כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים:



בפני בקשה למתן סעד ארעי אשר לפיו יורה בית המשפט למשיבים לאפשר למנהלה וב"כ של המבקשת , להיכנס אחת לשבוע למשך 15 דקות לדירה מספר 34 בקומה 12 ברחוב אלונה פהר בחולון והידועה כגוש 6868 חלקה 60 (להלן" "המושכר" או "הדירה") , הרשומה ע"ש המבקשת והמוחזקת בשכירות חופשית ע"י המשיבים, וזאת לצורך הצגתה לרוכשים פוטנציאליים או לצורך בדיקת מצבה. (להלן:"הבקשה") .
להלן עיקרי טענות הצדדים:


טענות המבקשת


המבקשת הינה הבעלים של המושכר.
למבקשת חוב בבנק איגוד בגין הלוואה שנטלה לבניית המושכר ודירות נוספות בבניין. (להלן:"הבנק" ו"ההלוואה" בהתאמה ) .
ביום 1/5/11 נחתם בין המבקשת למשיבים, הסכם בעניין השכרת המושכר (להלן: "ההסכם").
בהתאם לתנאי ההסכם , הושכרה הדירה למשיבים לתקופה של שנה , מיום 1/6/11 – 31/5/12. כמו כן ניתנה למשיבים אופציה להארכת ההסכם לשנה נוספת בתנאים המפורטים בהסכם.
לאחר השכרת הדירה למשיבים, פנה הבנק אל המבקשת והודיע לה כי אינו מוכן להאריך עוד את הסכם ההלוואה כנגד השעבוד הרובץ על המושכר ודרש את פירעונה המיידי של ההלוואה .
בנסיבות אלה, פנתה המבקשת למשיב 1 והציעה לו לרכוש את הדירה , אולם המשיב הודיע לה כי אין ביכולתו לרכוש המושכר.
בנסיבות אלה פנתה המבקשת אל המתווך מר שרם, שאף סייע לה בהשכרת המושכר, על מנת שיפעל במהירות למציאת קונה למושכר.
המבקשת פנתה למשיב 1 על מנת לקבוע ולתאם עימו מועד נוח ומתאים לצורך הצגת המושכר, אך המשיב 1 התחמק שוב ושוב ולא איפשר למבקשת להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים.
המבקשת מצידה, לצד פניות לבנק ליתן לה ארכה לסילוק יתרת ההלוואה (והסכמת הבנק לאורכות קצובות בריבית גבוהה ביותר) פנתה שוב ושוב למשיב 1 בניסיון לשכנעו שיואיל לאפשר את הצגת המושכר לרוכשים פוטנציאליים, אך המשיב בטענות כאלה ואחרות , בין אם עובדת היותה של אישתו בהריון מתקדם ו/או טענות אחרות המשיך במיאונו וסירובו לאפשר הצגת המושכר כאמור.
נוכח סירובם של המשיבים לאפשר את הצגת הדירה ולאחר אין ספור אורכות חוזרות ונשנות שניתנו למשיבים ובכללם התראה ואורכה בכתב שניתנו למשיבים לרפא, את הפרת ההסכם על ידם, וכן ושיחות עם ב"כ המשיבים אשר לא הואילו, שוגרה אל המשיבים, ביום 18/9/11 , הודעה על ביטול הסכם השכירות ודרישה לפינוי מיידי של המושכר. (נספח י' לבקשה) . (להלן: "הודעת ביטול ההסכם").
משלא הואילו המגעים וההתכתבויות בין המבקשת למשיבים ולבאי כוחם, לצורך הסדרת הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאליים, והזמן שהקציב הבנק למכירת הדירה הלך והסתיים, הגישה המבקשת תביעה כנגד המשיבים לפינוי המושכר ובקשה למתן סעד ארעי לפיו יורה בית המשפט למשיבים לאפשר למבקשת ביקורים בדירה לצורך הצגתה לרוכשים או לצורך בדיקתה.
מאז פניות המבקשת אל המשיבים ועד להגשת התביעה והבקשה אפשרו המשיבים ביקור אחד בדירה ביום 5/10/11. ולאחר הגשת התביעה והבקשה ולאור המלצתו של בית המשפט, אפשרו המשיבים ביקור נוסף אחד בדירה .


טענות המשיבים


אין מחלוקת בין הצדדים לעניין חתימת הסכם השכירות ותקופתו.
לטענת המשיבים עובר לחתימת ההסכם נאמר להם ע"י המתווך מר שרם כי המושכר ככל הנראה יוצא למכירה רק בסוף תקופת השכירות וכפועל יוצא מכך לא ידרשו המשיבים להציג את המושכר בפני רוכשים או שוכרים אחרים , אלא בסמוך למועד סיומו של ההסכם, כמוסכם.
המשיבים לא שיערו לעצמם כי הדירה תוצא למכירה מיד לאחר חתימתם על ההסכם ובניגוד להסכמות ולאמור בגוף ההסכם .
המשיבה 2 הייתה אותה עת בשלבי הריון אחרונים והמשיבים ביקשו להבטיח את השימוש הרגיל והסביר בדירה משך תקופת השכירות , עד כמה שפחות הפרעות ומטרדים ואף הבהירו בתחילה למתווך ואחר כך לנציג המבקשת כי במידה ויבקשו למכור את המושכר יעשו זאת רק בסוף תקופת השכירות וכי תנאי זה הוא בסיסי ויסודי שבלעדיו לא היו המשיבים שוכרים את הדירה.
המשיבים מדגישים כי במידה והמבקשת או מי מטעמה היו מציינים בפניהם לפני חתימת ההסכם, כי בכוונתם למצוא רוכש למושכר באופן מיידי וכפועל יוצא מכך ידרשו המשיבים להציג את הדירה לרוכשים פוטנציאליים "פעם אחר פעם אחר פעם " וזאת לאור השלבים המתקדמים להריונה של המשיבה 2 והלידה הקרובה כמו גם הזכות הקיימת לכל שוכר לעשות שימוש רגיל וסביר במושכר ללא כל טרדות ומטרדים- לא היו המשיבים מתקשרים עם המבקשת בהסכם השכירות. זאת ועוד מצבה הכלכלי של המבקשת ו/או הנסיבות להוצאת הדירה למכירה אינם מעניינם של המשיבים.
עוד טוענים המשיבים כי אילו היתה המבקשת פועלת בתום לב ובדרך מקובלת עובר לחתימת ההסכם והיתה מציינת במפורש בהסכם כי בכוונתה למכור את הדירה ולכן שומרת לעצמה את הזכות להציג את המושכר בפני רוכשים פוטנציאליים במשך כל תקופת השכירות , אזי היתה קמה לה הזכות לעשות כן.
לטענת המשיבים, המשכיר אינו רשאי להכנס לדירה אלא אם הסכם השכירות מתיר לו לעשות כן. על פי סעיף 10.4 להסכם השכירות ,קמה למבקשת הזכות להציג את המושכר , רק לפני תום תקופת השכירות הווה אומר, - כנהוג וכמקובל – 3 חודשים לפני סיום השכירות, לקראת חודש 2/12. בעניין זה אף מציינים המשיבים כי ב"כ המבקשת – מנהלה הוא שניסח ההסכם. ובמילים אחרות לטענת המשיבים במקרה דנא הוסכם בין הצדדים כי הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאליים תבוצע רק בסוף תקופת השכירות ולכן המבקשת מנועה לעשות כן , בניגוד לרצון המשיבים.
המשיבים מציינים כי הסיבה הבלעדית לבקשתה של המבקשת הינה הצגת הדירה לרוכשים פוטנציאליים ולא בדיקת הדירה.
דרישתה של המבקשת לפיכך, להצגת הדירה לקונים פוטנציאליים בשלב זה, הינה הפרה בוטה ויסודית של ההסכם ולפיכך יש לדחות את בקשתה.


השתלשלות ההליך


הבקשה למתן הסעד הארעי הוגשה ביום 6/10/11.
הבקשה נקבעה לדיון במעמד שני הצדדים ליום ראשון 9/10/11.
ביום 9/10/11 התקיים דיון ראשון בבקשה. ב"כ המבקשת חזר על טענותיו בבקשה. ציין כי מתחילת אוגוסט "רודף" אחר המשיבים , מנסה לפתור הסכסוך מחוץ לכותלי בית המשפט וכי למבקשת אין ברירה אלא למכור את הדירה.

ב"כ המשיבים טען כי על פי הסכם השכירות הזכות למבקשת להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים קמה בסוף תקופת השכירות, כפי שנהוג- 3-4 חודשים לפני סיום תקופת השכירות.עוד טען ב"כ המשיבים כי קיבל הבקשה רק ביום חמישי ,טרם הצליח לעיין בה, והוא מבקש לדחות את הדיון לגופה של הבקשה.


במהלך הדיון ולאור דברי בית המשפט, הסכימו המשיבים כי יערך ביקור אחד בדירה למחרת היום (10/10/11), והדיון נקבע לגופה של הבקשה ליום 27/10/11.
ביום 23/10/11 הגיש ב"כ המשיבים לבית המשפט, את תגובתו לבקשה לסעד הארעי.
ביום 27/10/11 התקיים הדיון בבקשה. במהלך הדיון, הגם שהייתה מחלוקת בין הצדדים לעניין הזמנתו של המתווך מר שרם לעדות, הסכימו הצדדים כי מר שרם ייחקר בחקירה ראשית ע"י ב"כ המשיבים ובחקירה נגדית ע"י ב"כ המבקשת. בסיומו של הדיון נוכח החלטת בית המשפט כי סיכומי הצדדים יוגשו בכתב ,לבקשת ב"כ המשיבים וכן לאור שיבושים במערכת המיחשוב אותו יום, ניתנה החלטה כי סיכומי המבקשת יוגשו לבקשת ב"כ המבקשת עד ליום 1/11/11 בשעה 14:00 סיכומי המשיבה יוגשו עד ליום 3/11/11 בשעה 14:00 ותשובת המבקשת (לבקשת ב"כ המבקשת) תוגש עד ליום 7/11/11. כן נרשם בהחלטה כי הסיכומים לא יעלו על 3 עמודים ברווחים כפולים בצירוף אסמכתאות ותשובת המבקשת לא תעלה על עמוד אחד בצירוף אסמכתאות.
ביום 30/10/11 הוגשה ע"י המבקשת בקשה להוצאת תגובת המשיבים לבקשה והתצהיר שצורף לה מתיק בית המשפט וזאת בין היתר מאחר ולטענת המבקשת התשובה והתצהיר לא הומצאו לה אלא לאחר הדיון שהתקיים כאמור בבית המשפט.( להלן: "בקשת ההוצאה").
ביום 1/11/11 הוגשה תגובת המשיבים לבקשת ההוצאה . לטענת המשיבים הומצאה התגובה והתצהיר כדין לב"כ המבקשת.
ביום 3/11/11 הוגשה תשובת ב"כ המבקשת וביום 8/11/11 קבעתי כי בקשת ההוצאה נדחית אולם לבקשת ב"כ המבקשת יעתר בית המשפט לקיים דיון נוסף ככל שברצונו של ב"כ המבקשת לחקור את המצהיר מטעם המשיבים. בעניין זה קבעתי כי על ב"כ המבקשת להודיע אם רצונו בדיון נוסף עד ליום 10/11/11.
ביום 2/11/11 הוגשו סיכומי המבקשת בצירוף בקשה למתן אורכה להגשתם באיחור של יום ועל גבי 5.5 עמודים בניגוד להחלטת בית המשפט וכן להגשת סיכומי ב"כ המשיבים עד ליום 6/11/11 ובאורך זהה, זאת בין היתר נוכח החלטתו של בית המשפט מיום 27/10/11. בבקשה זו ניתנה החלטה-כמבוקש.
ביום 6/11/11 הוגשו סיכומי ב"כ המשיבים.
ביום 9/11/11 הוגשו סיכומי התשובה מטעם המבקשת.
ביום 10/11/11 הגיש ב"כ המבקשת הודעה ובקשה לבית המשפט ליתן החלטה בבקשה לסעד זמני באופן מיידי מבלי שיתקיים כל דיון נוסף.
ביום 10/11/11 הוגשה ע"י ב"כ המשיבים בקשה להתעלם מכל האמור בסיכומי התשובה של המבקשת מעמוד שתיים ואילך הואיל ובית המשפט קבע כי סיכומי התשובה לא יעלו על עמוד אחד וברווחים כפולים, בעוד שסיכומי התשובה משתרעים ע"ג 4 עמודים ברווח בודד.
ביום 12/11/11 (במוצאי שבת) , הועברה הבקשה לעיל לתגובת ב"כ המבקשת.

לאחר קבלת התגובה ניתנה החלטה המקבלת את התשובה לסיכומים כפי שהוגשה.




בטרם אפנה לדיון והכרעה בבקשה אציין כי למרבה הצער הסכסוך בין הצדדים הסלים. על כך ניתן ללמוד אף מנוסחן של הבקשות , התגובות והתשובות השונות והרבות אשר הוגשו לבית המשפט בהליך זה. גם ניסיונותיי להביא הצדדים לכדי פשרה באופן שהתביעה העיקרית תמחק אך המשיבים יסכימו להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים תוך תאום מראש עמם בהתאם למועדים הנוחים להם אחת לשבוע לזמן קצר, עלו בתוהו.


דיון והכרעה

התביעה והסעד


התביעה העיקרית הוגשה על פי פרק טז' (4 ) לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד 1984 – תביעה לפינוי מושכר (להלן:"התקנות") . בהתאם לכתב התביעה הסעד המבוקש הינו פינוי המושכר נוכח הפרות של הסכם השכירות ע"י המשיבים והודעת המבקשת למשיבים בדבר ביטולו של ההסכם. מטרת התקנות היתה קביעת הליך מזורז של תביעות לסילוק יד ממושכר או לפינוי מושכר , מניעת השתלטותם של שוכרים על נכסים בין אם הסכם השכירות הסתיים או בוטל ובין אם חדלו לשלם את דמי השכירות או הפרו את הסכם השכירות באופן יסודי. ראה תא"ח 13037-05-10 מפעלי תחנות בע"מ נ' פישל. .
לאחר שעיינתי בסיכומי הצדדים, בתביעה בתקנות ובהלכות בתי המשפט בעניין זה, הגעתי לכלל דעה כי הואיל והתביעה היא לפינוי מושכר בעילת ביטול ההסכם מחמת הפרתו ע"י המשיבים , הרי שהתביעה העיקרית הוגשה בהליך הנכון.
אשר לסעד הזמני שהתבקש ע"י המבקשת. תקנה 215 ז (ב) לתקנות קובעת כי תביעה לפינוי מושכר לפי פרק טז' (4) , לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהיה רשאי לתבוע סעדים נוספים בשל אותה עילה , בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט. תקנה 215 ז' (ב) , אינה מונעת הגשת בקשה לסעד ארעי במסגרת התובענה עד לסיום בירורה של התובענה, במקרה זה כדי לצמצם את נזקי המבקשת.
לאור האמור התביעה העיקרית הוגשה בהליך נכון ובית המשפט מוסמך לדון גם בבקשה לסעד הארעי אשר הוגשה ביחד עם התביעה.




לגופו של עניין


סעד זמני הוא סעד ביניים, אשר ניתן בטרם הדיון בנושאים השנויים במחלוקת במסגרת התובענה העיקרית. מכיוון שכך, תהליך קביעת העובדות לצורך ההכרעה בבקשה נעשה על בסיס לכאורי בלבד, כאשר הקביעות העובדתיות של בית המשפט בשלב זה כוחן יפה אך לעניין מתן הסעד הזמני ולא לעניין ההחלטה הסופית, המתקבלת לאחר בירור עובדתי נוסף בהתאם לראיות הצדדים ולטענותיהם (ראה: (ע"א 418/79 תאני נ' כהן, פ"ד לד(4) 161, 164 (1980); וכן ע"א 483/85 לב ואח' נ' דגם מערכות בע"מ, פ"ד לט(4) 729, 732 (1985)).
על מנת לזכות בסעד זמני על המבקש לבסס קיומם של שלושה תנאים, אשר נקבעו בפסיקה ואומצו על ידי המחוקק בהוראות תקנה 362 לתקנות: הראשון – מבקש הסעד הזמני חייב להוכיח קיומה של זכות לכאורה, אשר על יסודה הוא דורש סעד זמני עד לתום הדיון. היינו, על המבקש להוכיח כי סיכוייו לזכות בהליך העיקרי טובים, או למצער שהתביעה מעמידה שאלה רצינית לדיון; השני – על המבקש להראות שמאזן הנוחות פועל לטובתו, היינו, שאי הנוחות העלולה להיגרם למבקש אם לא יינתן הצו גדולה מאי הנוחות העלולה להיגרם למשיב אם הצו יינתן.
בין שני התנאים הראשונים קיימת "נוסחת איזון" היוצרת ביניהם יחסי גומלין ביחס הפוך: ככל שהזכות לכאורה טובה וחזקה יותר, כך נדרש פחות שמאזן הנוחות יטה לטובת המבקש; ולהיפך – ככל שהזכות לכאורה חלשה וקלושה יותר, כך על המבקש את הצו הזמני להראות כי מאזן הנוחות נוטה באופן ממשי לטובתו. ראה: -רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר ואח' , פ"ד נו(1) 529, 533 (2001).
התנאי השלישי לאורו בוחן בית המשפט את הבקשה הוא, האם קיימים שיקולים המניעים בית משפט של יושר שלא לתת סעד למבקש. (ראה: רע"א 4196/93 שפע בר ניהול ושירותים (1991) בע"מ נ' שפע מסעדות יצור ושווק ארוחות מוכנות (1984) בע"מ ואח', פ"ד מז(5) 165 (1993)). כן בודק בית המשפט האם המבקש השתהה ללא סיבה ראויה בטרם הגיש את הבקשה, שהרי בעצם השיהוי יש כדי לסתור את הטענה שהסעד הזמני חיוני ונתינתו אינה סובלת דיחוי .




מן הכלל אל הפרט.



לאחר שנתתי דעתי לטענות ההדדיות של הצדדים, שוכנעתי כי יש ליתן למבקשת צו זמני כמבוקש. זאת, בעיקר מן הטעם שעלה בידי המבקשת לטעמי, לבסס קיומה של זכות לכאורה העומדת לה לקבלת הסעד שביקשה בתובענה שהגישה. שכן יש ממש בטענות המבקשת כי סירובם של המשיבים להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים, מהווה הפרה של הוראות הסכם השכירות והפרה של החובה לקיים ההסכם בתום לב ובדרך מקובלת כפי שיפורט להלן ולפיכך עשויה להוות עילה לביטול ההסכם ע"י המבקשת ולתביעת הפינוי.


הזכות לכאורה.


המחלוקת בין הצדדים, מתייחסת לשאלה מרכזית, האם רשאית המבקשת לדרוש מהמשיבים להציג את הדירה לקונים פוטנציאליים, בשים לב לכך כי תקופת השכירות החלה רק לאחרונה, ביום 1/6/11 וכי על פי ההסכם הושכרה הדירה למשיבים לתקופה של שנה עם אופציה למשיבים לשכור הדירה לשנה נוספת.
המשיבים כמפורט לעיל בהרחבה סבורים כי למבקשת לא קמה כל זכות לדרישתה נוכח הוראות ההסכם, נוכח ההסכמות וההבנות בע"פ בין הצדדים, עובר לחתימת ההסכם ונוכח זכותם לשימוש סביר בדירה ללא הטרדות . המשיבים טוענים כי דרישתה של המבקשת מהווה הפרה בוטה ויסודית של ההסכם.
מנגד טוענת המבקשת כי דרישתה מאת המשיבים להראות הדירה לקונים פוטנציאליים כבר עתה, נובעת מאילוצים , עקב הודעת הבנק לאחר השכרת הדירה למשיבים, כי אינו מוכן להאריך את הסכם ההלוואה כנגד השעבוד הרובץ על הדירה ודרישתו של הבנק לפירעונה המיידי של ההלוואה . המבקשת טוענת כי התנגדות של המשיבים להראות הדירה כאמור הינה בניגוד להוראות ההסכם ובניגוד להוראות סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי- תשל"ג 1973) (להלן:"חוק החוזים") ומהווה הפרה בוטה ויסודית של ההסכם.
סעיף 10.4 להסכם וכן סעיף 14 להסכם, הם הסעיפים הרלוונטיים מן ההסכם לשאלה המרכזית הטעונה הכרעה בבקשה שלפניי. בהתאם לכתבי הטענות עולה כי כל אחד מבין ומפרש את סעיף 10.4 להסכם באופן שונה.
בשל חשיבותם של הסעיפים לצורך הכרעה במחלוקת יובאו הסעיפים ככתבם וכלשונם :


10.4. " השוכר מתחייב להרשות למשכיר ו/או לב"כ להיכנס בשעות סבירות כדי לבדוק אם השוכר מקיים את תנאי הסכם זה, וכן מתחייב השוכר לאפשר למשכיר להציג את המושכר בפני שוכרים ו/או רוכשים פוטנציאליים לפני תום תקופת השכירות וזאת בתיאום מראש עם השוכר."

14."המשכירים יהיו רשאים להסב את זכויותיהם והתחייבויותיהם על פי חוזה זה לאחר מבלי צורך בהסכמה כלשהי מצד השוכר ובתנאי שלא יפגעו זכויות השוכרים עקב כך"



בהתאם לסעיף 10.4 להסכם התחייבו המשיבים לאפשר למבקשת להציג את המושכר בפני רוכשים פוטנציאליים לפני תום תקופת השכירות וזאת בתיאום מראש עם השוכר.
המשיבים טוענים כי התבנית, "לפני תום תקופת השכירות" משמעותה היחידה הינה בסמוך לתום תקופת השכירות. וכי "לפני תום תקופת השכירות"- משמעה כ-3 חודשים לפני תום תקופת השכירות .
מנגד, טוענת המבקשת כי ההגד "לפני תום תקופת השכירות" משמעו כפי שהשיב מר לביא בעדותו "במהלך תקופת השכירות אין לזה הגדרה מדויקת" (עמוד 12 לפרוטוקול מיום 27/10/11). וכי מכל מקום עפ"י ההסכם וסעיף 39 לחוק החוזים, סירובם של המשיבים להציג הדירה כאמור מהווה הפרה של ההסכם.
פרשנותו המילולית של ההסכם אין בה דווקא כדי לתמוך בפרשנות המשיבים שכן הביטוי "לפני תום תקופת השכירות" אינו זהה לביטוי "בסמוך לתום תקופת השכירות" , כפי שטוענים המשיבים. באותו אופן הביטוי "לפני תום תקופת השכירות" אינו זהה לביטוי "במהלך תקופת השכירות" כפי שטוענת המבקשת.
במקרה כזה, כאשר כל אחד מהצדדים מבין ומפרש את ההסכם באופן שונה, יפורש החוזה על פי תכליתו האוביקטיבית, המטרות, האינטרסים והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים. ראה: ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שכון ויזום (1991) בע"מ .
אשר לתכלית האובייקטיבית פסקו בתי המשפט כי היא התכלית ההיפותטית שהייתה לצדדים אילו פעלו כאנשים סבירים והוגנים. ראה: רע"א 1185/97 יורשי ומנהלי עזבון המנוחה מילגרום נ' מרכז משען . וכן היא מוסקת מתוך אופייה ומהותה של העסקה שנקשרה בין הצדדים. היא נלמדת מסוג ההסכם והיא נקבעת על פי מבחן אוביקטיבי המושפע מעקרון תום הלב וממערכת הערכים שהוא מבטא ונגזרת משיקולים של היגיון ומשיקולי יעילות עסקית. ראה: ת"א 43968/04 שקד יהורם עו"ד נ' ברזילאי יעל .
בעניין זה יצויין כי העד מטעם המבקשת ואך מר שרם המתווך העידו כי היה ידוע לשוכרים כי הדירה עתידה להמכר ואף המשיב 1 הביע התעניינות ברכישתה. עוד הבהיר מר שרם כי נאמר למשיב 1 שהדירה תמכר בעתיד ברגע שהנושא הטכני יפתר, בין שנה לשנתיים .
בהתאמה לכוונת המבקשת למכור את הדירה , ההסכם אף מקנה למבקשת זכות מפורשת בסעיף 14 , להסב את זכויותיה והתחייבויותיה על פי החוזה לאחר מבלי צורך לקבל הסכמת השוכרים ובלבד שלא יפגעו זכויותיהם.
זכות המבקשת להראות את המושכר לפני תום תקופת השכירות,למתעניינים ברכישת זכויות בדירה לא רק שמעוגנת בסעיף 10.4 להסכם אלא מהווה זכות נלווית להגשמת זכות המבקשת להסב זכויותיה והתחייבויותיה על פי ההסכם לאחר , ללא הסכמת המשיבים, לפי סעיף 14 להסכם.
כפי שפרטה המבקשת בבקשתה, נוכח דרישת הבנק לפרעון מידי של ההלוואה, נאלצת המבקשת למכור את הדירה כבר עתה. בעניין זה הצהיר והעיד מר לביא כי המבקשת פנתה אל המשיבים על מנת שיאפשרו לה להראות את הדירה במהלך חודש אוגוסט וזאת נוכח הודעת הבנק כאמור.
יתרה מכך ,זכות המבקשת לדרוש מהמבקשים כי יראו הדירה לרוכשים פוטנציאליים אף קיימת מכוח ההוראה הכללית בסעיף 39 לחוק החוזים הקובע "בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב, והוא הדין לגבי שימוש בזכות הנובעת מחוזה".
משמעותה של החובה לקיים חוזה בתום לב ובדרך מקובלת היא,כי הצדדים לחוזה חייבים לנהוג זה כלפי זה ביושר, בהגינות ועל פי המקובל על בעלי חוזה הוגנים. על הצדדים לחוזה מוטלת החובה לשתף פעולה זה עם זה ולפעול תוך התחשבות באינטרס המשותף להם בחוזה. החיוב והזכות , אותם יש לקיים ובהם יש להשתמש בתום לב ובדרך מקובלת כוללים בראש ובראשונה חיובים שמקורם בלשון החוזה וזכויות הבאות מתוכו אך אין הוראת סעיף 39 מוגבלת לכך. סעיף 39 עשוי להטיל על הצדדים לחוזה חובות נוספות שזיכרן אינו בא בחוזה עצמו אך מתבקשות מהצורך להגשמת החוזה בדרך מקובלת ובתום לב. חובות אלה יכול שיהיו חובות נלוות ויכול שיהיו חובות עצמאיות.

ראה לעניין זה : ע"א 338/78 אלקו בע"מ נ' פקיד השומה למפעלים גדולים, , ע"א 627/78 סולל בונה בע"מ נ' אחים גולדשטיין חברה לשיכון ופיתוח בע"מ, , בג"ץ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע בע"מ ואח' נ' בית הדין הארצי לעבודה בירושלים [פורסמו בנבו]) .


בעניין זה ראוי לציין (הגם שההסכם קובע בסעיף 13 כי חוק השכירות והשאילה התשל"א 1971 (להלן:"החוק") לא יחול על ההסכם), כי גם בהתאם לחוק חלה על השוכר החובה להשתמש בזכותו בדרך מקובלת ובתום לב .
לאחר ששבתי וקראתי את כתבי הטענות, התצהירים, העדויות וסיכומי הצדדים אני סבורה כי במקרה דנא הפרשנות הסבירה וההגיונית של סעיף 10.4 להסכם ביחד עם סעיף 14 להסכם וסעיף 39 לחוק החוזים , בשים לב לנסיבות המאלצות את המבקשת למכור את הדירה עתה, הינה כי למבקשת הזכות להציג את הדירה כבר עתה לרוכשים פוטנציאליים ולכן סירובם של המשיבים להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאליים בעלי עניין בדירה , מנוגדת להוראות ההסכם , מהווה שימוש בזכות שלא בדרך מקובלת וחוסר תום לב בוטה בקיום ההסכם הגובל בהתעמרות במבקשת, בעלת הזכויות הקניניות בדירה.
לא התעלמתי מטענת המשיבים כי יש להפעיל במקרה זה את הכלל "פרשנות נגד המנסח", לנוכח העובדה כי ההסכם נוסח עם מנהל המבקשת, עו"ד במקצועו. במקרה דנא איני מקבלת הטענה שכן בהתאם להלכה הפסוקה וכפי שאף נקבע לאחרונה בתיקון 2 לחוק החוזים אזי רק אם קיימות מספר פרשנויות אפשריות להסכם בלא העדפה למי מהפרשנויות תתקבל הפרשנות שהינה לרעת המנסח.
בעניינו, קבעתי כאמור כי הפרשנות הראויה לסעיף 10.4 להסכם ביחד עם סעיף 14 להסכם ובשים לב לסעיף 39 לחוק החוזים היא כי למבקשת הזכות להראות את הדירה כבר עתה לרוכשים פוטנציאליים. יתרה מכך, הסכם השכירות הועבר למשיבים טרם חתימתם, כטיוטא לעיון בלבד (נספח ג' לבקשה), המשיבים העבירו תיקונים על גבי הטיוטא בין היתר, לסעיף 10.4 וביקשו להוסיף בסיפא של הסעיף "וזאת בתיאום מראש עם השוכר", תוספת שאף הוספה לבקשתם בהסכם שנחתם (נספח ד' להסכם). באותו אופן ביקשו המשיבים לתקן גם את סעיף 14 להסכם באופן שתוסף לו הסיפא "ובתנאי שלא יפגעו זכויות השוכר על פי הסכם זה", גם תוספת זו הוכנסה לבקשתם בהסכם שהחתם. לפיכך המשיבים היו שותפים לניסוח הוראות סעיף 10.4 להסכם שפרשנותו היא לב ליבה של המחלוקת בין הצדדים וכן היו שותפים לניסוח הוראות סעיף 14 להסכם המאשר למבקשת להסב זכויותיה כמפורט לעיל.
לאור כל האמור והואיל ועילת התביעה של המבקשת, הינה ביטול ההסכם בשל הפרתו ע"י המשיבים בעיקר בשל כך שהמשיבים מסרבים בכל תוקף להראות את הדירה לרוכשים פוטנציאלים (והן בשל הפרות נוספות) ,ולאחר ששוכנעתי כי המבקשת נתנה למשיבים אין ספור אפשרויות לתקן ההפרה, הרי שהמבקשת הראתה כי יש בידה עילה של ממש המתבססת על זכות הקנויה לה לכאורה.


אשר למאזן הנוחות



תקנה 362(ב)(1) לתקנות סד"א מורה כי על בית המשפט לערוך איזון אינטרסים עת שוקל הוא אם ליתן סעד זמני אם לאו, ואת תנאיו. עליו להביא בחשבון, בין השאר את הנזק שייגרם למבקש אם לא יינתן הסעד הזמני לעומת הנזק שייגרם למשיב אם יינתן הסעד הזמני, וכן נזק שעלול להיגרם למחזיק או לאדם אחר. ראה: רע"א 7042/09 פרואקטיבי סופטוור סולושנס בע"מ נ' בנק לאומי לישראל בע"מ, ניתן ביום 7.1.10, .
כפי שנטען ע"י המבקשת בבקשתה ,בתצהיר שהוגש מטעמה ובעדות מר לביא ,הבנק הודיע למבקשת כי אינו מוכן להאריך עוד את הסכם ההלוואה כנגש השיעבוד הרובץ על המושכר וכי הוא דורש את פרעונה של ההלוואה באופן מיידי . נוכח סירובם של המשיבים להראות הדירה לרוכשים כאמור והערמת הקשיים על ידם ,כמתואר בתצהירו של מר לביא וכפי שאף עולה מעדותו של מר שרם, לבקשת המבקשת, האריך הבנק את הסכם ההלוואה לתקופה קצובה אולם בריבית גבוהה במיוחד. העתקי ההסכמים בין הבנק למבקשת צורפו לבקשה כנספחים ה'-ו'. בהתאם לנספח ו' לבקשה, העמיד הבנק לטובת המבקשת אשראי זמני עד ליום 1/11/11 בריבית של 12% לשנה.
איזון האינטרסים בענייננו מתחשב בכך שהסעד הזמני מכוון לאפשר למבקשת,היא הבעלים של הדירה ,להראות הדירה על מנת למוכרה, נוכח אילוציה לפרוע ההלוואה ,כל זאת מבלי שיהיה בכך בשלב זה, כדי לפגוע בזכות השכירות של המשיבים.
אין ספק, כי ביקורים חוזרים ונשנים של רוכשים פוטנציאליים בדירה, עלולים להפריע למשיבים ויש בכך אף אולי כדי להכביד. יחד עם זאת, המשיבים שכרו את הנכס בידיעה שהדירה עתידה להמכר והם הסכימו מראש לאפשר ביקורים של קונים פוטנציאליים לפני תום תקופת השכירות . גם אם נקבל את פרשנות המשיבים (פרשנות אשר דחיתי) כי משמעות הביטוי "לפני תום תקופת השכירות" משמעו כ- 3 חודשים לפני תום תקופת השכירות הרי שהיענות לבקשת המבקשת משמעה, לכל היותר, הקדמה של אי הנוחות וההפרעה אשר ממילא היתה מתרחשת לגירסת המשיבים כ-3 חודשים לפני סיום תקופת השכירות מכל מקום אי הנוחות שתגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו ניתנת לפיצוי ככל שמגיע למשיבים פיצוי.
לנוכח האמור לעיל אני קובעת, כי הנזק ואי הנוחות אשר יגרמו למבקשת אם לא ינתן הצו עולים אלפי מונים על אי הנוחות שתגרם למשיבים אם ינתן הצו. ובמילים אחרות, מאזן הנוחות בין הצדדים נוטה בבירור לטובת מתן הסעד הזמני לו עתרה המבקשת בבקשתה.
על יסוד כל האמור לעיל, הבקשה למתן צו זמני מתקבלת . ניתן בזה צו המורה למשיבים לאפשר למבקשת באמצעות מנהלה וב"כ עו"ד פרנקל להיכנס לדירה פעם בשבוע למשך 15 דקות בכל פעם, בין הימים א-ה ובין השעות 10:00 עד 18:00, לצורך הצגתה לרוכשים פוטנציאליים. הכניסה לדירה תהיה מותנית בהודעה מראש של 24 שעות של המבקשת למשיבים או ב"כ על דבר הביקור בדירה. על משטרת ישראל לסייע בביצוע הצו במידת הצורך. לאחר כל ביקור יערוך ב"כ המבקשת דו"ח המפרט את הליך הביקור וכל מי שביקר בדירה ומי שנכח בזמן הביקור והדוח יומצא תוך 7 ימים ממועד הביקור, לבית המשפט. תוקף הצו עד למתן פסק דין בתביעה לפינוי מושכר שהגישה המבקשת או עד למתן החלטה אחרת.
9המשיבים 1-2 ישלמו למבקשת הוצאות הליך זה ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 8,000 ₪ (כולל מע"מ) סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל.

129371



512







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון