התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן:

1. לפני בקשה למתן רשות שהוגשה על-ידי המבקשת בהתאם לסעיף 93 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב – 1972.
המבקשת הינה דיירת מוגנת במושכר הנמצא ברח' שושן 4 ירושלים על-פי הסכם שכירות מיום 4.7.73.
המשיבה 1 הינה הבעלים של הנכס הידוע כחלקה 64 בגוש 30035 הנמצא (להלן: "המשיבה"). המשיבה 2 הינה הדיירת המוצעת.
על פי הבקשה, נחתם ביום 25.7.10 הסכם להעברת זכות השכירות בדמי המפתח בין המבקשת לבין הדייר המוצע בתמורה לסך של 850,000 ₪.
ביום 27.7.10 שלחה המבקשת מכתב בו היא מודיעה על כוונתה להעביר את הזכויות לדייר המוצע, כשחלקה של המבקשת הוא 60% מדמי המפתח, דהיינו 510,000 ₪. המשיבה 1 התבקשה ליתן הסכמתה לעסקה המוצעת, אולם בחלוף המועד הקבוע בחוק לא ניתנה תשובה ועל כן הוגשה הבקשה שבנדון.

2. בתשובה לבקשה נטען, כי יש לדחות את הבקשה מהטעם שהתצהירים שצורפו לבקשה אינם עולים בקנה אחד עם הוראות סעיף 85 לחוק הגנת הדייר וממילא לא קמה למבקשת עילה לבקשת הרשות. נטען, כי הדייר המוצע מבקש לשכור את המושכר למטרות החורגות ממטרות השכירות על פי הסכם השכירות ומטעם זה יש לדחות את הבקשה. המשיבה טענה עוד, כי התניות המוצעות בתצהירים ובבקשה, בדבר שימוש במושכר על ידי הדייר המוצע "לכל שימוש חוקי בין בעצמה ובין על ידי שוכר משנה", מנוגדות להוראות הסכם השכירות, ומרוקנות למעשה מכל תוכן את הבעלות במושכר. כמו-כן מתנגדת המשיבה לדייר המוצע, בשל טיבו ועיסוקו בייזום ושיווק נדל"ן ובשל המטרות לשמן הוא מבקש לשכור את המושכר.
לטענתה, הדיירות המוגנת לא נועדה לאפשר לדייר הפקת רווחים בלתי הוגנים מהמושכר, אגב קיפוח זכויותיו של בעל הבית.

3. מטעם המבקשת העיד מר שמעון מרקוביץ מנהל של המבקשת והשמאי מר יואל גנני, אשר הגיש חוות דעת (סומנה ת/1). מטעם המשיבה לא העידו עדים עם זאת הוגשו מסמכים המתייחסים לנכס (סומנו נ/1 – נ/3).
לאחר עיון בכתבי הטענות, שמיעת העדים הנ"ל ולאחר שנתתי דעתי לטענות ב"כ הצדדים בסיכומיהם בכתב, שוכנעתי כי דין הבקשה להידחות.

4. לעניין חילופי דיירים והתנגדות בעל הבית לבקשה נפסק על ידי בית המשפט המחוזי בירושלים בע"א 5309/04 טובה בביוף נ' אבנר זהורי ואח' בפסק דין מיום 15.11.04:
"סמכות בית הדין להתיר חילופי דיירים בנכס מוגן, מעוגנת בסעיף 95(א) לחוק הגנת הדייר, הקובע כדלקמן:
'(א) ראה בית הדין שאין טעם סביר להתנגדות בעל הבית לדייר המוצע או שבעל הבית מתנה תנאים בלתי סבירים אחרים – יתן את הרשות המבוקשת ויקבע את זכות הדייר היוצא לדמי מפתח, את סכום דמי המפתח ואת חלקותם, הכל לפי השנוי במחלוקת...'.
עניין לנו, איפוא, בביקורת על התנגדות מצד בעל הבית והענקת הסכמה קונסטרוקטיבית בנסיבות המתאימות. במשך השנים קבעה הפסיקה מספר עקרונות והנחיות משלימות, שלאורן על בתי הדין לשכירות להפעיל את שיקול דעתם בשאלת סבירות התנגדותו של בעל הבית להעברת הזכויות אל הדייר המוצע (ראו: ע"א 553/83 חבצלת נ' בית בשדרות רוטשילד 60 בע"מ, פ"ד לח(1) 169, 173 מול ב'-ה'). ראשית, בית הדין עומד בנעליו של בעל הבית וסבירותו או אי סבירותו של הסירוב להסכים לחילופי הדיירים, תיבחנה באמות מידה אובייקטיביות, כפי שניתן היה לצפות מבעל בית סביר והגון. כך הובהרו הדברים בפסק הדין שניתן בד"נ 20/62 מאירי נ' מורי (פ"ד יז 1236, 1250 מול ז'):
'בית הדין עומד כאן בנעליו של בעל הבית, והשיקולים אשר יניעוהו לראות חוסר סבירות בסירובו של בעל הבית, הם הם השיקולים עצמם שיניעוהו לצפות מבעל בית סביר ליתן את הרשות, ועל כן יניעוהו למתן אותה רשות במקום בעל הבית'.
נטל ההוכחה לקיומו של טעם סביר להתנגדות מוטל על כתפי בעל הבית. כדי שיוכל להצליח בהתנגדותו, עליו להוכיח ולשכנע בדבר סבירות סירובו את תנאיו.
שנית, שאלת הסבירות אינה עובדתית טהורה, והיא נתונה לשיקול הדעת הרחב המסור לבית הדין. היקף שיקול הדעת האמור משליך כמובן גם על מדיניות התערבות של ערכאת הערעור בהכרעה, באופן שזו מוגבלת בעיקר למקרים שבהם נתגלתה טעות משפטית (ע"א 191/65 רובינסון נ' שלזינגר, פ"ד יט(3) 29, 31 מול ה'). ואכן, בדומה למגמה המצמצמת של התערבות ערכאת הערעור בהחלטות הערכאה הדיונית, באשר לשיקול הדעת הרחב אם להעניק צווים זמניים או אם לסרב לתתם (י' זוסמן סדר הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995, ש' לוין עורך), 620 בסימן 495; א' וינוגרד צווי מניעה חלק כללי (תשנ"ג) 241-243). כך גם בסוגיה דנן, הנוגעת למתן רשות להעברת הזכויות במושכר.
שלישית, בית הדין לשכירות הוא טריבונל מקצועי מיוחד, המתמחה בסוגיות הנוגעות לנכסים המוחזקים על ידי דיירים מכוח חוק הגנת הדייר. התכלית בכינונו היתה, בין היתר, לאפשר לשופטים המכהנים בו לצבור ידע ומיומנות המיוחדים הנדרשים לסוגיה זו. בנסיבות אלו רשאי בית הדין לשקול את הדברים גם על פי נסיונו המיוחד והידע שנצבר במהלך כהונתו, זאת אף אם אין מדובר ב"ידיעה שיפוטית" לפי מובנה הרגיל והמקובל (ע"א 4868/90 עו"ד אנג'ל נ' בודסקי, פ"ד מו(4) 434, 437-438; ת"ש (ת"א 1026/01 יחיאולוביץ נ' בית רח' המלך ג'ורג', תק-של 2001(3) 313 והאסמכתאות המובאות שם). טבעי איפוא, כי גם בשל הנסיבות האמורות תטה ערכאת הערעור לצמצם את מגמת ההתערבות במסקנות בית הדין".

5. לענייננו- אני מקבל את טענות ב"כ המשיבה 1, בעלת הבית, כפי שהועלו בסיכומים בכתב.
בהסכם השכירות אמנם ניתנה רשות להשכרת משנה, אך באופן חד פעמי בלבד ולמשך השנתיים הראשונות בלבד, ולא מעבר לכך, כפי שטענה המבקשת שיש לפרש את ההסכם. פרשנות המבקשת לפיה מדובר ברשות להשכרה בת שנתיים המתחדשת שוב ושוב, אינה סבירה ואינה עולה בקנה אחד עם ההסכם ויתר הנסיבות.
נוסף על כך, על פי הסכם השכירות, מטרת השכירות הייתה למטרה מצומצמת ביותר, כפי שנקבע בסעיף 1:
"השוכר מתחייב להשתמש במושכר אך ורק למטרת שרות מכונות גסטטנר, בית מלאכה למכונות הנ"ל אחסנה ומכירה ולא למטרה אחרת כלשהי, הפרת תנאי זה תזכה את המשכיר לתבוע את פינוי של השוכר מהמושכר ו/או לתבוע בבית משפט צו שיאסר על השוכר מלשנות את מטרת השכירות, ולחייב אותו להשתמש במושכר אך ורק למטרה לה הושכר"
העברת המושכר למשיבה 2, אשר עיסוקה הוא ייזום ושיווק נדל"ן, כפי שמבטא זאת שמה, אינה עולה בקנה אחד עם הסכם השכירות המקורי שבין הצדדים, והיא יוצרת למעשה שינוי אופי השכירות- משכירות מוגנת שהייתה מיועדת ומוגבלת לעיסוק במכונות גסטטנר, לשכירות שתשמש להשכרת משנה, ולשיווק נדל"ן.
המבקשת יוצרת למעשה הסכם שכירות חדש, על פיו מטרת השכירות היא לכל שימוש חוקי, ללא הגבלה, ומבקשת לכפות זאת על בעל הבית, אשר בעת עריכת ההסכם הגביל את מטרת ההשכרה במפורש. קבלת הבקשה משמעה הפיכת הנכס המושכר בשכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר לנכס המשמש את הדייר המוגן כנכס מניב. הדייר היוצא והדייר הנכנס אינם רשאים או מוסמכים לשנות בעצמם את תנאי השכירות וההסכם שביניהם אינו הופך לחלק מתנאי השכירות, וכל זאת ללא הסכמת הבעלים.
צודק ב"כ המשיבה, כי לא יעלה על הדעת שדייר ישלם לבעל הבית דמי שכירות מוגנים- "היסטוריים" אשר נקבעו, בין היתר, בהתחשב ביעוד שלשמו הושכר, ובאותה עת ישכיר את המושכר לאחרים, למטרה אחרת רווחית יותר, בדמי שכירות כלכליים- ריאליים.
מכאן, שהמשיבה העלתה טעם סביר בהתנגדותה, המתיישבת עם הפסיקה דלעיל ועל פניו נראה כי הבקשה היא "שדרוג" תנאי השכירות שלא על דעת המשיבה ואין ליתן לה היתר..
נוכח האמור, אני דוחה הבקשה תוך חיוב המבקשת לשלם למשיבה 1 הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 5,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון