העברת זכויות דייר מוגן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא העברת זכויות דייר מוגן:

1. לפניי בקשה למתן רשות שהוגשה בהתאם לסעיף 93 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972 (להלן:"החוק").
המבקשת הינה דיירת מוגנת ומחזיקה מזה 50 שנה בדירה בת 3 חדרים, מטבח ושירותים הנמצאת ברח' תחכמוני 28, מקור ברוך ירושלים (להלן:"המושכר").
המשיבים הינם הבעלים של המושכר.

2. בבקשה נטען, כי ביום 14.9.10 הגיעה המבקשת לידי הסכם להעברת זכויותיה במושכר עם הדיירת המוצעת. הצדדים חתמו על תצהירים, של דייר יוצא ודייר מוצע ואלה נשלחו לבעלים בדואר רשום ביום 21.9.10.
במקום להשיב על התצהירים על-פי אחת החלופות הקבועות בחוק, בחרו בעלי הבית שלא להשיב ולא להתייחס כלל לאמור בתצהירים.
בתצהירים סוכם, כי הדייר המוצע ישלם עבור העברת הזכויות סך של 230,000$ כשחלקה של המבקשת בשיעור של 2/3 מסתכם ב-153,333$ וחלקם של המשיבים בשיעור 1/3 מסתכם ב76,666$. עוד נטען כי המבקשת הינה אלמנה שאינה בקו הבריאות ועל כן ביקשה לקבוע מועד קרוב מאוד לדיון למתן רשות להעברת הזכויות.

3. בתגובת המשיבים לתצהירי המבקשת, אשר הוגשה במעמד הדיון שנקבע ליום 27.2.11, טענו המשיבים כי בתצהירים שהוגשו חסרים פרטים מהותיים, נפלו בהם שגיאות ואי דיוקים רבים אשר אינם עולים בקנה אחד עם דרישות החוק. כך לא צויין בהם מצבם המשפחתי ומשלוח ידם של הדיירים המוצעים. כמו-כן החלקים שאמורים לקבל הבעלים והדייר היוצא אינם נכונים והמבקשת זכאית ל-60% ולא 66% מדמי המפתח, כפי שצויין בתצהירים. כמו-כן נטען, כי בהסכם השכירות המושכר כולל שני חדרים ולא כפי שצויין בתצהירים לפיהם הוא כולל שלושה חדרים. לתגובה בכתב צירף ב"כ המשיבים העתק מהסכם השכירות מיום 1.3.62 בו מצויין בתיאור הדירה כי היא כוללת שני חדרים, מטבח, בית שימוש ומקלחת. בנוסף צורף מכתבו של הרב נתן שפירא מיום 10.11.10 המופנה למבקשת, בו הוא מציין כי נאמני כולל וילנא מעוניינים לקנות את הזכות בדירה, אך חולקים על הסכום הכתוב שמגיע להם כבעלי הבית. לעניין זה אציין, כי בפתח עדותו של הרב נתן שפירא (בדיון המוקלט), הפנה בית המשפט שאלה לעד, מה עמדתו לגבי הבקשה ולמרבית הפליאה והתמיהה, עו"ד ירון רבינוביץ התנגד לשאלת בית המשפט, דבר אשר אינו מקובל במקומותינו.

4. בדיון מיום 27.2.11 וכן בסיכומיו, מיקד עו"ד י' רבינוביץ המייצג את המשיבים, את התנגדותו לבקשה למתן הרשות, בשלוש טענות עיקריות כדלהלן:

האחת – קיימים פגמים מהותיים בתצהירי דייר יוצא - דייר מוצע שהוגשו.

השנייה – החלקים להם זכאית המבקשת הם 60% ולא 66% מדמי המפתח.

השלישית – עפ"י הסכם השכירות מדובר בדירה בת 2 חדרים, מטבח, בית שימוש ומקלחת ולא 3 חדרים כפי שצויין בבקשה ובתצהירים ולכן יש לחשב את חלקה של המבקשת בדמי המפתח בהם.

5. בבקשה שלפניי העידו המבקשת והדיירת המוצעת הגב' שפרה סטל ומטעם המשיבים הרב נתן שפירא.
לאחר שמיעת עדותם של אלה, עיון במסמכים שבתיק ולאחר שנתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, שוכנעתי כי חרף התנגדות המשיבים, יש להיעתר לבקשה מהנימוקים שיפורטו בהמשך.

6. לעניין חילופי דיירים והתנגדות בעל הבית לבקשה נפסק על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח' בפסק דין מיום 15.11.04:

"סמכות בית הדין להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, מעוגנת בסעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר, הקובע כדלקמן:
'(א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים – יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלקותם, הכל לפי השנוי במחלוקת...'.

עניין לנו, איפוא, בביקורת על התנגדות מצד בעל הבית והענקת הסכמה קונסטרוקטיבית בנסיבות המתאימות. במשך השנים קבעה הפסיקה מספר עקרונות והנחיות משלימות, שלאורן על בתי הדין לשכירות להפעיל את שיקול דעתם בשאלת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות אל הדייר המוצע (ראו: ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1) 169, 173 מול ב'-ה'). ראשית, בית הדין עומד בנעליו של בעל הבית וסבירותו או אי סבירותו של הסירוב להסכים לחילופי הדיירים, תיבחנה באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל בית סביר והגון. כך הובהרו הדברים בפסק הדין שניתן בד"נ 20/62 מאירי נ' מורי (פ"ד יז 1236, 1250 מול ז'):
'בית הדין עומד כאן בנעליו של בעל הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות, ועל כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל הבית'.
נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית. כדי שיוכל להצליח בהתנגדותו, עליו להוכיח ולשכנע בדבר סבירות סירובו את תנאיו.

שנית, שאלת הסבירות אינה עובדתית טהורה, והיא נתונה לשיקול הדעת הרחב המסור לבית הדין. היקף שיקול הדעת האמור משליך כמובן גם על מדיניות התערבות של ערכאת הערעור בהכרעה, באופן שזו מוגבלת בעיקר למקרים שבהם נתגלתה טעות משפטית (ע"א 191/65 רובינסון נ' שלזינגר, פ"ד יט(3) 29, 31 מול ה'). ואכן, בדומה למגמה המצמצמת של התערבות ערכאת הערעור בהחלטות הערכאה הדיונית, באשר לשיקול הדעת הרחב אם להעניק צווים זמניים או אם לסרב לתתם (י' זוסמן סדר הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995, ש' לוין עורך), 620 בסימן 495; א' וינוגרד צווי מניעה חלק כללי (תשנ"ג) 241-243). כך גם בסוגיה דנן, הנוגעת למתן רשות להעברת הזכויות במושכר.

שלישית, בית הדין לשכירות הוא טריבונל מקצועי מיוחד, המתמחה בסוגיות הנוגעות לנכסים המוחזקים על ידי דיירים מכוח חוק הגנת הדייר. התכלית בכינונו היתה, בין היתר, לאפשר לשופטים המכהנים בו לצבור ידע ומיומנות המיוחדים הנדרשים לסוגיה זו. בנסיבות אלו רשאי בית הדין לשקול את הדברים גם על פי נסיונו המיוחד והידע שנצבר במהלך כהונתו, זאת אף אם אין מדובר ב"ידיעה שיפוטית" לפי מובנה הרגיל והמקובל (ע"א 4868/90 עו"ד אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437-438; ת"ש (ת"א 1026/01 יחיאולוביץ נ' בית רח' המלך ג'ורג', , תק-של 2001(3) 313 והאסמכתאות המובאות שם). טבעי איפוא, כי גם בשל הנסיבות האמורות תטה ערכאת הערעור לצמצם את מגמת ההתערבות במסקנות בית הדין".

נבחן, איפוא, את התנגדות המשיבים לבקשה לאור ההלכה שנפסקה בפרשת בביוף וכן לאור טיעוני המשיבים בסיכומיהם.

7. חלקה של המבקשת בדמי המפתח – ב"כ המשיבים צודק בטענתו כי חלקה של המבקשת בדמי המפתח אמור לעמוד על 60% ולא 66% כמצויין בתצהירים. סעיף 75(4) לחוק הגנת הדייר קובע כי חלקו של מי שהחזיק במושכר יותר מחמש שנים הוא 60%. לפיכך אני קובע, כי חלקה של המבקשת בדמי המפתח יהא בהתאם לאמור בסעיף זה.

8. פגמים בתצהירי דייר יוצא דייר מוצע – סעיף 85 לחוק הגנת הדייר קובע מהם הפרטים שיש לכלול בתצהירים שנשלחים לבעל הבית והמוגשים בתמיכה לבקשה להעברת הזכויות. עיון בתצהירים מעלה כי אכן לא כל הפרטים הנדרשים צויינו בהם. כך לא צויין משלח ידו של הדייר המוצע, מענו ומצבו המשפחתי. עם זאת יש לזכור כי מדובר בדיירת מגונת מבוגרת מאוד אשר אינה מיוצגת על ידי עורך דין. הנסיון השיפוטי הרב של מותב זה מלמד, כי ההליכים בבית הדין לשכירות ובמיוחד בעת דיון בחילופי דיירים אינם כה קפדניים, ובקשות להעברת זכויות הדייר היוצא, נוהג בית הדין בגמישות ושלא בהחמרה יתרה. אם קיימים פגמים לא מהותיים, כמו במקרה שלפנינו, סבור אני כי ניתן להשלימם בכל עת ובכלל זה בחקירה הנגדית של הדייר היוצא והנכנס או בפנייה בכתב בטרם דיון.
לעניין פגמים בתצהירים שאינם כה מהותיים נפסק על ידי כב' השופט משה גל בבית המשפט המחוזי בעניין ביאזי (לא פורסם), כי קיומם של פגמים שכאלה אין בהם כדי לפסול את התצהירים באופן מוחלט. לפיכך, אני סבור כי הפגמים עליהם הצביע עו"ד י' רבינוביץ אינם כה מהותיים אשר יש בהם כדי לאיין את קיומם.

9. גודלו של המושכר – בהסכם השכירות מצויין כי המושכר כולל דירה בת 2 חדרים. בפועל קיימים 3 חדרים לאחר שהמבקשת הוסיפה במהלך השנים חדר נוסף.
לעניין זה מקובלת עלי עדותה של המבקשת לפיה בנתה את החדר נוסף על פי היתר ובהסכמת המשיבים ודין השקעה בבנייה כדין תשלום דמי מפתח.
אני סבור, כי המשיבים במחדלם במשך עשרות שנים, אשר לא מחו כנגד הבנייה ולא דרשו דמי שכירות מלאים, אינם יכולים להתנגד לבקשה בטענה כי המושכר בפועל אינו תואם את הרשום בהסכם השכירות.
זאת ועוד, הסכום שסוכם בין הדיירת היוצאת למוצעת הינו בהתאם לגודל הדירה בפועל ועל כן ממילא, חלקם של המשיבים בדמי המפתח גדול יותר ועל כן אין להם להלין בעניין זה.
אני סבור שעומדת למבקשת הזכות להעביר את זכויותיה במושכר במצבו כיום בפועל וההתנגדות בעניין זה נדחית.

10. סיכומו של דבר – כעולה מהעדויות ולאור ההלכה שנפסקה בפרשת בביוף, בית הדין בדיעה כי הטעמים שהעלו המשיבים בהתנגדותם אינם סבירים ודינם להידחות.
לפיכך, ניתנת רשות להעברת הזכויות במושכר, כשחלקה של המבקשת בדמי השכירות יעמוד על 60% מהסכום שנקבע בתצהירים.
עומדת למשיבים הזכות לקבל את החזקה במושכר וזאת תוך 15 יום ממתן פסק דין זה ובלבד שתשלם למבקשת את חלקה בדמי המפתח כאמור לעיל.



לעניין הוצאות משפט – בשים לב לכך שהמבקשת אינה מיוצגת, אולם שילמה אגרת משפט ונאלצה להופיע למספר ישיבות, אני מחייב את המשיבה לשלם לה הוצאות בסכום כולל של 2,000 ₪.

\







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון