תיקון נזק בתקופת השכירות

תיקון נזק בתקופת השכירות

העובדות הרלבנטיות וטענות הצדדים

בין התובעת לבין הנתבעת 1 נקשר הסכם שכירות בגדרו שכרה הנתבעת 1 מבנה שבבעלות התובעת (הסכם מיום 5.6.1997; נספח א' לתצהירו של מר מאיר דגן מטעם התובעת). הנתבעת 1 היא זכיינית ברשת מסעדות המנוהלת על ידי הנתבעת 2. הנתבעת 2 חתמה על כתב ערבות לחוזה השכירות.




ביום 16.3.2003 הודיעה הנתבעת 2 על סיום תקופת השכירות בתוך 3 חדשים מן ההודעה (נספח ב' לתצהירו של מר דגן). אין מחלוקת כי הנתבעות מסרו הודעה זו מכח זכותן לפי ס' 34 להסכם השכירות (ס' 16 לסיכומי התובעת). הצדדים חלקו ביניהם בשאלה, מהו האופן בו היה על השוכרת להשיב את המושכר. מר דגן, שטיפל בשכירות מטעם התובעת, טען כי היה על השוכרת לפנות את המושכר "כחנות ולא כמסעדה" (ס' 6, 12 לתצהירו). השוכרת מצידה טענה, כי עליה להשיב את המושכר "בצורה נאותה" כמסעדה (ס' 5 לתצהירו של מר פיני שני מטעם הנתבעות). לאחר משא ומתן, נאותה השוכרת "לעמוד בדרישת מר מאיר דגן" (ס' 8 לתצהיר מר שני). על פי הנטען, "עם סיום העבודות שבוצעו על ידי החברה במושכר, נותר המושכר "במצב של 4 דירות, רצפה ותקרה נקיים" (ס' 8 לתצהירו של מר שני).


3. ואולם התובעת טוענת, כי השוכרת פינתה את המושכר באיחור והותירה אותו במצב מחפיר (למשל, ס' 8, 62 לתצהירו של מר דגן). התובעת עתרה לחייב את הנתבעים לשלם לה שכר-דירה ומיסי עיריה עד למועד בו השכירה את הנכס לשוכר חדש, וכן לפצותה בגין ליקויים שנמצאו במושכר בעת הפינוי, על פי חוות דעתו של המהנדס מר אליעזר גוכמן.

4. כל צד הגיש תצהיריו. מטעם התובעת הצהירו מר מאיר דגן, עו"ד ניר דגן, השמאי אליעזר גוכמן וכן מר דוד קאלו. תצהירו של מר שפייכלר, אשר לא התייצב במועד להחקר, הוצא מן התיק (ר' ס' 2 להחלטה מיום 1.11.2005). מטעם הנתבעות העידו מר פיני שני וכן עו"ד איה שריק. העדים נחקרו (למעט מר קאלו, אשר הנתבעות ויתרו על חקירתו). להלן אדון בטענות הצדדים.

חובת השוכרת להשיב את מצב המושכר לקדמותו

5. סעיפים 16-18 להסכם השכירות קבעו כדלקמן:

"16. השוכר מתחייב לשמור על המושכר ולהחזירו לידי המשכיר במצב טוב למעט בלאי סביר הנובע משימוש רגיל וסביר.
17. במקרה ובתוך תקופת השכירות ייגרם למושכר או לכל חלק ממנו ו/או לציודו קלקול או נזק באשמתו מתחייב השוכר לתקנו או להחליפו על חשבונו. לא יעשה כן יהיה המשכיר רשאי לעשות את התיקונים הדרושים ולחייב את השוכר בתשלום עבורם.
18. השוכר יהיה רשאי לעשות במושכר מפעם לפעם שינויים פנימיים כפי שימצא לנכון על אחריותו ועל חשבונו בכפיפות להשגת כל היתר ורשות הדרושים לפי כל דין ובלבד שבתום תקופת השכירות יחזיר המושכר לקדמותו, ובלבד שהשוכר לא יהיה חייב להסיר אריחי קרמיקה מהקירות ו/או מהרצפה".

6. סעיף 18 להסכם השכירות התיר לשוכר להתאים את המושכר לצרכיו. בד בבד התחייבה השוכרת להשיב את מצב המושכר לקדמותו עם תום השכירות. מתוך תניה זו עולה נקודת האיזון המסחרית שיצרו הצדדים, אשר מצד אחד מאפשרת לשוכר לבנות בנכס, ואולם מן הצד האחר מחייבת אותו להשיב את המצב לקדמותו עם הפינוי.

7. מהי, בנסיבות הענין, "השבת המצב לקדמותו"? האם, כטענת התובעת, היה על השוכרת להשיב את המושכר במצב של "חנות", או שמא – כטענת הנתבעות – במצב של "מסעדה"?

8. טענת הנתבעות נסמכת על העובדה, לפיה בעת החתימה על ההסכם משנת 1997 כבר שימש המושכר כמסעדה. ואולם, היתה זו אותה מסעדה ("בורגר-ראנץ'") אשר הופעלה במקום על ידי זכיין קודם של הרשת. הפעלת מסעדת בורגר-ראנץ' במקום החלה כבר בשנת 1988, בגדרו של הסכם השכירות עם "ב.ר. מאכלים (בת-ים) בע"מ" (נספח כד לתצהירו של מר דגן). חוזה זה חודש בהסכם משנת 1995 (נספח כה לתצהירו של מר דגן). בשנת 1997 נחתם ההסכם נשוא ההליך דנא, אשר השוכרת לפיו היא הנתבעת 1. בפועל, לא התחולל כל שינוי באופי הפעילות במקום. הנתבעת 1 המשיכה להפעילו כמסעדת בורגר-ראנץ'.

9. מעדויות מצהירי הנתבעות עולה, כי מדובר אך בחילוף פנימי של זכיינים ברשת: הנתבעת 1 המשיכה להפעיל במושכר מסעדת בורגר-ראנץ', באורח עקבי ורציף לזכיין שקדם לה (ר' עדותו של מר שני, פרוטוקול ע' 18 ש' 23; 26-30; עדותה של עו"ד איה שריק, פרוטוקול ע' 20 ש' 5-8). זאת ועוד: מר שני העיד כי מאז 1996 לא נערכו עבודות בינוי במושכר (ס' 2 לתצהירו). מכאן, שהנתבעת 1 נהנתה מן הבניה במושכר שביצע הזכיין הקודם על מנת להתאימו לפעילות של מסעדה. ממילא אין לראות בזכיין הקודם צד שלישי "זר" לשוכרת (כנטען בס' 16 לסיכומי הנתבעות). הרצף העניני של הפעילות במקום מחייב את המסקנה, כי בסעיף 18 להסכם השכירות דנא אימצה השוכרת את התחייבויות הזכיין הקודם, כלפי התובעת, להסיר את מתקני המסעדה בעת שתפנה את המושכר.

10. ואמנם, סעיף 18 להסכם דנא זהה לסעיף 19 להסכם משנת 1995, אשר נכרת עם הזכיין הקודם. זהות זו מלמדת על כוונת הצדדים ליצור רצף והמשכיות, בכל הקשור לאופן פינוי המסעדה. יושם אל לב, כי בחוזה הראשון (משנת 1988) הותנתה חובת השוכר להשיב את המושכר למצבו המקורי בדרישה מפורשת מצד המשכיר ("אם ידרוש זאת המשכיר, יהיה השוכר חייב להחזיר את המושכר למצבו הנוכחי..."). תנאי זה הושמט בחוזים העוקבים, אשר הטילו חובה בלתי מסויגת על השוכר "להחזיר את המושכר לקדמותו". שינוי זה מלמד על החשיבות שראתה המשכירה בהשבת המושכר לידיה כפי מצבו בטרם הקמת המסעדה.

11. מר דוד קאלו, אשר חתם מטעם השוכרת דאז על הסכם השכירות משנת 1988, הצהיר: "לפני כניסת החברה לחנות היא שימשה כחנות לרהיטי ילדים" (ס' 4 לתצהירו). בתצהירו פירט את השינויים שנעשו במושכר, על מנת להתאימו למסעדת בורגר-ראנץ' (ס' 4, 8 לתצהירו). לדבריו, היה על השוכרת להשיב את המושכר לקדמותו, עם תום השכירות (ס' 7 לתצהירו). הנתבעות ויתרו על חקירת המצהיר, וממילא לא התנגדו לתוכנו.

12. אני נותנת משקל גם לכך, כי ההודעה על סיום השכירות נמסרה על ידי הנתבעת 2, ולא על ידי הזכיין (נספח ב' לתצהיר מר דגן). מתוך כך עולה, כי הנתבעת 2 ריכזה את הפעילות במושכר בכל הנוגע ליחסי השכירות; זהותו הספציפית של הזכיין שפעל מטעמה במקום לא העלתה או הורידה בכל הקשור לחובה כלפי התובעת בדבר אופן פינוי המושכר.

13. סיכומה של נקודה זו: החוזה משנת 1997 התיר לשוכר לבצע שינויים במושכר, ובלבד שהשוכר "ישיב את המצב לקדמותו" עם פינוי המושכר. על רקע האמור לעיל, יש להבין את הביטוי החוזי "השבת מצב לקדמותו" כמתיחס למצבו המקורי של המושכר בשנת 1988, ערב הקמת מסעדת בורגר-ראנץ' במקום. ההיסטוריה החוזית, זהות השוכרים כזכייני הרשת, ואופייה והנמשך של הפעילות במקום – כל אלה מחייבים את המסקנה, כי היה על השוכר להשיב את המושכר לתובעת במצב של חנות.

פינוי המושכר

14. כאמור, ביום 16.3.2003 הודיעה הנתבעת 2 על סיום השכירות בתוך 3 חדשים (נספח ב' לתצהיר מר דגן). במכתב רשם מנכ"ל החברה: "בסמוך לסיום תקופת השכירות, נפנה אליכם על מנת לתאם העברה מסודרת של החזקה במושכר לידיכם" (ס' 4).

15. בעקבות הודעת הפינוי, התעוררה בין הצדדים מחלוקת בשאלה, כיצד יש להחזיר את המושכר. ביום 25.5.2003 פנה מר דגן לב"כ הנתבעות, ודרש "להחזיר החנות למצבה ערב תחילת השכירות" (נספח ג' לתצהירו; ר' גם מכתבו מיום 4.6.2003, נספח ד'). הצדדים נדברו להפגש על מנת להסדיר את הפינוי. מר דגן טען, כי נציג הנתבעת דחה פעם אחר פעם את מועדי הפגישות (ס' 9 לתצהירו). לעומתו טען מר שני, כי היה זה מר דגן אשר דחה את המפגש שוב ושוב, וכי "רק ביום 18.6.2003, יומיים לאחר תום תקופת השכירות, הואיל מר מאיר דגן להסכים להפגש אתי על מנת לתאם את החזרת המושכר לידי התובעת" (ס' 5, 6א לתצהירו).

16. רק ביום 19.6.2003 נפגשו מר דגן ומר שני במושכר. במכתב מאותו יום, חזר מר דגן על הדרישה "להחזיר החנות למצבה ערב תחילת השכירות" (נספח ה' לתצהירו). עמדת הנתבעות סוכמה בתשובתה מאותו יום (נספח ו' לתצהירו של מר דגן):

"2. במס' שיחות שקיימנו בינינו מסרתי לך כי דרישתך לקבל "4 קירות, רצפה ותקרה נקיים" הנה פתח למחלוקות עתידיות שכן-


סילוק כל בניה שנעשתה על ידי החברה במהלך השנים (כדוגמת הסרת התקרה האקוסטית), תביא לפגיעה במערכות חיוניות כדוגמת מערכת החשמל, גילוי אש, שרוולי מיזוג אוויר וכיו"ב, תביא לחשיפת מערכות מיזוג אוויר, קווי חשמל, תקשורת וכיו"ב וזאת כאשר אין בכוונת החברה להתקין מערכות חדשות במקום אלו שיפגעו.
סילוק כל בניה שנעשתה על ידי החברה במהלך השנים עשויה שלא להתאים לתוכניות השוכר החליפי.
בהיעדר תוכניות מדוייקות של המושכר ערב כניסת החברה למושכר, לא ידוע לחברה מה היה מצב המושכר באותה תקופה.

3. במקום להיכנס למחלוקות מיותרות, הציע לך מר פיני שני לשלם לכך סך של 15,000 ₪ ולמסור לכם את הנכס כפי מצבו ולאפשר לכם או לשוכר החליפי, להכין את המושכר לשימוש כפי ראות עינכם".

17. בהמשך המכתב ציין ב"כ הנתבעות: "לצערי הרב, לא קיבלת את הצעתנו. לפיכך, החברה תחל באופן מיידי בביצוע העבודות הדרושות בנכס וזאת כמפורט להלן: א. בהתאם להוראות סעיף 5 להסכם, הנכס יוחזר אליכם כאשר הוא פנוי, נקי וראוי לשימוש. ב. בהתאם להוראות סעיף 18 להסכם, שינויים פנימיים שנעשו על ידי השוכר יוסרו (למעט אריחים מהקירות והרצפה אשר לא יוסרו, כפי הוראות סעיף 18 להסכם)".

18. התכתובת בין הצדדים נמשכה. ביום 22.6.2003, במענה למכתב ב"כ הנתבעות הנ"ל, חזר מר דגן על דרישתו "לפרק כל בניה ו/או שינוי שנעשו על ידה [השוכרת] ולהחזיר החנות כפי שאמרתי לך 4 קירות רצפה ותקרה נקיים" (נספח ז' לתצהיר דגן, ס' 3). בתשובה מיום 24.6.2003 קיבלו הנתבעות את עמדת התובעת (נספח ח' לתצהיר מר דגן). בס' 2 נרשם:

"כפי שמסרתי לך במכתבי מיום 19.6.03, אני סבור כי דרישתך לקבל "4 קירות, רצפה ותקרה נקיים"... הנה פתח למחלוקות עתידיות ואולם לאור התעקשותך בענין, הרי כפי שכבר מסרתי לך במכתבי מיום 19.6.03, החברה תחל באופן מיידי בביצוע העבודות הדרושות בנכס".

19. ואולם, הנתבעות סירבו לשלם לתובעת שכר דירה נוסף, עד להשלמת פינויו של המושכר (ר' מכתבו של מר דגן מיום 1.7.2003, ותשובת ב"כ הנתבעות מיום 3.7.2003, נספחים ט', י' לתצהיר מר דגן).

20. הנתבעות החלו בביצוע העבודות במושכר רק בחודש יולי 2003 (ס' 8 לתצהירו של מר שני).

21. במהלך העבודות, התגלעו מחלוקות בין הצדדים בנוגע לריצוף (ר' נספחים יא' ו- יב' לתצהיר מר דגן), וכן אודות היקף השיפוץ אשר על הנתבעות לבצע (ר' נספחים יג', יד' לתצהיר מר דגן). השיפוץ הסתיים ביום 5.8.2003 (ר' נספח ט"ו לתצהיר מר דגן). ביום 7.8.2003 נפגשו נציגי הצדדים על מנת למסור לתובעת את ההחזקה במושכר (ס' 8, 10 לתצהיר מר שני; ס' 36 לתצהירו של מר דגן). לטענת מר דגן, במועד זה "לא היו בחנות תשתיות חשמל מים וביוב" והמושכר סבל מליקויים רבים (כמפורט בס' 36 לתצהירו). בעקבות זאת, ביצעה התובעת עבודות שיפוץ שונות במושכר (ס' 64-65 לתצהירו של מר דגן). מר דגן הציג חשבוניות בגין עבודות במהלך חודש אוגוסט 2003.

22. ביום 13.8.2003 כרתה התובעת הסכם שכירות עם דייר חדש (נספח לז לתצהיר מר דגן). על פי ההסכם, מועד כניסת הדייר החדש נקבע ליום 1.9.2003.

23. כאמור, התובעת עתרה לחייב את הנתבעות לשלם לה שכ"ד ומיסי עיריה עד למועד בו אויש המושכר מחדש. אני סבורה כי דרישה זו – בדין יסודה. הנתבעות הפסיקו לשלם שכ"ד וארנונה כבר ביום 16.6.2003 (3 חדשים מעת הודעת הפינוי). בפועל, החזירו את המושכר רק ביום 7.8.2003. אך גם במועד הפינוי לא היה המושכר ראוי להשכרה חלופית. בענין זה לא נסתרה טענתו של מר דגן, לפיה המושכר הוחזר כשהוא מנותק מחשמל וממים וסובל מפגעים בסיסיים, אשר מנעו את האפשרות להשתמש בו (ס' 36 לתצהירו). גרסה עובדתית זו נתמכת בראיות: (א) תלונותיו של מר דגן מזמן אמת, עובר לפינוי (מכתב מיום 6.8.2003 - נספח ט"ו לתצהירו; מכתב מיום 8.9.2003 – נספח י"ז לתצהירו); (ב) "פרוטוקול מסירת חנות" שערך ביום מסירת ההחזקה (נספח לג לתצהירו); (ג) העובדה כי הנתבעות סרבו לחתום על פרוטוקול מסירה, ולא הכינו פרוטוקול כזה מטעמן (ס' 63 ונספח לג לתצהיר מר דגן); (ד) הפניה לחברת החשמל עקב ניתוק החשמל במושכר (נספח ט"ז); (ה) סדרת חשבוניות המלמדות על הוצאות שהוציאה התובעת לביצוע שיפוצים במושכר, לאחר הפינוי (נספחי לה לתצהיר מר דגן).

24. אני דוחה את טענת הנתבעות, לפיה הן "אינן אחראיות לכך שהמושכר היה ראוי לשימוש רק ביום 31.8.03" (כותרת ס' 33 לסיכומיהן). ראשית, השוכרת נטלה על עצמה התחייבות חוזית מפורשת להשיב את מצב המושכר לקדמותו. לא היה מקום לנסיון המלאכותי להתלות בחילופי הזכיינים ברשת על מנת להתחמק מחבותה. שנית, הנתבעות לא הוכיחו את טענתן, לפיה מר דגן סירב להפגש עם מר פיני שני לצורך תיאום הפינוי (ס' 36 לסיכומי הנתבעות). טענה עובדתית זו עומדת מול עדותו הסותרת של מר דגן, לפיה חזר ופנה אל מר שני, אשר דחהו בלך-ושוב (ס' 9 לתצהירו; פרוטוקול ע' 5 ש' 23-24). גרסתו העובדתית של מר דגן נתמכת במכתביו מזמן אמת (נספחים ג', ד' לתצהירו). היא נתמכת גם בהגיון, שהרי היה לתובעת אינטרס מובהק לקדם את פינוי המושכר במצב תקין וראוי, לצורך השכרה חלופית. בענין זה לא נסתרה טענת התובעת, כי דמי השכירות משמשים אותה לצורך מימון מגוריה בבית אבות (ר' נספח ט' לתצהיר מר דגן).

על הרקע הזה, מסתברת היא יותר גרסתו העובדתית של מר דגן, ואני מעדיפה אותה על פני גרסתו העובדתית של מר שני.

25. אמנם, ניתן לקבל, כי פינוי מושכר לאחר תקופת שכירות ממושכת, במהלכה בוצעו במושכר שינויים רבים, יעורר חילוקי דעות בדבר היקף השיפוץ הנדרש מן השוכר. הביטוי "השבת המצב לקדמותו" הוא עמום. אין בו הכוונה חד-משמעית בשאלה אם על השוכרת להקים במקום תשתיות חדשות, חלף אלה שתסיר. יש לשים לב, כי במכתבו מיום 22.6.2003 ציין מר דגן: "אין מדובר בהתקנת מערכות חדשות אלא בהסרת השינויים/תוספות שהוספתם" (נספח ז' לתצהירו). למרות זאת, בעדותו בבית המשפט טען כי היה על הנתבעות לבנות מערכות חשמל ומים חדשות (פרוטוקול ע' 8 ש' 24 ואילך). הסתירה מלמדת על מבוכה ובלבול מצד המשכירה עצמה, בכל הנוגע להיקף השיפוץ הנדרש מן השוכרת.

26. בנוסף, יש להתחשב בחלוף הזמן ובקושי האוביקטיבי לשחזר את מצבו הפיסי של המושכר בטרם הוקמה בו מסעדה. החוזה עצמו לא תיאר כיצד נראה המושכר ערב השכירות. לא צורפו לו תשריט או תוכנית. במהלך תקופת השכירות, נערכו במושכר שינויים משמעותיים (ס' 8 לתצהירו של מר קאלו). הזכיינים התחלפו. כן התחלפו הגורמים האחראים לתפעול המסעדה (ר' ס' 1 לתצהירו של מר שני, שהעיד על כניסתו לתפקידו בשנת 1996). הדעת נותנת, כי בנסיבות אלה אמנם יתעורר קושי מעשי בשחזור. למשל, בענין הוויטרינה, מר שני העיד: "הוא רצה שאני אחליף את הוויטרינה, ואחזירה לקדמותה אך לא היה ברור איך היא היתה קודם לכן" (פרוטוקול ע' 16 ש' 23-24). בעקבות מכתב ב"כ הנתבעות בענין זה, שלח מר דגן תשריט (ר' מכתבו מיום 22.6.2003, ס' 4; נספח ז' לתצהירו). ואולם, המומחה מטעם התובעת העיד, כי בתשריט כלל לא מסומנת ויטרינה (פרוטוקול ע' 11 ש' 5-8). זאת ועוד: מר דגן לא ידע לאמר בבטחון, לאיזו תקופה מתיחס התשריט (פרוטוקול ע' 6 ש' 16 עד ע' 7 ש' 5).

27. על הרקע הזה ניתן לקבל, כי איחור סביר בפינוי המושכר לא יצמיח עילה לחיוב נוסף של השוכרת בשכר דירה -- ובלבד שהשוכרת אמנם פעלה בתום לב ובזריזות הראויה למילוי חובתה. במקרה דנא, הנתבעות נכשלו מעמידה בחובה חוזית בסיסית זו. הן אמנם העלו הצעות מעשיות שונות לפתרון המחלוקת – אך עשו כן בעצלתיים ובאיחור ניכר. יש לשים לב, כי מכתבן הראשון אל התובעת בענין זה הוא אך מיום 19.6.2003 -- לאחר חלוף מועד הפינוי(!) (נספח ו' לתצהיר מר דגן). עוד יש לזכור, כי לשוכרת עמד פרק זמן של 3 חדשים תמימים לביצוע פינוי מסודר. הנתבעות לא הוכיחו כי אמנם ניצלוהו כראוי; ולהיפך: מעדותו של מר דגן ומן המכתבים שצירף עולה, כי לא אצה לנתבעות הדרך כלל ועיקר.

28. בנסיבות אלה, אני מקבלת את תביעת התובעת בענין תשלום דמי שכירות. על יסוד ס' 70א לתצהיר מר דגן, שלא נסתר לענין החישוב המופיע בו, תשלמנה הנתבעות לתובעת סך של 35,115 ש"ח, אשר יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. אוסיף, כי איני מקבלת את טענת הנתבעות, לפיה יש לחייבן לפי דמי השכירות שנקבעו בהסכם עם הדייר החדש (ס' 59 לסיכומיה). כל עוד לא פינו את המושכר כראוי, חל על הנתבעות הסכם השכירות שכרתו, והוא מחייבם.

29. אשר למיסי עיריה – מר דגן הגיש את מצב החשבון בעירית בת ים, המרכז את החוב בגין ארנונה, מים, אחזקת מד ואגרת ביוב, וזאת מיום 1.1.2003 ועד 1.9.2003 (נספח ל"ו לתצהירו). הסכום המצטבר המצוין שם הוא 15,052 ש"ח. הנתבעות תשלמנה לתובעת סכום זה, כשהוא נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.2003 ועד לתשלום בפועל.

התביעה לפיצוי בגין ליקויים

30. התובעת ביקשה לחייב את הנתבעות לפצותה בגין ליקויים שנמצאו במושכר בעת הפינוי, על פי חוות דעתו של המהנדס מר גוכמן. לאחר שעיינתי בחוות הדעת ושמעתי את חקירת המומחה, אני סבורה כי לא ניתן לסמוך על עדותו ממצאים עובדתיים. ראשית, הערכתו הכספית של מר גוכמן היא כללית וחסרת פירוט לפי רכיבים, וללא פיצול בין עבודה לחומר (ר' פרק "הערכה כספית"). בדרך זו לא ניתן לבחון את סבירות האמדן. שנית, לא פורטו הכמויות הרלבנטיות לעבודת חשמל (שקעים, מתגים, קווי חשמל, גופי חשמל ונקודות תאורה, ר' ס' 4 לחוות הדעת). כאשר נשאל בחקירתו על כמויות, השיב: "איני יודע" (פרוטוקול ע' 12 ש' 2-4). בהעדר פירוט, אין לדעת כיצד הגיע אל האומדן שהציע. ודוק: פירוט הכמויות הוא חיוני על מנת לבחון את עצם זכאותה של התובעת לדרוש מן השוכרת לממן את התיקונים, שהרי לא היתה זכאית אלא ל"השבת המצב לקדמותו" (להבדיל משדרוג המושכר). יושם אל לב, כי בעדותו הודה מר גוכמן, כי "מערכת החשמל לא מופיעה בתשריט, כנ"ל האינסטלציה" (פרוטוקול ע' 11 ש' 9). ה"תשריט" אינו אלא התוכנית שהציג מר דגן ועל בסיסה ביקש להשיב את המושכר לקדמותו (פרוטוקול ע' 6 ש' 16-22).

31. זאת ועוד: לא ניתן היה להתחמק מן הרושם המצער, כי המומחה משיב על מנת לרצות את השואל. כך הסכים בחקירה הנגדית כי "הרצפה חלקה" (ע' 11 ש' 17), ואולם בחקירה חוזרת אמר כי "הרצפה חלקה במובן זה שלא היו מדרגות" (ע' 11 ש' 26-27). מיד לאחר מכן שוב שינה טעמו באותה נקודה, ואמר: "היו שברים בריצוף" (ע' 11 ש' 26-29). קשה לקבל פערים אלה, בנקודה מהותית, העולים כדי סתירות של ממש.

32. מר דגן הציג בפני בית המשפט חשבוניות בגין ביצוע עבודות שונות לאחר מסירת המושכר (נספחים ל"ה). בחלק מן החשבוניות מפורטות העבודות שבוצעו (כגון צבע, הידוק קרמיקות, חשמל, תיקוני ריצוף). בחלק אחר מופיעה "ע"ח עבודה" על דרך הסתם וללא פירוט. בהעדר פירוט בחשבוניות או עדות המבצעים, אין בפני הפרדה בין תיקונים שנדרש לבצע מחמת קלקולים במושכר, לבין עבודות שיפוץ כלליות אשר התובעת בחרה לעשות על מנת לשדרג את הנכס.

33. יושם אל לב, כי סעיף 18 לחוזה פטר את השוכר מהסרת אריחי קרמיקה מהקירות והרצפה, ולמרות זאת הוגשה חשבונית 0109 בה צוין "ריצוף קרמיקה". כך גם יש לזכור כי סעיף 16 לחוזה פטר את השוכרת, כמקובל, מאחריות ל"בלאי סביר". אני נותנת משקל גם לכך, שהנתבעות ביצעו שיפוץ במושכר בטרם הפינוי. מר שני הציג חשבונית תשלום, לפיה שולם סך של 25,960 ש"ח עבור שיפוץ המושכר (ס' 9 ונספח ג' לתצהיר מר שני).

34. לאחר עיון בחשבוניות שהציג מר דגן, ועל דרך של הערכה, אני מחייבת את הנתבעות להוסיף ולשלם לתובעת, בגין ליקויים במושכר, את הסך של 20,000 ש"ח. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.9.2003 ועד לתשלום בפועל.

35. התוצאה היא שאני מקבלת את התביעה באופן חלקי וכמפורט לעיל.

36. לענין הוצאות - הנתבעות תשלמנה לתובעת סכומי אגרות וכן הוצאות גישור (ס' 64 לסיכומיה). בנוסף, תישאנה הנתבעות בשכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ש"ח ובתוספת מע"מ כחוק.

37. אני דוחה את בקשת התובעת להחזר שכ"ט שמאי, נוכח ממצאי בענין חוות דעתו. כן נדחית הבקשה לשכר בטלת עדים, שהרי מר שפייכלר לא דרש שכר (ר' בקשת התובעת להשבת פקדון מיום 1.12.2005), ואילו תצהירו של מר קאלו הוגש אך ביום הדיון; ממילא לא היה בידי הנתבעות הזדמנות להודיע מראש, כי מצהיר זה אינו נדרש להחקר (ור' ס' 3 להחלטה מיום 1.11.2005, פרוטוקול ע' 14).



ניתן היום ח' בטבת, תשס"ו (8 בינואר 2006) בלשכתי בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק פסק הדין לב"כ הצדדים בדואר רשום.


ד"ר איריס סורוקר, שופטת      





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון