ביצוע שינויים במושכר

ביצוע שינויים במושכר

1. בתאריך 96/06/01 נחתם חוזה בין התובע, הקטין, באמצעות אמו, הגב' רחל מזרחי - לבין הנתבעים, עפ"יו השכיר להם התובע חנות בת חדר אחד וחדר פנימי (בשטח כולל כ62- מ"ר) בבנין שברח' קרן היסוד 36 ירושלים (כמתואר בחוזה השכירות המצורף לכתב התביעה ואיננו במחלוקת).

2. החוזה כולל מספר תנאים בעלי חשיבות להכרעה במחלוקת:ב
סעיף 1ב':ו
"הצדדים מסכימים שכל שינוי בחוזה זה יעשה בכתב בלבד"

[הערה:נ כל ההדגשות כאן ובהמשך הן של הח"מ - ר.ש.]

סעיף 6, בו נקבע כי השכירות הינה למשך 12 חדשים, שתחילתה מיום 96/06/01 וכלה ביום 97/05/31 ומוענקת ל"שוכר" (הם הנתבעים) אופציה להארכת תקופת השכירות ל5- תקופות שכירות נוספות - בתנאי:ב
"ג. רצה השוכר לעשות שימוש באופציה הניתנת לו לפי סעיף זה יהא עליו להודיע על כך בכתב למשכיר לא יאוחר מאשר עד 60 יום טרם תום תקופת השכירות ...
ד. תנאי להארכת תקופת השכירות לתקופת שכירות נוספת, כאמור הוא שהשוכר ימלא במלואם ובמדוייק אחר כל התחייבויותיו אותן היה עליו למלא בהתאם לחוזה זה, עד תום תקופת השכירות הראשונה".

סעיף 11(א):ו

"השוכר לא יהא רשאי לבצע שינויים, שיכלולים, תיקונים ותוספות במושכר מבלי לקבל מראש את הסכמתו של המשכיר בכתב".

סעיף 18(א):נ

"התנאים המפורטים בסעיפים ... 11(א) הם תנאים ..."

(כאן חל שיבוש הדפסה וככל הנראה נשמטה שורה מן החוזה אך ברור לכל קורא, כפי שגם עולה מהמשך הדברים כי הכוונה כאן לקביעת התנאים העיקריים שהפרתם תהא בבחינת הפרה יסודית של החוזה) - וכך אכן מובהר בהמשך:ב -

(ב) "הפר השוכר אחד מהתנאים העיקריים כאמור יהא המשכיר רשאי - מבלי לגרוע מכל סעד אחר ... לדרוש מהשוכר והשוכר יהא חייב לפנות את המושכר לאלתר ..."

3. לא חלפו אלא ימים ספורים מאז חתימת חוזה השכירות וכבר נדרש התובע לבית משפט זה בבקשה לצו מניעה זמני (המר' 96/5833) שם עתר לאסור על הנתבעים לבצע כל עבודות בינוי, שיפוץ או תיקון במושכר. הטעמים לבקשתו זו (עפ"י תצהיר אחותו התומך בבקשה) היו כי ב96-/06/06 (פחות משבוע ימים לאחר חתימת חוזה השכירות!) התברר כי הנתבעים (המשיבים בהמרצה ההיא) ביצעו ומבצעים עבודות בניה ושינוי שונים במושכר ובכלל אלו הריסת מעקה בכניסה למושכר, הנחת קונסטרוקציות ברזל כמשטח נוסף לפני החנות המושכרת.

ניתן, אז, צו מניעה זמני התקף עד עצם היום הזה, שכן לא הוגשה בקשה לביטולו (הנתבעים לא הכחישו כי ביצעו עבודות שונות אך לא ביקשו ביטול צו המניעה בטענה שכבר סיימו את העבודות בעת שקיבלו את צו המניעה) -

4. בד בבד עם הגשת הבקשה לצו מניעה זמני הוגשה גם תביעה, בסדר דין מקוצר, לפינוי וסילוק יד הנתבעים מהמושכר.

עילת התביעה - כנוסחה אז - הפרת חוזה השכירות על ידי ביצוע העבודות הנ"ל, באשר, לטענת התובע, הפרה יסודית היא המזכה אותו בביטול החוזה.

הנתבעים עתרו לרשות להתגונן - ולאחר דיון אכן זכו בהיתר המבוקש.

5. התיק בא לפני לקדם משפט ראשון בתאריך 97/07/02. במועד זה כבר חלפה שנת השכירות הראשונה;

באת כחם המלומדת של הנתבעים עוה"ד גב' אירית בר-און טענה שיש למחוק את התביעה הואיל והסתיימה שנת השכירות הראשונה ועל כן "החוזה הסתיים". לטענתה, קיים היה באותו מועד "חוזה אחר" הוא החוזה החדש שנכרת עפ"י זכות האופציה.

אמו של התובע, אשר התייצבה לאותו דיון כשאיננה מיוצגת ע"י עו"ד, טענה בפני כי הנתבעים לא ביקשו הארכת תקופת השכירות, לא בכתב ולא בעל פה, ומעולם לא הסכימה להארכתה.

עוד טענה כי הנתבעים ביצעו שינויים נוספים גם בתוך המושכר ולא רק מחוצה לו. כן טענה כי הנתבעים הפסיקו לשלם את דמי השכירות ואין היא מקבלת מהם מאומה מזה חדשים ארוכים.

ב"כ הנתבעת טענה כנגדה כי למיטב ידיעתה הודיעו הנתבעים בכתב על כוונתם לממש את הזכות להאריך את חוזה השכירות.

דחיתי את קדם המשפט ליום אחד, על מנת לאפשר לבא כח הנתבעים להמציא את המסמכים המעידים על הארכת תקופת השכירות עפ"י האופציה; עוד הוריתי כי הנתבעים עצמם או מי מהם יתייצבו אף הם להמשך קדם המשפט למחרת היום;

למחרת (ב97-/07/03) התייצב מטעם הנתבעים עוה"ד מר א. מזרה, שאישר כי לא נעשה דבר בכתב אלא הכל בעל פה. עמו התייצב גם נתבע מס' 1 אשר הצהיר בהאי לישנא:ו
"כשחתמתי על החוזה ידעתי שאני מסכם הכל בעל פה ובכלל לא קראתי את החוזה. לפני שחתמתי את החוזה סיכמנו שכל ההסכמות יהיו בעל פה ..."

ובהמשך אישר עוד:נ "עשיתי שינויים בתוך הנכס - אני שכרתי חנות של 24 מ"ר + אולם בגב של החנות ... אנחנו הרחבנו את החנות ... אני הרחבתי את המושכר שלי שרותים אחד הרסתי והשני משתמשים בו כולם מי שהיה אמור להשתמש בהם ואני מתחזק אותם".

בסיומו של קדם המשפט לאחר שסברתי שיהא זה בזבוז זמן וברכה לבטלה לדון בתביעה בניסוחה המקורי, התרתי לתובע לתקן את כתב תביעתו על ידי הוספת עילות שעניינן תום תקופת השכירות בשל אי ניצול האופציה, שינויים נוספים שנעשו במושכר בניגוד לחוזה ואי תשלום דמי השכירות.

בעקבות זאת הוגשו כתב תביעה וכתב הגנה מתוקנים.

6. בקדם המשפט שנערך ב97-/09/24 - ובו שוב היה התובע מיוצג על ידי פרקליט מלומד, עתר פרקליטו למתן פסק דין חלקי לפינוי המושכר בשל הפרת תנאים יסודיים ובשל כך שנסתיים תוקפו מבלי שהוארך.

אדון להלן בפרטי הטענות אחת לאחת;

7. תום תקופת השכירות -
אין כאמור מחלוקת ששנת השכירות הראשונה נסתיימה בעת שהוגש כתב התביעה המתוקן וכי לא היתה כל פניה - בכתב כדרישת החוזה - להארכת תקופת השכירות.

יוזכר, כאמור לעיל, כי מלבד התנאי המחייב כי פניה להארכת חוזה השכירות תהא בכתב קיים גם תנאי בסיסי המתנוסס בראש חוזה השכירות, עפ"יו כל שינוי בתנאי מתנאי החוזה צריך שיעשה בכתב.

לטענת בא כח המלומד של הנתבעים, די בטענתם כי הסכימו, בעל פה, לוותר על התנאי כדי לחייב שמיעת ראיות ולאפשר להם להוכיח טענתם זו.

לטענתו, אין תנאי המחייב שהסכם - או תיקונו - יהיו בכתב, שונה מכל תנאי אחר, שעל שינויו אפשר להסכים, גם בעל פה.

8. ניתן לדחות טענה זו בענייננו, על פניה, כבר בשל הצהרת הנתבע עצמו בקדם המשפט (ר' לעיל) לפיה ניתנה אותה "הסכמה" לויתור על דרישת הכתב - לפני ובשעת חתימת החוזה, שהרי מימים למדנו שחיובי הצדדים מתגבשים עם כריתת החוזה ואין לאחר זאת כל תוקף למה שדובר או אף הוסכם קודם לכן.

9. גם לעיצומו של דבר סבור אני כי דין הטענה להידחות;

עקרון היסוד הוא כי יש לכבד רצון הצדדים וליתן תוקף מחייב לרצונם כמשתקף בתנאי החוזה. בכלל זאת - אם קבעו הצדדים כי החוזה או כל תיקון מאוחר שבו צריך שיעשה בכתב.

סעיף 23 של חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג1973- אכן קובע כי הצדדים חפשיים להסכים על צורה שתחייב אותם.

אכן, קיימות שאלות של סיווג - האם מדובר בתנאי מהותי (קונסטיטוטיבי) - [והתנאים הנקבעים עפ"י הוראת סעיף 23 הינם אכן כאלו - ר' ג. שלו דיני חוזים (דין, מהד' שניה) 279] או ראייתי (פרובטיבי); מוכן אני, לצורך הדיון - ואף שאין זה בהכרח כך - לקבל את ההנחה כי תנאי המתנה שינוי עתידי בחוזה בדרישת "כתב", הוא מן הסוג השני (ר' פרידמן וכהן חוזים כרך א' עמ' 387) - גם אז אין בכך כדי להועיל לנתבעים שכן גם אם מדובר בתנאי ראייתי - עדיין תנאי מחייב הוא ועדיין יש לכבדו.

אמנם קיימת, במקרה כזה אפשרות להסכים לשינוי אותו תנאי - אך עדיין מהווה הוא מחסום כנגד ראיה סותרת; ייתכן שדי יהיה ב"כמות" כתב מועטת להוכחת השינוי כגון מכתב או פתק או כיוצ"ב או אם לא יתנגד בעל הדין לראיה בעל פה תוכל ראיה כזו להתקבל - (להבדיל מדרישת כתב "מהותית" שם אפילו הסכמה כזו לא תוכל לרפא את הפגם) אך עדיין תנאי הוא שיש לכבדו מכח העקרון, כיבוד רצון הצדדים; גם אם קיימת, עיונית, דרך לחרוג ולסטות מעקרון זה יהא זה רק במקרים יוצאי דופן בהם מתנגשת הדרישה לקיום הכתב עם עקרון תום הלב - כפי שהיה המקרה בפסה"ד בענין בנק דיסקונט בע"מ נ' מגדלור בע"מ, ת"א( ח') 86/1464 פס"מ תש"ן (א) 62 - המוזכר ע"י ב"כ המלומד של הנתבעים.

10. זאת ועוד יותר מכך:ב בצד כל הדינים וההלכות המשפטיות שטוב ונאה להתגדר בהם ואפשר למצוא בהם פנים לכאן ופנים לכאן - קיימות אף מידות ההגיון והסבירות - ואלו, כמדומני, חץ כיוון ראשון במעלה להנחיית בית המשפט למצוא דרכו בין טענותיהם המלומדות של הצדדים;

כפי שציינתי לעיל, התעורר הסכסוך בין הצדדים פחות משבוע ימים לאחר שנחתם חוזה השכירות, וכלום יעלה על הדעת שדווקא במצב דברים זה ודווקא באותם ימים ספורים שבין כריתת החוזה ועד שהתגלה הסכסוך טרחו הצדדים להסב ולהסכים על שינוי תנאים כה רבי חשיבות, עליהם הסכימו וחתמו רק ימים ספורים קודם לכן ??

מרשה אני לעצמי לדחות טענה זו - אף בלא לשמוע ראיות !

11. היוצא מן האמור עד הנה שחוזה השכירות לא הוארך כדין ועל כן פג תוקפו ודין הנתבעים לסלק ידם מן המושכר.

12. למען שלמות הפסק אמשיך ואדון גם בשאר עילות הפינוי הנטענות;

הטענה הראשונה, כזכור מקור הסכסוך, ביצוע שינויים בניגוד להוראת חוזה השכירות. כמפורט לעיל אוסר חוזה השכירות ביצוע שינויים במושכר בלא הקדמת אישור בכתב מאת המשכיר. הבקשה לצו מניעה זמני והתביעה המקורית הוגשו בשל שינויים שעשו הנתבעים בחזית החנות ובשטח הגובל בחזית; בכתב התביעה המתוקן כבר הוספה כעילה גם טענת ביצוע שינויים פנימיים בתוך המושכר.

הנתבעים אינם מכחישים ביצוע השינויים הללו, הן מחוץ למושכר והן בתוכו; (ר' תצהיר מטעם הנתבעים בבקשה לרשות להתגונן; חקירה על תצהיר זה; דברי הנתבע בקדם המשפט בתאריך 97/07/03 וכתב ההגנה המתוקן); הגנתם בכל מה שקשור לשינויים בחזית היא כי אלו עבודות אשר בוצעו "מחוץ" למושכר בשטח שאיננו שייך למושכר ועל כן לא חל עליהם האיסור עפ"י חוזה השכירות.

ואילו השינויים הפנימיים, "אינם פוגעים בקירות תומכים או בקירות יסוד שבמושכר. השינויים הם במחיצות פנימיות שנבנו בתוך המושכר לפני שזה הושכר לנתבעים והם נעשים על מנת להתאים את המושכר לצרכי הנתבעים" (סעיף 14 של כתב ההגנה המתוקן).

דין הטענות, אלו כן אלו, להידחות;

סעיף 11 של חוזה השכירות אוסר כל סוגי "שינויים, שיכלולים, תיקונים ותוספות במושכר"; אין בו הבחנה בין תיקונים או שינויים הפוגעים בקירות יסוד או קירות תומכים לשינויים אחרים, אין היתר לשנות קירות פנימיים, אין זכות "להתאים" את המושכר לצרכי השוכר וכל כיוצ"ב. כל שינוי מצריך אישור בכתב וכל שינוי שנעשה בלא אישור כזה הינו בחזקת הפרת תנאי עיקרי של החוזה.

סבור אני, בכל הכבוד, כי טענת הנתבעים שאין האיסור חל על שינויים אשר נעשו "מחוץ" למושכר - אף היא משוללת בסיס; אמנם כותרתו של סעיף 11 היא "ביצוע שינויים פנימיים במושכר" ואולם סעיף 11(א) המדבר באיסור עצמו איננו מבחין בין שינויים פנימיים לחיצוניים; זאת - ועוד, העיקר - אין בעיני כל ספק כי "חזית" החנות והכניסה אליה הינם, עפ"י כל אמת מבחן, חלק אינטגרלי של המושכר; ואם אין הדבר כך הרי הם חלק מן הרכוש המשותף הצמוד לו; אין ספק כי כל איסור החל על המחזיק יחידה בבית משותף חל כדבר ברור ומובן מאליו גם על חלקו ברכוש המשותף; בין אם רכוש משותף הוא ובין אם חלק מן המושכר או ה"תפל למושכר", השוכר רשאי להשתמש בו בתוקף זכותו כשוכר ואין לו כל זכות להשתמש בו אלא בתוקף חוזה השכירות, ובמגבלות המוטלות עליו עפ"י תנאי החוזה.

13. גם לענין זה השינויים (החיצוניים !) טוענים הנתבעים כי קיבלו "הסכמה" בעל פה; כל אשר נאמר לעיל לענין זה יפה גם לכאן. משנקבע בחוזה השכירות כי כל הסכמה לשינוי לא תיעשה אלא בכתב ומשלא ניתנה הסכמה כזו בכתב - הרי שאין כל הסכמה והנתבעים הפרו את האיסור;

[למעלה מן הדרוש יצויין כי הטענה על הסכמה שניתנה בעל פה לביצוע השינויים הפנימיים מופרכת עוד יותר, שכן אלו נעשו, לכל הדעות, לאחר שכבר החלו להתנהל ההליכים המשפטיים בין הצדדים].

14. כאמור לעיל, הפרת סעיף 11(א) הוגדרה כהפרת תנאי עיקרי המזכה את התובע בביטול החוזה ולפיכך גם מטעם זה ועפ"י עילה זו דין התביעה לסילוק יד להתקבל.

בנקודה זו "נסגר מעגל" ומחזירנו לנושא הארכת תוקף חוזה השכירות - שכזכור תנאי נוסף לזכות הנתבעים להארכה (לבד מפניה מוקדמת בכתב) הינו קיום מלוא התחייבויותיהם עפ"י החוזה בשנת השכירות הראשונה - ומשבאתי למסקנה כי הפרו התחייבויות אלו ממילא, גם אילו ביקשו ניצול זכותם להארכה לא היה התובע מחוייב בהסכמה, בשל ההפרות הללו.

15. לבסוף, מן הראוי להתיחס לטענה נוספת שבפי הנתבעים, לפיה מנוע התובע מלתבוע את פינויים מהנכס בשל כך שקיבל דמי שכירות גם בגין תקופת השכירות המוארכת.
גם דין טענה זו להידחות אף היא.

לא זו בלבד שלטענת התובע לא קיבל את דמי השכירות מזה חדשים ארוכים (טענה שיש לה תמיכה גם בדברי הנתבעים, המודים כי לא שילמו את דמי השכירות לאמו של התובע, אפוטרופסותו ומיופת כחו ומי שחתומה בשמו על החוזה וטוענים כי שילמום לאחותו) - אלא, הלכה פסוקה היא, שלא די בקבלת דמי שכירות, כראיה לויתור על עילת פינוי (שהרי בכל מקרה זכאי המשכיר לתמורה כל עוד מחזיק השוכר במושכר), אלא - כבכל טענת מניעות - צריך שיתלוו למעשה אמירות או נסיבות אחרות המעידות בצורה ברורה ובלא להתיר מקום לספק כי בקבלת דמי השכירות התכוון המשכיר לוותר על עילת התביעה, וכי השוכר שינה מצבו לרעה בשל כך (ר', למשל, ע"א 81/811 שעשוע נ' מועלם פ"ד לח(4) 583).

16. התוצאה מן האמור לעיל היא שאני מורה על סילוק ידם של הנתבעים מן המושכר נשוא התביעה (חנות וחדר הצמוד אליה בשטח כולל של כ62- מ"ר בבית שברח' קרן היסוד 36 בירושלים (חלקה 2/83 בגוש 30027). בנוסף על כך אני מחייב את הנתבעים בתשלום הוצאות (לגבי חלק זה של התביעה) ושכ"ט עו"ד בסך 5,000.- ש"ח בצירוף מע"מ.

הדיון בעילה הכספית יימשך כמתוכנן ב98-/01/15.

העתק פסה"ד ישלח לצדדים בדואר.

ניתן בהעדר הצדדים, היום, 97/11/05.



רפי שטראוס, שופט





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון