פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר:

רקע:
1. תביעה לסילוק יד מהבנין ברח' פלורנטין 25 בתל אביב – יפו, גוש 7084, חלקה 36 (להלן – המקרקעין או הבנין).

2. תחילה הוגשה התביעה נגד 7 נתבעים. משהתברר כי הנתבע 7 אינו מחזיק במקרקעין מזה שנים רבות, נמחקה התביעה נגדו. מאז הוגשה התביעה, ביום 21/7/2008, הגיעו התובעים להסדרים שונים עם חמשת הנתבעים הראשונים. הסדרים אלה קיבלו תוקף של פסק דין. כיום, תלויה ועומדת לפני בית המשפט התביעה לסילוק ידו של הנתבע 6 מהמקרקעין, והיא בלבד. הנתבע 6 יכונה להלן – הנתבע.

העובדות הצריכות לעניין:
3. התובעים הם הבעלים הרשומים של המקרקעין. מחצית מזכויות התובעים במקרקעין נרשמו מכוח מכר לפי צו בית משפט בשנת 2004, והמחצית הנוספת נרשמה מכוח מכר לפי צו בית משפט בשנת 2007. התובעים רכשו את הבנין במטרה להרוס אותו ולבנות תחתיו בנין חדש.

4. ביום 30/4/2008 נחתם היתר בניה שמספרו 08-0187 ולפיו הותרה לתובעים: "הריסת בנין קיים והקמת בנין חדש למגורים עם מסחר בקומת הקרקע, בן 5 קומות וקומה חלקית על הגג עבור 16 יח"ד..." (להלן – היתר הבנייה). היתר הבניה נמסר לתובעים ביום 15/5/2008.
5. הנתבע מחזיק בשטח של כ-57 מ"ר במקרקעין, מהם כ-56 מ"ר בפינת הרחובות פלורנטין ושטרן, ומ"ר אחד המשמש כמחסן בחלקו האחורי של המושכר. השטח משמש את הנתבע לצרכי קונדיטוריה (להלן – החנות או המושכר).


התביעה:
6. הנתבע (יחד עם אחיו, שהיה הנתבע 7 בתיק זה) רכשו, לכאורה, זכות של דיירות מוגנת בחנות ממי שהיו דיירים מוגנים במושכר המוחזק עתה על ידי הנתבע. הסכמי הרכישה האמורים שמכוחם טוען הנתבע לזכויות של דייר מוגן במושכר, פגומים, הן מחמת שהסכם העברת הזכויות בין הנתבע ובין הדיירים הקודמים נכרתו לאחר שנכרת הסכם שכירות בין הנתבע ובין הבעלים הקודמים, והן מחמת שהסכם השכירות שבידי הנתבע נחתם רק על ידי אחד מהבעלים ולא על ידי שניהם. (ההסכמים בין הנתבע לדייר הקודם, ובין הנתבע לאחד מבעלי הבית הקודמים, מצורפים לכתב התביעה). בנוסף, אגב חילופי הדיירים במושכר שונתה מטרת השכירות מבלי שהסכמת הבעלים רשומה בהסכם שנכרת אל מול הנתבע. כמו כן, אם יימצא כי הנתבע הינו דייר מוגן הרי שהסכם השכירות הופר בהפרה יסודית על ידי הנתבע בכך שהקים מבנה של קבע בחלק האחורי של המושכר מבלי לקבל את הסכמת הבעלים. הנה כי כן, הנתבע מחזיק במקרקעין ללא זכות שבדין, וככל שייקבע כי הוא דייר מוגן הרי שקמה נגדו עילת פינוי מחמת שינוי מטרת השכירות ומחמת הפרת הסכם השכירות בבנייה במושכר ללא רשות וללא היתר בנייה.

7. לחילופין, קמה נגד הנתבע עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן – החוק). התובעים מבקשים להרוס את הבנין ולהקים בנין אחר תחתיו. בידי התובעים היתר בנייה המתיר להם לבצע את העבודות האמורות. ביום 1/11/2007 שלחו התובעים אל הנתבע דרישת פינוי והודיעו לו כי בידם היתר בנייה כאמור. במכתב זה לא הוצע לנתבע, במפורש, דיור חלוף, הואיל והנתבע לא הוכיח כי הוא מחזיק בנכס כדייר מוגן, והואיל ומעמדו של הנתבע ככזה שנוי במחלוקת בין הצדדים. עוד זאת: "אפילו יוכח כי הנתבעים 6-7 הינם "דייר מוגן", אזי אלה דחו בעבר כל ניסיון לפנותם מהמקום אלא כנגד דרישות כלכליות בלתי סבירות בנסיבות העניין". (סע' 56 לכתב התביעה).

ההגנה:
8. אביהם של הנתבע ושל הנתבע 7, מר אברהם בנבנישתי ז"ל, רכש בשנת 1955 זכות דיירות מוגנת בחנות בבנין, המהווה חלק מן המושכר במצבו כיום, וניהל בה עסק של קונדיטוריה. הנתבע ואחיו עבדו עם אביהם בקונדיטוריה משנת 1966 ואילך. בשנת 1982 נפטר האב. בשנת 1987 רכשו הנתבע ואחיו את זכויות הדיירות המוגנת בחנות סמוכה בשטח של 16 מ"ר מדיירים בשם הרמתי שהחזיקו בה לפניהם. תמורת רכישת זכויות הדיירות של הרמתי שילמו הנתבע ואחיו דמי מפתח לדייר היוצא ולבעל הבית דאז. ברשות בעלי הבית דאז ובהסכמתם, איחדו הנתבע ואחיו את שתי החנויות למושכר אחד אשר שימש אותם לצורך עסקי הקונדיטוריה. אחד מבעלי הבית דאז, אשר היה קבלן בנין, נטל בעצמו חלק בעבודות שנדרשו לצורך איחוד החנויות ושיפוץ המושכר. חוזה השכירות המתייחס לחלק המקורי של הקונדיטוריה אינו בידי הנתבע, אך בנסיבות העניין ובאין מחלוקת באשר לרכישת הזכויות בחלק הנוסף בשנת 1987, ובאשר לתשלום דמי שכירות מוגנים לאורך כל השנים, יש להכיר בזכויות הנתבע כדייר מוגן בכל שטח הקונדיטוריה. כמו כן, הואיל ואיחוד החנויות המשמשות כיום את המושכר לצורך קונדיטוריה, ובניית המבנה בחלקו האחורי של המושכר נעשו בהסכמת בעל הבית דאז, הרי שיש לדחות את הטענה בדבר הפרת הסכם השכירות. חתימתו של אחד מבעלי הבית דאז על חוזה השכירות חייבה את שני הבעלים. בנוסף, התנהגות בעלי הבית מאז 1987 וקבלת דמי שכירות בידם אילך מלמדת כי בעלי הבית הכירו בזכויות הנתבע כדייר מוגן, ולא העלו כל טענה באשר להפרת חוזה השכירות על ידו.

9. אשר לעילת הפינוי לפי סע' 131(10) –
במועד הפנייה מיום 1/11/2007 לא היה בידי התובעים היתר בנייה, ואזכור עניין זה במכתבם היה שקרי. יתר על כן, יש לדחות את תביעת התובעים על פי עילה זו הואיל והתובעים לא הציעו לנתבע דיור חלוף כלל.


ההליכים והראיות:
10. בית המשפט מינה, כמומחית מטעמו, את השמאית רחל קראוזה לצורך קביעת שווי המושכר ושווי דמי המפתח במושכר. על פי חוות דעתה של הגב' קראוזה, שווי הבעלות במושכר במחיר השוק עמד על כ-865,000 ש"ח נכון לראשית חודש פברואר 2009. שווי דמי המפתח המלאים (3/3) עמד על 475,000 ש"ח באותה עת.
11. לימים נתבקשה השמאית לעדכן את חוות דעתה. בחוות דעת משלימה אומדת השמאית את שווי הבעלות במושכר, נכון ליום 15/3/10, בסך של 1,080,000 ש"ח, ואת שווי דמי המפתח המלאים בסך של 595,000 ש"ח. השמאית נחקרה על חוות דעתה בישיבת ההוכחות.

12. מטעם התובעים העיד התובע עו"ד משה ימין. כמו כן, צורפו העדויות הבאות:
(1) תעודת עובד ציבור, חתומה בידי גב' ורד ספיר טביב, עוזרת למנהל אגף רישוי עסקים בעיריית ת"א, באשר למצב רישיון העסק של הנתבע;
(2) חוות דעת מומחה, רו"ח אריה קופר, ובה ניתוח מצבה העסקי של הקונדיטוריה הפועלת במושכר.

13. מטעם הנתבע העיד הנתבע עצמו, ולעדותו צורפה חוות דעת מומחה של מר דרור זוננשיין, אשר התבקש להעריך את תוצאות העתקת העסק והקמת עסק חלופי במקום אחר.


דיון:
14. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים ובראיות שלפני החלטתי להורות על פינוי הנתבע מהמושכר בכפוף לתשלום דמי פינוי בסך 900,000 ₪.

15. בפתח הדברים אני רואה להסיר מעל הפרק את טענות התובעים באשר לזכויות הנתבע במושכר, ובאשר לעילות הפינוי שמקורן בהפרת הסכם השכירות. מוטב היה אלמלא העלו התובעים טענות אלה מלכתחילה. טענות אלה של התובעים לא הועילו במאומה לעניינם של התובעים, והוסיפו מידה גדושה של חשדנות וחוסר נכונות לשיתוף פעולה מצד הנתבע.

זכויות הנתבע במושכר
16. בכתב התביעה לא הבחינו התובעים כלל בין שני חלקי המושכר המוחזק כיום בידי הנתבע, ואפשר כי כלל לא ידעו על כל שנטען על ידי הנתבע בעניין זה. מעדות התובע 1 ומסיכומי התובעים, עולה כי הם אינם חולקים על גרסת הנתבע באשר להבחנה בין שני חלקי המושכר, וכי טענתם באשר לזכויות הדיירות המוגנת מתייחסת לחנות שנוספה בשנת 1987 בלבד. (פרוט', עמ' 33 ש' 16).
17. מכל מקום, אני מקבל את עדותו של הנתבע כעדות מהימנה בכל הנוגע להשתלשלות האירועים עד לרכישת הבנין על ידי התובעים. על פי עדות זו החזיק אביהם של הנתבע ואחיו בחלק המקורי של הקונדיטוריה, בשטח של כ- 40 מ"ר משנת 1955. הנתבע עבד בעסק עם אביו משנת 1966. בשנת 1982 נפטר האב והנתבע הוסיף להחזיק במושכר כדייר נגזר. בשנת 1987 רכשו הנתבע ואחיו את זכויות הדיירות המוגנת בשטח של כ-16 מ"ר בחנות סמוכה. אין ממש בטענות התובעים באשר לפגמים שנפלו בהסכמי הרכישה של זכויות אלה. זכרון דברים באשר להעברת הזכויות נכרת בין האחים לבית בנבנישתי ובין הדיירים הרמתי ביום 12/8/1987 (נספח' ד'1 לתצהיר התובע). בו ביום אישר אחד מבעלי הנכס דאז, מר יעקב אמיר, את השכרת החנות לנתבע ולאחיו בדיירות מוגנת, ואת הסכמתו להעברת החזקה בחנות מידי הדיירים הרמתי לידי הנתבע ואחיו. כמו כן מאשר בעל הבית קבלת תשלום בסך 2,000 ₪ תמורת העברת הזכויות. עוד נקבע כי העברת הזכויות תיעשה ביום 1/9/1987 (נספח ד'3 לתצהיר התובעים). ביום 1/9/1987, בדיוק כפי שהוסכם בין הנתבע ובין הרמתי ובעל הבית, העבירו הדיירים היוצאים, הרמתי, את החזקה במושכר לידי הנתבע ואחיו. (נספח ד'2 לתצהיר התובעים). אין כל פגם בסדר חתימת המסמכים. בהתחשב בכך שהדיירים כולם והבעלים דאז פעלו בהתאם להוראות ההסכמים שנכרתו בין הצדדים, ומעולם לא נשמעה מחאה כלשהי מצד מי מהבעלים, הרי שאין כל משמעות לכך שהאישור בדבר העברת הזכויות מהדיירים היוצאים לנתבע ולאחיו נחתם בידי אחד מהבעלים בלבד. הנתבע העיד כי מר עקב אמיר הוא שניהל באותה עת את כל ענייני המושכר מטעם שני הבעלים. איני רואה סיבה שלא לקבל עדות זו. זאת ועוד, שתיקת התובעים עצמם ממועד רכישת הנכס בשנת 2004 ועד ליום הגשת התביעה (21/7/2008), וקבלת דמי שכירות ממנו ללא אומר ודברים, מלמדת כי גם התובעים היו מודעים לזכויות הנתבע במושכר על כל חלקיו. בדין טען הנתבע כי הוא דייר מוגן במושכר כולו.

שינוי מטרת השכירות ובנייה ללא היתר והסכמה
18. האמור לעיל באשר לזכויות הנתבע במושכר, יפה גם לעניין טענות אלה. עיקרו של דבר, אני מקבל את גרסת הנתבע באשר למהלך הדברים בעת רכישת זכויות הדיירים היוצאים בחנות הנוספת, לאמור, קבלת הסכמת הבעלים לצירוף החנות הנוספת לשטח הקונדיטוריה וביצוע פעולות הבנייה שנעשו במקום. זאת ועוד, מטרת השכירות אינה מפורטת בהסכם שנכרת בעניין החנות הנוספת בין הנתבע ובין הבעלים דאז, וממילא לא ניתן לטעון על שינוי מטרת השכירות ללא הסכמת הבעלים.

19. התובעים לא פירטו כיצד שינוי מטרת השכירות וביצוע הבניה בחלקו האחורי של המושכר, גם אם נעשו ללא הסכמת הבעלים, מקימים עילת פינוי נגד הנתבע, והסתפקו בטענות כלליות בעניין זה. אין בידי הצדדים הסכם שכירות מסודר וממילא לא ניתן להצביע על הפרת סעיף כזה או אחר של הסכם השכירות, ובוודאי לא על סעיף בהסכם השכירות אשר קובע תנאים שהפרתם מקימה עילת פינוי. התובעים לא הצביעו על עילת פינוי אחרת אשר קבועה בסע' 131 לחוק הגנת הדייר, ולא בכדי. אין בין עילות הפינוי המנויות בסע' 131 לחוק עילות של שינוי מטרת השכירות או ביצוע שינויים במושכר. בהעדר חוזה שכירות אשר קובע כי שינוי מטרת השכירות או ביצוע שינויים במושכר מהווים הפרת חוזה המקימה עילת פינוי, הרי שלא קמה עילת פינוי גם לפי סע' 131(2) לחוק.

20. יתר על כן, שינוי מטרת השכירות בחנות הנוספת שצורפה לקונדיטוריה, כמו גם עבודות הבנייה שנעשו לטענת התובעים ללא הסכמת הבעלים, נעשו בשנת 1987 או בסמוך לכך. אין חולק כי עד להגשת התביעה לא מחו הבעלים או מי מהם, לא הקודמים ולא הנוכחיים, באוזני הנתבע על דבר שינוי מטרת השכירות או על דבר עבודות הבנייה. אין חולק גם כי הבעלים הוסיפו וקיבלו מהנתבע דמי שכירות כמוסכם בין הצדדים לאורך כל השנים. הלכה היא מקדמת דנא, שאם קמה לבעל הבית עילת פינוי כלפי הדייר המוגן והוא אינו מעלה את הטענה באוזני הדייר משך שנים, ומוסיף לגבות ממנו דמי שכירות, דבר יום ביומו, ייראה בעל הבית כמי שזנח את טענתו וויתר עליה. התוצאה היא שאין ממש בטענות התובעים באשר לעילת פינוי שקמה נגד הנתבע מכוח שינוי מטרת השכירות או מחמת עבודות בנייה שנעשו במושכר.

עילת פינוי לפי סע' 131(10) לחוק:
21. סע' 131(10) לחוק קובע עילת פינוי בהאי לישנא:
"בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבנין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רשיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף";

המסגרת המשפטית לדיוננו מפורטת בע"א (מחוזי ת"א) 1748/05, ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ, , להלן – פרשת ירושלמי, לאמור:
"תכליתו של סעיף 131(10) לחוק היא להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בנין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. תכלית נוספת היא להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. הלכה היא שכדי לעמוד בתנאי סעיף 131(10) לחוק על התובע להוכיח קיומם של ארבעה תנאים מצטברים: המושכר או הבנין שבו נמצא המושכר מיועדים להריסה; במקום הנכס שייהרס יוקם בנין אחר או שהמושכר ישונה שינוי ניכר או שיתוקנו בו תיקונים יסודיים; התקבל רישיון לבניה; בעל הבית הודיע בכתב לדייר על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף (ע"א 388/73 מ.נ. קבלנים בע"מ נ' נסר, פ"ד כח(2) 383 (1974); ראו גם דויד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 117 (מהדורה שנייה, 2005)). לאחר שבעל הבית הוכיח את עילת תביעתו (התקיימות ארבעת התנאים דלעיל) ידון בית המשפט ויגבה ראיות בדבר טיבו ומהותו של סידור החלוף הראוי בנסיבות העניין. סידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנר, פ"ד יט(3) 97 (1965); בר אופיר, בעמ' 120). "

22. בענייננו, התקיימו כל ארבעת התנאים המקימים לתובעים עילת פינוי נגד הנתבע. התובע 1 העיד כי התובעים רכשו את המקרקעין בשנת 2004 בכוונה להרוס את הבנין המצוי במקרקעין, ובו המושכר, ולבנות תחתיו בנין חדש. (סע' 7 לתצהיר התובע). כוונה זו יצאה מן הכוח אל הפועל. התובעים הגישו בקשה לאישור תוכנית בניה במקרקעין והתמודדו עם התנגדויות שהוגשו כלפי תוכנית זו. ביום 30/4/2008 נחתם היתר בנייה המתיר לתובעים להרוס את הבנין ולבנות תחתיו בנין חדש. הנה כי כן, נשלמו שלושת הנאים הראשונים הקבועים בסע' 131(10) לחוק. אין ספק כי הבנין ובו המושכר מיועדים להריסה כדי להקים במקום בנין חדש. בצדק טענו הנתבעים כי במועד משלוח מכתב התובעים ביום 1/11/2007 טרם היה בידי התובעים היתר בנייה, והאמור בעניין זה במכתב לא היה מדוייק. אפס, במועד הגשת התביעה, בחודש יולי 2008, היה גם היה בידי התובעים היתר כאמור, ובכך נתמלא התנאי השלישי הקבוע בחוק.


23. טיבו של הסידור החלוף שעל בעל הבית להציע לדייר המוגן, לצורך עמידה בתנאי הרביעי דלעיל, אינו קבוע בחוק. כל שנקבע הוא שעל בעל הבית להודיע לנתבע בכתב על נכונותו להעמיד לו סידור חלוף. עד ליום הגשת התביעה לא הציעו התובעים לנתבע סידור חלוף בכתב. התובעים טוענים כי עובר להגשת התביעה נדברו התובעים עם הנתבע בעל פה לצורך הצעת סידור חלוף וכי האחרון העלה דרישות בלתי סבירות (סע' 56 כתב התביעה, פרוט' עמ' 32, ש' 22). הנתבע אינו מכחיש במפורש קיומן של פגישות והצעות כאמור, אך טוען כי לא הוצע לו דיור חלוף לפי החוק (סע' 27 לכתב ההגנה). אני מאמין לתובע 1 כי התקיימו פגישות וכי נעשה ניסיון למצוא סידור חלוף לנתבע. הפער בין הצדדים באשר לטיב הסידור החלוף היה גדול בטרם הוגשה התביעה ונותר גדול גם היום. מכל מקום, במהלך השנים בהן מתנהל הדיון בתיק זה בבית המשפט, הציעו התובעים לנתבע בעל פה ובכתב סידור חלוף בדמות פיצוי כספי. פעם אחר פעם קיבלו התובעים הצעות שהציע בית המשפט לצרכי פשרה. הצעות התובעים נרשמו בפרוטוקול הדיון ובתצהיר התובע. בסיכומיהם חוזרים התובעים על ההצעה לשלם לנתבע, דמי פינוי בשיעור של ארבעה שלישים מסכום דמי המפתח שנקבע בחוות הדעת המשלימה של השמאית, דהיינו, סך של 793,000 ש"ח. (סע' 72 לסיכומי התובעים). במסגרת הדיון נכונים היו התובעים לשלם לנתבע סך של 900,000 ש"ח בדרך של פשרה, והיו נכונים גם לפסיקה על דרך הפשרה בסכום שבין 900,000 – 1,300,000 ש"ח. הנתבע סירב לכל ההצעות. בדיון שהתקיים ביום 3/10/11 (במסגרת בקשה לסעד זמני שביקש הנתבע) פנה התובע לבית המשפט ואמר בדם ליבו:
"אני פונה לבית המשפט ורוצה להפיס את הצדדים. אנו לא אנשים רעים.
עושה מאמצים האיש בעל המקצוע שלקחנו כדי לעשות הכנה, עושה מאמצים להשיג לו מקום חלופי. השיג לו מקום של 50 מ', ומר בנבנישתי לא רוצה לעבור. הוא רק רוצה לסחוט כספים.
זה דברים שאני אומר אותם, אנו עושים מתיחת פנים למדינה. העירייה נושפת לנו בעורף, כל פעם מתקשר מנהל מחלקה של העירייה והוא מבקש שנהרוס, אין לנו ברירה, סוף 2012 המיסוי של מדינת ישראל הולך ונעשה מיסוי לגמרי.
כל הכספים שולמו. אנו נמצאים 3, 4 שנים בתביעה הזו. אנו עושים מאמצים ניכרים למצוא לו מקום, לעזור לו.
היתה שמאות של 600 שקלים ומתוך נפש חפצה כב' השופט טובי אמר ארבע שלישים ואנו נתנו.
חברי ביקש עדכון של שמאות ועשינו עדכון. השמאות נתן 800 ושילמנו 800, כב' השופט ביקש לעגל ל- 900 ונתנו את ה- 900. כשיצאנו החוצה כב' השופט ביקש שנסדר בחוץ.
אנו נמצאים כמו במלחציים.
בית המשפט ביקש 900,000 ₪ ואנו הסכמנו ואנו מכבדים את בית המשפט והסכמנו להצעה זו. (עמ' 4 ש' 9)

24. אני סבור שבמהלך הדיון נתרפא הפגם של אי מתן הודעה בכתב על נכונות התובעים ליתן לנתבע סידור חלוף. מתחילת הדיון ועד לסופו חזרו התובעים והודיעו על נכונותם ליתן לנתבע סידור חלוף, אם בדרך של מקום חלופי ואם בדרך של פיצוי כספי. בכך נתמלא גם התנאי הרביעי הקבוע בסע' 131(10) לחוק ונגד הנתבע קמה עילת פינוי. עתה, בהעדר הסכמה בין הצדדים, יש לבחון את הסידור החלוף שעל התובעים ליתן לנתבע בנסיבות העניין.

הסידור החלוף הראוי בנסיבות העניין:
25. סעיף 133 לחוק, שכותרתו: סייג לפינויים מסויימים, קובע כללים בעניין הסידור החלוף, לאמור:
"(א) במקרים המפורטים בסעיף 131(7) עד (11) לא יינתן פסק דין של פינוי, אלא אם מובטח לדייר סידור חלוף שיעמוד לרשותו בזמן שעליו לפנות את המושכר, ולא יבוצע פסק הדין אלא אם אמנם עמד הסידור החלוף לרשותו בזמן שהיה עליו לפנות את המושכר.
(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בית עסק אחר או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת, ובלבד שלגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר.
(ג) במקרה המפורט בסעיף 131(10) רשאי בית המשפט, נוסף על האמור בסעיף קטן (ב), לקבוע דירה אחרת או בית עסק אחר שיהיו בבנין שיוקם או ישונה או יתוקן לפי אותו רשיון בניה, ולקבוע לתקופת הביניים סידור חלוף ארעי.
(ד)... "

26. כפי שראינו לעיל, בפרשת ירושלמי, "הסידור החלוף הראוי – המצאת מושכר חלופי או תשלום פיצוי כספי במקום זאת – נתון לשיקול דעתו של בית המשפט בהתאם לנסיבותיו הקונקרטיות של העניין". זאת, בהינתן הסייג הקבוע בחוק ולפיו "לגבי בית עסק לא יקבע בית המשפט כסידור חלוף תשלום פיצויים בלבד, אלא בהסכמת הדייר או במקרה שהדייר מסרב להסכים לכך ללא טעם סביר".
יפים לענייננו דבריה של הש' עידית ברקוביץ בתיק אזרחי (שלום תל אביב) 19959-02-10‏ ‏ אפרת יובלים בע"מ נ' דוד דבך, לאמור:
"בית המשפט מוסמך, מכוח שיקול הדעת המוקנה לו בסעיף 133(ב) לחוק הגנת הדייר, לקבוע כי הסידור החלוף יהיה בתשלום פיצויים (ע"א 470/83 ברזני נ' קרסנר, פ"ד לח(3) 54, 56).
במסגרת שיקול הדעת השיפוטי, יש להתחשב בתכלית החקיקתית:
מחד – להבטיח שבעל הבית יוכל לממש את זכויותיו בנכס ולבנות עליו בנין בלי שהדייר ימנע זאת ממנו. ומנגד – להבטיח שדייר לא יפונה בשל הריסת המושכר, אלא אם כן הועמד לרשותו סידור חלוף ההולם את צרכיו. (ע"א 147/65 אלוש נ' לייקנד, פ"ד יט(3) 97, 102; וכן: ע"א (ת"א) 1748/05 ירושלמי נ' מגדלי עמק ברכה בע"מ) .
16. לאחר שבחנתי את האפשרות להעניק לנתבעים סידור חלוף בדמות מושכר חלופי בדמי מפתח, הגעתי למסקנה כי הדבר אינו אפשרי ואף אינו ראוי.
לטעמי, יש להעדיף הענקת פיצוי כספי אשר יאפשר לדיירים רכישת דירה או בית עסק חילופי בבעלותם, תוך השתחררות מכבילות לדיני הגנת הדייר, אשר כיום, נוכח שינוי העיתים והתמורות הכלכליות והחברתיות, הרלוונטיות שלהם הולכת ופוחתת.
גישה זו מתיישבת עם מגמת צמצום תחולתם של דיני הגנת הדייר, כפי שבאה לידי ביטוי בשורה של פסקי דין. (ראה: רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר ואח', ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור ואח' פ"ד נ(5) 111, ע"א 4100/97 רינדר נ' ויזלטיר, פ"ד נב(4) 580, 589 והאסמכתאות שם, וכן: רע"א 6729/09 עזבון המנוחה עאידה מוקלשי ז"ל נ' פאר, ניתן ביום 9.12.09)."

27. בענייננו טוען הנתבע כי העתקת העסק למקום אחר תגזור עליו כליה ומבקש להורות לתובעים להעניק לנתבע שטח עבור הקונדיטוריה בבנין החדש שייבנה. וכך מסיים הנתבע את תצהירו:
"לכן אין ספק שההעברה הכפויה של העסק למקום אחר, תגרום לנזקים כלכליים עקיפים קשים, והפיתרון הסביר היחידי הוא החזרת הקונדיטוריה והמאפיה לחנות החדשה בבנין החדש שייבנה".
בסיכומיו חוזר הנתבע על בקשתו (סע' 28.3), ומוסיף כי לחילופין "הנתבע יהיה מוכן לקבל סידור חלוף בכסף בסכם של 1.9 מיליון ש"ח, שמגלם את ההוצאות להקמת בית עסק דומה במקום אחר..." את בקשתו החלופית מבסס הנתבע על חוות דעת המומחה מטעמו אשר קבע כי עלות הקמת עסק חלופי עומדת על כ- 1.2 מיליון ש"ח. על סכום ההקמה מבקש הנתבע להוסיף את שווי דמי המפתח בסכום של כ- 600,000 ש"ח, ופיצוי על המס בסך כ-100,000 ש"ח. (סע' 24, ו-28.4 לסיכומי הנתבע).

28. התובעים טוענים כי אופי הבנין שיוקם במקום אינו מתאים לעסק של קונדיטוריה ועל כן לא יוכלו להעניק לנתבע שטח חלופי בקומת הקרקע של הבנין. התובעים חולקים על חוות הדעת שהציג הנתבע ומציעים להעמיד את הסידור החלוף על פיצוי כספי בשיעור של 4/3 משווי דמי המפתח שקבעה המומחית מטעם בית המשפט, דהיינו, כ-800,000 ש"ח.

29. בקביעת הסידור החלוף הראוי על בית המשפט להביא בחשבון את מכלול הנתונים הרלוונטיים לעניין שלפניו. לא הרי הסידור החלוף הראוי במקרה אחד כהרי הסידור החלוף הראוי במקרה אחר. כל מקרה ונסיבותיו. ככלל, על בית המשפט לאזן בין זכותו של בעל הבית לבנות בנין חדש על המקרקעין שבבעלותו, ובין זכותו של הדייר לסידור חלוף ההולם את צרכיו. על מנת לקבוע אל נכון את צרכי הדייר שומה על בית המשפט לעיין בטיב העסק המתנהל במושכר, ובכלל זה את התועלת שמפיק הנתבע מניהול העסק האמור. בהתחשב בכך שמדובר בבית עסק, אשר לפי טיבו וטבעו נועד לייצר רווח ופרנסה עבור בעליו, איני רואה מניעה מהתחשבות בשיקולים של יעילות כלכלית בבוא בית המשפט לקבוע הסידור החלוף.

30. לשיטת הנתבע, והמומחה מטעמו, לא ניתן כיום לקבל את רישיון משרד הבריאות לייצור בצק ואפיה בשטח של פחות מ-130 מ"ר. (תצהיר הנתבע, סע' 13, חוות דעת המומחה זוננשיין, סע' 5). כזכור, הנתבע מחזיק כיום בשטח של כ-56 מ"ר אשר כולל שטח ייצור ועמדת מכירה. משמע, על מנת לאפשר לנתבע להוסיף ולנהל את עסקו בבנין החדש שיקימו התובעים, על התובעים ליתן לנתבע שטח שלא יפחת מ-130 מ"ר בבנייה חדשה, תחת 56 מ"ר המשמשים אותו כיום בבנין הישן. סידור חלוף אשר כזה יקפח את התובעים באופן ניכר. כמו כן, אין בסידור חלוף מסוג זה כדי לחסוך מהנתבע את הוצאות הקמת העסק במקום החדש שיוקצה לו. הוצאות אלה, לשיטת הנתבע, עומדות על כ- 1.2 מיליון ש"ח. הנתבע טוען כי העתקת העסק למקום אחר תגזור עליו כליה. איני רואה כיצד הקצאת מקום בבנין החדש שיוקם במקרקעין תפתור את הבעייה, הואיל וממילא יהא על הנתבע להקים את העסק מחדש במקום שיוקצה לו בבנין החדש. עוד זאת, נראית בעיניי טענת התובעים ולפיה בית עסק של קונדיטוריה, אשר כרוך בריחות ובשומנים, אינו מתאים לאופיו של הבנין החדש שהם עתידים להקים במקום. לפיכך, גם לו ביקש הנתבע שטח של 56 מ"ר בלבד, אני רואה לדחות את דרישתו לסידור חלוף בדמות שטח שיוקצה עבור עסקו בבנין החדש. מדובר בסידור חלוף שאינו סביר בנסיבות העניין.

31. אין זה סוד כי תופעת הדיירות המוגנת, ובכלל זה בתי עסק בדיירות מוגנת, מתמעטת והולכת, עד כי קשה מאוד לאתר דיור חלוף בדמי מפתח. התובע העיד כי נעשה ניסיון להמציא לנתבע מקום חלופי בשטח דומה וכי הנתבע סירב להצעה. התרשמתי כי הנתבע עצמו מבין שלא ניתן יהיה להעתיק את העסק למקום אחר וכי הוא מנסה למקסם את שיעור הפיצוי שיקבל עבור העסק. לתכלית זו, ולתכלית זו בלבד, המציא הנתבע חוות דעת מומחה ממנה עולה כי עלות העתקת העסק תעמוד על כ-1.2 מיליון ש"ח. סכום זה בצירוף שווי דמי המפתח עולה כדי 1.9 מיליון ש"ח אותם מבקש הנתבע לקבל כפיצוי עבור פינוי בית העסק. אני סבור שהדיון לאמיתו מצוי בשאלת גובה הפיצוי הכספי הראוי בנסיבות העניין. הא ותו לא. התובעים הציעו סך של כ-800,000 ש"ח והיו נכונים בפשרה לשלם גם 900,000 ש"ח או כל סכום שיפסוק בית המשפט על דרך הפשרה בטווח שבין 900,000 ש"ח ל- 1,300,000 ש"ח, ואילו הנתבע מבקש שהסכום לא יפחת בפסיקה על דרך הפשרה מ- 1,300,000 ש"ח.

32. אני מוצא את עמדת הנתבע באשר לגובה הפיצוי הכספי הראוי בנסיבות העניין בלתי סבירה. הנתבע השתית את הסכומים שביקש על חוות דעת המומחה מטעמו. דא עקא, לצערי, אני נאלץ לקבוע שחוות דעת המומחה מטעם הנתבע אינה מבוססת, ולא ניתן להשתית עליה ממצאים כלשהם. תחילה קבע המומחה כי לא ניתן כיום לקבל אישור של משרד הבריאות להקמת עסק ליצור בצק ואפייה בשטח של פחות מ-130 מ"ר. בחקירתו נתבקש המומחה להפנות להוראות דין או להנחיות בכתב בהן מופיעה הגבלה זו. המומחה אישר כי לא ידוע לו על הנחיות כתובות בעניין זה, וכי הוא מתבסס על ניסיונו. (עמ' 43 ש' 24). "ניסיונו" של המומחה אינו מספק בעיניי לצורך קביעת ממצא לפיו לא יינתן לנתבע רישיון להקמת עסקו בשטח שלא יפחת מ-130 מ"ר. זאת ועוד, כשנשאל המומחה אם מדובר בתורה שבעל פה העוברת מאב לבנו השיב: "קודם כל, כל נושא של משרד הבריאות זה 90% מסחרה, אתה צריך לבוא לשבת מול הפקידים. אין שחור ולבן במשרד הבריאות." אני נאלץ לקבוע שוב, בצער, כי לא ניתן להתייחס לדברים אלה כאל חוות דעת מומחה. אני מוצא את הקביעה לפיה לא ניתן להקים עסק חלופי בשטח של פחות מ-130 מ"ר כקביעה בלתי מבוססת, אשר, לכל הפחות, לא הוכחה בפני כל צרכה.

33. הוא הדין באשר לקביעתו השניה של המומחה, ולפיה עלות הקמת עסקו של הנתבע מחדש עומדת על 9,000 ש"ח למ"ר. "חוות הדעת" כולה משתרעת על פני פחות מעמ' וחצי. אומדן עלות הקמת העסק מחדש לפי תחשיב של 9,000 ₪ למ"ר בשטח של 130 מ"ר, אינו מפורט ואינו מבוסס על דבר. גם בחקירתו לא הוסיף המומחה פירוט על הקביעה השרירותית שבחוות דעתו. בסופו של יום, איני מייחס משקל כלשהו לחוות דעת זו. אני סבור שהנתבע לא הוכיח כי העתקת עסקו למקום אחר כרוכה בעלויות גבוהות מאלה של העתקת כל עסק אחר. לא הוכח גם כי לא ניתן להעתיק את העסק למקום ששטחו זהה לשטח המושכר.

34. לא זו אף זו, מתעודת עובד ציבור שהוצגה על ידי התובעים עולה כי גם בעסק הקיים על הנתבע להשקיע השקעות כספיות על מנת להכשיר את תוספות הבנייה שנעשו במקום, ועל מנת להתקין בעסק מפרד שומן. הנתבע אישר שאינו מטפל בזה כי אין הוא יודע לאן פני העסק הקיים (עמ' 52 ש' 19). מכל מקום, מדובר בעלויות נוספות שהיה על הנתבע להשקיע ממילא לצורך העסק הקיים ויש להפחיתן מעלויות הקמת עסק חדש.

35. אין להתעלם גם ממידת רווחיותו של העסק בו מדובר. המומחה מטעם הנתבע אישר כי הרווחיות הסבירה של עסק מן הסוג בו אנו עוסקים עומדת על כ-30% מהמחזור. על פי ממצאי ספרי הנהלת החשבונות של הנתבע לשנים 2007 – 2009 עומד שיעור הרווח על כ-9% (ראה חוות דעת המומחה מטעם התובעים). המומחים מטעם שני הצדדים תמימי דעים כי מדובר ברווחיות נמוכה ביותר ביחס לשיעור הרווחיות המקובל בעסקים מסוג זה. הנתבע העיד כי העסק מפרנס 5 עובדים, הוא ואשתו, שניים מילדיו, ועובד נוסף. נמצא כי עלויות השכר לכל חמשת העובדים הן כ-23,000 ש"ח לחודש מדובר בשכר של כ-4000 ש"ח לעובד, לכל היותר, כולל שכר הנתבע עצמו. בהנחה שמטרת החוק להגן על פרנסתו של הנתבע הרי שפיצוי כספי בשיעור של כ-4/3 משווי דמי המפתח מגלם את השכר שמפיקים הנתבע ואשתו מהעסק לתקופה העולה על 10 שנים, לפני היוון.

36. בהינתן כל אלה, אני מוצא כי הבסיס לקביעת גובה הפיצוי המגיע לנתבע הוא שווי דמי המפתח של המושכר. שווי דמי המפתח המלאים, נקבע על ידי השמאית על סך של 595,000 ש"ח. על פי הנוהג שנתקבל בפסיקה, במקרה של בית עסק, יש להוסיף על שווי דמי המפתח המלאים, פיצוי נוסף בשיעור של שליש משווי דמי המפתח המלאים כפיצוי על ההוצאות הכרוכות בהעתקת בית העסק. סכום זה בענייננו, לאחר תוספת של שליש נוסף עומד במעוגל על 800,000 ש"ח. בנסיבות העניין, הואיל והתובעים החלו בעבודות הריסת הבניין באופן שגרם להשבתת עסקו של הנתבע, ועל מנת להבטיח אפשרות של הקמת עסק חלופי, אני רואה להוסיף לנתבע פיצוי נוסף בסך 100,000 ש"ח, כך שהפיצוי הכולל יעמוד על 900,000 ש"ח. סכום זה משקף את שווי דמי המפתח המלאים, בצירוף עלויות הקמת העסק מחדש בשטח זהה לשטח המושכר, לפי סכום של כ-5,500 ש"ח למ"ר. אני סבור שסכום זה, בין אם יבחר הנתבע לחסל את עסקו ובין אם יבחר הנתבע להקימו מחדש במקום אחר, מהווה פיצוי נאות תמורת פינוי המושכר, ויש בו כדי לאזן בין זכויות התובעים להקים את הבנין החדש על המקרקעין שרכשו לשם כך, ובין זכויות הדיירות המוגנת של הנתבע במושכר.

סוף דבר:


37. הנתבע יפנה את המושכר וימסור את החזקה בו לידי התובעים כשהוא פנוי מכל אדם וריק מכל חפץ ששייך לנתבע. הואיל והתובעים החלו זה מכבר בעבודות הריסת הבנין וכל יום של עיכוב גורם להם נזק רב, והואיל וממילא הושבתה עבודת הקונדיטוריה, ובעניין זה נפסקו הוצאות לחובת התובעים, אני מורה על ביצוע הפינוי לא יאוחר מיום 15/12/11, בשעה 13:00. כנגד הפינוי בפועל, ובמעמד הפינוי, ישלמו התובעים לנתבע דמי פינוי בסך 900,000 ש"ח. ככל שיחול מע"מ על תשלום דמי הפינוי יוסף סכום המע"מ לסכום האמור, כנגד חשבונית מס ערוכה כדין.




38. בנסיבות העניין, בכפוף לביצוע הפינוי במועד, כנגד תשלום דמי הפינוי כאמור לעיל, ישא כל צד בהוצאותיו. ברם, אם לא ימלא אחד מהצדדים את חלקו על פי פסק הדין ישלם אותו צד לצד שכנגד הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח. לשון אחרת, אם יפנה הנתבע את המושכר במועד והתובעים לא ישלמו לו את דמי הפינוי שנקבעו, כי אז ישלמו התובעים לנתבע הוצאות בסך 20,000 ש"ח. מנגד, אם יעמידו התובעים לרשות הנתבע את דמי הפינוי ולמרות זאת לא יפנה הנתבע את המושכר במועד, כי אז ישלם הנתבע לתובעים הוצאות בסך 20,000 ש"ח, שינוכו מדמי הפינוי.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון