פינוי דייר מוגן מעסק

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן מעסק:

1. תביעה לסילוק ידה של דיירת מוגנת בבית עסק.

התובעת הינה בעלת המושכר – נכס בן 3 חדרים , מטבח ושירותים הכולל חצר בגוש 10882 חלקה 22 (להלן:"המושכר"). אין חולק שהתובעת הינה "בעל הבית" כהגדרת הביטוי בסעיף 1 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן "החוק"). הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") שכרה את המושכר מבעליו הקודמים בשכירות מוגנת, על פי הסכם שכירות מיום 17.6.65 (להלן: "ההסכם").

בהסכם מוגדרת מטרת השכירות כניהול עסק של גן ו/או גנון בלבד. אין חולק כי הנתבעת 1 אכן ניהלה מזה עשרות בשנים עסק של גן במושכר.

הנתבעת 2 (להלן: "רחל") הינה בתה של הנתבעת 1 (לראשונה בסיכומים העלתה ב"כ התובעת באופן תמוה טענה החולקת על נתון זה, למרות שבבקשה לתיקון כתב התביעה טענה בריש גלי שהנתבעת 2 הנה בתה של הנתבעת 1). מכל מקום, אף אם לא היה מדובר בבת – אין לכך חשיבות רבה, משעה, שכפי שיחוור, יכול גייר מוגן בבית עסק להפעיל עסקו באמצעות אחר, ולאו דוקא בן משפחה.

2. עילות הפינוי ביחס לדייר מוגן מוגדרות בסעיף 131 לחוק. מדובר ברשימה סגורה לבד מעילה נוספת שנוספה בפסיקה, עילת הנטישה. במקרה זה נטען בתביעה המתוקנת לעילות פינוי כנגד הנתבעת 1 מכוח סעיף 131(2) לחוק שעניינו בהפרת תנאי מתנאי השכירות, שהפרתו מזכה בתנאי ההסכם את בעל הבית בפינוי הדייר. ההפרות הנטענות כאן כלפי הנתבעת הינן מסירת שימוש לאחר או הרשאת שימוש לאותו אחר בניגוד להסכם השכירות, כאשר אותו אחר הינה הנתבעת 2. (על האבחנה בין מסירת שימוש להרשאת שימוש – ראה להלן). נטען שהנתבעת 2 היא זו אליה הועבר העסק בפועל, העסק כיום עסקה והיא זו שאף מנהלת אותו.

3. עילת פינוי שלובה הנטענת ביחס לנתבעת 1 – הנה עילת הנטישה.

4. כמו כן נטען שהנתבעת 1 לא דאגה לקבל רישיון עסק ואך לאחרונה הוגשה בקשה לעירייה לשינוי ייעוד מבית מגורים לגן ילדים קיים, לצרכי רישוי העסק. הבקשה הוגשה וחתומה עליה הנתבעת 2 שהינה אדריכלית במקצועה. התובעת מציינת כי אינה מסכימה לשינוי הייעוד. לפיכך גם אינה נכונה לשתף פעולה עם מי מהנתבעות כבעלת הנכס, כדי ליתן הסכמתה מול הועדה המקומית או העירייה לשינוי הייעוד המבוקש. חוששת היא מפגיעה בשווי קניינה אם ישונה היעוד התכנוני, כאשר מעדיפה היא שהייעוד יהא יעוד למגורים. עם זאת אין חולק כי חוזה השכירות נחתם במפורש מול הנתבעת 1 למטרת של ניהול עסק של גן או גנון, וזה אכן העסק הפועל במושכר עד היום.

5. ביחס לרחל (הנתבעת 2): נטען כי יש ליתן כנגדה צו לסילוק יד הואיל ואינה שוכרת ואין לה זכויות במושכר גם אם בפועל הועבר המושכר לניהולה, או שהעסק הועבר אליה כעסקה שלה.

6. התפתחות עובדתית עליה נלמד במהלך ישיבת ההוכחות הינה שהנתבעת 1 שהגיעה לגבורות וגילה כיום 86, הפכה לסיעודית ומאושפזת בבית אבות. בואר מפי הנתבעת 2, שהיא שהגישה התצהיר, כי מדובר בהתפתחות שלא היתה קיימת עת הוגשה התביעה. גרסה זו לא נסתרה.

7. התובעת בתצהירה מבארת כי מהלך 6 שנים מ – 1975, כשהיתה סטודנטית, זכור לה כי חברותיה ללימודים שהיו אמהות לפעוטות, שלחו את ילדיהם לגן הנתבעת שהיה ידוע לטובה, והנתבעת היתה הרוח החיה בו.
בסעיף 7 לתצהירה טוענת התובעת שכאם לילדים היא יודעת שניהול גן ילדים בפרט בגילאים צעירים שמגיל 2 עד 4 כרוך בעבודה רבה מאוד. בפעוטון בו למדו ילדיה העסיקה בעלת הפעוטון גננת מוסמכת לצורך הפעילויות החינוכיות כסייעות כאלו ואחרות. אך בעלת הפעוטון היתה תמיד עסוקה גם בעצמה, מבוקר עד ערב, בטיפול בכל ענייני הגן: הרשמה, קשר שוטף ויומיומי עם ההורים, ניהול כוח אדם, השגחה, טיפול, בישול, נקיון, קניות יומיומיות של מזון והספקה שוטפת קניות תקופתיות של ציוד וחומרים, ניהול כספי, הנה"ח חשבונות גבייה, ארגון סדר יום, חוגים, טיולים, דווחים לרשויות המס וכל הכרוך בכך. התובעת מודה כי העסקת עובדים להפעלת "אופרציה" זו היא הכרחית אך כל בעלת גן או פעוטון היא הרוח החיה בפעוטון.

8. ביחס לנתבעת 2 צוין כי זו פנתה לתובעת ב 23.3.09 בהציגה עצמה כשוכרת של המושכר ביחד עם אמה – מה שאין בו ממש לפי שאין לנתבעת 2 מעמד של שוכרת. המכתב צורף ומדובר למעשה בבקשה לתובעת כבעלת המושכר, ליתן הסכמה לבקשה לשינוי הייעוד. זה נוסח המכתב:

"מידי שנה אנחנו עורכים את רישוי הגן לפי דרישות משרד החינוך ומשרד הבריאות. בנושא תקינות המבנה אנחנו מביאים מהנדס שיאשר את תקינות המבנה וכן יועץ בטיחות. מעולם לא ערבנו אותך בכך וזאת כי טיפלנו בעצמנו בדרוש. השנה, נדרשנו לראשונה, לצורך קבלת אישור לניהול גן ילדים להמציא תיעוד על כך שלמבנה בו נמצא הגן ניתן היתר בניה. לאישור האמור מתבקש גם כי ישתנה יעוד המבנה. מתברר שבניין הגן לא קיבל מעולם אישור רשמי – דבר שקשור כנראה לגילו המופלג. בשל הדרישה ערכתי בקשה לקבלת היתר למבנה הגן. בבקשה צוין המבנה לפי הקיים וברצוני להגישה כעת. אנחנו חתומות כעורכות הבקשה, וזאת כיוון שאנו שוכרות את הגן בשכירות מוגנת על פי חוק. בתור בעלת המקום אני פונה אליך בבקשה להוסיף חתימה לבקשה המצורפת כאן.

אשמח להיות בקשר
בתיה הלם – רחל למור"

המכתב חתום על ידי שתי הנתבעות.

ניתן לראות כי בשונה מן הנטען על ידי התובעת, אין במכתב כל זיהוי של הנתבעת 2 בתורת מי שזכות הדיירות המוגנת במושכר כבר עברה אליה. אמנם צוין הניסוח "כיוון שאנו שוכרות את הגן בשכירות מוגנת על פי חוק" אולם ניסוח זה נחזה ניסוח תמים שאינו מבקש לנכס לעצמו זכות של דיירות מוגנת שאין חולק שכיום אינה מוקנית לנתבעת 2 . האחרונה אף אינה טוענת או מתיימרת לטעון כי הנה בעלת זכות כזו. הניסוח בהחלט ניתן לביאור בקרבה הרעיונית שבין אם ובת ששתיהן מפעילות העסק במושכר, מי פחות מי יותר, כאשר העסק יכול להתנהל במושכר מכוח זכות הדיירות המוגנת של הנתבעת 1, ומכאן אותו ניסוח. הא ותו לא.

9. ביחס לניהול עסק ללא רישיון, אזכיר כי סעיף 131 (4) לחוק הגנת הדייר מקים עילת פינוי בגין שימוש במושכר למטרה לא חוקית: אך באותה נשימה קובע הוא במפורש בסיפא שלו כי שימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על פי דין אין בו משום שימוש למטרה בלתי חוקית.

אכן, סעיף 6(ז) להסכם השכירות קובע כי על השוכר לקיים כל ההוראות הכלולות באיזה שהם חוקים, חוקי עזר, תקנות, צווים, והוראות תוכניות בניין ערים של כל שלטון או רשות מוסמכת החלים לגבי המושכר וגם/או לגבי השינוי במושכר, ובמידה שהשינוי במושכר טעון קבלת איזה שהם רשיונות, לקבל כל רשיונות כאלה ולחדשם בזמן. אך עסקינן בשכירות מוגנת לגביה אין די בכל הפרה ולו יסודית של הסכם השכירות כדי שיבוטל ההסכם, ותקום עילת פינוי. אלא יש להיכנס לעילת הפינוי של סע' 131(2) לחוק, שמצריכה גם הפרה של תנאי מפורש בהסכם, וגם שתנאי ההסכם הקנו באופן מפורש הזכות לתבוע פינוי במקרה של הפרת התנאי בו עסקינן: אין די אפוא בדין החוזים הכללי, אלא הדין כאן לענין עילת הפינוי הוא דין ספיציפי. עיין למשל ע"א 460/77 שלומית דרוקר נ' חנניה פלטין פ"ד לב(2) 809; ע"א 142/59 משה מ. מורי נ' יוסף קאשי פ"ד יד(2) 1322; ד. בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהד' שניה) – להלן :"בר אופיר", בעמ' 15.

10. מכל מקום וכפי שיבואר, לטעמי אין כאן הפרה בכלל במה שקשור לניהול עסק ללא רישיון, וככל שיש, הוכשרה זו מכללא. למצער מנועה התובעת כבעלת הבית להלין על ניהול עסק ללא רישיון כאשר העסק מנוהל כפי מטרתו שבהסכם.
אך עוד לפני כן: היות והוראות החוק הינן קוגנטיות ורשימת עילות הפינוי שבו הנה סגורה, ספק בעיני אם כאשר נקבע כך במפורש בסעיף 131 (4), ניתן להתנות על כך בהסכם השכירות כך "שמה "לא נכנס בדלת הראשית, יכנס דרך החלון". רוצה לומר: שתניה בהסכם לפיה אין לנהל העסק בלא רישיון, תקים עילת פינוי עצמאית מכוח הפרת הוראות ההסכם בשילוב עם סעיף 131 (2) של החוק, כאשר הדבר נשלל במפורש בסע' 131(4) שהנו הסעיף הספציפי שנועד לטפל במטרת שכירות לא חוקית.

11. אף אם טעיתי, וניהול הגן בלא רישיון מקים עילת פינוי עצמאית מכוח הנחיית סעיף 6(ז) להסכם בשילוב עם סעיף 131(2) לחוק כאשר כל הדברים שווים, הרי שלא כך כאשר נשקלות נסיבות המקרה לגופן. כאמור, מדובר בחוזה שכירות שנחתם עוד ב 17.6.65, והתובעת, במישור היחסים מול הנתבעת כדיירת מוגנת, באה בנעלי בעלת הבית (גב' הדסה דגן) מולה נחתם ההסכם. היא מחויבת בהוראותיו. בהסכם מצוין במפורש שמטרת השכירות הינה ניהול גן או גנון, אין כל טענה כי במושכר התנהל או מתנהל עסק אחר השונה ממטרת השכירות, ובכל השנים (עשרות!) לא באה כל מחאה של בעלת הבית הקודמת או הנוכחית בגין ניהול העסק בלא רישיון. כאשר ידועה היתה מטרת השכירות, והיא אף מקוימת, יש לראות בכך משום השלמה או ויתור בעניין זה מצד בעל הבית, שהוא עצמו משכיר מושכר שיעודו התכנוני למטרות מגורים לשם ניהול עסק, אינו מוחה עשרות בשנים, ואז לפתע מתעורר וטוען שיש הפרה של הסכם השכירות בגין ניהול העסק בלא רישיון, משעה שהרישיון מצריך שינוי יעוד תכנוני ממטרת מגורים, בעקבות דרישה חדשה שמעוררות רשויות התכנון. בנסיות אלה יש לראות משום ויתור או הסכמה מכללא של בעל הבית שהנה הקונסטרוקציה המקובלת באשר לחוק הגנת הדייר, כאשר הנסיבות מתאימות, ואף במקרים שענייננו הנו בגדר "מקל וחומר" ביחס אליהם: ראה למשל ע"א 41/48 לוין נ' פרוינד פ"ד ב 604, 608; ע"א 497/59 פרנק נ' לנגברג פ"ד יד 1441,1445, בר אופיר, לעיל, בעמ' 51. וראה גם ע"א 544/65 גרטנר נ' קרמר פ"ד כ(2) 113 (באותו מקרה נקבע שהסכמת בעל בית קודם מכללא לשנוי מטרת השכירות מעיקרא, משהתנהל העסק כך 36 שנה, מחייבת לא רק אותו אלא גם את התובעים שבאו בנעליו; לא כל שכן בענייננו כאשר מטרת השכירות לא שונתה). לכל הפחות יש תחולה לקונסטרוקציה של הסכמה מכללא או ויתור מכוח אי מחאה ביחס לניהול העסק בלא רשיון כאשר ידוע מהלך הדברים במושכר או צריך היה להיות ידוע – מהלך עשרות בשנים. לא מן הנמנע , לדידי כך הדבר, שהתובעת אף מושתקת מלטעון טענה זו, או שיש פה עשיית שימוש בזכות הנובעת מחוזה (סע' 6(ז) לחוזה שלא בתום לב; כאשר התובעת כבעלת הנכס אינה משתפת פעולה בשינוי יעוד תכנוני הנדרש כיום, לשם ניהולו על פי מטרת השכירות כפי שהוגדרה בין הצדדים בחוזה שהתובעת מחויבת בהוראותיו ביחסים שבין הצדדים (אף אם לא היא שחתמה על החוזה אלא באה בנעליה של בעלת הזכויות המקורית, אשר חתמה עליו). יש אפוא מניעות מלקטוף את הפירות הדיוניים הנובעים משימוש בזכות חוזית באופן שכזה, אף אם נאמר שהזכות נתונה, בניגוד לעמדתי שנזכרה בסע' 10 לפסק דין זה.

12. אכן אפשרות קיימת, שזכתה לתימוכין בתצהירה של רחל (ר' להלן) הינה שעת שהושכר המושכר ב 17.6.65 לא הייתה בעיה תכנונית ביחס לייעוד המושכר, שעמדה לרועץ במה שקשור לקבלת רישיון; ולא התעוררה בעיה עם דרישות חוק התכנון הבניה, תשכ"ה – 1965, וחקיקת משנה שמכוחו, במה שקשור להיתר וליעוד תכנוני. עניין זה אכן נרמז במכתבה של רחל מיום 23.3.09. נטען בו שרק עובר למשלוח המכתב, נדרשו הנתבעות לראשונה לצורך קבלת אישור לניהול גן ילדים (הכוונה כנראה לרישיון עסק או רישיון להפעלת גן מכוח פיקוח על מוסדות חינוך – י.פ.) להמציא תיעוד בדבר היתר בנייה למבנה, לשמו נדרש גם שינוי ייעודו.

13. בתצהירה של רחל (בסעיף 25) הובהר כי רק ב 2008 נדרשה אמה לראשונה על ידי רישוי מוסדות חינוך בעיריה להמציא אישורים כאמור במכתב שנשלח לשם קבלת רישיון עסק: האישורים הנזכרים במכתב הינם חוזה שכירות, היתר בניה, אישור שימוש חורג, טופס התחייבות, וטופס אישור מהרשות.

בעקבות קבלת המכתב פנתה הנתבעת 2 לגב' סמואלי מהעיריה כדי לברר מה עליה לעשות לצורך קבלת רישוי למבנה. כאשר כל השנים בהם פעל הגן היו ברשות אמה האישורים הנצרכים, ומדובר היה בדרישה חדשה, כפי שאף הובהר לה. אז הסתבר לה כי למבנה לא היה אישור כלל והיא נדרשה להמציא בקשה לשינוי יעוד. כך אכן עשתה ב 21.12.08. צורפה כאמור אותה בקשה לקבלת היתר לשינוי יעוד. עוד צוין שעם הגשת הבקשה לשינוי יעוד הונחתה רחל לפנות לצורך הבקשה לבעלת הנכס (היא התובעת) וכך עשתה, והבקשה נמצאת בדיון מאז הגשתה. זה בסה"כ טעם המכתב ששלחה לתובעת (ולא נסיון להציג עצמה כבעלת זכות דיירות מוגנת או שוכרת).
עוד צורף מכתב היועמ"ש במינהל ההנדסה בעיריה המאשר שעל פי תקנה 2(א) לתקנות התכנון והבניה, (בקשה להיתר תנאי ואגרות), רשאי דייר מוגן להגיש בקשה להיתר (במקרה זה שינוי יעוד ממגורים וגן ילדים), בתנאי שיחתום על תצהיר בנוסח שצורף למכתב.

כמו כן ובניגוד לנטען עובדתית לפיו פועל העסק ללא רישיון, צורף לתצהיר רישיון זמני לקיום גן ילדים שניתן לנתבעת 1 והונפק ב 17.8.09 עד סוף שנת הלימודים תש"ע (התקופה הרלוונטית למועד בו הוגש התצהיר).

14. עולה על פניו, כי חלק מן הדרישות להן נדרשה הנתבעת 1 לראשונה על ידי אותו גוף המטפל ברישוי מוסדות חינוך (נספח ד' לתצהיר רחל) יסודו בטעות. שכן במכתב מ – 29.7.08 שהופנה לנתבעת 1 צוין כי פג תוקף חוזה השכירות והנתבעת מתבקשת להמציא חוזה שכירות בתוקף לשנת תשס"ט. למרות שמדובר בטעות, האמור כאן ממחיש היטב את רציונל סעיף 131 (4) סיפא לחוק הגנת הדייר המנתק בין דרישה חוקית לקיום רישיון לצורך שימוש במושכר, לבין עילת פינוי מכוח חוק הגנת הדייר.
ברור שהדרישה יסודה בטעות שהרי עסקינן בחוזה שכירות היסטורי ומכאן ואילך קנויה זכות השכירות המוגנת מכוח שילוב אותו הסכם והוראות החוק. אין מקום למשלוח דרישות להמצאת חוזים שאינם בנמצא ואף אינם אמורים להימצא.

15. לסיכום ענין זה: לטעמי לא הוכחה עילת פינוי (מכוח סעיף 131 (2) לחוק או מכוח כל עילה נטענת אחרת) שיסודה בניהול עסק ללא רשיון.

16. ביחס לעילת הנטישה (שיסודותיה העובדתיים שלובים במקרה זה עם הטענה שיש עילת פינוי מכוח סעיף 131 (2) לחוק, לאור מסירת שימוש או הרשאת שימוש לאחר): התמונה שנחשפה בתיק זה בפירוש אינה מקימה עילת הפינוי הנטענת. ראשית, יש לעמוד על ההבדל ביחס לדייר מוגן שבין מסירת שימוש לבין הרשאת שימוש לאחר. מסירת שימוש בקונטקסט של ניהול עסק, הינה העברת המושכר דה פאקטו לאחר באופן המנתק כליל בין שימושו של הדייר המוגן בעסק, לבין המושכר, היינו מוציא זכות החזקה והשימוש של הדייר המוגן במושכר, לטובתו של אחר לו נמסר המושכר בפועל (בר אופיר, לעיל, עמ' 25-27). סיטואציה שכזו מתעוררת לרוב כאשר הדייר המוגן אינו אלא "מסך" שנועד לאפשר לאחר ניהול עסק לצרכיו שלו, היינו כאשר אותו עסק אכן אינו אלא עסקו של אותו אחר.

חוזי השכירות המוגנת אכן כוללים על פי רוב, וגם במקרה זה, איסור על העברה מעין זו, היינו מסירת שימוש לאחר. גם משעה שהעסק אינו אלא אותו עסק מבחינת מטרתו ואופיו המוגדרים בחוזה השכירות. כך גם בהסכם שלנו בסעיף 6(א) שבו. משעה שמוכחת מסירת שימוש שכזו המנתקת חזקתו של הדייר המוגן למושכר, אכן קמה עילת פינוי בשל הפרת הוראת ההסכם מכוח סעיף 131(2) לחוק. ולא עצם יכולתו הפיסית של הדייר לבקר בעסק או להפגין בו נוכחות היא הנותנת כאן, אלא השאלה האם מדובר בעסקו שלו.

לעומת זאת, יש מקרים בהם אין מדובר במסירת שימוש לאחר, המנתקת חזקתו של הדייר המוגן לנכס (מבחנת הזכות הריאלית לשימוש במושכר) אלא הרשאת שימוש לאחר באופן שגם הדייר המוגן יכול להוסיף ולהשתמש בעסק בהיקף זה או אחר, אלא שגם אותו אחר יכול להשתמש במושכר. זו אינה מסירת שימוש. ככל שטוען בעל הבית שקמה לו עילת פינוי מכוח סעיף 131(2), בשל הרשאת שימוש במושכר לאחר, להבדיל ממסירת שימוש, עליו להפנות לתניה ספציפית ומפורשת בחוזה השכירות המקימה הזכות לפינוי אף במקרה זה.

במקרה שלנו, אכן אוסר סעיף 6(א) להסכם הן על מסירת שימוש והן על הרשאת שימוש לאחר, וסעיף 10 להסכם קובע שאם יפר השוכר תנאי או התחייבות הכלולים בחוזה, יחשב החוזה כבטל ומבוטל, והמשכיר יהא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר בלא צורך בהודעה או התראה.

אלא מאי?: יש להבדיל בין מסירת שימוש או הרשאת שימוש לאחר, לבין מצב בו מנהל הדייר המוגן את עסקו באמצעות אחר, ולו ניהול "ממסד עד טפחות" כאשר הדייר המוגן אף לא מסוגל כלל להוסיף ולנהלו, בין מחמת גיל או מצב בריאות ובין מכוח שיקולים אחרים, ואפילו מחמת שהותו בחו"ל.

יש לזכור שעסקינן בשכירות מוגנת בבית עסק ולא בדירה. אין דייר מוגן יכול לשהות בדירה באמצעות אחר. לעומת זאת במה שקשור לעסק - יכול הוא לנהל עסקו באמצעות אחר, כגון פועל, ולו מ א' ועד ת', ועדיין העסק הוא עסקו שלו והוא נהנה מרווחיו (או סופג הפסדיו). מסירת שימוש או הרשאת שימוש לאחר דורשות ששהותו ושימושו של אותו אחר בעסק תהיינה למטרותיו של אותו אחר, כגון ניהול עסק של אותו אחר במושכר שההפסדים והסיכונים שבו (ההפסדים והרווחים) הינם של אותו אחר. במצב זה, גם אם מוסיף הדייר במקביל לנהל עסק משלו במושכר (היינו שבפועל יש שני עסקים או אף שותפות), יכולה אכן להיות (למצער) סיטואציה של הרשאת שימוש.

לעומת זאת: אם העסק כולו הינו של הדייר המוגן על רווחיו והפסדיו, אך כולו מנוהל באמצעות אחר עבור אותו דייר מוגן, בין בתמורה (לרוב ע"י עובד) ואף שלא בתמורה באמצעות בן משפחה, הרי שאין כאן לא מסירת שימוש ולא הרשאת שימוש לאחר: גם אם הדייר המוגן כבר אינו מסוגל מחמת גילו או מצב בריאותו לנהל את המושכר, ואין לו כל מעורבות בניהולו. כך למשל, כאשר העסק מנוהל על ידי פועל המועסק דרך קבע בחנות ואף שכרו נקבע באחוזים מן ההכנסה עיין: בר אופיר, עמ' 27; ע"א 220/54 חננוביץ נ' לוינהרץ פ"ד ט 1901. כך למשל, לא הוכרה העסקה שהעסיק דייר מוגן את אחותו בעסק, ועוד בשכר, כמקימה הפרה של תניה האוסרת העברת שימוש (ע"א (ת"א) 2923/01 אשכנזי נ' המגן (פרסום נבו).

סיטואציה מעין זו של ניהול עסק באמצעות אחר אף אינה מקימה את עילת הנטישה. שכן אם מנוהל העסק במושכר על ידי אחר, אך העסק הינו של הדייר המוגן ועבורו הוא מנוהל (להבדיל מפיקציה), הרי אין לראות בדייר המוגן כמי שנטש את העסק אלא כמי שאחר מנהלו עבורו.
כאמור, לא ביקורו של הדייר המוגן בפועל בעסק או אף יכולתו לשהות בו פיזית, היא הנותנת כאן לעניין הנטישה או מסירת/ הרשאת שימוש, אלא השאלה היא המהות הכלכלית במצב הדברים לאשורו: האם מדובר בעסקו של הדייר, או (גם) בעסקו של אחר. גם לא ברור כיצד יכול כלל הדייר המוגן לנהל העסק או להמחיש ביקורים פיזיים בו כאשר מצב בריאותו קשה והוא מאושפז או דר בבית אבות.

17. שבעתיים נכונים הדברים כאשר אין מדובר בהתפתחות חדשה (כפי שיבואר) אלא בעל הבית מודע כבר מזה שנים שהעסק מתנהל על ידי אחר.

18. המקרה בעניינינו כאמור אינו מקרה לא של מסירת השימוש לאחר ולא של הרשאת השימוש אלא אכן ניהול העסק מא' ועד ת' על ידי הנתבעת 2, אך ניהולו ככזה עבור אמה הנתבעת 1 שהעסק הוא עסקה אותו כבר אינה יכולה לנהל מזה שנים לאור גילה ומצב בריאותה. כך נטען בסעיפים 10-14 לתצהיר התובעת עצמה, כי בשנים האחרונות הנתבעת 1, שהיא כבר בגיל מתקדם אינה מנהלת כבר בעצמה את הפעוטון, וככל שנקפו השנים, והתובעת הבינה שהנתבעת 1 לא מנהלת עוד הפעוטון בעצמה, חשבה התובעת שהיא כנראה מאוד זקוקה להכנסה מהפעוטון, למרות שאינה יכולה עוד לעבוד כפי שעבדה כל השנים או בכלל. התובעת מציינת כי לא תבעה מיד פינוי שכן לא רצתה לפגוע במטה לחמה של הנתבעת 1, ומאחר והאמינה שלאור מכלול הנסיבות תקבל את הנכס שלה בחזרה. צוין כי הנתבעת 1 היא כבר בגיל 86 וברור שאינה עובדת עוד ואינה מנהלת את הגן מזה שנים.

התובעת "התעוררה" רק כאשר קיבלה את מכתבו של עו"ד גדות מיום 15.8.08 שם ציין האחרון בשם מרשתו הנתבעת 1 כי היא שוקלת האפשרות להעביר זכויותיה לדייר חלופי (אפשרות הקבועה בדין ומעוגנת בפרק ב' לחוק) אך בטרם תפעל בהתאם, ראתה הנתבעת 1 לפנות לתובעת כדי לנסות ולהגיע להבנה שתחסוך הצורך בהליך. ממשיך המכתב ומציין כי מבין ההצעות שקיבלה הנתבעת 1 היתה הצעה לתשלום דמי מפתח בסך כולל של 380,000 ₪ כאשר דמי השכירות נותרים כפי שהם (כזכור דמי השכירות אמורים להתחלק בין דייר יוצא לבין בעל הבית). מסיים המכתב בבקשה ליצירת קשר כדי שהצדדים יוכלו לבחון יחדיו האפשרויות הקיימות מבלי שהדבר יחייב את התובעת בשלב זה. על פי האמור בתצהיר "עורר" מכתב זה את התובעת לפעולה כאשר הבינה שהנתבעת מחפשת דרך "לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה" כלומר בלשון סעיף 14 לתצהיר התובעת "היא ממשיכה להנות מפירות העסק, למרות שאינה עובדת כבר שנים רבות מאוד, וגם רוצה לזכות בדמי מפתח ובסכום גבוה מאוד". נטען כי המכתב מלמד על רצון לעקוף את נוהל העברת זכות הדיירות המוגנת הקבוע בחוק ולפיכך הוגשה התביעה. בעניין אחרון זה, לא ברור מדוע ראתה התובעת במכתב משום עקיפה של הוראות החוק, כאשר הפניה יסודה בניסיון ברור לנסות להגיע להסדר מוסכם במישרין. בפניה אין כל פסול. אכן, הגשת בקשת רשות על ידי דייר יוצא לפי סעיף 93 לחוק (מלוה בפניה לבעל הבית ותצהירי דייר יוצא ומוצע) עשוי שתסתיים בהשבת החזקה לבעל הבית, המעוניין להשיבה לעצמו. ואולם זה אינו המסלול היחיד, ויכולים בעל הבית והדייר המוגן גם להגיע להסכם במישרין ביניהם על החזרת הנכס לבעל הבית (ראה סעיף 12 לחוק וכן תקנות הגנת הדייר (סדרי דין בבקשה לאישור הסכם), תשכ"ט – 1968.

19. לו צריך הייתי לתת פסק הדין רק על פי האמור בתצהירה של התובעת עצמה, הרי ברור שמן האמור בתצהיר, כפי שפורט לעיל, אין מסירת שימוש או הרשאת שימוש אלא ניהול העסק באמצעות אחר, כאשר התובעת היא שממשיכה ליהנות מפירות העסק למרות שכבר שנים רבות אינה עובדת בו. כך, בין אם ההכנסה מן העסק היא גבוהה, ובין אם נמוכה.

יאמר בקצרה כי בענין זה חל שינוי, שמא אף הרחבת חזית, בין כתב התביעה המתוקן לבין הטענות בסיכומי התובעת. בעוד שבכתב התביעה המתוקן (בסע' 5) טענה התובעת לרווח לא הוגן , הנה בסיכומיה (בסע' 18), לאור הראיות שהובאו ולימדו על הכנסות צנועות ביותר, שינתה טעמה וציינה כי ההכנסות זעומות, ולכן לא מתקיימת תכלית החוק לאפשר פרנסה לדייר המוגן מהעסק, והמטרה האמיתית היא להנות מן השווי הנכסי שלו. הנה כי כן, אם גדולות הן ההכנסות הרי מדובר על רווח לא הוגן, ואם נמוכות הרי שראשית לא רצו לגדוע מטה לחמו של הנזקק לפרנסה צנועה, וגם אין הצדקה לאפשר המשך של אותה פרנסה צנועה, שהרי צנועה היא, וממילא לא ניתן להתפרנס ממנה. מכל מקום, על פי אישורי רואה החשבון שהוגשו ההכנסה אכן אינה גבוהה כלל, בניגוד לטענות בתביעה, ואולם אף אם היתה גבוהה אין הדבר מעלה או מוריד. סעיף 131 (6) לחוק מקים עילת פינוי כאשר עסקינן בהשכרת משנה שהשכיר הדייר המוגן והפיק ממנה רווח לא הוגן בשים לב לדמי השכירות וליתר הנסיבות. ההשכרה כאן אינה השכרת משנה, וכזו לא הוכחה כזית.

20. ועוד עולה מן התצהיר (כך עלה אף מן החקירה) שהתובעת ידעה על העובדות המקימות לשיטתה הפרת ההסכם או הנטישה משזה שנים, ולא מחתה; אף לא ציינה שהיא מקבלת דמי השכירות תחת מחאה תוך שמירה על הזכות לפעול לפינוי הדיירת שנטשה או הפרה ההסכם במסירת השימוש או הרשאת שימוש לא מורשית. מניעים אלה או אחרים שבלב לישיבה באין מעש אינם מעלים ואינם מורידים בכגון דא. ואף לו היתה כאן נטישה על דרך מסירת המושכר לאחר, יכול שהיתה התובעת נתפסת על ויתורה מכללא. אלא שממילא כאמור אין כאן לא נטישה ולא מסירת שימוש, אף לא הרשאת שימוש.

21. כאמור, ביחס לעילת הנטישה, יש להבחין בנסיבותינו בין עסק לבין דירת מגורים. כך בשים לב, לכך שהנתבעת 2 הודתה שכיום התובעת סיעודית ומאושפזת במוסד. לגבי מושכר שהינו דירת מגורים – קביעת ההלכה הינה שמעבר לבית אבות או מוסד מחמת התקדמות הגיל או מצב בריאות, עדיין אינה מלמדת אוטומטית על התקיימות עילת הנטישה. יש לבחון לגופם של דברים האם יש סיכוי שהדייר המוגן יחזור לדירה והדבר נבדק במכלול הנסיבות. לגבי מושכר המשמש לניהול עסק, המצב שונה שכן כאן כאמור לא נדרש ממילא שהדייר יראה נוכחות פיזית בעסק, ובלבד שהעסק הינו עסקו, על רווחיו והפסדיו. ממילא יכול הוא להיות מאושפז במוסד או בית אבות בלא כל כוונה לשוב ולנהל העסק, ולנהלו באמצעות אחר מבלי שהדבר יחשב כנטישה.

22. אף אם היה מדובר במושכר שהינו דירת מגורים: הראיות שהוצגו בהליך זה לא היו מאפשרות לקבוע או לשלול שמדובר במצב בריאות שלא יאפשר עוד חזרה למושכר. גם אם כך פני הדברים לא אחת, הרי שלא ניתן לקבוע מסמרות מבלי שהוצגו נתונים לגבי מצב הבריאות והיכולת של הדייר המוגן לשהות במושכר, על התאמת תנאיו למצב בריאותו הספציפי, והיכולת לטפל בו באותו מצב בריאות קונקרטי במושכר. מקל וחומר בעניינינו.

23. קביעות אלה מתחזקות אם בוחנים ראיות הנתבעות: בתצהירה של רות בוארה התמונה העובדתית. הנתבעת היא אכן בת 86, ומעולם לא היתה גננת מוסמכת, אך ניהלה את הגן מאז 1960, באותו מושכר. הגן פעל תמיד באמצעות צוות של עובדות כולל גננות מוסמכות או סייעות. עד 2004 היתה פעילותה של הנתבעת בגן אינטנסיבית. ביחס לרחל – היא מנהלת את הגן יחד עם אמה החל מ 1996, והיקף ניהולה הלך וגדל ככל שפעילות הנתבעת 1 בגן הלך וירד. רחל עצמה היא בעלת תעודת גננת מאז 1984 (צורף). למעשה עזרתה בגן הלכה ונמשכה מאז 1975, כאשר את לימודי התעודה הנדרשים סיימה ב 1980, ואת ההסמכה הפורמאלית קבלה כאמור ב 1984. לאורך מס' שנים לאחר מכן התמקדה פעילותה בגן בטיפול בתשתית הפיסית של הגן וכן בהחלפת הגננות במקרה הצורך (כולל 3 פעמים לתקופות של מעל לחודש במקרים של היעדרות ממושכת כגון בשל חופשת לידה, במקביל לעבודתה כאדריכלית). החל מ 1995 החלה לטפל בהנהלת החשבונות במקום אביה שהחל להתקשות בכך. החל מ 96' החלה לנהל הגן יחד עם אמה. ב 2002 הורידה הנתבעת במידה ניכרת הפעילות שלה בגן שכללה שהייה בגן עצמו לאורך הפעילות ובישול בביתה עבור הילדים: כך מאחר ובריאות האב הידרדרה. ב 2006 התחילו להעסיק עובדת זרה לטיפול באב הסיעודי (שהלך לעולמו ב 2008), ובמקביל הידרדר מאד מצבה הבריאותי של הנתבעת 1. בגן מועסקות נכון למועד התצהיר גננת מוסמכת ושלוש סייעות, ששמן פורט.

מן התצהיר עולה שהחל מ 1996 פעילותה של הנתבעת 2 בגן אינטנסיבית וכוללת ניהול משותף יחד עם הנתבעת 1, והחל מ 2004 או 2006 מדובר בניהול בלעדי. אך ניהול עבור הנתבעת 1, שאינה מסוגלת עוד לכך והטענה מסתברת , לאור גילה. בסע' 20 לתצהיר נטען כי בשלוש השנים האחרונות הנתבעת 1 (שבינתיים כאמור עברה לבית אבות) מגיעה לגן שעה עד שלוש בשבוע. כאמור אין רבותא בכך שהנתבעת 1 מגיעה או לא מגיעה לעסק, ובלבד שהנתבעת 2 מנהלת אותה עבור הנתבעת 1, כעסקה של האחרונה. אלו כאמור פני הדברים , וצורפו גם שני אישורים של רואה חשבון: האחד דו"ח רווח והפסד לשנת 2008 (המלמד על רווח נקי שנתי לפני מס בשיעור צנוע) , וכן סיכום הרווח השנתי, לשנים 2002-2008. האישורים הם על שמה של הנתבעת 1 כנישומה, עם ציון פרטיה ואף מס' תיק הנישום במס הכנסה (בדו"ח רווח והפסד).

24. החשש העומד לא אחת ומניע גלגלי תביעות מעין אלה אף כאשר אינן מגובות בראיות די צורכן, הנו "שהדור הבא" ייכנס בנעלי הדייר המוגן מכוח סע' 23 לחוק. אך בין אם מוצדק החשש ובין אם לאו, ענין זה אינו מקים עילה לפינוי, ואם חפץ המחוקק לשנות מהיקף התפרסותו של החוק, הרי מצוי הדבר במגרשו. הנתבעת 2 אכן אינה בשלב זה בעלת הזכות לדיירות מוגנת. היא אף מודה בדבר. מאידך אין כל הצדקה למתן צו לסילוק יד נגדה, שכן זכותה לשהות במושכר ולנהל העסק המופעל בו עבור אמה. זכותה לשהות במושכר נגזרת מזכותו של הדייר המוגן לנהל עסקו באמצעות אחר.


25. התובעת הפנתה לע"א 4100/97 רינדר נ' תדמור פ"ד נב(4) 580 כדי ללמוד ממנו על המגמה הפרשנית המצמצת תחולת חוק הגנת הדייר, עם שנוי העתים והמציאות הכלכלית – חברתית שעמדה ביסוד החוק. אכן כך, וניתן אף להפנות בהקשר לפסקי דין נוספים. אלא שבאותו פסק דין עצמו עצמו נאמרו אף הדברים הנכוחים הבאים, ממש בהמשך אותו קטע שצוטט (בעמ' 589):
" עם זאת, נראה לי כי מה שהמערערים מבקשים לעשות בדרך של פרשנות, ניתן להיעשות רק בדרך חקיקה, אם אכן בדעת המחוקק להביא לשינוי האמור.נראה לי כי גם בדרך של פרשנות מרחיקת לכת לטובת בעלי הבתים ואף בדרך חקיקה שיפוטית לא ניתן להיעתר למשאלת לבם, הגם שהאמור בחוק מצמצם את הנאת בעלי הבתים מרכושם. אך זהו החוק וזה תכליתו."
ובהמשך (בעמ' 590, שם) –
פרשנות לטובת בעל הבית צריכה להתמקד, לדעתי, בפירוש הסעיפים בחוק הגנת הדייר כדי לא להרחיבם על מי שאינו ממלא את התנאים הנדרשים במלואם בדווקנות או שהם מתקיימים בו באופן מלאכותי או שלא בתום-לב או שלא לפי רוח החוק ותכליתו המתבקשת עם שינוי הזמנים וחקיקת חוק-יסוד: כבוד האדם וחירותו.
הטענה כי בכך לא סגי אינה יכולה לעמוד, שכן בית-המשפט, גם אם יהא רצונו להביא לשינוי התוצאה, אינו רשאי להתעלם כליל מנוסח החוק ומתכליתו, אף אם ניתן לומר שתכלית זו הולכת ומשתנה."

26. אני דוחה התביעה. התובעת תישא בהוצאות שכ"ט עו"ד של הנתבעת בשיעור 6000 ש"ח. אין צו להוצאות נוספות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון