התיישנות חוב שכירות

התיישנות חוב שכירות
1. התובעים הגישו נגד הנתבע תובענה לסילוק יד ולתשלום דמי שכירות על סך של 30,539 ₪. בכתב התביעה נטען כי ביום 28/11/93 חתמו הצדדים על חוזה שכירות מוגנת אשר הופר באופן נמשך על ידי הנתבע. אכן התובע 1 (להלן, גם "דניאל") והתובע 2 (להלן, גם "דוד"), הם הבעלים של המקרקעין נשוא ההליך בפניי הנמצא ברחוב לוד 3, בחיפה (להלן- "המושכר"). אין עוררין כי לאורך השנים טיפל אביהם של התובעים, המנוח אברהם בוטבול ז"ל (להלן- "המנוח"), בסוגיית השכירות.

2. הנתבע התגונן בפני התביעה. הוא ציין כי הוא אכן דייר מוגן לאחר ששילם דמי מפתח בסכום של 35,412 ₪ למנוח. מלכתחילה מתגדרת הגנתו של הנתבע בטענה אחת בלבד. על פי חוזה השכירות הדירה שהושכרה לו מורכבת משלושה חדרים, מטבח, נוחיות ושירותים, ואולם בפועל נמסרה לחזקתו דירה המורכבת משני חדרים, מטבח, נוחיות ושירותים, כאשר החדר השלישי הנותר שבמושכר הושכר על ידי התובעים לצד ג' , בשכירות בלתי מוגנת.

3. בהחלטתי מיום 11/10/09 דנתי בעתירת הנתבע לסילוק התביעה על הסף. דנתי בטענת הנתבע להתיישנות החוב הכספי של דמי השכירות. רשמתי שם כי בדעתי לסלק התביעה על הסף ככל שעסקינן בתקופה שעד ינואר 96'. עוד הוספתי וביארתי כי בדעתי להידרש לתביעת דמי השכירות שנתבעו החל מאוקטובר 2001 ואילך.

התחבטתי, ככל שעסקינן בתקופת הביניים שמינואר 96' ועד אוקטובר 2001. גדר הספקות נבע מכך שהובהר לי שהוגשה תובענה לבית משפט זה לתביעות קטנות ב- ת.ק 2775/01 על ידי המנוח נגד הנתבע (להלן- "התביעה השלישית"). לא הונח בפניי כתב התביעה. הובהר לי כי בפסק דין מיום 10/03/02 נמחקה התביעה השלישית עקב מחדלו של המנוח מלהתייצב לדיון כאשר נרשם ש"התובע יוכל להגיש תביעה חדשה". הטעמתי שם כי "עניין זה טעון ליבון שלאורו אכריע האם התביעה הכספית בגין תקופת ביניים זו, התיישנה אם לאו" (סעיף 11). משעה שהתובעים אינם מתייחסים כל עיקר לנתון זה, הנני קובע כי דמי השכירות בגין תקופת ביניים זו, אף הם התיישנו ולא אדרש להם.

4. בנתון לכך קבעתי בהחלטתי הנ"ל כי "הנתבע אינו טוען, וממילא אף אינו מראה, כי שילם דמי שכירות אי פעם". ציינתי כי בכתב הגנתו של הנתבע, בתביעה השלישית, נרשם שעקב ההפרה הנטענת בגין כך שנמסרה לו דירה בת שני חדרים אכן "הנתבע שילם דמי שכירות- אך מאחר והתובע לא שעה לדבריו ולא הוציא את הדייר מהחדר שהוא מחזיק בו שלא כדין- הפסיק לשלם את שכר הדירה כדי ללחוץ על התובע להוציא את הדייר". לנוכח זאת הבהרתי כי "הפלוגתא היחידה שתידון, איפוא, בהקשר זה היא לעניין טענת הגנה זו של הנתבע, והיא טענת ההגנה המהותית היחידה שבפניי" (סעיף 7).

ועוד הבהרתי בהחלטתי הנ"ל כי אין עוררין שהנתבע הינו דייר מוגן, הגם שלנוכח התביעה שבפניי, ככל שאקבע שהנתבע לא שילם דמי שכירות, ואוסיף ואדחה את הגנתו לעניין מניין החדרים שהתחייבו התובעים להשכיר לו, יכול שהתובעים יהיו זכאים לפסק דין של פינוי.

5. הוריתי, איפוא, על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם התובעים הוגש תצהירו המפורט של דניאל, ותצהירו של דוד, התומך בו. מטעם הנתבע הוגש תצהירו-שלו. כן הוגש תצהירו של עו"ד עודד סער (להלן- "עו"ד סער"). אחר הדברים הללו הסכימו ב"כ הצדדים כי יינתן פסק דין מנומק על דרך הפשרה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. לאחר שאלו הונחו בפניי והבעתי תהיות שהבעתי בהחלטתי מיום 29/06/11, ועל יסוד הנלמד מתגובות ב"כ שני הצדדים, בדעתי ליתן פסק דין מנומק בדרך הרגילה, כמשאלתם המשותפת.

6. בכתב התביעה נטען כי בעלי הדין חתמו על חוזה שכירות. נהיר, ולו לשיטת שני בעלי הדין, כי הדברים חסרי שחר. אכן אין עוררין שעו"ד סער התבקש לערוך הסכם שכירות מוגנת. טיוטה של הסכם שכירות זו היא מיום 28/11/93 ואין עוררין שהיא לא חתומה. אכן, המשכירים הנטענים שם הם המנוח ודוד והשוכר הנטען הוא הנתבע. אכן במבוא להסכם צוין כי המשכירים הם "הבעלים של הדירה בת 3 (שלושה) חדרים מטבח ונוחיות ושירותים בקומת הקרקע, ברחוב לוד 3, חיפה...".

חרף העובדה שטיוטת החוזה לא נחתמה, ועל כך להלן, אין עוררין שבין בעלי הדין נקשרו יחסי שכירות מוגנת, לנוכח העובדה שאין עוררין שאכן הנתבע שילם בגינם דמי מפתח.

7. ועל שום מה לא נחתם חוזה השכירות? עיון בתצהירו של דניאל מצביע על כך ש"בשל חילוקי דעות שנוצרו בין אבי לנתבע ביחס לנוסח החוזה (סעיף 6), אשר הוכן על ידי עורך דין של הנתבע, לא נחתם ההסכם עד היום בשל האמור בסעיף 6 לטיוטת ההסכם עליה לא היה מוכן הנתבע לוותר וכך גם אבי. כך גם ביחס לתיאור הדירה כאילו הינה מכילה 3 חדרים" (סעיף 5).

אכן דניאל מתמודד עם הטענה אודות "החדר השלישי". הוא מציין כי "המדובר בדירת שני חדרים בלבד! ככל שמדובר ב'חדר הנוסף' אליו מתייחס הנתבע אציין ואדגיש כי במסגרת המו"מ שלפני כריתת החוזה הוצע לנתבע לשכור את החדר הזה שהינו יחידת נפרדת וחיצונית לדירה הנ"ל, תוך התניה כי ישקם את אותו חדר שהיה שבור והרוס. מר מסלחה סירב להצעה ולכן שיפץ אבי בעצמו את החדר שהינו כאמור יחידה נפרדת וחיצונית לדירה. כאמור- טענת מר מסלחה ביחס ל'חדר הנוסף' בגינו הוא מסרב לשאת בדמי השכירות, אינה אלא אמתלה שנועדה לתמוך בהתעקשותו לא לשלם דמי שכירות כמתחייב" (סעיף 8).

עיון בתצהירו של הנתבע מצביע על כך שהוא אינו מתמודד, כל עיקר, עם הדינאמיקה המתוארת על ידי דניאל, אם לעניין אופיו הייחודי של החדר הנוסף, שהינו יחידה נפרדת החיצונית לדירה, אם לעניין דברים שהוחלפו בעניינו, ולא הולידו כל שכירות שלו. הנתבע, באופן סתמי, דן בהתחייבות להשכיר דירה בת 3 חדרים, הא ותו לא.

8. להלן אדרש, ואכריע, בעיקר המחלוקת שהוצבה לעיל. לא למותר להבהיר כי לטעמי, וגם בהינתן שאאמץ את גרסתו של הנתבע בסוגיה שבמחלוקת, אין מנוס מלהורות על פינויו לנוכח הפרה בוטה שלו, ולו בהינתן קבלת גרסתו.

9. שהרי מה המשמעות של קבלת גרסתו של הנתבע? עולה הימנה שמאז שנת 93' הוא מחזיק בדירה בת שני חדרים, ולא בת שלושה חדרים. לכאורה, איפוא, עליו לשלם כדי שני שליש מן הסכומים ששילם. לנוכח העובדה ששילם דמי מפתח בסכום של 35,412 ₪, הוא אמור היה לשלם שני שליש מן הסכום האמור, ולהיות זכאי, לטעמו, לשליש בסכום של 11,804 ₪. על אותה דרך הוא אמור היה לשלם, כל העת, דמי שכירות מוגנים שהתחילו בסכום של 120 ₪ לחודש, ותחתם הוא אמור היה, לטעמו, לשלם 80 ₪ בלבד.

משאלו הם פני הדברים מצפה הייתי מהנתבע שיגיש תובענה נגד התובעים להשבת סך 11,804 ₪ הנ"ל, אך מנגד שיקפיד לשלם, באופן דקדקני, כל חודש בחודשו, דמי שכירות מופחתים, בסכום של 80 ₪, כפי שהם עולים ומתעדכנים מעת לעת. למצער, ובדוחק, מצפה הייתי שהנתבע ימסור לתובעים הודעת קיזוז פורמאלית ובכתב, שהוא מקזז את דמי השכירות, כדי סכום של 11,804 ₪.

10. דמי השכירות הנתבעים על ידי התובעים עולה לסך של 30,539 ₪. אכן, מטעמי התיישנות הם לא יזכו בסכום האמור, ואולם לעניין דיון זה, בו עליי להידרש להתנהלותו ולהתנהגותו של הנתבע מאז תחילת יחסי השכירות, אדרש-גם-אדרש לו. לשיטת הנתבע, איפוא, הוא אמור היה לשלם לנתבעים שני שליש מן הסכום האמור, דהיינו סך של 20,359 ₪. מנגד הוא היה זכאי, לכאורה, להשבת סך של 11,804 ₪. גם לשיטה זו עומדת לחובתו יתרה בסכום של 8,555 ₪. כך, מבלי שאדרש למשמעות החמורה הנלמדת מכך שביחסי שכירות בכלל, ושכירות מוגנת בפרט, יש חשיבות מכרעת להתמדה לתשלום הסדיר החודשי ולא לצבירתו, ולו לתשלומו בחלוף שנים רבות וארוכות.

11. עד הנה הינחתי, שרירותית, כי "גריעת" החדר השלישי עולה כדי שליש. דומה שאף בכך נטיתי חסד לנתבע. כאמור אין עוררין כי הנתבע שכר, בנוסף לחדרים, מטבח, נוחיות ושירותים. ממילא שוויה של "הגריעה" נמוך יותר, שמא כדי רבע. נהיר שהחישוב אז יחמיר עוד יותר עם התנהלותו הנפסדת של הנתבע.

12. עתה שומה עליי להידרש, איפוא, למחלוקת לגופה. בחינת חומר הראיות שבפניי תעלה שבתחילת הדרך יכול שכפות המאזניים נוטות לחובת התובעים. ואולם מהר מאוד הן חוזרות ונוטות, באופן מודגש ומובהק, לחובתו של הנתבע. טרם שאדרש לכך ראוי לסקור את ההליכים המשפטיים שהתקיימו עד להגשת התביעה שבפניי.

13. תחילה הגישו המנוח ודוד תביעה לבית משפט לתביעות קטנות בחיפה שנדונה בפני כב' השופט (כתוארו אז) וגנר ב-ת.ק 5778/96 (להלן- "התביעה הראשונה"). אין עוררין כי היא הסתיימה, בסופה של דרך, בפסק דין שניתן על פי התביעה, לנוכח אי התייצבותו של הנתבע לדיון. על פי פסק דין זה חויב הנתבע לשלם סכום של 1,584 ₪, המבטא חוב דמי שכירות מחודש פברואר 95' ועד דצמבר 95'.

ועוד הגיש המנוח תביעה לבית משפט זה שנדונה בפני כב' סגן הנשיא חרסונסקי ב-ת.א 9606/95 (להלן- "התביעה השנייה"). בתביעה זו היה מיוצג הנתבע על ידי עו"ד. תביעה זו הסתיימה בהסכם פשרה על פיו חויב הנתבע לשלם סכום של 2,500 ₪. אין לי ידיעה מה הפירוט העומד בגין סכום זה, ואולם נרשם כי הוא "לא כולל חודש פברואר 1996".

וכאמור הוגשה אף התביעה השלישית, שנדונה בפני כב' השופטת הילה כהן ושנמחקה עקב מחדלו של המנוח להתייצב לדיון.

משמע, עוד לפני שאכריע בעיקר המחלוקת שבפניי, ניצבת מהמורה גבוהה בפני הנתבע. מעבר לכל אין עוררין שהנתבע לא שילם לתובע את המתחייב מפסקי הדין בתביעה הראשונה ובתביעה השנייה, והגם שפסק הדין בתביעה השנייה הוא אף על דעתו והסכמתו. ודוקו: ב"כ הנתבע, בתביעה השנייה, לא ביקש לשייר את זכותו לא לשלם את סכום פסק הדין, כל עוד תימשך, לשיטתו, ההפרה הנטענת בגין החדר השלישי.

עתה נחזור לעיקר המחלוקת שבפניי.

14. אכן טיוטת ההסכם מציינת שהדירה המושכרת היא בת 3 חדרים. הדבר חוזר ומתאשר בתצהירו של עו"ד סער אשר מציין שאלו היו הנתונים שנמסרו לו על ידי המנוח ודוד. עו"ד סער שוגה בכך שהוא מציין שהמנוח ודוד הם בעלי הדירה "ואשר בעלותם הוכחה אז בפניי, אחרת לא הייתי עורך את ההסכם" (סעיף 6). והרי אין עוררין כי המנוח לא היה בעל כל זכות במושכר. מנגד, בנוסף לדוד הבעלים הנוסף הוא דניאל.

ועוד נזקף לחובת התובעים הנתון שלאחר שלא התייצבו לחתימת ההסכם, נשלח להם מכתב דרישה של עו"ד סער, המביע את תמיהתו לכך. אם אכן הדבר היה פועל יוצא של חילוקי דעות באשר לתוכן החוזה בכלל, ולמניין החדרים בפרט, מצפה הייתי שהתובעים ישיבו את עו"ד סער דבר בעניין זה.

15. מכאן ואילך, וכמעט לכל אורך הדרך, הולכות כפות המאזניים ונוטות לחובת הנתבע.

16. ראשית, משמוגשת נגד הנתבע התביעה הראשונה, אכן הוא מתגדר בשתי הגנות. הוא טוען כי לתובע נגדו "יש עוד שותף והוא בנו והוא צעיר". ובעיקר הוא מציין את הגנתו האמורה על אודות השכרת החדר השלישי. כפועל יוצא מכך, כך הוא מציין בכתב הגנתו, "התובע משכיר את אותם החדרים פעמיים. פעם לנתבע בדמי מפתח ואילו לדייר בזכות חופשית ולכן הנתבע שוקל אפשרות לפנות למשטרה ולהתלונן על מרמה".

ואולם, ראה זה פלא, בהזדמנות הראשונה כשמתייצב הנתבע בפני כב' השופט וגנר ואומר את דברו, הוא מציין כי "התברר לי שלדירה יש שותף הוא בנו של התובע. במידה ויחתם עימי הסכם שכירות אני מוכן לשלם את מלוא החוב עבור שכר הדירה משנת 1995". משמע, הנתבע דורש ובצדק כי החוזה ייחתם על ידי בעלי המושכר, והם כזכור דניאל ודוד ולא המנוח. ואם כך ייעשה הרי, כהצהרתו, הוא מוכן לשלם את "מלוא החוב" עבור שכר הדירה. נקוד: מלוא החוב, ולא חלק הימנו, כמתחייב מן הטענה אודות כך שניתן לו מושכר "חלקי", הנעדר חדר. לימים, ומשניתן פסק הדין בתביעה הראשונה, הנתבע אינו משלם את המתחייב הימנו, אף לא מבקש לנקוט בצעדים לביטולו.

17. שנית, אין בפניי מידע על כתב הגנתו של הנתבע בתביעה השנייה. ואולם אין לי אלא להניח שהגנתו שם, אמורה הייתה להיות זהה להגנתו בתביעה הראשונה. בהליך זה, כזכור, הנתבע היה מיוצג על ידי עו"ד. הסכם הפשרה שניתן לו תוקף של פסק דין לא מציין, ולו כזית, דבר לעניין טענותיו של הנתבע באשר לחדר השלישי. ואפילו אין תניה המסייגת או השומרת את זכויותיו הנטענות של הנתבע, בסוגיה הנדונה. הרושם החד-משמעי הוא של פשרה בעלת אופי כספי רגיל ושגרתי. הדברים נחזים להיות חסרי סבירות. והרי לשיטתו של הנתבע, אם תתקבל גרסתו, הוא זכאי לקבל סכום של כ- 11,804 ₪, בגין תשלום-יתר של דמי מפתח. הכיצד, איפוא, הוא מסכים להתפשר על חוב דמי שכירות, ולא משייר לעצמו את זכותו להיפרע בגין כך?

18. שלישית, הונחו בפניי שורה נרחבת של מכתבי דרישה שנשלחו בדואר רשום לנתבע. הנתבע מכחיש את קבלת כולם. הכחשתו אינה אמינה עליי לנוכח העובדה שנשלחו, כמוכח, בדואר רשום, ולא נענו. והרי אם אמת בפי הנתבע, לא זו בלבד שמצפה הייתי שישיב לתובעים, ובתוקף, וישטח את גרסתו. מצפה הייתי שינקוט בצעדים יזומים על מנת להגיע אל המבוקש, ולו לשיטתו.

19. כל אלו מצביעים על כך שאין בדעתי לרחוש אמון לגרסתו של הנתבע, לעניין המחלוקת היחידה שהוצבה לפתחי, וזאת מעבר לקביעתי שאף לו הייתי מאמץ את גרסת הנתבע, הדבר לא היה מושיע לו, ככל שעסקינן בסעד הפינוי, הגם שהיה מושיע לו חלקית, לעניין הסעד הכספי.

20. אכן אמת ניתנת להיאמר ששני בעלי הדין התרשלו בהבאת ראיות, לעניין הפלוגתא האמורה. אכן מצפה הייתי ששני בעלי הדין יגישו לי חוות דעת שמאי מקרקעין, לעניין שווי דמי המפתח ודמי השכירות המוגנים, בתקופה הרלוונטית. חוות דעת אלו אמורות היו להצביע על כך שגובה דמי המפתח ודמי השכירות המוגנים, אכן שיקפו מושכר שיש בו שני חדרים, כשיטת התובעים, או מושכר שיש בו שלושה חדרים, כשיטת הנתבע.

ועוד מצפה הייתי מבעלי הדין, שמא בנוסף, שימציאו את תוכנית המושכר ממנה ניתן יהיה ללמוד האם יש ממש בטענת התובעים אודות אופיו "הייחודי" של החדר השלישי, שאף יש לו כניסה נפרדת, כשיטת התובעים, שמא אם לאו, כגרסת הנתבע.

וחרף כל אלו, כמבואר, מן הנתונים שבפניי, נהיר שידם של התובעים, מכל מקום, על העליונה.

21. מתצהירו של דניאל נלמד כי דמי השכירות המגיעים לתובעים, החל מאוקטובר 2001 ועד ליום הגשת התצהיר ב- 20/05/10, עולה לסך של 20,774 ₪. בדעתי לחייב את הנתבע בסכום האמור. בתצהירו של דניאל, אף בסיכום טענות ב"כ התובעים, ותוך הרחבת חזית נפסדת, נטען לחובות נוספים, כמו דמי ארנונה, או עלויות שיפוצים. אין בדעתי להידרש לכל אלו משעה שלא בא זכרם, כל עיקר, בכתב התביעה שבפניי.

22. מכל אלו עולה, בעליל, כי הנתבע הפר, ובאורח בוטה, את חובותיו כדייר מוגן בכך שלא שילם דמי שכירות, ואף באופן מתמיד. די בנתון האמור, מכוח סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1992, לשלול ממנו את הגנת החוק.

23. לפיכך הנני מחייב את הנתבע לפנות את המושכר הנמצא בקומה ב' של בית מס' 3א' ברחוב לוד בחיפה ולמוסרו לתובעים, כשהוא פנוי ונקי מכל אדם וחפץ ובמצב טוב כפי שנמסר לידו בסמוך ל- 28/11/93. הוא יעשה כן תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה כאשר פגרת בית המשפט לא תקטע את מירוץ המועדים האמור .

עוד הנני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים סך של 20,774 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום 20/05/10 ועד למועד התשלום המלא בפועל, אגרת תביעה היחסית לסכום הזכייה ושכר טרחת עו"ד בסך 9,000 ₪ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. הסכומים האמורים ישולמו לידיו הנאמנות של ב"כ התובעים תוך 30 יום מיום המצאת פסק דיני זה כאשר פגרת בית המשפט לא תקטע את מירוץ המועדים האמור .

24. המזכירות תמציא עותק מפסק דיני לב"כ הצדדים.

ניתן היום, י"ד אב תשע"א, 14 אוגוסט 2011, בהעדר הצדדים.





שלמה לבנוני, שופט





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון