דור שני בדיירות מוגנת בדירות

דור שני בדיירות מוגנת בדירות
 
1. התובעים הינם בעלי בניין הנמצא ברחוב אחד העם 84 בת"א הידוע כחלקה 196 בגוש 6936. בקומת הקרקע שבבניין מצוייה דירה בת ארבעה חדרים בה מתגוררים כיום הנתבעים, אם, ביתה ובעלה של הבת.
 
2. ב-1/4/41 שכר המנוח ד"ר נוביקוב הדוני (להלן:נ "הדייר המקורי") את הדירה על מנת להתגורר בה יחד עם אישתו פניה נוביקוב הדונית, בשכירות מוגנת. ב- 14/11/55 חודש חוזה השכירות המוגנת בין הדייר המקורי לבעלי הדירה. באותה עת התגוררו בדירה הדייר המקורי, אשתו וביתם, היא הנתבעת 1. ביום 9/12/69, נולדה ביתה של הנתבעת 1 (ונכדתו של הדייר המקורי) היא הנתבעת 2, והתגוררה איתם בדירה.
 
3. ביום 26/3/70 הנפטר הדייר המקורי. לטענת התובעים, לאחר פטירתו, הייתה אלמנתו, פניה נוביקוב הדונית לדיירת מוגנת בדירה, עד לפטירתה בשנת 1994. כיום הנתבעת 1 הינה דיירת מוגנת המתגוררת בדירה, ומעת שנישאו, בשנת 1998 - מתגוררים גם הנתבעים 2 ו- 3 בדירה, מבלי שביקשו הסכמת התובעים למגוריהם בדירה.
 
4. ביום 31/12/98 פנו התובעים בדרישה להפסיק את מגוריהם של הנתבעים 2 ו- 3 אך לא נענו. לטענת התובעים, מתגוררים הנתבעים 2 ו- 3 בדירה שלא כדין, ולפיכך עליהם לפנותה. בנוסף טוענים התובעים כי הנתבעת 1 מסרה לנתבעים 2 ו- 3 את החזקה בשני חדרים בדירה, ולפיכך נטשה את אותם שני חדרים, ועליה להשיב לתובעים את החזקה באותם שני חדרים. כן טוענים התובעים כי על הנתבעת 1 לפנות את הדירה כולה בשל הפרת חוזה השכירות. בנוסף טענו התובעים כי מאחר והנתבעים 2 ו- 3 עשו בדירה שימוש שלא כדין, עשו עושר ולא במשפט ועליהם לשלם לתובעים דמי שכירות ראויים.
 
לטענת הנתבעים השימוש שהם עושים בדירה הינו כדין, כי מותר לנתבעת 1 להתיר לנתבעת 2 שימוש בדירה יחד עם בעלה, וכי הנתבעת 2 אף היא דיירת מוגנת בדירה.
 
5. חוזה השכירות שנכרת עם הדייר המקורי ביום 14/11/54 קבע:ב
"השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו, ולא להעביר את החוזה על שם אדם אחר בלי רשות המשכיר בכתב..."
 
בתחתית חוזה השכירות הוסף סייג לסעיף זה הקובע:ו
"לשוכר יש רשות להשכיר חדר אחד."
 
בכתב תשובה לכתב ההגנה טוענים התובעים כי הזכות להשכיר חדר הייתה יפה רק בימי השוכר המקורי, ששכר את הדירה לצורך מרפאה, וזכות זו אינה קיימת עוד. אינני מקבלת טענה זו. אין בחוזה השכירות רמז לכך שהזכות להשכיר חדר מחדרי הדירה מוגבלת בזמן או לחיי הדייר המקורי, ומכאן שכל תנאי החוזה ממשיכים לחול גם על הדייר הממשיך והדייר הנגזר עפ"י חוק הגנת הדייר.
 
מעמדה של הנתבעת 1 בדירה
 
6. אין חולק כי הנתבעת 1 אינה הדיירת המקורית בדירה. זכותה להתגורר במושכר הינה או כדיירת ממשיכה אם יש לראות בדייר המקורי ואשתו, יחד, דיירים מקוריים, למרות שרק הוא חתום על חוזה השכירות, או דיירת נדחית אם נראה רק את הסב כדייר המקורי, ואת אשתו, משנתאלמנה – לדיירת ממשיכה.
 
ראה לעניין זה פסק דינו של כב' השופט אנגלרד ברע"א 1711/98, שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פד"י נ"ד (1) 394, בעמ' 397:נ
"החוק מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה:ב דיירים מוגנים בעלי זכות מקורית ודיירים מוגנים בעלי זכות הנגזרת מהזכות המקורית. אכנה בהמשך דברי את הראשונים "דיירים מקוריים" ואת האחרונים "דיירים נגזרים". אתחיל דווקא בדיירים הנגזרים, משום שמעמדם קל להגדרה לצורך עניינינו:ו הם אנשים ההופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 20 – 26 לחוק. הדיירים המקוריים הם בעיקרון השוכרים החוזיים לאחר תום תקופת השכירות החוזית, וכן הדיירים הנכנסים במסגרת הסדר דמי מפתח.
 
ההבדל בין שני סוגי הדיירים נגע למקרה שבו הדייר נפטר או חדל להחזיק במושכר. אם הדייר שנפטר או חדל להחזיק הוא בבחינת דייר מקורי, הרי יחולו על הדיירות המוגנת הוראות סעיפים 20 – 26 לחוק; לעומת זאת אם הוא היה דייר נגזר, הרי ההסדר החל על הדיירות המוגנת קבוע בהוראות סעיף 27 לחוק. לצורך המקרה שלפנינו, ההוראות השייכות לעניין הן סעיפים 20 ו- 27 (1) לחוק. והנה נוסחן:נ
"20.
(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שש החודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) באין בן זוג כאמור הסעיף קטן (א) – יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות ששה חודשים סמוך לפטירתו, ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".
 
"27. היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם –
 
(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא הייתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;"
 
לפני שאדון בשאלות המתעוררות בערעור, מן ההכרח להביא את פרטי המקרה. המערערים הם בעליה של דירה בת שלושה חדרים בחיפה. הדירה הושכרה ע"י אמם של המערערים למנוח, אבא שדז'ונסקי ז"ל, אביה של המשיבה 2 החל בשנת 1947. המנוח נכנס לדירה עם אשתו, שושנה שדז'ונסקי ז"ל ועם ביתו, המשיבה 2. יצויין כי המנוחה לא חתמה על חוזה השכירות ואף לא נרשמה בו. בשנת 1964 נישאה הבת ועזבה את בית הוריה. המנוח הלך לעולמו בשנת 1988. המנוחה המשיכה להתגורר בדירה. בשנת 1991 חזרה הבת, יחד עם בעלה – המשיב 3 – להתגורר בדירה, במטרה לטפל באימה ולסעוד אותה בחולייה. בתקופה שבה התגוררו הבת ובעלה בדירה, לא הייתה להם דירת מגורים אחרת. יצויין כי האם הלכה לעולמה ביום 12/5/1995. בעלי הבית, המערערים, לא ראו בעין יפה את כניסתם לדירה של הבת ושל בעלה. הם פנו באוקטובר 1991 ודרשו את פינויים של הבת ושל בעלה מן הדירה. למרות דרישת הפינוי המשיכו המערערים לקבל שכר דירה מן המשיבים וזאת עד לחודש אפריל 1994.... הגישו המערערים תביעה לבית משפט השלום בחיפה ובה בקשו את פינויים של המשיבים מן הדירה...
 
... השאלה הראשונה היא מה מעמדה של המנוחה בדירה עם מות בעלה. כלומר האם היא בבחינת דייר מקורי או דייר נגזר. התשובה לשאלה זו היא בעלת חשיבות מכרעת לגבי מעמדה של הבת לאחר פטירת המנוחה. אם המנוחה נחשבה דייר מקורי, הרי ביתה הופכת עם מות המנוחה לדייר נגזר לפי הוראות סעיף 20(ב) לחוק; לעומת זאת, אם המנוחה עצמה הייתה בבחינת דייר נגזר – וזאת מכוח הוראת סעיף 20(א) לחוק – הרי מעמדה של הבת יקבע כעת על פי הוראות סעיף 27(1) לחוק. וזאת לדעת, התנאים לזכות בדיירות מוגנת אינם זהים בשני המקרים. הדרישות על פי הוראת סעיף 27 (1) מחמירות יותר.
 
... השאלה השנייה היא:ב מה הם התנאים לזכות בדיירות מוגנת במסגרת סעיף 27(1) לחוק, העוסק, כאמור, בדיירות הנגזרת מדיירות נגזרת. ואמנם שאלה זו נידונה בהרחבה בפסק דינו של בית משפט השלום, מפי סגן הנשיא ר' חרסונסקי, והיא שבה ונדונה גם בערעור לפני בית המשפט המחוזי....
 
... הוראות סעיף 27 (1) לחוק דורשת מצד הבת, המבקשת לחסות בצל הדיירות המוגנת את מילוי התנאים הבאים:ו
(1) היא התגוררה בבית הוריה עם אביה המנוח לפחות שישה החודשים סמוך לפטירתו.
(2) בעת פטירת המנוחה לא הייתה לבת דירה אחרת למגוריה.
(3) היא המשיכה להתגורר בדירה מאז פטירת אביה המנוח ועד לפטירת אמה המנוחה.
(4) בעת פטירת אמה מהנוחה לא הייתה לבת דירה אחרת למגורה.
 
... כתוצאה מפרשנות זו נוצר המושג של "דייר נדחה", כלומר:נ אנו מודעים לכך שבשל קיום של בן זוג או בת זוג, "נדחתה" זכאותו של קרוב משפחה אחר בעת פטירת הדייר המקורי. נמצא כי לשם קיום מערכת הדרישות הראשונה על הטוען לדיירות מוגנת מכוח סעיף 27(1) להראות כי הוא בבחינת "דייר נדחה", דהיינו זכותו נדחתה אך ורק בשל כך שקרוב משפחה אחר קדם לו בזכותו על פי סעיף 20 לחוק.
 
... על כל פנים, על פי הפרשנות שהשתרשה בפסיקה רבת השנים, הבת אינה עומדת בשלוש מבין ארבע הדרישות הנזכרות לעיל:ב היא לא התגוררה בעת פטירת אביה המנוח בדירה; באותה עת הייתה לה דירה אחרת למגורים, והיא לא המשיכה להתגורר בדירה בכל תקופת הביניים בין פטירת המנוח ועד לפטירת המנוחה. לכן אם נחיל את הפרשנות המקובלת, הרי צדק בית משפט השלום, וצדקו השופטים פינקלמן וברלינר בבית המשפט המחוזי במסקנתם כי אין הבת יכולה לזכות בדיירות מוגנת על יסוד סעיף 27(1) לחוק."
 
מבחינה עובדתית, שונה המצב בעניין שבפני. הבת, היא הנתבעת 1, עונה על כל תנאי סעיף 27, שכן היא התגוררה בדירה בעת פטירתו של הדייר המקורי, לא היתה לה דירה אחרת למגורים, והיא אף המשיכה להתגורר בדירה בכל תקופת הביניים בין פטירת המנוח ועד פטירת המנוחה. לכן עפ"י פרשנות זו היא זכאית להתגורר בדירה כדיירת נגזרת.
 
ואולם, ממשיך כבוד השופט אנגלרד וקובע:ו
"אולם, על הפרשנות המקובלת קמו עוררין. הרהר אחר הפרשנות המקובלת השופט שמגר בפרשת גרפינקל (ד"נ 6/80), ואלה דבריו:נ
"... לו ביקש המחוקק לקבוע כי סעיף 27(1) אין עניינו בסכות נגזרת אלא בזכות ראשונית של מי שחי מעיקרו בצוותא עם הדייר המקורי ורק נדחה מפני אחר, שזכותו כדייר לפי סעיפים 20 – 26 הייתה אז עדיפה, הרי ראוי היה שסייג נוסף זה יפורש ברורות בחוק החרות. משמע משלא נתוסף סייג כאמור, אין בסעיף 27(1) כדי לשלול היווצרותה של זכות נגזרת כאמור."
 
...לאחר הבאת דברים אלה מסייג הנשיא סלוצקי:ב
"משמע שהסייג האמור תומך בהכרה בבת כדיירת על פי חוק הנגזרת מדיירות חוקית של אמה, המנוחה, גם אם אניח כי האם המנוחה הפכה לדיירת על פי דין מכוח זכותו הראשונית של בעלה המנוח.
 
על דעתו זו של הנשיא סלוצקי חלקו חבריו השופטים פינקלמן וברלינר באמצם את הפרשנות המקובלת להוראות החוק.
 
לדעתי, במחלוקת זו יש לקבל את עמדתם של השופטים פינקלמן וברלינר...
 
..נמצא כי אין חילוקי דעות בבית משפט זה לגבי הפרשנות של סעיף 27(1). ההלכה הפסוקה, על דעת כל השופטים של בית משפט זה, מעגנת את הפרשנות המקובלת...
... מן האמור לעיל עולה, כי הבת אינה זכאית לדיירות מוגנת מכוח סעיף 27 (1) לחוק וזאת בשל אי קיום התנאים כמוסבר לעיל."
 
בהמשך קובע כב' השופט אנגלרד את ההלכה הבאה:ו
 
"בכך אני מגיע לשאלה האחרת, והיא אם אין לראות במנוחה עצמה דייר מקורי, כך שביתה זכאית לדיירות מוגנת נגזרת "ראשונה", וזאת מכוח סעיף 20(ב) לחוק. והנה, תשובה חיובית לשאלה זו ניתנה בדעת הרוב בבית המשפט המחוזי, מפי הנשיא סלוצקי והשופט ברלינר. מטעם זה הם החליטו לקבל את הערעור על פסק דינו של בית משפט השלום, תוך הכרה בזכויות הבת לדיירות מוגנת.
 
אביא את נימוקיהם של שופטי הרוב למסקנתם הנזכרת בלשונם. הנשיא סלוצקי כותב בפסק דינו:נ
 
"אוסיף, כי נוטה אני למסקנה כי יש לראות את המנוחה כדיירת מקורית, כמי שחיה במושכר בצוותא עם בעלה, כדייר מקורי, משך שנים רבות. אין, לכן לראותה כמי שנעשתה לדיירת על פי החוק, מכוח סעיף 20 לחוק הנ"ל..."
 
 
השופט ברלינר מאמץ את עמדתו של הנשיא ומוסיף:ב
 
"על אף מעמדה של המנוחה כדיירת מקורית, אך ששמה לא נזכר בחוזה, אפשר ללמוד מנסיבות היווצרות השכירות:ו שני המנוחים היו נשואים בעת שנשכרה הדירה ושניהם החלו יחד לגור בדירה עם חתימת חוזה השכירות. העובדה כי שמה של המנוחה לא נזכר בחוזה השכירות, אין בה כדי לשלול את מעמדה כשוכרת יחד עם בעלה. ברי, שהמנוח שכר את הדירה לא רק למען עצמו אלא למגוריו ולמגורי אשתו, וכך היה מלכתחילה עם חתימת חוזה השכירות ולא בשלב מאוחר יותר".
 
וממשיך כב' השופט אנגלרד וקובע:
 
"אני גורס כי מעמדה של בת זוג בקשר החוזי הראשוני, אין לקובעו אך ורק על פי החותם הרשמי על חוזה השכירות. כאשר בני זוג נכנסים לדירה בצוותא חדא, יש לראות את בן הזוג החותם על החוזה כשלוחה של בת זוגו. הקדמתי את הדוגמה שבה הבעל חותם בשם אישתו, כי כך היה הנוהג החברתי המסורתי שעדיין שלט בשנות ה- 40 של המאה הזאת, עת מנוח ואשתו נכנסו לדירה. הרעיון כי בנסיבות אלה בת הזוג מתגוררת בדירה כבת רשות גרידא מכוח זכויותיו של בעלה, אינו מתיישב עוד עם עיקרון השוויון בין המינים ".
 
אין ספק כי כוונת הצדדים בעת חתימת החוזה, בשנת 1955 הייתה כי הן הסב והן אישתו יהיו דיירים מוגנים בנכס, ויש לראות בשניהם דיירים מקוריים לשיטתם של הדוגלים בפרשנות של שליחות לעניין הדיירות המוגנת.
 
כב' השופטת דורנר חלקה על פסק דינו של כב' השופט אנגלרד, ואולם זאת לעניין העובדתי, בקובעה: "לא מצאתי כי הובהרו במידה מספקת ניסות שכירת הדירה נושא המחלוקת וכניסתה של המנוחה אליה". ואולם כב' השופטת דורנר לא שללה את העיקרון של השליחות בקבעה "אף אם תיתכנה נסיבות שבהן יהיה מקום להחלת דיני השליחות באופן המוצע על ידי חברי השופט אנגלרד, אינני סבורה כי המקרה שלפניו הוא המקרה המתאים".
 
הנשיא, כב' השופט א. ברק, חלק על פסק דינו של כב' השופט אנגלרד הן בפאן המשפטי וזאת מטעמים של מדיניות ציבורית וטעמים כלכליים (דהיינו ההסתייגות מהרחבת ההגנה עפ"י חוק הגנת הדייר לאור הזכויות הקנייניות של בעל הבית, על "דור שלישי"), והן מטעמים ראיתיים.
 
בעניינינו זכאית הנתבעת להתגורר במושכר כדיירת מוגנת עפ"י כל אחת משתי הגישות דלעיל. עפ"י גישתו של כב' השופט אנגלרד, יש לראות בבת, היא הנתבעת 1, דיירת נגזרת ראשונה, ואילו עפ"י גישתו של כב' הנשיא ברק – יש לראות בה דיירת נגזרת נדחית.
 
זכותם של נתבעים 2 ו- 3 להתגורר בדירה
7. זכויותיה וחובותיה של הנתבעת 1 נגזרות מחוזה השכירות, וזה אינו אוסר עליה להכניס לדירה בר רשות בנכס. משלא נאסר עליה הדבר, היא רשאית לעשות כן. יתר על כן, החוזה מתיר כאמור לדייר המוגן להשכיר את אחד מחדרי המושכר. משבאה הנתבעת 1 בנעלי השוכר המקורי, רשאית אף היא לעשות כן. ניתן אף להסיק מקל וחומר, שאם להשכיר מותר לה, לאפשר שימוש ע"י בר רשות - וודאי מותר לה.
 
במקרה דנן, אין בחוזה סעיף האוסר על הנתבעת 1 לאפשר לאחרים להתגורר בנכס, מה גם שמדובר בביתה ובבעלה של הבת. לפיכך רשאית הנתבעת 2 להתגורר במושכר, יחד עם בעלה, מכח רשותה של אימה כקרובת משפחתה וודאי שכך בהיעדר תנאי האוסר על הנתבעת 1 לתת לאחרים רשות להשתמש במושכר.
 
מכאן שאין גם לומר כי הנתבעת 1 נטשה חלק מהמושכר, דהיינו החדרים בהם היא מתירה לביתה ולחתנה להתגורר.
 
סוף דבר:
8. לאור כל האמור לעיל, לא הפרה הנתבעת 1 את חוזה השכירות, לא נטשה את המושכר או חלקו, ודין התביעה נגדה להידחות. כמו כן, מבלי לקבוע אם הנתבעת 2 הינה דיירת נגזרת או ברת רשות מטעם אימה, הנתבעת1 , בלבד, רשאית הנתבעת 2 להתגורר במושכר יחד עם בעלה, הוא הנתבע 3.
 
אשר על כן אני דוחה את התביעה ומחייבת את התובעים, יחד ולחוד, לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
ניתן היום כ' בתמוז תשס"ב, 30 ביוני 2002 בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.
זכות ערעור תוך 45 יום לביהמ"ש המחוזי
מותר לפרסום 30/06/2002.
 
רונית פינצ'וק - אלט, שופטת      
 
 





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון