מכירת דירת מגורים של פושט רגל

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא בקשת נאמן למכירת דירת מגורים של פושט רגל:

הרקע לבקשה וטענות הצדדים
1. ביום 3.2.09 הוכרזה החייבת, כבת 60, פושטת רגל. היא הצהירה על חובות בסדר גודל של 1,400,000 ₪ ובפועל הוגשו בעניינה 11 תביעות חוב בסך של כ-950,000 ₪. ביום ההכרזה מונה המבקש כנאמן על נכסי החייבת. זוהי בקשתו של המבקש להורות על מימוש זכויות החייבת בדירת המגורים שבבעלותה ברחוב אריה בן אליעזר 67/5, בירושלים (להלן: "הדירה"). אל הבקשה צירף המבקש חוות דעת שמאית מיום 31.8.10 אשר העריכה את ערכה של הדירה בסך של 1,000,000 ש"ח במעוגל.

2. הדירה היא דירת מגוריה של החייבת. בעבר העבירה החייבת את הדירה ללא תמורה לילדיה אך העברה זו בוטלה בהחלטת בית המשפט במסגרת בש"א 8042/09. לטענת המבקש יש להורות על החייבת לפנות את הדירה מכל אדם וחפץ ולמסור את החזקה בו לידיו כפנויה כדי לממשה. מימוש הדירה לטענתו צריך להיעשות כנגד מתן סידור חלוף שיינתן לחייבת בדרך של תשלום פיצויים שייקבעו על ידי בית המשפט.

3. החייבת מתנגדת לבקשה בטוענה כי לפי הוראות סעיף 86א' לפקודת פשיטת רגל [נוסח חדש], תש"ם – 1980 (להלן: "הפקודה") היא זכאית להגנת הקבועה בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), לפיו אדם שזכותו בנכס פקעה מחמת מכירתו בפשיטת רגל יהיה לדייר של בעלו החדש של הנכס, לאמור שיש להורות על מכירת הדירה כתפוסה על ידי החייבת. טיעון זה נסמך על פסק דינו של בית המשפט העליון בעניין פרמינגר (ע"א 3295/94 עו"ד גיל פרמינגר נ' מור, פ"ד נ (5) 111), וזאת בשים לב לכך שאין מחלוקת שהחייבת היא חוכרת לדורות של הדירה והרשומה ככזו בלשכת רישום המקרקעין.

4. בתשובת המבקש לתגובת החייבת הוא טען כי הדירה היא דירה בת 4 חדרים בה מתגוררת החייבת לבדה ולכן הנכס גדול באופן משמעותי מהנדרש לה לצורך מגוריה. לכן, מתן סידור חלוף הינו האיזון הראוי והנכון בין זכויותיה הקנייניות של החייבת בדירה ובין זכויותיהם של הנושים. עוד טוען המבקש כי במועד מתן צו הכינוס הזכויות בדירה היו רשומות בספרי המקרקעין על שם ילדיה של החייבת ומכאן שהחייבת לא יכולה ליהנות עוד מהגנת חוק הגנת הדייר. אדרבא, מעשה פשיטת הרגל בגינו הוגשה הבקשה לצו כינוס כנגד החייבת היה רישום הדירה על שם ילדיה. מכאן שלא יכולה להיות מחלוקת שבעת שעשתה החייבת את מעשה פשיטת הרגל שכל כולו היה ניסיון להבריח את הדירה מנושיה, היא לא הייתה זכאית להגנת חוק הגנת הדייר.

המסגרת הנורמטיבית
5. סעיף 86א'(א) לפקודה קובע כי אם "היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף".

6. תכליתו של סעיף זה (כמו גם תכליתו של סעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967) היא יצירת מנגנון שיאזן בין השיקולים השונים העומדים ביסוד של דיני פשיטת הרגל. מחד גיסא יש לדאוג לחייב לקורת גג כאשר ביתו נמכר לפירעון חובותיו. גם לחברה יש אינטרס בהתאוששותו של אדם שכשל מבחינה כלכלית כדי שיוכל לחזור ולתפקד כאדם בעל כבוד עצמי, ושלא ייפול למעמסה על קופת הציבור. מאידך גיסא, יש לסייע לנושים ולהשיב להם לפחות חלק מכספם באמצעות מימוש דירתו של החייב.

7. ואכן, במסגרת הדיון לפי סעיף 86א' לפקודה על בית המשפט לאזן בין שיקולים אלו בכל מקרה לפי נסיבותיו, כשבין היתר ניתן משקל לתום לבו של החייב, והיחס בין גודל החוב שאמור להיגבות ממכירת הדירה לעומת גובה הפיצויים או עלות הסידור החלופי לחייב ועוד (ראו רע"א 8233/08 כובשי נ' עו"ד איל שוורץ, פורסם במאגרים [10.10.10]; רע"א 7700/95 נגולה נ' חזן, פ"ד נו(1) 338; פש"ר (מחוזי-י-ם) 2268/05 בן עמי נ' עו"ד יאיר כהן, הנאמן על נכסי החייב, פורסם במאגרים [30.01.11]).

8. עם זאת, סעיף 86א'(ג) לפקודה מסייג את תחולת הסעיף וקובע כי "הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה", ונקבע זה מכבר בפסיקה כי הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר גוברות על הוראות סעיף 86א לפקודה (ע"א 3295/94 בעניין פרמינגר).

9. בסעיף 33(א) לחוק הגנת הדייר נקבע:
"החזיק אדם בנכס כשהוא בעלו או חוכרו-לדורות, או אחד הבעלים או החוכרים-לדורות, ופקעה זכותו בנכס מחמת מכירתו בהוצאה לפועל של פסק דין או של משכנתה או בפשיטת רגל, או מחמת חלוקת הנכס במשפט חלוקה או בהסדר קרקעות או מחמת חלוקתו על ידי רישום בפנקס הבתים המשותפים כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 - יהיה המחזיק לדייר של בעלו החדש של הנכס, או של החוכר-לדורות החדש".

10. על הוראת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר נמתחה ביקורת במשך השנים, ואף נעשו ניסיונות לא מעטים לצמצום תחולתה, אם כשנקבע שהיא חלה רק כאשר זכויות פושט הרגל במקרקעין הינן זכויות בעלות או חכירה רשומות (להבדיל מזכויות אובליגטוריות או אחרות, כך בע"א 3295/94 בעניין פרמינגר), ואם בנטיית בתי המשפט ליתן תוקף מלא לוויתור על הזכות המוענקת לחייב בסעיף (כך, למשל, בע"א 1679/01 משכן בנק הפועלים למשכנתאות נ' שפייזמן, פ"ד נז(2) 145; ע"א 9136/02 מיסטר מאני ישראל בע"מ נ' רייז, פ"ד נח(3), 934).

11. בתי המשפט ציינו כי לא זו בלבד שכיום אין עוד הצדקה להגן על קורת גגו של בעל נכס המאבד זכויותיו בו לפי הוראת דין אשר נחקקה בשנת 1951 על רקע מצוקת דיור חמורה לרגל קליטת עולים רבים, בעוד כיום מצוקה שכזו אינה קיימת עוד, וודאי לא כבעבר (ע"א 127/06 בנק הפועלים-משכן בע"מ נ' נגר, פורסם במאגרים [19.02.09]; ע"א 3295/94 בעניין פרמינגר; ע"א 99/75 הימנותא בע"מ נ' בדיחי, פ"ד ל(2) 421). אף נאמר שההגנה שנותן סעיף 33 לחוק היא גורפת ולא מוצדקת ובכך היא מפרה את האיזון שבין האינטרס לדאוג לחייב לקורת גג לבין האינטרס של הגנה על קניינם של הנושים המבקשים לפרוע את חובם. הסעיף מתעלם מערכו של הבית הממומש, ולפיו החייב רשאי להוסיף ולגור בביתו כדייר מוגן גם כאשר הוא גדול ומפואר הרבה מעבר לנחוץ לו כקורת גג, ואין כל הצדקה, ולוּ סוציאלית, לתת לחייב ליהנות מדירתו על חשבון נושיו (ראו למשל: ע"א 11152/05 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ נ' פלונית, פורסם במאגרים [31.07.06]; ע"א 1679/01 בעניין שפייזמן; א' רייכמן "בעל מקרקעין ההופך לדייר מוגן- הצורך בשינוי הדין", עיוני משפט ט' (תשמ"ג-תשמ"ד) 121; מ' בן פורת "הגנת החוק על קורת גגו של בעל נכס", ספר יצחק כהן (מ' אלון ואח' עורכים, תשמ"ט) 336; א' פרוקצ'יה, דיני פשיטת הרגל והחקיקה האזרחית בישראל (1986) 92 ואילך). מה גם שבפעמים לא מעטות כל זכותו של החייב בדירה היא מכוח הלוואתו של הנושה אשר איפשר לו את רכישתה.

12. עם זאת יש לזכור כי בית המשפט ציין כי על אף שהפעלת ההגנה שבסעיף 33 לחוק תהיה על דרך הצמצום תוך נטייה להחיל את הוראות סעיף 86א' לפקודה, אין בית המשפט בן חורין להימנע מהענקת ההגנה שבסעיף 33 לחייב, במידה והתנאים לחלותו אכן מתקיימים (ראו רע"א 1159/01 דג'לדטי נ' הנאמן בפשיטת רגל, עו"ד רוזן, פ"ד נז(1) 721; בש"א (מחוזי-ב"ש) 9637/01 עו"ד שפלר נ' כונס הנכסים הרשמי, פורסם במאגרים [11.12.01]). לאחרונה אף ציין בית המשפט את העובדה כי על אף שהמחוקק היה מודע לבעייתיות שבסעיף וחרף פעולתו של המחוקק לצמצום היקפו בשנת 1995 עת חוקק את סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (העוסק בשלילת תחולתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, במקרה של פירוק שיתוף בדירת בני זוג), הוא נמנע מלבטל את הסעיף לגמרי והותירו על כנו. בנסיבות אלו חרף הקושי הכרוך בהוראותיו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר בהיקפו הנוכחי, כאמור, לא ניתן להתעלם מהוראותיו, אך בשל השאיפה הכללית לצמצומו (רע"א 8233/08 בעניין כובשי). מה גם, שלא ניתן לשלול את היתרונות שיש בסעיף זה במצבים מסוימים, כמו למשל, במקרים בהם אין צורך במכירת הבית כפנוי כדי לפרוע את חוב הנושים או את רובו, ודי במכירת הבית כתפוס להגשמת יעד זה (רע"א 8223/08 בעניין כובשי).

מהכלל אל הפרט
13. במקרה זה החייבת מתגוררת בדירה בת 4 חדרים בגפה ודי לה בדירה הרבה יותר קטנה. עם זאת גם לולי הגנת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, יש גם לתת משקל לחיים בבית מגורים ספציפי (ע"א 2000/01 בן בסט נ' עין דר, פ"ד נט(1)481, 492. וראו גם רע"א 8223/08 בעניין כובשי; רע"א 7682/05 לוי נ' מינהל מקרקעי ישראל, פורסם במאגרים [2.11.06]). לאמור, בין מכלול השיקולים אשר עומדים בפני בית המשפט בבואו לקבוע את החלופה המתאימה מבין החלופות שבסעף 86א', תוך עריכת איזון בין האינטרס של החייב והאינטרס של הנושים, יש לתת משקל מה גם לשיקול זה של השפעת שינוי מקום המגורים על החייב ואי הוצאתו מביתו בכפייה.

14. מנגד, בשקלול הנסיבות והאינטרסים השונים במסגרת סעיף 86א' לפקודה וסעיף 33 לחוק הגנת הדייר, יש לתת את הדעת, במקרה זה על התנהגותה של החייבת בניסיונה להבריח את הדירה מנושיה בהענקתה לילדיה, הענקה אשר עמדה ביסוד פתיחת הליכי פשיטת הרגל נגדה ואשר בוטלה בסופו של יום, כאמור. התנהלותה זו של החייבת הייתה חסרת תום לב באופן בוטה וחריף ובהענקת הדירה לילדיה היא גילתה במו ידיה כי הדירה בעיניה היא כקניין עובר לסוחר. ואכן, אין די בחוסר תום לב של פושט הרגל כדי לשלול ממנו את ההגנה הפרושה עליו בסעיף 33 לחוק הגנת הדייר (וראה פש"ר (ת"א) הנאמנת עו"ד אזולאי נ' שחמורוב, פורסם במאגרים [28.03.01]), אך יש מקרים שבהם התנהגותו של פושט הרגל תשתיק אותו מלטעון לקיומה של ההגנה כשלחוסר תום לבו מתלווים מעשים בהם הוא גילה שהוא מוותר על הגנת הדין ובוחר בדרכי רמייה משלו כדי להגן על רכושו (וראו פש"ר (חי') 591/02 עו"ד נחום פישהנדלר, הנאמן לנכסי החייבים נ' צור, פורסם במאגרים [17.03.01]). מקרה זה הוא מקרה מובהק מעין זה, והדעת אינה סובלת שהחייבת תשתמש בהוראות הדין כקרדום לחפור בו. מחד גיסא תבצע הענקה אסורה כדי להימלט מנושיה וכשדרך זו נכשלת תסמוך מאידך גיסא על ההגנה המוענקת בדין לאלו אשר ידם נקייה, שלא כמו ידיה שלה.



15. בשים לב לכל אלו, אני מורה על מכירת הדירה כדירה פנויה והמבקש ימשיך בהליכי המימוש בהתאם. עם זאת, על המבקש לשקול היטב את התועלת הכלכלית שתצמח ממכירת הדירה והעמדת סידור חלוף לחייבת וזאת בשים לב, לא רק לתמורה שתתקבל ממימוש הדירה, אלא גם לעלות הסידור החלוף, הוצאות המימוש, שכ"ט בעלי התפקידים ועורכי דין, מיסים ועוד כיו"ב. לכן, על המבקש להעריך את כדאיות המהלך ולאחר בדיקה וחקירה לבוא בהמלצה לפני בית המשפט. לאחר קבלת הנתונים הבדוקים, אין גם לשלול קבלת הצעה מטעם החייבת "לפדות" את הדירה בסכום שיהיה שווה לרווח נטו שיתקבל בקופת הכינוס לאחר מימוש הדירה וכל הכרוך בכך, כאמור.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תקנות פשיטת הרגל

  2. הפטר מותנה

  3. השמטה מקרית

  4. הפטר מחובות

  5. ביטול העברת מרמה

  6. קיזוז בפשיטת רגל

  7. תניית שימור בעלות

  8. מתנת מרמה בפשיטת רגל

  9. פשיטת רגל של עורך דין

  10. דחיית בקשה לפשיטת רגל

  11. שינוי צו הפטר סעיף 181

  12. ביטול הענקה בפשיטת רגל

  13. בקשה שלישית לפשיטת רגל

  14. פשיטת רגל של חייב בחו"ל

  15. קיזוז משכורת של פושט רגל

  16. בקשה להכרזה על פשיטת רגל

  17. חוק הגנת הדייר בפשיטת רגל

  18. התנגדות להתראה לפשיטת רגל

  19. הליך פשיטת רגל של בעל מסעדה

  20. ביטול הסכם מזונות בפשיטת רגל

  21. בקשה לקצוב מזונות בפשיטת רגל

  22. מכירת דירת מגורים של פושט רגל

  23. בקשה לפשיטת רגל בגלל חוב מזונות

  24. ביטול העברת נכסים לפני פשיטת רגל

  25. הוצאת שיקים ללא כיסוי בפשיטת רגל

  26. התנגדות חייב להמצאת התראת פשיטת רגל

  27. תוקף הסדר פשרה בפשיטת רגל כלפי ערבים

  28. בקשת פושט רגל לשחרור כספים לצורך דיור

  29. סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל - ביטול הענקה

  30. פשיטת רגל של הקבלן לאחר סיום פרויקט בניה

  31. איסור חייב בפשיטת רגל לנהל הליכים משפטיים

  32. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון