דמי ניהול בית משותף - סמכות עניינית

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי ניהול בית משותף - סמכות עניינית:

רקע כללי וטענות הצדדים בתמצית
1. לפניי בקשת המבקש לסילוקה על הסף של התובענה שהוגשה כנגדו ע"י המשיבה נוכח היעדר סמכות עניינית לבית משפט זה.

2. המשיבה העוסקת במתן שירותי אחזקה וניהול של הבית המשותף המצוי ברח' בן גוריון 9 באשקלון (להלן: "הבית המשותף") תבעה בסדר דין מקוצר מהמבקש לשלם דמי ניהול ואחזקה של הבית המשותף בגין חודשים 02/02 -02/08. התובענה נסמכת על הסכם ניהול שנחתם ביום 03.02.05 ו/או ביום 01.02.07 בין המשיבה לבין ועד הבית המשותף.

3. לטענת המבקש, הסמכות העניינית נתונה באופן ייחודי למפקח על הבתים המשותפים מכח חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "החוק") היות ודמי הניהול נתבעים ע"י המשיבה בהיותה חברת ניהול ואחזקה הנכנסת להגדרת "מתחזק" ע"פ הוראות חוק המקרקעין.

4. בפתח תגובתה של המשיבה ציינה היא את השיהוי הרב בהגשת הבקשה. עוד ציינה היא, כי התקשרה בהסכם ניהול עם ועד הבית המשותף אשר חתם כמורשה מכוח הדין של כל הדיירים והתחייב בתשלום דמי הניהול בשמם.
מכל מקום, אזכורה של הוראת סעיף 69 לחוק נועד ללמד על המקור החוקי לכך שחתימת ועד הבית המשותף מחייבת את המבקש ואינו מהווה את עילת התביעה, כנטען ע"י המבקש.
לטענת המשיבה, "מתחזק" כהגדרתו בחוק הינו מי שמבצע עבודתו בהתאם לתקנון או להחלטת בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, זאת להבדיל מהמקרה דנן, בו המשיבה שהינה בגדר נותנת שירותים פרטית ועצמאית התקשרה בהתקשרות חוזית עם נציגות הבית המשותף.
עוד ציינה המשיבה, כי ככל שמשמשת היא כ"מתחזק", הרי שעדיין בשים לב לעניינה של התובענה שהינו אי תשלום לחברת ניהול פרטית, אין מצויה היא בסמכותו הבלעדית של המפקח וזאת נוכח האמור בסעיף 72 (א) ו – (ב) בדבר זהות הסכסוכים הנתונים לסמכותו.
דיון
5. ראשית דבר תפורטנה הוראות החוק הרלוונטיות לענייננו:
נשיאת הוצאות
58.(א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר. לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

החלטות בעלי הדירות
71.(א) החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בעל עת סבירה לכל בעל דירה.
(ב) (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור (בחוק זה – מתחזק).
(2) החלטה לענין התקשרות עם מתחזק מסוים או לענין החלפתו תתקבל בידי בעלי הדירות שיותר ממחצית הרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
(ג) דינו של שכר המתחזק כדין הוצאה שבעלי דירות חייבים להשתתף בה, כאמור בסעיף 58(א).

סמכות להכריע בסכסוכים
72. (א) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, 59א עד 59ז או לפי סעיף 6נט עד 6סא, 21ב ו – 27ג לחוק התקשורת (בזק ושידורים), התשמ"ב-1982, יכריע בו המפקח.
(ב) סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.
(ג) האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה או המתחזק הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת-משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר – המשנה לדורות".
הזכות לתבוע בסכסוך
73. ואלה הזכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1) כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף 72;
(2) נציגות הבית המשותף.

6. לאחר עיון בטענות הצדדים ובהוראות החוק כמפורט לעיל סבורתני כי דין הבקשה להידחות מהטעמים שלהלן:
סעיף 72(א) לחוק מעניק סמכות שיפוט ייחודית למפקח שהיקפה נגזר משני תנאים מצטברים: האחד – זהות הצדדים לסכסוך, כאשר סעיף 72(ג) מרחיב היקפם של הצדדים ומחילו אף על "מתחזק" והשני – נושא הסכסוך.

7. אחל בזהות הצדדים לסכסוך:
סעיף 72(ג) לחוק מרחיב כאמור את סמכות המפקח אף למקרה בו הצד לסכסוך הינו "מתחזק".

בעקבות תיקון מס' 24 לחוק (ס"ח 1856 תשס"ב מיום 10.7.02) הוסף סעיף 71(ב) המסדיר את התקשרותם של בעלי דירות עם מתחזק ומטרתו לפתור בעיות העולות במציאות הקיימת עם מעברם של בתים משותפים רבים לניהולן של חברות ניהול.
סעיף 71(ב)(1) מגדיר "מתחזק" מהו וקובע, כי בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו.

בענייננו, לא הומחש כי כניסתה של המשיבה לתפקידה הינו תוצר של קביעת בעלי הדירות בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
כל שידוע הינו כי זו התקשרה התקשרות חוזית עם נציגות הבית המשותף בדומה לאפשרות הנתונה לנציגות להתקשר עם אנשי שירות אחרים בתוקף תפקידה.
במצב דברים זה, לא ניתן לקבוע כי המשיבה נכנסת להגדרת "מתחזק".

8. אשר לנושא הסכסוך:
הסמכות הנתונה למפקח בהתאם לסעיף 72(א) לחוק מתייחסת לסכסוך בדבר זכויות או חובות לפי התקנון או לפי מי מסעיפי החוק המנויים שם.
בעניינו, אין כל אינדיקציה להיותו של הסכסוך נעוץ בהוראות "התקנון".
באשר אפשרות החלופית, קרי – סכסוך לפי מי מסעיפי החוק המנויים: משעסקינן בדמי ניהול שטיבם השתתפות בעל דירה בהוצאות הדרושות לשם החזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף כאמור בסעיף 58 לחוק הרי שנושא הסכסוך נכנס לכאורה בגדר הוראת סעיף 72(א) לחוק. ואולם - בפועל ועל אף ציונה המפורש של הוראת סעיף 58 לחוק בסעיף 4.3 להסכם, אין המשיבה מבססת סכום ועילת תביעתה על שיטת החיוב הקבועה כברירת מחדל בסעיף 58 לחוק אלא על הוראה הסכמית מפורשת - סעיף 19 להסכם - שאינה מבחינה כלל בין הדירות לפי שטחן בהתאם למנגנון הקבוע בסעיף 58(א) לחוק.
תנאי זה אף הוא אינו חל לפיכך במקרה דנן.

9. בהקשרה של מחלוקת זו נתונה החלטתה של כב' המפקחת על רישום המקרקעין ברחובות בתב 114/08 אורות ניהול קניון באשקלון בע"מ נ' א.י עמית שירותים בע"מ, שם מציינת היא, כי לא היתה למחוקק כל כוונה להכניס לסמכות המפקח את מכלול הסכסוכים בגין התקשרויות בין נציגויות / דיירים למתחזקים. המפקחת מפנה להצעת החוק לתיקון מס' 24 ממנה עולה כי היתה כוונה להוסיף את "המתחזק" במסגרת תיקונו של סעיף 73 לחוק הקובע זהותם של הזכאים להביא סכסוך לדיון בפני המפקח אלא שהצעה זו לא נתקבלה ובסופו של יום צויינה זכאותו של המתחזק להיות צד לסכסוך אך במסגרת המצומצמת של הוראת סעיף 72 לחוק.
עוד צויין על ידה, כי עילת תביעה המתבססת על הסכם ניהול שאינו תקנון והנוגעת לחיוביים חוזיים ולהפרתם אינה נתונה לסמכות המפקח, שכן אין היא נכללת בסעיף 72(א) לחוק.

ראה בהקשר זה אף דברי בית המשפט בת.א. (ראשל"צ) 3364/05 מטאטא הזהב בע"מ נ' שיש אלונים בע"מ, שם צויין בהתייחס לסעד הכספי הנתבע ע"י חברות הניהול:
"לכאורה עניין הנשיאה בהוצאות ההחזקה של הרכוש המשותף נתון אכן לשיפוטו של המפקח (ס' 58 לחוק). ואולם בענייננו נראה לי, שנושא דמי הניהול והאחזקה נשוא הסכסוך בין הצדדים, אינו נופל בגדר סמכויות המפקח, משום שמקורו במחלוקת החוזית שבין הצדדים. נראה לכאורה שהחיוב הכספי יגזר מהכרעה במחלוקת זו, שאין מקומה אצל המפקח. זאת ועוד, התובעת לכאורה נטולת מעמד לפנות למפקח, וזאת לאור הוראות סעיף 72 לחוק הקובעות מי רשאי להביא סכסוך זה בפני המפקח".

אציין כי לסוגייה זו נדרשתי כבר בהחלטה אשר ניתנה בבש"א 388/08 ת.א 2071/07 (שלום אשקלון) דיאמנט יעקב נ' שאין בטחון בע"מ - ניהול ואחזקת מבנים (27.10.08).
10. לפני סיום יוער כי המבקש נסמך בבקשתו על החלטה שניתנה בעניין ת.א (תל אביב) 42579/06 חברת ניהול פורום בע"מ נ' ש. רוטנברג בע"מ והחלטה נוספת שניתנה בעקבותיה.
ואולם - שם השתיתה התובעת תביעתה על סעיף 58 לחוק, שהיווה יחד עם תקנון הבית המשותף שנרשם, את הבסיס החוקי והעילה לגביית דמי הניהול. לא כך בענייננו בו משתיתה המשיבה תביעתה על תניה חוזית - תמורה חוזית מוגדרת הנקובה מפורשות בהסכם הניהול.

אף הציטוט המובא ע"י המבקש מתוך עש"א מחוזי מרכז 5336-06-09 ניהול שנקר 4 הרצליה בע"מ נ' אבי זלצמן, אין בו כדי לסייע בידו שכן אין חולק כי אף כאשר "מתחזק" הינו צד לסכסוך, סמכות עשויה להיות מסורה למפקח (בכפוף לנושא הסכסוך). דא עקא שבענייננו וכמבואר לא עלה בידי להשתכנע כי המשיבה עומה על הגדרת "מתחזק".

סבורתני כי ענייננו מתמצה במשיבה שהינה חברה פרטית שהעניקה שירות לבית המשותף והגישה בגין אי תשלום התמורה תביעה חוזית – כספית בהסתמך על הסכם הניהול שבהוראותיו משענתה.

11. הנני קובעת לפיכך כי סמכות עניינית לדון בתביעה דנן נתונה לבית משפט זה והבקשה לפיכך נדחית. המבקש ישא בהוצאות הבקשה לטובת המשיבה בסך של 1,300 שקלים.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גזל מניות סמכות עניינית

  2. סמכות עניינית בטלות ההפקעה

  3. הקצאת מניות סמכות עניינית

  4. סמכות עניינית בסכסוך ירושה

  5. דוגמאות העדר סמכות עניינית

  6. סמכות עניינית מחוזי מקרקעין

  7. פקודת הקרקעות - סמכות עניינית

  8. מחיקת עתירה בהעדר סמכות עניינית

  9. סמכות עניינית של המחלקה הכלכלית

  10. סמכות עניינית כספי ביטוח של עובד

  11. בקשה להחזרת תפוס - סמכות עניינית

  12. השבת היטלי פיתוח - סמכות עניינית

  13. תביעות בין שותפים - סמכות עניינית

  14. סמכות עניינית בתביעת לשירותי סיעוד

  15. דמי ניהול בית משותף - סמכות עניינית

  16. תביעת מזונות מוסלמים - סמכות עניינית

  17. מחיקת תביעה מנהלית בהעדר סמכות עניינית

  18. מחיקת תביעה במחוזי מחוסר סמכות עניינית

  19. מחיקת התביעה על הסף מחוסר סמכות עניינית

  20. סכסוך בין אחים במקרקעין - סמכות עניינית

  21. סמכות עניינית של בית משפט לענייני משפחה

  22. סמכות עניינית של בית המשפט לענייני משפחה

  23. סמכות עניינית ליתן צו הצהרתי בעניין ארנונה

  24. סמכות עניינית בתביעת נזיקין בין עובד למעביד

  25. סמכות עניינית מקרקעין לא מוסדרים ולא רשומים

  26. סמכות עניינית בתביעת לשון הרע בין עובד למעביד

  27. סמכות עניינית המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי

  28. זכות במקרקעין וזכות אובליגטורית - סמכות עניינית

  29. בקשה לסילוק תביעה על הסף בשל היעדר סמכות עניינית

  30. סמכות עניינית בנושא טיפולים רפואיים שלא בסל הבריאות

  31. תביעה של עובדים לשעבר - סמכות עניינית לבית הדין לעבודה

  32. סמכות עניינית - תביעת פיצויים בגין נזקי גוף בסכסוך משפחתי

  33. בקשת היתר להגשת תביעה נגד בעלי תפקיד בפירוק - סמכות עניינית

  34. בקשה לסילוק התביעה על הסף, בשל העדר סמכות עניינית לבית הדין

  35. בקשה להורות על סילוק התביעה על הסף זאת בשל היעדר סמכות עניינית

  36. בקשה להורות על סילוק התביעה דנן על הסף זאת בשל היעדר סמכות עניינית

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון