מכירת קרקע ללא מכרז

מכירת קרקע ללא מכרז
העותרים מבקשים לבטל את עסקת המכר שנעשתה בין המשיבה 1 לבין המשיבים 2 ו-3, שבה מכרה המשיבה 1 למשיבים את זכויותיה בנכס מקרקעין המצוי ברחוב נחלת צדוק בירושלים, והרשום בדף 1239 בספר 1015 (להלן - הנכס או חלקת הבור). העתירה מבוססת על הטענה, שהמשיבה 1 (להלן - המשיבה או הימנותא) לא הייתה רשאית למכור את הנכס ללא מכרז.




העותרים הנם בעלי הזכויות בבית ומגרש ברחוב נחלת צדוק 10 בירושלים.



המשיבים 2-3 (להלן - המשיבים) רכשו בשנת 2000 את הזכויות בבית ומגרש המצויים ברחוב ישראלס 11 מול ביתם של העותרים ובצמוד לחלקת הבור.

חלקת הבור הנה חלקת אדמה בה מצוי בור מים מקורה אשר שימש בעבר, ככל הנראה, כבור מים שכונתי. חלקת הבור רשומה בלשכת רישום המקרקעין בשיטה הישנה בלבד והיא לא צוינה כחלקה נפרדת במפת הגוש-שומה המצויה בלשכת רישום המקרקעין, וגם לא בתשריט לצורכי רישום המתייחס לגוש זה (גוש 30041).
הימנותא הייתה הבעלים של 23/40 מהזכויות בחלקת הבור. לגבי יתר בעלי הזכויות בחלקה זו נרשם במרשם המקרקעין כי הם אינם ידועים.
העותרים, לטענתם, הנם הבעלים של 1/40 מחלקת הבור אשר מצויה מול ביתם, כמפורט בנסח הרישום ההיסטורי של חלקת העותרים.

ביום 25.11.01 פנו המשיבים להימנותא וביקשו לרכוש את חלקה בחלת הבור. הימנותא נעתרה לפנייה, וביום 25.2.02 מכרה למשיבים את זכויותיה בחלקה זו.

לטענת העותרים, הימנותא לא הייתה רשאית למכור את החלקה ללא מכרז, ומכאן העתירה.נ



בין העותרים לבין המשיבים ניטשה מחלוקת רבת שנים לגבי המבנה שהמשיבים מבקשים להקים על מגרשם. בעניין זה קוימו הליכים שבהם השתתפו הצדדים בפני הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, אליה הגישו המשיבים בקשתם למתן היתר בנייה על מגרשם, לפני ועדת הערר אליה הגישו המשיבים ערר על החלטת הועדה המקומית, ובבית-משפט זה, בעתירה מינהלית שהגישו המשיבים נגד החלטת ועדת הערר.


לא אעמוד כאן על השתלשלות ההתדיינויות השונות בין הצדדים. לצורך עתירה זו די שאציין, כי בסופן של אותן ההתדיינויות החליטה הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר בנייה שהגישו המשיבים עבור המבנה שהם מבקשים להקים על מגרשם ואשר משתרע גם על חלקת הבור. משלא עלה ביד העותרים להכשיל את הבנייה בטענות מתחום דיני התכנון והבנייה, הם מבקשים עתה להשיג תוצאה זו בדרך של ביטול עסקת המכר של חלקת הבור, שעליה מיועד, בין היתר, להיבנות המבנה.



שלוש שאלות עומדות במרכזה של העתירה. האחת היא השאלה האם לבית המשפט לעניינים מנהליים יש סמכות לדון בעניין, או שמא על העותרת לפנות לבית משפט אזרחי רגיל. השנייה - האם מקרקעין השייכים להימנותא הנם מקרקעי ישראל. השאלה השלישית היא השאלה האם הימנותא, כחברת בת של הקרן הקיימת לישראל (להלן – גם קק"ל), הייתה חייבת לבצע את עסקת המכר במסגרת מכרז. במידה ויסתבר כי לבית המשפט יש סמכות לדון בעתירה וכי אין מדובר במקרקעי ישראל שאין למכרם מדעיקרא, אך מנגד, על הימנותא חלה חובת המכרזים, כי אז תתעורר שאלה נוספת לגבי נפקותו של הפגם שנפל בביצוע המכר שלא במסגרת מכרז.




כנקודת מוצא לדיון בנושא הסמכות, התמקדו הצדדים במעמדה של חברת האם של הימנותא, היא הקרן הקיימת לישראל. לעניין זה טוענים העותרים, כי קק"ל הנה תאגיד שהוקם לפי חוק ויש לה סמכויות ותפקידים רבים בתחום הקרקעות והייעור, הן מכוח חוק קרן קיימת לישראל, תשי"ד-1953, והן מכוח חוקים אחרים המעניקים לה סמכויות סטטוטוריות ומשתפים את נציגיה בניהול מקרקעי המדינה ובפרויקטים לאומיים. לכן, יש לראות בה כ"רשות" כמשמעה בחוק בתי המשפט לענינים מינהליים, תש"ס-2000. המשיבים טוענים, לעומת זאת, כי הקרן הקיימת איננה תאגיד סטטוטורי ועל כן חוק בתי המשפט לעניינים מינהליים אינו חל עליה.




על-פי סעיף 2 לחוק בתי משפט לענינים מינהליים, התש"ס–2000, הוסמך בית המשפט המנהלי, לדון בעניינים מנהליים. עניינים מנהליים הוגדרו בחוק כעניינים הנוגעים לסכסוך שבין אדם לרשות ו"רשות" הוגדרה בחוק כ"רשות מרשויות המדינה וכן גופים ואנשים אחרים הממלאים תפקידים ציבוריים על-פי דין".


לעניין מכרזים מוגדרת סמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים בתוספת לחוק כהאי לישנא:

"5. מכרזים -

עניני מכרזים של המדינה, רשויות מקומיות, תאגידים שהוקמו לפי חוק, חברות ממשלתיות וחברות בת ממשלתיות, שענינם התקשרות בחוזה לביצוע עסקה בטובין או במקרקעין, או לביצוע עבודה, או לרכישת שירותים".ב




שאלת מעמדה של הקרן הקיימת לישראל לעניין חוק חובת מכרזים, נדונה בת"א (י-ם) 1755/96 ל.נ.ע. סחר ועובדות מיוחדות בע"מ נ. קרן קיימת לישראל, דינים מחוזי, לב(6) 446. בפסק דין זה קבעה כב' השופטת פרוקצ'יה כי חוק חובת המכרזים אינו מחייב את הקרן הקיימת לערוך מכרזים, משום שהיא אינה בבחינת תאגיד שהוקם בחוק.


ב"כ העותרים טוענים שהתוצאה אליה הגיע בית המשפט בת"א (י-ם) 1755/96 מוטעית, בין היתר, משום שבית המשפט התעלם באותו פסק דין מהעובדה שהקרן הקיימת לישראל אינה פועלת רק על-פי חוק הקרן הקיימת אלא גם על-פי שורה ארוכה של חוקים אחרים.



ספק בעיני אם פסק בת"א (י-ם) 1755/96 משליך באופן ישיר על ענייננו. זאת, משום שאותו פסק דין עסק במעמדה של הקרן הקיימת לישראל לעניין חוק חובת מכרזים (עניין שיידון בהמשך), בעוד שכאן עסקינן במעמדה של הקרן הקיימת כ"רשות" לעניין חוק בתי משפט לעניינים מנהליים.


יהא הדין אשר יהא לגבי הקרן הקיימת לישראל, בענייננו עסקינן לא בקרן הקיימת אלא בהימנותא. הימנותא היא אמנם חברת בת של הקרן הקיימת. אולם, המחוקק החיל את סמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים על גופים ואנשים הממלאים תפקידים ציבוריים על-פי דין. גם אם תאמר שהקרן הקיימת ממלאת תפקידים ציבוריים על-פי דין, לא שוכנעתי שהימנותא ממלאת גם היא תפקידים כאלה. יתירה מזאת, בחוק בתי המשפט לענינים מינהליים, החיל המחוקק את סמכותו של בית המשפט, באופן מפורש, על חברות ממשלתיות וחברות בת ממשלתיות. הוראה כזאת, המחילה את סמכות בית המשפט המנהלי גם על חברות בת, לא נקבעה לגבי חברות בת של תאגידים שהוקמו על-פי דין.

לאור שיקולים אלה, דומה שלבית משפט זה אין סמכות כלפי הימנותא.



טיעון נוסף של העותרת הוא כי המקרקעין של חברת בת של הקרן הקיימת הנן מקרקעי ישראל ואין למכרם, אלא לפי חוק. טענה זאת מבקשת לשמוט את הקרקע מתחת לרגליה של המכירה נשוא הדיון וכן לבטל כל אפשרות של מכירת מקרקעין בלא הליכים ושלא מטעמים הקבועים בחוק מקרקעי ישראל. מידה זאת של העותרים היא מידת סדום, לאמור – לא לנו, אך גם לא ליריבנו המשיבים 2-3.




אינני מקבל טענה זו. חוק יסוד: מקרקעי ישראל מקנה מעמד מיוחד למקרקעין של המדינה, של רשות פיתוח ושל הקרן הקיימת. בחוק אין שום רמז כי לצורך החוק דינה של חברת בת כדין הקרן הקיימת עצמה (זאת, כמובן, בתנאי שהעברת הקרקע בין הקרן הקיימת לבין הימנותא תיעשה לפי החוק ובמגבלותיו). לחברת בת אישיות משפטית נפרדת ואין בעלות חברת הבת כבעלות הקק"ל. לכן אין לקבל את הטענה כי מדובר במקרקעי ישראל.




שאלה נוספת שיש לדון בה היא האם חלה על הימנותא חובה למכור את המקרקעין שבבעלותה במכרז. חוק חובת המכרזים, תשנ"ב-1992 קובע:


"2. חובת מכרז

(א) המדינה כל תאגיד ממשלתי, תאגיד מקומי, מועצה דתית וקופת חולים לא יתקשרו בחוזה לביצוע עיסקה בטובין או במקרקעין, או לביצוע עבודה, או לרכישת שירותים, אלא על-פי מכרז פומבי הנותן לכל אדם הזדמנות שווה להשתתף בו".



כאשר תאגיד ממשלתי מוגדר כ-"חברה ממשלתית, חברת-בת ממשלתית, או תאגיד שהוקם בחוק".

כפי שכבר נזכר, בת"א (י-ם) 1755/96 נקבע כי חוק חובת המכרזים אינו מחייב את הקרן הקיימת לערוך מכרזים. העותרים, כאמור לעיל, חולקים על מסקנה זו. אולם, גם אם תחולת חוק חובת המכרזים על קרן הקיימת לישראל אינה נקייה מספק, גם אז אני סבור שהחוק אינו חל על חברת בת של הקרן הקיימת.



החוק מסתפק בהטלת חובת המכרז על חברות ממשלתיות, חברות בת ממשלתיות ותאגידים שהוקמו בחוק. החוק מטיל במפורש את חובת המכרז על חברת בת ממשלתית, אך לא עושה כן לעניין חברת בת של תאגיד שהוקם בחוק. מחד, התאגיד עלול לעקוף את חובת המכרז על-ידי הקמת חברת בת, מאידך לא תמיד הקשר בין התאגיד לבין החברות הבנות מצדיק הטלה של חובת המכרז על חברות הבנות. במקרה הספציפי של מכירת מקרקעין על-ידי הקרן הקיימת לעומת מכירת מקרקעין על-ידי חברת בת של הקרן הקיימת להבחנה יש הצדקה מיוחדת. מקרקעי הקרן הקיימת כפופים למערכת דינים מיוחדת, הם הליבה של פעילויות הקרן. לעומת זאת, מקרקעי חברת הבת אינם כפופים לאותה מערכת דינים ומהיעדר כפיפות זאת נובע גם המעמד הציבורי השונה של אותם המקרקעין, אין מדובר במעין נכס לאומי שמוצדק למכרו בהתאם לכללי המשפט המנהלי. לכן, אין שום הצדקה להוציא את החוק מידי פשוטו ולומר כי חובת מכרז מכוח דין חלה על חברת בת של הקרן הקיימת. (השווה גם ג' שלו "מכרזים ציבוריים לאחר חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992", מחקרי משפט יב 393, בעמ' 395-396).




העותרת טענה לחילופין, כי הקרן הקיימת, בהיותה גוף דו-מהותי חייבת לערוך מכרזים מכוח הדין הציבורי הכללי, בלי קשר לעיגון הספציפי בחוק חובת מכרזים. חברת בת של הקרן הקיימת הנה זרועה הארוכה של הקרן ולכן מחויבת אף היא בחובות החלות על הקרן הקיימת מכוח עקרונות המשפט הציבורי.


איני מקבל גם טענה זאת. בניגוד לקרן הקיימת, לחברת הבת לא הוקנו תפקידים על-פי דין, הדומים לאלה שהוקנו לקרן. אין היא שולטת על משאבים או שירותים החיוניים לציבור ואין היא מספקת צרכיו החשובים של הציבור. מבחינת היקף סמכויותיה ותפקידיה, חברת הבת רחוקה מלהיות גוף בעל מאפיינים ציבוריים כאלה שיצדיקו הטלת חובות מהמשפט הציבורי עליו. יתר על כן, בעניין הספציפי שלפנינו לא הוכח האם ועד כמה חברת הבת נהנית מתקצוב ציבורי, באופן שיחייב שמירה על כספי הציבור וחלוקה נאותה של הזדמנויות קניית מקרקעין באמצעות עריכת מכרז




התוצאה היא שהעתירה נדחית.נ


העותרים ישלמו לכל אחת מקבוצות המשיבים (המשיבה 1 והמשיבים 2-3) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.ב





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה מכרז ?

  2. מכרז שיקום כביש

  3. ביטול מכרז חוזר

  4. מכרז התפלת מי ים

  5. מכרז שירותי גניזה

  6. מכירת קרקע ללא מכרז

  7. הצעה לא חתומה במכרז

  8. תקיפת תנאים במכרזים

  9. סטייה מתנאי סף במכרז

  10. פסילת תנאי סף במכרז

  11. הפליה מחמת גיל במכרז

  12. פגם טכני בהצעה במכרז

  13. ניסיון כתנאי סף במכרז

  14. טעות סופר בהצעה למכרז

  15. איחור בהגשת הצעה למכרז

  16. שיקול דעת ועדת המכרזים

  17. עתירה לתיקון תנאי מכרז

  18. פגמים בניהול הליך המכרז

  19. עתירה לביטול זכיה במכרז

  20. צו מניעה נגד הליכי מכרז

  21. עתירה לעיין במסמכי מכרז

  22. עתירה לפסילת מכרז פומבי

  23. ביטול זכיה במכרז בהגרלה

  24. אי עמידה בתנאי סף במכרז

  25. העדפת תוצרת הארץ במכרזים

  26. ביטול החלטת ועדת המכרזים

  27. איחור של דקות בהצעה למכרז

  28. קבלת עתירה על זכיה במכרז

  29. ייצוג הולם בוועדת המכרזים

  30. אי תשלום דמי השתתפות במכרז

  31. פסילת הצעה גבוהה מדי במכרז

  32. מכרז שלטי חוצות של העירייה

  33. מכרז לבחירת ראש מינהל חינוך

  34. ביטול זכיה במכרז העדר שימוע

  35. אובדן רווחים עקב ביטול מכרז

  36. פרשנות תנאי מכרז לטובת המציע

  37. ביטול אי הכרזה על זוכה במכרז

  38. הפרת חוזה להגשת מועמדות למכרז

  39. פיצויי קיום עקב אי זכיה במכרז

  40. ביטול זכייה במכרז לחכירת מגרש

  41. פסילת ההצעה הזולה ביותר במכרז

  42. מכרז עבודות ניקיון נחל הירקון

  43. סמכות בית המשפט בענייני מכרזים

  44. עתירה לביטול החלטת ועדת המכרזים

  45. מכרז לביצוע עבודות פיתוח וגינון

  46. עתירה לפסילת זכיה של חברה במכרז

  47. עתירה לביטול זכיה במכרז שהתקבלה

  48. פסילת הצעה במכרז בגין פגם בערבות

  49. עתירה נגד זכיית גולן טלקום במכרז

  50. מכרז הקמה ותחזוקה של מערכות מידע

  51. איסור השתתפות במכרז פנימי בעירייה

  52. שינוי תנאי המכרז לאחר עיון בהצעות

  53. מכרז לאספקה והתקנה של מערכת מיגון

  54. נזקים כספיים בגין הסתמכות על מכרז

  55. עתירה לבית המשפט לקביעת הזוכה במכרז

  56. רשלנות מקצועית עורך דין דיני מכרזים

  57. החלטת ועדת המכרזים לפסול הצעה במכרז

  58. קבלת מידע על מכרז לפי חוק חופש המידע

  59. פיצוי על נזקים עקב שלילת זכייה במכרז

  60. שינויים בתנאי המכרז עילה לביטול מכרז

  61. עתירה נגד כל תהליך קבלת ההחלטות במכרז

  62. מחזיק במקרקעין מעל עשר שנים פטור ממכרז

  63. סמכות ועדת המכרזים לפסול הצעות גבוהות

  64. ביקורת שיפוטית על החלטות ועדת המכרזים

  65. מכרז לאספקת ארוחות מוכנות לילדי צהרונים

  66. פסילת מכרז בגלל הצעות חלופיות של הזוכה

  67. עיכוב ביצוע פסק דין המורה על ביטול מכרז

  68. שינוי תנאי המכרז לאחר פתיחת תיבת ההצעות

  69. דחיית עתירה לביטול זכייה במכרז עם פגמים

  70. חישוב שווי של נכסי גופים מוסדיים - מכרז

  71. ועדת המכרזים פנתה לקבל חוות דעת מקצועית

  72. ביטול החלטת ועדת המכרזים של ביטוח לאומי

  73. מכרז אספקת, התקנת ותחזוקת מערכות ממוחשבות

  74. צו זמני למניעת התקשרות לביצוע עבודות במכרז

  75. בקשה לביטול החלטת ועדת המכרזים של העירייה

  76. מכרז למכירת מגרש להקמת מבנים למגורים ולמסחר

  77. היכרות בין חבר ועדת המכרזים לבין מתמודד במכרז

  78. בקשה כי בית המשפט יורה על הקפאת כל הליכי המכרז

  79. טענת פגמים בקבלת החלטת ועדת המכרזים שבחנה הצעות

  80. פיצויים לקבלן עקב עיכוב בביצוע עבודה במסגרת מכרז

  81. האם הזוכה במכרז עמדה בדרישות הניסיון שבתנאי סף ?

  82. סמכות בית המשפט לעניינים מנהליים - מכרז קבלת אדם לעבודה

  83. אי התאמה בין הסכום במכרז שננקב במילים לבין הסכום במספרים

  84. עתירה להורות על ביטול זכיה במכרז לאיסוף ופינוי אשפה ופסולת

  85. נטען כי המכרז שפורסם הינו מכרז פסול, אשר "נתפר" לצורך זכיה

  86. נטען כי החלטת ועדת המכרזים פגעה בשוויון בין המציעים ודינה בטלות

  87. ההקפדה על עמידה בתנאי הסף נועדה לשמור על השוויון ועל טוהר המידות

  88. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון