פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס:

תמצית התביעה:

1. לפניי תביעה לפינוי וסילוק יד של הנתבעת, דיירת מוגנת, במושכר שבבעלות התובעים ברח' חזקיהו המלך 52 בירושלים (להלן-"המושכר"; "הדירה") בגין הפרת הסכם השכירות וכן מכוח סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר הדייר[נוסח משולב] תשל"ב -1972 (להלן-"החוק") עקב בנייה מתוכננת שלהם בנכס בו מצוי המושכר, בבניית אגף חדש הדורש את הפינוי . כמו כן, התבקש סעד כספי לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש במחסן שבמושכר בניגוד להוראות הסכם השכירות ולפסק דין שניתן בעניין השימוש במחסן.

2. הנתבעת, דחתה את טענותיהם של התובעים וטענה כי כל מבוקשם לנשל אותה מזכויותיה ולפנותה מהמושכר תוך כוונה לעשיית רווח כלכלי על חשבונה. לדידה, לא הופר הסכם השכירות ופסק הדין שניתן בעניין המחסן הואיל והשימוש שלה במחסן, בהנחת חפצים בו היה על פי היתר ובהסכמה של הבעלים הקודמים, מבלי שהוגבלה זהותו של המאחסן. כך גם לשיטתה, לא קמה עילת פינוי כנגדה בגין הבנייה המתוכננת בנכס ע"י התובעים שכן היתר הבנייה שהוצג אין בו כדי להביא לשינוי ניכר במושכר והוצא רק לצורך ההליך . כמו כן, לא מולאו יתר תנאי סעיף 131(10) לחוק, בהיעדר הודעה מראש על כוונה לפנות אותה והצעות לסידור חלוף. כמו כן, התבקש סעד מן הצדק אם ייקבע כי קיימת עילת פינוי כנגדה.
טענות הצדדים:
3. התובעים, הבעלים בנכס בו מצוי המושכר על פי הסכם רכישה מיום 24.5.06. הנתבעת, מתגוררת במושכר בדיירות מוגנת מכוח חוזה שכירות (נספח ב' לכתב התביעה,נספח א' לתצהירה של הנתבעת, להלן – "ההסכם") מיום 16.3.69 ואילך.

התובעים טוענים כי לאחר שקיבלו היתר בנייה ביום 18.1.07 המאפשר להם הוספת אגף חדש בן 3 קומות לנכס (נספח ג' לכתב התביעה, להלן – "היתר הבנייה") בכוונתם לבצע שינוי ניכר בנכס. אופי ביצוע העבודות ומיקום המושכר בקומת הכניסה בנכס, מחייב ביצוע שינויים מהותיים שיכללו את ביטולו של המושכר כיחידה נפרדת, תוך הריסת קירות תומכים המצויים בו. לפיכך, אין מנוס מפינוי הנתבעת מהמושכר בהתאם לסעיף 131(10) לחוק. התובעים טענו בדבר עילת פינוי נוספת עקב שימוש חורג במחסן השייך למושכר (להלן-"המחסן") לצורך עסקי, בניגוד להסכם השכירות ולפסק דין שניתן בעניין המחסן בבית משפט לתביעות קטנות בת.ק 1071/02 (נספח ד' לכתב התביעה). במחסן, אוחסן ציוד המשמש לשיווק של מקלחונים וכלים סניטאריים ע"י מר דהאן ממועד מתן פסק הדין בת.ק. 1071/02 ועד מועד הגשת התביעה והנתבעת מצידה, לא שעתה להתראה שנשלחה אליה בנידון. בכך, חרגה הנתבעת מהשימוש שהותר לה לפי ההסכם לצרכיה האישיים ולמטרת מגורים בלבד. בסיכומיהם, טענו התובעים כי הנתבעת עשתה שימוש לא חוקי בגינה המצויה בסמוך למושכר בסיפוחה אליו ומנעה גישה לגינה מבעלי דירות אחרות . כמו כן טענו התובעים במסגרת הסיכומים כי הנתבעת, הוסיפה חדר למושכר ללא היתר כדין או הסכמה של הבעלים, בסגירת המרפסת הקדמית (בשטח של כ- 35 מ"ר ) מבלי שהתוספת, נכללה בהסכם ובחריגה ממנו. לפיכך, עומדת להם זכות פינוי של הנתבעת, גם מבלי להציע לה סידור חלוף.

4. התובעים, הציעו לנתבעת מספר רב של דירות חילופיות, 37 דירות, למרות טנותיהם כנגד הפרת ההסכם , אך לשווא. הנתבעת, סרבה באופן גורף לכל ההצעות ומרביתן, כלל לא נבדקו על ידה. הסירוב, היה כלאחר יד תוך כוונה לסכל את ההצעה בחוסר תום לב. תכליתו של הסידור החלוף לטענתם, הוא סוציאלי למתן פתרון דיור חילופי ולא כאמצעי לשיפור תנאי הדיור בגינו הואיל והדייר המוגן, אינו בעל זכות קניינית במושכר.

5. הנתבעת דוחה את טענותיהם של התובעים. עסקינן לטעמה באנשי נדל"ן, המנסים לנשל אותה, אלמנה קשישה , מזכויותיה כדיירת מוגנת על מנת להרבות בריווחיהם מהנכס שנירכש על ידם מהבעלים הקודמים ולהפחית מהוצאותיהם לאחר רכישת הנכס, בטענות סרק כנגדה על הפרת ההסכם. לטענתה, היא עשתה שימוש כדין במחסן . בשנת 1984, פנה בעלה המנוח לאפוטרופוס הכללי שניהל את המושכר בבקשה לאישור שינוי הייעוד של המחסן לקיוסק. הבקשה, אושרה (נספחים ד' , ה' לתצהירי הנתבעת). לאחר שנסגר העסק, חזר המחסן לשימושו המקורי כמחסן ובפסק דין שניתן בת.ק 1071/02 הוצהר בהסכמה, שהמחסן ישמש לצורכי אחסון בלבד ולא למטרה עסקית. בהתאם לסעיף 5 להסכם, הותר לה או מי מטעמה לאחסן ציוד במחסן, כאשר הדבר אינו מהווה מטרה עסקית. בנוסף טענה כי היא לא קבלה כל תמורה בגין השימוש במחסן שבוצע על ידי חתנה, מר דניאל דהאן.

6. הנתבעת בקשה לדחות את טענותיהם של התובעים שהועלו בסיכומיהם תוך הרחבת חזית אסורה, בדבר עילות פינוי נוספות בגין בנייה לא חוקית במושכר וסיפוח הגינה למושכר. לגופם של דברים טענה כי לא היתה כל הפרה של ההסכם מצידה בשימוש בגינה. אין חולק לדבריה כי היא בלבד דאגה לטפל בגינה במרוצת השנים ולא הוכח כי היה בשימוש שלה בגינה כדי לגרוע מזכויותיהם של הבעלים או דיירים אחרים, להינות ממנה. הנכס, הושבח בגין הטיפול בגינה שנעשה על חשבונה, גם לטובתם של הבעלים.
לעניין בנייה בלתי חוקית במושכר טענה הנתבעת כי ביום 29.7.84 , התקבל אישור מנציגי הבעלים הקודמים, לבצע שינויים ושיפוצים במושכר ע"י הנתבעת ובעלה ז"ל. בשנת 2005 ניתן אישור נוסף בנידון (נספחים ב' ו-ג' לתצהירה של הנתבעת). לפיכך, ניתן אישור במשתמע ומכללא בדבר הסכמת הבעלים לשיפוץ המושכר ודין הטענה להפרת ההסכם , להידחות.

7. לטענת הנתבעת, אין בהוצאת היתר הבנייה ע"י התובעים, כדי לבסס עילת פינוי בהתאם לסעיף 131(10) לחוק. היתר הבנייה, הוצא בחוסר תום לב ולא למטרה כנה אלא על מנת להביא לפינוייה מהמושכר. מראשית ההתדיינות, הוגשו תוכניות לשינוי תב"ע לבניית מבנה אחר ולתוספות בנייה בנכס, המאיינות את היתר הבנייה כעילת תביעה לפינוי. התובעים, גם לא טרחו לפנות אליה בבקשה בכתב כדין, בדבר כוונתם להעמיד לרשותה סידור חלוף כמצוות החוק. לפיכך, אין במתן הצעות לסידור חלוף ובספרן של ההצעות, שרובן כלל אינן ראויות , בכדי לתקן את הפגם באי מתן הודעה כדין. לא קיימת עילת פינוי כנגדה , לרבות בכפוף לתשלום פיצוי או במציאת סדור חלוף עבורה. לחילופין טענה הנתבעת, כי אם ייקבע כי קיימת עילת פינוי כנגדה, יש להעניק לה סעד מן הצדק בנסיבותיה האישיות, מפאת גילה המבוגר ובהיותה אלמנה המתגוררת במושכר מזה עשרות שנים ובהשביחה את המושכר ולהימנע, מפינוייה.
דיון ומסקנות:

8. בחנתי אם קיימת עילת הפינוי לפי סעיף 131(2) בגין הפרת תנאי השכירות, בנוגע לשימוש במחסן. סעיף 131 (2) לחוק קובע: "הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".
הוכח, כי בעלה המנוח של הנתבעת, עשה שימוש עסקי במחסן כבר בשנות השמונים וניתן לו אישור בנדון (אישור הון חברה להשקעות ונאמנות בע"מ, מיום 2.4.87 , נספח ה' לתצהירה של הנתבעת) והוסכם כי יגבו ממנו דמי שכירות לשימוש כעסק במחסן. מאוחר יותר, במרץ 2002 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה שהושג בין הנתבעת ובין האפוטרופוס הכללי שהיה אחראי לניהול המושכר בת.ק. 1071/02 בתביעתה להחזר דמי שכירות שנגבו ממנה עבור המחסן כעסק למרות שחדלה משמוש זה לטענתה. בפסק הדין אושרו הסכמות הצדדים לפיהן "ישלם הנתבע לתובע סכום כולל של 9,000 ₪ וזאת לסילוק מלוא תביעותיה של התובעת לעניין המבנה ששימש כעסק...התובעת תשתמש בעתיד במבנה לצורכי איחסון בלבד ולא לצרכי עסק, והנתבע יגבה ממנו דמי שכירות מוגנים כמחסן בלבד בלי להודות אחד בטענות רעהו". מכל אלה אני למדה כי השימוש בעסק הוכר בעבר ע"י הבעלים הקודמים כשימוש מותר. יחד עם זאת, ממועד פסק הדין הוגבל השימוש במחסן לאיחסון בלבד ולא לצרכי עסק ונקבע כי יגבו דמי שכירות בגינו כמחסן בלבד. לאור לאור פסק הדין, היה על הנתבעת להימנע משימוש במחסן לצורכי עסק וכך גם לפי סעיף 6 (א) להסכם, היה עליה להימנע ממתן רשות לאחר לעשות שימוש במחסן, למסור או להעביר חלק ממנו לאחר, ללא הרשאה מראש ובכתב של הבעלים.

9. בחנתי את הראיות בענין השימוש במחסן. אופי השימוש, היקפו ותקופת השימוש בו, החל מחודש מרץ 2002 ועד מועד הגשת התביעה כנטען ע"י התובעים. חתנה של הנתבעת, מר דניאל דהאן הצהיר (בסעיפים 3-5 לתצהירו) והעיד כי עשה שימוש במחסן לצורכי איחסון של ציוד מקלחונים (עמ' 79 שורה 32 ועמ' 80) . בדומה לכך העידו הנתבעת ובתה על איחסון חלקי מקלחונים במחסן (סעיפים 16-18 לתצהירה של הנתבעת, סעיפים 12-15 לתצהירה של דליה דהאן ועדותה , עמ' 72 שורות 22-32). מעיון בדו"ח של החוקר מטעם התובעים ומעדותו, ניתן ללמוד על עריכת תצפית על המחסן ביום 2.7.06 בה הוא הבחין במר דהאן ליד המחסן ובפריקה של ציוד שהוכנס למחסן. מכתב התראה בגין השימוש במחסן, נשלח לנתבעת רק ביום 5.10.06, כשלושה חודשים לאחר עריכת התצפית (נספח ד'1 לכתב התביעה). לא הוצגו בפני ראיות כלשהן מטעם התובעים, על אופי השימוש במחסן לאחר משלוח ההתראה. מנגד , מהמענה של ב"כ הנתבעת מיום 1.11.06 למכתב ההתראה (נספח ב' לכתב ההגנה) עולה כי השימוש הופסק באופן מיידי לאחר קבלת ההתראה, באופן המתיישב גירסתו של מר דהאן (סעיף 5 בו ועדותה של הנתבעת, עמ' 33 שורות 19-20), שלא נסתרו בעדותו של החוקר או בראייה אחרת מטעם התובעים, לפיה הוא הפסיק את השימוש במחסן לצרכי עסקו עם קבלת מכתב ההתראה.

בנסיבות אלו, הוכח כי הונח ציוד של עסקו של מר דהאן במחסן בניגוד להוראות ההסכם, בהיעדר ראייה בדבר הרשאה של התובעים לשימוש שלו במחסן, בפרט כאשר עסקינן בהנחת ציוד של עסקו של בן משפחה להבדיל מהנחת ציוד ביתי.

10. למרות קביעותיי על אופי השימוש במחסן, משהוכח כי השימוש הופסק עם מתן ההתראה ומשהיה ידוע לנתבעת על הסכמת הבעלים הקודמים לשימוש עסקי בו עד למתן פסק הדין בתביעתה להשבת השימוש לקדמותו, אין בהתנהגותה של הנתבעת במתן הרשאה לחתנה לשימוש ללא תמורה, כדי להקים עילת פינוי כנגדה, משתוקנה ההפרה על אתר. הרשות לשימוש, ניתנה כמחווה לחתנה (עדותו של מר דהאן , עמ' 79 שורות 30-31) וכדבריה של הגב' דהאן, בתה של הנתבעת: "זה לא מחסן עסקי, לא השתמשנו בו כעסק, אמא שלי נתנה לבעלי להשתמש במחסן כמו שהיא נותנת לי לשים ארגז, זה תפקיד מחסן" (עמ' 72 שורות 27-28).
לעניין היקף השימוש במחסן, לא נסתרה עדותו של מר דהאן, גם לא בדו"ח של החוקר ובעדותו של החוקר, לפיה הונח הציוד רק בחלק מהמחסן ולפרקי זמן קצרים בכל פעם, ממועד הבאת הציוד למחסן ועד מועד פינויו ממנו לצורך התקנת המקלחונים בבתי הלקוחות (עמ' 79 , עמ' 80 שורות 23—29, עמ' 81 שורות 2-3). הדבר מתיישב גם עם עדותו של מר דהאן לפיה המחסן, לא שימש אותו כמקום אחסון יחיד כי אם הוא נהג לאחסן ציוד גם במושב אורה וכן לעיתים הוא לקח את הציוד מהחברה בפתח תקוה והעבירה ישירות לבית הלקוח המזמין, ללא הנחתו במחסן ביני לביני (עמ' 79 שורות 9-10 ו-26).

11. לאור זאת, התובעים לא עמדו בנטל להוכיח כי נעשה שימוש במחסן ע"י מר דהאן ממועד מתן פסק הדין בת.ק. 1071/02 בחודש מרץ 2002 עד מועד הגשת התביעה. הוכח , כי השימוש שלו במחסן, היה לפרקי זמן שונים במהלך שנת 2006 בלבד והופסק כבר בחודש אוקטובר 2006 לאחר קבלת מכתב ההתראה מב"כ התובעים.

לפיכך אני קובעת כי אין להורות על פינוייה של הנתבעת מהמושכר בגין השימוש במחסן ומכל מקום עומדת לה הגנה של סעד מן הצדק בגין עילת תביעה זו, לאור נסיבות השימוש המוגבל במחסן ולפרק זמן קצר, ע"י בן משפחתה.

12. טענותיהם של התובעים כנגד השימוש בגינה ותוספת בנייה בסגירת המרפסת, הועלו לראשונה במסגרת סיכומיהם ומהוות עילות תביעה חדשות מבלי שהתבקש תיקון כתב התביעה. הנתבעת, ביקשה לדחות את הטענות בשל כך. על כך מצינו בע"א 6799/02 יולזרי נ' בנק המזרחי, פ"ד נח(2) 145, 151: " האיסור "להרחיב חזית" עיקרו בכך שבעל-דין אינו רשאי לחרוג מגדר המחלוקת, כפי שהוצבה בכתבי-הטענות, אלא אם כן נענה בית-המשפט לבקשתו לתקן את כתבי-טענותיו, או אם הצד שכנגד נתן לכך את הסכמתו, במפורש או מכללא" (ראו ע"א 311/83 פינקלשטיין ואח' נ' פלבסקי ואח', פד"י ל"ט (1) 496 , סעיף 7 לפסק הדין). הנתבעת, לא יכלה להתגונן בפני טענותיהם של התובעים בנידון בשעה שהטענות, לא הועלו כלל בכתב התביעה ואף לא בתצהיר מטעם התובעים. לפיכך, אני מקבלת את טענת הנתבעת כנגד הרחבת חזית בעניין השימוש בגינה וסגירת המרפסת ודינן של הטענות לקיומה של עילת פינוי בגינם, להידחות.
למרות זאת יוער כי לא היה בסיס ראייתי לטענה כנגד השימוש בגינה שכן, לא שמעתי בעדויות מטעם התובעים, כי הגינה סופחה למושכר ע"י הנתבעת או כי נמנע שימוש בה מבעלי המקרקעין .
לעניין בניית תוספת ללא היתר , העיד מר פיינגולד כי הוא חושב שנערכה בדיקה ספציפית לדירה של הנתבעת ולא זכורים לו הממצאים וכי אם הייתה חריגה, זה היה מופיע בדו"ח מבלי שהיה בידו להוכיח בנייה ללא היתר (עמ' 60 שורות 11-14 וראו חוות דעתו של השמאי ח' העצני על היתר בנייה לתוספת משנת 1985 ובחוות דעתו של המומחה השמאי פירו), באופן המתיישב עם ביצוע שיפוץ ע"י בעלה המנוח של הנתבעת לפני עשרות שנים, בהרשאה של האפוטרופוס הכללי (נספח ד' לתצהירה של הנתבעת).

13. בחנתי את קיומה של עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק הקובע:
"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בניין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף."

בהתאם לכך עילת תביעה מכוח סעיף 131(10) לחוק על התובעים להוכיח כי התקיימו ארבעה תנאים מצטברים:
א. המושכר או הבניין שבו נמצא המושכר עומד להריסה;
ב. במקום הנכס שייהרס, יוקם בניין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים;
ג. ניתן רישיון לבניה;
ד. בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.
(דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עדכון מס' 3 מרץ 2010, עמ' 117).
הנתבעת טוענת כי התובעים, לא הודיעו לה כדין על כוונתם להעמיד לרשותה סידור חלוף עובר להגשת כתב התביעה ואין לתקן פגם מהותי זה לראשונה, במסגרת כתב התביעה.
אין חולק כי ממועד הגשת התביעה, הוצעו לנתבעת הצעות שונות לדיור חלוף (נספח לתצהירו של מר פיינגולד וסעיף 15 לכתב ההגנה) .
"תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בניין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו" (דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ 119). תכליתה של הוראה זו, היא להגן על הדייר בטרם פינויו מהמושכר גם אם ההודעה בדבר נכונות להציע סידור החלוף ניתנה לו עם הגשת התביעה. אין בסעיף 131(10) הוראה בעניין מועד מתן ההודעה בכתב לדייר וכך גם, אין במתן ההודעה בד בבד עם הגשת התביעה כדי לפגוע בתכליתה של ההגנה שלא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם הוצע לו דיור חלוף. ניתנה לנתבעת שהות מספיקה, בטרם קידום ההליך ולמשך פרק זמן ארוך ממועד הגשת התביעה, לבחינת הצעות שהוצעו לה לדיור חלופי , החל מחודש מאי 2007 והתקיים גם ביקור של בית המשפט בנוכחות ב"כ הצדדים ביום 21/2/08 , באחת מהדירות המוצעות (ברח' חיים יחיל).

חיזוק לכך מצינו בסעיף 133(א) לחוק הקובע: "במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר."
מטרת ההוראות החוק בנידון, היא אם כן להבטיח קורת גג לדייר בטרם הפינוי למרות מימוש האינטרס של בעל הבית לביצוע עבודות בנייה או הריסה בנכס ובמושכר. בכך, יושג איזון האינטרסים של בעל הבית מחד, לממש את הקניין שלו ( ראו: ע"א 4100/97, 4133 רינדר ואח' נ' ויזלטיר; דרור נ' תדמור ואח' פ"ד נב(4) 580, עמ' 589) ומאידך, את האינטרס של הדייר, שלא יקופחו זכויותיו בגין מימוש זכות הקניין ע"י הבעלים בדרך של העמדת סידור חלוף לטובתו או בתשלום פיצויים בגין הפינוי שנכפה עליו.
14. הנתבעת טוענת כי היתר הבנייה, הולדתו לצורך ההליך הנידון על מנת להקים עילת פינוי כנגדה.
התובעים, עמדו בדרישת החוק בהצגת היתר בנייה והוכח קיומה של כוונה לבצע בנייה מקיפה בנכס, מבלי שנסתרו ראיות התובעים על שינוי ניכר צפוי בנכס לפי ההיתר לרבות שינוי במושכר גופו, שינוי ביחידות הדיור בנכס וכן, תכנית להוספת אגף (עדותו של מר פיינגולד עמ' 53 ולפי היתר הבנייה והתכנית המאושרת, מיום 12/4/07 ).
צודקת הנתבעת בטענתה כי התובעים אכן פועלים לשינוי התב"ע והוכח מעדותו של מר פיינגולד כי התובעים מבקשים להגדיל את אחוזי הבנייה (עמ' 55-56 לפרוטוקול). למרות זאת, אין בהגשת בקשה לתיקון תב"ע, כדי ללמד על מצג שווא בהוצאת היתר לצורך התביעה דנן ואין בכך כדי לגרוע מהצגת היתר כדין לפי הוראת סעיף 131 (10) לחוק. לא ניסתרה עדותו של התובע בדבר כוונתם לבצע את הבנייה לפי ההיתר והתכנית הקיימת, אם לא תאושר תב"ע מתוקנת (עמ' 64 שורות 7-9). טיבם של הליכי רישוי, שמתווספים להם הליכי רישוי נוספים במגמה, להביא לניצול מירבי של המקרקעין. בה בשעה, אין בהגשת בקשה לתיקון תב"ע, כדי לאיין את היתר הבנייה שהוצג או ללמד על חוסר תום לב של הבעלים בנוגע לבנייה המתוכננת, למעט לשאלת מועד הפינוי של הדייר כמובא להלן. לפי עדותו של מר פיינגולד , אם תאושר הבקשה לתיקון תב"ע , יחול שינוי רחב היקף בנכס מזה שהוצג בהיתר אשר בו כשלעצמו, יש משום שינוי ניכר בנכס הכולל שינוי במושכר גופו. לפיכך, בהיעדר ערובה לתובעים כי תאושר בקשתם לתיקון תב"ע, הם יימצאו חוזרים למתכונת הבנייה לפי היתר הבנייה ולא יאכלסו את הנכס במצבו, כי אם לאחר בנייה על פי ההיתר.

לפיכך, אני קובעת כי קיימת עילת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק.

טיבו ומהותו של הסידור החלוף:
15. סעיף 133 (ב) לחוק קובע: "בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת , ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכל ללא טעם סביר".
לאורר קביעתי כי התובעים עמדו בדרישות סעיף 131(10) לחוק, יש לבחון את טיבו של הסידור החלוף כמצוות סעיף 133 לחוק. ההכרעה, בין סידור חלוף בדירה אחרת ובין פיצוי כספי, היא לפי שיקול דעתו של בית המשפט, בהתאם לנסיבותיו של הדייר ועל פי הצורך להבטיח לו סידור חלוף הולם לצרכיו (ע"א 470/83 ברזני נ' קרסנר , פד"י לח (3) 54, ע"א (ת"א) 1748/05 ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה , ניתן ביום 14.12.06 , דוד בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ 120).
התובעים, הציעו לנתבעת מספר רב של דירות חילופיות, כמפורט בתצהירו של מר פיינגולד. הנתבעת, דחתה את ההצעות ומעדותה למדתי על צרכיה הסובייקטיביים, בהתחשב בגילה המבוגר ובהרגלי החיים שלה במקום מגוריה הנוכחי, בו היא התגוררה במרוצת העשורים האחרונים. התרשמתי מעדותה של הנתבעת, כי מעבר לדירה אחרת קשה כשלעצמו וצפוי שכך יהיה, בפרט כאשר חלק מההצעות שהוצעו לה הן הרחק ממקום מגוריה. בחינת הדברים, צריך שתיעשה לפי נסיבותיו של הדייר ואין בדחיית הצעות לדיור חילופי בשכונות מרוחקות, כדי לקפח את זכותה לתשלום פיצויים. נימצא כי 19 דירות שהוצעו הן בשכונות מרוחקות מהמושכר, כדוגמת: הגבעה הצרפתית, קריית יובל, בית הכרם, תלפיות, גבעת מרדכי ומרכז העיר וחלקן במרחק מהמושכר שיש בו כדי להכביד על הנתבעת מעבר למעבר עצמו מדירה אחת לאחרת. למרות זאת, אין בידי לקבל את גירסתה של הנתבעת לפיה כל ההצעות שהוצעו לה, הן בשכונות נחשלות והוכח, בעדותה של הגב' דהאן מטעמה כי היה מקום לומר "שכונה פחות טובה" (עמ' 74 שורות 7-8).
מס' דירות הוצעו אמנם במרחק לא רב מהמושכר אך חלקן, אינן מצויות בקומת קרקע כפי שהורגלה הנתבעת עד היום במגוריה בדירה בקומת קרקע , עם עליה של מדרגות ספורות למפלס הדירה אשר גינה לצידה ובכללן דיור הטעון שימוש במעלית , באופן שיש בו כדי לשנות מהרגליה ולהכביד על הסתגלותה לדירה.
לאחר עיון בהצעות ובעדויות השתכנעתי כי הדירות שהוצעו גם במרחק לא רב מהמושכר כר, שונות ברכיבים מהותיים מהמושכר אשר יש בהם כדי לשנות מסדרי חייה , לאו דווקא לטובתה. בין אם מחמת שינוי שעשוי לחול בסדר היום שלה, בגריעת ביקורי נכדיה ושהותם אצלה לאחר הלימודים (עמ' 41 ו- 77 לפרוטוקול) ובין אם מחמת מעבר לשכונה בעלת אופי אחר, או לדירה בקומה גבוהה באופן שיכפה עליה הסתגלות שיהיה בה כדי להכביד עליה. בעלי הדין, לא הגיעו להסכמות בעניין דיור חילופי גם לא לאחר ביקור של בית המשפט באחת הדירות המוצעות והנתבעת, שללה את ההצעות לדיור חלוף בדמי מפתח או בשכירות (עדותה של הנתבעת בעמ' 43-44 לפרוטוקול). לא השתכנעתי אמנם מכנות ניסיונותיה של הנתבעת לבחון את כל ההצעות לדיור חלוף ולו גם בסמוך לשכונת מגוריה. מעדותה התרשמתי כי היא מסרבת להכיר בצורך לפנות את דירתה ולפיכך, לא בחנה באופן מעמיק את ההצעות.
למרות זאת, מפאת גילה המבוגר של הנתבעת, היוצר קושי רב מטבע הדברים לפינוי המושכר ומעבר לדירה אחרת לאחר שנים רבות במושכר , הרבה מעבר לקושי הטמון במעבר של אדם צעיר לדירה אחרת, אין בסרובה להצעות שהוצעו לה ולו גם בשכונה סמוכה , כדי להביא לקיפוח זכותה לקבלת פיצוי כספי בגין פינוייה מהמושכר באופן שיותיר אותה ללא קורת גג.
לפיכך אני קובעת על פי סמכותי לפי סעיף 133 (ב) לחוק כי הנתבעת, זכאית לפיצוי כספי בגין פינוייה מהמושכר, עקב צרכי התובעים לבצע בנייה בנכס ובמושכר המצוי בו.
17. על מנת לבחון מהו שיעור הפיצוי הכספי המגיעה לנתבעת בגין הפינוי ובהיעדר הסכמות בין בעלי הדין,מיניתי שמאי כמומחה מטעם בית המשפט מר רן פירו (להלן-"המומחה") שיעריך את שוויה של הדירה בשוויה כדירה בדמי מפתח (החלטות מיום 14.4.08 ו-15.4.08 ).
המומחה, הסתמך בחוות דעתו מיום 20.7.08 על עקרונות השומה וקבע את ערך הנכס על פי גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות (סעיף 9 לחוות דעתו). את מקדם שווי דמי מפתח העריך בסביבות 50% לעומת דירה בבעלות ואת השומה לדירה בבעלות העריך בסך של 2,000,000 ₪ ובהתאם לכך קבע כי השווי לדירה בדמי מפתח הוא בסך 1,000,000 ₪. בעדכון שומה שערך ביום 25.2.09 קבע המומחה כי לאור הנסיבות והמצב הכלכלי שאינו מעיד אמנם על אינדיקציה ברורה לירידת מחירים משמעותית כדבריו, אך היצע דירות שגדל משמעותית יש לבצע הפחתה בשיעור 7.5% מהערכת השווי והשומה הועמדה על סך 925,000 ₪ לדירה בדמי מפתח בהתאם להערכתו על שוויה בבעלות מלאה בסך של 1,850,000 ₪. כמו כן נאמר בעדכון השומה כי חלה טעות סופר בחוות דעתו המקורית בסעיף 9 , ושווי דמי המפתח אינם כוללים את חלקו של בעל הבית.
18. השמאי דורון באדי, הגיש חוות דעת מטעם הנתבעת ולפיה שווי דמי המפתח המלאים יש לחשבו לפי מקדם של 60% משווי בעלות פנויה (סעיף 11.9 לחוות דעתו , עמ' 104 שורה 33). בהתאם לכך, העריך השמאי את שווי הזכויות בדמי מפתח בסך 1,200,000 ₪ ומלוא שווי המושכר בבעלות בסך 2,000,000 ₪. בחקירתו הנגדית העיד כי באופן גלובלי בהתחשב בכל הורדת ההצמדות שהוספו בחוות דעתו (בהתאם לסעיף 9.4 בחוות דעתו), הוא היה מפחית 400,000 ₪ נשומה שלו (עמ' 97 שורות 1-6), משמע השווי בבעלות הוא 1,600,000 ₪. בנוסף העיד מר באדי כי אם מפחיתים את החצר משווי המושכר, מדובר על מקדם של 50% מהנכס (עמ' 105 שורות 10 ו- 15-17). לעצם קביעת השומה העיד כי הוא לא לקח בחשבון פרמטרים לעניין הנתבעת עצמה, כגון: גיל, מצב בריאותי היותה דיירת ראשונה או שנייה ולדבריו, זה לא רלוונטי (עמ' 105 שורות 18-23). הוא עיין לדבריו בנסח משנת 2004 בלבד (עמ' 96 שורה 10) ולא בדק קיומו של היתר בנייה (עמ' 98 שורות 10-16) ואם היו תוספות בנייה למושכר (עמ' 98 שורה 28). כמו כן, הוא לא עיין בהסכם השכירות לעניין גודל הנכס (עמ' 100 שורה 24) ולא היה בידו להעיד על עסקאות עליהן התבססה השומה שלו (עמ' 102) או השוואה לדירות בדיירות מוגנת (עמ' 103 שורה 19) אף שבחן עסקאות אחרות.
19. חוות דעת של השמאי חזקיה העצני, הוגשה מטעם התובעים על מנת להציג באמצעותה עיסקאות אחרות שהשמאי ציין בחוות דעתו (חוות הדעת סומנה ת/1 , עמ' 6 שורה 15 , עמ' 10 שורות 28-30). לפי חוות הדעת יקבע ערך הנכס על פי גישת ההשוואה וגישת היוון ההכנסות שלא על ידי מיצוע הגישות, אלא על ידי למידת כל מרכיב בשווי הנכס על פי הגישה המתאימה (עקרונות השומה , עמ' 9 לחוות הדעת). בהתאם לחוות הדעת (עמ' 11) שווי היתרון הכלכלי לדייר בדיירות מוגנת הוא כ- 131,910$ (שיעור היוון של 8%, מחזור חיי שוכר 15 שנה, יתרון כלכלי של 1,000$ לחודש = PV = 110,930$ + תקבול עתידי בסך 60% מדמי המפתח, שיעור היוון של 8% ומחזור חיי שוכר 15 שנה = PV = 20,981$). בהתאם לתחשיב השווי על פי גישת ההשוואה, התקבל ממוצע של כ- 5,000$ למ"ר ברוטו, אבל היות ומדובר בדירה ביחס נמוך לממוצע בשכונת קטמון הישנה נקבע שווי מ"ר ברוטו בכ- 4,500$ למ"ר בלבד. שווי הדירה בבעלות, לרבות מחסן בחצר הוערך בגבולות 500,000$ (עמ' 12 לחוות הדעת). בהתאם לשבע עסקאות השוואה לזכויות דייר מוגן(עמ' 13 לחוות הדעת) הועמד שווי דמי המפתח הראויים עבור זכויות דיירות מוגנת בנכס בגבולות של כ- 30% משווי הבעלות המלאה (עמ' 13 לחוות הדעת). לאור כל האמור הוערך שווי הזכויות של הדייר המוגן בגין דמי מפתח מלאים בנכס נשוא התביעה בסך 150,000$ (עמ' 14).
20. המומחה העיד כי הוא לא התחשב בהערכת השומה בגילה של הנתבעת (עמ' 8 שורה 9 ועמ' 9 שורות 1-2) ובשאלת היותה דיירת מוגנת ראשונה או שניה (עמ' 8 שורות 19-31). לדבריו, הוא לא בדק את העיסקאות שפורטו בחוות דעתו של השמאי העצני שהוצגו בפניו (עמ' 19 שורה 16) הואיל והן לא סבירות בעיניו (עמ' 20 שורה 11). לדידו, מקדם שווי דמי המפתח המלאים משווי הבעלות הפנויה הוא 50% (עמ' 21 שורה 19) אף שבספרות מדובר על 40%. המקדם, נקבע לדבריו לאור נתוני הנכס בו מצוי המושכר: מיקומו, בבניין ערבי, מתוחזק היטב, בעל נגישותה טובה, בהתחשב במפלס בו הוא מצוי, קיומה של חצר ומחסן (עמ' 21 שורות 25-29).
השמאי מר באדי קבע מקדם היוון של 60%, אבל הוסיף והעיד כי אם מפחיתים את החצר אז מדובר על 50% . לדבריו, הוא גילם ב-60% את החצר ואילו היה מפחית אותה, היה קובע כי השווי עומד על 50% (עמ' 105 שורות 10 ו- 15-17). לעומת זאת , בחוות דעתו של השמאי העצני נקבע מקדם של כ- 30% משווי בעלות מלאה.
21. לפי תכליתם של הוראות החוק לתשלום פיצוי לצורך מציאת דיור חלוף, יש להבטיח כי יהיה בידי הדייר לרכוש לעצמו דיור חלוף סביר, קרי: שהנתבעת תוכל למצוא לעצמה קורת גג עד אריכות ימים ושנים מכספי הפיצוי שישולם לה. לא היה בידי התובעים להציע לנתבעת דירות בדמי מפתח באיזור מגוריה אף שהם הציעו לרכוש לה דירה בה היא תתגורר כדיירת מוגנת, הצעה שנידחתה על ידה. כך גם, מחוות הדעת של השמאים נמצאתי למדה כי קיים חסר בדירות בדמי מפתח בשכונה בה מצוי המושכר או בסמוך לה.
בחינת גובה הפיצוי, צריך שתיעשה לפי שווי מלוא דמי מפתח בהנחה שעסקינן במכירה מרצון ובמו"מ חופשי, בתשלום דמי מפתח מלאים אך מבלי שיהא בכך כדי לחייב את הבעלים בתשלום פיצוי בגובה שווי דירה בבעלות. על כך מצינו ברע"א 847/06 הרב יוסף מונדרי ואח' נ' שינפלד חברה לבנין והשקעות בע"מ, ניתן ביום 20.7.06 מפי כב' השופט א' רובינשטיין: "...אכן על פני הדברים הבקשה היא מאותן המעוררות על פניהן אהדה, שעה שהמדובר בפינוי דיירים ממקום מגורים רב שנים.... סכום הפיצוי שנפסק בבית המשפט המחוזי מתבסס על חוות דעת שמאית שהוגשה לבקשת בית המשפט השלום ומהווה תמורה מלאה לשווי דמי המפתח. אציין עוד כי הדרישה להעמדת סידור חלוף לדייר מוגן, המעוגנת בחוק, אין משמעה דווקא מתן פיצוי כספי שיאפשר לרכוש דירה חילופית בבעלות מלאה". בדומה לכך, אמנם בסכסוך עקב הפקעה לרכישה לצרכי ציבור, נבחנה התכלית של הפיצוי לדיור חלוף לרבות על פי הוראות חוק הגנת הדייר ונקבע כי אין לנכות שליש מדמי המפתח בפינוי כפוי של דייר ע"י בעל הבית בשל צורך עצמי של הבעלים ויש לפצותו על אובדן מלוא זכויותיו כדייר מוגן . "המבחן הנכון הוא מה היה הדייר המוגן דורש תמורת עזיבת המושכר במו"מ חופשי , שהוא מנהל מרצון , אם לפי תנאי הדיירות שלו אין הוא זקוק להסכמת בעל הבית להעברת המושכר. ברור שבתנאים אלה הוא היה עומד על קבלת מלוא דמי–המפתח הדרושים להשגת מושכר דומה אחר" ( ע"א 740/75 שמואל דוידוביץ' נ' אתרים בחוף ת"א, חברה לפיתוח אתרי תיירות בתל אביב יפו בע"מ, ניתן ביום28.4.77 , סעיף א' לפסק דינו של הנשיא לנדוי והאיזכור מע"א 100/74 ; ע"א 481/74 עזרא בסה נ' הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב , ניתן ביום 20.3.75 ).
22. לאחר שקלול כל הנתונים שהובאו בפני בחוות הדעת של השמאים ובפרט בחוות דעתו של המומחה ועל פי ההלכות לפיהן, הפיצוי לדייר לא צריך להיות לפי שווי הדירה בבעלות מלאה ומנגד, צריך שיהא בו כדי לאפשר לדייר למצוא סידור חלוף עבורו לפי שווי דמי מפתח מלאים של המושכר, אני קובעת כי הפיצוי לנתבעת יעמוד על 40% משווי בעלות מלאה של הדירה.
איני מקבלת את הערכת מקדם היוון שנקבע על הצד הנמוך באופן חריג ע"י השמאי העצני מטעם התובעים בשיעור של 30%. בחינת נתוני המושכר, בניין בו אין ריבוי דירות, מיקומו באיזור יוקרתי שקט, בו קיים ביקוש רב לדירות מגורים ובמחירים גבוהים ומבלי שהובאו ראיות בתמיכה להעכרתו של השמאי העצני כי מצב המושכר והנכס ירוד. לא כך התרשמתי מביקורי במושכר בנוכחות הצדדים ותמיכה לכך ניתן למצוא בחוות דעתו של המומחה מר פירו בסעיף 6 בנוגע לסטנדרט הבנייה והגימור. כך גם עולה מסעיף 7 ל"קווים מנחים" של אגף שומת מקרקעין, שהוגש וסומן ת/4 , בעניין "כללי אצבע" וכאמור בת/1 , מאמרו של בעז ברזילי שיש בו כדי לסייע בבחינת שיעור המקדם, מבלי שיהיה בכך כדי לתמוך בטענת התובעים על מקדם נמוך בשיעור של 30%.
בקביעת מקדם היוון התחשבתי גם להיעדר דירות בדמי מפתח באיזור, לצורך השוואה של שווי דירה תפוסה אל מול דירה בבעלות (כאמור גם בסעיף 1 לת/4) על מנת לבסס את הערכתו של המומחה בדבר מקדם היוון של 50% ולנוכח התעלמותו של המומחה מגילה של הנתבעת וממעמדה במושכר. השמאי מר באדי , גם הוא לא הוכיח בעדותו, כי קיים ביסוס להערכתו על מקדם היוון בשיעור 60% בהיעדר נתונים להציג על עסקאות השוואה שיתמכו בהערכתו.
מעמדה של הנתבעת, הוא של דיירת מוגנת ולא במעמד של בעלים ועל פי מטרת החוק וההלכות להבטחת פיצוי ראוי בגין פינוייה הכפוי מהמושכר, קבעתי כי הפיצוי יועמד כנגזרת בשיעור של 40% משווי הדירה בבעלות.
23. בחנתי את שווי הדירה. השמאי מר באדי העריך את הדירה כפנויה בסך 2,000,000 ₪ ולאחר הפחתת ההצמדות הוערך בסך 1,600,000 ₪. בעדותו, לא הבחין מר באדי בין תוספת הבנייה, בסגירת מרפסת של 35 מ"ר ובין המושכר לפי תיאורו והשטח שלו בהסכם. המומחה מר פירו, העריך את שווי הדירה כפנויה בסך 1,850,000 ₪ . לדבריו, שווי הגינה לא נכלל בהערכתו, למרות שהתחשב בה קצת (עמ' 25 שורה 23) ואת תוספת הבניה , בסגירת מרפסת שגודלה 35 מ"ר (בשוני קטן מהערכתה ע"י מר העצני ב- 35.6 מ"ר) העריך המומחה בסך של 110,000 ₪ על בסיס 800$ למ"ר (עמ' 25 שורה 12) וכי הוא התייחס לדירה כמקשה אחת כולל 35 מ"ר שהוספו. בהתאם לכך, שווי הדירה בבעלות, לאחר הפחתת התוספת לפי עדותו של המומחה יעמוד על 1,740,000 ₪.
השמאי מטעם התובעים שלא נחקר על חוות דעתו, העריך את שווי הדירה בסך 500,000$ כולל המחסן , ובסך שקלי לפי סיכומי התובעים, בסך 1,825,000 ₪ (עמ' 18 לסיכמים) מבלי שכלל את הגינה בהערכה שלו ( עמ' 5 בתיאור הדירה ועמ' 9 לחוות הדעת של השמאי העצני) וביקשו כי יופחת 30% משווי הדירה בהערכתו של המומחה בגין התוספת. השמאי מר באדי טען כי יש להפחית מהערכת שווי הדירה 20% בלבד אם ייקבע כי יש להפחית את שוויה.
אין בידי לקבל את טענת התובעים בדבר קיומו של יחס ישר בין גודל התוספת של 35 מ"ר, ובין גודל הדירה ברוטו של 100 מ"ר, בבחינת שוויה של הדירה תוך הפחתה של כשליש משוויה בסך של כ- 600,000 ₪ כפי שעולה גם מעדותו של המומחה (עמ' 22 שורה 11) לעניין היחס בין שווי מ"ר בדירות קטנות לבין דירות גדולות. נכונים הדברים בפרט כאשר עסקינן, בסגירת מרפסת קיימת ולא בבניית תוספת חדשה לגמרי (עמ' 31 שורות 13-14). מעדותה של הנתבעת למדתי כי במהלך השיפוצים בוצעה סגירת המרפסת ולא הובאה כל ראייה על נקיטת פעולות מצד הבעלים או העירייה כנגד בעלה המנוח או כנגדה לאחר פטירתו, בגין בניית התוספת. כמו כן, מעיון בסעיף 17 להסכם עולה כי במועד החתימה עליו, היתה במושכר מרפסת שנסגרה ללא היתר ע"י הדייר הקודם ואילו במסגרת השיפוצים של הנתבעת, הוצא היתר בנייה (כאמור בחוות דעתו של המומחה וכן של השמאי העצני, על קיומו של היתר בנייה לתוספת בחזית הבניין, משנת 1985).
24. בנסיבות אלו, אין להתעלם מקיומה של תוספת בהערכת שוויה של הדירה וכן אין ליתן לה שווי שקול ליתר חלקי המושכר שנכללו בהסכם. לאחר שבחנתי את חוות הדעת שהוגשו ואת ההסכם ותיאור חלקי המושכר, אני קובעת כי יש להפחית מהערכת השווי של המומחה 160,000 ₪ בגין התוספת, משלא נעשתה לגביה אבחנה בחוות דעתו כי אם ניתנה הערכה על דרך האומדנא לפי התרשמותי, במסגרת עדותו על שוויה של התוספת. לפיכך, שווי המושכר שהוערך לפי חוות דעתו של המומחה בסך 1,850,000 ₪ יעמוד לאחר הפחתה בגין התוספת על סך של 1,690,000 ₪.
25. בהתייחס לגינה, קבע המומחה כי שטח הגינה הוא 120 מ"ר (סעיף 6 לתיאור הנכס בחוות דעתו) . בעדותו השיב כי הגינה היא בשטח של 100 מ"ר והעריך את שוויה בכמאה אלף ₪ (עמ' 12 שורה 1). לדבריו, הגינה לא נכללה אמנם בהסכם אך הואיל והנתבעת נהנית ממנה, הוא התחשב בכך קצת ולא לפי מלוא שווי הגינה בסך 100,000 ₪. לעניין אופן החישוב העיד כי הוא לא לקח את זה בחשבון כהצמדה (עמ' 25 שורה 23) . התובעת טענה מנגד בסיכומיה, כי יש להפחית 120,000 ₪ משווי הדירה בגין הגינה.
26. מעיון בחוות דעתו של המומחה עולה כי הוא כלל את הגינה כאחת מבין ההצמדות במושכר, בשטח של 120 מ"ר (סעיף 6 לחוות הדעת של השמאי פירו וכן בתיאור הדירה, ככוללת גינה). בדומה לכך, בסעיף 10.3 לחוות דעתו קבע המומחה הדירה כוללת "גינה בשימוש". בהתייחס להצמדה של מחסן, רשם המומחה כי נקבע מקדם שווי 30% משווי מ"ר בנוי למגורים ובשונה מכך לעניין הגינה, לא נירשם מקדם שווי כלשהו אף שהמומחה הודה בעדותו כי התחשב בגינה קצת, ללא יכולת להעיד על שיעור התחשבותו בה, לצורך הערכת שווי הדירה.
הוכח אם כן כי תנאי הדירה מאפשרים שימוש של הנתבעת בגינה בהיותה סמוכה לדירה מבלי שימנע בכך שימוש בה ע"י יתר הדיירים בנכס. מאידך, הגינה אינה חלק מהמושכר על פי ההסכם ואין לכלול אותה כשטח מוצמד לו. השתכנעתי מעדותו של המומחה כי הוא לא כלל את מלוא שווי הגינה שהוערך לפי עדותו בכ-100,000 ₪ בהערכת שווי המושכר אך לאור התחשבותו בגינה כחלק מהמושכר , בין אם בהגדרה ל"שימוש בגינה" ובין אם כהצמדה, יש להפחית משווי הדירה על פי הערכתו בחוות הדעת.
לאחר ששקלתי את הדברים ובחנתי את עדותו של המומחה בנוגע להתחשבות כלשהי שלו בגינה בהערכתו , מבלי שהיה בידו לתחום את השיעור בו הוא התחשב וכן את השימוש הלגיטימי בגינה ע"י הנתבעת שיש בו כדי להוסיף לשווי הדירה, אני קובעת כי יש להפחית משווי המושכר שנקבע בחוות דעתו של המומחה סך של 60,000 ₪, באופן המעמיד את הערכת שווי הדירה בבעלות, בסך של 1,630,000 ₪.
27. לעניין שיפוץ הדירה, דרשה הנתבעת פיצוי נוסף עקב השבחת הדירה. בעניין זה, העיד המומחה כי הוא לא לקח בחשבון בחוות הדעת את השבחת הדירה בגין השיפוצים, הואיל והנחת יסוד שלו בהערכתו היתה כי הדירה במצב ראוי למגורים ובתחזוקה טובה (עמ' 25 שורה 10 וכאמור בחוות הדעת גופה). בכך, התחשב המומחה במצבו של המושכר לאחר השבחתו בקביעת שווי הדירה ואין לפצות את הנתבעת בגין ההשקעה במושכר, פעם בהערכת שווי מחמת מצבו ופעם מחמת השקעותיה לצורך השבחתו. כך גם עולה מסעיף 6(ה) להסכם לפיו, לא יקבל הדייר תמורה כלשהי מהמשכיר, בגין השקעותיו במושכר וכן מאישור לביצוע השיפוצים שניתן לנתבעת ע"י הבעלים הקודם (נספח ד' לתצהירה של הנתבעת). כמו כן, הנתבעת לא הוכיחה את גרסתה בנוגע לשיעור השקעותיה ועלו סתירות בנוגע להיקף ההשקעה בהפרשים גדולים בין הגרסאות וללא הצגת אסמכתאות כלשהן בתמיכה לכך (עמ' 32 לעומת סעיף 6 לתצהירה ) ובהיעדר ראייה לשיעור ההוצאות . לאור זאת, נדחית דרישתה של הנתבעת לפיצוי בגין השקעותיה במושכר להשבחתו.

28. בהתאם לקביעותיי, בדבר שווי השומה של הדירה לפי מקדם היוון של 40% משווי בעלות והערכת שוויה כדירה בבעלות בסך של 1,630,000 ₪ אני קובעת כי גובה הפיצוי לנתבעת בגין פינוי המושכר, יועמד על סך של 652,000 ₪. לכך יתווספו ריבית והפרשי הצמדה ממועד מתן השומה המעודכנת ע"י המומחה ביום 25.2.09 ועד יום התשלום בפועל.

29. בבחינת הוצאותיה הצפויות של הנתבעת בגין פינוי המושכר והמעבר לדירה חילופית, אין להתעלם ממחדליה של הנתבעת שנמנעה מבחינת חלק ניכר ומרבית ההצעות שהוצעו לה כדיור חלוף מחמת הקושי שלה להכיר בצורך בפינוי המושכר. אילו בחנה את ההצעות, היה בידה לחסוך מהוצאותיה לחיפוש אחר דיור חילופי כאמור בגוף פסק הדין. בנסיבות אלו, אני מעמידה את ההוצאות הכרוכות בגין איתור דירה, מעבר לדירה אחרת והתשלומים הכרוכים בכך בסך של 50,000 ₪.

30. לעניין הסעד שהתבקש לחיובה של הנתבעת בדמי שימוש ראויים עבור המחסן, לא הובאה חוות דעת מטעם התובעים להוכחת גובה דמי השכירות. יחד עם זאת, הוצג פסק הדין בת.ק. 1071/02 ממנו ניתן ללמוד על גובה התשלום ששולם לנתבעת בגין גביית דמי שכירות למחסן כעסק ע"י הבעלים הקודם וכן עיינתי בנספח ד' לתצהירה של הנתבעת בעניין דמי השימוש במחסן כעסק. בהתאם לכך, אני קובעת על דרך האומדנא כי גובה דמי השימוש בחלק משטח המחסן משנת 2006, יועמד בסך של בסך 3,000 ₪ (ראו: רע"א 4630/10 מזל כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, ניתן ביום 6.10.10, עמ' 11 ). הרשות בידי הצדדים, לקזז חיוב זה מתשלומיהם של התובעים לנתבעת בגין הפינוי.
 סעד מן הצדק:

31. הנתבעת ביקשה שיינתן לה סעד מן הצדק למניעת פינוייה מהמושכר מכוח סעיף 132(א)
לחוק. סעד מן הצדק , נגזר מדיני היושר ומימושו, נתון לשיקול דעתו של בית המשפט
בהתאם לחומרת ההפרה ומידת הפגיעה בגין הפינוי (ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום , פ"ד לד(2) 208). סעד זה בצמצום, על מנת שלא יהפוך היוצא מן הכלל לכלל (ראה ע"א 10308/06
רבקה שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי , ניתן ביום 28.10.09). יש לבחון את
הנסיבות אישיות תוך מתן איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד ותוצאות הפינוי מאידך
(ע"א (מחוזי חיפה) 1605/00 עמראן עבד אלהאדי נ' שפיק ח'וריה, ).

לאור התוצאה אליה הגעתי לפיה עילת הפינוי היא מכוח סעיף 131(10) לחוק , בנסיבות
בהן הוכרה זכותם של התובעים לדרוש את הפינוי ונפסקו פיצויים לנתבעת בגין הפינוי
למציאת דיור חלוף עבורה ובהתאם לכך, נדחית הבקשה למתן סעד מן הצדק למניעת
פינויה של הנתבעת מהמושכר.

32. לאור כל האמור לעיל, אני מורה לנתבעת לפנות את המושכר ולהחזירו לתובעים כשהוא
פנוי מכל אדם וחפץ.

בהתחשב בהתארכות הליכי הרישוי וניהול ההליך עד חלוף זמן רב ממועד הוצאת ההיתר ,
הפינוי יבוצע תוך 90 יום מיום הצגת היתר בנייה בתוקף בפני ב"כ הנתבעת , אלא אם
כן תודיע הנתבעת לתובעים בהודעה בכתב 30 יום מראש, על רצונה לפנות את המושכר
במועד מוקדם יותר.

במעמד הפינוי , ישלמו התובעים לנתבעת את הפיצויים בהם חוייבו בסעיפים 28 ו-29 לעיל
בקיזוז חיובה של הנתבעת בגין דמי שימוש, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד פסק הדין
ועד יום התשלום בפועל.
בנסיבות העניין ועל פי התוצאות, כל צד יישא בהוצאותיו.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון