סמכות עניינית מקרקעין לא מוסדרים ולא רשומים

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סמכות עניינית מקרקעין לא מוסדרים ולא רשומים:

בפניי בקשה לסילוק על הסף של התביעה מחמת העדר סמכות עניינית.

רקע

בתביעה העיקרית נתבקש בית המשפט להצהיר כי התובע , הייב דחאם (להלן :-"התובע" ו/או "המשיב"), הינו בעל זכות חכירה בחלקים מחלקה 15 גוש 14151 והוא זכאי לרשום את זכותו הנטענת אצל המינהל.

הנתבע 1 , הייב עדנאן ( להלן :-"עדנאן ") הוא בעל זכות שכירות בנכס הידוע כמגרש מס' 9 חלקה 3 גוש 13960 באדמות טובא זנגריה וזאת בהתאם להסכם חכירה שנערך בינו ובין המנהל בתאריך 23.12.77.
הנתבעת מס' 2 הנה אשתו של עדנאן ואחות התובע (להלן :-"עידה") וכן אחות הנתבע מס' 3 (להלן:-"חליל ") .
הנתבעת מס' 4 ,מץ פוגל ( להלן :-"המבקשת") הנה תאגיד רשום כדין אשר לשם גביית חוב שחב לה עדנאן, פתחה בהליכי הוצל"פ כנגד עדנאן ועידה והטילה עיקול על זכויותיו.
על פי הנטען בכתב התביעה בתאריך 27.3.98, עדנאן העביר לעידה אשתו את מלוא זכויותיו.
עוד נטען כי בתאריך 27.3.98 נערך הסכם מכר ללא תמורה בין עידה מצד אחד ובין התובע וחליל מצד שני במסגרתו, הועברו זכויות עידה לתובע ולחליל בחלקה הנ"ל ( לכל אחד מהם הועברו 300 מ"ר) .
לטענת התובע ביום 12.9.10 נערך בינו ובין חליל הסכם מכר ללא תמורה, במסגרתו התחייב חליל להעביר את זכות השכירות בשטח של 300 מ"ר לידי התובע (הסכם צורף כנספח ה' לכתב התביעה).

טענות המבקשת
לטענת המבקשת בכתב הגנתה, יש לדחות את התביעה בשל העדר סמכות עניינית.
לטענתה, אין חולק כי מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים אשר אינם רשומים במרשם המקרקעין , אלא רק בספרי מס רכוש וברישומי המנהל.
ס' 7 לחוק המקרקעין קובע כי " עסקה במקרקעין טעונה רישום" וכי "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה". בהיעדר רישום זכויות התובע , לא מוקנית לו זכות קניינית וממילא אין המדובר בתביעה במקרקעין .
במצב זה קביעת סמכותו העניינית של בית המשפט תיקבע לפי שווי הנושא .
עוד נטען כי הלכה היא כי במקרה בו מתחייב מוכר להעביר לקונה זכות במקרקעין שטרם נרשמה במרשם המקרקעין ולא ניתן לרשום את הזכות בו , המדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית ולא בהתחייבות להעביר זכות קניינית. מדובר אפוא בהסכם אובליגטורי שהסמכות לדון בו דינה להיקבע לפי שווי הנושא (ראה בש"א (מחוזי באר שבע) 8363/02 החברה הכלכלית לפיתוח רהט בע"מ נגד מוסא אבו ג'עפר ואח' ).
המבקשת הפנתה את בית המשפט לרע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופתוח בע"מ (בפרוק) נגד עיזבון המנוח משה קובלר ז"ל ואח' תק-על 97 (1) 502, שם דובר בהסכם מכר במקרקעין בו התחייבה חברה למכור לקונה שני מגרשים שיוקמו על אותה חלקה שהליכי החלוקה למגרשים טרם נעשו ומשכך גם טרם נרשמו הזכויות – ובית המשפט פסק שם שכל עוד שלא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין מניעה עקרונית שבית המשפט השלום ידון בה כיוון שהסעד המבוקש הוא הכרעה בשאלת הזכויות החוזיות ולא בשאלת זכויות במקרקעין שנכנסות לגדרו של ס' 51 (א) (3) לחוק בתי המשפט .

טענות המשיב
לטענת המשיב בבוא בית המשפט להחליט ולהכריע בשאלת הסמכות, עליו לבדוק את מהות הסעד הנתבע במסגרת התביעה קרי , יש לבחון זאת על פי מבחן הסעד ולא על פי מבחן העילה.
לטענתו, הסמכות העניינית מסורה לבית המשפט המחוזי בהתאם לס' 51 (א)(3) לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) התשמ"ד -1984 שקובע כי בית משפט השלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ותביעות אחרות הנוגעות למקרקעין.
עוד טען המשיב כי אין עניינה של תביעה דנן חזקה או שימוש במקרקעין, או חלוקתם בהתאם לרישא של הסעיף ועל כן תביעה זו נכנסת לגדרן של תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין כלומר לתחום סמכותו השיורית של בית המשפט המחוזי .
עוד נטען כי לשאלת רישום הזכות אין כל השלכה והשפעה על שאלת הסמכות העניינית ובפרט שבנסיבות המקרה דנן מדובר בזכות שאכן רשומה אצל רשם המקרקעין כעולה מנסח רישום שצורף לכתב התביעה ומשכך אין כל טעם להתייחס לטענת הנתבע כלל שהן קשורות לרישום הזכות נשוא הסעד הנתבע .
עוד נטען כי עניינו של הסעד העיקרי של תביעת התובע הינו "זכות חכירה לדורות " וכי עניין העיקול שהוטל על זכויות הנתבע הינו טפל לסעד העיקרי שנתבקש .

תשובת המבקשת לתגובת המשיב

בתשובתה טענה המבקשת כי עניינו של ההליך דנן הוא בהצהרה בדבר זכות לכאורה שצמחה לתובע לפיה, הוא רשאי להירשם כביכול כבעלים של חלק מסוים במגרש בכפר טובא, מגרש שמלוא זכויות בו רשומות על שם עדנאן בספרי המנהל, ועל זכויות אלה הוטל עיקול על ידי המבקשת במסגרת הליכי הוצל"פ כנגדו.
לטענת המבקשת, כשמדובר בזכות לכאורית בלתי רשומה, הרי שהיא נחשבת לזכות חוזית שיש לשום אותה על פי שוויה, ומכאן תקבע סמכותו העניינית של בית המשפט .
עוד נטען כי התובע לא ביסס את שווי הזכות נשוא התובענה, לא באמצעות הגשת דו"ח שמאי ולא על דרך האומדנא . עסקינן בחלק מסוים ( כ-300 מ"ר ) במגרש בכפר טובא ועל פניו נראה כי שווי התובענה מצוי בגדר סמכותו של בית משפט השלום .
עוד נטען כי אין מדובר במקרה דנן בשאלת הסעד – דבר קיומה של הזכות, אלא במהותה של הזכות – דהיינו האם מדובר בזכות לכאורית במקרקעין או שמא בזכות חוזית ולעניין זה אין נפקא מינה האם מדובר בעילה משפטית שיש לפרשה לפי הסעד המבוקש לצורכי ביסוס סמכותו של בית המשפט .
עוד נטען כי התובע הטעה את בית המשפט עת הפנה לסע' 51 (א)(3) לחוק בתי המשפט שעניינו סמכות בית המשפט בקשר לתביעות במקרקעין דהיינו, התובע קובע עובדות בשטח כי עסקינן בתביעה הנוגעת לזכות במקרקעין תוך התעלמות גמורה מטענות המבקשת, כי הזכות הנדונה היא לכל היותר זכות חוזית לכאורית שאינה "זכות במקרקעין" שכן אין מדובר במקרקעין מוסדרים הרשומים בלשכת רישום המקרקעין .

הודעת התובע
בהודעתו מיום 30.5.11 ציין התובע כי עסקינן בסעד לאכיפת הסכם שעניינו חכירה לדורות שבסמכות בית המשפט המחוזי .
כן טען כי החלקה נשוא ההסכם הנ"ל עברה הליך של פרצלציה וצירף נסח רישום להודעתו זו.



דיון

השאלה שיש לבחון במקרה דנן היא למי מסורה הסמכות העניינית לדון בתביעה להעברת זכות
במקרקעין שאינם מוסדרים, אשר אף אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין.

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובפסיקה הרלוונטית סבורני כי יש יסוד לבקשה ודינה להתקבל.

בהתאם להסכם החכירה בין עדנאן למנהל (נספח א' לכתב תביעה) עדנאן היה בעל זכויות להירשם כחוכר במגרש, וזו גם הזכות שהועברה לתובע לטענתו, באמצעות העברת זכויות מעדנאן לעידה וממנה אל חליל וכן על פי הסכם המכר ללא תמורה בין התובע לחליל ( נספח ה' לכתב התביעה- הסכם זה מתייחס להעברת 300 מ"ר של חליל לתובע ).

אין חולק כי במקרה דנן זכויות החכירה על פי הסכם החכירה שנחתם בין עדנאן למינהל ואשר לטענת התובע נמכרו לו באמצעות הסכם המכר ללא תמורה, לא נרשמו במרשם המקרקעין אלא במינהל מקרקעי ישראל ובמס רכוש.

בס' 14 לכתב תביעתו טוען התובע כי פנה ללשכת רישום המקרקעין לשם רישום זכויותיו אך מבירור גילה כי " זכויותיו של נתבע מס' 1 טרם נרשמו" ובוצעה פרצלציה רצונית.
כמו כן בס' 17 לכתב תביעתו נטען כי נאמר לו על ידי המנהל כי לא ניתן לבצע את הרישום מאחר ועל זכויות עדנאן הוטל עיקול" .
במקרה שבו מתחייב  מוכר להעביר לקונה זכות במקרקעין שטרם נרשמה במרשם המקרקעין ואף לא ניתן לרשום את הזכויות בו כמו במקרה דנן, המדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית שהסמכות לדון בו דינה להיקבע לפי "שווי הנושא" ולא בהתחייבות להעביר זכות קניינית, אחרי שהמוכר יקבל אותה.
סעיף 7 לחוק המקרקעין קובע, כי "עסקה במקרקעין טעונה רישום..." (ס"ק א), וכי "עסקה שלא נגמרה ברישום רואים אותה כהתחייבות לעשות עסקה" (ס"ק ב). משמע, כי בהעדר רישום - אין זכות קניין, ובהעדר קנין - ממילא אין המדובר בתביעה "במקרקעין".

להלן אסקור בקצרה פסיקה הדנה בשאלת סווגה של תביעה המבוססת על זכויות שאינן רשומות בפנקסי רשם המקרקעין .



בת"א(מחוזי-חיפה) 276/05 עירית טמרה נ' מוחמד זידאן אבו רומי ואח'- מאגר משפטי "נבו" פסק כב' השופט י' כהן כך :

"כיוון שהמקרקעין אינם רשומים בספרי המקרקעין, אלא בספרי מס רכוש בלבד... ברור כי הנתבע 2 לא מכר לתובעת זכויות בעלות במקרקעין, כי אם זכויות חוזיות בלבד, אשר לכל היותר הן זכות לקבל זכות במקרקעין, אם וכאשר המקרקעין יירשמו בספרי המקרקעין... הזכויות שרכשה התובעת היו אפוא זכויות חוזיות בלבד ודינן כדין זכויות במיטלטלין. תביעות לסעד הצהרתי, הנוגעות לזכויות מסוג שכזה דינן להתברר לפי שוויין.."

כמו כן פסק בית משפט המחוזי בבאר-שבע , במסגרת תביעה לאכיפת הסכם מכר דירה, אשר זכויות המוכרים בה נבעו מהסכם פיתוח שנחתם בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל, כי:

"כאשר מדובר בזכות חוזית בלבד, אפילו יש לה קשר מסוים למקרקעין, אין בכך כדי
לשלול את סמכותו של בית משפט השלום..." (כב' השופט ד"ר א' גרוניס ת"א (מחוזי-
באר-שבע) ת"א 74/88 תמר חן דמרי נ' רחל דניאלוביץ ואח', פ"מ תשמ"ט (3) 240, 244
(1988)) .

הלכה זו, אושרה מפורשות ע"י בית המשפט העליון, במספר הזדמנויות שונות: כך למשל, בענין יו"ש השקעות נ' קובלר (שם דובר בהסכם מכר מקרקעין, בו התחייבה חברה למכור לקונה שני מגרשים שיוקמו על אותה חלקה, שעה שהליכי החלוקה למגרשים טרם נעשו, ומשכך גם לא נרשמו בספרי המקרקעין)- נפסק, כי:

"כל עוד לא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין התובעים יכולים להיחשב כבעלים של מגרשים מסוימים באותו שטח. ממילא, בשלב זה, יכול בית המשפט לדון ולהכריע אך ורק בשאלת זכויותיהם החוזיות של התובעים כנגד החברה. כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה, ולא לאישור "זכויות במקרקעין" כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין" כמובנם בסעיף 51 (א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד 1984, ואין מניעה עקרונית, כי בית משפט שלום ידון בה.." (כב' השופט ת' אור רע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח משה קובלר ז"ל ואח', תק-על 97(1), 502 , 503 (1997)).


בית המשפט העליון אף הדגיש , כי כוחה של ההלכה הנ"ל יפה גם למקרקעין שאינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין, אך רשומים במרשם המתנהל במנהל מקרקעי ישראל ( כמו במקרה דנן ), וזאת למרות שהמדובר במרשם שהוא, באופן עקרוני, אמין ומדויק :

" לאור המצב החוקי הקיים אין לסטות מהכלל, לפיו זכות קניינית בנכס מקרקעין נרכשת רק עם רישומה במרשם המקרקעין. אם הרישום אינו אפשרי, לא יכולה להירכש זכות קניינית, וזאת על אף רישום הזכות במרשם אחר כלשהו - לרבות המרשם המתנהל בספרי המינהל, שאמינותו רבה - ועל אף קבלת החזקה בנכס. כל שנרכש הוא זכות חוזית לקבל את הזכות הקניינית בעתיד, לכשיתאפשר רישום הנכס והזכויות בו במרשם המקרקעין" (כב' השופט י' טירקל ע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' ענת רייך ואח', פ"ד נג (2), 218, 231-232 (1999)). ( הדגשה בקו שלי י.א ).

ואמנם, בצד ההלכה הרווחת ניתן למצוא אמירות לא מעטות, בהן הביע בית המשפט העליון את מורת רוחו מההבחנה המלאכותית, שנוצרה בין זכויות הנוגעות למקרקעין ואשר רשומות בפנקסי המקרקעין, לבין כאלו שאינן רשומות בפנקסי המקרקעין - הבחנה שהיא תוצר של חקיקה לקויה, החותרת תחת מדיניות שיפוטית רצויה. ( ראה לעניין זה דבריו של כב' השופט צ' א' טל ע"א 954/93 חממה חג'בי נ' ברכה בן-יונה, פ"ד נ(1) 417 , 420-421 (1996)).
ואולם, חרף הביקורת הנוקבת במהלך השנים, לא שונה המצב החקיקתי, ומשכך ההלכה הנ"ל בעינה עומדת.

לא נעלם מעיני כי ישנם גם פסקי דין של בתי משפט השלום והמחוזיים, בהן נקבע כי זכויות במקרקעין בלתי רשומים הן זכויות "הנוגעות" למקרקעין (כמשמעות מונח זה בסעיף 51(א) לחוק בתי המשפט) כטענת התובע במקרה דנן ועל כן הסמכות העניינית לדון בהן מסורה לבית המשפט המחוזי, מכוח סמכותו השיורית (ראו למשל: כב' השופטת ה' גרסטל (מחוזי-תל אביב-יפו) בר"ע 1137/03 אריה גנץ נ' בצלאל נוטוביץ, פס' 3 לפסה"ד מיום 27/08/03; כב' השופט י' זפט (מחוזי-תל אביב-יפו) בש"א 21508/05 אהרון אפרים נ' יוני ג'אנח, מיום 25/05/06; ה"פ 303/04 עמנואל כרבאסי נ' צבי ציטרין ואח', מיום 24/05/06 ; כב' השופט ד' חסדאי ת"א (שלום-אשדוד) ת"א 984/04 תמר מעול נ' יצחק אגדי, מיום 11/10/04, פסקי הדין מופיעים באתר המשפטי "נבו").
ואולם, מדובר בפסקי דין מעטים, אשר אינם עולים בקנה אחד עם הדעה המקובלת בפסיקה, לרבות זו אשר אומצה, כאמור, ע"י בית המשפט העליון.

לאור האמור, אני קובע כי מדובר בהתחייבות להעברת זכות חוזית וזאת נוכח העובדה שזכויות החכירה של עדנאן לא נרשמו ברשם המקרקעין אלא רק במנהל ועל כן הסמכות לדון בתביעה זו נקבעת על פי שוויה.

התובע לא צירף לכתב התביעה חוות דעת שמאית או אומדנא לעניין שווי המקרקעין כמו כן לא צורפו לכתב התביעה מסמכים המעידים על העברת זכויות עדנאן לעידה וממנה לחליל אלא רק הסכם מכר המעביר את חלקו של חליל (300 מ"ר ) לתובע .
למרות האמור על פניו , ונוכח גודל המגרש ומיקומו, נראה כי שוויו אינו תגיע לתחום סמכות בית משפט זה ותביעה זו הנה בתחום סמכותו הכספית של בית משפט השלום על פי ס' 51 (א)(2) לחוק בתי המשפט ועל כן יש להעבירה אליו.

סוף דבר

על אף שמצאתי כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה, לא מצאתי להיעתר לבקשה למחיקת התובענה, אלא להורות על העברת התובענה לבית משפט השלום, זאת בהתאם להוראות סעיף 79 (א) לחוק בתי המשפט המורה כי משמצא בית המשפט שהוא נעדר סמכות עניינית רשאי הוא להעבירו לבית המשפט האחר.



המשיב (התובע) ישלם למבקש הוצאות הבקשה בסך כולל של 30000 ₪ ועליהם מע"מ כדין.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גזל מניות סמכות עניינית

  2. סמכות עניינית בטלות ההפקעה

  3. הקצאת מניות סמכות עניינית

  4. סמכות עניינית בסכסוך ירושה

  5. דוגמאות העדר סמכות עניינית

  6. סמכות עניינית מחוזי מקרקעין

  7. פקודת הקרקעות - סמכות עניינית

  8. מחיקת עתירה בהעדר סמכות עניינית

  9. סמכות עניינית של המחלקה הכלכלית

  10. סמכות עניינית כספי ביטוח של עובד

  11. בקשה להחזרת תפוס - סמכות עניינית

  12. השבת היטלי פיתוח - סמכות עניינית

  13. תביעות בין שותפים - סמכות עניינית

  14. סמכות עניינית בתביעת לשירותי סיעוד

  15. דמי ניהול בית משותף - סמכות עניינית

  16. תביעת מזונות מוסלמים - סמכות עניינית

  17. מחיקת תביעה מנהלית בהעדר סמכות עניינית

  18. מחיקת תביעה במחוזי מחוסר סמכות עניינית

  19. מחיקת התביעה על הסף מחוסר סמכות עניינית

  20. סכסוך בין אחים במקרקעין - סמכות עניינית

  21. סמכות עניינית של בית משפט לענייני משפחה

  22. סמכות עניינית של בית המשפט לענייני משפחה

  23. סמכות עניינית ליתן צו הצהרתי בעניין ארנונה

  24. סמכות עניינית בתביעת נזיקין בין עובד למעביד

  25. סמכות עניינית מקרקעין לא מוסדרים ולא רשומים

  26. סמכות עניינית בתביעת לשון הרע בין עובד למעביד

  27. סמכות עניינית המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי

  28. זכות במקרקעין וזכות אובליגטורית - סמכות עניינית

  29. בקשה לסילוק תביעה על הסף בשל היעדר סמכות עניינית

  30. סמכות עניינית בנושא טיפולים רפואיים שלא בסל הבריאות

  31. תביעה של עובדים לשעבר - סמכות עניינית לבית הדין לעבודה

  32. סמכות עניינית - תביעת פיצויים בגין נזקי גוף בסכסוך משפחתי

  33. בקשת היתר להגשת תביעה נגד בעלי תפקיד בפירוק - סמכות עניינית

  34. בקשה לסילוק התביעה על הסף, בשל העדר סמכות עניינית לבית הדין

  35. בקשה להורות על סילוק התביעה על הסף זאת בשל היעדר סמכות עניינית

  36. בקשה להורות על סילוק התביעה דנן על הסף זאת בשל היעדר סמכות עניינית

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון