תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק:

1. בפני תביעת פינוי וסילוק יד הנתבעים מהמבנה המשמש למאפיה ברחוב קהילת ניו יורק, ת"א-יפו, הידוע כחלקה 91 בגוש 7069 (להלן – "המושכר"). התובעת הינה הבעלים של המושכר, ששטחו הכולל 278 מ"ר. מר אהרון הורנבלס (להלן – "אהרון") הינו כיום בעל המניות היחיד בתובעת. את רוב המניות, 980 מתוך 1000 מניות שהונפקו, רכש אהרון במסגרת חלוקת עזבונו של המנוח אברהם הילרוביץ, שהחזיק במניות אלו שנים רבות. (ראה הסכם חלוקת העזבון, נספח ד' לתצהיר אהרון). לאחר מכן קיבל אף את יתרת המניות. נתבעת 1 הינה חברה המחזיקה במושכר ומנהלת שם את עסק המאפיה, והנתבעים 2 ו-3, אב ובנו, הם בעלי המניות והמנהלים, בפועל, של החברה הנתבעת 1 (להלן – "הנתבעת"). חוזה השכירות שמכוחו מחזיקים הנתבעים במושכר הינו נספח ב' לתצהיר הנ"ל, מתאריך 10.4.1961 (להלן – "חוזה השכירות") ואין חולק כי על חוזה זה חלות הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן – "החוק"). עילת התביעה הינו בשתיים. הראשונה, בניה ללא היתר, הפרת האמור בסעיף 9 לחוזה השכירות, יחד עם האמור בסעיף 131 (2) לחוק, והשניה, העברת המושכר לאחר, בניגוד לסע' 6 לחוזה הנ"ל, ונטישת הדייר שהיה רשאי להחזיק בו, בהעברה לאחר, היא הנתבעת, כל זאת יחד עם האמור בסעיף 131 (2) הנ"ל. הנתבעים מכחישים את טענות התובעים, מכל וכל.

2. לענין הבניה כהפרת תנאי חוזה השכירות, הרי נראה לי כי טענה זו לא הוכחה כנדרש.
בסעיף 9 לחוזה הנ"ל נאמר כדלקמן:



"המשכיר מרשה לשוכר באופן חד פעמי עם כניסתו למושכר לבצע את כל השינויים, התיקונים, השיפורים הדרושים לסידור והתאמת המושכר למטרת השכירות ולבצע גם בעתיד שינויים ושיפורים במושכר במידה והדבר ידרש ע"י הרשויות המוסמכות לכך לשם החזקה וניהול בית העסק ע"י השוכר ע"י השוכר למטרות המוגדרות בהסכם זה".
(הדגשה שלא במקור)

לטענת ב"כ הנתבעים, רוב השינויים במושכר, הוספת שטח של כ-30 מ"ר, נעשו כאמור ברישא לסע' 9 הנ"ל – במועד כניסת השוכר למושכר. גם לאחר מכן, עניינו בעבודות בניה שנעשו לצרכי ניהול העסק כמאפייה. וממילא, מדובר בעבודות בניה ושיפורים שהתבצעו עוד בשנים 1971 ועד 1988, כעולה מנספחי תצהיר אהרון. טענה זו לא נסתרה. לא הוכחה בפני בית המשפט כל פעולת בניה מאוחרת משנת 1988. מנספח ה'(2) לתצהיר הנ"ל עולה כי כבר בתאריך 12.11.71, פנה בא כוח התובעת לעירייה בטענה על בניה באתר המאפייה, דהינו, התובעת מודעת כבר אז לעבודות אלו. אהרון עצמו הודה כי הוא היה מגיע מדי פעם למושכר אך נמנע מלהתעניין ולברר את מצבו הפיזי ואת שטח המאפייה, על אף שאיש לא מנע זאת ממנו והוא הרי מהנדס במקצועו. במצב דברים זה, חזקה על התובעת כי ידעה על השינויים ועבודות הבניה, אך, ככל הנראה, הסכימה לכך, באשר עסקינן בעבודות מותרות, כאמור בסעיף 6 הנ"ל, למתן מענה לדרישות הלגיטימיות מטעם הרשיות לצורכי ניהול עסק המאפייה.

הטענה הנוספת בדבר פתיחת דלת במושכר כחיבור לדירה אחרת, שבשכנות, שנשכרה על ידי הנתבעת לצרכיה, כלל לא הוכחה. טענת התובעים מבוססת כולה על נספח ח' לתצהיר אהרון, מכתבו של מר שלמה מסלאווי, יו"ר וועד שכונת התקוה, המתריע בפני מחלקת הניקיון בעיריה על המטרד שנוצר בעקבות החיבור, כביכול, בין השטחים. כאשר כותב במכתב לא זומן לעדות וכל ראייה אחרת בענין זה לא הוצגה, נכשלה התובעת בהוכחת הפרה נטענת זו של החוזה. גם כל האמור בענין זה בחוו"ד של השמאית גב' רחל קראוזה, שהוגשה לבית המשפט במהלך ניסיון הצדדים להגיע להסכמה על פינוי בכפוף לדמי פינוי, אינה ראייה כשרה לתוכנה, כשחווה"ד לא הוצגה לביהמ"ש כראייה בתביעת הפינוי, לא מטעם התובעת ולא מטעם הנתבעים, שמעולם אף לא נתנו את הסכמתם לתוכנה, כראיה במשפט.

אשר על כן, התביעה בעילת פינוי זו – נדחית.

3. העילה השניה הינה, כאמור, העברת המושכר לאחר, החברה הנתבעת, בניגוד לאמור בחוזה השכירות, ומכאן אף לנטישת המושכר על ידי דייריו על פי חוק.

הדייר המקורי, כאמור בחוזה השכירות, הוא השותפות "יצחק אנגל את שטיינהאור חיים ומרים". אין חולק כי אין מדובר בשותפות רשומה. עם השנים עזבו חיים ומרים שטיינהאור את המושכר ויצחק אנג'ל, אביו של נתבע 2, נותר המחזיק היחיד. בנסיבות אלה, ובהעדר כל התניה אחרת, סותרת, בחוזה השכירות, נותר יצחק אנג'ל ז"ל הדייר החוקי היחיד במושכר, והוא הדייר החוזי והמקורי. עם פטירתו, וכאמור בסע' 23(ב) לחוק, הפך נתבע 2, בנו ומי שעבד עימו בעסק המתנהל במושכר מאז שנת 1968, לדייר על פי חוק.

הנתבעת הוקמה ונרשמה ברשם החברות בתאריך 7.3.73. בתחילה היה שם החברה אנג'ל הניה ויצחק, שיווק מעדנים בע"מ. השם שונה בתאריך 23.5.85, כנראה לאחר שיצחק אנג'ל הלך לבית עולמו. בעלי המניות והמנהלים כיום הם הנתבעים 2 ו-3. נתבע 2 מונה כמנהל בשנת 1989 ונתבע 3, בשנת 2004 (ראה תרשים רשם החברות, נספח ז' לתצהיר אהרון) המשכיר המקורי, כאמור בחוזה השכירות היה סבו של אהרון, המנוח סנדר הילרוביץ, שנפטר באפריל 1968. הזכויות כ"בעלת הבית", הועברו, במועד בלתי ידוע, לתובעת, וסנדר הילרוביץ ז"ל היה בעל השליטה ורוב המניות בה. זכויות אלו הועברו לאברהם הילרוביץ ז"ל, יורשו של סנדר. בתאריך 24.3.81, הפך אהרון לאפוטרופוס של אברהם הילרוביץ ז"ל, כאמור בצו מינוי אפוטרופוס, נספח ו' לתצהיר אהרון. עוד קודם לכן, טיפלו עוה"ד אברהם גרינברג ז"ל ודניאל לאופר, יבדל לחיים, ברכושו של אברהם הילרוביץ ז"ל, משהפך לחסוי. כשמונה אהרון לאפוטרופוס, קיבל אהרון, לבקשתו, מעורכי הדין, את תיקו של החסוי שהתנהל במשרדם. ולדבריו בעדותו, ואין לי כל מקום שלא ליתן אמון מלא בגרסתו, רק אז, בשנת 2008, לאחר שעיין בחומר שבתיק, נוכח לדעת, לראשונה, כי המחזיקה במושכר והמנהלת בו את עסק המאפייה, היא הנתבעת.

ממכתבו של עו"ד גרינברג ז"ל לנתבעת, מתאריך 24.3.05 (ראה נספח ג לתצהיר תביעה 2), עולה כי הוא הפסיק את טיפולו במושכר עובר למועד משלוח המכתב, וכנראה – אף זמן רב קודם לכן.

הנתבעים אינם כופרים בעובדה שהנתבעת היא זו המחזיקה ומפעילה את המאפייה, כאמור בסע' 3 לתצהיר נתבע 2, אולם לטענתו, העברת המושכר לנתבעת נעשתה לפני שנים רבות, בידיעת והסכמת התובעת. את טענתם זו מבססים הנתבעים על שני ראשים. ראשית, ההסכם מיום 23.3.85. נספח ב לתצהיר הנתבע 2, ושנית, קבלת דמי השכירות ע"י התובעת מאת הנתבעת, לאורך שנים רבות, בשיקים משוכים על חשבון הבנק של התובעת, וללא כל התנגדות או הסתיגות. ולהלן התייחסותי לטענות אלו, אחת לאחת.

4. הנתבעים רואים בהסכם מיום 23.3.85 כחוזה שכירות נוסף שתנאיו משלימים ומצטרפים לתנאי חוזה השכירות המקורי. חוזה זה (להלן – ה"חוזה"), נחתם על ידי אהרון, על ידי התובעת - בחתימת אהרון יחד עם חותמת החברה, ועל ידי נתבע 2. בפתיח לחוזה זה, נזכרים גם השותפות, הדייר המקורי, ואף הנתבעת. אהרון נרשם בחוזה זה כאפוטרופוס של אברהם הילרוביץ ז"ל, שהיה אז בחיים. השותפות, הדייר המקורי, עדיין מצוינת בחוזה זה כדיירת המוגנת על פי החוק במושכר. מטרת כריתת החוזה הינה, כאמור שם, בהעברה – "מטעמי נוחיות עיסקית ורשמית", של זכות הדיירות, או השכירות, מהשותפות לנתבעת. בסע' 2 לחוזה, מצהיר אהרון, כאפוטרופוס ובשם התובעת, על הסכמתו להעברה זו, אך המקום בו אמור להיות מצויין המועד להעברה נותר ריק (סע' 2(ב) לחוזה). בסע' 6 הוצהר והוסכם כי העברה זו נעשית ללא תמורה. ובסע' 8 לחוזה נאמר כדלקמן:

"חוזה זה יהיה חסר תוקף באם יתקיים לפחות אחד מהתנאים הבאים:
1. תתקבל התנגדות מבית המשפט לביצוע הפעולה.
2. יפגע במישרין או בעקיפין בחלק מזכויותיו של החסוי הילרוביץ
אברהם".

לטעמי, אין בחוזה זה ולא כלום. החוזה חסר כל תוקף והוראותיו מעולם לא קיבלו כל נפקות משפטית, ולמסקנתי זו מספר נימוקים.

כפי שחוזר ומדגיש ב"כ הנתבעים בסיכומיו, לחתימתו של אהרון על החוזה משמעות כחתימת אורגן החברה התובעת. אברהם הילרביץ ז"ל, שאהרון היה אז אפוטרופוסו, חסר כל מעמד בהסכם להעברת זכות הדיירות, שהרי "בעלת הבית" היא התובעת. מכאן שהיה על הנתבעים להוכיח, גם במידה הדרושה מהם כנתבעים, כי אהרון היה בעל זכות חתימה בשם התובעת. כל ראייה לכך לא הומצאה וב"כ הנתבעים אף נמנע, בחקירתו הנגדית של אהרון, מלשאול ולחקור את אהרון בסוגיה זו. בסיומו של יום, אין בפני בית המשפט כל ראייה כי לאהרון הייתה הזכות או הרשאה כמנהל התובעת, לחתום בשמה על מסמכים משפטיים. עדיין מן הדין כי יוכח שעל פי החלטת בעלי המניות או על פי האמור בתקנון החברה, לאברהם הילרוביץ ז"ל, לבדו, זכות החתימה בשם החברה, וחובת הבאת הראיות בנושא זה מוטלת על שכם הנתבעים. הרי התובעת טוענת להעברת זכות השכירות לאחר, והנתבעים הודו בכך, אך טענו להסכמת התובעת, דהיינו, עסקינן בטענת הגנה של הנתבעים ועליהם נטל הבאת הראיות להוכחתה.

אולם, מעבר ובנוסף לטענה זו, הרי החוזה חסר תוקף כאשר לא התקיימו שני התנאים המתלים כמפורט בסע' 8 הנ"ל, גם יחד. הנתבעים, שיזמו את הכנת החוזה ובא כוחם, ככל הנראה או עו"ד צבי דרזנר ז"ל, או עו"ד ארנון גלעד, שייצגו אותם ימים את הנתבעת, שמי מהם היה זה שניסה לשכנע את אהרון לחתום, בתמימותו, על החוזה, וזאת כדבריו בעדותו, הם שהיו חייבים להגיש את החוזה לאישור בית המשפט. הם לא עשו זאת, כך שבית המשפט כלל לא אישר ולא "התנגד" לביצוע פעולת העברת זכות הדיירות. ב"כ הנתבעים טוען שמלכתחילה לא היה כל צורך להביא את החוזה לאישור בית המשפט, וזאת לאור האמור בסע' 6א ו-7 לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962, אך מכאן אנו למדים שהוספת תנאי זה לחוזה, לא היה אלא ניסיון להפיס את רוח אהרון המתלבט ולהביאו לחתום על החוזה, כשהוא בוטח בשיקול דעת השופט העתיד לבחון את תנאי החוזה, ואם כך היה הדבר, ענינו בחוסר תום לב מובהק.

לכאורה, הדרישה לקבלת אישור בית המשפט נובעת מהאמור בסע' 7 לחוק הכשרות המשפטית, יחד עם האמור בסע' 9 לו, שם נקבע שפעולות פסול דין טעונות אישור בית משפט, אם הייתה טעונה אישור כזה אילו נעשה על ידי נציגו. "פעולה משפטית" של פסול דין טעונה אישור נציגו . (סע' 4 לחוק זה). בסע' 6א לחוק זה צויינה "שכירות נכס", כפעולה בטלה, חסרת תוקף, כל עוד לא באה עליה הסכמת נציגו, דהיינו – גם אישור בית המשפט. בשורה ארוכה של פסקי דין נקבע כי השכרת נכס, ובמיוחד השכרתו בשכירות הכפופה להוראות חוקי הגנת הדייר, הינה פעולה חסרת תוקף בהעדר אישור בית משפט, אך לא כך הסכמה על העברת זכות שכירות מדייר חוקי לדייר לאחר, במקומו, שהרי אין בכך כדי ה"שכרת" הנכס. אולם לטעמי, לא כך הדבר כשהעברה הינה לתאגיד. המשמעות של העברת זכות דיירות לתאגיד וללא התנייה האוסרת העברת מניות בתאגיד או התנייה דומה, הינה וויתור המשכיר על קבלת חלקו של בעל הבית בדמי המפתח בחילופי דיירים וכן לזכות לחזור ולקבל את החזקה במושכר במקרים מסוימים, כאמור בפרק א' לחלק ב' לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב). עניינו בעיסקה משפטית הפוגעת קשות בזכיותיו של פסול הדין והמחייבת מתן אישור בית משפט לכך, כאמור בסע' 4 לחוק הכשרות המשפטית. מכל מקום, אין בהוראות סעיף 6א לחוק הנ"ל כדי למנוע מהנתבעים או מבא כוחם, מלפנות לבית המשפט ולבקש את אישורו והסכמתו לעיסקה, כפי שהובטח לאהרון, וכמצוין בסע' 8(א) לחוזה. ואם, כאמור, לא הייתה לנתבעים כל כוונה להביא את העיסקה לאישור בית המשפט, הוספת סע' 8(א) לחוזה הינה הצגת מצב שווא בפני אהרון והטעייתו, ואין לראות אחרת את הדברים.

גם אם יש להתעלם מהתנאי הנזכר בסע' 8(א) לחוזה, הרי ברור כי החוזה בטל וחסר כל נפקות לאור האמור בסע' 8(ב') לו. לא עשויה להיות כל מחלוקת אמיתית בכך שהעברת זכויות הדיירות לתאגיד, הנתבעת, יש בה כדי לפגוע, ולמזער - פגיעה ב"עקיפין", כאמור שם, בזכויותיו של הילרוביץ אברהם, החסוי דאז. העברת זכויות הדיירות אין היא, כאמור ב"הואיל" האחרון שבעמוד הראשון לחוזה, רק - "מטעמי נוחיות עסקית ורשמית", אלא יש בה, כאמור לעיל, פגיעה אנושה ומהותית בזכויות התובעת, המשכירה, ומכאן בזכות החסוי, כבעל השליטה ובעל הרוב המכריע של המניות בחברה זו. העברה לתאגיד הינה ויתור על הזכויות המוקנות ל"בעל הבית" כאמור בחלק ב', פרק א' לחוק, וכן ויתור על האפשרות לקבל את חלקו של בעל הבית בדמי מפתח, כאמור בחלק ג' לחוק זה. ביחסי שכירות "מוגנים", אין פגיעה קשה וחמורה מכך במשכיר, ובמיוחד כשהעברה זו נעשית ללא תמורה, ובהעדר התנייה המונעת העברת מניות בתאגיד או הקובעת שהעברת מניות תחשב מיידית אף כהעברת זכות השכירות, המזכה את בעל הבית בחלקו בדמי המפתח, או התנייה אחרת שתכליתה דומה.

למקרא הוראות החוזה, ברור, לטעמי, כי עניננו בניסיון מודע לפגוע בזכויות התובעת, תוך ניצול תמימותו וחוסר הבנתו של אהרון בכל הקשור והכרוך בזכויותיו כמשכיר ביחסי שכירות מול דייר על פי חוק.

אשר על כן, התבססות הנתבעים על החוזה כראיה או אישור למתן הסכמת התובעת להעברת זכות השכירות לנתבעת – לא תוכל להישמע.

5. טענתם הנוספת של התובעים היא להסכמת התובעת הנובעת מהתנהגותה בקבלתה תשלומי דמי השכירות, תקופה ארוכה, בשיקים המשוכים על חשבון הבנק של הנתבעת, כאשר שם הנתבעת רשום באופן בולט על פני השיק. ואכן, קבלת דמי השכירות מהנתבעת, לאורך שנים, עשויה להקים את ההנחה על הסכמת והכרת התובעת בנתבעת כשוכרת המושכר. אולם הנחה זו אינה "חזקה חלוטה", והיא ניתנת לסתירה, בראיות שיוצגו במשפט.

את תקופות תשלום דמי השכירות על ידי הנתבעת, כטענת ב"כ הנתבעים, יש להפריד ולחלק למספר תקופות שונות. ברור שאין כל מקום להתייחס לתקופה שקדמה לחוזה, שנערך ב-23 במרץ 1985, שהרי הנתבע 2 מצהיר בחוזה זה כי השוכרת הינה, עדיין, השותפות, הדייר החוזי המקורי. במועד זה, חזקה אף על אהרון שאינו נותן את הסכמתו להעברת זכות השכירות, כאמור וכמותנה בסע' 8 לחוזה. גם אם בתקופה שמיד לאחר מועד עריכת החוזה, משולמים דמי השכירות בשיקים של הנתבעת, אין בכך כדי להוכיח את הסכמת אהרון, כאפוטרופוס של בעל השליטה בתובעת, להעברה זו, שהרי הוא ממתין לאישור או התנגדות בית המשפט.

התקופה הבאה היא עד לפטירת החסוי, א' הילרוביץ ז"ל, בשנת 2000 לערך שאז מונה עו"ד גרינברג אברהם ז"ל, יחד עם עו"ד לאופר דניאל, כמנהלי העזבון (ראה דו"ח שמאות המקרקעין, נ/2). כשהם מתחילים בטיפול בעזבון, כולל המאפייה שבמושכר, הם כלל אינם מודעים לנושא העברת זכויות הדיירות, או לחתימת אהרון על החוזה הנ"ל, ומכל מקום לא הוכח בפני אחרת, כך שאם הם קיבלו, באופן שוטף, את דמי השכירות מאת התובעת, בשיקים שנמשכו על ידה, אין בכך הסכמה מודעת להעברת זכות הדיירות. לא הוכח כלל שמנהלי העזבון ידעו על מצב אחר, דהיינו, שהמנוח או אפוטרופוסו סוברים ומאמינים שהשוכרת הינה דווקא השותפות, הדייר המקורי. אהרון כלל לא נחקר גם בסוגייה זו, במגעיו עם מנהלי העזבון. מכל מקום, הנתבעים אף לא הוכיחו כי דמי השכירות שולמו בשיקים של החברה עובר לשנת 2005, והראשון מהעתקי השיקים שנמשכו ע"י הנתבעת ושהוצגו כראיה הוא שיק מיום 10.1.05, שנשלח, יחד עם שיקים נוספים, כתשלום דמ"ש עד למרץ 2005, לעו"ד גרינברג ז"ל, מנהל העזבון, ושהוחזרו על ידו בצירוף למכתבו מיום 24.3.05 (נספח ג' לתצהיר נתבע 2), שם מציין הכותב כי אינו מייצג יותר את בעל המושכר. הסכם חלוקת העיזבון הינו מתאריך 2.2.02 (נספח ד' לתצהיר אהרון). על כן, פרט לדברי נתבע 2 בתצהירו על תשלום דמי שכירות על ידי הנתבעת, מאז חתימת החוזה, בשנת 1985, אין בפני בית המשפט כל ראייה אחרת כתמיכה לעדותו בנושא זה. הצגת כרטסות מהנהלת החשבונות של הנתבעת, אינם ראייה לדרך וצורת התשלום, אם בשיק שמוסב לנתבע 2 ואז מועבר לתובעת, ואם במזומן.

בנושא זה מתקשה בית המשפט ליתן אמון מלא בעדותו של נתבע 2. לא אך התרשמותי הישירה מעדותו, שאינה חיובית, אלא אף העובדה כי למעשה עדותו בנושא זה הינה עדות יחידה של בעל דין ובעל הענין העיקרי בתוצאות עדותו (ראה סע' 54 לפק' הראיות (נוסח חדש)). קשה לקבל כי פרט לעדותו הוא לא היה בידיו להמציא כל ראייה אחרת התומכת לגירסתו, בהנחה כי אמת היא.

ב"כ הנתבעים טוען שממחדלה של התובעת, באמצעות אהרון, לזמן לעדות את עורכי הדין, מנהלי העזבון, קמה החזקה העובדתית כי התובעת חוששת מעדותם ומכאן שעל בית המשפט להניח כי עדותם הייתה תומכת דווקא בגירסת הנתבעים. בטענה זו, עקרונית הצדק עימו, אך בפרשתנו אין ללמוד דבר מהמחדל, לכאורה, שבאי זימון העדים. ראשית, עו"ד אברהם גרינברג, כבר הלך לבית עולמו. לדברי אהרון, עו"ד גרינברג היה זה שטיפל בפועל ולבדו בעיזבון הילרוביץ ז"ל, משהיה עורך הדין המשפחתי. מינוי עורך הדין הנוסף נועד למנוע טענות עתידיות על ניגודי ענינים. חיזוק לגרסה זו נלמדת מכך שההתכתבות בין נתבע 2 לבין העיזבון הייתה מול עו"ד גרינברג ז"ל (ראה נספח ג' לתצהיר נתבע 2), וכן מהעובדה שעו"ד גרינברג ז"ל הוא שהזמין את חווה"ד השמאית בקשר למושכר (ראה נ/2, עמ' 1 למעלה), והן מהעתק מכתבו של עו"ד לאופר מיום 30.8.01, שלא נשלח לנמענו (נ/3), שם מבקש עו"ד לאופר את הערות ואישור עו"ד גרינברג למכתב שהוא מבקש לשלוח בשם העזבון. אהרון אף קיבל מעו"ד גרינברג את תיקי העזבון, ולא מאחר. מכאן שלא היה כל טעם לזמן לעדות את עו"ד דניאל לאופר, שלא היה הפעיל בניהול העזבון. תיק העיזבון נוהל אצל עו"ד גרינברג ז"ל, ואין להניח כי עו"ד לאופר ידע אז, ויזכור היום, את זהות המחזיקים במושכר. מכל מקום, איש לא הפריע ומנע מב"כ הנתבעים מליצור קשר עם עו"ד לאופר לשאלו את שאלותיו ולמהר ולזמנו לעדות, אם היה מתברר כי בידיו מידע הנוח לנתבעים.

נותרה התקופה של שנות חייו האחרונות של אברהם הילרוביץ ז"ל, והתקופה שאחרי שנת 2004, שאז מקבל אהרון את דמי השכירות, בתחילה כאפוטרופסו של המנוח, ולאחר מכן כבעל השליטה בתובעת. אהרון מעיד נחרצות כי לא הבין את משמעות קבלת דמי השכירות מהנתבעת, כאישור בשתיקה להסכמתו להעברת זכות הדיירות. לדבריו, כל אשר עניין אותו היה בקבלת הכסף, שהיה נחוץ לחסוי למחייתו. הוא היה מפקיד את השיקים בחשבונו הוא ומעביר את הכסף לצרכי החסוי. אהרון הינו מהנדס במקצועו, חסר כל הבנה או ידע משפטי, וברור שהוא אף חסר כל הבנה בעסקים או בהוראות החוק הנוגעות לניהול עסקים וחשבונות. ראיה נחרצת לכך היא הקבלה נ/1, קבלה על תשלום דמי שכירות עבור שנת 2011, הניתנת מפנקס הקבלות שלו בעסקו ל"ייעוץ, ניהול ואחזקה". הוא אף אינו יודע כיום שחל עליו איסור לערב את הכנסות החברה התובעת בהכנסותיו האישיות מעסקו. אהרון אף העיד כי להבנתו אין כל רע בתשלום באמצעות שיק של צד שלישי, כל עוד התשלום מתבצע והשיק נפרע. כדבריו, לא אחת הוא מקבל תמורה בגין מתן שירותים בשיק משוך על צד שלישי ולא של המקבל הישיר את השירות. בנסיבות אלה, ההנחה העשויה לקום להסכמה להעברת זכות הדיירות מהנתבע 2, או מהשותפות, לתאגיד- הנתבעת, וזאת מקבלת דמי השכירות בשיקים שמשכה הנתבעת, תקופה נכבדה, אינה חלה בפרשתנו והיא נסתרה בעדויות מהימנות, כמפורט לעיל. אהרון עשה רושם אמין ומהימן מעדותו והתרשמותי ממנו הינה של אדם ישר, דובר אמת, הרחוק מאוד מעסקים וממסחר.

גם בפרשת ע.א. 417/79, מרכוס נ' המר, פד"י ל"ז (2) 337, מדובר היה בהעברת השכירות לתאגיד, ומכאן אף לנטישת הדייר החוזי. ולענייננו - מסירת שיקים של התאגיד לדמי שכירות - אומר כב' בית המשפט כדלקמן (עמ' 349):

"בבית המשפט השלום טען בעל הבית, כי אין בקבלת השיקים המשוכים על ידי החברה משום הוכחה על הסכמה מכללא ליצור יחסי שכירות בינו ובין החברה, וזאת משום הנימוק, שבגלל כושר ראייתי הלקוי לא היה יכול להבחין בחותמת החברה על השיקים"
שופט השלום המלומד קיבל אמנם את טענת בעל הבית, אך לא משום נימוקו, וכך מנמק בית המשפט:
"א. מאחר ששם בית החרושת תמיד היה הסוכך – פשוט
התובע (בעל הבית) לא שם לב לכך שהסוכך הפך לסוכך בע"מ.
ב. שכאן היתה הערמה מצד הנתבע דבי המר (הדייר) שרצה בדרך אחורית לקבוע עובדות כי הסוכך בע"מ הוא הדייר המחזיק במושכר נשוא התביעה; והעובדה לחוסר ידיעתו וכוונתו של התובע (בעל הבית) בנעשה, כי התביעה לקביעת שכר דירה נ/10 על ידי התובע, הוצאה על שם דבי המר שהוא בלבד נחשב על ידי התובע לשוכר המושכר".

בית המשפט השלום לא קבע איפוא כל ממצא עובדתי בקשר לכושר ראייתו של בעל הבית; כל מה שקבע השופט המלומד אינו אלא חוסר שימת לב וחוסר הבנה מצד בעל הבית. משום כך הסיק, שאין מקום לומר שבעל הבית ידע – מאחר שקיבל את השיקים האמורים מאת הדייר – כי השוכרת היא החברה ולא הדייר" (הדגשות במקור – ד.מ).

כך אף בפרשתנו. אהרון לא ידע כי הנתבעת היא הדייר. הוא סבר והאמין שהחוזה משנת 85' כלל לא נכנס לתוקף. רק חוסר שימת לב וחוסר הבנה, הם שהובילוהו לקבל את השיקים של החברה כדמי שכירות. על כן, גם נושא קבלת השיקים המשוכים על ידי הנתבעת, אין בו כדי לבסס טענת הסכמה להעברת הזכויות לנתבעת.

6. קבלת דמי השכירות בשיקים של הנתבעת אינה עשויה להיחשב להסכמה להעברת זכות הדיירות לנתבעת אף מסיבה נוספת. על פי האמור בסע' 6 לחוזה השכירות, המצוטט בהמשך, העברת זכות השכירות מחוייבת - "הסכמה בכתב ומראש מאת המשכיר". משלוח שיקים של החברה וקבלתם על ידי אהרון, אין בה כל הבעת הסכמה מפורשת - "בכתב" ו"מראש". אהרון מעולם לא ויתר, בכל צורה, על דרישת הכתב. הנתבעת נזקקו לחוזה משנת 85' בנסיון ליצירת המסמך בכתב הנדרש, וכאמור, חוזה זה חסר כל נפקות.

7. גם טענת הנתבעים, לחילופין, כי לא את זכות הדיירות העביר הנתבע 2 לנתבעים, אלא אך האישור לנתבעת לנהל את עסק המאפיה במושכר, כבת רשות, גורלה להידחות, שהרי בסע' 6 לחוזה השכירות נאמר כי:

"השוכר מתחייב לא להעביר ו להשכיר את המושכר, או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו וכן לא להרשות למישהו אחר להשתמש במושכר וכן לא לשתף את מישהו בהחזקת המושכר או בשימוש בו או בכל הנאה ממנו כל הסכמה בכתב מראש ורק מאת המשכיר" (הדגשות שלי – ד.מ).

ובסע' 10 לחוזה השכירות נקבע שהפרת התחייבות הנכללת בחוזה, מזכה את המשכירה לבטל את החוזה ולתבוע את פינויי השוכר מהמושכר, כך שקמה לתובעת עילת הפינוי כאמור בסעיף 131 (2) לחוק, גם בהעברת השימוש או בהשתתפות בחזקה במושכר, לאחר, החברה הנתבעת.

8. הנתבעים מוסיפים וטוענים, לחילופי חילופין, לסעד מן הצדק. ב"כ התובעת מתנגד לכך, ולטענתו, משנטש השוכר את המושכר, אין יותר מקום להענקת סעד מן הצדק, אשר אפשר ויינתן רק כשעניננו בעילת פינוי החלה מכוח הוראות סע' 131 לחוק. טענה זו אינה במקומה, כאשר הפסיקה הרחיבה את מתן הסעד גם בגין עילת "הנטישה" ואפילו, לכאורה, נותק הקשר בין השוכר למושכר (ראה ע.א. 417/79 הנ"ל, בעמ' 348).
בפרשתנו, קיימות מספר נסיבות המאפשרות הענקת סעד מן הצדק. ראשית, אין כל ספק כי הפגיעה בנתבעים ממתן צו הפינוי, תהא קשה ועולה בחומרתה על מידת הפגיעה והנזק לתובעת מהענקת הסעד. הרי אם תסולק התובעת מהמושכר, והנתבע 2 יחזור ויהיה השוכר ויהנה מהגנת החוק, יחזור המצב לקדמותו, עובר להפרה. שנית, בפועל, היה זה נתבע 2 שהמשיך לנהל במקום את עסק המאפייה. שלישית, ניתן להניח, לזכותו של נתבע 2, כי יסד את החברה מטעמי תכנון מס וזאת בלבד. בנוסף לכך, הרי באם יחוייבו הנתבעים לפנות את המושכר, יעמוד הנתבע 2 בפני הוצאה כבדה של חיפוש מקום חלופי לעסק המאפיה והוצאות כבדות נוספות בהעברתו למקום החדש. אין לשכוח כי עסק המאפיה מתנהל במקום עשרות שנים. לכל אלו מצטרפת הצעתו של ב"כ התובעת לאפשר לנתבע 2 להמשיך בניהול עסקו במושכר, אך זאת בכפוף לתשלום דמי שכירות ראויים, דהיינו, אף התובעת רואה בכך איזון ראוי בין זכויות הצדדים.


9. אשר על כן, הנני קובע כדלקמן:

א. עוולת הפינוי של העברת המושכר לאחר ונטישת המושכר אכן התקיימה והוכחה בענייננו.
ב. יחד עם זאת, בנסיבות המקרה, הנני קובע יש מקום למתן סעד מן הצדק, בכפוף לאמור בהמשך.
ג. הנתבעת 1 והנתבע 3, חסרים כל זכות דיירות או שכירות במושכר, ואף אינם רשאים להחזיק בו, יחד או לחוד, או בכל חלק ממנו, כבני רשות, ועליהם לפנות את המושכר.
ד. בנסיבות הפרשה, כאמור, יש מקום לסעד מן הצדק, ואינני מוצא כל חובה חוקית או אחרת כי הסעד מן הצדק ינתן דווקא בתשלום קצוב אחד. הסעד מן הצדק בפרשתנו ינתן בתנאי שהנתבע 2 הוא שישאר הדייר על פי חוק במושכר, והוא שישלם לתובעת דמי שכירות חודשיים, החל מיום הגשת התביעה, בסכום של 7,000 ₪ לחודש, כאמור ובהתאם לחווה"ד של השמאית מטעם בית המשפט, רחל קראוזה, מתאריך 1.7.10, שהוגשה לבית המשפט , כדמי שכירות ראויים למושכר זה.
דמי השכירות אלו יעמדו בתוקפם חמש שנים מיום הגשת התביעה, ואז יועלו דמי השכירות על פי עליית מדד המחירים לצרכן, ממדד יום הגשת התביעה ועד למדד החדש, כעבור תקופת חמש השנים, וכך כל שלוש שנים לאחר מכן.
בכפוף לתנאים אלו, יינתן לנתבע 2 הסעד מן הצדק.
כמובן שהצדדים רשאים להגיע להסכמה כי העסק המתנהל כיום במקום, ולא כהעברת זכות הדיירות, ימשיך להתנהל כחברה בע"מ, בתנאים ובשינוים בתקנות החברה, כפי שיוסכם.
ה. בנוסף לכך, הנני מחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת את הוצאות המשפט, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪, כשסכום זה נושא ריבית כחוק מהיום ועד לתשלום בפועל.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון