סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן:

א. בפנינו ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בחיפה (כב' השופטת תמר נאות-פרי), מיום 17.12.11 בתיק אזרחי 15053-12-10 לפיו נדחתה תביעת הפינוי שהגישו המערערים כנגד המשיבים מס' 1 ומס' 2, ולחלופין, שוכנע בית-משפט קמא כי מן הראוי להעניק סעד מן הצדק למשיבים אלה.

בכל הנוגע למשיבה מס' 3 הורה בית-המשפט על סילוק ידה מן המושכר.

עוד הורה בית משפט קמא שלא יהא צו להוצאות.

ב. אלה הנסיבות הצריכות לענין כעולה מעיון בפסק דינו של בית משפט קמא:
המערערים רכשו את הבנין ברח' נתנזון 11 חיפה (להלן: "הבנין") ביום 13.7.09, וזאת מן הבעלים הקודמים שנציגם היה עוה"ד רפאל נצר.

אין חולק כי למשיבים מס' 1 ומס' 2 (להלן: "קריספל") היו זכויות דיירות מוגנת בחנות שבבנין זה (להלן: "החנות") לפי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "החוק"), ובהתאם להוראות חוזה שכירות מיום 1.9.99.

המשיבה מס' 3, גב' סופי בן-ציון היא בתם של קריספל, ובהתאם לאמור בפסק דינו של בית משפט קמא:
"אין חולק כי בן ציון מנהלת בעת האחרונה בחנות סניף של רשת הבגדים "הגרה".

ג. המערערים טענו שקריספל נטשו את החנות כשנה עובר למועד הגשת התביעה, דהיינו, הם העבירו את החנות בסוף 2009 לבתם, המשיבה מס' 3. לטענת המערערים נטישה זו מהווה עילה לפינוי וסילוק יד. עוד טענו המערערים כי ההעברה לידי המשיבה מס' 3 מהווה גם הפרה של חוזה השכירות ומצדיקה מתן צו כמבוקש.

המערערים הוסיפו וטענו להפרות נוספות, אם כי בית משפט קמא מציין שאלה נזנחו בסיכומים: שיפוץ החנות ללא הסכמתם, תליית שלט ללא הסכמתם, ושימוש במים תוך התחברות לצינור המספק מים לחנות אופטיקה הנמצאת בבנין כך שלמעשה המחזיק בחנות האופטיקה משלם עבור צריכת המים של החנות המוחזקת בידי קריספל.

ד. לעומת זאת טענו המשיבים שקריספל לא נטשו את החנות אלא שהם מנהלים את עסקם בחנות ביחד עם המשיבה מס' 3, וכי המערערים ונציגיהם ידעו כל הזמן כי המשיבה מס' 3 עובדת בחנות ביחד עם קריספל, משלמת את דמי השכירות ביחד עם קריספל, ומעולם לא עלתה כל טענה כנגד שהייתה של המשיבה מס' 3 בנכס.

בנוסף, טוענת המשיבה מס' 3, כי היתה הסכמה לפיה היא תוכל לעשות שימוש בנכס לצורך ניהול סניף של "הגרה" כנגד העלאת שכר הדירה. המשיבים הכחישו את כל שאר הטענות וכן את העמדה לפיה יש בכל אלה כדי להוות עילת פינוי.

ה. מסכת הראיות נפרשה בשלמותה בפני בית משפט קמא. מסקנת כב' השופטת תמר נאות-פרי היתה שאין להורות על סילוק ידם של קריספל מן הנכס, אך יש לסלק את ידה של המשיבה מס' 3 מן הנכס.

בית המשפט ציין שלא היתה מחלוקת אמיתית באשר לכך שמתנהל בחנות סניף של רשת "הגרה". גם לא היתה מחלוקת באשר לעובדה שקריספל פתחו במקביל חנות נוספת מעברו השני של הרחוב (רח' נתנזון מס' 12).

אף לא היתה מחלוקת על כך שהמשיבה מס' 3 היתה מי שניהלה בפועל את החנות לאחר שהוקם בה הסניף של "הגרה". כל העדים הרלוונטיים העידו שהם ראו את המשיבה מס' 3 במקום. בשאלה האם הוכח שקריספל נטשו את החנות קבע בית משפט קמא שלא הוכח ברמת ההוכחה הנדרשת שאכן היתה נטישה, מה גם שיש להוכיח נטישה חד-משמעית, ללא כוונה לחזור לנכס. נטל זה רובץ על שכמם של המערערים ואלה לפי קביעת בית משפט קמא, לא עמדו בכך.

ו. בית משפט קמא ציין, כי המשיבה מס' 3 עבדה כשכירה בחנות מ-2003 עד 2008, מועד בו הוחלט שתחדל לקבל משכורת מהוריה ותנסה לשפר את רווחיות החנות בכך שתפנה לרשת "הגרה" ותנסה להקים בחנות סניף של "הגרה".
פעילות שכזו, כך ציין בית משפט קמא, אינה מנוגדת להוראות חוזה השכירות בו נקבע שמטרת השכירות היא חנות לממכר בגדי נשים.

בית משפט קמא הוסיף שהלכה היא כי דייר מוגן אינו חייב לנהל את העסק המוגן בעצמו, ואפשר שהניהול ייעשה עבורו ולטובתו. לא הוכח כי פועלה של המשיבה מס' 3 בחנות אינו לטובתם של קריספל, ביחד עם המשיבה מס' 3, ומכאן שאין בפעילותה זו של המשיבה מס' 3 בנכס כדי ללמד על נטישה של קריספל.

באשר לעובדה שקריספל פתחו חנות נוספת מעבר לכביש ציין בית משפט קמא שלא הוכח כי קריספל נמצאים רק באותה חנות. לא הוכח שהם אינם נמצאים בחנות נשוא הדיון כאן (נתנזון 11), ועוד הוסיף בית משפט קמא כי לא מצא שמי ששוכר נכס לצורך פעילות עסקית אינו רשאי לקיים שני עסקים במקביל.

ז. בית משפט קמא, לאחר שנתן דעתו לעדויות שהובאו בסוגיה זו, הגיע למסקנה שלא נתקיימה לגבי קריספל עילת הנטישה. מכאן נפנה בית משפט קמא לבחון האם היו הפרות אחרות של חוזה השכירות מצד קריספל?

ח. לענין השימוש שעשתה המשיבה מס' 3 בנכס: סעיף 6 (א) של חוזה השכירות קובע כי השוכר מתחייב שלא להרשות לאחר לעשות שימוש בנכס ללא הסכמת הבעלים. מכאן, שהשימוש שעשתה המשיבה מס' 3 בנכס, במקביל לשימושם של קריספל, הינו אסור. בית משפט קמא הוסיף, כי טענת המשיבה מס' 3 שהיתה הסכמה מפורשת לפיה היא תוכל לנהל בחנות סניף של "הגרה" כנגד העלאת דמי השכירות לא הוכחה, ובית משפט קמא לא היה מוכן לקבל טענה זו.

ט. יחד עם זאת, הואיל ומדובר בבת שפעלה ביחד עם הוריה, כמפורט לעיל, סבר בית משפט קמא שאף אם היה צורך לבקש מראש את רשות הבעלים לשימוש המשותף, הרי אין המדובר בהפרה "חמורה", והכל רק לגבי התקופה בה ניתן לראות במשיבה מס' 3 כמי שעשתה את השימוש הדומיננטי בחנות, ולא לגבי התקופה בה היא ניהלה את החנות בשם קריספל כנגד משכורת חודשית.

י. הסוגיה הבאה: שיפוץ הנכס ותליית השלט – סעיפים 6 (ה) ו- 6(ח') לחוזה השכירות מחייבים את קבלת אישור המשכיר לשיפוץ ו/או לתליית שלטים. יחד עם זאת, מצורפת לחוזה תוספת בכתב-יד. בסעיף 14 לתוספת נאמר: "כל השיפוצים והשיפורים שייעשו במושכר ייעשו על ידי השוכר ועל חשבונו בלבד".

לפי סעיף 15 של התוספת הנ"ל לא יוכל השוכר לדרוש הפחתה בדמי השכירות או בדמי המפתח בגין שיפוצים שעשה או שיעשה במושכר. מכאן, שכבר בחוזה השכירות משנת 1999 היה ברור שקריספל רשאים לבצע שיפוצים. קריספל גם טענו שהשיפוצים בוצעו בשנת 1999, כעשר שנים לפני שהמערערים רכשו את הזכויות בבנין , ולכן דחה בית משפט קמא כל טענה לגבי הפרה שעניינה ביצוע השיפוצים.

י"א. באשר לתליית השלט סבר בית משפט קמא שתליית השלט ובו השם של חנות "הגרה" בוצע מבלי שנתקבלה הסכמת הבעלים, אך בית משפט קמא לא היה בטוח שהפרה זו מקימה עילת פינוי (מה גם שטענה זו נזנחה אף היא).

י"ב. לגבי הסוגיה של השימוש במים והשימוש שנעשה במונה המים של חנות האופטיקה סבר בית משפט קמא שאין המדובר בהפרת חוזה השכירות, (ולכן לא התיר הבאת ראיות בנושא), והוסיף שלמעשה המחלוקת היא בין המשיבים לבין בעל חנות האופטיקה.

י"ג. באשר למשיבה מס' 3 קבע בית משפט קמא שאין לה זכויות מוגנות או אחרות בנכס וכנגדה יש ליתן צו פינוי.

לגבי קריספל קבע בית משפט קמא שהתנהגותם אינה מעידה על נטישה או על הפרה חמורה המצדיקה פינוי. בית משפט קמא קבע שאין ליתן לגביהם צו פינוי , ולחלופין, מן הראוי ליישם את הוראות סעיף 132 לחוק ולהעניק לקריספל הגנה מן הצדק.

י"ד. את מסקנתו ולפיה אין להורות על פינוי קריספל מן הנכס נימק בית משפט קמא כך:

1. קריספל רכשו את הזכויות בחנות כנגד סכום נכבד לפי (סעיף 7 לכתב ההגנה שלהם כנגד תשלום של 111,000 ₪ בשנת 1999) ולכן סילוקם כיום ללא פיצוי לא יהא מידתי.

2. המשיבה מס' 3 פעלה בעסק, במקביל לקריספל, למול נציגי המערערים מבלי שאלה העלו טרוניה זו או אחרת במשך כל השנים. הוכח כי המשיבה מס' 3 שילמה את דמי השכירות, לפחות בחלק מן הזמן, והקבלות הוצאו על שמה מבלי שהדבר עורר תרעומת מצד המערערים או נציגיהם.

לפי קביעת בית משפט קמא ניהול החנות על ידי המשיבה מס' 3 לא באמת הפריע למערערים, היה ידוע להם שהמשיבה מס' 3 עושה שימוש בנכס והם לא ראו בכך סיבה לדרוש פינוי.

לדעת בית משפט קמא העובדות מלמדות על ויתור מסויים מצד המערערים בנוגע לסילוק ידם של קריספל, ועל הסתמכות מצד המשיבים, ולמצער על שיהוי משמעותי המצדיק מתן סעד מן הצדק לקריספל.

3. יש ליתן משקל להסבריו של המערער מס' 1 כי החשש האמיתי של המערערים לא היה באשר לשימוש שעושה המשיבה מס' 3 בחנות, אלא שהיה חשש שמא רשת "הגרה" תתבע זכויות בחנות.
בעדותו הסביר המערער מס' 1: "פחדתי מ"הגרה" ולא פחדתי מזה שסופי נמצאת בחנות כי היא סייעה לאביה" (עמ' 8 לפרוט' של בית משפט קמא).

בית משפט קמא סבר שהמערערים ידעו כבר אז את מצב הדברים לאשורו ולפחות יכולים היו לדעת מה המצב. המערער מס' 1 גם הודה בעדותו כי ה"טריגר" להגשת התביעה היה הסכסוך לגבי מוני המים (עמ' 11 לפרוט') וכי הוא בכלל התכוון לסיים את "סאגת שעוני המים" בהסדר פשרה, אך לטענתו קריספל התנהלו שלא בדרך ארץ ולכן כל הענין "התפוצץ" (עמ' 11 לפרוט' של בית משפט קמא).

4. המשיבים הביעו דעתם לתקן את ההפרה והסבירו כי לא עלה בדעתם לאור התנהלות המערערים ונציגיהם, כי הם בבחינת "נוטשים" או "מפירים" את החוזה.

5. דמי השכירות שולמו כסדרם וכל הטענות לגבי ההפרות האחרות נזנחו.

ט"ו. הסיכום אליו הגיע בית משפט קמא היה שהתביעה לא הרימה את הנטל הנדרש להוכחת נטישה מצד קריספל או להוכחת קיומן של הפרות המצדיקות פינוי, ולחלופין, שוכנע בית משפט קמא שראוי להעניק לקריספל סעד מן הצדק.

לגבי המשיבה מס' 3 קבע בית משפט קמא שבהעדר כל אסמכתא חוקית או חוזית להישארותה בנכס, יש להורות על סילוק ידה, מה גם שבעדותה (עמ' 13 לפרוט') הסבירה המשיבה מס' 3 כי לא סברה שמעורבותה בעסק עולה כדי הפרה, אך היא מסכימה לפנות את הנכס אם אין ברירה.

לפיכך, דחה בית משפט קמא את התביעה כנגד קריספל, ואילו לגבי המשיבה מס' 3 קבע בית משפט קמא שעליה לחדול מלעשות שימוש בחנות החל מיום 1.2.12.

ט"ז. המערערים מיאנו להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא וערעורם מונח בפנינו.

תמצית הטענות שבערעור:

1. אין זה נכון שהמשיבה מס' 3 מנהלת בעת האחרונה סניף של רשת הבגדים "הגרה" בחנות הואיל ובתשובה מס' 3 לשאלון וכן בפרוט' הדיון הודתה המשיבה מס' 3 שהיא מנהלת בחנות סניף של רשת "הגרה" מאז יולי 2008, משמע, כשלוש שנים ומחצה בערך, ולא ב"עת האחרונה".

2. לענין הפרת חוזה השכירות מפנים המערערים לסעיף 6 של חוזה השכירות לפיו מתחייב השוכר שלא למסור או להעביר את המושכר או חלק ממנו ולא להרשות למישהו אחר לעשות שימוש במושכר מבלי לקבל רשות בכתב מראש מן המשכיר.

בענייננו לא היתה הסכמה בכתב, אף לא בעל פה. לדעת המערערים הפרה זו היא הפרה חמורה המצדיקה קבלת תביעת הפינוי.

3. לדעת המערערים שגה בית משפט קמא בדחותו את עילת הפינוי בגין נטישה משהוכח שלקריספל חנות בבעלותם ממול לחנות נשוא הדיון, וכי מאז יולי 2008 הם עברו לחנות שממול ונטשו את החנות נשוא הדיון.

המערערים חולקים על מסקנת בית משפט קמא שניהול החנות על ידי המשיבה מס' 3 היה גם עבור קריספל, וכי לא הוכחה העדר כוונה של קריספל לחזור לחנות.

לטענת המערערים איש לא העיד שקריספל נמצאים בחנות, או שיש לקריספל זיקה כלשהיא לרשת "הגרה".

מוסיפים המערערים שקריספל לא העידו ולא אמרו שבכוונתם לחזור, והם אינם מצויים בחנות מאז יולי 2008. בנסיבות אלה, ובהעדר עדות של קריספל אשר לא העידו ולא אמרו שבכוונתם לחזור, והם אינם מצויים בחנות מאז יולי 2008, לא ניתן לקבוע כי לא הוכחה העדר כוונה מצד קריספל לחזור לחנות.

4. לדעת המערערים טעה בית משפט קמא משקבע כי אינו בטוח שתליית השלט "הגרה" ללא רשות הבעלים מקימה עילת פינוי. המערערים סבורים שהפרה זו מקימה עילת פינוי, אך מצדיקה סעד מן הצדק.

עוד טוענים המערערים שטענת תליית השלט מופיעה בסיכומיהם והם לא זנחו אותה.

5. לטענת המערערים הוכח בעליל שהמשיבה מס' 3 פתחה ביולי 2008 תיק נפרד במע"מ על שמה בלבד וחתמה על חוזה עם רשת "הגרה" (ת/3) לטובתה בלבד בלי איזכור של קריספל, וכן שהכנסות החנות נחלקות בין המשיבה מס' 3 לבין "הגרה" בלי כל קשר לקריספל.

6. העובדה שהיו קבלות בדבר תשלום דמי שכירות על שם המשיבה מס' 3 אין בה כדי להוכיח שזכות השכירות הועברה מקריספל למשיבה מס' 3, ולמעשה המשיבה מס' 3 לא טענה כך אלא העידה, בעמ' 13 לפרוט':

"שאני נמצאת פה והחנות היא של ההורים שלי והם הדיירים המוגנים ואני משלמת את שכר הדירה".

בנוסף, מדגישים המערערים שהעברת זכות שכירות מוגנת מדייר יוצא לדייר נכנס צריכה להיעשות בכוונה מודעת מצד הבעלים ולא בהיסח הדעת.

7. לענין סעד מן הצדק סבורים המערערים שלא ראוי ליתן סעד מן הצדק לקריספל שהעתיקו את פעילותם לחנות אחרת בבעלותם ברח' נתנזון 12.

8. בנוסף: לשוכר בית עסק (במובחן משוכר דירת מגורים) לא יינתן סעד מן הצדק אלא במקרים נדירים ביותר כשהנסיבות מצדיקות זאת, ולא זה המקרה בפנינו.
לחלופין: טעה בית המשפט משלא התנה את הסעד מן הצדק בתשלום פיצוי הולם למערערים.

9. מוסיפים המערערים שקריספל מחזיקים בחנות מאז 1993 כשלוש עשרה שנה, וכבר מיצו את זכותם. בית משפט קמא, כך נטען, התעלם מעליונותה של זכות הקנין, וזכות הבעלים עדיפה על זכות השכירות של השוכר.

10. בנוסף טוענים המערערים, כי המשיבים סובבו את המערערים ונציגיהם בכחש בכך שהמשיבים נתנו להבין כאילו נמצאת המשיבה מס' 3 בחנות מכוחם של קריספל, בעוד שלא כך היה. המשיבה מס' 3 גם לא גילתה שמאז יולי 2008 היא עצמאית וזכיינית בלעדית של רשת "הגרה" בחנות.

מוסיפים המערערים, שלא היה כל ויתור מצידם אלא, כך נטען, מירמה מצד המשיבה מס' 3 כאילו היא זרועם הארוכה של קריספל. לא יכול להיווצר ויתור כשהעובדה שהמשיבה מס' 3 פועלת כעצמאית (ולא מכוחם של קריספל) הועלמה מן הבעלים.

11. עוד סבורים המערערים ששגה בית משפט קמא בציינו שהמשיבים הביעו דעתם לתקן את ההפרה. עובדה היא, כך נטען, שעד מתן פסק הדין, ואף לאחר מכן לא תיקנו המשיבים את ההפרה.

12. בנוסף נטען כי שגה בית משפט משלא חייב איש מן המשיבים בהוצאות ושכ"ט עו"ד לזכות המערערים.

עד כאן תמצית טענות המערערים.

י"ז. המשיבים טוענים לעומת זאת שיש לדחות את הערעור, ומציינים שטענות המערערים מתייחסות לממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא ששמע את העדויות ואין מקום להתערב בממצאים עובדתיים אלא במקרים חריגים בלבד.

י"ח. מוסיפים המשיבים שלאחר פסק דינו של בית משפט קמא עזבה המשיבה מס' 3 את החנות והעתיקה את פעילותה לנכס אחר, כשקריספל מנהלים את החנות נשוא הערעור.
מוסיפים המשיבים, שלא נגרם כל נזק למערערים שדמי השכירות שולמו להם במלואם ובמועדם.

לענין הנטישה סבורים המשיבים שאין מחלוקת כי המערערים לא הוכיחו את היסודות הדרושים להוכחת עילת הנטישה.

י"ט. המשיבים מאמצים כמובן את קביעותיו ומסקנותיו של בית משפט קמא לרבות הקביעה כי פעילותה של המשיבה מס' 3 בחנות היא אמנם לטובתה, אך גם לטובת קריספל, ביחד עימה. פעילות זו אינה מנוגדת לחוזה השכירות. כמו כן, לא נמצא כל איסור על שוכר בית עסק לנהל שני עסקים במקביל.

כ. מוסיפים המשיבים, כי המערערים לא הביאו כל ראיה לפיה אין לקריספל כוונה לחזור למושכר.

בנוסף, המשיבה מס' 3 העידה שהיא מנהלת את החנות, אך המשיבים מס' 1 ומס' 2 הם בעלי הזכויות.

כ"א. לענין השימוש של המשיבה מס' 3 בחנות והוראת סעיף 6 (א) לחוזה השכירות לפיה מתחייב השוכר שלא להרשות לאחר שימוש בנכס ללא הסכמת הבעלים מצביעים המשיבים על כך שבמשך תשע שנים הם שילמו דמי שכירות בסך 5,000 ₪ מידי שנה, ורק בשנת 2009, המועד בו החלה המשיבה מס' 3 להפעיל את החנות הועלו דמי השכירות והועמדו על 5,200 ₪ לשנה.

עוד טוענים המשיבים שממועד זה שולמו דמי השכירות על ידי המשיבה מס' 3 שאף קיבלה קבלות על שמה הן מן הבעלים הקודמים והן מן המערערים עצמם.

מכאן ניתן ללמוד, לדעת המשיבים, שהתגבשה ב-2009 הסכמה בין נציג הבעלים הקודמים לבין המשיבים, לפיה ניתנה למשיבה מס' 3 רשות לעשות שימוש בחנות ולהפעיל ממנה עסק על שמה.

כ"ב. מוסיפים המשיבים שבית משפט קמא קבע, כי לא הוכח שהיתה הסכמה מפורשת מצד הבעלים הקודמים להפעלת רשת "הגרה" בחנות על ידי המשיבה מס' 3, אך מצא לנכון לקבוע שבנסיבות הענין אין המדובר בהפרה "חמורה" הואיל והמשיבה מס' 3 פעלה ביחד עם הוריה בחנות.

המשיבים תומכים כמובן בקביעותיו ובמסקנותיו של בית משפט קמא הן בכל הנוגע לסעד מן הצדק, והן בכל הנוגע לאי-פסיקת הוצאות.

עד כאן תמצית טענות המשיבים.

כ"ג. בדיון שהתקיים בפנינו ביום 17.4.12 חזרו באי-כוחם של הצדדים על תמצית טיעוניהם.

כזכור, טענו המשיבים שהבעלים הקודמים הסכימו שהמשיבה מס' 3 תפעל בחנות כזכיינית של רשת "הגרה". ב"כ המשיבים טען שהתנאי היחיד של הבעלים הקודמים היה העלאת דמי השכירות מ-5,000 ₪ ל-5,200 ₪ בשנה ואכן הקבלה לשנת 2009 היא ע"ס 5,200 ₪ על שם המשיבה מס' 3.

ב"כ המשיבים טען בשעת הדיון בפנינו (עמ' 4 לפרוט' הדיון בפנינו) שהחוזה עם רשת "הגרה" נחתם בינואר 2009, ואילו ב"כ המערערים הצביע בפנינו על תצהיר תשובות המשיבה מס' 3 לשאלון (סעיף 1) לפיו היא משמשת כזכיינית של "הגרה" מיולי 2008.

כ"ד. לענין זה טען ב"כ המערערים (עמ' 3 לפרוט' הדיון שבפנינו) כי הקבלה הנ"ל ע"ס 5,200 ₪ דמי שכירות היא מיום 7.4.09, בעוד שרשת "הגרה" החלה את פעילותה בחנות, כשמשיבה מס' 3 היא הזכיינית, באפריל 2008, ואילו הקבלה הנ"ל של 5,200 ₪ היא בגין דמי שכירות לשנת 2009.

טוען ב"כ המערערים שלא ניתן להעלות על הדעת כי הבעלים הקודמים הסכימו לתוספת של 200 ₪ דמי שכירות לשנה כנגד ניהול עסק של רשת ביגוד במושכר שלהם, ומה גם שהסכמה חייבת להיות מודעת. לפיכך, הדגיש ב"כ המערערים שמדובר בהפרה חמורה של העברת זכויות לצד ג'.

כ"ה. נציין כי לפי מכתבו של מר משה צדוק, מנכ"ל רשת "הגרה" מיום 8.2.10:

"החנות ברחוב נתנזון 11 חיפה, אכן מזוהה תחת השם "הגרה עודפים" מתוך הסכם זיכיון שנחתם בחודש יולי 2008 עם הגב' סופי בן-ציון...".

כ"ו. ב"כ המערערים חזר בפנינו על עמדתו לפיה קריספל נטשו את המושכר ועברו לחנות ממול. קריספל בחרו שלא להעיד ולכן, לטענתו, לא ניתן לומר שהמערערים לא הוכיחו את היסוד של העדר כוונה לחזור.

כ"ז. המשיבה מס' 3 טענה בפנינו, בעמ' 4 לפרוט', שהתקופה מיולי 2008 עד סוף 2008 היתה תקופת נסיון שבה היתה בחנות הן סחורה של רשת "הגרה" והן סחורה אחרת, וכי הוריה עסקו במכירת הסחורה שלהם שהיתה עדיין בחנות. לפי גירסתה זו של המשיבה מס' 3, כשחתמה על הסכם הזיכיון עם "הגרה" בינואר 2009 היא דאגה לקבל לצורך זה את הסכמת נציג הבעלים הקודמים (עוה"ד רפי נצר), ששלח לה את קבלת התשלום (5,200 ₪ לשנה באפריל 2009).

כ"ח. נציין, שמעיון בפרוטוקול עדותה של המשיבה מס' 3 בפני בית משפט קמא (עמ' 13 רישא לפרוט') עולה שהמשיבה מס' 3 טענה שבשנת 2008 נעשה תחילה נסיון למכור בחנות סחורה של "הגרה" בתור חלק מן הסחורה שנמכרה בחנות. כשהתברר שיש לכך סיכוי פנתה המשיבה מס' 3 לנציג הבעלים הקודמים עו"ד רפי נצר, בשנת 2009, וקיבלה את הסכמתו כנגד העלאת דמי השכירות מ-5,000 ₪ לשנה ל-5,200 ₪ בשנה.

יצויין, שעוה"ד נצר הכחיש בעדותו מכל וכל את טענת המשיבה מס' 3 כאילו הסכים שגם לה יהיו זכויות בחנות כנגד הגדלת דמי השכירות מ-5,000 ₪ ל-5,200 ₪ בשנה (עמ' 5 רישא לפרוט' הדיון בבית משפט קמא).

המשיבה מס' 3 טענה שהיא לא הסתירה את העובדות מן המערערים, וכן הוסיפה שבעוד שהשכירות של החנות נשוא הדיון כאן היא משנת 1999 הרי החנות שממול (נתנזון 12) נקנתה עוד בשנת 1978.

עוד הוסיפה המשיבה מס' 3 שברגע שהמערער הודיע לה שהוא איננו מסכים שהיא תפעיל בחנות את רשת "הגרה" היא הודיעה מרצונה שהיא יוצאת מן החנות הואיל והיא איננה מעוניינת לגרום לנזק.

עד כאן תמצית טענות הצדדים בדיון שהתקיים בפנינו.

כ"ט. לאחר שעיינו בפסק דינו של בית משפט קמא, בפרוט' הדיון שהתנהל בפני בית משפט קמא, במוצגים שהוגשו, ובטיעוניהם של הצדדים בפנינו, בכתב ובעל פה, מסקנתנו היא שדין הערעור להתקבל חלקית.

ל. כידוע, אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות ובממצאים שבמהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית לה היתה ההזדמנות להתרשם התרשמות בלתי אמצעית מן העדים אשר הופיעו בפניה.

בע"א 3601/96 בראשי נ' עיזבון המנוח בראשי, פ"ד נב (2) 582, בעמ' 594, נקבע:

”בית-משפט זה כבר חזר וקבע פעמים רבות בעבר, כי לא בנקל תבטל ערכאת הערעור קביעות עובדתיות של הערכאה הראשונה, אשר בידיה הופקדה הערכת מהימנותם של העדים וקביעת הממצאים העובדתיים. התערבות בממצאי עובדה תיעשה רק במקרים חריגים וקיצוניים, כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם (ראו, למשל, ע"א 78/84 עיזבון המנוח חג' קאסם אחמד סווילם נ' אלג'ילאני). בייחוד תימנע ערכאת הערעור מהתערבות כזו כאשר בית-משפט קמא: "'לא פטר עצמו בדברים כלליים בניתוח העובדות אלא צלל למעמקי הראיות, בחן ובדק את הדברים ביסודיות, עשה ככל האפשר לבור את האמת המזדקרת ממכלול הדברים ולתת ביטוי לחקירתו - דרישתו ובדיקתו מעל דפי פסק הדין...". (ע"א 640/85 קופר ואח' נ' איגוד המוסכים בישראל ואח' פ"ד מד (1) 594, בעמ' 598).“

אמנם קיימים חריגים בהם מוצדקת התערבותה של ערכאת הערעור, אך לא זה המקרה שבפנינו.

ל"א. לכן, נבהיר כבר עתה שקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא מקובלות עלינו ואין בדעתנו להתערב בממצאים שנקבעו על יסוד התרשמותו של בית משפט קמא.

כך, למשל, קבע בית משפט קמא בסעיף 10 לפסק דינו:

"נדמה לי שלא הוכח ברף ההוכחה הנדרש שאכן כך היה (הכוונה לנטישת החנות על ידי קריספל), ואין צורך להכביר מילים לגבי כך שיש להוכיח נטישה חד משמעית, ללא כוונה לחזור לנכס, וכי הנטל רובץ על שכם אלדור".

ל"ב. המערערים סבורים, שבית משפט קמא שגה בקביעותיו ובמסקנותיו בכל הנוגע לסוגיית הנטישה, ושקביעותיו אלה אינן עומדות בפני הביקורת, אך בכגון דא אין בדעתנו להתערב.

בית משפט קמא נימק, כי דייר מוגן אינו חייב לנהל את העסק המוגן בעצמו, ופעילותה של המשיבה מס' 3 בחנות איננה מלמדת על נטישתם של קריספל. כן ציין בית משפט קמא שגם החנות הנוספת של קריספל, ברח' נתנזון 12, מעבר לכביש, אינה מלמדת על נטישה של החנות נשוא הדיון כאן, ואין הגבלה המונעת מקריספל לקיים שני עסקים במקביל.

גם לאחר שחזרנו ונתנו דעתנו לטענות המפורטות של המערערים, לא שוכנענו שנפלה טעות בנימוקיו של בית משפט קמא משסירב להורות על פינוי המשיבים בגין העילה הנטענת של נטישה.

ל"ג. לעומת זאת חולקים אנו על מסקנתו המשפטית של בית משפט קמא לפיה השימוש שעשתה המשיבה מס' 3 בחנות, דהיינו, ניהול סניף של רשת "הגרה" בחנות, מהווה הפרה שאיננה "חמורה" של חוזה השכירות (בהתייחס לפרק הזמן שבו שימושה של המשיבה מס' 3 בחנות היה השימוש "הדומיננטי" כהגדרת בית משפט קמא בסעיף 18 של פסק הדין).

ל"ד. סעיף 6 של חוזה השכירות קובע כדלקמן:

"השוכר מתחייב: א. לא למסור או להעביר או להשכיר את המושכר או חלק ממנו או את זכותו על המושכר או על חלק ממנו לתקופת השכירות או לחלק הימנה, וכן לא להרשות למישהו אחר להשתמש או להמשיך להשתמש במושכר או חלק ממנו בלי לקבל רשות בכתב מראש לכך מאת המשכיר".
(ההדגשה שלנו)

ל"ה. כעולה מן הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא אישר מנכ"ל "הגרה" מר משה צדוק במכתבו מיום 8.2.10 כי החנות שברח' נתנזון 11 חיפה (משמע המושכר) מזוהה בשם "הגרה עודפים" לפי הסכם זיכיון שנחתם בחודש יולי 2008 עם בתם של קריספל, דהיינו, המשיבה מס' 3.
בתצהיר תשובות לשאלון אישרה המשיבה מס' 3 כי היא משמשת כזכיינית של "הגרה" מיולי 2008, כשלטענתה הסכם הזכיינות נחתם בינואר 2009.

ל"ו. בתיק המוצגים הוגש מוצג ת/3 שהוא "הסכם פעילות לזכיין" מתאריך 28.1.09 בין המשיבה מס' 3 לבין "הגרה אפנת מעצבים בע"מ" כשבהתאם לאמור בהסכם הוא מתייחס לשנים 2009-2010. לפי הסכם זה שילמה המשיבה מס' 3 ל"הגרה" סך של 42,000 ₪ עבור מוניטין כולל מע"מ, ועוד צויין כי לרשת "הגרה" הזכות המלאה להתערב בניהול השוטף של החנות, מדיניות המחירים, סידור המלאי וכו'.

ל"ז. נזכיר, שבסעיף 6 (א') של הסכם השכירות נכתב שהרשות למסור, להעביר, או להשכיר את המושכר, או חלק ממנו, או להרשות למישהו אחר להשתמש במושכר, חייבת להינתן בכתב מראש על ידי המשכיר.

אין חולק על כך שרשות בכתב לא ניתנה. לגירסת המשיבה מס' 3 היא ביקשה רשות מעו"ד רפי נצר, נציג הבעלים הקודמים, לנהל את העסק באופן עצמאי בחנות זו, והיא הדגישה בפניו שהיא זקוקה לחשבונית מס על שמה לצורך ניכוי הוצאות העסק. בשיחה זו הודיע לה עוה"ד רפי נצר ששכר הדירה עלה מ-5,000 ₪ בשנה ל-5,200 ₪ לשנה (סעיף 4 לתצהיר התשובות של המשיבה מס' 3 מוצג ת/6).

ל"ח. עיון בקבלה על סך 5,200 ₪ מיום 7.4.09 מלמד על כך שהסכום הנ"ל שולם בגין שכר דירה ל-2009 ונרשם בקבלה שהסכום התקבל מן המשיבה מס' 3. בסוגריים צויין "קריספל אלי".

לגירסת המשיבה מס' 3 בעדותה בפני בית משפט קמא (עמ' 13 לפרוט'), היא פנתה לעו"ד רפי נצר, נציג הבעלים הקודמים בשנת 2009, וביקשה את רשותו להפעיל את העסק שלה בחנות. לדבריה, עו"ד נצר הסכים ואמר שהדבר יעלה 5,200 ₪ (לשנה) במקום הסכום של 5,000 ₪ לשנה. עוד ציינה שעו"ד נצר שלח לה קבלה לאחר מספר חודשים על שמה. כמו כן, העידה כי עו"ד נצר ראה אותה בחנות במהלך שנת 2009 פעמיים או שלוש פעמים וידע שהיא נמצאת שם.

ל"ט. עוה"ד רפי נצר, בעדותו בפני בית משפט קמא, עמ' 3-5 לפרוט', אישר שהוא ראה את המשיבה מס' 3 בחנות, אך סבר שהיא עוזרת לאביה (אלי קריספל) לנהל את הנכס שהרי יש לו חנות ממול. עוד העיד עו"ד נצר שהוא מעולם לא הסכים להעביר את הנכס לבת, מעולם לא דובר על כך, והוא לא קיבל כל תשלום בגין הסכמה כזו, ומבחינתו היתה הבת (המשיבה מס' 3) עובדת שהיא במקרה גם בתו של הדייר המוגן.

מ. עו"ד רפי נצר הכחיש בעדותו שהוא הסכים שהמשיבה מס' 3 תשלם את דמי השכירות במקום הוריה, ומשהופנתה תשומת לבו לקבלה על סך 5,200 ₪ לשנת 2009 שמופיע בה שמה של המשיבה מס' 3, אמר:

"אני מבחינתי היא היתה עובד. יכול להיות שחשבתי שלצורכי מס היא צריכה משהו, איני יודע. בקבלה הזו אין משהו, ואי אפשר לטעון להעברת זכויות בנכס מוגן על בסיס קבלה, למה לא חתמנו הסכם?" (עמ' 5 לפרוט' בית משפט קמא).

כאשר נטען בפני עו"ד נצר שהוא נתן את הסכמתו לכך שהמשיבה מס' 3 תהא בעלים רשום בעסק בכפוף להגדלת התשלום, השיב העד, בעמ' 5 לפרוט', שדמי השכירות היו אמורים להיות בסדר גודל של 7,000 עד 8,000 ₪ לשנה, אך הוא הסכים לעשות לקריספל הנחה כך שהתשלום יעמוד על 5,000 ₪,; והוסיף:

"ועכשיו אני מבין שאם הם שילמו לי 5,200 ₪ אז זה אומר שהעברתי את הנכס?".

מ"א. כאמור: רשות של הבעלים לכך שהמשיבה מס' 3 תפעיל בחנות סניף כזכיינית של רשת "הגרה" לא ניתנה מראש ובכתב, כנדרש לפי חוזה השכירות, ויתר על כן, המסקנה המתבקשת מן הראיות היא שהסכמה כזו לא ניתנה בכלל, גם לא בעל פה.

מ"ב. מקובלת עלינו טענת המערערים בעיקרי הטיעון שלהם שאין המשיבים יכולים להתבסס על כך שהיו קבלות בגין תשלום שכר דירה שנרשמו על שם המשיבה מס' 3, לצורך ביסוס טענת המשיבים כאילו זכות השכירות הועברה מקריספל למשיבה מס' 3 בידיעה ובהסכמה של הבעלים.

כך גם מקובלת עלינו טענת המערערים שהעברת זכות שכירות מוגנת מדייר יוצא לדייר נכנס חייבת להיעשות בכוונה מודעת מצד הבעלים, ולא בהיסח דעת. לא ניתן להתבסס לצורך זה על כך שקבלה בדבר תשלום שכר דירה נרשמה על שם המשיבה מס' 3.

מ"ג. יתר על כן, אף על פני הדברים לא ניתן לקבל את טענת המשיבה מס' 3 כאילו נתן נציג הבעלים הקודמים, עו"ד רפי נצר, בשנת 2009, את הסכמתו לכך שהמשיבה מס' 3 תוכל להפעיל סניף של רשת "הגרה" בחנות, כזכיינית של הרשת, כנגד העלאת דמי השכירות מ-5,000 ₪ בשנה לסכום של 5,200 ₪ בשנה, משמע, תוספת שנתית של 200 ₪. נראה לנו כי ברור על פני הדברים שטענה זו אינה יכולה כלל להתקבל על הדעת.

מ"ד. המסקנה המתבקשת היא כי מתן אפשרות למשיבה מס' 3 להפעיל בחנות סניף של רשת "הגרה", כזכיינית של הרשת, היא הפרה ברורה של סעיף 6 (א) של חוזה השכירות המוגנת.
נזכיר את קביעת בית משפט קמא בסעיף 18 של פסק הדין כי מדובר בתקופה בה ניתן לראות את המשיבה מס' 3 כמי שעשתה את השימוש הדומיננטי בחנות.

כאמור, הפעלה זו של סניף "הגרה" בחנות נעשתה ללא רשותם וללא הסכמתם של הבעלים, דבר העומד בניגוד להוראת סעיף 6 (א) של הסכם השכירות המוגנת.

מ"ה. בית משפט קמא סבר שיש ליתן צו פינוי כנגד המשיבה מס' 3 בלבד, אך לא כנגד קריספל, ואולם הוסיף, על דרך החלופין, כי מן הראוי ליישם במקרה זה את הוראת סעיף 132 לחוק הגנת הדייר, ולהעניק לקריספל הגנה מן הצדק.

מ"ו. המשיבה מס' 3 איננה חולקת על פסק הדין המורה לה לפנות את המושכר החל מיום 1.2.2012 (סעיף 34 של פסק הדין). נציין, שהיה מקום לחייב את המשיבה מס' 3 בתשלום שכר טרחת עו"ד למערערים שהרי תביעת המערערים כנגד המשיבה מס' 3 התקבלה, ולענין זה מקובלת עלינו טענת המערערים .

מ"ז. עמדת בית משפט קמא לפיה לא עלה בידי המערערים להוכיח את תביעת הפינוי בגין עילת הנטישה, מקובלת עלינו, זאת כפי שכבר הבהרנו לעיל, ואולם, בניגוד לדעתו של בית משפט קמא סבורים אנו, שהפרתו הברורה של חוזה השכירות המוגנת (סעיף 6(א)), הפרה שבאה לידי ביטוי בכך שהמשיבה מס' 3 הפעילה בחנות סניף של רשת "הגרה" לפי הסכם זכיינות בינה לבין הרשת, מבלי שנתבקשה וממילא מבלי שנתקבלה רשותם של הבעלים, מצדיקה מתן פסק דין של פינוי כנגד קריספל.

מ"ח. בית משפט קמא עמד בהרחבה בפסק דינו על הפסיקה הרלוונטית בנוגע להענקת סעד מן הצדק.

ערים אנו לכך שקיימת אבחנה בין מתן סעד מן הצדק כשמדובר בדירת מגורים המשמשת קורת גג לדייר המוגן, לבין מושכר המשמש למטרת עסק, ואולם, לנוכח השיקולים שפירט בית משפט קמא בהרחבה בפסק דינו (ואנו מפנים לסעיפים 21 עד 32 שבפסק הדין) אין בדעתנו להתערב במסקנת בית משפט קמא בדבר הענקת סעד מן הצדק לקריספל.

נוסיף, שגם בהתאם לפסיקה יש נסיבות בהן גם כשעסקינן בבית עסק יעשה בית המשפט שימוש בסמכותו למתן סעד מן הצדק לפי סעיף 132 של חוק הגנת הדייר, עיינו: ע"א 417/79 מרכוס נגד המר ואח', פ"ד ל"ז (2) 337, בעמ' 354 (דעת הרוב).

מ"ט. ואולם, אין כל טעם מבורר מדוע לא יחוייבו קריספל בתשלום פיצוי כספי למערערים, פיצוי שתשלומו ישמש תנאי להענקת סעד מן הצדק, שהרי קריספל הפרו את חוזה השכירות המוגנת. אם בדעת קריספל לחזור ולחסות בצל חוק הגנת הדייר, עליהם לשלם פיצוי מתאים לבעלים – המערערים, ואנו מעמידים פיצוי זה לפי הערכתנו ושיקול דעתנו, על סכום של 40,000 ₪ נכון להיום.

גם אין הצדקה שלא לחייב בנסיבות אלה את קריספל, ביחד עם המשיבה מס' 3, לשאת בתשלום שכר טרחת עו"ד למערערים בגין ההליך בשתי הערכאות.

נ'. התוצאה מכל האמור לעיל היא שאנו מקבלים חלקית את ערעורם של המערערים כדלקמן:

1. ניתן בזאת צו לפיו על קריספל (המשיבים מס' 1 ומס' 2 ) לפנות את המושכר, חנות בבנין שברח' נתנזון 11 חיפה, גוש 80003024 חלקות 64 ו-65, ולהחזיר את החזקה במושכר לידי המערערים, ואולם, המשיבים מס' 1 ומס' 2 לא יהיו חייבים בפינויו של המושכר ובהחזרת החזקה בו למערערים אם ישלמו למערערים, באמצעות בא כוחם עו"ד ד. אלדור, פיצוי בסכום של 40,000 ₪ וזאת לא יאוחר מתאריך 25.7.12.

אם המשיבים מס' 1 ומס' 2 לא ישלמו את מלוא הסכום הנ"ל של 40,000 ₪ במשרד ב"כ המערערים, לא יאוחר מן התאריך שקבענו לעיל, יהא עליהם לפנות את המושכר ולהחזיר את החזקה בו למערערים, לא יאוחר מתאריך 25.7.12, כשהוא נקי ופנוי מכל אדם וחפץ.

2. בנוסף, אנו מחייבים את שלושת המשיבים, ביחד ולחוד, לשלם למערערים, באמצעות בא כוחם עו"ד ד. אלדור, שכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ בגין ההליך שהתנהל בשתי הערכאות, וכן לשפות את המערערים בשווי של אגרת המשפט שהמערערים נשאו בה בבית משפט השלום, ובנוסף גם בשווי של אגרת הערעור שהמערערים נשאו בה בבית משפט זה.

תשלום זה על המערערים לשלם במשרד ב"כ המערערים לא יאוחר מתאריך 25.7.12, שאם לא כן ישא כל סכום שבפיגור הפרשי הצמדה למדד וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

3. הפיקדון, ככל שהופקד, יוחזר על ידי מזכירות בית המשפט לידי ב"כ המערערים עבור המערערים.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון