רישום בעלות במקרקעין מכוח צו ירושה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא רישום בעלות במקרקעין מכוח צו ירושה:

זוהי תובענה בה עותרות המבקשות להורות על רישומן כבעלות הזכויות במקרקעין הידועים כגוש 6372 חלקה 7 בפתח תקווה (להלן:-"המקרקעין") מכח צו ירושת המנוח לאונרד (אריה) קרפ ז"ל (להלן:-"המנוח").
כן מבוקש שינתן סעד הצהרתי שעל פיו הערת האזהרה שעניינה הימנעות מעשיית עסקה ללא הסכמת המשיב שנרשמה ביום 15.11.09 על ידי המשיב (להלן:-"ההערה") בטלה או לחילופין, יש להורות על מחיקתה.

1.       רקע:


המבקשות 1-2 הן בנותיו והמבקשת 3 (להלן:-"המבקשת") היא אלמנתו של המנוח שמצא את מותו ביום 15.8.09 על שפת ימה של תל אביב בידי מספר אנשים.

המשיב הוא אחיו של המנוח.


בשנת 1987 רכש המנוח את המקרקעין, ששטחם הכולל 20,381 מ"ר, בשותפות עם האחים: עמוס, ויקטור ויעקב לוזון ועם ידידיה בן שיטרית וצבי ברקוביץ (להלן:-"השותפים"). המנוח נרשם כבעלים של 5091/20381 חלקים מהזכויות במקרקעין.
בשלב כלשהו נרשם על פי צו של בית הדין הרבני בפתח תקווה עיקול על זכויות המנוח במקרקעין לטובת המבקשת. מאוחר יותר רשם המנוח על חלקו במקרקעין הערה בדבר הימנעות מלעשות עסקה ללא הסכמת המשיב. על פי הנטען בתובענה, שתי הערות אלו נרשמו על ידי המנוח ומיוזמתו על פי ייעוץ שהוא קיבל במסגרת הליכים שניהל מול השותפים (להלן:-"ההערות").
ביום 15.10.06 הגישו השותפים תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין, במהלך בירורה חתמו המנוח והשותפים על הסכם שיתוף. לפי סעיף 12.1 להסכם השיתוף התחייב המנוח למחוק את ההערות, וכך עשה. ההערה הרלוונטית לתובענה דנן, שעניינה הימנעות מלעשות עסקה ללא הסכמת המשיב, נמחקה ביום 7.3.07.
כחודש לפני מות המנוח, הזמין המשיב וקיבל את שטר ההערה המקורי מלשכת רישום המקרקעין ובהסתמך על שטר זה רשם המשיב מחדש את ההערה לאחר מות המנוח. המבקשות פנו ללשכת המקרקעין בבקשה למחוק את ההערה ולרשום את צו הירושה שהוצא בינתיים אחר עיזבון המנוח אך משהבינו שהדבר בלתי אפשרי הגישו התובענה דנן בה מבוקש להורות על מחיקת ההערה ורישום זכויותיהן במקרקעין מכוחו של צו הירושה.

לכתחילה הוגשה התובענה גם נגד רשם המקרקעין-פתח תקווה (להלן:-"רשם המקרקעין") אך זה נמחק על פי החלטתי מיום 29.8.10 לאחר שב"כ המדינה הצהיר שהרשם יכבד כל החלטה שתינתן. ביום 29.8.10 הוגשה בקשה לביטול ההחלטה אך ב"כ המבקשות חזר בו מבקשה זו והתיק נקבע לשמיעת עדויות הצדדים.
במהלך ניהול התובענה הגיש המשיב תובענה בתיק 36182-01-11 בה נתבקשה הצהרה שהוא הבעלים של מחצית מזכויותיו של המנוח במקרקעין. עם הגשת תובענה זו עתר הוא לאיחוד הדיון בה ובתובענה דנן. המבקשות התנגדו. בסופו של דבר, בהסכמת הצדדים עוכבו ההליכים בתובענת המשיב עד למתן פסק דין בתובענה דנן. בדיון שהתקיים לפני ביום 27.6.11 ביקש ב"כ המשיב למחוק את התובענה שהגיש תוך שמירה על מלוא זכויותיו וטענותיו, וזו נמחקה על ידי כמבוקש.


לאחר סיום שמיעת עדי הצדדים הגיש המשיב בקשה לצירוף ראיה - תמלילי שיחות ופגישות בהם דובר אודות זכויות המנוח והמשיב במקרקעין. המבקשות הגישו תשובתן והמשיב הגיש תשובה לתשובתן. להלן אתייחס גם לשאלת הבקשה לצירוף ראיה.




טיעוני צדדים:

טענות המבקשות:


המבקשות טוענות שההערה נרשמה מחדש, ללא ידיעתן, על סמך אותו כתב התחייבות עליו חתם המנוח שנים קודם לכן. לשיטת המבקשות, רישום זה נעשה שלא כדין, שכן נעשה מכוחה של התחייבות של מי שאינו בין החיים, וכל זמן שהערה זו קיימת לא ניתן לרשום את צו הירושה שהוצא אחר עזבונו של המנוח ולעגן את זכויות המבקשות במקרקעין.
ממשיכות המבקשות וטוענות שלמשיב לא היו מעולם זכויות במקרקעין ועד להגשת התובענה לא נקט הליך כלשהו להוכיח את זכויותיו הנטענות במקרקעין. אין כל מסמך המעיד שהמנוח התכוון לעשות עסקת מקרקעין עם המשיב או ששררו יחסי נאמנות ביניהם. ההערה נמחקה בשנת 2006 לאחר חתימת הסכם השיתוף מבלי שהמשיב התנגד למחיקה זו, דבר המעיד שידע שאין לו זכויות כלשהן במקרקעין. כך גם לא התנגד המשיב להוצאת צו הירושה. המשיב לא דיווח על עסקה כלשהי מעולם לרשויות המס ולא דאג לעגן זכויותיו הנטענות למעלה משני עשורים. משכך, יצר מצג שלפיו ידוע לו שאין לו זכויות במקרקעין. המשיב אף המתין שנתיים עד שרשם מחדש את ההערה. לא רק שהשתהה זמן רב אלא שעשה דין לעצמו מקום שהיה עליו לפנות לערכאות המתאימות כדי לאכוף את ההתחייבות שניתנה, כביכול, על ידי המנוח.
בסיכומיהן טוענות המבקשות עוד שהמשיב לא הצליח להוכיח שחרף העובדה שהמנוח רשום כבעלי המקרקעין, חצי מזכויות הבעלות שייכות לו. סעיף 125 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן:-"חוק המקרקעין") קובע שרישום בפנקסי המקרקעין מהווה ראיה לתוכנו, והמשיב לא הצליח להוכיח כיצד חרף רישום זכויות המנוח מחצית מהזכויות הוחזקו בנאמנות עבורו ללא כל תיעוד במרשם. כמו כן, המשיב לא מספק הסבר מניח את הדעת מדוע מלכתחילה לא נרשמו המקרקעין גם על שמו או מדוע לא עיגן בהסכם כלשהו את זכויותיו. כמו כן לא מציג המשיב כל אסמכתה המעידה על השקעותיו הכספיות הנטענות במקרקעין.
המשיב עצמו מודה שסמוך למותו של המנוח סירב האחרון לרשום את זכויותיו של המשיב וכל שנשען עליו המשיב היא טענה לעניין נאמנות בעל פה שאין כל אסמכתה התומכת ביצירתה. כמו כן, טענת המשיב שהמקרקעין נרכשו מכספי הוריהם של המנוח ושלו אינה נכונה ואלו נרכשו מכספי המנוח והמבקשת. למעלה מכך, המקרקעין נרכשו עבור המנוח בלבד על ידי הנאמן, מר נחמן מנדל, שהעיד כך ואף הציג את הסכם הנאמנות שנחתם בין המנוח לבינו (סומן כ-מב/2). אכן, בתחילה נרשמה ההערה אך זו נרשמה נוכח החשש של המנוח מאחד משותפיו, מר לוזון, ואין בכך כדי לעגן את זכויות המשיב במקרקעין. גם עו"ד גדעון פרייטג, מי שייצג את המשיב ואחיו בזמן החתימה על עסקת השיתוף במקרקעין (להלן:-"עו"ד פרייטג"), העיד שלא דובר עימו על השבת רישום ההערה לאחר מחיקתה, כפי שטען המשיב.
המשיב הגיש לרשויות המס משך השנים הצהרות הון בהן לא כלל מעולם את זכויותיו הנטענות במקרקעין שעה שהמנוח כלל את מלוא חלקו במקרקעין בהצהרות ההון שהגיש מטעמו. באשר לטענת המשיב, שהמנוח הבטיח לו זכויות במקרקעין טוענות המבקשות שכל הבטחה, ככל זו נעשתה, נועדה אך משיקולי תכנון מס עתידי.


טענות המשיב:


המנוח שימש כנאמן עבור המשיב על מחצית המקרקעין וזאת על סמך חוזה בעל פה בעת רכישת המקרקעין. המבקשת לא התנגדה לרישום ההערה וידעה אודות הנאמנות.
המשיב נהג לתת מתנות רבות למנוח, ביניהן, מכוניות, נכסים שונים וסכומי כסף גדולים ואף אלה לא תועדו בשום מסמך כתוב, דבר המעיד על נוהג בין המשיב למנוח. באשר לנסיבות רכישת המקרקעין, טוען המשיב שאלה נרכשו בכספי הוריהם והוחלט מטעמים טכניים שהם ירשמו על שם המנוח ואת מחצית המקרקעין יחזיק המנוח בנאמנות עבור המשיב. גם חלוקה זו, כמו הסדרי רכוש קודמים בין המשיב למנוח, לא הועלו על הכתב ואין הכרח לפי חוק הנאמנות, תשל"ט-1979 (להלן:"-חוק הנאמנות") שיחתם הסכם נאמנות כדי להקים יחסי נאמנות. די בהסכם בעל פה אותו ניתן להוכיח באמצעות עדויות.
המשיב מתאר את מעורבותו הרבה בפיתוח המקרקעין (גם לאחר מחיקת ההערה) והשקעת כספים רבים מטעמו להשבחת המקרקעין, כמו גם השתתפותו בישיבות שונות שעסקו באפשרויות הקמת פרויקט מגורים במקרקעין בהן הבהירו הן המשיב הן המנוח שהם שותפים במקרקעין.
באשר לרישום ההערה, מסביר המשיב שבעת שביקש מהמנוח שזכויותיו יירשמו סבר המנוח שהרישום יהיה כרוך בתשלום מיסים בסכום גבוה, מהטעם שהמקרקעין יועדו לבנייה, ומשכך הציע למשיב שתרשם לטובתו הערת אזהרה. הערה זו נרשמה על ידי המנוח וביוזמתו. המשיב לא ידע מהי טיבה של ההערה וסבר שמשמעותה היא עיגון מלא של זכויותיו במקרקעין. לימים, עת ניהלו המשיב והמנוח מו"מ מול השותפים לשם חתימה על הסכם השיתוף טען עו"ד פרייטג בפני המשיב והמנוח שכדי שניתן יהיה לחתום על הסכם השיתוף יהא עליו למחוק את ההערה באופן זמני, ולאחר חודש מהחתימה על הסכם השיתוף היא תוחזר. החל משנת 2008, משלא הוחזר רישום ההערה, החל המשיב לבקש מהמנוח לרשום זכויותיו אך האחרון התחמק מכך מנימוקים שונים.
בסיכומיו טוען המשיב, שעו"ד צבי מנדל, אשר טיפל בעסקת רכישת המקרקעין, (להלן:-"עו"ד מנדל") הגיש תביעה, בין היתר, נגד המבקשות והמשיב, בה טען שאמנם הזכויות במקרקעין נרשמו על שמו של המנוח בלבד אך המנוח והמשיב הבהירו לו שהזכויות שייכות לשניהם בחלקים שווים. כמו כן עו"ד מנדל הציע לצדדים לחתום על הסכם נאמנות ודווקא המשיב הוא שדחה הצעה זו, שכן סבר שבין המנוח לבינו שוררים יחסי אמון.
המשיב מתייחס גם לטענת המבקשות שהמנוח חשב אם לצרף את המשיב כבעל זכויות מטעמים של שיקולי מס, וטוען שמדובר בהרחבת חזית אסורה, שכן בהמרצת הפתיחה התנערו המבקשות לחלוטין מזכויות המבקש. לגופן של הטענות, טוען המשיב שהמחשבה כיצד ומתי לרשום את זכויותיו הושפעה משאלת גובה המס שיידרשו המשיב והמנוח לשלם, ואין בכך כדי להעיד שלמשיב מלכתחילה לא היו זכויות במקרקעין. לשיטת המשיב, הסיבה שבגינה לא נרשמו זכויותיו נעוצה בהתנגדותה של המבקשת לרישום המבוקש.
ממשיך המשיב וטוען שרישום ההערה לטובתו, הנסמכת על מסמך התחייבות שניסח המנוח, מקיימת את דרישת "מסמך בכתב" המנויה בסעיף 8 לחוק המקרקעין. כמו כן גם מסמך ההתחשבנות (סומן כ-מש/5) הוא מסמך אליו הוסף שם המשיב מאוחר יותר, לבקשת המנוח, לאחר רכישת הזכויות במקרקעין. ממסמך זה ניתן ללמוד שהן המנוח הן המשיב רכשו יחד את המקרקעין ובו מפורטים הסכומים ששולמו ומועדי התשלום כמו גם מנגנון שערוך הכספים. גם רישום ההערה וכל שנעשה למען פיתוח המקרקעין מעידים על כוונה לביצוע עסקה במקרקעין או אף על ביצוע חלקי של עסקה מכוחה למשיב זכויות במקרקעין חרף החסר במסמכים בכתב. לבסוף טוען המשיב שמצגי המנוח בכתב ובעל פה מחייבים הכרה מכוחה של חובת תום הלב בזכויותיו של המשיב במקרקעין.


3.       דיון והכרעה:
לאחר עיון בכתבי הטענות ובסיכומים שהגישו ב"כ הצדדים ושמיעת העדויות הגעתי לכלל מסקנה כי המשיב זכאי להותיר את ההערה אודות הימנעות מעשיית עסקה במקרקעין ללא רשותו – על כנה.


סעיף 125 לחוק המקרקעין קובע:

"125. כוח ההוכחה של רישום
(א)   רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969.
(ב) רישום בפנקסים לגבי מקרקעין לא-מוסדרים יהווה ראיה לכאורה לתכנו".
 
על חשיבותו של המרשם על פי חוק המקרקעין ועקרון הפומביות אין עוררין. תכליתה של החזקה שבסעיף 125(א) לחוק היא הגנה על אמינותו של המרשם ועל יציבותן של זכויות רשומות במקרקעין מוסדרים (ע"א 4140/97 חברת האוניברסיטה העברית בירושלים נ' הסתדרות נשים ציוניות הדסה באמריקה אינק, פ"ד נג (3) 49 (1999)).
הנטל לסתירת הרישום ולהוכחת הטענה כי רישום זה אינו משקף את המצב האמיתי של הזכויות במקרקעין הוא נטל נכבד ביותר (ע"א 2576/03 אהובה וינברג נ' האפוטרופוס לנכסי נפקדים (לא פורסם, , 21.2.07)). במקרה דנן הצליח המשיב, לטעמי, לעמוד בנטל זה.
להלן אתייחס לטענות שהועלו לפני אחת לאחת:



שאלת הנאמנות והשותפות במקרקעין

המשיב טוען כאמור, שהמנוח שימש כנאמן עבורו על מחצית מהמקרקעין הרשומים על שמו של המנוח אך ללא רישום כלשהו אודות נאמנות זו במרשם המקרקעין וללא מסמך בכתב המעיד שנעשתה עסקת נאמנות. המבקשות טוענות שהמשיב טוען ליצירת נאמנות בעל פה ללא כל אסמכתה התומכת בטענתו, כאשר הנאמן הנטען, אחיו, אינו בין החיים.
(אא) לעניין יצירת הנאמנות, סעיף 2 לחוק הנאמנות קובע כי "נאמנות נוצרת על פי חוק, על פי חוזה עם נאמן או על פי כתב הקדש". לעניין צורתו של חוזה הנאמנות, דרישת הכתב אינה תנאי לקיומה של הנאמנות, וחוזה נאמנות יכול שייעשה בעל פה, בכתב, בהתנהגות וכיו"ב, כמו כל חוזה אחר.
שלמה כרם מתייחס בספרו "נאמנות" ליצירת חוזה הנאמנות:

"חוזה נאמנות, ככל חוזה אחר, יכול שייעשה בעל-פה, בכתב או בצורה אחרת. אין חוק הנאמנות דורש צורה מסוימת ... קיבול הצעת חוזה על-ידי נאמן אינו חייב להיות באמצעות הודעה מפורשת מצדו. די אם יעשה הנאמן מעשה לביצוע החוזה או שיתנהג בצורה המעידה שקיבל עליו את חובת הנאמנות...
מטבע הדברים, לעתים קרובות נכרת חוזה נאמנות ללא פורמליות או פירוט תנאי הנאמנות, בשל יחס האימון שיוצר הנאמנות רוכש לנאמן. במקרים אלה אין הצדדים מנסחים בבירור את טיב העסקה ותנאיה...
חוזה, ובכלל זה גם חוזה בעל-פה, ניתן לפירוש (כמצוות סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (תוספת שלי-ה.ג.) "לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו – מתוך הנסיבות" (שלמה כרם נאמנות 184 (מהדורה רביעית חדשה ומורחבת, 2004).

העדר הרישום אינו שולל את דבר קיום הנאמנות, אלא שבהעדר הרישום דבר הנאמנות אינו פומבי מבחינה זו שאינו ידוע לכל, ועל כן על הנהנה להוכיח את דבר קיום הנאמנות.
שלמה כרם בספרו כמתייחס לעניין אי רישום הנאמנות, נכתב שם כי:
"קיומה של נאמנות אינו מותנה ברישום בפנקס כלשהו"...מכיון שהנאמן הוא במקרים רבים איש אמונו של יוצר הנאמנות, יוצר הנאמנות סומך עליו... טבעי הוא שיסמוך עליו למעשה גם ללא דקדוקי פורמליות" (שם,עמוד 307).
"גישת המחוקק היא, שיש להגן על הנהנים מפני הנאמן, בכל מקרה שבו קיימת נאמנות. לכן גם לא יוכל הנאמן להסתתר מאחורי רישומו כבעלים של נכס" (הדגשות שלי-ה.ג.) (שם, עמוד 309).

לעומת זאת בפנקסים בהם נרשמות זכויות, כפנקסי המקרקעין, שעה שנרשם הנאמן כבעל זכות כלשהי, מבחינת המרשם הוא בעליה, ויוצר הנאמנות לוקח על עצמו את הסיכון שהנאמן יתכחש לזכויותיו.
אכן, ניתן להתקשר בהסכם נאמנות שבעל פה אך יש להוכיחו בעדויות הצדדים לו ובראיות אחרות. לטעמי, כאמור, עמד המשיב בנטל זה.
(בב) המבקשות מציגות זיכרון דברים שנערך בין המנוח למר נחמן מנדל, קרוב משפחה של המנוח והמשיב (להלן:-"נחמן") בו הוסכם שנחמן ירכוש את המקרקעין בנאמנות עבור המנוח (להלן:-"זכרון הדברים" - סומן כ-מב/2). המשיב אינו נזכר בזכרון הדברים. כן מציגות המבקשות הצהרת נאמנות (מב/4) ובקשה להארכת מועד להגשת ההצהרה (מב/3) בהן, מטבע הדברים, צוין רק שמו של המנוח כנהנה בנאמנות כפי שצוין בזכרון הדברים. בעיקר מדגישות המבקשות שאין כל רישום בפנקסי המקרקעין אודות עסקת נאמנות כלשהי. למשיב אין רישום אודות זכויותיו כנהנה במרשם המקרקעין ואין הוא יכול להצביע על חוזה נאמנות בכתב.
בנוסף, העיד עו"ד פרייטג מטעם המבקשות שלא ידע שקיימת טענה שהמנוח מחזיק בנאמנות זכויות במקרקעין עבור המשיב (עמוד 10 שורות 1-4), אולם אישר שהמשיב השתתף בפגישות רבות בעניין המקרקעין והיה בעל מעורבות פעילה.
משנשאל עו"ד פרייטג:
"ש: איזה תרומה נדל"נית הייתה לו? הוא מבין במיסוי?
השיב:
ת: צריך לשאול אותו. הוא עזר לאחיו בניסוח המסמכים ולא בידע המשפטי. הוא תמך באחיו ועזר לו. מגיע לו יישר כוח. הוא לא הציג את עצמו אף פעם כבעל המקרקעין או כשותף או שמישהו מחזיק עבורו בנאמנות. הוא יכול היה לעשות את זה הרבה פעמים ולא עשה את זה".

(גג) המשיב אינו מתכחש לעובדה שהמקרקעין נרשמו בנאמנות על ידי נחמן עבור המנוח בלבד אך מסביר שאין אזכור של שמו ברישומי המקרקעין, בין אם כבעל זכות בעלות או אודות עסקת הנאמנות בה הוא הנהנה, מהטעם שהיה טרוד אותה עת בהתמחות ברפואת העיניים, התגורר במהלך השבוע בחיפה והגיע לבית הוריו בפתח תקווה אך בסופי שבוע. לטענתו, המנוח והוא סברו שכדי להקל עליו ירשמו המקרקעין רק על שמו של המנוח. הוא עצמו לא הבין את משמעות הנאמנות וכשנרשמה לטובתו ההערה במרשם המקרקעין סבר שדינה כרישום זכות בעלות במקרקעין.

נחמן, שערך את זיכרון הדברים, נשאל אודות עסקת הנאמנות, וכך השיב (עמוד 37 שורות 29-32):
"ש: אני רואה את מב/2. זה זכרון דברים שאתה תרכוש בנאמנות עבורו 25% מהמגרש תמורת 50,000 דולר. ההסכם הזה הוא בינך לבין אריק קרפ בלבד?
ת: נכון.
ש: יעקב קרפ לא שותף להסכם הזה?
ת: בהסכם הוא לא מופיע, אבל הוא קיים. יש כסף שמספיק לכולם..." (הדגשות שלי-ה.ג.).
ובהמשך (עמוד 38 שורות 3-17):
"ש: אתה רכשת את המגרש בנאמנות רק עבור אריק.
ת: נכון.
ש: כאשר המגרש נקנה, הוא נקנה רק עבור אריק ולא עבור יעקב.
ת: נכון. כך אומר ההסכם. הקרקע עלתה 50,000 דולר. לאריק קרפ לא היו 50,000 דולר. הוא הכניס את יענקל שותף. זה נתן תוצאות טובות.
ש: מתי הוא הכניס את יעקב שותף?
ת: מההתחלה. כך לדעתי. משפטית תשאל את אחי. אני לא משפטן. אני לא הייתי אף פעם בהסכמים.
ש: אז למה זכרון הדברים נעשה רק עם אריק ולא גם עם יעקב קרפ אם הוא היה שותף מההתחלה?
ת: אני לא עסקתי בעניין המשפטי. אני יזם טכני. אני מכיר את המקרה מרחוק וקרוב, מכל ההיבטים.
ש: אני רואה את מב/3. אתה מחזיק את הקרקע בנאמנות עבור 5 נהנים. אתה מזהה את המסמך הזה?
ת: אני חתום עליו. אני הייתי נאמן שלהם. גם אריק היה נאמן של יעקב. הם היו שותפים לכל דבר ועניין" (הדגשות שלי-ה.ג.).

סבורה אני שנחמן, שהכין את זכרון הדברים והיה מעורב ברכישת הקרקע מן הרגע הראשון הוא שידע מהיכן הגיעו הכספים (כפי שהעיד) ומה היתה כוונת הצדדים בעת עריכת זכרון הדברים. כמו כן, על נוכחותו הפעילה של המשיב לא חלק עו"ד פרייטג. משכך, נסמכת אני על עדותו של מנסח המסמך, נחמן, שלפיה המנוח החזיק מחצית מהזכויות בנאמנות עבור המשיב, בהסכמה בין שני האחים.

מסקנתי זו מתחזקת גם מעדותו של אחיו של נחמן, עו"ד צבי מנדל, שייצג את המשיב והמנוח בעסקת רכישת המקרקעין ואף הגיש תביעה נגד המבקשות, המשיב והשותפים במסגרתה מגולל את הטיפול המשפטי שהעניק למנוח ולמשיב בה מציין שהמנוח היה נאמן של המשיב בחלקו במקרקעין (כתב התביעה סומן כ-מב/5). בחקירתו לפני סיפר על נסיבות רכישת המקרקעין ועסקת הנאמנות שנרקמה בין המנוח למשיב (עמוד 39 שורות 25-33):
"ת: ... יש להם שני בנים: יעקב ואריק. אני הבנתי שאת העסקה הזאת רוכשים עבור שניהם מכסף של ההורים. אריק עזר אז בקיוסק או בחנות לממכר מוצרי בשר. כמובן שלא היה לו כסף. להיפך. דווקא כסף ממקור היה ליעקב קרפ... הנכס הזה אמור היה להירכש על שם שניהם. העסקה נעשתה בצורת נאמנות... יעקב קרפ או שעשה אז את הסטאז' בחיפה או שהיה באיטליה. הוא היה כמה פעמים בישיבות המקדמיות. שניהם פעלו יחד בעסקה הזאת. בסופו של יום, כאשר היה צריך לחתום על החוזה, או שיענקלה לא היה, הוא היה או בחיפה או באיטליה, וסיכמנו שהחוזה ייעשה רק עם אריק והצהרנו הצהרת נאמנות" (הדגשות שלי:ה.ג.)

ובהמשך (עמוד 40 שורות 2- 5, 10-11, 15-16):
"ש: באיזה הסכם הצהרתם הצהרת נאמנות?
ת: בהסכם בין המוכרים לבין נחמן, עם הצהרת נאמנות מנחמן לאריק.
ש: אז למה זה היה חשוב שיעקב היה באיטליה?
ת: יכולנו לכתוב גם את יעקב באותה הצהרת נאמנות. אני לא יודע למה זה לא נרשם גם על שמו".

(דד) המבקשות סבורות שאם היה מדובר בעסקת נאמנות אזי חלה חובת דיווח אודות הנאמנות על עורך הצהרות ההון מטעמו של המנוח באותה עת, מר סלע מנדל. משלא דווח שחלק מהזכויות במקרקעין מוחזקות בידיו הנאמנות של המנוח עבור המשיב, חזקה שלא דובר ביחסי נאמנות.
איני מסכימה עם טענה זו של המבקשות. היעדר דיווח על עסקת הנאמנות לשלטונות המס אין בו כדי להשפיע על שאלת זכויות המשיב במקרקעין בנסיבות אלה. אמנם, נכון הוא כי יש ליתן לדיווח לרשויות המס את המשקל הראוי לה (ע"א 22/57 צבחי אדיב אלשאלם נ' מרגרית כליל עואד, פ"ד יב(1) 387, 390 (1958)), עם זאת, דיווח זה אינו מהווה לבדו ראיה מספקת להוכחת זכויות המנוח במקרקעין, אלא ראיה הבאה להוסיף על עדויות אחרות קיימות המעידות על זכויות אלו (ע"א 2032/06  אמנון האגי נ' עזבון המנוח סלמאן יוסף זיאן (לא פורסם, , 1.2.09); ע"א 10849/07 חסיב נעים פוארסה נ' שאוקי יוסף פוארסה (לא פורסם, , 12.11.09)).
מר סלע מנדל העיד לפני באשר להצהרות ההון שערך עבור המנוח, וכך השיב (עמוד 52 שורות 3-6):
"ש: לא שאלת את אריק למה אחיו לא רשום?
ת: אם הכנתי לו הצהרת הון קודמת ואני נצמדתי למסמכים הרשמיים, דהיינו, החוזה רשום עליו ואני רושם את הצהרת ההון עליו ואם הוא שותף, אז ההסברים יבואו אחר כך. זה היה בנוגע להצהרת ההון".

ובהמשך (שורות 12-15):
"ש: אם יש (חובה להצהיר על נאמנות לרשויות המס- תוספות שלי: ה.ג.) ואתה שימשת כיועץ המס של אריק, היית צריך להגיד לו שהוא צריך להצהיר על זה.
ת: זה לגבי דו"ח הכנסות.
ש: אתה חושב שלא הייתה לו חובה להצהיר על נאמנות.
ת: לגבי ההכנסות, לא".
"ש: מה זה שינה בייעוץ שלך העובדה שהם שותפים.
ת: מפנה לעמ' 3 לתוכנית העסקית (סומן כ-מש/6- תוספת שלי:ה.ג.). זה שנתיים מגמר הבנייה של בניין 1. 3 הדירות הן של אריק ושתי בנותיו. בבניין השני רק שתיים. מרחק הזמן הוא שנתיים. לא יכול להיות מכירה בפטור תוך שנתיים. צריך 4 שנים בפטור של מכירת דירה. ברור שזה לא משפחת אריק אלא המשפחה של יעקב. אחרי עוד שנתיים בבניין שלוש יש שוב 3 יחידות. כאשר עיינתי בזה מחדש, ראיתי שכתוב אריק. אין לזה משמעות אם הייתי כותב יענקלה או אריק. זה לא אומר שיענקלה לא שותף. זה היה חייב להיות של יענקלה כי אחרת לא היה פטור אחרי שנתיים" (עמוד 52 שורות 23-29).

מעדותו של עורך ההצהרה, ניתן להיווכח שלא סבר, במועדים הרלוונטיים, שהמקרקעין שייכים למנוח בלבד. מר סלע מנדל העיד לפני שאין צורך במתן הצהרה לגבי נאמנות בכל הנוגע להכנסות המנוח. בין אם סברה זו נכונה בין אם אינה נכונה, אין בכך כדי להצביע שלא דובר בעסקת נאמנות. שאלה זו יש לבחון שלא באופן פרוצדוראלי, האם בוצע דיווח לרשויות המס אם לאו, אלא מבחינה מהותית, ולפי בחינה זו נראה שמר סלע מנדל דווקא סבר שלמשיב זכויות במקרקעין.
נראה שבהצהרות המס בענייננו אין כדי להכריע בסוגיית הזכויות במקרקעין ואין בהן כדי לסתור קיומן של זכויות למשיב במקרקעין, זאת בייחוד מקום בו קיימות ראיות פוזיטיביות אחרות המעידות על קיומן, כפי שאפרט בהמשך.
(הה) כדי לחזק את טענותיו שהוא הנהנה בעסקת הנאמנות, מצביע המשיב על מקור הכספים ששימשו לרכישת המקרקעין. המשיב טוען שהוריהם של המנוח ושלו הם אלו שרכשו עבור שניהם במשותף את המקרקעין. גם נחמן טען שלמנוח לא היו הכספים לרכישת המקרקעין ולכן "הכניס" את המשיב כשותף (עמוד 38 לפרוטוקול שורות 6-7). המבקשת טוענת שהמקרקעין נרכשו מכספים משותפים של המנוח ושלה. לשיטתה, הכסף הגיע ממתנות חתונתה עם המנוח בשנת 1984 ואת היתרה שילם אביה. הכסף הועבר באמצעות שלושה שיקים בנקאיים מחשבונם של המנוח והמבקשת למוכרים (עמוד 27 לפרוטוקול וצילומי השיקים סומנו כ-מש/2(1) ו-מש/2(2)). עו"ד מנדל התייחס גם הוא לשיקים ששימשו לרכישת המקרקעין (עמוד 41 שורות 18-22):
"ש: האם זכורות לך ההמחאות של רכישת המגרש, מש/2.
ת: אני מכיר את השיקים.
ש: מי הביא לך את השיקים?
ת: ברור שזה כספי ההורים. אני לא זוכר מי הביא לי את השיקים, אריק או יענקלה. עובדה שהשיק רשום על שם ליאוניד קרפ וכנראה שהוא הביא את זה.

ובהמשך (עמוד 43 שורות 9-13):
"ש: היא (שרה קרפ- תוספת שלי:ה.ג.) מצהירה בתצהירה שהמנוח רכש את המגרש האמור מכספו וממקורותיו ונרשם כבעלים.
ת: אני דיברתי עם אמא שלו ואביו היה בכסא גלגלים בבית. האמא אמרה שזה הכסף שלה".
....
ת: מההתחלה הם היו יחד והאמא שלו אמרה לי שזה לשניהם. הם היו דוד ויהונתן. אריק היה הבכור. הם היו אחים אוהבים בנפש. התשובה שלי היא שזה היה לשניהם.
...
"ש: שאלתי את אחיך למה הוא חתם על המסמך הזה ולמה הוא הצהיר שהפרטים שלמים ומדויקים והוא אמר לי לשאול אותך כי אתה אמרת לו לחתום על המסמך הזה.
ת: אני לא נכנסתי לעניינים הפנימיים ביניהם. האחים כל כך אהבו אחד את רעהו. לא נכנסתי לזה. אני דווקא הצעתי להם לעשות מסמך ביניהם (יעקב ואריק) ויעקב אמר לי שזה אחיו הגדול והוא סומך עליו".
יתכן שהמנוח רשום על השיקים אך אין הדבר מחייב שדובר אך בכספו שלו. כאמור, המשיב העביר כספים לחשבונו של המנוח משך השנים.
(וו) עוד טוען המשיב שכשם שהמקרקעין נרשמו אך ורק על שם המנוח, גם רכוש נוסף נרשם רק על שמו ואילו המנוח הוא שעשה בו שימוש בלעדי משך שנים רבות:

(11) דירת ההורים ברחוב ההסתדרות 15 בפתח תקווה שנרשמה על שמו במסגרת צו הירושה שהוצא אחר עזבונם ביום 13.11.07 אך המנוח התגורר בה ללא כל תמורה.

(22) הדירה ברחוב דגל ראובן 36 בפתח תקווה שנרכשה על ידי אביו של המשיב עבורו אותה העביר ללא תמורה מאוחר יותר על שמה של אימו וזו הושבה לו לאחר מותה. המנוח והמבקשות התגורר בדירה זו משך 25 שנים ללא תשלום דמי שכירות כלשהם.

(33) חנות שנרכשה ב-2.5.06 עבורו ונרשמה על שמו של המשיב אך מפתחות החנות ניתנו למנוח שהשכירה ודמי השכירות שולמו לו באופן בלעדי. כך גם העביר המשיב למנוח כספים וערבויות בסכומים שונים ובתאריכים שונים למטרות שונות.

(44) מכוניות שרכש המשיב אותן העביר לשימושו של המנוח ללא תמורה: רכב מסוג הונדה, BMW ו-וולבו.

כל האמור מצביע, לשיטת המשיב, על נוהג ששרר בין האחים שלפיו העבירו נכסים או מיטלטלין האחד לשני ללא רישום כלשהו וללא דרישת תמורה כלשהי. התנהלות זו מלמדת שגם בענייננו, במקרקעין דנן, נהגו הם באותה הדרך, שעה שאלו נרשמו אך על שם המנוח מתוך חשיבה הן של המנוח הן של המשיב שאלו שייכים לשניהם ואין צורך בתיעוד לנוכח יחסי האמון בין השניים. המשיב מתאר שבינו לבין המנוח שררה מערכת יחסים כה קרובה עד כדי כך שלא עמד על זכויותיו ברישום אלא האמין לאחיו שבבוא היום יעביר לו את חלקו (לטענה זו אתייחס בהמשך).
(זז) זאת ועוד. בעוד שהמנוח נהנה, באופן בלבדי, מנכסים שנרשמו אך ורק על שם המשיב מבלי שהמשיב נהנה מפירות נכסים אלה, השקיע המשיב במקרקעין כספים רבים לשם פיתוחם, הן במועדים שקדמו לרישום ההערה הן לאחר מחיקתה. משכך ניתן להיווכח שעסקינן בעסקת נאמנות, שאלמלא כן לא היה המשיב משקיע כספים כה רבים במקרקעין שאין לו כל זכויות בהם. לחיזוק טענתו מציג המשיב מסמך התחשבנות בינו לבין המנוח הנושא את שמות שניהם (מסמך המקור סומן כ-מש/5 והעתקו סומן כ-מש/3). המבקשת טענה שמדובר בזיוף והציגה מסמך מקורי בו מופיע בראש המסמך רק שמו של המנוח (צילום ממנו סומן כ-מש/4).
עו"ד מנדל, מי שערך את המסמך המקורי (מש/4) נשאל מי הוסיף את המילה "יענקלה" בראש המסמך, וכך השיב (עמוד 41 שורות 13-17):
"ת: אני ערכתי את זה בשני אגפים: האגף העליון זה העניין של התשלומים והאגף התחתון זה העניין של מס הרכישה. באחד הימים הגיע אחי וכתב את התוספת. הסימן דולר זה שלי. אחי כותב דולר בצורה אחרת".
ש: למה הוספת את המילה יענקלה ומתי?
ת: זה נעשה לאחר שערכנו את המסמך. הוספתי את המילה יענקלה כי אריק ביקש את זה בנוכחות יענקלה, כשהם היו אצלי במשרד. אני זוכר ששניהם היו והביאו יתרת חוב.
ש: אריק ביקש להוסיף את המילה יענקלה?
ת: כן. לי אין עסק איתם. אני הולך לתבוע את שניהם. בשביל מה אני צריך להוסיף את זה? מה זה מוסיף לי"? (הדגשות שלי-ה.ג.)

ובהמשך (עמוד 44 שורות 6-13):
"ש: לגבי מסמך ההתחשבנות, מתי הוספת את המילה +יענקלה?
ת: זה עניין של חודשים. חודש, שבועיים, חודש וחצי, שבועיים.
ש: יש לך תיעוד של הפגישה הזאת?
ת: לא. זה בין המשפחה. מה אני צריך לתעד, שהבן דוד שלי בא אלי למשרד?
ש: אתה הגשת תביעה לשכר טרחה בסכום 19 מיליון ₪. האם נכון לומר שהיה לך אינטרס לטעון שהמגרש שייך גם ליעקב כדי שיהיה לך נתבע נוסף בתיק.
ת: זו שטות. אם לאריק יש 57 דירות, מה אני צריך את יענקלה. להיפך. זה קצת סיבך את העניין אבל זו האמת".
גם מר סלע מנדל, לגביו נטען על ידי אחיו, עו"ד מנדל, שביצע את השינוי במסמך, סיפר כך (עמוד 51 שורות 2-7):
"ש: אני מגיש לך את מש/5. קיבלנו את המסמך הזה בעקבות התביעה של אחיך.
ת: המסמך הזה לא היה אצלי. אני רואה את כתב ידי במסמך הזה. מה שמופיע בעט שחור זה כתב ידי.
ש: מתי רשמת את זה.
ת: אני לא יודע את התאריך. זה נכתב אז, לפני 10-12 שנה. אני כתבתי על גבי המסמך הזה, כתבתי כל מיני מספרים".

נוכח האמור, סבורה אני שתוספת שמו של המשיב בראש המסמך נעשתה בידיעתו ואף לבקשתו של המנוח. המסמך שהציגה המבקשת נמסר למנוח טרם השינוי ונשמר ברשותו משך כל השנים, אך אין בכך כדי להצביע על כך שהזכויות במקרקעין היו רק של המנוח, שכן כאמור שינוי המסמך נעשה בידיעתו.
(חח) טענה נוספת של המשיב היא כי לקח חלק פעיל בהליכים התכנוניים שבוצעו בנוגע למקרקעין. המבקשת טענה מאידך גיסא שהיא זו שנכחה בפגישות השונות שהתקיימו במשרד עו"ד פרייטג, שייצג את המנוח בהליכים שנגעו למקרקעין. לחיזוק טענותיה הציגה המבקשת את רשימת הנוכחים בפגישות במשרד עו"ד פרייטג (סומן כ-מב/1), ממנה נראה שהמשיב השתתף ב-4 פגישות מתוך 13 שנערכו במשרדו של עו"ד פרייטג אך המשיב טוען בחקירותיו (עמוד 57 שורות 1-5) שרישום הנוכחים לא היה מדויק וכי השתתף "בעשרות ישיבות". מטעם המבקשות העיד עו"ד פרייטג שנשאל אודות הפגישות במשרדו (עמוד 6 שורות 25-29):
"ש: במסגרת הטיפול שלך בעניין, כמה פעמים בערך נפגשת עם המנוח?
ת: עשרות פעמים. בחלק מהפגישות, לפחות לקראת הסכם השיתוף, היה יעקב קרפ ובחלק גם אשתו של המנוח.
ש: כמה פעמים בערך נפגשת עם יעקב קרפ?
ת: אני מעריך סדר גודל של 10 פעמים.
....
מר יעקב קרפ לא היה מעורב בטיפול המשפטי אלא בבדיקה של ההסכמים ומתן הערות, ואכן הוא עשה את זה, אפילו בצורה נאותה. הפעילות שלו הייתה מעורבות רבה (עמוד 7 שורות 6-7).
...
"ש: הוא גר במוצקין. אתה אומר לנו באזהרה שהוא בא עשרות פעמים מקרית מוצקין למשרדך על מנת לסייע, למרות שאתה מומחה בתחום הנדל"ן, ולייעץ לאחיו בתחום הנדל"ן.
ת: נכון" (עמוד 9 שורות 31-33).

אף מעדות עו"ד פרייטג שהעיד שהמנוח ביקר במשרדו כעשר פעמים נראה שהרישום שהוצג אודות הנוכחים בפגישה, כטענת המשיב, אינו מדויק.

(טט) לסיכום, נראה שהצדק עם המשיב:-עורך עסקת הנאמנות עם המנוח, נחמן, העיד שלמשיב זכויות במקרקעין שהיו ידועות לו עת נחתם חוזה הנאמנות בינו לבין המנוח. כך גם מי שייצג את המנוח והמשיב, עו"ד מנדל, טען שהמנוח היה נאמן של המשיב על זכויותיו במקרקעין. סלע מנדל, יועץ המס של המנוח, הסביר שלא דיווח על זכויות המנוח כנאמן מהטעם שלא מצא בכך צורך ולא מפני שלא דובר על עסקת נאמנות. נחמן ועו"ד מנדל התייחסו גם למקור הכספים לרכישת המקרקעין- מכספי ההורים. אכן, על השיקים מצוי שם המנוח אך יתכן שגם הליך זה נעשה מטעמי נוחות, ממש כמו רישום הזכויות על שם המנוח בלבד. המשיב הציג התנהלות שנמשכה שנים רבות שבה המנוח נהנה מרכושו ללא כל תמורה. המנוח לא היה רשום כבעל זכויות בדירות המשיב בהן התגורר ולא שילם דמי שכירות או שימוש ואילו המשיב לא בא אליו בטרוניה- שכן כפי שהזכויות במקרקעין נרשמו רק על שם המנוח כך גם הזכויות בנכסים אלה, ואין בכך כדי להעיד שהם שייכים רק לאח אחד. המשיב הצביע על התנהלות, שלא נסתרה, בה הרישום לא קבע בפועל מי הוא בעל הזכויות והיה ברור למנוח ולמשיב ששניהם בעלי הזכויות בנכסים באופן שווה. זאת נלמד כאמור משימוש המנוח בנכסים הרשומים על שם המשיב, כאילו היו הם שייכים לו, משך כל השנים. המשיב הציג מסמך התחשבנות, ששמו הוסף אליו מאוחר יותר לבקשת המנוח, בו נראה שהושקעו גם כספים מצידו להשבחת המקרקעין. המשיב גם נכח בפגישות הרבות שנערכו עם בעלי מקצוע שונים שמטרתן הייתה בחינת אפשרויות בנייה על המקרקעין, ויש לראות בו יותר מסתם "יועץ" למנוח לגבי נכסיו.
נסיבות אלו יחדיו מעידות על התקיימותה של עסקת נאמנות בעל פה בין המשיב למנוח בה החזיק המנוח בנאמנות עבור המשיב מחצית מחלקו הרשום במקרקעין.
אכן עסקת נאמנות זו לא נרשמה במרשם המקרקעין והאחים בחרו לרשום אך את המנוח כבעל הזכויות אך מוצאת אני שכך עשו כדי להקל על המשיב שהיה טרוד בהתמחותו, כדי שלא להטרידו בפרוצדורות השונות הנוגעות למקרקעין ובשל יחסיהם הקרובים והאמון ההדדי ששרר ביניהם במועד רכישת המקרקעין. אמנם התנהלות זו אינה רצויה אך אין בה כדי להצביע שבעת שנרכשו המקרקעין כוונת הצדדים היתה שהזכויות נתונות אך למנוח.
(יי) אציין עוד שמשקבעתי שבענייננו נתקיימה עסקת נאמנות שבעל פה איני נדרשת להתייחס לטענות המבקשות באשר לאי קיומם של סעיפים 8 ו-126 לחוק המקרקעין ועל החובה להציג מסמך בכתב כתנאי להשתכללותה של עסקת מקרקעין. משקבעתי שהשתכללה עסקת נאמנות מכוחה למשיב יש זכויות במקרקעין, אין עוד הצורך לקבוע האם התקיימה עסקה במקרקעין שלא נרשמה.



נשאלה השאלה מדוע לא הועברו בשום שלב זכויותיו הנטענות של המשיב על שמו?

לסוגיה זו התייחס עו"ד אריה מועלם, חברו של המשיב ומי שייעץ למשיב ולמנוח לגבי המקרקעין, וכך הסביר (עמוד 33 שורות 8-14):
"ש: השאלה הייתה איך מעבירים את הזכויות לד"ר קרפ בעלויות המס המינימליות?
ת: זה עלה גם בשיחות קודמות. אני אמרתי להם שאני בענייני מיסוי מקרקעין לא רוצה לייעץ להם ואמרתי שהם צריכים לקחת יועץ מומחה, עו"ד או רו"ח, שיעשו את החישובים הטובים ביותר מתי להעביר ואיך לעשות את זה.
ש: להעביר ממי למי?
ת: להעביר משניהם ישירות לילדים. לא נכנסתי מעולם לחלוקה הזאת. הייתה עוד פגישה, כאשר הם קיבלו את הסכם השיתוף".
ובהמשך (עמוד 34 שורות 28-29, 32-33):
"ש: אתה אומר שהבנת שהם שותפים במקרקעין.
ת:כן.
...
ש: לא שאלת איך זה יכול להיות שהם שותפים במקרקעין אבל המקרקעין רשומים רק עם שם אריק קרפ.
ת: לא שאלתי כי זה לא עניין אותי. יש תביעת שיתוף נקודתית, יש הסכם שיתוף נקודתי לעניין הזה. אני גם במתכוון לא רציתי להיכנס למערכת היחסים ביניהם. הם נראו לי אחים אוהבים".

סלע מנדל, יועץ מס, שערך הצהרות מס למנוח, התייחס לייעוץ שנתן למנוח באשר לסוגיית העברת הזכויות מן הפן של מיסוי העסקה (עמוד 50 שורות 7-13):
"ש: על ידי מי יימכרו הדירות?
ת: אני ידעתי כבר מההתחלה שהם שותפים. ידעתי מפי האחים שלי, צבי ונחמן. לי נאמר שהם היו אצלו והם שותפים. מאריק אי יודע שהם שותפים. כך אמר לי אריק. כאשר אריק ויענקלה היו ביחד גם דירנו על כך שהם שותפים ומאחר ואני ידעתי שכל הרישום הפרוצדוראלי רשום רק על שם אריק, מבחינת דיווח למס שבח, אמרתי לאריק שמהחלקים שלו הוא יעביר לשתי הבנות שלו, וכמה שיותר יקדים את ההעברה הזאת כי יותר פשוט להתמודד עם רשויות המס, וכמה שיותר מהר יעביר ליענקלה שיעביר לילדים שלו. זה היה הייעוץ שאני נתתי. אריק לא שלל את זה" (הדגשות שלי-ה.ג.).

המבקשות העידו מטעמן גם את עו"ד מאיר מזרחי, שנפגש פעם אחת עם המנוח וסיפר שלא זכור לו שנאמר שהמשיב הוא שותף של המנוח אלא דובר על מעורבות אפשרית של המשיב רק לצורכי תכנון מס עתידי. גם מר ארדיטי, יזם נדל"ן שנכח בפגישה עם עו"ד מזרחי, העיד שדובר בהקשר של העברת זכויות למשיב רק בהקשר של תכנון מס. המשיב מצידו טוען שהעלאת הטענה בדבר תכנון מס עתידי לא נטענה במסגרת המרצת הפתיחה ומשכך מהווה הרחבת חזית אסורה.
לטעמי, נראה שהדיון לעניין העברת הזכויות נוהל סביב השאלה כיצד לרשום את זכויות המשיב תוך חסכון מקסימאלי במס, ולא מתוך מחשבה שכדי לחסוך בתשלומי מס יש להעביר למשיב זכויות במקרקעין, שכלל אינן שלו. הרי שאם אשמע לטענת המבקשות, הרי שמדובר במהלך שאינו חוקי וחזקה על המנוח והמשיב שלא נתכוונו לעשות כן. המנוח והמשיב רצו להעביר את הזכויות, השייכות למשיב, על שמו תוך חסכון לגיטימי בתשלום מס ומשכך נפגשו והתייעצו עם כל הגורמים הרלוונטיים.


רישום ההערה - ההערה נרשמה לכתחילה בשנת 2006 על ידי המנוח, ולטענת המבקשות, הרישום נעשה ללא ידיעת המשיב, בשל חששו של המנוח משותפו למקרקעין, מר לוזון, ומבלי שיש בהערה זו כדי להעיד על זכויות כלשהן למשיב. ההערה נמחקה מאוחר יותר בהסכמת המשיב שמשך שנים לא דאג להשיבה למרשם אלא אך לאחר מותו של המנוח. לשיטתן, ככל שדובר על העברת זכויות למשיב מצידו של המנוח, הטעם היה שקילת אפשרויות לתכנון מס עתידי.

המשיב טוען מצידו, שסבר שרישום ההערה משמעה עיגון מלא של זכויותיו במקרקעין ועו"ד פרייטג, שייצג את המנוח גם בהליכי פירוק השיתוף, הבטיח לו שבחלוף חודש ממחיקת ההערה ישיבה למרשם, אך כאמור לא עשה כן. לאחר שנתגלע סכסוך בינו לבין המנוח הפציר במנוח שירשום את זכויותיו. אמנם חודשים טרם מותו של המנוח פנה המשיב אליו בבקשה לרישום זכויותיו והמנוח סירב מסיבות שונות, אך לטענת המשיב, עשה כן לא מהטעם שהתכחש לזכויותיו של המשיב אלא בשל חששו מהמבקשת.
עו"ד פרייטג טען בעדותו שאינו זוכר הבטחה שכזו ותיאר את המצב כפי שהוצג לו (עמוד 6 שורות 18-24):
"ש: כיצד הוצגו בפניך הזכויות במגרש שעליו אנו מדברים, מגרש בנווה עוז.
ת: לפי נסח הרישום שהיה בידי, הבעלות התחלקה בין קבוצת לוזון 75% ואריק קרפ 25%.
ש: אריק קרפ לבד?
ת: כן.
ש: כאשר פנו אליך והתחלת לטפל בעניין, כבר הייתה רשומה הערת אזהרה על המגרש הזה לטובת יעקב קרפ, שנרשמה במאי 2006. מה הוסבר לך לגבי ההערה הזאת ומטרת רישומה?
ת: נאמר לי שההערה נרשמה כדי לחסום פעילויות של עמוס לוזון שהמנוח מאוד חשש מהם.
...
"ש: את מי ראית בתור הלקוח שלך בתיק?
ת: את המנוח. הוא גם חתום לי על הסכם שכר הטרחה" (עמוד 8 שורה 32 ועמוד 9 שורה 1).
חרף האמור, בסמוך למועד פירוק השיתוף, היינו בחודש אוקטובר 2006, החל עו"ד פרייטג, יחד עם עו"ד הנדל ממשרדו ועו"ד הורוביץ, לייצג גם את המשיב ואף החתימו על ייפוי כוח ושולם להם שכר טרחה על ידו (עמוד 9 לפרוטוקול שורות 5-9). בשל כך, אף שלח עו"ד פרייטג שאילתה ללשכת עורכי הדין כדי לבחון האם יכול הוא לייצג את המבקשת בהליך דנן. מהתנהלות זו של עו"ד פרייטג למדה אני שהוא ראה במשיב כלקוחו או לפחות התעורר בליבו הספק שיתכן שהמשיב הוא לקוח שלו, שהרי אלמלא כן לא היה שולח השאילתה ללשכת עורכי הדין ומקבל על עצמו את ייצוג המבקשות בהליך דנן, ללא היסוס.
מטעם המשיב העיד גם מר עמוס לוזון, מי שהיה אחד השותפים במקרקעין, שסיפר שבזמנים שנוהלו הליכי פירוק המקרקעין היה ברור לו שהמשיב שותף של המנוח במקרקעין (עמוד 45 שורות 9-13, 31-33):
"ש: אתה בעלים של כל הקרקע? רבע זה קרפ ומול מי נהל את המו"מ?
ת: בקבוצה של קרפ ניהלתי מול אריק, אחיו, ד"ר קרפ ורעייתו.
ש: ד"ר קרפ, לא שאלת מה עושה שם ד"ר קרפ?
ת: הוא הציג, כשהוא הגיע איתו הציגו כאחיו, רופא עיניים, לפי זיכרוני, מחיפה והוא אמר לי שהוא שותף שלו שהוא עובד איתו. הכוונה לאריק."
...
ש: כמה פגישות היו שבהן נכח ד"ר קרפ ביחד עם אריק?
ת: בנוגע להסכם השיתוף היה 4,5 פגישות. כמעט בכל הפגישות.
ש: הוא דיבר, או שהוא היה צופה? היה חלק אינטגראלי?
ת: הוא היה לא פחות מאשר אריק, בוא נגיד כך.
...
ש: אמרת שבאחת הפגישות הציגו בפניך את יעקב קרפ כשותף, מי הציגו כשותף?
ת: אריק. אני חייב להדגיש לפרוטוקול שמעולם הוא לא אמר לי אם הוא שותף ב-10 אחוז או 90 אחוז. הוא אמר לי שהוא אח שלי ושותף שלי" (עמוד 46 שורות 27-29).

גם עו"ד מועלם התייחס למחיקת ההערה (עמוד 34 שורות 15-20):
"ש: מפנה לסעיף 12.1 להסכם השיתוף. אריק קרפ מתחייב בין היתר לבטל את הערת האזהרה שהייתה רשומה לטובת יעקב קרפ. אתה זוכר את הסעיף הזה?
ת: כן. וגם התייחסתי לזה. אני הרמתי גבה מה הקשר של ביטול הערת האזהרה להסכם עם לוזון, הרי ניתן לייחד את זה. הסבירו לי שעו"ד פרייטג אמר שהנסח חייב להיות נקי ושגם לוזון יסירו את המשכנתה. הוא אמר לי שגם ביניהם אין בעיה ושפרייטג אמר שהוא יחזיר את זה אחרי חודש. אני הרמתי גבה העניין זה ולא רציתי להיכנס בין שני האחים".

המבקשות טענו שההערה נרשמה רק בשל חששו של המנוח ממר לוזון. הערה זו נמחקה בסופו של יום ביוזמת המנוח כדי שניתן יהיה לפרק את השיתוף במקרקעין. המבקשות לא הוכיחו מדוע נרשמה הערה זו מלכתחילה, שהרי אם נכונה טענתן שהעיקול שנרשם לטובת המבקשת נבע מאותו חשש אזי מדוע היה כלל צורך ברישום ההערה לטובת המשיב, שהרי די ברישום העיקול. כמו כן לא הוסבר מדוע נרשמה ההערה דווקא לטובת המשיב ולא לטובת אדם אחר לדוגמת המבקשות 1-2. טענת המשיב, שמחק את ההערה לבקשת המנוח, לא נסתרה.


כאמור, בשנת 2009, לאחר מותו של המנוח, רשם המשיב מחדש את ההערה תוך שהוא מסתמך על שטר ההערה המקורי מכוחו נרשמה הערת האזהרה על ידי המנוח בשנת 2006 ונמחקה על ידו בידיעת המשיב בשנת 2007.

אין לי ספק שהמשיב רשם מחדש את ההערה לטובתו משהבין את הסיכון בו הוא מצוי שעה שאין כל עיגון במרשם לזכויותיו הנטענות. בין אם הסיק זאת המשיב טרם מות המנוח, בשל הרעה במצבו הבריאותי ורצונו לדאוג לילדיו נוכח התחמקויותיו של המנוח מעיגון זכויותיו במרשם, בין אם מעשיו נבעו מהחשש שלאחר מותו של המנוח לא יהיה עוד מי שיגן על זכויותיו ואלו ימסרו מכוח ירושת המנוח למשיבות – פעל הוא כדין.
המשיב טוען כאמור שהובטח לו על ידי עו"ד פרייטג שההערה תושב למרשם המקרקעין כחודש לאחר החתימה על הסכם השיתוף, אך זאת כאמור לא קרה. אמנם המשיב המתין תקופה לא קצרה מיום מחיקת ההערה המקורית ועד רישומה מחדש אך סבורה אני שהמשיב בחר להמתין משך זמן זה מהטעם שסבר שיצליח בדרכי נועם יחד עם המנוח לרשום את זכויותיו. שעה שהבין שהדבר לא יצלח החליט לפעול בעצמו. כפי שהרחבתי לעיל, סבורה אני שהמשיב היה שותף מלא בזכויות במקרקעין יחד עם המנוח, ומשכך איני מוצאת כל פגם בהתנהלותו.


טרם סיום, אתייחס לבקשה לצירוף התמלילים, שממילא מתייתרת נוכח התוצאה אליה הגעתי, אותה החלטתי לדחות (להלן:-"הבקשה").

בבקשה מבוקש צירופם של חמישה תמלילי שיחות ופגישות בהן השתתפו מספר עדים, המנוח ובחלקן המשיב. המנוח והמשיב נהגו להקליט שיחות ופגישות שעסקו בזכויותיהם במקרקעין אשר את תמליליהן מבקש עתה המשיב לצרף כראיות מטעמו (להלן:-"התמלילים"). לתמלילים אלה התייחס ב"כ המשיב בחקירותיו וב"כ המבקשות התנגד לצירופם או להתייחסות אליהם בשאלות שהופנו לעדים השונים. המשיב טוען שהמבקשות קיבלו לידיהן את התמלילים ועורכת התמלילים זומנה לדיון למבקשות התאפשר לחקור אותה. כמו כן העמיד המשיב לרשות המבקשות את אמצעי ההקלטה ששימשו את המנוח ואותו בהקלטות שבצעו. לשיטתו, כמו שהמבקשות הציגו ראיות לראשונה בעת הדיון יש להתיר גם לו להגיש התמלילים מטעמו, לגבי שיחות העוסקות בלב ליבה של המחלוקת דנן. עוד טוען המשיב שמדובר ב"אמירת נפטר", לגבי אמירות שנאמרו על ידי המנוח הנוגדות את האינטרס הרכושי שלו.
המבקשות טוענות מנגד שאין לאפשר את צירופם של התמלילים כראיה נוכח המועד המאוחר בו נתבקש צירופם, ימים ספורים טרם דיון ההוכחות, עת הגיש המשיב את ההמרצה מטעמו (בתיק 36182-01-11) לה צורפו תמלילים שלא צורפו לכתב התשובה להמרצה זו. המבקשות טוענות שאין לאפשר למשיב להגיש בתום שלב הראיות את התמלילים ללא כל נימוק מדוע לא עשה כן עד עתה. המבקשות טוענות עוד לאי קבילותם של התמלילים, ומבקשות שאם יותר צירופם יתאפשר להם להגיש התייחסות לתמלילים אלו כמו גם חקירה נוספת של העדים הרלוונטיים אודות התמלילים.
דעתי כדעת המבקשות. לא מצאתי כל נימוק ראוי מצידו של המשיב מדוע ביקש לצרף תמלילים שהיו מצויים בידו משך שנים רבות רק עתה, לאחר תום שמיעת העדויות בתיק, למעט טענה שדובר בטעות. תמלילים אלה היו מצויים ברשותו משך זמן רב וכמו שצירף אותם באופן חלקי לתשובתו לתובענה דנן, יכול היה, אם חפץ בכך, לצרף את מלוא התמלילים, ולא להסתפק בצירופם לתובענה שהגיש מטעמו. לא מצאתי כל נימוק שיצדיק התנהלות זו של המשיב, ומשכך איני מתירה עתה את צירופם של תמלילים אלו. אציין עוד, שגם אם העדים אשרו את שאמרו באותן שיחות שתומללו, אין בכך די בכדי להתיר את צירוף התמלילים עתה, דבר שיעכב עד מאוד את סיום ההתדיינות המשפטית בתובענה דנן.
מכל האמור לעיל, אני מורה שההערה אודות איסור עשיית עסקה במקרקעין ללא הסכמת המשיב תיוותר על כנה.

למבקשות ממילא נתונה הזכות לרשום את צו הירושה במרשם המקרקעין בכפוף לקיומה של ההערה.

4.          סוף דבר:


מכל האמור לעיל אני דוחה את התובענה.
בנסיבות תיק זה ומתוך רצון שלא להחמיר עוד את היחסים בין הצדדים – איני עושה צו להוצאות.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מי יורש כשאין צוואה ?

  2. סעיף 8 לחוק הירושה

  3. פינוי יורשים של דייר מוגן

  4. ירושה של זכות לדיור ציבורי

  5. הפקעת מקרקעין שהתקבלו בירושה

  6. תקיפה בסכסוך משפחתי על ירושה

  7. גביית חוב מס של העיזבון מיורש

  8. תביעה של אחד היורשים בשם עזבון

  9. ביטול זכויות בדירה לפי צו ירושה

  10. תביעת יורשים לפינוי חנות בשכירות

  11. רישום בעלות במקרקעין מכוח צו ירושה

  12. בעלות יורשים במקרקעין - פסק דין הצהרתי

  13. בעלות על מקרקעין לא מוסדרים בהתאם לצו ירושה

  14. עדיפות סעיף 147 לחוק הירושה על פני סעיף 13 לחוק חוזה הביטוח

  15. סעיף ו' לחוק הירושה תשכ"ס 1965 - אחריות היורשים לחובות העיזבון

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון