הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הסתרת מידע בעסקת מכר בדבר שכירות הנכס / הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה:



עניינה של התביעה שלפניי הינה עסקת מקרקעין שנכרתה בין הצדדים ועל פיה מכרו הנתבעים לתובע בית ומשק במושב שדה משה.
על פי ההסכם שנכרת בין הצדדים ביום 15/2/05, הנתבעים התחייבו למכור לתובע את הבית והמשק בשטח כולל של 45 דונם כשהם נקיים מכל חוב/ שעבוד/ זכות צד ג'. התובע שילם את מלוא התמורה לנתבעים וקיבל את החזקה במשק ביום 15/8/06.
בכתב התביעה נטען כי, ביולי 2007, גילה התובע שהמשק מושכר לשני חברי מושב אחרים אשר מעבדים חלקה השייכת למשק וזאת על פי הסכם שכירות התקף עד לשנת 2010 שחתמו עם הנתבעים. עוד נודע לתובע כי כאשר תסתיים השכירות יהיה עליו לפצות את אותם שוכרים בגין השבחת המקרקעין. התובע טוען כי, לא ידע על השכרת המקרקעין לצד ג' ואם היה יודע על כך לא היה רוכש את המשק מהנתבעים. לטענתו מדובר בהפרה של הסכם המכר ובחוסר תום לב מצד הנתבעים.
התובע עותר לתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם במקרה של הפרתו לפיו, הפרת ההסכם ע"י מי מהצדדים: "..ישלם הצד המפר לצד האחר סכום בשקלים חדשים השווה ל 15% ממחיר הבית והמשק...מבלי צורך בהוכחת נזק", לטענתו כתוצאה מהפרה זו נמנעה ממנו הזכות להשתמש במקרקעין ועל כן הוא זכאי לפיצוי.
הנתבעים השיבו כי התובע ידע על עיבוד המשק ע"י בני מושב אחרים וזאת מכמה טעמים: נחתם זיכרון הדברים בין הצדדים ביום 30.11.04 (להלן:"זיכרון הדברים") המשקף את עיבוד המשק ע"י אחר ואף צוין כי: "חלקה ב' ניתנת למשפחת אסף תמורת 40 דולר לעונה"; נטען עוד כי התובע הצהיר בהסכם המכר כי ראה ובדק את המשק ומצא אותו מתאים לצרכיו; בעת ניהול המו"מ בין הצדדים קיבל התובע שני הסכמי שכירות- אחד – של הנתבעים מול בני גל, והשני – הסכם שכירות של הנתבעים מול רחמים ודינאל אסף, בגין עיבוד חלקות של הנתבעים; התובע הינו יליד מושב וגר בסמוך למשקם של הנתבעים ולכן ידע על עיבוד החלקות של הנתבעים ונטען כי התובע היה עובר דרך משקם של הנתבעים פעמים רבות בדרכו לאולם אירועים שהפעיל באזור.
בהחלטת כב' השופטת נצר מיום 18/5/11 הותר לתובע לתקן את כתב תביעתו. כתב התביעה תוקן כך שהועמד סכום התביעה על סך של 205,360 ₪ (בהתאם לפיצוי המוסכם שנדרש). בכתב תביעתו המתוקן חזר התובע על טענותיו בכתב התביעה המקורי.
התובע טען בכתב תביעתו המקורי וכן בכתב תביעתו המתוקן כי לא ידע דבר על השכרת המקרקעין לצד ג' ואם היה יודע לא היה רוכש את המשק מהנתבעים (סעיף 12 לכתב התביעה המקורי וכן לכתב התביעה המתוקן). אולם, בקדם משפט מיום 5/5/10 הבהיר התובע כי ידע על השכרת המשק לצד ג' אך לא ידע על אורך תקופת ההשכרה והתשלום המגיע לצד ג' בתום התקופה.
הנתבעים טוענים כי המדובר בהרחבת חזית, שכן התובע לא ציין בכתבי טענותיו כי ידע על השכרת המשק לצד ג' והיה עליו לעלות את דבר ידיעתו בשלב מוקדם יותר משלב הדיון.
בהחלטתי בקדם משפט מיום 5/5/10 התרתי לתובע לטעון טענותיו וזאת נוכח השלב המוקדם בו הן הועלו, גם עתה לאחר עיון בטענות הצדדים לעניין הרחבת החזית, נראה כי, לאור השלב המוקדם שבו נטענו הטענות ע"י התובע ועל מנת שניתן יהיה לדון במחלוקת האמיתית בין הצדדים יש לראות את הרחבת החזית ע"י התובע כמותרת, במסגרת סמכויות בית המשפט בקדם המשפט.


השאלה שבמחלוקת:


נמצא שהשאלה שבמחלוקת היא האם התובע, שידע שיש שוכרים במשק, ידע כי מדובר בשכירות ארוכת טווח וכי עליו לשלם בגין השבחת הנכס לשוכרים בתום השכירות, בטרם חתם על חוזה המכר, והאם סייג זה למכירה הוא חלק מהחוזה המוסכם בין הצדדים.


עדויות:


התובע הגיש תצהיר מטעמו וכן תצהיר של מר תלמי צביקה, חבר מושב. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר של הנתבע 1. מטעם התובע העידו מר צבי תלמי – חבר מושב, עו"ד כנעני אשר ייצג את התובע בעסקת המכר בין הצדדים והתובע לעצמו. מטעם הנתבעים העידו עו"ד סמי ישראל אשר ייצג את הנתבעים בעסקת המכר והנתבע 1, מר ניסים כהן.
בסעיף 3 לתצהירו הצהיר התובע כי, לאחר שקיבל את החזקה במשק התברר לו כי שניים מחברי המושב טוענים לחזקה בכרם המהווה חלק מהמשק שרכש. את זכות החזקה בכרם ביססו החברים על חוזה שכירות שנחתם בינם לבין הנתבעים לפיו השכירו להם הנתבעים את הכרם לתקופה של 12 שנים.
עוד מצהיר התובע כי, היה מודע לכך שניתנה זכות שימוש בכרם לצדדים שלישיים, אבל היה ברור לו כי מדובר בזכות שימוש לעונה אחת כפי שמקובל במושב ולא חשב כי הכרם שרכש הושכר לזרים לתקופה של עוד 5 שנים עם התחייבות לפצותם בפנוי (סעיף 5 לתצהיר).
בנוסף הצהיר התובע כי, מקובל במושב להשכיר כרם לצד ג' ובסיום העונה הכרם חוזר לבעלים אלא אם הצדדים מסכמים על עונת שכירות נוספת, התובע הצהיר כי כבר השכיר בעבר כרם שהיה ברשותו לצד ג' וזה הוחזר לו בתום השכירות ואם זה היה המצב במקרה דנן לא היה מלין על כך (סעיף 8 לתצהיר).
באשר לזיכרון הדברים העיד התובע כי, זכר שעשו זיכרון דברים אך מכיוון שאינו חתום על זיכרון הדברים מדובר בטיוטה בלבד. עוד העיד התובע כי, טרם חתימת ההסכם עם הנתבעים לא ראה את הסכם השכירות בין הנתבעים למשפחת אסף ולא ידע כי מדובר בתקופת שכירות שאינה רק לעונה אחת הסכם השכירות נודע לו כאשר פנה למשפחת אסף ב – 2007 ושאל האם הם רוצים להמשיך לעבד את השטח כיוון שחשב שמדובר בשכירות עונתית בלבד (עמ' 18 ש' 18).
לעניין זה העיד עו"ד כנעני כי, ידע לגבי השכרת המשק למשפחת אסף:"ידעתי שזה מושכר לעונה אחת. בסוף התקופה מן הסתם ומכיוון שאדון פריאנטה קנה את הנחלה, זה עובר אליו חזרה" (עמ' 13 שורה 17). עוד העיד מר כנעני כי, כאשר שאל את הנתבע לכמה זמן מושכר השטח למשפחת אסף השיב לו הנתבע כי בסוף העונה משפחת אסף מפנה את החלקה ומעבירים אותה לתובע כמו שכתוב בחוזה ללא זכויות צד ג'.
באשר לתקופת השכירות העיד מר צבי תלמי, כי יש יתרון להשכיר משק למספר שנים כיוון שלוקח זמן מהרגע שנוטעים עד שמניבים פירות להבדיל מהשכרה חד שנתית אבל ישנה אפשרות לשכור משק מניב לשנה שנתיים, משק מסוג זה אין צורך בהשכרה ארוכת טווח, עוד מעיד כי לא ידוע לו שמפצים את השוכרים בתום תקופת השכירות.(עמ' 9 שורה 23).
עו"ד סמי ישראל אשר ייצג תחילה את הנתבעים בעסקת המכר העיד כי, רשם את השכרת החלקה למשפחת אסף באחת מטיוטות ההסכם (נ/2 דף 2) שם צויין: "...והחלקה המושכרת למשפחת אסף, תמורת 40$ לדונם לעונה...".
עוד מעיד עו"ד ישראל כי, לא ראה את ההסכם בין הנתבעים לבין משפחת אסף ואם היה רואה הסכם שכזה היה מצרף אותו כנספח להסכם המכר. כאשר נשאל האם נאמר לו על תשלום למשפחת אסף בתום תקופת השכירות בשביל פינוי המשק, הוא מעיד כי אינו זוכר, וכי בד"כ הוא משתדל לעשות הכל כדי להזכיר את כל הפרטים על מנת שלא יצוצו מחלוקות בהמשך.
בתצהירו הצהיר הנתבע כי, אמר לתובע על השכרת הכרם למשפחת אסף והתובע אף הביע פליאתו לאור התקופה הארוכה של השכירות (סעיף 8 לתצהיר). עוד מצהיר הנתבע כי הראה לתובע את הסכם השכירות בינו לבין משפחת אסף בטרם חתם על הסכם המכר.
הנתבע בעדותו מאשר, כי אכן התובע לא חתם על זיכרון הדברים, וכי לא נכתב בזיכרון הדברים שהשכרת המשק למשפחת אסף היא ארוכת טווח, לשאלה מדוע לא הוזכרו הדברים הנ"ל בזיכרון הדברים משיב הנתבע כי, לא עורך דין ניסח את זיכרון הדברים ולכן חסרים הפרטים.
כאשר נשאל הנתבע מדוע לא צוין בחוזה כי כאשר יתפנו השוכרים התובע יצטרך לשלם פיצוי לשוכרים, משיב הנתבע כי התובע ידע על כך. כאשר נשאל מדוע לא ביקש מעורך דינו להכניס את הפרט הנ"ל לחוזה הוא משיב כי, "העניין הזה לא זכור לי" (עמ' 24 ש' 24). עוד מעיד הנתבע, כי יכול להיות שהוא לא נתן לתובע עותק מהסכם השכירות עם משפחת אסף אבל הוא חושב שהוא כן הראה לו את ההסכם(עמ' 28 שורה 5).
כאשר נשאל הנתבע האם יידע את עו"ד ישראל כי חלק מהמשק מושכר לאחר הוא משיב כי אינו זוכר בוודאות שיידע את עורך הדין על כך ויכול להיות שבגלל זה לא נכללו הדברים בחוזה אבל את התובע הוא כן יידע (עמ' 26 ש' 7 ו – 10).


דיון:


טענתו המרכזית של התובע הינה, כי ההסכם בין הצדדים הופר, כיוון שהנתבעים הסתירו ממנו את הידיעה שהשכרת המשק למשפחת אסף הינה ארוכת טווח וכי לא ידע שהוא יצטרך לפצות את השוכרים בגין השבחת הנכס בתום תקופת השכירות.
מעיון בזיכרון הדברים שהציגו הנתבעים עולה כי, עלות החלקה המושכרת למשפחת אסף הינה 40 דולר לעונה, לא ניתן ללמוד ממסמך זה מה שאינו רשום כפי שטוענים הנתבעים, שכן לא מצוין בזיכרון הדברים, כי מדובר בשכירות ארוכת טווח ואף לא מוזכר עניין הפיצוי בגין ההשבחה, בנוסף התובע לא חתום על זיכרון הדברים ולכן אין להסיק כי הסכים לכתוב במסמך זה.
הצדדים ועורכי הדין שייצגו את הצדדים בעסקת המכר הציגו טיוטות של ההסכם טרם הנוסח הסופי שנחתם, מהן עולה כי הייתה ידיעה לתובע על השכרת החלקה למשפחת אסף אך על כך אין מחלוקת כאמור. יודגש כי באף אחת מן הטיוטות לא מוזכר כי השכירות היא לטווח ארוך או כי יש לפצות את השוכרים בתום השכירות בגין ההשבחה של הכרם, כך שהטיוטות שהוצגו דווקא מחזקות את טענות התובע כי לא אוזכרו השכירות והפיצוי למשפחת אסף בין הצדדים.
זאת ועוד, בהסכם הסופי שנחתם בין הצדדים אין זכר גם כן לנושאים האמורים, קרי בהסכם הסופי לא צוינה כלל העובדה של השכרת המשק למשפחת אסף וגם לא הוזכרו נושא השכירות ומשכו. ההפך, בהסכם נכתב במפורש בסעיף 3.2 כי: "המוכר מצהיר כי זכויותיו בדירה נקיות מכל חוב ו/או שעבוד ו/או עקול ו/או משכנתא ו/או זכות לצד ג'..." (הדגשה שלי א.א.).
ההנחה הבסיסית היא כי פרטים שאוזכרו במו"מ והושמטו בד"כ, נתפסים כפרטים שהושמטו בכוונה בהעדר רלוונטיות להסכם בנוסחו הסופי שהצדדים ראו כמחייב:

"...שכאשר הצדדים העלו את ההסכם שביניהם על הכתב, יש להניח שבכך באו לסכם כל משא-ומתן שהתנהל ביניהם בעל פה קודם לעריכת המסמך, ולמצות בכתב כל מה שהוסכם ביניהם. לפיכך, אין אנו אלא נותנים תוקף לכוונת הצדדים, בדחותנו כל הוכחה המוצעת לסתירת המסמך, כי למסמך יש ערך קונקלוסיבי, והדברים שאינם כלולים בו אינם נשוא להוכחה בבית המשפט, מפני שאינם לעניין" (ע"א 138/56 דוידון נ' בוני חיפה, יא 1479).
ויפים הדברים לעניין זה בדבר סעיף 80 לחוק הפרוצדורה האזרחית העתומני בפסק דינו של השופט א' לוי בפרשת דאט סיסטמס:
"... ההיגיון העומד ביסודו של כלל זה הוא שכאשר סיכום כלשהו בין הצדדים מתועד בכתובים, ההנחה היא כי הוא נותן ביטוי נאמן למוסכם ביניהם. לא נעלמה מעיניי נטיית ההלכה הפסוקה לצמצם את פרשנותו של כלל זה על-ידי קביעת חריגים רבים לו, ברם המקרה שבפנינו אינו נמנה עם אותם חריגים, הואיל והיה מותר להניח כי לו היה ממש בטענה בדבר ייחוד הערבות, הייתה המערערת, חברה בעלת ניסיון רב בתחום זה, טורחת לעגן סייג זה בכתובים" (ע"א 7825/01 דאטא סיסטמס אנד סופטוור אינק. נ' בנק דיסקומט לישראל בע"מ, פ"ד נח(5) 348).

החריגים לכלל האמור הינם: השמעת טענות בעל פה לצורך פרשנותו של המסמך הכתוב, טענות המסבירות את האמור במסמך, וכן הוכחת אירועים אשר התרחשו לאחר עריכת המסמך (ראו לעניין זה ע"א 2032/06 אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלאמן יוסף זיאן מיום 1/2/09 פסקה 42).
אין המקרה שלפנינו נופל בגדר החריגים שצוינו, שכן המדובר בפרטים אשר לא נכללו בהסכם כלל ואין דרך להסביר פרטים אשר לא מצוינים במסמך. אין המדובר באירועים שהתרחשו לאחר עריכת המסמך שכן, טענת הנתבע היא כי אורך תקופת השכירות והפיצוי בסופה הינם פרטים שסוכמו עוד טרם חתימת ההסכם.


סיכומו של דבר, הכלל הוא שיש להעדיף מסמך בכתב על פני דברים בעל פה. לאור המסמכים שבתיק, התצהירים והעדויות אין כל נימוק שיכול להצדיק קבלת עדותו של הנתבע הנוגדת את המסמך בכתב. הנתבע לאורך עדותו לא נותן הסבר מדוע לא צוינו במפורש אורך השכירות ופיצוי השוכרים בהסכם, המדובר בנושאים חשובים, שראוי היה לעלותם על הכתב על מנת שיקוימו ע"י הקונה ולא מדובר בנושאים שוליים שניתן להשלימם/לפרשם מקריאת ההסכם.
מאחר ולא צוינו הפרטים המהותיים הנטענים על ידי הנתבע, בחוזה שבכתב בין הצדדים, אין לי אלא לקבוע כי פרטים אלו לא היו חלק מן ההסכמה. מכאן, שכאשר התגלה שחלקה מחלקות המשק מושכרת בשכירות ארוכת טווח, שפיצוי השבחה בסופה – הרי שהופרה ההתחייבות על פי ההסכם שנחתם בין הצדדים בכך שהנתבעים לא גילו לתובע כל שהיה עליו לדעת בדבר המשק טרם החתימתו על ההסכם.
אין ספק כי ההפרה היא בגדר "הפרה יסודית". לפי סעיף 13.2 להסכם המכר ישלם הצד המפר הפרה יסודית סכום בשקלים חדשים השווה ל – 15% ממחיר הבית והמשק. בסעיף 8.1 לחוזה נקבע כי מחיר הבית והמשק הינו 270,000 דולר ערך ליום 15/2/05.
15% מסך של 270,000 דולר הוא 40,500 דולר. 40,500 x 4.366 שער הדולר היציג ליום 15/2/05 = 176,823 ₪ סכום זה משוערך מיום 15/2/05 ועד היום שווה ל- 258,963 ₪.


סיכום ותוצאה


סיכומו של דבר, התביעה מתקבלת.
הנתבעים ישלמו לתובע סך של 258,963 ₪ כאשר סכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.
הנתבעים ישלמו לתובע שכר טרחת עו"ד בסך של 20,000 ₪ בערכי היום וישיבו את ההוצאות בגין אגרת בית משפט והוצאות עדי התובע, כפי שנפסקו.


זכות ערעור בתוך 45 יום לבית המשפט המחוזי בבאר שבע.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון