים בשיפורה בטרם יכנס לגור בה בפועל, או בטרם ישכיר אותה, ועל כן הנתבעת אינה צריכה לשאת בעלות ההוצאות שנדרשו בשל שיפורים ושיפוצים אלה.
9.4 עבודות חשמל שונות – החלפת שקעים, תיקון קצרים, חיבור שקעים ומכסים וכד': בשונה מהסעיף הקודם שהתייחס לעבודות הנגרות, קשה להניח שהנתבעת ומשפחתה התגוררו בדירה כאשר יש קצרים, חסרים שקעים או שהם נתלשו מהקיר. ההנחה כי פגמים אלה אירעו במהלך פינוי הדירה על ידי משפחתה של הנתבעת היא סבירה יותר בעיני. לפיכך, אני קובעת כי ההוצאות הנטענות בגין תיקון ליקויים אלה, בסכום של 950 ₪, הן סבירות ועל הנתבעת לשאת בהן.
9.5 סיוד ונקיון הדירה: בחוזה השכירות אין כל דרישה שהנתבעת תסייד את הדירה, ועל כן התובעת ידעה והסכימה לקבל את הדירה כפי שהיא, כשאינה מסויידת או נקייה. הצורך בניקיון נוסף עקב הכנסת בעלי מקצוע לדירה לתיקונים להם אחראית הנתבעת כמפורט לעיל, לא הוכח.
9.6 הפסד דמי השכירות: לאור האמור לעיל, התובעת ביצעה ביוזמתה ולטובתה תיקונים, שיפורים, שיפוצים וניקיון בדירה ואין להטיל על הנתבעת לשלם לתובעת עבור "הפסד" הזמן בשל ביצוע עבודות אלה.
סוף דבר
10. התביעה מתקבלת בחלקה, כמפורט לעיל. אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 2,150 ₪.
11. לאחר ששקלתי את הוצאות משפט, את קבלת התביעה בחלקה הקטן בלבד, את שערוך הסכומים ליום מתן פסק הדין ואת מכלול נסיבות העניין, אני מעמידה את הסכום הכולל לתשלום ליום מתן פסק הדין על סך של 2,400 ₪.
סכום זה ישולם בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין אצל הנתבעת, שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.
ניתן להגיש בקשת רשות ערעור בתוך 15 ימים בבית המשפט המחוזי מרכז - לוד.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון