חוזה פינוי דייר מוגן

חוזה פינוי דייר מוגן
דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:
רקע עובדתי
              1.   ביום 1.7.97 התקשרו העודרים 1 – 5 עם העוררת מס' 6 בהסכם למכירת מחצית מזכויותיהם בחלקות 28 ו- 126 בגוש 6123 (להלן – "הקרקע") בעסקת קומבינציה וזאת תמורת הזמנת בניה שתספק העוררת מס' 6 (להלן – "הקבלן").

              2.   במבוא להסכם הנ"ל צויין שאחת החנויות במבנה שהיה קיים על החלקות היתה מוחזקת ע"י דייר מוגן בשם כץ וכי ערב חתימת ההסכם טרם נחתם עמו חוזה לפינויו. בנוסף לנ"ל היו בקרקע דיירים נוספים בלתי מוגנים.נ
              3.   בסעיף 4 (ה) להסכם קבעו הצדדים כדלקמן:
"לשם מניעת ספק מוצהר ומוסכם ע"י הצדדים כי מחוסר חוזה חתום ע"י כץ, פינויו אינו ודאי ואין אפשרות, היום, לקבוע מועד פינוי. מוסכם במפורש ע"י הצדדים כי במידה ולא יחתם חוזה עם כץ או לא יקויים ע"י כץ, תוך המועד שיקבע בחוזה, מזכות כל אחד מן הצדדים לבטל חוזה זה בלי שצד כלשהו יהיה זכאי לפיצויים, החזר הוצאות או כל סעד אחר שהוא. ביטול זה ניתן לעשות לא לפני תום 6 חודשים מהיום. במקרה משפט עד סוף המשפט כולל ערעורים".ב
בפסקה (ו) לאותו סעיף נקבע:
"חוזה זה יכנס לתוקף עם חתימת חוזה עם כץ. עד לחתימת החוזה כל העותקים של החוזה החתומים, יהיו מופקדים בידיו הנאמנות של עו"ד פאל עם הוראות בלתי חוזרות למסור אותם לידי הצדדים מיד אחרי חתימת החוזה עם כץ."
              4.   בסעיף 13 (ב)(4) נקבעו ההסכמות הבאות:
"היות וטרם ידוע ההיקף המדוייק של הבניה כי טרם ניתן ההיתר לבניה ולכן לא ניתן לקבוע כעת את יחידות המוכר ויחידות הקבלן, הצדדים מסכימים, איפא, כי חוזה זה יחתם ע"י הצדדים, יופקד בידי עו"ד פאל, הקבלן יכין תוכניות הגשה לעיריה, יקבל הסכמה מהעיריה לבניה לפי תכניות ההגשה והצדדים יחלקו ביניהם את העתיד להבנות על החלקות, לפי עקרונות חוזה זה…"
וכן:
"כל זמן שלא נחתמו התכניות הנ"ל, ישאר החוזה החתום בפקדון כנ"ל והעסקה לא תהיה גמורה ומסוכמת".ו
              5.   חוזה הפינוי עם כץ נחתם בחודש אוק' 1997 ומועד הפינוי נקבע ליום10.1.98 כאשר בפועל היה הפינוי ביום 10.11.1997. (ראה סע' 2(ג) לסיכומי העוררים).נ
תכניות הבניה נחתמו ביום 4.6.98 (ראה סעיף 2(ד) לסיכומי העוררים).ב

השאלה השנויה במחלוקת
בישיבת הועדה מיום 10.2.02 ניתן פסק דין חלקי המאשר פשרה בין הצדדים ולפיו נפתרו בהסכמה כל המחלוקות העובדתיות ונקבע בין הצדדים שיום המכירה השנוי במחלוקת יוכרע ע"י בית המשפט.ו
המשיב קבע את יום המכירה ל- 1.7.97 היום בו נחתם בפועל הסכם המכירה. ואילו העוררים סבורים שיום המכירה הינו 4.6.98 – היום בו נחתמו תכניות ההגשה.נ

סיכום טיעוני העוררים
              1.   יש להשוות המצב המשפטי של ההסכם נשוא הערר לתנאי מן הדין, בו נדרש אישור בית המשפט בעסקה שעושה קטין. במקרה זה נקבע כי תוקף העסקה הינו רק בהתקיים התנאי של אישור בית המשפט. ובמקרה שלנו נקבע כי רק לאחר פינוי כץ וקבלת היתר של תכניות בניה יכנס ההסכם לתקפו.ב
              2.   אין תוקף לחוזה עד למילוי התנאים וזאת עקב הפקדת כל עותקי החוזה בידיו הנאמנות של עו"ד פאל.ו
              3.   לפיכך, יום המכירה הנדון הינו 4.6.98.נ



סיכום טיעוני המשיב
              1.   הכלל הינו כי יום המכירה בחוזה עם תנאי מתלה הינו יום כריתת החוזה.ב
              2.   טענת העוררים כי כל עוד אין בידם היתר בניה, החוזה אינו נכנס לתקפו, דינה להידחות וזאת כיון שבית המשפט העליון פסק כי התניית חוזה בקבלת היתר בניה, אין בה כדי למנוע מהחוזה להיכנס לתוקף מרגע כריתתו.ו
              3.   לפיכך, יום המכירה הנכון הינו 1.7.97.נ

דיון ומסקנות
לעניות דעתי, נקודת המוצא של ב"כ העוררים שגויה. קיים הבדל משמעותי בין תנאי מתלה בחוזה לפי סעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי) לבין תנאי מתלה מן הדין בדומה לזה שנקבע בחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, התשכ"ב – 1962 (להלן – "חוק האפוטרופסות").ב
סעיף 7 לחוק האפוטרופסות שכותרתו "פעולות טעונות אישור בית המשפט" קובע את ההוראה הבאה:
"פעולה משפטית של קטין טעונה אישור בית המשפט אם היתה טעונה אישור כזה אילו נעשתה בידי נציגו; ואין תוקף לפעולה כל עוד לא בא עליה אישור בית המשפט". (ההדגשות שלי – ד.מ.).ו
סעיף 20 לחוק האפוטרופסות קובע מהן הפעולות הטעונות אישור בית המשפט.נ
בעניננו גישת המשיב כפי שבאה לידי ביטוי בסיכומיו היא אכן הגישה הנכונה לפתרון המחלוקת המשפטית בין הצדדים.ב
בע"א 489/89 אלדר שרון נ. מנהל מס שבח, פד"י מו(3) 366 נקבעה הלכה ברורה שלא שונתה עד עצם היום הזה. כב' השופט שמגר קובע כי:
"מכירה הינה, לפי סעיף 1 לחוק מס שבח, בין השאר, הענקתה של זכות במקרקעין, העברתה, או ויתור עליה. ועדת הערר אימצה את העקרונות שנקבעו בעמ"ש 37/86 (חיפה) לפיהם חוזה מותלה, שהתנאי המותלה שבו נתקיים, הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, וזאת לאור העקרונות הכלליים של דיני חוזים, (ראה לענין זה בספרה של פרופ' ג' שלו, דיני חוזים (דין, תש"ן) 351-352), ועל כן, יום המכירה לצורך חוק מס שבח הינו יום כריתת החוזה. ראשית אעיר, כי לא מקובלת עלי ההבחנה בין חוזה מותלה שהתנאי בו התקיים לבין חוזה כאמור שהתנאי בו לא נתקיים. חוזה עם תנאי מתלה הינו חוזה שלם מרגע כריתתו, ואין השלכה רטרואקטיבית לענין תוקפו בעת כריתתו לעובדה, אם התנאי המתלה נתקיים ואם לאו.ו
אכן, ככלל אם לא התקיים התנאי במועדו, מתבטל החוזה בדיעבד (ר"ע 650/86), אך אין בכך כדי להשליך על חיותו ושלמותו עד לאותו מועד"
(עמ' 369 מול האותיות ב-ה).נ
כב' השופט שמגר מתייחס אף להבדל בין תנאי מתלה מן הדין לבין תנאי מתלה חוזי וקובע:
"למען שלמות התמונה יצוין, כי הדין עשוי להיות שונה, מקום שבו מדובר בחוזה שטרם נכנס לתוקפו כל עוד לא נתקיים תנאי מסוים, כגון: חוזה שצד לו קטין והדורש אישור בית המשפט…חוזה הנערך ע"י מנהל עזבון הכפוף אף הוא לאישור בית המשפט…או מתן אופציה לרכישת הנכס בעתיד.." (עמ' 371 מול א-ב).ב

לענין זה יפים הדברים שצוטטו מספרו של פרופ' הדרי "מיסוי מקרקעין" כרך א (מהדורה שניה) יונתן, הוצאה לאור, בעמ' 337-338:
"לפי סעיף 27(א) לחוק החוזים (חלק כללי), חוזה יכול שיהיה תלוי בהתקיים תנאי מתלה או שיחדל מלהתקיים אם היה תלוי בתנאי מפסיק. הדעה הרווחת היא שבחייו של חוזה עם תנאי מתלה יש 2 נקודות זמן עיקריות: האחת היא מועד כריתת החוזה, והאחרת, היא מועד קיום התנאי. לפי סעיף 27 לחוק החוזים, החוזה תקף לכל דבר ועניין מרגע כריתתו, אלא שאין הוא פעיל (לא אופרטיבי), שכן, הצדדים הסכימו שהוא יוקפא כל עוד אין התנאי המתלה מתקיים.ו
לעניין דיני החוזים, הנשיא שמגר קובע בע"א 526/87 לוי נ. דויטש:
"…אף אם קובעים תנאי מתלה בחוזה, נוצר הקשר החוזי מיד עם כריתת החוזה וזה מוסיף להתקיים עד למועד בו צריך התנאי להתממש…"
לשיטתנו, כל עוד אין נימוק מיוחד לסטות מן הדין הכללי, יחול דין זה גם לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ובכך תושג הרמוניה חקיקתית. על כן אומר הנשיא שמגר בענין אלדר שרון:
אין זה רצוי כי חוזה ייחשב כחוזה שלם מההיבט החוזי ואילו לצורך מס שבח נראה בו חוזה בלתי שלם ולא מחייב…לפי עקרונות אלו [של ההרמוניה החקיקתית ויחסי הגומלין שבין דיני החוזים לבין דיני המיסים – י.ה.] ,יום המכירה' לעניין החיוב במס שבח הינו יום כריתת החוזה."
דיעה דומה הובעה ע"י ד"ר אהרון נמדר בספרו "דיני מיסים" (מהדורה שניה) עמ' 105.
ב"כ העוררים סבור שאין במקרה שלנו כלל "תנאי מתלה", אלא משתמש בביטוי "לא נעשה מאומה". הבעיה בטיעון זה הוא שהתנאים החוזיים בענין פינוי הדייר וחתימת התוכניות הם תנאים מתלים ולא ניתן לקרוא להם הגדרה משפטית אחרת שאינה מצויה במשפט.

ב"כ העוררים ציטט מספר פסקי דין המחזקים לדעתו את טיעוניו המשפטיים בנקודה זו.
ע"א 2821/91 מרכזי שליטה נ. משיאן פד"י מח(4). עיון בדברי כב' השופט טל מעלה כי המשך הדברים שצוטטו ע"י ב"כ העוררים נשמט. שם נאמר:
"אמנם הסכם מותנה בתנאי מתלה הוא הסכם לכל דבר, היינו, הוא יוצר מציאות משפטית ארעית חדשה והוא זכאי – עד למועד שנקבע לקיום התנאי – לכל ההגנות מפני הפרה הניתנות להסכם בדרך כלל (סעיף 27(ג) לחוק החוזים (חלק כללי)), וכל זאת עד שיתברר אם התקיים התנאי המתלה ואם לאו" (עמ' 114 מול א-ב).

מן הדברים האלה עולה מסקנה הפוכה למסקנת ב"כ העוררים.
עיון בע"א 4541/91 לוביאנקר נ. שר האוצר, פד"י מח(3) 397 מעלה כי גם שם נקבע (ע"י כב' השופט י. קדמי) כי העובדה שההסכם היה כפוף לאישור ועדת הפטור הוכרזה כתנאי מתלה, ומשלא נתקבל אישור הועדה – ההסכם לכאורה בטל. במקרה שלנו התנאי נתקיים ולכן ההסכם בתוקף.
אסמכתא נוספת מצויה בע"א 738/89 ינובסקי נ. מנהל מס שבח פד"י מו(3) 541. פסק הדין לא צוטט ע"י הצדדים במקרה שלנו.
הנשיא שמגר מצטט בהסכמה את אשר נאמר על ידו בעניין אלדר שרון ע"א 489/89 הנ"ל.
"החוזה המותלה הינו חוזה שלם, אלא שבחוזה על תנאי מתלה מושעות תוצאותיו האופרטיביות של החוזה ומושעה כוחו, עד להתקיימות התנאי.."

לאור כל האמור לעיל, הייתי ממליץ לחברי לדחות הערר ולקבוע כי יום המכירה הוא יום כריתת ההסכם ב- 1.7.97 כן, לחייב את העוררים בהוצאות בסכום כולל של 10,000 ש"ח אשר יישא רבית והצמדה כחוק ממתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל.
הפיקדון שהופקד בתיק יועבר למשיב ע"ח ההוצאות.



דן מרגליות, עורך-דין
ושמאי מקרקעין
חבר



י. בן שלמה, שופט בדימ'
אני מסכים



י. בן שלמה, שופט בדימ'

מ. לזר, רו"ח
אני מסכים.



מ. לזר, רו"ח

לאור האמור עיל הוחלט כאמור בפסק דינו של חבר הועדה ד. מרגליות.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון