ליקויי בניה חמורים

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ליקויי בניה חמורים:

1. זהו פסק דין בארבע תביעות, שהדיון בהן אוחד, ועניינן, ליקויי בניה קשים בבנין, בו מצויות דירות התובעים, ובדירות עצמן.

2. הבנין בו מדובר, ברחוב פיירברג 20 באר שבע (להלן: "הבנין"), נבנה על ידי חברת הבניה אריה את עופר בע"מ (להלן: "חברת אריה את עופר", או "החברה"). יצוין, כי החברה נמכרה במסגרת הסדר נושים, על פי החלטת ביהמ"ש המחוזי הנכבד בבאר שבע, מיום 2.9.04, בתיק פש"ר 5124/04.

הנתבעים בת"א 4934/03, ה"ה נגר (להלן: "נגר"), הנתבעת בת"א 7279/04, גב' טוויק, והתובעת בת"א 7253/04, גב' כהן, רכשו דירות בבנין מחברת אריה את עופר (דירות מס' 11, 7 ו-15 בהתאמה).

התובעים ה"ה וקנין (להלן: "וקנין"), רכשו את דירה מס' 11 מאת נגר, על פי חוזה מיום 8.7.02.

התובעים ה"ה נובוא (להלן: "נובוא"), רכשו את דירה מס' 7 מגב' טוויק, על פי חוזה שנחתם ביום 6.8.01.

הנתבע (צד ג'), אינג' ישראל לוי, הינו ע"פ כתבי התביעה, קונסטרוקטור, אשר תכנן את יסודות הבנין, ביצע את חישובי העומסים, והיה האחראי המתאם והמפקח על בנית שלד הבנין.

הנתבע (צד ג'), אינג' אבי שני, הינו יועץ הביסוס של הבנין, והנתבעת (צד ג'), חברת אברהם שני יעוץ הנדסי בע"מ (להלן: "חברת אברהם שני"), הינה חברה שבבעלותו.

3. הבנין נבנה במסגרת פרויקט מגורים, אותו הקימה חברת אריה את עופר בשכונת נווה זאב בבאר שבע, ואשר כונה "אופרה ד". הפרויקט מכיל שני בנינים זהים, בנין A-4 בצפון, ו-4B- בדרום. הקמת הפרויקט החלה בשנת 1998.

כל אחד מן הבנינים כולל 5 קומות, ומרתף חניה. המבנים אינם נתמכים בעמודים העוברים בכל גובהם, אלא שבכל קומה, עמודים המחוברים לקורות. רק הפיר המרכזי, בו ממוקמים חד המדרגות ופיר המעלית, וכן ארבעה מהמרחבים המוגנים הדירתיים (ממ"ד), עוברים לכל גובהו של הבנין. הדירות בכל קומה, מסודרות בצורת האות X סביב נקודת המרכז, עם סימטריה סביב שני הצירים הראשיים (צפון – דרום ומזרח – מערב). הבניינים A-4 ו- B-4 נמצאים זה לצד זה, ומציגים תמונת ראי.

דירות התובעים ממוקמות בבנין הדרומי – B-4 (להלן: "הבנין") באגף הדרום מערבי. באגף זה, ממוקמת בקומת הקרקע המבואה (לובי). דירה מספר 7, אותה רכשו נובוא, נמצאת בקומה ב', דירה מספר 11, אותה רכשו וקנין נמצאת ממוקמת בקומה ג', ודירה מספר 15, אותה רכשה הגב' כהן, ממוקמת בקומה ד.

אכלוס הבנין החל בסתיו שנת 2000, וכשנה לאחר מכן, החלו להתגלות סדקים בקירות המבואה ובדירות הממוקמות באגף הדרום מערבי של הבנין. עם הזמן התברר, כי מדובר בסדקים משמעותיים, אשר גרמו לנפילת אריחים מהקירות, ולחדירת רטיבות אל תוך הבנין.

חברת "אריה את עופר" שכרה את שירותיו של המומחה אינג' ד"ר עמי גלזמן, על מנת לאתר את סיבת הכשל שגרם לסדיקה, ולהציע דרכים לתיקון הליקויים. ד"ר גלזמן סייר בבנין ביום 7.4.02, יחד עם נציגי חב' אריה את עופר והנתבע אינג' ישראל לוי. בהמשך, ערך ד"ר גלזמן חוות דעת מומחה, במסגרתה קבע, כי הסדיקה נובעת משקיעת אזור הממ"ד, באגף הדרום מערבי של הבנין. משלא התגלו סדקים בבנין A-4, שתכניתו זהה, סבר המומחה, כי אין מדובר בכשל בתכנון הבנין.

לדברי ד"ר גלזמן בחוות הדעת, הבנין נבנה על גבי אדמת מילוי בגובה 4 מ', כאשר על פי המידע שנמסר לו, קידוח הכלונסאות ויציקתם קדם למילוי. בהסתמך על בדיקה סונית שבוצעה בכלונסאות בחלק הבנין ששקע, קבע שעם הנחת היסוד האמורה לעיל נכונה, הרי שאורך הכלונסאות "...פחות או יותר מתאים..." לתכנון, ואולם, אם הנחת היסוד, לפיה קדמה יציקת כלונסאות למילוי, אינה נכונה, הרי יתכן שאורך הכלונסאות שנוצקו בפועל, קטן בכמחצית מהמתוכנן.

המומחה פירט מספר סיבות אפשריות לכשל, ובהם שינוי מקומי של קרקע מתחת לבנין, כגון מערה בסלע הקירטון שבקרקע, הימצאות חול בין ראשי הכולנס לעמודי היסוד, או פגיעה בעמודי היסוד, או בראשי הכלונסאות בזמן הידוק לאחר המילוי.
המומחה המליץ לפתור את בעיית השקיעה ע"י ביצוע צמנטציה באזור הממ"ד באגף הדרום מערבי של הבנין, עד לעומק של כ-10 מ', תוך התייעצות עם יועץ הקרקע לענין דרך ביצועה.

החברה פנתה אל יועץ הקרקע הנתבע אינג' שני, וביקשה הנחיות לביצוע הצמנטציה. במכתבו מיום 15.7.02 (ת/7), הנחה אינג' שני את החברה בין היתר, לבצע הזרקת דייס צמנטי, לעומק של 6 מ' מפני הקרקע, בשלוש עד חמש נקודות מסביב לכל כלונס. החברה החלה לבצע את הצמנטציה ביום 22.10.02 בשיטתJET GROUTING , מסביב לתשעה כלונסאות, באגף הדרום מערבי של הבנין. לטענת התובעים, הצמנצטיה לא פתרה את הבעיה, אלא רק החריפה אותה.

היות שמצב הסדיקה בדירות התובעים הוחמר, ונוכח מסקנות שפורטו בדו"ח מהנדס העיריה, מיום 7.12.03, הוציא ראש העיריה ביום 10.12.03, צו פינוי, סגירה ואיסור שימוש לדירות מספר 11 ו-15, מכח הוראת חוק עזר לבאר-שבע (מבנים מסוכנים).

התובעים וקנין וגב' כהן, פנו אל ביהמ"ש בבקשה ליתן צוי עשה זמניים, אשר יחייבו את החברה להעמיד לרשותם דיור חלופי. ביום 28.12.03, העמידה חברת אריה את עופר לרשות וקנין ומשפחתם, דירה חלופית בבאר-שבע. בהמשך, רכשו את הדירה מן החברה שרכשה את חב' אריה את עופר במסגרת הסדר נושים.

דירות חלופיות הועמדו גם לרשות הגב' כהן (בתחילת שנת 2004), ולרשות משפחת נובוא (בחודש מרץ 2004).

ביום 11.3.04, ניתן צו הקפאת הליכים לחברת אריה את עופר, וביום 2.9.04 אישר ביהמ"ש המחוזי הנכבד, את הסדר הנושים במסגרתו נרכשה החברה. במסגרת הסדר הנושים, הועבר סך 250,000 ₪ לדיירי הבנין כקבוצה, לצורך ביצוע תיקונים, ובנוסף, קיבלו הדיירים תשלומים שונים, בשיעור של 8% מתביעות החוב המוכחות שלהם.

4. התובעים נובוא ווקנין, תבעו את מוכרי הדירות (בהתאמה- הגב' טויק, ונגר), בעילות חוזיות, וכן תבעו את אינג' לוי ואינג' שני, בגין רשלנותם הנטענת בתכנון המבנה, ובפיקוח על הקמתו. התובעים עתרו להצהיר, כי ביטלו את הסכמי הרכישה כדין, להורות על השבה (ביחס למוכרים) ולחייב את הנתבעים בתשלום פיצויים. לחילופין, תבעו לחייב את הנתבעים לתקן את הליקויים ביסודות הבנין ובדירותיהם, ולשלם פיצויים עבור ירידת הערך שנגרמה לדירות, ועבור עוגמת הנפש שנגרמה לתובעים.
בין היתר טענו התובעים, נובוא ווקנין, כי עובר לחתימת הסכמי הרכישה, ידעו המוכרים על קיום ליקויים משמעותיים בבנין ובדירות, והסתירו אותם מן התובעים. כן טענו, כי העובדה שהנתבעים מיהרו למכור את דירותיהם זמן קצר לאחר שרכשו אותן, מעידה על רצונם להפטר מהן, נוכח הליקויים האמורים.

סכום התביעה שהגישו נובוא בת"א 7279/04 – 690,000 ₪, וסכום תביעתם של וקנין (ת"א 4934/03, כתב תביעה מתוקן מיום 16.10.05) – 535,000 ₪.

הנתבעים גב' טוויק ונגר טענו, כי הם לא ידעו על קיום ליקויים משמעותיים עובר למכירת הדירות, לא כל שכן, שקיעה של יסודות הבנין. לטענתם, התובעים בחנו היטב את הדירות, טרם רכישתן. כן טענו בין היתר, כי התובעים השתהו בפניה אליהם, בענין הליקויים הנטענים. הנתבעים גם הכחישו את הנזקים הנטענים.

בת"א 3959/03, תבעו נגר לחייב את וקנין, בתשלום סך 62,298 ₪ , הכוללים יתרת התמורה שנקבע בהסכם הרכישה, ואשר לא שולמה לטענתם על ידי וקנין, בסך 20,298 ₪, הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם, והוצאות שונות.

תביעת הגב' כהן, אשר רכשה כאמור את הדירה ישירות מחברת אריה את עופר, הוגשה נגד אינג' לוי, אינג' שני וחברת אברהם שני בלבד, והועמדה על סך 521,520 ₪.

התביעות נתמכו בחוות דעת מומחה שערכו ד"ר אברהם אביגור, גיאולוג, ובעל משרד ליעוץ קרקע, ואינג' בוריס נבו ז"ל.

בחוות דעתם נקבע בין היתר:
"בעיות הביסוס נובעות מהגורמים הבאים:
א. חוות דעת רשלנית של יועץ הקרקע אברהם שני ייעוץ הנדסי בע"מ, המתבטאת בזיהוי ויפיון שגוי של תת הקרקע ( אין סקר גיאולוגי ע"י גיאולוג מוסמך), תמונה מבולבלת של מצב המילוי ואי בדיקת האפשות של קיום שכבות ארכיאולוגיות ו/או חללים בתת הקרקע.
ב. חוסר הקפדה על הכללים שיועץ הקרקע עצמו הכתיב ( 7 מטר בקרקע טבעית (קירטון) ואישור של הביסוס על ידי יועץ הקרקע למרות שלא בוצעו ההנחיות שהוא עצמו הכתיב ( לפי הנחיותיו עומק הכלוסנאות צריך להיות 9.5 מטר לפחות).
ג. ההנחיות שניתנו לגבי חיזוק הבניין ע"י ה "צמנטציה" רק החמירו את מצבו. פעולות יועץ הקרקע היו שלא על פי עצת המומחה ד"ר גלוזמן שבדק את מצב המבנה.
ד. ...".

אינג' לוי טען, בין היתר, כי תכנן את שלד הבנין, וערך את חישובי העומסים, על בסיס דו"ח הקרקע שערך אינג' שני. לטענתו, שכרה החברה את שירותיו לצורך ביצוע תכנון השלד ופיקוח עליון בלבד בעת הבניה, בעוד הפיקוח הצמוד על הבניה, בוצע על ידי מהנדס מטעם חברת אריה את עופר. אשר לחלק הנזק שנגרם, כתוצאה מנסיון התכנון הכושל בצמנטציה, טען, כי פעל על פי הנחיות אינג' ד"ר גלזמן, והנתבע אינג' שני.

הנתבעים איג' שני וחברת אברהם שני טענו בין היתר, כי דו"ח הקרקע שנערך על ידי חברת אברהם שני, נערך במומחיות ובסטנדרט מקצועי גבוה, והכחישו את מסקנות המומחים מטעם התובעים. כן הכחישו, את הנזקים הנטענים, את הקשר הסיבתי הנטען בין התנהגותם ובין הנזקים האמורים.

הנתבעים נגר וגב' טוויק הגישו הודעות לצד שלישי, נגד הנתבעים, אינג' לוי, אינג' שני וחברת אברהם שני.

5. בית המשפט מינה מומחים מטעמו, בתחום ביסוס הקרקע והקונסטרוקציה. לאחר שמומחים שונים שמונו, סירבו להתמנות כמומחים מטעם בית המשפט, מונו אינג' מרדכי יוגר, כמומחה בתחום ביסוס הקרקע, ואינג' שמואל רבין, כמומחה בתחום הקונסטרוקציה. לאחר שביצעו המומחים את הבדיקות הדרושות, לרבות קידוחים בקרקע, סמוך למקום השקיעה, הוגשו חוות הדעת, אלא שלאחר מכן, עתרו התובעים לבטל את מינויו של המומחה אינג' יוגר. זאת, בשל חשש לניגוד עניינים או משוא פנים, משום שבתיק אחר בו נתבע המומחה, הוגשה מטעמו חוות דעת מומחה, שערך אינג' שני, הנתבע בתיק זה (בש"א 2205/09). הבקשה התקבלה, הגם שהמומחה הסביר, כי באותו ענין יוצג באמצעות חברת הביטוח, לא היה מעורב כלל בניהול הגנתו, וממילא לא ידע, כי הוגשה מטעמו חוות דעת של אינג' שני. יוער, כי פרק "מומחי בית המשפט" בסיכומי התובעים, פתח במילים "ראשית ברצוננו להתנצל בכנות בפני יוגר על שחשדנו בכשרים וביקשנו להחליפו. יוגר עשה מלאכתו נאמנה ובאופן יסודי ואובייקטיבי".

משהתקבלה בקשת התובעים, לבטל את מינויו של אינג' יוגר, מונה אינג' זליו דיאמנדי, כמומחה מטעם בית המשפט, בתחום ביסוס הקרקע. יצוין, כי המומחה אינג' דיאמנדי הסכים באופן כללי עם ממצאיו ומסקנותיו של המומחה אינג' יוגר, כאמור במבוא לחוות הדעת: "בתיק הנדון כבר הוגשה חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט (ע"י מהנדס יוגר). באופן כללי אציין שחוות דעתו הן ביחס לסיבת הנזק והן ביחס לאחריות הצדדים מקובלת עליי". המומחה צמצם על כן חוות דעתו להיבטים מסוימים, שהיו חשובים בעיניו.

אינג' דיאמנדי קבע בחוות דעתו, בין היתר:
"8. סיבת הנזק:

א. לאחר ממצאי הקידוחים כפי שבוצעו ע"י מהנדס יוגר סיבת הכשל ברורה וחד משמעית.
ב. כלונסאות הביסוס באגף הנידון חדרו מעט (אם בכלל) לשכבת הביסוס הנמצאת בעומק משתנה של 6-9 מ' מפני הקרקע שבעת קדיחת הכלונסאות. זאת ככל הנראה גם הסיבה לכך שפעולת ההזרקה לא השיגה את יעודה (לייצוב המבנה) מאחר ועומק ההזרקה היה קטן מהנדרש.
ג. התופעה הנ"ל בה מצד אחד בחלקים ניכרים של האתר נמצאת שכבת ביסוס בעומק 1-3 מ' ממפלס הקידוחים ואילו בקצה האגף הנדון הן נמצאו בעומק גדול משמעותית (6-9 מ') נובעת ככל הנראה מואדי ישן שעבר במקום ובו נעשה מילוי (לא מבוקר בעובי גדול לצורך יישור המגרש). כן שכבת הקרקע טבעית (טין חרסיתי – צבע חום) שבתוואי הערוץ.

9. תפקידו של יעוץ הקרקע בפרויקט:
א. כדי לקבוע האם חלה האחריות של יועץ הקרקע ליצירת הנזק יש לדייק במטרות הסקר הגיאוטכני ובאחריות הצדדים במהלך ביצוע היסודות באתר.
(1) דו"ח הביסוס (כפי הנדרש ממהנדס יועץ לביסוס) נועד לזהות שכבות הקרקע העיקריות, לקבוע ערכי תסבולת בשכבות הביסוס ולהנחות מבצעי היסדות בדרך ביצוע היסודות.
(2) דו"ח הביסוס מתבסס על קידוחי נסיון שמטבעם מהווים בדיקה של אחוז מזערי מנפח הקרקע באתר.
(3) בהתאם לנ"ל אך טבעי שלעיתים ימצאו שינויים בין המתואר בדו"ח הביסוס לממצאים בזמן הביצוע. במסגרת סעיף זה אציין שמבחינת תכנון היסודות אין כל משמעות להגדרת שכבת הביסוס בפרויקט זה כ"קרטון חולי","חול מצומנט" או "חול גירי בעל ליכוד חלקי" – כפי שעשו היועצים השונים. הדבר הקבוע זה יכולת זיהוי השכבה בשטח וערכי התסבולת שנלקחו בחשבון.

(4) מתפקידו של המפקח באתר/אחראי לביצוע השלד ללמוד דו"ח הביסוס ואת ההנחיות המפורטות בו, להזמין את המתכננים לפיקוח עליון וכן לבקש הנחיות ועדכונים במקרה של סתירות בין הממצאים בשטח לנאמר בדו"ח הביסוס והתוכנית.

(5) הפיקוח העליון הנערך ע"י המתכננים נעשה תמיד על פי זימון של המבצעים שמחויבים להתייעץ עם המתכננים בכל מצב של אי בהירות.

(6) כדי להמחיש קביעות אלו מצ"ב צילומים מתוך תקן ישראל לביסוס (מהדורה מעודכנת 2008 – נספח א' – 2 דפים); מקובץ ההנחיות המופיע בתעריף (פרוט מטלות) של משרד הבטחון (נספח ב') וכן צילומים מתוך דו"ח לדוגמא שהוכן ע"י הח"מ (נספח ג' – 3 דפים).

ב. בהתאם למתואר לעיל יש לקבוע שהאחריות ליצירת הנזק חלה על המבצעים בפרוייקט ולא על המתכננים. יש להדגיש שזיהוי השוני המהותי בין המתואר בדו"ח הביסוס לממצאים בפועל (בזמן ביצוע היסודות) בתחום האגף הניזוק לא מצריך ידע מעמיק בגיאולוגיה או בהנדסה.

ג. לאמור, לעומת קדיחה בקרקע צפופה וקשה בהרכב הומוגני ובצבע בהיר (כפי שארע במרבית שטח הפרוייקט וכפי שגם נמצא במהלך הביקוש בזמן הביצוע של הגיאולוג מטעם מהנדס שני), הרי שהקידוחים באגף הנדון עברו דרך שכבת מילוי (כוללת אבנים) ושכבת קרקע (צבע חום כהה) שניהם שכבות רכות ורק בקצה חדרו (אם בכלל) בשכבה הקשה הטבעית.

ד. ממצאים אלו חייבים היו להדליק "נורה אדומה" למבצעים היסודות ועליהם היה או להעמיק היסודות כדי לחדור לשכבת הביסוס (כפי שנדרש בדו"ח הביסוס) או להזעיק היועצים כדי לקבל מהם הנחיות נוספות.
מרגע שלא הועבר כל דיווח למתכננים ביחס לשינוי מהותי של חתך הקרקע באותו אגף לא היה ביכולתם לדרוש תיקונים וחיזוקים טרם הקמת המבנה. ראוי להדגיש שאין המדובר בקיצור של 1-2 מ' באורך החדירה לשכבת הביסוס (מתוך הדרישה של 7 מ') כי אז החריגה היתה "נבלמת" במקדמי בטחון הקיימים בתכנון (וכפי שככל הנראה קרה במרכז המבנה) אלא בחריגה מהותית שלא הותירה סיכוי להבטחת יציבות המבנה.
10. מתכנן הקונסטרוקציה
אם ביחס ליועץ הקרקע (מהנדס אבי שני) נדרש הסבר והבהרה למה לדעתי יצירת הנזק אינה באחריותו הרי שביחס למתכנן הקונסטרוקציה אין כל צורך בהסברים".

לענין נסיון התיקון בשנת 2002 קבע המומחה, כי לא צלח "...מאחר והטיפול התבסס על הנחה שגויה שהנזק נבע מחדירת קרקע בין ראשי הכלונסאות (שנקדחו ממפלס נמוך) להגבהה שנעשתה לצורך השלמתם למפלס הקורות (שבמפלס הכניסה)... אין לתלות הכשלון בבחירת שיטת העיצוב (הזרקת JET-GROUT)... ההנחה השגויה הובילה להקטנת עומק ההזרקה לעומת הצורך האמיתי שהיה הזרקה לעומק של 12-14 מ' מפני מפלס הכניסה למבנה...".

נגר הגישו חוות דעת מומחה, שערך אינג' אברהם בן עזרא, בה נקבע, כי אינג' לוי נושא באחריות לכשלים שהובילו לשקיעה, בהיותו האחראי על תכנון שלד הבנין, לרבות הביסוס, ובשל אי ביצוע פיקוח כנדרש. כאמור להלן, לא העיד אינג' בן עזרא, ועל כן, חוות דעתו אינה עומדת כראיה בפני ביהמ"ש. בהתייחס לחוות דעת אינג' בן עזרא, כתב המומחה אינג' דיאמנדי, במסגרת השלמה לחוות הדעת מיום 5.9.10:
"בשלב הביצוע האחריות לקיום הנחיות התכנון (כגון חדירה לקרקע טבעית) חלה קודם כל על הקבלן המבצע ומעליו על הפיקוח הצמוד אין כל קושי להבחין (אף לאדם מן השורה נעדר כישורים מיוחדים) בין קרקע חולית/קרטונית קשה בצבע לבן (כפי שהוגדר בדו"ח ביסוס וכפי שנמצא בקידוחים הראשונים באזורים אחרים של המבנים) לבין מילוי הכולל אבנים וחרסית (צבע חום)".


כאמור, קיבל אינג' דיאמנדי באופן כללי, את חוות דעתו של אינג' יוגר. בחוות דעת אינג' יוגר נאמר, בין היתר:
"עפ"י תוכניות הרצפה וכלונסאות של אינג' ישראל לוי היה צורך לקדוח הכלונסאות לעומק 9 מ' בכפוף גם לדו"ח יועץ הקרקע, הכולל סעיף של חדירה מינימאלית של 7 מ' לקירטון.
הכלונסאות במבנה B בכלל ובאזור האגף הפגוע בפרט, נקדחו כולם, בהסתמך על הבדיקות הסוניות, לעומק כ – 9 מ',בפיקוח צמוד של מהנדס חברת אריה את עופר ובפיקוח עליון של המתכננים אינג' אברהם שני ואינג' ישראל לוי, כמפורט בתכתובת שלהם. לא נראה כי קיים תיעוד של ממצאי הקידוחים כולל חדירה נדרשת לשכבת הביסוס, כנדרש בדו"ח הביסוס.
מפלס פני הקרקע בעת תחילת בעבודות באזור האגף הפגוע היה כ – 259.4 +, בהשוואה למפלס הפתוח כיום של כ- 261.3 +, דהיינו בוצעה, מאוחר יותר, הוספת מילוי של כ – 2.0 מ'.
עפ"י תוצאות 2 קידוחי הניסיון, שבוצעו על ידי משני צידי האגף הפגוע, עולה ששכבת הביסוס של חול מצומנט מתחילה מעומק כ – 10.5-12 מ', מפני הקרקע כיום וכ- 8.5-10.0 מ', מפני הקרקע שהיו קיימים בעת הקדיחה. באם מניחים כלונסאות בעומק 9 מ' הרי שהכלונסאות, במקרה הטוב, הגיעו עד לשכבת הביסוס ובמקרה הגרוע לא חדרו כלל לשכבת ביסוס כנדרש ומתבקש לצורך גיוס תסבולת נחוצה".

המומחה קבע כי המלצות הביסוס תאמו את תנאי הקרקע הידועים באתר.

בפרק המסקנות בחוות הדעת כתב אינג' יוגר:
"אין ספק שהכשל הוא ביצועי במהותו, עקב אי חדירה כנדרש לשכבת ביסוס נושאת, באזור האגף הפגוע ובתור שכזה ועפ"י המידע הקיים, הוא מונח לפתחו של הקבלן המבצע. לגבי אחריות של המתכננים היא קיימת במידה ויתברר כי לא בוצע פיקוח עליון נאות שכלל גם הדרכה וגם הסברים למפקח באתר לגבי חדירה מינימאלית לשכבת ביסוס נאותה".

אינג' רבין קבע בחוות דעתו, כי שכבת המילוי מתחת לאגף הדרום מערבי של הבנין, עמוקה משכבת המילוי ביתר שטח האתר. המומחה קבע, כי כתוצאה מכך, לא נוצקו הכלונסאות מתחת לאגף הדרום מערבי של הבנין, בעומק 7 מטר בתוך קרקע טבעית, כפי שהורה אינג' שני, וכי זוהי הסיבה הסבירה ביותר לכשל. המומחה קבע, כי ניתן היה לגלות את השוני בעובי השכבות, אילו בוצע קידוח ניסיון שלישי, באזור בו נבנה האגף הדרום מערבי של הבנין, או בעת קידוח הבורות לצורך יציקת הכלונסאות. לדבריו, על מבצע הקידוח והמפקח הצמוד, היה לוודא, כי הקידוח מבוצע לעומק 7 מטר בתוך קרקע טבעית: "בתהליך בצוע הכלונסאות נקדחים בורות עמוקים ומפנים מתוכם את האדמה. נפח האדמה מוחלף בבטון מזויין (הכלונס). האדמה שיוצאת מתוך בורות הקדוח בתהליך זה היא גלויה לעין. העומק ממנו הוצא כל כף של אדמה ידוע למבצע היות וכל אחת משכבות הקרקע שונה מיתר השכבות בהרכבה, צבעה, הלכידות בין מרכיביה, אין קושי בזהוי סוג הקרקע שהוצא מהקדוח, קל וחומר זהוי מעבר משכבה אחת לזאת שמעליה. לכן, מבצע הקדוח וגם המפקח עליו יכולים בנקל לוודא מהו העומק בו מופיע לראשונה שכבת הביסוס, כמוגדר בהנחיות יועץ הקרקע. לפי הנחיות אלה, מגלוי הופעת שכבת הביסוס, יש לקדוח עוד 7 מטר ורק שם לסיים את הקדוח... לפי המסמכים שהובאו לידיעתי, באתר פעל מפקח מטעם הקבלן/היזם. כמו כן, גם א.שני – יועץ הקרקע וגם ישראל לוי - מתכנן הקונסטרוקציה – ביקרו באתר במסגרת הפקוח העליון. התפקיד העיקרי של "האחראי על הביקורת" – בדרך כלל המפקח- הוא לוודא שהבצוע תואם את מסמכי התכנון: תכניות, דו"חות, מפרטים, הנחיות וכד', מתפקידי המתכנן במסגרת הפיקוח העליון הוא לוודא שהמבצעים (והמפקח עליהם) מכירים ומבינים מסמכים אלה. היות וממסמכים מעידים שגם יועץ הקרקע וגם מתכנן הקונסט, ביצעו פיקוח עליון על עבודות הביסוס, אני מניח שהם ווידאו שהמפקח מכיר-בין היתר-גם את הדרישה של נעיצת הכלונסאות 7 מטר בתוך שכבת הביסוס. אם הנחה זאת נכונה וגם אם לא, המפקח על הביצוע היה צריך להכיר דרישה זאת ולוודא שהיא מתקיימת בפועל, בכל כלונס וכלונס.
כמתואר... לעיל, פעולה זאת ניתנת לביצוע בנקל על ידי גלוי עומק שכבת הביסוס (כהגדרתה בדו"ח הקרקע) ומדידת אורך הקדוח בתוך שכבה זאת".

המומחה, אינג' רבין, אמד את עלות תיקון תיקון הבנין ושלוש הדירות יחד, ב-686,825 ₪ לפני מע"מ.

6. לאחר כשלון הליך גישור אליו פנו הצדדים, מחוץ לכתלי בית המשפט, נשמעו הראיות. בפני ביהמ"ש העידו: מר ליאור וקנין, יו"ר ועד הבית של הבנין, מר מרדכי בן שבת, מר אנדרס נובוא, גב' גלית כהן, המומחה מטעם התובעים - ד"ר אברהם אביגור, הגב' נאווה טוויק, גב' שרה נגר, מר יעקב נגר, אינג' ישראל לוי, אינג' אברהם שני, והמומחה מטעם בית המשפט, אינג' זליו דיאמנדי. יודגש, כי הצדדים ויתרו על חקירת המומחה מטעם ביהמ"ש, אינג' רבין. המומחה אינג' בן עזרא, מטעם הנתבעים ה"ה נגר, לא הוזמן להעיד במועד בו נשמעו עדיהם, חרף החלטה קודמת של ביהמ"ש, ועל כן חוות הדעת, אינה עומדת עוד בפני ביהמ"ש כראיה (ור' לענין זה החלטה מיום 16.3.11, עמוד 53 לפרוטוקול).
7. על מערכות היחסים בין מוכרי הדירות, נגר וגב' טוויק, ובין רוכשי דירותיהם, וקנין ונובוא, חלים דיני החוזים הכלליים (חוק החוזים (חלק כללי) וחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), ולצידם הוראות חוק המכר, התשכ"ח-1968, נוכח הוראת סעיף 4(א) לחוק, המורה כי "הוראות חוק זה יחולו על מכר של מקרקעין, ובשינויים המחוייבים – גם על מכר של מקרקעין וזכויות" (לעומת זאת, לא חלות ביחס להסכמי הרכישה בין צדדים אלה, הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, שכן מוכרי שתי הדירות האמורות, לא בנו את הבנין, ועל כן, אינם באים בגדר "מוכר", כאמור בסעיף 1 לחוק).

כאמור, טענו הן גב' טוויק והן נגר, כי הודעות התובעים בעניין הליקויים שנמצאו בדירות, נמסרו להם בשיהוי רב. גב' טוויק טענה בהקשר זה: "הנתבעת תדגיש כי למרות ה"עוול" שגרמה כפי הנטען והמוחכש- לתובעים, והתיאור הפלסטי אודות "סיבלם" המתמשך של התובעים בגינה, פנו הם אליה לראשונה בקשר לדירה רק ערב הגשת תביעה זו, במכתב מטעם עורך דינם המודיע הלכה למעשה על התביעה המתרגשת ובאה. התועים שקטו על שמריהם לא פנו אליה ולא התאוננו מאומה ובוודאי שלא נקטו כל מהלך לביטול הסכם המכר- תקופה ארוכה בת למעלה מ- 3 שנים!!!!!!! לטענת הנתבעת - לא בכדי, בשים לב לכך כי לה אין כל קשר ושייכות לעניין וכי עובר לכריתת הסכם המכר בניהם ומסירת הדירה אכן לא היה ידוע לה ולא ניתן היה לדעת על בעיה בדירת ו/או במבנה".

נגר טענו בכתב ההגנה, כי התובעים פנו אליהם לראשונה, בענין הליקוים האמורים, רק ביום 21.1.03, במכתב ב"כ דאז.

התובעים בשתי התביעות האמורות, טענו כאמור, כי המוכרים ידעו, על הסדיקה עקב שקיעת יסודות הבנין, ולטענתם, בשל כך, גם מיהרו למכור את הדירות שרכשו תקופה קצרה קודם לכן. וקנין הוסיפו וטענו לענין זה, כי נגר התקשרו עמם בהסכם, כמעט שלושה חודשים לאחר שערך אינג' ד"ר גלזמן את חוות דעתו, ועל כן, לא יתכן שלא ידעו על הליקויים.

חוק המכר מגדיר בסעיף 11 "אי התאמה", בין היתר, כאשר מסר המוכר לקונה "נכס שאין בו האיכות או התכונות הדורושות לשימושו הרגיל... או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם", וכן "נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים". סעיף 12 לחוק מורה, כי הקונה אינו זכאי להסתמך על אי התאמת הממכר, על פי הוראת סעיף 11, אם ידע עליה בעת "...גמירת החוזה".

ס"ק 14 (א) לחוק, מחייב את הקונה להודיע למוכר, על אי התאמה מיד, לאחר בדיקת הממכר, שתבוצע עם קבלתו (בהתאם להוראת סעיף 13 לחוק), ובס"ק (ב) נקבע: "לא הודיע הקונה על אי – ההתאמה כאמור בסעיף- קטן (א), אין הוא זכאי להסתמך עליו".

סעיף 15 לחוק שעניינו אי התאמה נסתרת מורה:
"לא היתה אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה; אולם במכירת נכס-נד אין הקונה זכאי לחזור בו מן החוזה אם נתן הודעה כאמור לאחר שעברו שנתיים ממסירת הממכר, ואין הוא זכאי ליתר התרופות בשל הפרת חוזה אם נתן את ההודעה לאחר שעברו ארבע שנים ממסירת הממכר".

סעיף 16, שעניינו העלמת אי התאמה מורה:
"היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, מורה, כי: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה...".

סבורני, כי הליקויים הקשים שנתגלו בבנין ובדירות התובעים, בגינם אף נאלצו התובעים לפנות את הדירות, בצו הרשות המוסמכת כאמור לעיל, מהווים "אי התאמה" כמשמעותה בהוראת סעיף 11 לחוק המכר.

8. כמפורט להלן, סבורני כי יש לדחות את התביעה נגד גב' טוויק.

חקירת הנתבעת, הגב' טוויק, הותירה את הרושם, כי עדותה מהימנה. זאת, נוכח ההתרשמות הישירה מן החקירה, וכאשר העדות היתה עקבית, ולא התגלו בה סתירות פנימיות. טענות הגב' טוויק בחקירתה, גם עולות בקנה אחד עם מסמכים שהונחו לפני ביהמ"ש, וחלקן אף אושרו בעדות התובע, מר נובוא.

בכתב התביעה טענו נובוא, כי הגב' טוויק ידעה על הליקויים החמורים, עובר לכריתת חוזה הרכישה, וכי ליקויים אלה היו המניע האמיתי לרצונה למכור את הדירה. לענין זה טענו: "התובעים טוענים שהנתבעת נכנסה להתגורר בחודש אוגוסט שנת 2000 וכשנוכחה במצבה החמור של הדירה מיהרה להיפטר ממנה וזאת תוך שנה אחת מרגע כניסתה אליה... התובעים טוענים שהנתבעת העלימה מהם את שידעה בנוגע למצבה החמור של הדירה ופעלה שלא בתום לב בעת ניהול המו"מ עובר לכריתת החוזה ביניהם ולאחריו". הגב' טוויק העידה על הנסיבות, בגינן החליטה למכור את הדירה, ונראה, כי לענין זה קיבלו התובעים עצמם את גרסתה כמהימנה, שכן בסיכומיהם, לא רק שלא חזרו על הטענה, לפיה ידעה הגב' טוויק על הליקויים עובר לחתימת ההסכם, והסתירה אותם במכוון, אלא שהודו מפורשות: "לגבי השלב הטרום חוזי, הרי שאין לנו כל ספק שבאותה עת נאווה הייתה תמה וטהורת לבב והסידוק שהופיע היה "טבעי" לבניין חדש שטרם התייצב. זאת דעתנו והתרשמותנו לנוכח התצהירים שצורפו והעידו על נסיבות אישיות קשות, שהביאו אותה למכור את דירתה החדשה תוך 9 חודשים מרגע כניסתה אליה...".

הודאתם המפורשת של התובעים לענין זה, בסיכומיהם, כמו גם ההתרשמות האמורה ממהימנות עדותה של הגב' טוויק, די בהם כמובן, כדי לדחות את הטענות לענין פגמים בכריתת החוזה.

על רקע טענת הגב' טוויק, לשיהוי במסירת הודעת הביטול, טענו, כי הגב' טוויק ידעה על הליקויים החמורים, והכשל בביסוס המבנה, במועד שמסרה את הדירה לידיהם, בחודש יולי 2002. זאת, נוכח חוות דעתו של אינג' גלזמן, שנחתמה ביום 21.4.02, למעלה מחודש קודם מסירת הדירה, וכאשר בחוות הדעת, מוזכר ביקור בדירות באגף הדרום מערבי, ביום 7.4.02. אין לקבל טענה זו, שכן אין בפני ביהמ"ש כל ראיה, כי פרטי הדו"ח האמור, אשר נמסר באותו שלב, למנהלי חברת אריה את עופר, ולא לדיירים, הודעו לגב' טוויק, עובר למסירת הדירה, וכאשר לא נסתרה טענתה, כי בעת הביקור בדירתה, סברה, כי מדובר בביקורת שגרתית של אנשי החברה, במסגרת תקופת הבדק. הגב' טוויק נחקרה גם על התיקונים שנדרשו בדירה באותו שלב, והבהירה, כי בעת מסירת הדירה, היו סדקים באזור פינת האוכל בדירה בלבד, שלסברתה, לא היו דבר חריג, כאשר מדובר בבנין חדש, לאחר שעבר עליו החורף הראשון, וכי לא היה בהם דבר שיכול היה להעיד על כשל קונסטרוקטיבי. טענותיה אלה לא נסתרו, וודאי שלא הופרכו.

שני הצדדים לא ידעו אפוא, על הליקויים המשמעותיים בבנין ובדירה, עובר לחתימת הסכם הרכישה, ועובר למסירת הדירה, ונראה, כי בבדיקה סבירה, מעין זו שרוכש דירה אמור לבצע עם כניסתו לדירה, לא ניתן לגלותם. המדובר אפוא, לענין הוראות חוק המכר, ב"אי התאמה נסתרת", כמשמעותה בסעיף 15 לחוק. לענין אי התאמה כזו, נקבע בסעיף האמור: "...זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיף 14, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה...".

ביחס למונח "מיד" (אם כי באותו ענין – ביחס להוראת סעיף 16 לחוק), נפסק: "ברם, תנאי להתחשבות זו הוא, שאת ההודעה על אי ההתאמה ישלח למוכר "מיד" – היינו, תוך תקופה קצרה ככל האפשר – מגילויה" (ע"א 465/80 ש' סולונץ בע"מ נ' "התכוף" חרושת ברזל בע"מ ואח', פ"ד לח(3), 630,637).

הקונה נדרש אפוא להודיע על אי ההתאמה "מיד" עם גילויה, ואולם, לענין ביטול החוזה, נקבע בסעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), כי על הנפגע למסור את ההודעה, "...תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה...". תקופת "זמן סביר", תקבע בהתאם לנסיבותיו המיוחדות של כל מקרה, סוג הממכר, טיב ההפרה וכיו"ב, על רקע תכלית ההוראה, שהינה הגבלת משך הזמן בו יהיה רשאי הנפגע לבטל את החוזה, שאחריו לא יהיה עוד הצד האחר חשוף לאפשרות של ביטול, והחוזה יהפוך לעובדה סופית ומוגמרת (ר' לענין זה ע"א 5196/09 אלי ליפ ואח' נ' בנהמו ז'ק פ"ד מח(4) 202).

עולה אפוא שאלה באשר ליחס בין שתי ההוראות. שאלה נוספת העולה בהקשר זה, עניינה היחס בין הוראת סעיף 15 לחוק המכר, ותרופת הפיצויים בגין הנזקים שסבל הקונה עקב אי ההתאמה. ביחס לשאלות האמורות, נפסק: "...משהחמיץ הקונה את השעה להודיע למוכר על אי ההתאמה של המימכר לפי חוק המכר (שהוא הדין המהותי) שוב אין הוא יכול להסתמך על אי ההתאמה כדי לזכות בתרופת הפיצויים, לפי חוק התרופות, הדן אך בסעדים. על עיסקת מכר חל קודם כל החוק הספציפי, הוא חוק המכר, ואם על-פיו טענת אי ההתאמה חסומה בפניו, אין הוא יכול, בהסתמך עליה, לדרוש סעד, על יסוד חוק התרופות. ראה דעה דומה אצל צלטנר בספרו הנ"ל, שם בעמ' 126... באין זכות מהותית אין גם סעד בצדה. פירוש אחר ירוקן את הוראות הסעיפים 16-13 מתוכנן" (ע"א 465/80 האמור לעיל, בעמ' 637-638).

מעדותו של התובע, מר נובוא, עולה בבירור, כי לכל המאוחר בחודש אוקטובר 2002, כבר היו התובעים מודעים לכך, כי קיימים ליקויים משמעותיים בבנין, כאשר במועד זה, כבר החלה החברה בביצוע הצמנטציה, לפי עצתו של ד"ר גלזמן. בהמשך, השתתף מר נובוא באסיפות ועד הבית, בהן הובהר, כי קיים כשל שהוביל לשקיעת יסודות המבנה. התובע אישר, כי נכח פעמיים בישיבות במסגרת תיק הפש"ר של החברה. מר נובוא אישר גם, כי ידע עוד בשנת 2003, כי וקנין פנו אל מוכרי דירתם, נגר, בכתב, לענין הליקויים. נובוא אף קיבלו כאמור בחודש מרץ 2004, דירה חלופית מחברת אריה את עופר, וחרף כל האמור, פנו אל הנתבעת בענין זה לראשונה רק בחודש דצמבר 2004, דהיינו בחלוף למעלה משנתיים, מאז נודעו להם הליקויים החמורים בבנין, ובכך מנעו ממנה לפעול בענין, במהלך התקופה האמורה.

ברי, כי שיהוי של למעלה משנתיים, במתן הודעה על אי ההתאמה לנתבעת, הגב' טוויק, אינו מתיישב עם דרישת סעיף 15 לחוק המכר, לפיה על הקונה להודיע על אי ההתאמה "...מיד לאחר שגילה אותה...". סבורני, כי בנסיבות שהוכחו, לא עמדו התובעים גם בדרישת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), להודיע על ביטול החוזה "...תוך זמן סביר...", מאז נודעו להם הפגמים הנסתרים בבנין ובדירה.

התובעים לא היו זכאים אפוא, לבטל את החוזה, ואינם זכאים להשבת התמורה ששילמו לנתבעת. אשר לפיצויים – הרי שהתובעים אינם זכאים כאמור להסתמך על אי ההתאמה, ובמצב זה, אין לראות בה לכשעצמה, הפרה של החוזה. התובעים גם לא טענו ולא הראו, כי הנתבעת הפרה את החוזה באופן אחר, ועל כן, אין שאין לחייב את הנתבעת בתשלום פיצויים.

מכאן, כי יש לדחות את תביעת התובעים ה"ה נובוא, נגד הנתבעת, הגב' טוויק.

9. סבורני, כי יש לקבל את תביעת ה"ה וקנין נגר ה"ה נגר, ולדחות את התביעה הנגדית.

כאמור, טענו נגר בין היתר, כי וקנין ידעו עובר לחתימת הסכם, על קיום סדקים, וכי לא הודיעו על ביטול החוזה תוך זמן סביר, מן המועד בו נודע להם על הליקויים החמורים בבנין ובדירה.

וקנין טענו, בין היתר, כי נגר ידעו על הליקויים החמורים, והסתירו אותם במהלך המו"מ.

כאמור, נחתם החוזה בין וקנין לנגר, ביום 8.7.02. מר וקנין אישר בחקירתו הנגדית, כי כאשר נמסרה הדירה לו ולרעייתו, הבחין בסדקים בבית, אך טען, כי לא היו אלה סדקים משמעותיים, ועל כן, לא ייחס להם חשיבות מיוחדת. לדבריו: "אני באופן אישי יכול להגיד שלא ראיתי משהו מיוחד בבית, סדקים מהותיים שהייתי צריך להתייחס אליהם בצורה כזו, ולבוא להגיד לאלה שמוכרים לי את הבית יש לי דברים מוזרים בבית, אם היה פה סדק שם סדק, לא ייחסתי לזה חשיבות. מאוחר יותר ייחסתי לדברים חשיבות". מר וקנין העיד, כי כחודשיים - שלושה לאחר מסירת הדירה, הפכו הסדקים "...יותר מהותיים", ואז פנה אל הנתבעים בע"פ. משלא נענו, פנו וקנין בהמשך אל עוה"ד אלי סבן, אשר פנה אל נגר בכתב, ביום 21.1.03, ודרש מהם לפצות את וקנין, על נזקים שנגרמו להם. במכתב זה נטען, כי נגר ידעו על הסדקים, אך הסתירו אותם מן התובעים. ביום 3.4.03, שלח ב"כ הנוכחי של התובעים, עו"ד גסר, מכתב נוסף אל נגר, במסגרתו הודיע על ביטול החוזה, עקב הטעיה, הפרת חובת תום הלב, והפרה יסודית.

מר יעקב נגר, העיד בתצהיר עדותו הראשית, כי עובר לחתימת הסכם המכר, התגלו כבר סדקים בדירה, אלא שלטענתו, לא ראה טעם לטפל בהם, קודם ביצוע תיקוני שנת בדק. הנתבע הכחיש את טענת התובעים, לפיהם הסתירו הוא ורעייתו, את הסדקים שהיו בדירה, כאשר הציגו את הדירה בפני התובעים. לדבריו: "יש לציין כי בדירה היו סדקים מעל ארונות המטבח, בחדר האמבטיה של ההורים מעל החלון, בפינת האוכל, לצד החלון שבסלון. בחדר השינה של ההורים היתה נזילה מציבור הביוב של המרפסת הממוקמת מעל הדירה, והתובע שאל את רעייתי לגבי זה. אמרתי לו שהיתה נזילה והיא תוקנה ע"י החברה. הובטח לנו כי החברה בעת שתבצע בדק בית תדאג כי הגוון יהיה אחיד... יש לציין כי דירה זו הינה הדירה השלישית שאנו רוכשים כחדשה מקבלן והיה לנו ניסיון וידע שאין טעם לצבוע ו/או לתקן את הסדקים אלא לאחר עריכת בדק הבית. לפיכך, הטענה שעשינו תיקוני צבע ושפכטל הינה פרי דמיונם הפורה של התובעים. מלבד צביעת חלקו התחתון של הקיר הסמוך לחדר האוכל, והפרוזדור המוביל לחדרי השינה, לא עשינו כל שיפוצים". לדבריו, גם הודיעו לוקנין, שנערך תיקון במבואה של הבנין. כן טען, כי הוא ורעייתו לא ידעו, עובר לחתימת ההסכם, על "...ממצאים חמורים..." בבנין, כפי שטענו התובעים.

הנטל להוכיח, כי התובעים ידעו על קיום הליקויים, עובר לחתימת ההסכם, מוטל על הנתבעים, ה"ה נגר. מעבר לכך, שלא מצאתי מקום להעדיף את גרסת נגר לענין זה, על גרסת וקנין, הרי שגם אם נקבל את גרסת נגר, לפיה הראו לוקנין את הדירה, לרבות הסדקים בקירותיה, הרי שמדברי מר נגר שצוטטו לעיל, נלמד, כי מצב הסדיקה בדירה לא היה חמור, ולא ניתן היה ללמוד ממנו, על הכשל בביסוס הבנין, בעטיו התפתחה בהמשך, סדיקה חמורה בהרבה. זאת, כאשר מר נגר עצמו סבר כאמור, כי מדובר בסדקים שאינם חריגים, וניתנים לתיקון במסגרת תיקוני שנת הבדק. טענתו האחרת של מר נגר, לפיה לא היו הוא ורעייתו מודעים לקיומה של בעיה משמעותית, עובר לחתימת הסכם הרכישה, נסתרה בעדות מר מרדכי בן שבת, אשר שימש כיו"ר ועד הבית בבנין, עוד משנת 2001. מר בן שבת העיד על התפתחות הסדיקה, מחודש אפריל 2002, ואישר, כי בחודש מאי 2002 או סמוך לכך, הודיע לו הנתבע, מר יעקב נגר, על קיומם של סדקים חמורים:
"ש. מתי ראית כבר שיש סדקים ויותר מסדקים?
ת. באפריל 2002.
ש. אתה אומר "סדקים מהותיים", תפרט קצת יותר? איפה בלובי היו הסדקים?
ת. איך שנכנסים מצד שמאל, יש קיר גדול, אז למעלה היה סדק אלכסוני וקצת ליד הדלת. שוב בשלב הזה עדיין באפריל זה נראה לי קצת חריג. אני לא זוכר בדיוק תאריכים.
ש.       אדם שלא מבין בבניה, רואה סדקים כאלה אומר שיש פה בעיה, נכון?
ת.        לא. לא בהכרח. לכל בניין יש סדקים. באפריל ראיתי סדקים והבנתי שיש פה בעיה.
ש.       אפשר לראות זאת בעין רגילה?
ת.        אחד כמוני, מעופף, היה צריך להסב את תשומת ליבי. כשזה מתחיל להיות קצת יותר רציני, אז זה אומר שיש בעיות מעבר לזה.
ש.       אז אתה אומר ש... איך אתה זוכר את התאריך בדיוק מתי פגשת אותו בלובי?
ת.        אני לא זוכר בדיוק. אני זוכר מתי פניתי לאריה את אופר – בסביבות מאי 2002. ניגשתי לשם אחרי שפניתי למר נגר בלובי, ואמר לי שיש סדקים חמורים ויש בעיות, אז הסתובבתי איתו בבניין, נכנסתי לדירה של גלית, כבר ראיתי סדקים שלא ראיתי מאודי. גם אז לא הבנתי את חומרת העניין".

הרושם מחקירת העד, מר בן שבת, היה כי עדותו מהימנה. מעבר להתרשמות הישירה, הרי שהעד העיד עדות סדורה, הכיר היטב את הפרטים, וכן נראה, כי במחלוקת שבין וקנין ונגר, אין הוא נוטה לצד זה או אחר. סבורני, כי יש להעדיף עדותו בנקודה זו, על פני עדות הנתבעים. מעבר לאמור, הרי שגם העד, מר הרצל נגר (אשר לא נחקר בחקירה נגדית, מבלי שהדבר ייחשב כהסכמה לתוכן עדותו, כמפורט בהודעת ב"כ התובעים מיום 16.3.11, עמוד 65 לפרוטוקול), העיד, כי שוחח עם הנתבע, מר נגר, על הסדקים, ואמר לו: "...שהאדמה באיזור לא יציבה וכנראה שזו הסיבה לסדקים". מכאן, שמר נגר היה מודע עובר לחתימת הסכם הרכישה, לכל הפחות, לקיום "...סדקים חמורים" בבנין. לטענת הנתבעים, הם הודיעו לתובעים על הסדקים בבנין, לרבות התיקון שבוצע במבואה, קודם חתימת ההסכם, ואולם, בהסכם עצמו אין כל התייחסות לדברים, לא הוצג כל מסמך אחר, שיש בו להוכיח את הטענה, וכאמור, לא ראיתי מקום להעדיף, את עדות עדי הנתבעים לענין זה, על עדות מר וקנין.

סבורני אפוא, כי יש לקבל את טענות וקנין, הן לענין אי גילוי עובדות מהותיות במסגרת המו"מ לקראת כריתת החוזה, והן לענין ידיעת נגר, על אי ההתאמה, עובר לחתימת ההסכם.

סבורני, כי אין לקבל את טענת נגר, לפיה ויתרו וקנין על סעד של ביטול החוזה, כאשר לא הודיעו על הביטול במכתב ב"כ דאז, ביום 21.1.03, ודרשו זאת לראשונה במכתב עו"ד גסר מיום 3.4.03. מר וקנין נחקר לענין זה, והשיב, כי בעת משלוח המכתב הראשון, לא היה מודע למלוא חומרת הליקויים בבנין, ורק בהמשך, הבין את משמעות הדברים. עדותו זו איננה עומדת לבדה, אלא נתמכת במסמכים שצורפו לתצהירו, ואשר מלמדים על החמרה במצב הסדיקה בבנין, במהלך חודשים פברואר ומרץ 2003. בין המסמכים האמורים, מכתב ממלא מקום מנהל מחלקת פיקוח בניה בעירית באר שבע, מיום 16.2.03, הממוען אל חברת אריה את עופר, בו נאמר בין היתר: "בדירה מספר 15 (דירת התובעת גב' כהן – ג.ג.) ההתרשמות היא כי הדירה אינה ראויה למגורים בנתונים אלה. אבקשכם להודיעני ללא דיחוי כיצד בדעתכם לפעול כלפי דיירי הבית בכלל ובפרט לדירה מספר 15. יצוין, כי ידוע לנו על ממצאי ליקויים חריפים אף בדירה מס' 11". ביום 31.3.03, הודיע האחראי על מבנים מסוכנים בעיריה: "בבדיקה עדכנית שנערכה ע"י הח"מ בתאריך 30.3.03 עולה כי טרם נעשו עבודות לשיפור מצב הנדסי – תברואתי בדירות מס' 11 ו-15 במבנה שבנדון". בהמשך, ביום 3.4.03, כתב עו"ד גסר אל החברה: "משפחת וקנין פנתה אליי על מנת שאייצגה. לדבריהם נוהל ביניכם כבר מו"מ בנוגע לפתרון בעייתם האקוטית המחייבת את פינוים המידי מהדירה, וזאת לנוכח הסדקים החמורים והעמוקים הקיימים בה". מכאן, שהודעת הביטול, שנשלחה באותו יום, באה לאחר שחלה החמרה משמעותית במצב הסדיקה, וכאשר התברר, כי מצב דירתם של התובעים (דירה מס' 11), מחייב פינויה.
נוסיף, כי במכתב עו"ד סבן מיום 21.1.03, נאמר מפורשות: "יודגש כי אין באמור לעיל למצות טענת מרשי, ומרשי שומרים על זכויותיהם על פי הסכם ועל פי כל דין...".

נוכח שינוי הנסיבות, במהלך שלושת החודשים שחלפו, מאז משלוח מכתב עו"ד סבן, וכאשר וקנין לא ויתרו במפורש או במשתמע, על זכותם לדרוש ביטול החוזה, נראה, כי התובעים זכאים היו במועד האמור להודיע על ביטול החוזה.

הנתבעים טענו, כי ביטול החוזה, לא בא אלא כדי להתחמק מהעברת התשלום האחרון, על חשבון התמורה, בסך 20,000 ₪, כאשר שיק שמסרו לנתבעים על הסכום האמור, ליום 1.3.03, הוחזר מסיבות "א.כ.מ + נ.ה.ב". סבורני, כי אין לקבל טענה זו. על פני הדברים, במועד האמור - כאשר למעלה מחודש קודם לכן, כבר הודיעו וקנין לנגר על הליקויים החמורים, ודרשו פיצויים בגין הפרת החוזה, וכאשר נלמד, כי באותו שלב, כבר ניתן היה לצפות כי יהיה צורך לפנות את הדירה - זכאים היו ליתן הוראת ביטול בגין השיק האמור, כפי שעשו. החזרת השיק, מסיבת א.כ.מ לצד סיבת נ.ה.ב, אין בה להוכיח, כי אילו סברו התובעים, כי עליהם לפרוע את השיק, לא היה ביכולתם לעשות כן.

סבורני אפוא, כי התובעים, וקנין, זכאים היו לבטל את החוזה, במועד בו מסרו הודעתם לנתבעים, וכי החוזה בוטל על ידם כדין, במועד האמור.

יש אפוא לקבל את תביעת ה"ה וקנין בת"א 4934/09, כלפי ה"ה נגר, ולחייב את הצדדים בהשבה הדדית, וכן יש לחייב את נגר בתשלום הפיצויים המוסכמים, לוקנין. יוער לענין זה, כי אין מקום לפסוק לזכות וקנין פיצויים ע"פ סעיף 10 לחוק החוזים (תרופות), לצד הפיצויים המוסכמים, שאחרת, היו מפוצים ביתר (ר' לענין זה ע"א 628/87 יוסף חורי נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, פ"ד מו(1), 115). התובעים לא הוכיחו, כי הנזקים שנגרמו להם בפועל, עולים על סכום הפיצוי המוסכם.

מסכום התמורה שעל הנתבעים להשיב לתובעים, יש לקזז את הסכום ששולם לתובעים במסגרת הסדר הנושים של החברה, שכן הסכום שולם להם, בשל היותם בעלי הזכויות בדירה.

התמורה ששילמו התובעים לנתבעים בפועל (כאשר כאמור לא שילמו את התשלום האחרון בסך 20,000 ₪), הסתכמה ב-400,000 ₪ (קרן), ובשערוך להיום – 640,717 ₪. הסכום ששולם לתובעים במסגרת הסדר נושים – 30,990 ₪ (קרן), ובשערוך להיום – 48,360 ₪. יש אפוא לחייב את הנתבעים להשיב לתובעים, סך 592,357 ₪, וכפוף לכך, יש לחייב את וקנין להשיב את הזכויות בדירה לידי נגר. הפיצויים המוסכמים הועמדו בחוזה על סך 42,000 ₪ (קרן), ובשערוך להיום – 67,275 ₪.

נוכח כל האמור לעיל, יש לדחות גם את התביעה הנגדית שהגישו נגר נגד וקנין, בת"א 3959/03.

10. סבורני, כי יש לדחות את התביעות, ואת ההודעות לצד שלישי, שהוגשו נגד הנתבעים, אינג' שני, וחברת אברהם שני, משלא הורם הנטל להוכיח רשלנותם הנטענת.

אין חולק, כי אינג' שני, כמו גם אינג' לוי, שימש כמפקח עליון, בתפקידו כיועץ הביסוס של הבנין. בתפקידו זה, הוא חב חובת זהירות קונקרטית, כלפי מי שעלולים להיפגע, אם לא ימלא כראוי את חובת הפיקוח (ור' לענין זה בין היתר, ע"א 878/09 דב טרויהפט נ' דוד עטיה ואח', סעיף 36 לפסק הדין).

כאמור, ערך מר שני עבור חברת אריה את עופר, סקר קרקע, במסגרתו פירט הנחיות לביסוס המבנים. לטענתו, הסתמך על נתונים מקידוחי ניסיון מאתרים סמוכים, ומשני קידוחים באתר בו נבנה הבנין. זאת לטענתו, בהתאם להוראות תקן ישראל 940 לביסוס מבנים, לפיו ניתן להסתפק בשני קידוחים ל"מבנה קטן", כאשר לדבריו, הבנין הינו מבנה קטן, משום שיש בו 5 קומות בלבד. אינג' שני המליץ, בהסתמך על הנתונים והממצאים שהיו בידיו, כי יש לבסס את הבנין על כלונסאות בעומק של 7 מ' לפחות, בתוך שכבת הקירטון שנמצאה בקידוחי הניסיון.

כאמור לעיל, קבעו המומחים מטעם ביהמ"ש, כי הגורם לליקויים, הינו כשל ביצועי, וכי נגרם עקב התנהגות בעלי המקצוע, שביצעו את הקידוחים, ואת יציקת הכלונסאות, והמפקח הצמוד על ביצוע העבודה, אשר הכיר את הנחיות הביסוס, ועליו היה לוודע ביצוען בשטח. כאמור, זו גם היתה מסקנת אינג' יוגר בחוות דעתו, כפוף לבחינת אופן ביצוע הפיקוח העליון ע"י הנתבעים, אינג' שני ואינג' לוי. התובעים עומדים על חוות דעת המומחה מטעמם, ד"ר אברהם אביגור, ואולם משחולקים המומחים מטעם ביהמ"ש על מסקנותיו, כאשר לעדויותיהם משקל יתר, בהיותם מומחים מטעם ביהמ"ש, שאינם נוטים לצד זה או אחר, וכאשר ד"ר אביגור, אינו מהנדס קרקע, סבורני כי יש להעדיף, את חוות דעת המומחים מטעם ביהמ"ש, על חוות דעת ד"ר אביגור.

תקן ישראלי מס' 940, לענין ביסוס מבנים, מורה בסעיף 1.3.2.1, שכותרתו "מספר הבורות":
"א. ...
ב. ממקמים את הבורות לבדיקה באופן שיתקבל פרופיל מלא ככל האפשר של הקרקע לפחות ב-3 נקודות באתר.
ג. באתר של מבנה קטן או באתר של מבנה שחשיבותו מועטת, מסתפקים ב-2 בורות, כאשר הם דומים בפרופיל הקרקע שלהם או כשהפרופיל שלהם דומה לפרופיל של הקרקע בסביבה".

המומחה, אינג' דיאמנדי, נשאל ביחס למס' הבורות שנדרשו במקרה זה, והשיב: "...אני משיב שיש בנייה של כמות מינימלית של שני קידוחים לכל בנין ולא משנה מה שטחו, ובתקן הישן יש מרחקים בין קידוחים מקובלים ולכן המרחקים בד"כ בין 30 ל-50 מ' ואם אני הולך לכסות שטח יותר גדול ויש פרויקטים שיש עשרות בניינים אנו עושים כאלו משבצות ומכסים אותם במספר יותר גדול של קידוחים. עפ"י התקן בשנת 2008 בכל בניין באתר צריך לבצע שני קידוחים. לגבי תקן של שנת 1998, היה צריך לקדוח במרחקים של בין 30 ל-50 מטר ולא היתה אז חובה לקדוח שני קידוחים לבניין אלא רק לפי המרחקים. זה היה המצב מבחינת התקן באותו שלב.
ש. האם אתה אומר זאת בוודאות, אולי תשנה אם אני אציג לך את התקן באותו זמן?
ת. צודק. כתוב לפחות שלוש נקודות באתר. פה לא מפורט מה זה אתר. אני מפרש אתר במקרה זה כל אתר, במקרה שלנו שני הבניינים".

בהמשך העיד המומחה לענין זה:
"אני הייתי עושה באזור כזה לפחות שלושה קידוחים, אני הייתי מוסיף קידוח באמצע בין שני הבניינים ויחד עם זאת מספר הקידוחים כאן היא לא רלוונטית לשאלה, כי אם הייתי עושה ארבעה קידוחים והואדי הנדון היה עובר באמצע המגרש היינו באותה סיטואציה".

נזכיר, כי גם אינג' רבין קבע, שעומק שכבת המילוי מתחת לאגף הדרום מערבי, שונה מעומק שכבת המילוי ביתר האתר, ומכאן, שביצוע קידוח ניסיון שלישי, יכול היה למנוע את הכשל, רק אם היה מבוצע באותו חלק של המגרש, כאשר לא היה מראש, כל מידע, שחייב ביצוע הקידוח, דווקא בחלק זה של המגרש. כאמור, העיד המומחה, אינג' דיאמנדי, שאילו ביצע את התכנון, היה מורה לבצע קידוח ניסיון, דווקא בחלק אחר של המגרש – בין שני הבניינים. מכאן, שלא הוכח, שאינג' שני התרשל בענין זה.

נוכח מסקנות המומחים מטעם ביהמ"ש, לפיהן היו המלצות הביסוס של אינג' שני נכונות, אין מקום לקבוע, כי התרשל בביצוע הבדיקות לצורך הדו"ח.

מעבר לאמור, הרי שדו"ח הקרקע נמסר למתכנן השלד, אשר רשאי, במקרה של אי התאמה בין ההנחות בדו"ח והמצב בשטח, לפנות אל מהנדס הקרקע, בדרישה להתאמות ושינויים. לענין זה העיד אינג' לוי:
"ש. האם ידעת שבהנחה ששני מסר לפניך דו"ח שגוי, יש לך אפשרות לא לקבל את הדו"ח הזה?
ת. יש לי. אני אתן לך דוגמא. היה מקרה שהיה דו"ח, קיבלתי דו"ח דווקא מאדון נבו ז"ל, שלא נמצא פה היום, שקבע ביסוס בפלטות במקום מסוים, שהיה צריך לעשות כלונסאות. באתי לשטח וראיתי שהקרקע אינה מתאימה, הזמנתי את אדון נבו, הוא תיקן את הדו"ח והחליף את ביסוס הכלונסאות. לחילופין אני בודק אם הדברים שנעשו הם סבירים, אם שמים על כלונס קטן עומס גדול, אני לא אקבל את זה.
ש. נעבור על הדו"ח של שני ונסתכל בסעיף 1, מבוא. קראת בעיון את הדו"ח הזה לפני שקבעת את הוראות הביסוס, את אורך הכלונסאות?
ת. מתאר לעצמי שכן.
ש. וגם הבנת מה שכתוב?
ת. כן.
ש. כך שלא היו לך במקרה שלפנינו שום הסתייגות מהדו"ח?
ת. לא היו".

התובעים טענו, כי אינג' שני לא ביצע פיקוח עליון כנדרש, ואולם נהיר, וכך העיד גם המומחה, אינג' דיאמנדי, כי פיקוח עליון מבוצע בשטח, בעת ביצוע אלמנטים קונסטרוקטיביים מסוימים, ע"פ הזמנת הקבלן, אשר מבצע את העבודות, ואין לדרוש מיועץ המשמש כמפקח עליון, ליזום ביקורים באתר, בהעדר הזמנה כאמור, מה עוד, שבין מועד התכנון, ומועד ביצוע העבודות בשטח, עשוי לחלוף זמן רב. אינג' שני העיד, כי נכח בשטח כאשר הוזמן, וכי הוא וגיאולוג שעבד במשרדו, הנחו את הקודחים ואת המפקח הצמוד, כיצד לבצע את העבודה. עדותו לענין זה לא נסתרה, ולא עלה בידי התובעים להוכיח, כי הוזמן לאתר בעת קידוח או יציקת הכלונסאות, באגף הדרום מערבי של הבנין, אשר שקע, או כי התרשל באופן כלשהו, בביצוע הפיקוח העליון. מכאן, שאין לקבל את טענות התובעים גם לענין זה.

התובעים טענו בין היתר, כי אינג' שני ואינג' לוי התרשלו, משום שויתרו על ביצוע בדיקות סוניות לכלונסאות, והסתפקו בדיווח על ביצוע בדיקות "בקרה ידנית", דהיינו מדידת הבורות באמצעות סרט מדידה. לענין זה השיב המומחה, אינג' דיאמנדי בחקירתו: "...גם אם הבדיקות הסוניות היו מבוצעות במקרה הספציפי הזה הן לא היו מונעות את הנזק". המומחה הבהיר, כי אין כל חובה לבצע בדיקות סוניות, וכי בדיקות כאלה ניתן לבצע רק כשראש הכלונס גלוי, והבדיקה עשויה לתת "...אינדיקציה של תקינות הכלונס אך היא לא מהווה פסילה גורפת או כשרות מוחלטת". המומחה סבר, כי במקרה זה, לא היה מקום להסרת האחריות של אינג' שני כמפקח עליון, בשל אי ביצוע של בדיקות סוניות.

התובעים התייחסו בהרחבה, לשלב נסיון תיקון המבנה, בסוף שנת 2002, ע"פ המלצות ד"ר גלזמן – תיקון אשר כשל. לטענתם, נושאים אינג' שני ואינג' לוי באחריות לכשל, משום שלא תכננו את עבודת הצמנטציה כנדרש, ולא וידאו, כי תבוצע באופן שיפתור את הבעיה.
לענין זה העיד אינג' שני, כי חברת אריה את עופר פנתה מיוזמתה אל ד"ר גלזמן, מבלי לערב אותו, וכי חוות הדעת הונחה בפניו כעובדה מוגמרת, יחד עם החלטת החברה, לבצע צמנטציה לעומק של 6 מטר בלבד. ממכתבו של אינג' שני שהופנה אל חברת טריפל אר, אשר שירותיה נשכרו ככל הנראה, ע"י חברת אריה את עופר, בין היתר לענין התיקון האמור, נלמד, כי המלצותיו, אשר פורטו במפרט לביצוע "צימנוט קרקע", באו לאחר סיור שערך באתר עם אינג' ד"ר גלזמן, וכי הפתרון בדרך של צמנטציה, הוצע ע"י ד"ר גלזמן, ולא ע"י אינג' שני: "על מנת לברר את סיבת השקיעות הנ"ל יש צורך בביצוע חפירות רבות באזור הפואיה של המבנה ומשום כך הוחלט לנסות למצוא פתרון שיבטיח מניעת המשך הסידוק ללא ביצוע החפירות הנ"ל... הפתרון המוצע ע"י ד"ר גלזמן הוא של צימנוט הקרקע סביב העמודים באזור הפואיה". גרסת אינג' שני לענין זה, לא נסתרה, ולענין זה יש לזקוף לחובת התובעים (והמודיעים בהודעות לצד שלישי), את הימנעותם מהעדת אינג' ד"ר גלזמן, ומנהלי
חברת אריה את עופר, או יועציה, שהיו מעורבים בגיבוש ההחלטה על שיטת ביצוע התיקון.

יתרה מזאת, המומחה, אינג' דיאמנדי, קבע כאמור בחוות דעתו, כי ניסיון התיקון נכשל משום שבוסס על הנחה שגויה, לפיה נמצאת אדמה בין ראשי הכלונס, לעמודים שנוצקו מעליהם, כאשר הנחה שגויה זו, הניח ד"ר גלזמן. כמו כן קבע כאמור, כי "ההנחה השגויה הובילה להקטנת עומק ההזרקה לעומת הצורך האמיתי שהיה הזרקה לעומק של 12-14 מ' מפני מפלס הכניסה...". מכאן, לשיטתו, כי גם אילו בוצעה צמנטציה לעומק של 10 מטר, לא היה בכך לפתור את הבעיה.

התובעים והמודיעים בהודעות צד שלישי, גם לא הרימו את הנטל להוכיח, את עצם התרומה הנטענת לנזק שנגרם לבנין ולדירות, כתוצאה מנסיון התיקון הכושל, או את שיעור התרומה האמורה. לענין זה קבע המומחה, אינג' יוגר, בתשובותיו לשאלות ההבהרה שהפנה אליו ב"כ התובעים: "הכישלון לא החמיר את מצב המבנה אך גם לא פתר דבר. מעשית מה שקרה שחלק מהמילוי, עד לעומק החיזוק, הוחלף (כחלק מהשיטה) בתערובת צמנט מעורב בקרקע מילוי". מכאן, שאינג' שני, וחברת אברהם שני, אינם נושאים באחריות לנזקים הנטענים בגין ניסיון התיקון בשנת 2002.

סבורני אפוא, כי לא הורם הנטל ע"י מי מהתובעים או המודיעים בהודעות צד ג', להוכיח אחריות של אינג' שני, או של חברת אברהם שני, לנזקים הנטענים.

11. רוב הנימוקים שפורטו לעיל לענין אינג' שני, תקפים גם בעניינו של הנתבע, אינג' לוי, וסבורני, כי יש לדחות את התביעות, ואת ההודעות לצד שלישי, גם כלפיו.
כאמור, קבעו המומחים מטעם ביהמ"ש, כי כשל ביצועי הוא שגרם לליקויים, וכי נגרם עקב התנהגות מי שביצעו את קידוח הכלונסאות ויציקתם, והמפקחים עליהם.

נזכיר, כי בחוות דעתו של המומחה, אינג' דיאמנדי, נקבע לענין אינג' לוי: "אם ביחס ליועץ הקרקע (מהנדס אבי שני) נדרש הסבר והבהרה למה לדעתי יצירת הנזק אינה באחריותו הרי שביחס למתכנן הקונסטרוקציה אין כל צורך בהסברים".

בכתב התביעה נטען, כי אינג' לוי הוא שתכנן את היסודות, חישב את העומסים, והיה המתאם והמפקח על בנית שלד הבנין. מכאן, שלטענת התובעים, שימש אינג' לוי כאחראי לביצוע השלד. אינג' לוי הכחיש זאת וטען, כי שימש כמתכנן השלד ומפקח עליון בלבד.

ביחס לחובות מתכנן השלד בשלב הקידוח ויציקת הכלונסאות, נפסק: "עולה מהאמור כי יש להבדיל בין המהנדס האחראי על ביצוע השלד לבין מתכנן השלד. על המהנדס האחראי לביצוע השלד לבדוק את עומקו של כל כלונס וכלונס, בעת קידוחי הכלונסאות. על המהנדס האחראי לביצוע השלד לקרוא למהנדס הביסוס, בהתאם לקבוע בתוכניות הביסוס, על מנת שיאשר את הכלונסאות הראשונים בטרם יציקתם. בביצוע העבודות בשטח, אין להסתמך אך ורק על תכנית השלד ועל תכנית הביסוס, משיש לבחון את התאמת התוכניות לשטח..." (ת"א (מח' ב"ש) 3217/98 בן צבי ואח' נ' יהלומית פרץ חברה לבניין ופיתוח בע"מ ואח', ס' 33 לפסק הדין). זאת, כאשר חובות מתכנן השלד, לאחר סיום תכנון הבנין, במסגרת הפיקוח העליון, המפורטות בתקנות התכנון והבניה (פיקוח עליון על הבניה), תשנ"ב-1992, אינן כוללות פעולות כמפורט לעיל, לרבות בדיקת עומקי הקידוחים, והזמנת מהנדס הביסוס.

אינג' לוי העיד על אופן ביצוע הפיקוח העליון:
"ש. אתה יודע, שבמציאות במיוחד שקיימת בארץ ובמקומות אחרים, שצריך מאוד להקפיד ולהיות נוכחים בשלב הקריטי הזה, בשלב בנית היסודות?
ת.         אני בתור מתכנן השלד, ועושה הפיקוח העליון, אני מבקר ביסודות. אני לא מבקר בכל היסודות, אני לא צריך להימצא בכל יסוד ויסוד, יש לי פרויקטים של אלף קלונסאות, ברור שאני לא יכול להימצא בכל עת, בין המקובלות שהמפקח בפועל בשטח, מהנדס הביצוע בשטח, מהנדס של אריה את עופר, הזמין אותי בתחילת הקידוחים, באתי לשטח, נפגשתי איתו, ראיתי את המכונה קודחת, בדקתי את כלוב הברזל שאני נתתי לראות שהוא מתאים לתכניות, וידאתי עם מהנדס הביצוע שהוא מבין שהוא צריך להיכנס בשכבת הקרטון כמו שכתוב בדו"ח של יועץ הקרקע, הסתכלתי שהוא קדח, ראיתי שהוא עשה את זה, וזה היה בסדר. חוץ מזה, אמרתי לו כמובן שאם הוא רואה משהו חריג או לא מתאים, הוא צריך להודיע ליועץ הקרקע ולמהנדס.
ש. אם אני מבין אותך נכון, ביקרת, ואני מדבר על הבנין הזה, בבניית הבנין הזה, מתי ביקרת?
ת. אני לא יודע. לא זוכר. היה אצל חברת אריה את עופר שאני מגיע לשטח, רושם ביומן עבודה הזה, אני כרגע לא יכול להשיג את היומן, מתאר לעצמי שרשום שם מתי ביקרתי".

אינג' דיאמנדי העיד לענין זה:
"ש. בדקת מי אחראי על השלד?
ת. אני לא יודע מי האחראי על השלד.
ש. איך אתה מנקה את מר ישראלי מאחריות?
ת. כי מה שאני יודע לא הוא אחראי על ביצוע השלד. חתימתו על תכנית הגשה אינה מעידה שהוא אחראי על ביצוע השלד כי בשלב זה לא יודעים מי הקבלן המבצע ומי אחראי על הביצוע בשלב זה מחתימים על ביצוע ההגנה ובזמן הביצוע מחליפים את חתימתו".

סבורני, כי התובעים לא הרימו את הנטל להוכיח, כי אינג' לוי שימש כאחראי לביצוע השלד.

עדות אינג' לוי לענין ביצוע הפיקוח העליון, לא נסתרה, והתובעים לא העידו מי מהעובדים או המפקחים בפרויקט, על מנת להזים את טענותיו לענין זה. עדות אינג' שני, תמכה בגרסתו לענין ביצוע הפיקוח העליון, כאשר העיד: "בפועל היינו בשטח גם אני וגם הקונסרוקטור, וגם היה גיאולוג מטעמי בשטח, והסברנו לקודחים ולמפקחים ולמהנדס הקבלן לאיפה הוא צריך לחדור ומה הוא צריך לעשות, תכנון היסודות היה תקין וסביר...". לא הוכח, כי אינג' לוי הוזמן אי פעם לאתר, לצורך ביצוע פיקוח עליון, ולא התייצב, או כי נכח בעת הקידוח או היציקה של הכלונסאות, אשר שקעו.

אין לקבל את הטענה, לענין אחריות אינג' לוי לנזקים שנגרמו ע"פ הנטען, עקב ניסיון התיקון הכושל בשנת 2002. זאת, הן מן הטעמים שפורטו לעיל, בגינם נקבע, כי אינג' שני אינו אחראי לנזקים הנטענים, לרבות העדר הוכחת הקשר הסיבתי לנזק, ושיעור התרומה של כשלון נסיון התיקון לנזק, והן משום שבמהלך התיקון, פעל אינג' לוי בהתאם להנחיות אינג' גלזמן, וע"פ המפרט שערך אינג' שני.
יש אפוא לדחות את התביעות, ואת ההודעות לצד שלישי כלפי אינג' לוי.

12. תביעת ה"ה וקנין (ת"א 4934/03) מתקבלת אפוא, כלפי ה"ה נגר בלבד, כמפורט בסעיף 9 לעיל. נקבע, כי חוזה הרכישה בוטל ע"י וקנין כדין, על נגר להשיב לוקנין סך 592,357 ₪, וכפוף לתשלום הסכום האמור, על וקנין להשיב את הזכויות בדירה לנגר, ועליהם לבצע כל פעולה הדרושה לשם כך, ובכלל זה, להתייצב בפני הרשויות, ולחתום על המסמכים הנחוצים. כמו כן, ישלמו נגר לוקנין פיצויים בסך 67,275 ₪.

התביעה נגד אינג' שני, חברת אברהם שני ואינג' לוי – נדחית.

תביעת ה"ה נגר נגד ה"ה וקנין (ת"א 3959/03) – נדחית.

תביעת ה"ה נובוא (ת"א 7279/04), ותביעת הגב' כהן (7523/04), נדחות, כלפי כל הנתבעים.

ההודעות לצד שלישי, שנשלחו אל אינג' שני, חברת אברהם שני ואינג' לוי, נדחות.

בנסיבות הענין, נוכח היקף ההתדיינות, וכאשר התביעות נדונו במאוחד, ניתנים צווים להוצאות כדלקמן:

נגר ישאו בשכ"ט ב"כ וקנין בסך 20,000 ₪, ובהוצאות המשפט ששילמו וקנין בפועל.

נובוא ישאו בשכ"ט ב"כ גב' טוויק, בסך 20,000 ₪, ובהוצאות המשפט ששילמה בפועל.

התובעים, וקנין, נובוא וגב' כהן, וכן הנתבעים (שולחי ההודעות לצד שלישי), גב' טוויק, ונגר, ישאו בחלקים שווים (חמישית לכל בעל דין, או זוג בעלי דין לפי הענין), בשכ"ט ב"כ אינג' לוי וחברת אברהם שני, בסך 20,000 ₪, ובשכ"ט ב"כ אינג' לוי, בסכום זהה, וכן בהוצאות המשפט ששילמו נתבעים אלה בפועל. החיובים בסעיף זה הינם נפרדים.

ה"ה וקנין, גב' טוויק, אינג' שני וחברת אברהם שני, וכן אינג' לוי, רשאים להגיש בקשות לשומת הוצאות, תוך 30 ימים, בצירוף קבלות על תשלום ההוצאות.










לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה במקלחת

  2. ליקויי בניה בחנות

  3. ליקויי בניה באלעד

  4. ליקויי בניה חמורים

  5. התמוטטות קירוי בריכה

  6. פסיקה עמידה בתקן 1045

  7. ליקויי בניה בדירת קרקע

  8. ליקויי בניה החלפת ריצוף

  9. ליקויי בניה במזכרת בתיה

  10. ליקויי בניה בבניין משרדים

  11. ליקויים בעבודות שרברבות

  12. תקן זכוכית - ליקויים

  13. רשלנות בתכנון חדר מדרגות

  14. ליקויי בניה בבית דו משפחתי

  15. תקופת אחריות על ליקויי בניה

  16. בקשת הקבלן לתקן ליקויי בניה

  17. הסכם בדבר תיקון ליקויי בניה

  18. תביעה מופרזת בגין ליקויי בניה

  19. התקנה לקויה של חימום תת רצפתי

  20. מכתב אחריות לביצוע איטום גגות

  21. ירידת ערך עקב הנמכת גובה התקרה

  22. טענת ליקויי בניה בעבודות ריצוף

  23. מדרגות פנימיות בדירה - ליקויי בניה

  24. תביעה בגין ליקויי בניה לאחר 7 שנים

  25. תביעה נגד מוכר דירה בגין ליקויי בניה

  26. ליקויי בניה בבית צמוד קרקע דו משפחתי

  27. ליקויי בניה בדירה חדשה שנמסרה לשכירות

  28. פסילת מסמכים שהועברו למומחה ליקויי בניה

  29. סכסוך בין משפחות בדבר ליקויי בנייה בדירה

  30. רשלנות מקצועית של עורך דין בתיק ליקויי בניה

  31. השאלה המרכזית היא האם ניתנה הזדמנות לתקן ליקויים

  32. התאונה התרחשה לפי הנטען מחמת ליקוי מבני נסתר במדרגות

  33. הודעה על אי התאמה ותקופת התיישנות בתביעות ליקויי בניה

  34. הפחתה בשיעור של 30% מסכום הפיצוי שנפסק בגין ליקויי בניה

  35. התרעה באמצעות שיחות טלפוניות ומכתבים אודות ליקויים בדירה

  36. טענת ליקויי בנייה וטענה להפרשי שטח בין הפרוספקט לבין הממכר

  37. הכרעה בסכסוכים שעניינם ליקויי בנייה מחייבת בחינה מקצועית של מומחה

  38. תביעת ליקויי בניה שהוגשה על ידי רוכשי שלוש דירות ונציגות הבית המשותף

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון