פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי:



לפנינו עתירה על החלטת הוועדה המיוחדת מיום 1.2.2011 בתיק מס' 2720 לפי סעיף 137(ב)(2) לחוק יישום תכנית ההתנתקות, תשס"ה-2005. הסעד העיקרי המבוקש בעתירה הוא אישור תשלום מיוחד לעותרים, לפנים משורת הדין, בקשר עם זכות שכירות בדיור ציבורי ב"דירה-כפולה", וזאת הגם שעברו להתגורר בה לאחר "היום הקובע" (6.6.2004).

רקע עובדתי – שאינו שנוי במחלוקת


העותרים, מר ניסן לישה וגב' נאוה לישה, התגוררו בדירה בת 70 מ"ר של ה"דיור הציבורי" (חברת שו"פ) ביישוב נווה דקלים החל מאוגוסט 1999 (בית מס' 293). הדירה הייתה בת שני חדרי שינה. בתחילה גרו העותרים בדירה עם שני ילדיהם. לאחר לידת בנם השלישי, ביוני 2002, החלו העותרים לחפש דירה גדולה יותר שתתאים לצרכי המשפחה המתרחבת ומאז הם באו בדברים לעניין זה עם מזכירות היישוב. הצפיפות ומצוקת המקום בדירה גברו בדצמבר 2003, אז נולד בנם הרביעי של העותרים. במרץ 2004 נודע לעותרים על פינויה הצפוי של "דירה-כפולה" ביישוב, ששטחה 140 מ"ר. העותרים פנו למזכירות היישוב על מנת שתאפשר להם לשכור את הדירה הכפולה לכשתתפנה (בתים מס' 298 ו-299). בהמשך לכך, המזכירות קיבלה החלטה על זכאותם של העותרים לשכור את הדירה הכפולה. ההחלטה נתקבלה ביום 24.5.2004, אך בסמוך לכך ולפני מימושה של אותה החלטה הודע לעותרים (ביום 7.6.2004) על כך שהוחלט לאפשר למשפחה אחרת לשכור את אותה דירה-כפולה. העותרים השיגו על שינוי ההחלטה, ולאחר שימוע שנערך במזכירות היישוב הוחלט שלא להשכיר את הדירה הכפולה במלואה לאף אחת מן המשפחות. הפיתרון שמצאה המזכירות היה חלוקת הדירה הכפולה לשתי המשפחות והוספת שני חדרים צמודים לדירה – חדר אחד לכל אחת מהמשפחות.
העותרים לא השלימו עם החלטה זו של מזכירות היישוב ופנו לבוררות על-פי דין תורה בבית הדין הרבני האזורי לממונות – חוף עזה. זאת, על-פי הסכם בוררות בינם לבין המזכירות (נספח 5 לעתירה). בפסק הבוררות שניתן ביום 8.7.2004 הוחלט, כי החלטתה האחרונה של המזכירות – לפיה שתי המשפחות יחלקו את הדירה – תקפה. יחד עם זאת, נדרשה המזכירות לפצות את העותרים בבניית חדר נוסף (מעבר לחדר הנוסף הנ"ל עליו החליטה המזכירות ביוזמתה לאחר השימוע). בדיון נוסף שהתקיים לפניי הבורר ביום 26.8.2004, טענו העותרים שהיו קיימות בעת ההיא דירות פנויות ביישוב. לכן יש לשנות מפסק הבוררות ולאפשר לעותרים לשכור את הדירה הכפולה במלואה. המזכירות טענה מצידה, שאין באפשרותה לקיים את פסק הבוררות ולבנות שני חדרים לעותרים מטעמים תקציביים, אך ניאותה להשכיר לעותרים את הדירה הכפולה – כבקשתם – מכיוון שהלחץ המיידי על הדירות ביישוב ירד. בהמשך לכך, החליט הבורר (ביום 26.8.2004), בהסכמת מזכירות היישוב כאמור, שהעותרים יוכלו לשכור את הדירה הכפולה הנ"ל. יצוין, במאמר מוסגר, כי הליכי הבוררות הסתיימו זמן מה לאחר שנתקבלה החלטת הממשלה על יישום ההתנתקות. מדובר בנתון שהוא רלבנטי לעניין סוגיית הפיצוי; ולמשמעותו נתייחס בהמשך הדברים. מכוח החלטת הבורר הנ"ל מיום 26.8.2004 העותרים עברו להתגורר בדירה הכפולה בחודש ספטמבר 2004, וזאת לאחר "היום הקובע" כמשמעו בחוק – הוא 6.6.2004. בחודש אוגוסט 2005 נאלצו העותרים לעזוב את ביתם, כשפונה היישוב נווה דקלים במסגרת יישום תכנית ההתנתקות.

תביעת הפיצויים והליכים שבאו לאחריה


לאחר שהתפנו מביתם, הגישו העותרים תביעת פיצויים לוועדת הזכאות לפי החוק. העותרים תבעו פיצויים בראשים שונים. ראש התביעה הרלבנטי לענייננו הוא תביעתם של העותרים לפיצוי לפי סעיף 38 לחוק, המזכה בעל זכות שכירות ב"דיור ציבורי", בכפוף לתנאים שונים, בפיצויים עבור הפגיעה בזכות זו עקב יישום תוכנית ההתנתקות. העותרים ביקשו לחשב את הפיצוי בראש זה של התביעה על-פי שטחה של הדירה הכפולה. אלא שבקשה זו נדחתה (נספח 6 לעתירה). הוועדה נימקה את החלטתה בכך שלפי סעיף 38 לחוק, הזכאות לפיצוי בגין זכויות שכירות בדיור ציבורי מותנית במגורים בבית המושכר שנתיים לפני ה"יום הקובע" - 6.6.2004 (אז נתקבלה כאמור החלטת הממשלה על ביצוע ההתנתקות), ומשעה שהעותרים עברו לדירה הכפולה רק כשלושה חודשים לאחר היום הקובע אין הם זכאים לפיצוי בגין הדירה הכפולה. העותרים זוכו אם כך בפיצוי, אולם הפיצוי חושב לפי שטחה של הדירה הראשונה בת 70 המטרים הרבועים; היא הדירה בה התגוררו העותרים ביום הקובע, כאמור. הפיצוי שנתקבל בראש זה של התביעה היה בסך של 351,900 ₪ בתוספת פיצוי לפי ותק כאמור בסעיף 5 (ב)(3) לתוספת השניה לחוק.
העותרים ביקשו מוועדת הזכאות לתקן את החלטתה בכל הנוגע לשטח שלפיו חושב הפיצוי, אך בקשתם נדחתה בהחלטה מיום 9.10.2007. על החלטותיה של ועדת הזכאות לא הוגש ערעור. עם זאת, העותרים מיאנו להשלים עם התוצאה ופנו לוועדה המיוחדת לשם אישור תשלום מיוחד, לפנים משורת הדין, בעניין הדירה הכפולה ובעניינים נוספים. בקשתם של העותרים לאישור תשלום מיוחד נתקבלה בעניינים שונים (החלטה מיום 25.5.2009; נספח 8 לעתירה). בכל הנוגע לשטח הדירה הכפולה, קבעה הוועדה המיוחדת כי העותרים הם אומנם בעלי "זכות שכירות בדיור ציבורי" בדירה הכפולה (עמ' 2 להחלטה), אולם נקבע כי לא נמצאו נסיבות מיוחדות להצדקת אישורו של תשלום מיוחד לפי שטחה של הדירה הכפולה ולוועדה המיוחדת גם אין סמכות לדון בבקשה. על החלטה זו הוגשה עתירה מינהלית לבית משפט זה (עת"מ 1795/09 לישה נ' המשיבה לפי חוק ישום תוכנית ההתנתקות, תשס"ה-2005) . לאחר דיון שהתקיים באותה עתירה לפני כב' השופט נ' סולברג, הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט לפיה הדיון יוחזר אל הוועדה המיוחדת "על מנת שתיתן החלטה חדשה, מבלי שתהיה כבולה להחלטה נשוא העתירה" (נספח 12 לעתירה). בהמשך לכך, הוועדה המיוחדת קיימה דיון נוסף בעניינם של העותרים ביום 21.6.2010 במעמד העותר ובאי כוחו. ביום 1.2.2011 ניתנה ההחלטה החדשה בעניינם של העותרים. החלטה זו – היא מושא העתירה שלפנינו.

החלטת הוועדה המיוחדת


ברוב דעות, דחתה הוועדה המיוחדת את בקשתם של העותרים לחישוב הפיצוי לפי שטח הדירה הכפולה. חברי הרוב עמדו על כך שעל-פי החוק הזכות לקבלת פיצוי בגין זכות שכירות בדיור ציבורי קמה כאשר הסכם השכירות נעשה לפני "היום הקובע" והתובע גר בדירה שלגביה נתבע הפיצוי ביום הקובע ושנתיים לפני כן. נקבע כי תנאים אלה מתקיימים בעותרים לגבי הדירה הראשונה (הקטנה יותר), אך אין הם מתקיימים בעותרים בכל הקשור לדירה הכפולה. דעת הרוב הוסיפה, כי החוק, בהוראותיו השונות, מבקש למנוע מצב שבו יינתן פיצוי כפול בעד אותו נכס. זה יהיה מצב הדברים אם יינתן פיצוי לעותרים בגין הדירה הכפולה, משעה שנמצא כי כבר ניתן פיצוי בעד הדירה הכפולה למשפחה אחרת – היא המשפחה שהתגוררה באותה דירה לפני העותרים לרבות ביום הקובע. עוד נכתב בהחלטה, כי מתן הפיצוי המבוקש יעמוד בניגוד לתכלית החוק במתן פיצויים לבעל זכות שכירות בדיור ציבורי. לבסוף צוין, שלא ניתן להצדיק תשלום מיוחד לעותרים גם לאור הפיצוי הכולל שקיבלו.
דעת המיעוט בוועדה סברה אחרת. לדעתה נעשה לעותרים "עוול גדול" בכך שהדירה הכפולה שהוקצתה להם אוכלסה על-ידי משפחה אחרת. בדעת המיעוט צוין, כי אין זה מעניינם של העותרים כי משפחה אחרת קיבלה פיצוי בגין הדירה הכפולה. הדבר לא צריך לפעול לחובתם. דעת המיעוט סברה, שבנסיבות המיוחדות של המקרה היה מקום לאשר לעותרים פיצוי שלפנים משורת הדין לפי שטחה של הדירה הכפולה. נוסיף ונציין, כי בקשה אחרת של העותרים שנדונה בהחלטת הוועדה המיוחדת, לכפל מענקי שכירות והובלה, התקבלה באותה החלטה (בדעת הרוב) ואושר להם תשלום מיוחד נוסף (על תשלומים מיוחדים אחרים שאושרו להם), לפנים משורת הדין, בסך של 48,000 ₪.

על החלטה זו של הוועדה המיוחדת נסובה, כאמור, העתירה שלפנינו.
עיקרי טענות העותרים


העותרים טענו כי רק בשל מחסור בדירות בדיור ציבורי בנווה דקלים ובשל טיפול רשלני של מזכירות היישוב הם לא זכו לעבור לדירה גדולה יותר לפני "היום הקובע". זאת, הגם שהם היו זכאים לכך עוד לפני כן – הן לפי כללי הדיור הציבורי והן לפי החלטת מזכירות היישוב. בהמשך לכך נטען, כי אין לזקוף לחובתם את המעבר לדירה הכפולה לאחר היום הקובע. לטענת העותרים, תכליתו של היום הקובע היא למנוע מניפולציות לאחר שנתקבלה החלטת הממשלה, ובנסיבות העניין אין מחלוקת כי המעבר לבית הכפול לאחר היום הקובע לא נבע ממניפולציה כלשהי. העותרים טענו בהקשר זה, כי במקרים אחרים, כאשר מעבר הדירה היה לפני היום הקובע, אישרה הוועדה תשלום מיוחד שחושב לפי נתוני הדירה האחרונה, למרות שלא גרו בה שנתיים עובר ליום הקובע. נטען עוד, כי תכלית החוק היא העמדת הנפגע במצבו ערב ההתנתקות. בהתאם לתכלית זו, כך נטען, יש לפצות את העותרים לפי שטח הדירה הכפולה. משלא ניתן להם פיצוי לפי שטח הדירה הכפולה מצויים העותרים, לטענתם, במצב הגרוע עשרות מונים ממצבם ערב ההתנתקות. בנוסף טוענים העותרים, כי הוועדה המיוחדת לא שקלה את כל הנסיבות המיוחדות ובכך חטאה לתפקידה. החלטתה היא, לפיכך, בלתי סבירה.
העותרים מוסיפים וטוענים, כי אין ממש בנימוק של דעת הרוב שבהחלטת הוועדה המיוחדת לפיו משפחה אחרת קיבלה פיצוי בגין הדירה הכפולה. סעיפי החוק עליהם הסתמכה הוועדה המיוחדת בהקשר זה אינם חלים בנסיבות העניין, וממילא הוועדה המיוחדת אינה כבולה להוראות חוק אלו. עוד תוקפים העותרים את החלטת הוועדה המיוחדת בטענה שהחלטתה מפלה את העותרים לעומת מקרים אחרים, בהם ניתן תשלום מיוחד גם כאשר הייתה חריגה מ"קו הגבול" של היום הקובע או ממקרים בהם ניתן פיצוי בגין אותו בית מגורים לשתי משפחות שונות. לבסוף טוענים העותרים, כי הבטחת מזכירות היישוב (אשר ניתנה לפני היום הקובע) מהווה הבטחה שלטונית, ומצדיקה – כשלעצמה – את אישורו של התשלום המיוחד המבוקש, בנסיבות העניין.

עיקרי טענות המשיבה


המשיבה טענה כי מתן תשלום לעותרים כמבוקש בעתירה נוגד את תכליות החוק. משכך, אין היא מוסמכת לאשר בנסיבות העניין תשלום מיוחד לפנים משורת הדין. המשיבה הדגישה בטיעונה כי העותרים עברו לדירה הכפולה לאחר "היום הקובע". מכאן, שבמועד המעבר ידעו העותרים כי מעבר הדירה הוא זמני, וכי הם עתידים להתפנות מהדירה הכפולה בתוך חודשים ספורים. העותרים לא היו יכולים אפוא, לטענת המשיבה, לנהוג בדירה הכפולה "מנהג בעלים" ולהשקיע בה כספים. בהקשר זה מפנה המשיבה לפסק הבוררות בו נקבע שהחלטת מזכירות היישוב שלא להשכיר לעותרים את הדירה הכפולה עובר ליום הקובע תקפה, ומוסיפה כי ממילא אף אם הייתה הדירה מושכרת להם עת שנתקבלה ההחלטה הראשונה של המזכירות (מאי 2004), העותרים לא היו זכאים לקבלת פיצוי לפי שטחה של הדירה הכפולה. הטעם לכך הוא שתנאי למתן פיצוי לפי החוק הוא מגורים של שנתיים בדירה לפני היום הקובע ופרק הזמן שחלף ממועד החלטת המזכירות הראשונה עד ל"יום הקובע" הוא קצר ביותר.
המשיבה טוענת עוד, כי אין לאשר לעותרים תשלום נוסף בהתחשב במכלול התשלומים שהם קיבלו כפיצוי – לפי שורת הדין ולפנים משורת הדין. לבסוף טוענת המשיבה, כי החלטתה בעניינם של העותרים אינה מפלה לעומת מקרים אחרים, שכן הנסיבות באותם מקרים אליהם מפנים העותרים היו שונות. למעשה, טוענת המשיבה, מתן פיצוי לעותרים יהווה הפליה ביחס לעניינם של מי שלא התאפשר להם לשכור דירה בדיור ציבורי חרף זכאותם וחרף מאמציהם, או ביחס למי ששכרו דירה בדיור ציבורי פחות משנתיים לפני היום הקובע. במקרים כאלו, כך נטען, לא אושר תשלום מיוחד, לפנים משורת הדין.

דיון והכרעה


לאחר שעיינו בכתבי הטענות על צרופותיהם ושמענו השלמת טיעון מפי ב"כ הצדדים בדיון שנערך לפנינו, מסקנתנו היא כי דין העתירה להתקבל בחלקה, כפי שיבואר להלן.
בראשית הדברים, יובהר כי אין מחלוקת בין הצדדים על כך שהעותרים אינם זכאים לכך שהפיצוי יחושב לפי שטח הדירה הכפולה על-פי התנאים שנקבעו לעניין זה בחוק. כך קבעה ועדת הזכאות. על קביעה זו העותרים לא ערערו, כאמור. גדר המחלוקת הוא אפוא בשאלה האם נסיבותיהם של העותרים מצדיקות אישורו של "תשלום מיוחד", לפנים משורת הדין, כמשמעו בסעיף 137(ב)(2) לחוק, בסוגיה שנטענה לפנינו.
קודם שנעבור לנימוקי ההכרעה נקדים הערה דיונית. בשלביה הראשונים התבררה העתירה לפני חבר המותב השופט י' מרזל בדן יחיד. ביום 15.8.2011 פורסם ברשומות תיקון מס' 4 לחוק, ובמסגרתו הוסף סעיף 137(ד1) לחוק לפיו הסמכות לדון בעתירות על החלטת הוועדה המיוחדת לפי סעיף 137(ב)(2) מסורה להרכב של שלושה שופטים שאחד מהם הוא שופט בית המשפט לעניינים מינהליים. בהמשך לכך, לפי הנחיית כב' הנשיאה, הועבר הטיפול בעתירה לפני מותב זה. משעה שהדיון החל לפני השופט י' מרזל כדן יחיד, כאמור, ביקשנו את הסכמתם של ב"כ הצדדים בדיון שהתקיים לפנינו ביום 10.10.2011 לכך שהכרעתנו תינתן על סמך החומר הקיים בתיק, לרבות טיעון שנשמע בעל-פה לפני השופט י' מרזל עת העתירה התבררה לפניו כדן יחיד. ב"כ הצדדים הסכימו לכך (עמ' 9 ש' 12-11 לפרוטוקול). עוד הסכימו ב"כ הצדדים, כי סמכותו של בית המשפט לדון בעתירה זו במותב תלתא תהא כנובע מן האמור בסעיף 137(ד1) לחוק (עמ' 9 ש' 2-1 לפרוטוקול).
לא למותר לציין, כי לאחר הוספתו של סעיף 137(ד1) לחוק – ונוכח תחולתו בענייננו – אמות המידה להתערבותו של בית המשפט בהחלטה של הוועדה המיוחדת בקשר עם אישור "תשלום מיוחד" לפי סעיף 137(ב)(2) לחוק, הן כאלו לפיהן בית המשפט "רשאי לשקול כל שיקול ולקבל כל החלטה שהוועדה המיוחדת רשאית הייתה לשקול או לקבל..." (סעיף 137(ד1) לחוק).
ומהם השיקולים שהוועדה המיוחדת צריכה להביא בחשבון כאשר היא דנה בבקשה לאישור תשלום מיוחד? דומה כי הצדדים אינם חלוקים בשאלה נורמטיבית זו, בשונה משאלת יישומה בנסיבות העניין. לפי סעיף 137(ב)(2) לחוק הוועדה המיוחדת מוסמכת לאשר תשלום מיוחד "אם ראתה, מטעמים שתפרט בהחלטתה, כי בשל נסיבותיו המיוחדות של המבקש מן הצדק לעשות כן". בפסיקה נקבע, כי ביישום אמת מידה זו, יש לבחון, ככלל, האם מתן תשלום מיוחד, לפנים משורת הדין, דרוש בנסיבות העניין על מנת להגשים את תכלית החוק, שהיא בעיקרה מתן פיצויים הוגנים וראויים עבור הנזקים שנגרמו למפונים כתוצאה מתוכנית ההתנתקות (ראו, סעיף 1(2) לחוק; עת"מ 433/07 (י-ם) יוגב נ' מינהלת סל"ע הוועדה המיוחדת לפי חוק יישום ההתנתקות (לא פורסם, , 14.1.2008); עת"מ (י-ם) 797/07 בן דור שלמה נ' הוועדה המיוחדת לפי חוק יישום ההתנתקות (לא פורסם, , 20.1.2008); עת"מ (י-ם) 29564-10-10 אלימלך נ' מנהלת תנופה – הוועדה המיוחדת (לא פורסם, , 2.6.2011)). שורה (לא ממצה) של שיקולים שיש להביא בחשבון ביישומה של אמת מידה נורמטיבית זו, לפי נסיבות העניין, הותוו בתקנה 5 לתקנות יישום תוכנית ההתנתקות (כללים לאישור בקשה ולקביעת תשלום מיוחד), התשס"ו-2005. בין השיקולים הרלבנטיים לענייננו ניתן למנות את השיקולים הבאים: זכויותיו של המבקש בבית המגורים שלגביו מבוקש התשלום (ת' 2); סכום הפיצוי לו זכאי המבקש לפי החוק, ואם אינו זכאי לפיצוי מכלול נסיבותיו והסיבות שבגינן לא מתקיים תנאי מתנאי הזכאות לפיצוי לפי החוק (ת' 6); סכומי הפיצוי המשולמים לזכאים בעלי נתונים דומים לפי שיטת החישוב הקבועה בחוק (ת' 7); ההשקעה העצמית של המבקש בנכס נושא הפיצוי (ת' 9); והשפעות חריגות של הפינוי על המבקש בשים לב לנסיבותיו האישיות המיוחדות (ת' 10).

הפיצוי לבעלי זכות שכירות בדיור ציבורי ותכליתה


השאלה שעלינו לבחון היא אפוא אם נסיבותיהם המיוחדות של העותרים מצדיקות אישור של תשלום מיוחד כבקשתם – לפי תכלית החוק. על מנת ליתן תשובה לשאלה זו, עלינו להעמיד תחילה לנגד עינינו את ההסדר בחוק המקנה זכאות לפיצוי לבעלי זכות שכירות בדיור ציבורי ואת התכלית שבבסיסו של הסדר זה.
סעיף 38 לחוק הוא זה שמקנה לבעלי זכות שכירות בדיור ציבורי זכאות לקבלת פיצוי בגין הדירה בה התגוררו. זו לשונו:

"(א) בסעיף זה, 'בעל זכות שכירות בדיור ציבורי' – ישראלי בעל זכות שכירות שאינה חכירה, לגבי בית מגורים ביישוב מפונה, על פי חוזה שכירות כמפורט להלן, שנחתם לפני היום הקובע:
(1) חוזה בין בעל זכות השכירות לבין חברת שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, עמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ או ההסתדרות הציונית העולמית, שנחתם מכוח חוזה בינה לבין המדינה;
(2) חוזה בין בעל זכות השכירות לבין האגודה שיתופית ההתיישבותית של היישוב שבו נמצא בית המגורים, שנחתם מכוח חוזה בינה לבין גורם המנוי בפסקה (1), שהורשה לכך לפי חוזה בינו לבין המדינה.
(ב) בעל זכות שכירות בדיור ציבורי שמרכז חייו ומקום מגוריו הקבוע כדין, ביום הקובע ובמשך שנתיים רצופות לפחות לפני היום הקובע, היה בבית המגורים שלגביו יש לו זכות כאמור, זכאי לפיצוי שסכומו יחושב לפי הוראות סעיף 5 בתוספת השניה'".


זהו הסעיף המקים את הזכות, כאמור, כאשר חישוב הפיצוי נעשה בהתאם להסדר שבסעיפים 5 ו-3 לתוספת השניה לחוק. הפרמטרים הנלקחים בחשבון בנוסחה לחישוב הפיצוי הקבועה בתוספת השניה הם הוותק ו"בסיס הפיצוי", כאשר "בסיס הפיצוי" מתקבל לפי נוסחה המביאה בחשבון את גודל הבית ואת סוג הבניה.
המחלוקת בענייננו נוגעת לבסיס הפיצוי בלבד – ובתוך בסיס הפיצוי לרכיב השטח של בית המגורים. אין מחלוקת בנוגע לסוג הבניה; וגם אין מחלוקת שהוותק שנזקף לעותרים הוא מלוא הוותק ביישוב – עד למועד הפינוי (הן הוותק בדירה הראשונה הן הוותק בדירה השניה-הכפולה). גדר המחלוקת – כפי שכבר נרמז לעיל – הוא בשאלה הבאה: האם יש מקום לאשר לעותרים תשלום מיוחד בגין ההפרש בין בסיס הפיצוי שחושב, כאמור, על-פי שטחה של הדירה הרגילה לבין בסיס הפיצוי לו היה מחושב לפי שטחה של הדירה הכפולה. מדובר בסכום נומינאלי נוסף של 351,900 ₪ (בחישוב על-פי קביעת בית המשפט בו"ע (י-ם) 167/06 גרשנזון נ' ועדת הזכאות לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות (לא פורסם, , 21.1.2007)).
ועתה לתכלית החוק בהקשר הנדון. לפיצוי הניתן למי שהיו בעלי זכויות שכירות בדיור ציבורי – בשונה ממי שהיו בעלי זכויות בשכירות פרטית להם החוק לא מעניק פיצוי – שתי תכליות. בית המשפט העליון עמד על תכליות אלו ברע"א 8803/08 כהן נ' ועדת הזכאות במינהלת סל"ע (לא פורסם, , 3.2.2010). התכלית הראשונה היא שבעלי הזכויות בדיור ציבורי נוהגים בבית "מנהג בעלים" ומשקיעים בו כספים, שכן אין הם חוששים מ"חרב הפינוי" נוכח מעמדם המיוחד בבית. התכלית השניה היא שלבעלי זכויות בדיור ציבורי הייתה האופציה לרכוש את הבית במחיר מוזל ועל גריעתה של זכות זו ביקש החוק לפצותם (שם, בפסקה 9 לפסק הדין). גם על כך ביקש החוק לפצותם. לאחר שהעמדנו את ההסדר החקיקתי ותכליתו לנגד עינינו, נעבור לבחינת עקרונות הפיצוי ויישומם על עניינם של העותרים.



מהכלל אל הפרט: האם יש לאשר לעותרים תשלום מיוחד לפי שטח הדירה הכפולה?


אשר לתכלית הראשונה, שעניינה, כאמור, מעמדם המיוחד של שוכרים בדיור הציבורי הנוהגים בדירה "מנהג בעלים" ומבצעים בה השקעות, מקובלת עלינו טענת המשיבה כי תכלית זו אינה מתקיימת בעניינם של העותרים. העותרים קיבלו חזקה בדירה בספטמבר 2004. במועד זה – שהיה לאחר היום הקובע – עובדת הפינוי הקרוב הייתה ידועה וצפויה. בנסיבות אלו, לא הייתה הצדקה לראות בעותרים כזכאים לפיצוי כמי שנהגו בדירה הכפולה "מנהג בעלים" וביצעו בה השקעות משמעותיות. בגין השקעות שנולדו ונעשו לאחר ה"יום הקובע" לא מתקיימת, ככלל, ציפיה מוגנת לקבלת פיצוי (ראו, בג"ץ 1661/05 המועצה האזורית חוף עזה ואח' נ' הכנסת ואח' (לא פורסם, , 9.6.2005), בסעיף 148 לדעת הרוב). ונציין, שלא נטען בעתירה שהעותרים ביצעו השקעות כלשהן בדירה הכפולה. לעותרים גם ניתנה הזדמנות להביא הוכחות להשקעות שביצעו בדירה הכפולה לפני הוועדה המיוחדת אך כאלו לא הובאו. תכלית זו אינה מתקיימת אפוא, בנסיבות העניין.
אשר לתכלית השניה, שעניינה כאמור האופציה לרכוש את הדירה בהנחה משמעותית, אנו סבורים כי היא מתקיימת במובן מסוים בעניינם של העותרים. נסביר: אכן, זכאותם הסופית של העותרים בדירה הכפולה במלואה התגבשה רק לאחר היום הקובע – זהו המועד בו התקבלה החזקה בדירה (ספטמבר 2004). לכן, יש טעם בדבריה של ב"כ המשיבה לפיהם הזיקה של העותרים לדירה הכפולה פחותה מזיקתם של מי שפונו מדירה בה הם גרו לפני היום הקובע, במובן זה שבמועד בו העותרים קיבלו את החזקה בדירה הכפולה הם לא יכולים היו לצַפות – בוודאי לא ציפיה מוגנת – שיתאפשר להם בעתיד לרכוש את הדירה הכפולה.
יחד עם זאת, ענייננו בפיצוי שלפנים משורת הדין. במסגרת זו, לא ניתן להתעלם מנסיבותיהם המיוחדות של העותרים, ובכלל זה מהזיקה המיוחדת של העותרים לדירה הכפולה הנדונה באופן ספציפי, והעובדה שזכאותם בדירה הכפולה התגבשה – ולו בחלקה – עוד לפני היום הקובע. נציין תחילה, כי לא נסתרו טענותיהם של העותרים לפיהן הם היו זכאים לשכור "דירה כפולה" על-פי כללי הדיור הציבורי והחלו לתור אחר דירה מסוג זה עוד בשנת 2002 נוכח צורכי המשפחה המתרחבת; וכן כי הובטחו להם בשנים 2004-2003 שתי דירות כפולות על-ידי גורמים ביישוב, אשר ניתנו בסופו של דבר לאחרים. העותרים טענו, בהקשר זה, כי טיפול כושל של המזכירות גרם לכך שהם לא קיבלו חזקה בדירה כפולה לפני היום הקובע, וגם טענתם זו לא נסתרה (ראו, נספחים 2 ו-3 לעתירה). בהמשך, כמתואר לעיל, החל מחודש מרץ 2004 נעשו על-ידי העותרים מהלכים בקשר לדירה הכפולה הנדונה, ובמאי 2004 התקבלה החלטת מזכירות היישוב לפיה העותרים זכאים לשכור את הדירה הכפולה מושא עתירה זו – על כך אין מחלוקת (ראו למשל סעיף 68 לתשובה). אין בידינו לקבל את טענת ב"כ המשיבה לפיה לא התקיימה אפוא זיקה המצדיקה פיצוי בין העותרים לדירה הכפולה מושא דיוננו עובר ל"יום הקובע". זיקתם של העותרים לדירה הכפולה קמה, כאמור, במועד ההחלטה הראשונה הנ"ל של המזכירות ממאי 2004. החלטה זו התקבלה לפני היום הקובע. כעולה מן החומר שלפנינו, רק ביום 7.6.2011 – שהיה לאחר היום הקובע – הודע לעותרים על החלטת המזכירות להשכיר את הדירה למשפחה אחרת. רוצה לומר: ביום הקובע עצמו קמה לעותרים זכאות לשכור את הדירה הכפולה והייתה להם ציפיה בת הגנה שיוכלו לגור בה ושקיימת אפשרות שבעתיד תינתן להם גם אופציה לרכוש אותה במחיר מוזל. כאמור, החלטה זו שונתה בהמשך על-ידי המזכירות, כאשר הוחלט שהדירה תחולק בין המשפחות ויבנה חדר נוסף לכל אחת מהמשפחות; החלטה שבבוררות נקבע כי היא תקפה. גם לאחר החלטה זו נותרה זיקה – ואף זכאות (חלקית) – בין העותרים לדירה הכפולה. זכאותם של העותרים בדירה הכפולה בעקבות החלטה אחרונה זו (להוסיף חדר לכל אחת מהמשפחות) אף הייתה ביחס לשטח הגדול משטח הדירה הראשונה (לפיו הם פוצו) – כגודלו של החדר הנוסף שהמזכירות התחייבה לבנות עבורם. בהמשך, כאמור, נקבע בפסק הבוררות כי על המזכירות לבנות לעותרים חדר נוסף (שני) – ובכך גדל השטח עוד יותר. הנה כי כן, לעותרים הייתה זיקה לדירה הכפולה החל ממועד החלטת המזכירות מחודש מאי – לפני "היום הקובע"; המשך בהחלטה לחלוקת הדירה בין המשפחות והוספת חדר (לכל אחת מהמשפחות) ובפסק הבוררות שלפיו היה על המזכירות לבנות לעותרים חדר נוסף (שני); וכלה בהחלטה הסופית להשכיר לעותרים את הדירה הכפולה במלואה, שלמעשה החזירה על כנה את ההחלטה הראשונה ממאי 2004. מן המקובץ עולה, אם כן, כי לעותרים זיקה מיוחדת לדירה הכפולה מושא העתירה שראשיתה לפני היום הקובע, ומעבר לכך. ניתן לומר, שהעותרים החזיקו בזכות חלקית בקשר עם הדירה הכפולה עוד לפני היום הקובע. אלמלא תוכנית ההתנתקות הייתה אפשרות שתינתן לעותרים גם אופציה לרכוש את הדירה הכפולה בעתיד במחיר מוזל. תוכנית ההתנתקות פגעה אפוא בזכות (חלקית ולא מוגמרת) שהייתה לעותרים קודם ל"יום הקובע". על כך מבקש החוק, לפי תכליתו, לפצות. ממילא, בנסיבות המיוחדות של מקרה זה, קם גם יסוד לפיצוי שלפנים משורת הדין.
חשוב לציין, כי מסקנה זו אליה הגענו באה על רקע היעדר מחלוקת בין הצדדים על כך שלא קיים חשש שהעותרים עברו לדירה הכפולה לאחר "היום הקובע" בניסיון לעשות מניפולציה או לשם ניצול לרעה של הסדר הפיצויים (הצהרת ב"כ המשיבה בעמ' 1 בש' 23 לפרוטוקול הדיון בעת"מ 1795/09, אשר לא הוכחשה לפנינו; נספח 12 לעתירה). אין המדובר אפוא במקרה של מניפולציה – שתיחום "היום הקובע" נועד, בין היתר, למנוע (פרשת המועצה האזורית חוף עזה, לעיל, סעיף 149 לפסק הדין). נוסיף, כי מוסכמה זו עולה בקנה אחד עם נסיבות המקרה, שתוארו לעיל, ועם הראיות שהובאו לפנינו.
נציין עוד, כי לא מצאנו לקבל את טענת המשיבה לפיה הסיבה היחידה שבגינה העותרים יכלו לקבל את הדירה הכפולה היא שעקב תוכנית ההתנתקות התפנו בתים ביישוב. בטענה זו ניסתה המשיבה לסתור את טענת העותרים לפיה הם נפגעו עקב תוכנית ההתנתקות, כאמור. אלא שמדובר בטענה עובדתית שלא הובאה ראיה כלשהי לתמוך בה, כאשר אין מחלוקת על כך שמדובר באותה דירה כפולה שבגינה פנו העותרים למזכירות היישוב עוד לפני המועד הקובע. דינה של הטענה להידחות אפוא.
גם את טענת המשיבה לפיה אין מקום להעניק לעותרים פיצוי נוסף מן הטעם שמשפחה אחרת קיבלה פיצוי בגין אותה דירה כפולה (נימוק שניתן לו משקל בלתי מבוטל בדעת הרוב שבהחלטת הוועדה המיוחדת) אין לקבל, בנסיבות העניין. נימוק זה לא עלה בהחלטתה הראשונה של הוועדה המיוחדת, ואף לא נטען בכתב התשובה לעתירה הראשונה שהוגשה בנדון (נספח 11 לעתירה). בכך שנימוק זה ניתן בשלב כה מאוחר קיים קושי בלתי מבוטל. דומה כי די היה בכך כדי להביא לדחייתו. אלא שגם לגופו של עניין לא מצאנו ממש בנימוק זה. אכן, מצב דברים כזה, בו מתבקש "פיצוי כפול", עשוי להעיד על חשש למניפולציה או על ניסיון לנצל את הסדר הפיצויים שבחוק לרעה. אלא שלא כך הדבר בנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו, ועל כך כאמור אין חולק. מן הראיות שבאו לפני הוועדה המיוחדת עולה שאותה משפחה שקיבלה פיצוי עבור הדירה הכפולה התכוונה לעזוב את הדירה עוד לפני היום הקובע. לכן ביקשו העותרים שיתאפשר להם לשכור את אותה דירה – גם כן לפני היום הקובע. בנסיבות אלה, לא ניתן לשלול את האפשרות שאותה משפחה פינתה את הדירה לא עקב תוכנית ההתנתקות אלא מסיבות אחרות, ואם כך הדבר – ייתכן שמדובר במקרה שנפל לגדר דל"ת אמותיו של החוק וזיכה את אותה משפחה בפיצוי על אף שלא הייתה הצדקה מהותית לכך לפי תכלית החוק. לכך יש להוסיף את העובדה שזכאותם החלקית של העותרים בקשר עם הדירה הכפולה קמה, כאמור, עוד לפני היום הקובע. בשים לב לאמור לעיל, ובנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו, אין אנו סבורים שיש בעובדה שמשפחה אחרת החזיקה בדירה הכפולה ביום הקובע וקיבלה פיצוי בקשר עימה כדי להצדיק את המסקנה שלא לאשר לעותרים פיצוי כלשהו – ולו לפנים משורת הדין – בקשר עם שטחה של הדירה הכפולה. זאת, בהתחשב בזכאותם החלקית של העותרים בדירה הכפולה ובמידה שפיצוי זה עולה בקנה אחד עם תכלית החוק, כאמור.
סיכומם של דברים: אנו סבורים, אפוא, כי בנסיבות המיוחדות של המקרה שלפנינו יש מקום לאשר לעותרים תשלום מיוחד, לפנים משורת הדין. נותרה שאלת שיעורו.
קודם לבחינה זו, נציין, בשולי הדברים, כי עיינו בהחלטות הוועדה המיוחדת שאליהן הפנו ב"כ העותרים ולא מצאנו כי ניתן להבין מהן שהעותרים הופלו ביחס למקרים אחרים, כטענתם. גם לא מצאנו כי ניתן ללמוד מההחלטות שצורפו על מדיניות של הוועדה המיוחדת – בסיטואציה של מעבר דירות – לחשב את בסיס הפיצוי להבדיל מחישוב הוותק לפי שטח הדירה הנעברת (גם במקרים שבהם המעבר היה פחות משנתיים לפני היום הקובע). גם בפסק הדין בו"ע (י-ם) 161/05 קונקי נ' ועדת הזכאות לפי חוק יישום ההתנתקות, התשס"ה-2005 (27.8.2009) אין כדי לתמוך בטענות העותרים. שם, כעולה מפסק הדין, המחלוקת הייתה בשאלת הוותק ולא בשאלת בסיס הפיצוי. לבסוף נציין, כי גם בטענת העותרים להבטחה שלטונית לא מצאנו ממש. בענייננו ההבטחה הנטענת היא של מזכירות היישוב שאינה צד לעניין הפיצוי ולא בהבטחה ממינהלת סל"ע הקשורה לפיצוי, כפי שהיה בעת"מ 8478/08 שקד ואח' נ' הוועדה המיוחדת (לא פורסם, ,21.6.2001) אליו הפנו ב"כ העותרים. מעבר לכך, כאמור, בפסק הבוררות נקבע כי שינוי ההחלטה של מזכירות היישוב תקף על כל המשתמע מכך.

מהו שיעור התשלום המיוחד הנוסף שיש לאשר לעותרים בנסיבות המקרה?


מצאנו, אם כן, כי אחת מתכליות הפיצוי לשוכרים ציבוריים מתקיימת במידת מה בענייננם של העותרים בקשר עם הדירה הכפולה – היא התכלית שעניינה פיצוי "בעל זכות שכירות בדיור ציבורי" בגין גריעת האופציה לרכוש את הדירה במחיר מוזל; בעוד שהתכלית האחרת, שעניינה פיצוי בגין השקעות שנעשו בדירה, אינה מתקיימת בעניינם. בנסיבות אלה, אנו סבורים, כאמור, כי יש לאשר לעותרים תשלום מיוחד, לפנים משורת הדין, בקשר עם שטחה של הדירה הכפולה.
כעת נשאלת השאלה מהו התשלום המיוחד הנוסף שיש לאשר לעותרים (בקשר עם שטחה של הדירה הכפולה), בנסיבות העניין. לאחר שששקלנו בדבר, אנו סבורים כי יש לאשר לעותרים תשלום מיוחד נוסף בסך של 100,000 ₪. אכן, אנו סבורים כי תשלום מיוחד נוסף בשיעור זה יביא לאיזון ראוי והוגן בין השיקולים הרלבנטיים השונים, ובהם: הסיבה שבגינה לא מתקיימים אצל העותרים התנאים למתן פיצוי בגין שטח הדירה הכפולה לפי החוק, לרבות קבלת החזקה בדירה הכפולה לאחר היום הקובע; התקיימות חלקית של אחת מתכליות הפיצוי לבעל זכות שכירות בדיור ציבורי בלבד בעניינם של העותרים כאמור; הזיקה החלשה יחסית שהייתה בין העותרים לדירה הכפולה הנובעת, בין היתר, מן התקופה הקצרה שהיו בדירה ולאחר "היום הקובע"; הפיצויים שכבר שולמו לעותרים כדין ולפנים משורת הדין (לרבות בהחלטה מושא עתירה זו) וההטבות השונות שניתנו להם; סכומי הפיצויים המשולמים לזכאים במקרים דומים לפי שיטת החישוב הקבוע בחוק; והיעדר השקעות מוכחות של העותרים בדירה הכפולה. כל זאת, על רקע נסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו, שעיקרן הזמן הממושך בו פעלו העותרים לשם מעבר לדירה גדולה יותר שתתאים לצורכי המשפחה – זמן רב לפני "היום הקובע" – וההליכים שננקטו על-ידם, כמו גם היעדר מחלוקת בעתירה שלפנינו – הן לעניין הזכאות המהותית של העותרים לשכירות בדיור ציבורי (גם כן במועד מוקדם ליום הקובע כאמור) והן לעניין היעדר מניפולציה או נסיון ניצול לרעה של הסדר הפיצויים שבחוק מצידם.

התוצאה


אשר-על-כן, העתירה מתקבלת בחלקה כאמור, במובן זה שהחלטת הוועדה המיוחדת מיום 1.2.2011 בחלק הנוגע לאישור תשלום מיוחד עבור שטח הדירה הכפולה מבוטלת, ותחת הסכום של 48,000 ₪ שאישרה הוועדה המיוחדת לעותרים כתשלום מיוחד יבוא סכום של 148,000 ₪ (100,000 ₪ נוספים). בנסיבות העניין איננו עושים צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון