קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא חוק הגנת הדייר בפשיטת רגל:



בפניי בקשה של המנהלת המיוחדת להסמיך אותה למכור את דירת המשיבים (להלן: "החייבים") הנמצאת ברח' הס 6א' בתל אביב (להלן: "הדירה") למרבה במחיר, כשהדירה פנויה מכל מחזיק וחפץ, וכן להורות על פינוי החייבים מן הדירה, כאשר פינוי הדירה יותנה במימון ביניים שיועמד על ידי הנושים לצורך סידור חלוף בהתאם לפסיקה (תיק בש"א 3427/08).




קדמו לבקשה זו החלטת השופטת צ'רניאק מיום 12.9.2000 שהתירה את מימוש הדירה על ידי כונס הנכסים מטעם נושה מובטח בתיק ההוצל"פ, וכן החלטת כב' סגנית הנשיאה ו' אלשיך מיום 21.1.2008, בגדרו של תיק בש"א 4105/07, לפיה, לנוכח הקשיים של הנושה המובטח להוכיח כי החייבים ויתרו ויתור תקף על סעיפי הגנת בית המגורים בחוק הגנת הדייר, הדרך הדיונית הנאותה לצורך מימוש הדירה היא על פי דיני פשיטת הרגל. לשם כך הורה בית המשפט למנהלת המיוחדת להגיש בקשה חדשה למימוש הנכס, אשר תהא כפופה בין היתר לזכות החייבים לדיור חלופי בהתאם לכל דין ולהלכות הנוגעות לזכות זו ולהיקפה. מכאן הבקשה שבפניי.




על פי חוות דעת שמאית מטעם המנהלת המיוחדת, שווי הדירה, נכון לחודש מאי 2008, הינו 1,620,000 ₪. מנגד, החייבים הציגו חוות דעת שמאית לפיה שווי הדירה הינו 1,260,000 ₪ (יש לציין בהקשר זה כי בתחילה טענו החייבים כי שווי הדירה הינו 570,000 ₪ בלבד, טיעון שמתברר כיום כי איננו מבוסס כלל ועיקר). מכל מקום, מדובר בשמאויות שנעשו לפני למעלה משנתיים ולכן ברור כי יש לערוך שמאות מעודכנת לקראת מימושה של הדירה.




חובם של החייבים לנושיהם נכון לחודש דצמבר 2010 הינו כ- 3,616,000 ₪. הליך הפש"ר של החייבים נפתח בשנת 1997. החייבים אמורים לשלם תשלום חודשי לקופת הפש"ר בסכום כולל של 650 ₪, ועל פי טענת המנהלת המיוחדת, תשלומיהם אינם משולמים כסדרם (הגם שהחייבים טוענים כי תשלומיהם דווקא משולמים כנדרש). בקופת הפש"ר הצטבר עד היום סכום של כ- 121,000 ₪ בלבד. במצב הדברים כיום, אין כל סיכוי נראה לעין כי הנושים יקבלו אי פעם דיבידנד של ממש, אלא אם תמומש הדירה.




החייבים אינם רשומים כבעלי הזכויות בדירה, ורשומה לטובתם הערת אזהרה עליה.




החייבים מתנגדים לבקשה. לטענתם, הם נהנים ממעמד של דיירים מוגנים בדירה, מכח הוראת ס' 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"). לחלופין טוענים החייבים כי הם זכאים לדיור חלוף מכח ס' 86א' לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש] התש"ם- 1980 (להלן: "הפקודה"), וכי קודם שמורים על פינויים מן הדירה, ראוי להכריע האם הדבר כדאי לנושים בשים לב לזכותם של החייבים לדיור חלוף, כמו גם לנוכח הסכמתם של הנושים להצעת הסדר שהגישו החייבים. החייבים טוענים כי בדירה מתגורר בנם הקטין, בן 16, ובתם בת ה- 21. מדובר בדירה צנועה. לדידם, הדיור החלוף צריך להיות מובטח להם לכל ימי חייהם.




לאחר שעיינתי בבקשה, בתשובה ובתגובה באתי לכלל מסקנה כי יש להעתר לבקשה, מן הטעמים שיפורטו להלן.




אין ממש בטענת החייבים לפיה הם זכאים למעמד של דייר מוגן לפי ס' 33 לחוק הגנת דייר. סעיף זה קובע כי:


"החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל... יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש".

לצידו של ס' 33 לחוק הגנת הדייר, ניצב ס' 86א' לפקודה, הקובע:

"(א)היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה".



בע"א 3295/94 פרמינגר נ' הנאמן על נכסי חוה ויוסף מור, פ"ד נ(5) 111 דן בית המשפט העליון בשאלת היחס שבין שני הסעיפים הללו ועמד על הסתירה הקיימת ביניהם: בעוד שס' 33 לחוק הגנת הדייר מקנה לחייב בפשיטת רגל מעמד של דייר מוגן בעת מימוש דירת מגוריו, הרי שס' 86א' לפקודה איננו מקנה הגנה כזו לחייב, אלא מעמיד במקומה את זכותו של פושט הרגל שדירתו מומשה, לקבל סידור חלוף.


על כן, נקבע כי:

פרשנות הראויה לסעיף 33 צריכה לדעתי להיעשות על דרך הצמצום, משום המעמד שקיבל הרישום וביטול זכויות שביושר לאחר חוק המקרקעין ומשום האפשרות להשיג תכלית ראויה יותר על-ידי סעיף 86א לפקודה ומשום איזון נכון וראוי יותר בין האינטרסים המתנגשים. ...ברוח הפרשנות המצמצמת וכעניין של מדיניות, נראה לי כי יש לפרש את סעיף 33 כחל רק על זכות רשומה של בעלות או חכירה לדורות שאינן משתכללות ללא רישום. הרישום הוא קונסטיטוטיבי. אם תמצא לומר שיש לפרש "בעלות" ו"חכירה לדורות" שבסעיף 33(א), ככוללים זכויות בלתי רשומות במקרקעין, נמצאנו מרחיבים את הוראות סעיף 33(א) לחוק, מרוקנים מתוכן את סעיף 86א לפקודה ומצמצמים את תחולתו עד שאין לו כמעט על מה לחול עוד. ערה אני לכך כי אם סעיף 33 לחוק מתפרש על דרך הצמצום, כחל רק על בעלות או חכירה לדורות רשומים אצל רשם המקרקעין, יצאו מכלל הגנת הדייר כל אלה שזכויותיהם אינן רשומות וכאלה רבים הם. על-פי פרשנות זו נגרע חלקם של אלה לעומת חלקם של אלה הרשומים כבעלים או כחוכרים לדורות של דירות מגוריהם. ואף-על-פי-כן גורסת אני כי יש לפרש את סעיף 33 לחוק בצורה מצומצמת, שכן רק כך תושג התכלית הראויה של סעיף 86א לפקודה וההיגיון הכלכלי חברתי משפטי שמאחוריו, ויושג האיזון הראוי בין האינטרסים המתחרים. אין הצדקה להקנות הגנה רחבה וגורפת כמו זו שבסעיף 33 החלה על כל נכס מקרקעין שבבעלותו ובהחזקתו של החייב, על חשבון נושהו. אין הצדקה להשאיר בידיו דירת פאר שלא ניתן לממש מתוכה את החוב. הגנה גורפת כזו פוגעת באינטרס קנייני לגיטימי של הנושים ומפרה איזון ראוי בין שני האינטרסים."



בעניננו, אין חולק שזכויות הבעלות בדירה אינן רשומות על שמם של החייבים. כל שרשומה לזכותם היא הערת אזהרה. על כן, לנוכח הלכת ע"א 3295/94 פרמינגר הנ"ל, לא חלה עליהם הוראת ס' 33 לחוק הגנת הדייר, אלא הוראת ס' 86א' לפקודה. ממילא אין הם זכאים למעמד של דייר מוגן בדירה, ועליהם לפנותה, לשם מימושה לטובת נושיהם.




לא מצאתי ממש בנסיונם של החייבים לאבחן את הלכת ע"א 3295/94 פרמינגר הנ"ל על יסוד הלכות אחרות של בית המשפט העליון ועל יסוד שיקולי מדיניות כאלה ואחרים. שיקולי המדיניות בהקשר של פושטי רגל נלמדים היטב מתוך הוראת ס' 86א' לפקודה, והם משמיעים לנו את הכלל לפיו פושט רגל אינו זכאי למעמד של דייר מוגן, משום שבאיזון בין האינטרס שלו להמשיך ולהתגורר בדירת מגוריו, מול האינטרס של הנושים להפרע מכל נכסיו, ידם של הנושים על העליונה. החייבים לא הצביעו על תקדים אחר של בית המשפט העליון שביטל את ההלכה הנ"ל. גם שתיקתו של המחוקק, שהותיר על כנו את ס' 33 לחוק הגנת הדייר, אין פירושה שהוא חולק על עמדתו של בית המשפט העליון בע"א 3295/94 פרמינגר הנ"ל. נהפוך הוא.




גם הלכת רע"א 8233/08 כובשי נ' עו"ד שוורץ הנזכרת בסיכומי החייבים, אינה מועילה לחייבים, שכן שם היה מדובר במימוש דירה כאשר בן זוג אחד בלבד הוא פושט רגל, ואילו בעניננו, שני בני הזוג מצויים בהליכי פש"ר.




אין גם ממש בטענתם של החייבים כאילו כב' סגנית הנשיאה ו' אלשיך קיבלה את טענותיהם בענין מעמדם כדיירים מוגנים. נהפוך הוא: בית המשפט ציין כי על מנת להתגבר על הקושי הנעוץ במימוש הדירה בתיק ההוצל"פ לנוכח ס' 33 לחוק הגנת הדייר, יש להגיש בקשה לפי דיני פשיטת הרגל, משמע, לפי ס' 86א' לפקודה. הוראה זו ניתנה ככל הנראה משום שלפי ס' 86' לפקודה, לא מתעוררת כלל שאלה של דיירות מוגנת.




באשר לסוגיית הסידור החלוף, המנהלת המיוחדת אינה חולקת על זכותם של החייבים לקבל דיור חלופי, כפי שגם נקבע בהחלטת כב' סגנית הנשיאה מיום 21.1.2008. יתר על כן, המנהלת המיוחדת אף ביקשה כי פינוי החייבים מן הדירה יותנה במימון ביניים שיועמד על ידי הנושים לצורך דיור חלופי בהתאם לפסיקה. אינני סבור כי קיים הכרח לדון בסוגייה זו כבר עתה, כתנאי לקבלתה של הבקשה. ברור כי בטרם יפונו החייבים מן הדירה, יוסדר נושא הסידור החלוף, ואין כל מניעה בשלב זה להעתר לבקשה, על מנת להניע את גלגלי המימוש של הדירה, בחלוף למעלה מעשר שנים מאז הורה בית המשפט לראשונה לפעול למימושה.




ברור על פני הדברים כי מימוש הדירה יביא תועלת של ממש לנושים, בשים לב לשווייה הבלתי מבוטל של הדירה, ולא קיימת כל אפשרות נראית לעין שהצורך לקבוע לחייבים סידור חלוף, יהפוך את מימוש הדירה לבלתי כדאי עבור הנושים.




החייבים טוענים כי יש לעכב את המימוש עד לבחינתו של הסדר הנושים שהם מבקשים להציע. לענין זה יש לציין כי היוזמה להציע הסדר לנושים הועלתה באופן תמוה ביותר ימים בודדים בלבד לפני הדיון בבקשה, 13 שנה לאחר שנפתח הליך הפש"ר ולמעלה משנתיים לאחר שהוגשה הבקשה למימוש הדירה, ולאחר שהחייבים וצדדים שלישיים הקשורים אליהם מיצו כל דרך דיונית על מנת לעכב את מימוש הדירה. ההצעה לא הועברה כמתחייב דרך המנהלת המיוחדת, ודבר קיומה הודע לה לראשונה בעת הדיון. המנהלת המיוחדת ציינה בסיכומיה כי שלושה מבין הנושים שכביכול הסכימו להסדר המוצע, כלל לא ידעו כי לחייבים זכויות בדירה.




יחד עם זאת, על מנת שלא לחסום את הדרך בפני החייבים להציע הסדר לנושיהם, הרי שהם רשאים, ככל שברצונם בכך, להגיש תוך שבעה ימים הצעת הסדר מפורטת למנהלת המיוחדת, שתכנס את הנושים לדיון בהצעה תוך 30 יום לאחר מכן.




אין בכך כדי לעכב את ביצועה של החלטת המימוש, שכן ממילא, עד אשר ניתן יהיה להוציאה אל הפועל, ניתן יהיה לדעת האם ההסדר, ככל שיוצע, זכה לתמיכת הנושים.




סוף דבר, אני נעתר לבקשה ומורה על העמדת הדירה למכירה, למרבה במחיר, כשהיא פנויה מכל מחזיק וחפץ, ובלבד שהחייבים יפונו מן הדירה כנגד העמדת סידור חלוף, באופן שייקבע בהליך נפרד.









לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תקנות פשיטת הרגל

  2. הפטר מותנה

  3. השמטה מקרית

  4. הפטר מחובות

  5. ביטול העברת מרמה

  6. קיזוז בפשיטת רגל

  7. תניית שימור בעלות

  8. מתנת מרמה בפשיטת רגל

  9. פשיטת רגל של עורך דין

  10. דחיית בקשה לפשיטת רגל

  11. שינוי צו הפטר סעיף 181

  12. ביטול הענקה בפשיטת רגל

  13. בקשה שלישית לפשיטת רגל

  14. פשיטת רגל של חייב בחו"ל

  15. קיזוז משכורת של פושט רגל

  16. בקשה להכרזה על פשיטת רגל

  17. חוק הגנת הדייר בפשיטת רגל

  18. התנגדות להתראה לפשיטת רגל

  19. הליך פשיטת רגל של בעל מסעדה

  20. ביטול הסכם מזונות בפשיטת רגל

  21. בקשה לקצוב מזונות בפשיטת רגל

  22. מכירת דירת מגורים של פושט רגל

  23. בקשה לפשיטת רגל בגלל חוב מזונות

  24. ביטול העברת נכסים לפני פשיטת רגל

  25. הוצאת שיקים ללא כיסוי בפשיטת רגל

  26. התנגדות חייב להמצאת התראת פשיטת רגל

  27. תוקף הסדר פשרה בפשיטת רגל כלפי ערבים

  28. בקשת פושט רגל לשחרור כספים לצורך דיור

  29. סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל - ביטול הענקה

  30. פשיטת רגל של הקבלן לאחר סיום פרויקט בניה

  31. איסור חייב בפשיטת רגל לנהל הליכים משפטיים

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון