פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר דירה מעמידר:

קבוצה של דיירים (להלן: "העוררים") שהמערער הוא אחד מהם, הגישו תביעות לפיצוי מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). העוררים הם בעלי זכויות בדירות הנמצאות בגוש 6125, ברחובות שדרות התמרים ובן גוריון ברמת גן. המערער הוא שוכר בתנאי סבסוד מבחרת עמידר של הדירה ברחוב בן גוריון 52 ברמת גן.

העוררים כולם טענו כי נגרמה פגיעה למקרקעין בהם יש להם זכויות, כתוצאה מתוכנית רג/1228 שפורסמה למתן תוקף ביום 16.1.2003 ותוכנית רג/מק/1228/1 שפורסמה למתן תוקף ביום 15.12.2003 (להלן: "התוכניות"). ביום 12.7.2009 החליטה ועדת הערר של מחוז תל אביב לקבל את הערר שהגישו העוררים. היא קבעה כי יש מקום למנות שמאי מכריע שיקבע את מידת ההשפעה שיש לתוכניות על דירות העוררים. בהחלטה התייחסה ועדת הערר לזכויותיהם של העוררים השונים במקרקעין שנפגעו על פי הטענה מהתוכניות. ביחס למערער, היא קבעה כי יש מקום לתת לו אורכה נוספת להגשת מסמכים מחברת עמידר, כדי שהוא יוכל להוכיח את זכותו כ"דייר מוגן של עמידר", וזואת משום שהוא מאושפז כבר חצי שנה ולא ניתן היה לאתר את קרוביו.

בהחלטה נוספת של ועדת הערר מיום 14.11.2010, קבעה הוועדה כי יש למחוק את המערער מהערר, וזאת משני נימוקים – נימוק פרוצדוראלי: המערער לא עמד בארכה האחרונה והארוכה שניתנה לו, ולא המציא מסמכים לאישור זכויותיו; ונימוק מהותי – העובדה כי האישור שהמערער הגיש איננו כלל "טופס אישור זכויות" כנטען, ואין מדובר כלל באישור זכויות למועד הקובע. מדובר באישור מיום 20.10.98 של חברת עמידר על מגורים בדירה מושכרת בניהול חברת עמידר לצורך הוצאת תעודת זכאות, כאשר תאריך תחילת חוזה השכירות הוא 1.3.98, ותוקף האישור הוא ל-30 יום.

על החלטה זו הוגש הערעור הנוכחי. המערער חלק על מסקנתה של ועדת הערר, על שני ראשיה.
באשר לאיחור, טען המערער כי מדובר באיחור קצר בן 10 ימים בלבד. אין מקום לשלול את זכויותיו בגין איחור קצר כזה, משום שהוא נכה בשיעור נכות של 70%, שלוקה בהלם קרב, ושהיה מאושפז תקופה ממושכת בבית חולים.

לגופו של ענין, טען המערער כי לפיצוי מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה, זכאי מי שהוא בעל מקרקעין, או "בעל זכות בהם". על פי ההלכה הפסוקה, הפיצוי ייפסק גם לזכותו של חוכר או שוכר לתקופה קצרה, כאשר הדגש הוא על הפגיעה הכלכלית בבעל הזכות, ולאו דווקא בהגדרתה של הזכות כזכות קנין.

מאחר שהמערער דנן הוא מי ששוכר בפועל את הדירה בה הוא מתגורר עוד משנת 1988, הרי הוא בעל זכות של חוכר בדירה. יתרה מזאת, כדייר בדיור הציבורי הוא עשוי המערער להיות זכאי לרכוש את הדירה, ולהפוך בעלים שלה. לכן, זכותו של המערער היא זכות "חזקה" יותר מאשר זכותו של שוכר או חוכר אחר.

המשיבים טענו כי יש לדחות את הערעור. לטענתם, למערער ניתנו מספר הזדמנויות להמציא מסמכים שיעידו על זכויותיו, והמסמך היחיד שהוא המציא הוא אישור של חברת עמידר. מסמך זה הוצג בפני ועדת הערר עוד ביום 27.4.09, ואין די בו.

לגופו של ענין, על פי האישור המערער זכאי לזכויות בדיור ציבורי בניהול עמידר בתנאי סבסוד, ועולה מכך כי הוא אינו בעל זכויות בדירה בהתאם להוראת ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. הזכות של דייר בדיור הציבורי אינה זכות קניינית או מעין קניינית.

זכות זו היא שונה מזכות דיירות מוגנת, משום שהדייר בדיור הציבורי אינו רשאי למכור את זכותו או להציע דייר חלופי במקומו. בנוסף, הזכות ניתנת לאדם מסוים, ולא לדירה מסוימת. לכן לזכות אין ערך כלכלי. המשיבים טענו כי למערער אין זכות לרכוש את הדירה, ואף אם בעתיד תהיה לו זכות כזו, לא ייגרם לו נזק עקב ירידת הערך הנטענת של הדירה, משום שהוא ירכוש את הדירה לפי שווייה המעודכן. לעומת זאת, אם המערער יזכה בפיצוי, פירוש הדבר שהוא ייהנה פעמיים בגין ירידת הערך.

דיון
שני עניינים עמדו ביסוד הכרעתה של ועדת הערר- הטעם הפרוצדוראלי, והטעם המהותי.

באשר לטעם הפרוצדוראלי, אינני סבורה כי די בו כשלעצמו כדי להצדיק את דחיית הערר של המערער. ראשית, המערער, שהוא נכה בשיעור נכות של 70%, וסבל מהלם קרב, המציא באיחור לא משמעותי את מסמך אישור הזכויות – עליו הוא סומך את טענותיו. בנסיבות כאלה, מן הראוי כי זכויותיו המהותיות של המערער – ככול שהן קיימות, לא יישללו כתוצאה מהאיחור שלו בהמצאת המסמכים.

מעבר לכך, הרי שלגישת המשיבים עצמם, הוא המציא את אותו מסמך עצמו כבר ביום 27.4.09 (ר' ס' 28 לעיקרי הטיעון מטעם המשיבה 2, אליהם הצטרפה גם המשיבה 1). ואכן, עיון באישורים שהמציא המערער מעלה כי מדובר בשני אישורים ממועדים שונים, שמהותם היא זהה – אישורים המעידים על כך כי המערער הוא שוכר בתנאי סבסוד בדירה שבדרך בן גוריון 52 ברמת גן. לכן, אם די באישור כזה כדי להצדיק את טענות המערער, הרי היה מקום להתייחס אליו, ולקבל את טענות המערער.

לכן, השאלה המרכזית שיש לבחון אותה היא השאלה האם לגופו של ענין זכאי המערער, בהתאם לאישור הזכויות שהמציא לוועדה, לפיצוי מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבנייה.

שני הצדדים התייחסו במסגרת טענותיהם לפסק דינו של בית המשפט העליון בענין מנדלבאום נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשל"צ (ע"א 511/88, פ"ד מד(3) 522, להלן: "פס"ד מנדלבאום"). באותו ענין בחן בית המשפט העליון את שאלת זכותו של דייר מוגן לפיצוי בגין פגיעה במקרקעין על ידי תוכנית מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבנייה. בית המשפט העליון קבע כי:
"המחוקק בא לרבות על הבעלים ועל החוכר לדורות, וקבע כי זכות לקבלת פיצוי תהיה גם ל'בעל זכות בהם'. פירוש צר על פיו כוונת המחוקק היתה לכלול בין הזכאים רק את בעלי זכויות הקנין, הקבועות בין היתר בחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969, יביא לידי כך שבמסגרת הזכאים לפיצוי אמנם ייכלל שוכר לתקופה קצרה (או חוכר, שהוא שוכר לתקופה של למעלה מחמש שנים), שהרי שכירות מקרקעין היינו הזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק במקרקעין ולהשתמש בהם שלא לצמיתות היא זכות במקרקעין; אך זכאותו לפיצויים של הדייר המוגן, המחזיק במקרקעין לעיתים במשך תקופה ארוכה, ואשר שילם גם סכום ניכר כדמי מפתח, לא תוכר.
אני סבור כי האינטרס של הדייר המוגן בנכס ראוי להגנה כמו האינטרס של השוכר או החוכר, שכן בהקשר זה לאו דווקא טוהר קנייניות הזכות הוא הקובע, אלא ערכה הכלכלי אשר נפגע עקב התוכנית" (ההדגשות שלי, ר. ר.).

ב"כ המערער טען כי בפסק הדין הוכרה זכות הפיצוי של שוכר או חוכר. לטענתו, זכותו של המערער דנן היא זכות טובה יותר מאשר זכותו של שוכר לתקופה קצרה. מנגד, ב"כ המשיבים הדגישו את ההבדל בין זכותו של דייר מוגן בנכס (אליה התייחס פס"ד מנדלבאום), לבין הזכות של דייר בדיור הציבורי.

אני סבורה כי מפס"ד מנדלבאום ניתן להסיק כי בית המשפט העליון שם את הדגש ביחס לזכות התביעה מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה, לא על הגדרת הזכות כ"קניינית “ או "לא קניינית", אלא על השאלה האם ערכה הכלכלי של הזכות נפגע. לכן, ביחס לדייר מוגן, שזכותו אינה זכות קניין, נקבע כי הוא זכאי לתבוע פיצוי, משום שערכה הכלכלי של זכותו נפגע מהפגיעה במקרקעין מהתוכנית. ב"כ המערער טען כי דין דומה הוחל גם על בני רשות, שאף הם אינם בעלי זכות קניינית במקרקעין, אולם הם נפגעים כתוצאה מהתוכנית.

כן עולה מפסה"ד מנדלבאום, כי שוכר לתקופה קצרה ואף חוכר, עשויים להיות זכאים לפיצוי מכוח ס' 197 הנ"ל.

ב"כ המערער טען כאמור כי זכותו של המערער היא זכות חכירה משום שהוא שוכר את הנכס בתנאי שכירות מוגנת במשך תקופה העולה על 5 שנים. לכן, כפי ששוכר עשוי להיפגע מתוכנית פוגעת, כך עשוי גם הוא להיפגע ממנה. יתרה מזאת, לטענתו של ב"כ המערער, מעבר לזכויות שיש לשוכר "רגיל", המערער דנן עשוי לקבל זכות לרכוש את הנכס שהוא גר בו, ואף ענין זה צריך להילקח בחשבון כאשר נבחנת שאלת זכותו של המערער לפיצוי.

המשיבים התייחסו לשאלת הפגיעה הכלכלית בזכותו הנטענת של המערער. הם טענו קודם כל כי אין די בפגיעה כלכלית, וכי תנאי לפיצוי צריך להיות כי לתובע הפיצוי יש זכות קניין בנכס. עוד נטען כי למערער דנן, כבעל זכות כדייר בדיור הציבורי, לא נגרמה ולא יכלה להיגרם פגיעה כלכלית. מבחינת דמי השכירות שהמערער משלם, הרי מדובר בדמי שכירות קבועים, שאינם משתנים ואינם קשורים בשווי הנכס ובפגיעה האפשרית בו. לכן, בניגוד לשוכר בתנאי שכירות רגילים, אשר חייב לשלם דמי שכירות שנקבעו בשווי מסוים, והוא עלול לכן להיפגע מהתוכנית הפוגעת, דינו של "שוכר" בדיור הציבורי הוא שונה.

הזכות הנוספת אליה התייחס המערער, זכותו לרכוש את הנכס בו הוא גר, היא זכות שביחס אליה לא קיימת כל פגיעה כלכלית למערער כתוצאה מהתוכנית הפוגעת – אלא להיפך. כפי שהובהר לעיל, טענו המשיבים כי מחיר הרכישה האפשרי של המערער נגזר משווי הנכס. לכן, אם ירד שווי הנכס, הרי שהמחיר בו יוכל המערער לרכוש אותו יהיה נמוך יותר, והמערער דווקא ייהנה מכך. לגישת המשיבים, מטעם זה אם תינתן למערער האפשרות לקבל פיצוי מכוח ס' 197 לחוק התכנון והבניה, התוצאה תהיה של כפל פיצוי למערער, וזוהי כמובן תוצאה שאינה רצויה.

ב"כ המערער טען כי בית המשפט אינו צריך לבחון בשלב זה של הדיון את השאלה באיזו מידה, אם בכלל, נפגע הערך הכלכלי של זכותו של המערער. לטענתו, שאלה זו תיבחן בבוא העת על ידי השמאי המכריע, שזוהי מומחיותו. השאלה הניצבת כעת בפני בית המשפט, כך טען ב"כ המערער, היא שאלה "בינארית", של זכות הכניסה של המערער לקבלת פיצוי, כאשר אם תינתן לו "זכות כניסה", יהיה מקום להתמודד עם השאלה מהו אם בכלל גובה הפגיעה שנגרמה לו, לאור מהותה מסוימת של זכותו על כל מאפייניה.

הוא הוסיף וטען, כי טענת המשיבים לפיה שכר הדירה שהמערער נדרש לשלם, אינו תלוי בשווי הנכס, והוא שכר דירה קבוע, היא טענה שלא נטענה על ידי המשיבים בכתבי הטענות שלהם, ולא הוכחה. לכן, לטענתו על בית המשפט להתעלם ממנה.

כפי שציינתי לעיל, מהלכת פסק הדין מנדלבאום עולה כי בית המשפט העליון סבור כי שוכר בשכירות קצרת טווח או אצל חוכר, עשויים להיחשב כמי שנפגעו מתוכנית פוגעת, וכך אף דייר מוגן (הגם שזכותו אינה זכות קניין "טהורה").

אני סבורה כי לאור ההלכה הפסוקה בענין מנדלבאום הנ"ל, לא ניתן לשלול מיניה וביה את האפשרות כי דייר בדיור הציבורי יוכר כבעל זכות אחרת במקרקעין בהתאם לס' 197 לחוק התכנון והבניה. זאת, מבלי לקבוע כמובן מסמרות ביחס למערער דנן או לכול דייר אחר, בהתייחס לשאלת גובה הפגיעה אם בכלל שנגרמה לו, על פי מכלול הנסיבות הרלוונטיות.

הטעם העיקרי למסקנה זו הוא משום שזכותו של דייר בדיור הציבורי היא זכות שכירות. כך, "זכאי" בהתאם לחוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) התשנ"ט –1998 (להלן: "חוק הדיור הציבורי"), מוגדר כ"מי שמתגורר כדין או על פי חוזה, תקופה של חמש שנים רצופות לפחות, בדירה ציבורית, ואין ולא היו בבעלותו, או בבעלות קרובו, מהמועד שבו חתם על חוזה להשכרה ציבורית, דירה או מקרקעין אחרים, ששוויים עולה על 350,000 שקלים חדשים".

גם מאישורי הזכויות שהמציא המערער (מע/3 ו-מע/4) עולה כי המערער הוא שוכר של הדירה ברחוב בן גוריון 52 רמת גן, וזאת - בתנאי סבסוד. אם אכן מי שהוא שוכר של דירה עשוי להיפגע מתוכנית בהתאם לס' 197 לחוק (וכך עולה מפורשות מהלכת מנדלבאום שנזכרה לעיל), הרי אין מניעה לקבוע כי גם שוכר בתנאי סבסוד עשוי להיפגע (אם כי כמובן שיעור הפגיעה שלו עשוי להשתנות, ויתכן גם כי ייקבע ביחס לשוכר ספציפי כי לא נגרמה לו פגיעה כלל).

ב"כ המשיבים לא חלקו על כך כי שוכר, ולו גם בשכירות קצרת טווח, עשוי להיפגע מתוכנית, ולהיות זכאי לפיצוי בהתאם לס' 197 הנ"ל. ב"כ המשיבים ציין כי הפגיעה עשויה להיגרם במקרה ששכר הדירה שמשלם השוכר, קשור לשווי הדירה. במקרה של שוכר בשכירות "רגילה" – לא היתה מחלוקת כי התוכנית הפוגעת – פוגעת בשוכר, אשר מוסיף לשלם את שכר הדירה המקורי, בגין נכס ששוויו פחת.

השאלה האם פגיעה דומה עשויה להיגרם גם לדייר בדיור הציבורי כמו המערער, היא שאלה שבית המשפט אינו יכול להכריע בה בשלב זה. לצורך בחינת השאלה, יהיה מקום לבחון האם שכר הדירה שמשלם המערער עבור הדירה אותה הוא שוכר, מושפע מערכה של הדירה. אם התשובה לכך היא חיובית, יתכן כי גם למערער נגרמת פגיעה כתוצאה מהתוכנית הפוגעת, פגיעה שהיא דומה לפגיעה של מי ששוכר נכס בתנאי שכירות חופשית.

בהקשר זה מקובלת עלי טענת ב"כ המערער, כי המשיבים לא טענו ולא הוכיחו כי שכר הדירה שמשלם דייר בדיור הציבורי הוא "קבוע", או כי הוא אינו מושפע משווי הדירה אותה הוא שוכר בתנאי סבסוד.

יצוין כי בין שוכר בשכירות רגילה לבין שוכר בדיור ציבורי אכן קיימים הבדלים, שעשויים להשליך על גובה הפיצוי – אם בכלל – שכול אחד מהם יהיה זכאי לו. הבדל אחד הוא בכך כי זכותו של השוכר בדיור הציבורי אינה ניתנת ביחס לדירה ספציפית (כפי שעולה מעיקרי הטיעון של המשיבה 2, ס' 58-59, שב"כ המערער לא חלק עליו). לכן, השוכר עשוי להיות מועבר מהדירה אותה הוא שוכר לדירה מוגנת אחרת. ענין זה צריך להילקח בחשבון בבחינת הפגיעה שנגרמת – אם בכלל – לדייר בדיור הציבורי כמו המערער. יחד עם זאת, לא ניתן בשלב זה לקבוע את היקף ההשלכה של ענין זה על הפגיעה במערער, ככול שהיתה כזו. יש לציין כי אין חולק כי המערער דר בדירה נושא הערעור משנת 1988, ולא הועבר לדירה אחרת. על כל פנים, ההשלכה של האפשרות להעביר את המערער לדירה אחרת, היא ענין שהשמאי המכריע יצטרך להתייחס אליו על פי שיקול דעתו.

ב"כ המערער ציין גם כי שוכר בדיור ציבורי עשוי להיות זכאי לרכוש את הדירה אותה הוא שוכר. המשיבים טענו בהקשר זה, כי חוק הדיור הציבורי אינו עוד בתוקף. אולם מנגד טען ב"כ המערער כי זכותו צריכה להיבחן במועד הרלוונטי, קרי במועד בו נכנסה התוכנית לתוקפה. במועד זה – כך טען ב"כ המערער, היה המערער זכאי לרכוש את הדירה.

כאמור ב"כ המשיבים טענו בהקשר זה כי מבחינת האפשרות לרכוש את הדירה, הדייר נהנה מה"פגיעה" במקרקעין כתוצאה מהתוכנית, משום שהמחיר בו הוא יוכל לרכוש את הדירה יהיה נמוך יותר. טענה זו מסברת את האוזן. אכן, לו היתה הפגיעה הנטענת מתייחסת לזכות המערער לרכוש את הדירה בעתיד, אינני סבורה כי היה מקום לקבוע כי המערער הוא בעל זכות כהגדרתו של מונח זה בס' 197 לחוק התכנון והבניה.

מבחינה זו אכן שונה דייר בדיור הציבורי מדייר מוגן, אשר בפס"ד מנדלבאום נפסק כי הוא זכאי לפיצוי משום שהפגיעה בערך הדירה עלולה להשפיע על חלקו בתמורה שהוא יוכל לקבל אם יבקש למכור את זכויותיו. הדייר בדיור הציבורי אינו יכול למכור את זכויותיו, ולכן מבחינה זו לא נגרמה לו פגיעה.

סוף דבר – לאור כל האמור לעיל, אני סבורה כי יש לבטל את החלטתה של ועדת הערר. יש להשיב את הדיון לוועדת הערר, על מנת שהשמאי המכריע שמונה מטעמה, יבחן האם למערער נגרמה פגיעה כלכלית כתוצאה מאישור התוכניות, ואם כן, מה שווי הפגיעה.

אני מחייבת את המשיבות יחד ולחוד בהוצאות המערער בסכום כולל של 4,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון