סעד מן הצדק דייר מוגן

במסגרת השיקולים האם ליתן סעד מן הצדק, יש לבחון את חומרת התוצאה של הפינוי לעומת הפרת החוק וחומרת המעשה או המחדל מצד הדייר. במקרה בו שוכנע בית המשפט כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה, יינתן סעד מן הצדק.

סעיף 132(ב) לחוק הגנת הדייר, קובע כי בית משפט שלערעור רשאי לשקול מחדש, ובנפרד, האם נתקיימו הנסיבות למתן סעד מן הצדק, והוא איננו כבול לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית. עם זאת, בית המשפט שלערעור ישתמש בסמכות זו, רק בהתקיים נימוקים חזקים ומבוססים המצביעים על פגם ניכר בשיקול הדעת (ראו: ע"א 303/73 אסתר יעקובוב נ' מדינת ישראל, כח(1) 539, 543 (1974)).


קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעד מן הצדק דייר מוגן:

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום (כב' השופטת עידית ברקוביץ), בת.א 24/09 מיום 1.11.12). בית המשפט התבקש לקבל את הערעור, לבטל את הסעד מן הצדק שבית המשפט קמא העניק למשיבה, ולתת פסק דין של פינוי כנגדה. לחילופין, להתנות את הסעד מן הצדק בתשלום פיצוי כספי גבוה יותר.

רקע עובדתי:


המערערת, חברה בע"מ (להלן: "המערערת"), היא הבעלים של אולם בשטח כ-135 מ"ר, המצוי בקומת קרקע של בניין ברח' שונצינו תל אביב (להלן:"המושכר" או "האולם"). האולם משמש מזה כשלושה עשורים את המשיבה, אסתר שאשא (להלן: "המשיבה") ואחיה, חיים שאשא (להלן: "שאשא"), להפעלת עסק המוכר חלקי חילוף לרכב (להלן: "העסק").
המשיבה ואחיה הם דיירים מוגנים במושכר על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) התשל"ב-1972 (להלן:"החוק"), בהתאם לחוזה שכירות מיום 1.7.81 (להלן:"חוזה השכירות") ולתוספת לו מיום 8.9.87.
מזה כשלושה עשורים העבירו המשיבה ושאשא למערערת דמי שכירות חודשיים. לאחר שנים ארוכות בהן הועברו דמי השכירות כסדרם, נקלעו השניים למצוקה כלכלית, וחלו עיכובים ספורים בתשלומים. השיק עבור דמי השכירות לחודשים אוקטובר-דצמבר 2008 חולל בשל אי פירעון, והתשלום בגין חודשים אלו נעשה ביום 16.11.2008 – באיחור של חודש. בנוסף, לא שולמו במועד דמי השכירות לחודשים ינואר-פברואר 2009, ואלה שולמו רק לאחר הגשת התובענה נשואת הערעור. לטענת המשיבה, עקב קשייה הכלכליים מונה כונס נכסים על המושכר, שלא אפשר לה להיכנס למושכר, כל שכן להתפרנס ממנו.
על פי סעיף 19 לחוזה השכירות בין הצדדים, אי תשלום דמי שכירות במועד, מהווה עילה לביטולו של חוזה השכירות ומקנה למשכיר זכות לדרוש את פינוי המושכר:

"אם השוכר לא ישלם בזמן איזה שהוא סכום שהוא חייב בו...אזי...יחשב החוזה כבטל ומבוטל...המשכיר...יהיה הוא רשאי לתבוע מיד את פינוי המושכר..."


סעיף 131 לחוק, קובע כי בעל הנכס זכאי לדרוש את פינוייו של הדייר אם "לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית...את הזכות לתבוע פינוי." לנוכח הוראות החוק והחוזה, הגישה המערערת תביעת פינוי כנגד המשיבה ושאשא. השניים לא הגישו כתב הגנה, וניתן כנגדם פסק דין בהיעדר.
בהמשך, עתרה המשיבה בלבד לביטול פסק הדין, ובהחלטה מיום 4.6.09 נקבע כי פסק הדין יבוטל כנגד תשלום הוצאות ע"י המשיבה בסך 2,000 ₪, תשלום חוב השכירות שנוצר עד לאותו מועד (6 חודשים – 3500 ₪ לחודש), והפקדה של 17,500 ₪ בקופת בית המשפט.
המשיבה קיימה את ההחלטה, פסק הדין בוטל, והתובענה התבררה לגופה.


פסק דינה של הערכאה הדיונית:


נקבע, כי נכון למועד הגשת התביעה, איחרה המשיבה בתשלום שכירות אחד, ולא שילמה כלל תשלום שכירות אחר. משכך, ובהתאם לסעיף 131 לחוק וסעיף 19 לחוזה השכירות, קמה עילת פינוי וניתן פסק דין של פינוי.
בנסיבות העניין, יש מקום ליתן "סעד מן הצדק" שימנע את הפינוי, ולהתנות את הישארות המשיבה בדירה בתשלום כל חובות השכירות ובפיצוי כספי.
לצורך ההכרעה בעניין זה נבחנה חומרת התוצאה של הפינוי אל מול הפרת החוק וחומרת המעשה. בענייננו, עילת הפינוי התבססה על שתי הפרות; ההפרה הראשונה – אי תשלום דמי השכירות באיחור של חודש עבור חודשים אוקטובר-דצמבר 2008 - תוקנה טרם הגשת התביעה. משכך, אין לראותה בחומרה יתרה. ההפרה השנייה – אי תשלום דמי שכירות עבור חודשים ינואר-פברואר 2009 – תוקנה בחודש יולי 2009, והגם שמדובר באיחור בתשלום של כ-6 חודשים, יש ליתן משקל לכך שמדובר בחוב עבור חודשיים, ששולם טרם מתן פסק הדין.
נוסף על האמור, המושכר מהווה מטה לחמה של המשיבה ופינויה ממנו יגדע את מקור פרנסתה, ובמשך כ-3 עשורים שולמו דמי השכירות ללא איחורים משמעותיים.
חומרת תוצאת הפינוי עולה בהרבה על חומרת ההפרות, אשר למעשה תוקנו, ולפיכך הוחלט להעניק סעד מן הצדק, בכפוף לכך שהמשיבה תשלם למערערת סך של 52,000 ₪ בתוך 30 יום ממועד קבלת פסק הדין. הסכום האמור, ייזקף תחילה על חשבון חוב דמי השכירות, והיתרה תהווה פיצוי כספי. לא ישולם הסכום, יבוצע פסק הדין של הפינוי. כמו כן, הפיקדון שהופקד על ידי המשיבה ביום 2.7.09 בסך 17,500 ש"ח, על פירותיו, יועבר למערערת על חשבון דמי השכירות, והמשיבה תישא בהוצאות בסך 7,500 ש"ח בצירוף מע"מ כדין.


דיון:


לאחר שעיינו בטיעוניי הצדדים, ובפסק דינו של בית המשפט קמא, מצאנו כי דין הערעור להתקבל חלקית, מהטעמים שיפורטו להלן.
המערערת טוענת, כי שגה בית המשפט קמא, עת העניק למשיבה סעד מן הצדק ולחילופין, שגה בתנאים המקלים שבהם התנה את הסעד.
אין חולק, כי המשיבה איחרה במועד תשלום דמי השכירות בשני מקרים טרם הגשת התובענה. בהתאם לסעיף 19 לחוזה השכירות ו-131 לחוק מדובר בהפרות שמזכות את המשכיר לדרוש את פינוי המושכר, ולכן ניתן פסק הדין של פינוי. השאלה המשפטית שלפנינו, היא האם יש מקום להתערב בהחלטתה של הערכאה הדיונית ליתן סעד מן הצדק, או בהתניות שהציבה למימושו?
סעיף 132(ב) לחוק, קובע כי בית משפט שלערעור רשאי לשקול מחדש, ובנפרד, האם נתקיימו הנסיבות למתן סעד מן הצדק, והוא איננו כבול לשיקול דעתה של הערכאה הדיונית. עם זאת, בית המשפט שלערעור ישתמש בסמכות זו, רק בהתקיים נימוקים חזקים ומבוססים המצביעים על פגם ניכר בשיקול הדעת (ראו: ע"א 303/73 אסתר יעקובוב נ' מדינת ישראל, כח(1) 539, 543 (1974)).
חוק הגנת הדייר, שפרשנותו מצויה בלב המחלוקת, נחקק על רקע מצוקת הדיור שהחלה בתקופת מלחמת העולם השנייה. מטרתו הייתה לאפשר לאנשים בעלי הכנסה נמוכה להבטיח לעצמם קורת גג לכל חייהם (ראו: רע"א 3692/07 ניסים אביסריס נ' טובה אלברטל, [ן] 6 (8.8.2007)) (להלן: "עניין אביסריס"). ברבות הימים ושינוי העיתים נשתנו גם היסודות הכלכליים והחברתיים והתפיסות בהקשרם. במציאות החדשה התהפכו לא פעם היוצרות "והדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה ובעל הנכס לא תמיד היה הגביר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר" (ראו: ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111, 118 (1997)). קריסת הבסיס הרעיוני והתכליתי למוסד הדירות המוגנת, הובילה למגמת פרשנות מצמצמת של החוק ושל ההגנה שהוא מעניק (ראו : עניין אביסריס, 6; רע"א 6729/09 עזבון המנוחה עאידה מוקלשי ז"ל נ' אמיל פאר, , 5 (9.12.2009)).
במסגרת השיקולים האם ליתן סעד מן הצדק, יש לבחון את חומרת התוצאה של הפינוי לעומת הפרת החוק וחומרת המעשה או המחדל מצד הדייר. במקרה בו שוכנע בית המשפט כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה, יינתן סעד מן הצדק.
אנו סבורות, כי על אף המדיניות המשפטית המחייבת פרשנות מצמצמת של החוק, החלטתה של הערכאה הדיונית, לפיה התנתה את הסעד מן הצדק בתשלום פיצוי כספי – סבירה בנסיבותיו הספציפיות של המקרה.
תביעת הפינוי התבססה על שתי הפרות: האחת, איחור של חודש בתשלום שכירות לחודשים אוקטובר-דצמבר 2008, הפרה שתוקנה טרם הגשת התובענה, והשנייה – אי תשלום שכירות לחודשים ינואר-פברואר 2009 – הפרה שתוקנה לאחר הגשת התובענה וטרם מתן פסק הדין. לנוכח מספר ההפרות, שיעורן הכספי והעובדה כי תוקנו בשלב מוקדם - מדובר בהפרות שהן יחסית לא חמורות, והנזק שנגרם בעטיין למערערת איננו רב.
בנוסף, התביעה נשוא הערעור הינה הראשונה שמוגשת כנגד המשיבה בגין אי תשלום שכירות במועד. לא הוכח, כי במשך שלושה עשורים שקדמו לאותן הפרות, היו בעיות כלשהן עם תשלומי השכירות. אין חולק, כי האיחור בתשלומים לא נבע מכוונת זדון, אלא ממצוקה כלכלית אמיתית שהמשיבה נקלעה אליה. בשלב מסוים, מונה כונס נכסים, שמנע שימוש במושכר וכפועל יוצא חדל העסק מלפעול, ומובן כי הדבר החריף את צרותיה הכלכליות. לטענת המשיבה, ביום 17.3.2010 ניתנה החלטה שיפוטית המאפשרת לה להיכנס למושכר ולהפעיל את העסק מחדש, וכיום מדובר בעסק פועל.
יחד עם זאת, המערערת מצביעה על כך כי מחודש יולי 2009 ועד ליום מתן פסק הדין של בית המשפט קמא (כ-16 חודשים), לא העבירה המשיבה דמי שכירות. משכך, התנהגותה חסרת תום לב ולא היה מקום לעשות עימה חסד.
אכן, קיים טעם משמעותי לפגם בהתנהלות המשיבה לאחר הגשת התובענה, והדבר מהווה שיקול להימנע ממתן סעד לפנים משורת הדין. אך יש מקום להתייחס למספר נסיבות מקלות; ראשית, כונס הנכסים מנע שימוש במושכר מחודש פברואר 2009 ועד מרץ 2010. על כן, העסק שפעל במקום חדל מלהניב הכנסות, וסביר כי הדבר הקשה על העברת התשלומים כסדרם. שנית, המשיבה הפקידה ביום 2.7.2009 פיקדון בקופת בית המשפט בסך 17,500 ₪. לטענתה, ראתה בהפקדה זו תשלום שכירות לחצי שנה קדימה, ולכן לא העבירה את דמי השכירות לחודשים יולי-דצמבר 2009.
לאור האמור לעיל, מסקנתו של בית המשפט קמא לפיה חומרת תוצאת הפינוי עולה בהרבה על חומרת המחדל מצד הדייר, - סבירה, ולא מצאנו כי קיימים נימוקים חזקים ומבוססים המצדיקים את התערבותנו.
המערערת טענה לחילופין, כי בית המשפט קמא הקל שלא כראוי בתנאים להענקת הסעד מן הצדק, כאשר חייב את המשיבה להעביר סכום כספי נמוך, שאיננה עולה בקנה אחד עם חומרת ההפרות.
כאמור, הערכאה הדיונית קבעה, כי על המשיבה להעביר למערערת סך של 52,000 ₪, שייזקפו תחילה על חשבון חוב השכירות (נכון לאותו מועד קרן החוב עמדה לטענת המערערת על 38,500 לאחר שהפיקדון בסך 17,500 ₪ הועבר על חשבון דמי השכירות). המשיבה חויבה גם בהוצאות המשפט של המערערת בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ.
הלכה מימים ימימה היא, כי שיקול הדעת המסור לבית המשפט קמא בקביעת שיעור הפיצויים רחב ביותר וערכאת הערעור לא תמהר לשים עצמה בנעליה של הערכאה הדיונית, אלא אם כן נפלה טעות בולטת בהערכת הנזק, ובמידה וקביעותה של ערכאה זו חרגו ממתחם הסבירות. אף במקרים בהם נראה לבית-משפט שלערעור כי בפריט זה או אחר הוא היה קוצב סכום שונה במעט מזה שנפסק, עדיין לא יתערב, כאשר אין לגלות פגם בולט בשיקוליה של הערכאה הראשונה (ראו: ע"א 1164/02 קרנית-קרן לפיצוי נפגעי תאונות דרכים נ' בן חיון, , 6 (4.8.2005); ע"א 18/81 קלייר נ' גולדנברג פ"ד לז(4) 656, 659 (1983); ע"א 2664/05 מנורה חברה לביטוח בע"מ נ' עזבון המנוח צוקרניק, , 4 (26.12.2006)).
בנסיבות העניין, לא מצאנו כי החלטתו של בית המשפט קמא להתנות את הסעד מן הצדק, בכך שהמשיבה תשלם למערערת סך של 52,000 ₪, בתוך 30 ימים ממועד קבלת פסק הדין, נושאת עימה טעות בולטת. מדובר באיזון סביר הלוקח בחשבון את חומרת ההפרות נושא התובענה, תוך מתן משקל למצבה הכלכלי של המשיבה, שלפחות באותה תקופה לא היה שפיר. למותר לציין , כי פסיקת סכום פיצוי גבוה מדי, שלמערערת אין אפשרות ריאלית לעמוד בו, מעקרת מתוכן את הסעד מן הצדק ומאיינת את פסק הדין.
עם זאת, בית המשפט קמא היה צריך לתת את דעתו, לכך שבמועד פסק הדין המשיבה לא העבירה דמי שכירות במשך תקופה ממושכת (פיגור של 16 חודשים לטענת המערערת), וחוב השכירות צבר ריבית והצמדה. יחד עם זאת, אין להתעלם מהעובדה, כי לאחר הגשת התובענה, נמנעה המשיבה מלהעביר תשלומי שכירות כסדרם ויותר משנה לא שילמה שכירות. אין זה הולם, כי המערערת תספוג את חיובי הריבית וההצמדה, במובן שהם יופחתו מהפיצוי הכספי לו היא זכאית, לאחר שיתר התשלומים יכסו את קרן החוב. על כן, לסכום בסך 52,000 ₪ שנפסק בסעיף 14(ב) לפסק הדין של בית המשפט קמא, יתווספו חיובי ריבית והצמדה כדין בגין תשלומי השכירות שלא שולמו עד למועד פסק דינה של הערכאה הדיונית.
המערערת חלקה על סכום ההוצאות שקבע בית המשפט קמא לטובתה (7,500 ₪). גם לעניין זה, מידת התערבותה של ערכאת הערעור בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית תהיה מועטה ביותר, ותצטמצם למקרים נדירים בלבד (ראו: ע"א 1937/92 קוטלר נ' קוטלר, פ"ד מט(2) 233 , 247-246 (1995); ע"א 378/78 קלינגר נ' מנהל מס עזבון, פ"ד לג(1) 509, 510 (1979).
לא מצאנו, כי המקרה הוא בגדר אותם מקרים חריגים. המערערת לא גילתה להיטות, בלשון המעטה, לפתור את המחלוקות מחוץ לכתלי בית המשפט. למרות שקיבלה את תשלום השכירות לחודשים אוקטובר-דצמבר באיחור של חודש בלבד, ואף על פי שהאיחור בתשלום לחודשים ינואר פברואר לא עלה על ימים בודדים, הודיעה כי היא עומדת על פינוי המושכר, ואצה להגיש את התובענה, מסיבותיה שלה. בנסיבות אלו, והיות ושיקול לגיטימי בפסיקת הוצאות הינו התנהגות בעלי הדין, אנו סבורות כי גובה ההוצאות שנפסק סביר ומאוזן.


סוף דבר:


אשר על כן, ולאור כל האמור לעיל, דין הערעור להתקבל חלקית.
אנו מאמצות את מסקנת בית המשפט קמא כי יש מקום ליתן למשיבה סעד מן הצדק. עם זאת, גובה התשלום שעל המשיבה להעביר למערערת על מנת למנוע את הפינוי, יוגדל בהתאם לאמור לעיל, כך שיתווספו עליו חיובי ריבית והצמדה בגין חוב השכירות שלא שולם עד ליום פסק הדין של בית המשפט קמא. יתר טענות המערערת נדחות.
אם תתעוררנה מחלוקות באשר לסכום חוב דמי השכירות – הנושא ריבית והפרשי הצמדה – תכריע בכך הערכאה הדיונית.
אין צו להוצאות. ככל שהופקד פיקדון על ידי המערערת, הוא יוחזר לה.









לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון