הודעה על ביטול חוזה מכר

סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 קובע את הצורך במסירתה של הודעת ביטול למפר בתוך זמן סביר, כתנאי לתוקפו של הביטול.

סעיף 7 (ב) מחייב את הנפגע, במקרה של הפרה לא יסודית של החוזה, לתת למפר ארכה לקיום החוזה קודם לביטולו.

בעניין זה קבע השופט שמגר (בע"א 5196/91 ליפ נ' בנהמו פ"ד מח(4) 202, עמ' 209 (1994)) כי :
"כדי שהודעת ביטול בגין הפרה יסודית של חוזה תפקיע את החוזה, עליה להינתן תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. לאחר חלוף הזמן הסביר רואים את הנפגע כמי שוויתר על בררת הביטול. הדרישה למתן הודעת ביטול תוך זמן סביר נובעת מן השאיפה להבהרת המצב המשפטי ולמניעת מצב שבו ימתין הנפגע ו"ימשוך" את החלטתו אם לעשות שימוש בברירת הביטול או לדבוק בחוזה חרף ההפרה".


מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא הודעה על ביטול חוזה תוך זמן סביר:

בפני הליך מאוחד, במסגרתו התבררו שתי תובענות אשר עניינן הסכם למכר נכס מקרקעין, אשר נחתם ביום 13.08.09 בין התובע לבין הנתבעת, היא המבקשת בהמרצת הפתיחה (להלן: "ההסכם" או "הסכם המכר").

התובע בתביעתו ביקש מבית המשפט להורות על אכיפת הסכם המכר, במתווה של תשלום יתרת התמורה על ידו, תוך קיזוז סך של 340,000 ₪, סכום המהווה מכפלת הפיצוי המוסכם הקבוע בסעיף 12 (א) להסכם, בשל הפרות יסודיות של ההסכם, לטענתו, על ידי הנתבעת.

הנתבעת, במסגרת תביעתה, אשר הוגשה בדרך של המרצת הפתיחה, בקשה כי בית המשפט, יצהיר על בטלותו של הסכם המכר, בשל הפרתו היסודית, לטענתה, מצד התובע, ובהתאם להורות על מחיקת הערות האזהרה שנרשמו על הנכס נשוא ההסכם, מכוח ההסכם.

אקדים ואומר כי הגעתי לכלל מסקנה כי יש להורות על אכיפת ההסכם תוך חיוב הנתבעת בהוצאות התובע בסך של 40,000 ₪, נכון להיום, סכום אותו רשאי התובע לקזז כנגד יתרת התמורה.


העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת:


ביום 13.08.09 התקשרו הצדדים בהסכם מכר, על פיו הסכימה הנתבעת למכור לתובע את כל זכויותיה בדירת המגורים ברחוב הסחלב 7 באשדוד, הידועה ברישומיה בספרי רישום המקרקעין כגוש 2188, חלקה 63 ( להלן: "הדירה") ובהתאם להעביר אליו את מלוא זכויותיה בדירה וכן למסור לידיו את החזקה בה, בתמורה לסך של 1,700,000 ₪.




על פי סעיף 4 להסכם, הסכימו הצדדים כי התמורה תשולם באופן הבא: סך של 220,000 ₪ ישולם במעמד חתימת החוזה ויופקד בנאמנות בידי ב"כ הנתבעת ( להלן: "התשלום הראשון"). סך של 1,230,000 ישולם עד ליום 01.10.09 ( להלן: "התשלום השני") ויתרת התמורה, דהיינו סך של 250,000 ₪, ישולם עד ליום 30.11.09, כנגד קבלת החזקה בדירה ( להלן: "מועד מסירת החזקה" ו/או "התשלום השלישי").




אין חולק כי, התובע הפקיד את התשלום הראשון, סך של 220,000 ₪, בנאמנות בידי ב"כ הנתבעת. אמנם בתחילת הדרך טענה הנתבעת כי התובע שילם סך של 190,000 ₪ ולא את מלוא הסכום אולם, בהמשך, חזרה בה מטענתה זו והודתה כי התובע שילם את התשלום הראשון במלואו, כמפורט בהסכם.

כנגד הפקדת תשלום זה, נרשמה ביום 17.08.09 הערת אזהרה לטובת התובע בלשכת רשום המקרקעין רחובות. כמו כן, נרשמה ביום 17.09.09 הערת אזהרה לטובת בנק אגוד לישראל בע"מ (להלן: "בנק אגוד") על זכותו של התובע ליטול הלוואה מבנק איגוד על סך של 1,105,000 ₪.



ביום 21.09.09, במסגרת תובענה כספית שהגיש בנק הפועלים בע"מ כנגד הנתבעת, חתנה של הנתבעת, מר ברוך ארביב (להלן: "מר ארביב") וכנגד חברות הקשורות אליהם, ניתן צו מניעה זמני, על ידי בית המשפט השלום בתל אביב (במסגרת ת.א. 15330-09-09), לפיו נאסרה כל דיספוזיציה בשורה של נכסים, לרבות הדירה. (להלן: "הצו השיפוטי הראשון"). כן נקבע, כי הצו מוגבל עד לסכום התובענה. עותק מצו זה נמסר לידי התובע ביום 23.09.09.




בתגובה להטלת הצו כאמור, ביום 23.09.09, שלח התובע, באמצעות ב"כ, מכתב לידי ב"כ הנתבעת, בו הוא מציין כי "במצב דברים זה, ברי נבצר ממרשי להמשיך ולשלם את יתרת התמורה וזאת מבלי לגרוע מכל סעד הנתון לו בדין ועל פי הוראות החוזה".




ביום 18.10.09 הוגשה מטעם ב"כ הנתבעת בקשה דחופה לבית משפט השלום לקביעת מועד לדיון בעניין הבקשה לעיקול זמני. באותו מועד, קרי ביום 18.10.09 שלח התובע, באמצעות ב"כ, מכתב נוסף לידי ב"כ הנתבעת בו נטען כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית מאחר ולא פעלה בהתאם לסעיף 7 (ב) להסכם להסרת צו המניעה ולכן הודיע על מימוש סעד הפיצוי המוסכם, על דרך קיזוז סך הפיצוי המוסכם מיתרת התמורה.




בתגובה למכתב התובע האמור, שלחה הנתבעת ביום 1.11.09, באמצעות בא כוחה, מכתב לב"כ התובע בו דחתה את טענות התובע ובפרט את דרישתו לקיזוז הפיצוי המוסכם מיתרת התמורה ודרשה מהתובע לקיים את ההסכם. כמו כן, אין חולק כי במסגרת התכתבויות ב"כ הצדדים מיום 09.11.09 ומיום 16.11.09 חזרו הצדדים על עמדותיהם במכתביהם הקודמים.




ביום 12.11.09 ניתן בבית המשפט השלום בתל אביב פסק דין בהעדר הגנה, בין היתר, כנגד הנתבעת, לפיו, חויבו מר ארביב, הנתבעת וחברת ברזלית עשת שן בע"מ, לשלם לבנק הפועלים סך של 547,462 ₪. כן קבע בית המשפט כי משניתן פסק הדין מבוטל צו המניעה שניתן ביום 21.09.09. עותק מפסק הדין הגיע לידי התובע ביום 16.11.09.




בנק הפועלים, אשר לטובתו ניתן פסק הדין, נזעק והגיש בקשה דחופה לבית המשפט להותיר את צו המניעה על כנו, כדי לאפשר לו מימוש יעיל של פסק הדין. בית המשפט קיבל את הבקשה וביום 3.12.09 האריך ב-60 ימים נוספים את תוקפו של צו המניעה שניתן ביום 21.09.09 .




לאחר מתן פסק הדין במסגרתו בוטל צו המניעה ועוד קודם להארכת תוקפו של צו המניעה, שלח התובע מכתב אל הנתבעת, ביום 22.11.09, בו ציין כי בנסיבות האמורות ישלם לנתבעת במועד מסירת החזקה את מלוא יתרת התמורה בגין הדירה, בתשלום אחד, לאחר קיזוז סכום הפיצוי המוסכם וזאת כנגד מסירת החזקה בדירה.




במכתב תשובת הנתבעת אל התובע, מיום 23.11.09, טענה כלפיו כי הוא זה אשר הפר את ההסכם הפרה יסודית הואיל ולא שלם את התשלום השני במועד הקבוע לכך בהסכם. עוד טענה כי לשיטתה, מסכום יתרת התמורה היה על התובע להפקיד את סכום התביעה, שהווה בסיס לצו המניעה, על מנת להביא לביטולו, ולכן עמדה על תשלום מלוא התמורה ולא, תודיעה על ביטול ההסכם. עוד ציינה הנתבעת במכתבה זה כי, היא תהיה מוכנה ליצור מנגנון של נאמנות על כל הכספים המגיעים לה, אשר יועברו לידיה עם רישום הזכויות בלשכת רשום המקרקעין ע"ש התובע, אך מנגד הפינוי של הנכס ייעשה רק כחודש לאחר שתשולם לה מלוא התמורה.




התובע סרב לקבל את הצעת הנתבעת ובמכתבו אליה, מיום 26.11.09, שב ודרש לקבל את החזקה בדירה כנגד תשלום כל התמורה, תוך קיזוז סכום הפיצוי המוסכם מיתרת התמורה. (לציין כי, על פי המוסכם בהסכם המכר, המועד למסירת החזקה היה 30.11.09)




בשיאה של המחלוקת סביב ביצוע ההסכם ניתן צו מניעה נוסף האוסר על כל עסקה ו/או העברה מכל מין וסוג של הזכויות בדירה. צו מניעה זה ניתן ביום 1.12.09, על ידי בית המשפט המחוזי באר שבע, במסגרת בקשה הנלווית לתיק פשיטת רגל 3117-07, שננקט נגד מר ארביב. (להלן: "הצו השיפוטי השני"). וכאמור לעיל, ביום 3.12.09 הוארך תוקפו של צו המניעה שניתן בתובענה שבה ניתן פסק הדין, כמפורט בסעיף 9 לעיל.




בעקבות הליכי מו"מ שהתקיימו בין הצדדים לתובענות האמורות אשר הולידו את צווי המניעה הנדונים: בנק הפועלים, מר ארביב, הנתבעת וחברת ברזלית עשן שן בע"מ, הגיעו הצדדים, הנוגעים בדבר, להסכם פשרה וביום 14.1.10 הוסרו כל הצווים והמכשולים שעמדו בדרך לקיום העסקה בין התובע לנתבעת.

לאחר הסרת הצווים האמורים פנתה הנתבעת אל התובע, במכתב מיום 17.01.12, בדרישה לקיים את הסכם המכר תוך תשלום יתרת התמורה.



בתשובה מיום 16.03.10, הציע התובע לנתבעת מתווה מחודש להשלמת עסקת המכר לפיו המועד למסירת החזקה בדירה יקבע ליום 28.03.10 וכי עד ליום זה יעביר התובע לידי הנתבעת את יתרת התמורה, למעט סך של 170,000 ש"ח, המהווה את סכום הפיצוי המוסכם, אשר יוחזק בנאמנות בידי ב"כ הנתבעת עד להכרעת בית משפט אליו תוגש תובענה בנדון או הכרעת בורר אליו יפנו הצדדים.




הנתבעת סירבה להצעה ובמכתבה אל התובע מיום 18.03.10 דרשה את קיומו של ההסכם על דרך של תשלום יתרת התמורה החוזית במלואה כנגד מסירת החזקה בנכס במועד סביר, שיוסכם בין הצדדים.




לאור סירובה של הנתבעת להסדר שהוצע על ידי התובע, כמצוין לעיל, הציע התובע במכתבו מיום 26.03.10, הסדר נוסף במטרה להביא להשלמת עסקת המכר. לפי הצעתו החדשה, הציע התובע לשלם את מלוא יתרת התמורה תוך קיזוז סך של 20,000 ₪ מסכום יתרת התמורה, סכום המשקף את סך הוצאותיו בפועל להם נדרש עקב העיכובים בביצוע ההסכם, וזאת כנגד מסירת החזקה בדירה, מועד אשר יקבע עד לא יאוחר מיום 20.04.10 (להלן: ההצעה השנייה").


לחלופין, הציע התובע כי ככל שתדחה הנתבעת את ההסדר שהוצע על ידו הרי שהוא יסכים להסדר אשר הוצע על ידי הנתבעת במכתבה מיום 18.03.10, לפיו ישלם לה את מלוא יתרת התמורה כנגד מסירת החזקה בדירה במועד סביר, שיוסכם בין הצדדים, ובלבד שמועד מסירת החזקה בדירה לא יהיה מאוחר מיום 20.04.10.



הנתבעת במכתבה מיום 07.04.10, חזרה בה מהצעתה הקודמת והציעה להשלים את עסקת המכר תמורת תשלום מלוא התמורה באופן הבא : סך של 1.23 מליון ₪ ישולם לאלתר והיתרה בסך של 250,000 ₪ תשולם כנגד מסירת החזקה בדירה שתתבצע תוך 3 חודשים.




התובע אשר ייגע מחוסר המוצא אליו נקלע, אל מול תשובתה של הנתבעת פנה בתביעתו זו לבית המשפט לאכיפת הסכם המכר האמור, כנגד תשלום יתרת התמורה בקיזוז כפל הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם, דהיינו סך של 340,000 ₪, בגין שתי הפרות מצטברות שנפלו, לטענתו, לפתחה של הנתבעת, כאשר לא הסירה את צווי המניעה שהוטלו על הנכס בתוך פרק הזמן הנקוב בהסכם..




בחלוף 7 חודשים מאז הוגשה תביעת התובע הגישה הנתבעת תובענה לסעד הצהרתי לפיו יצהיר בית המשפט כי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים בוטל על ידה כדין ובהתאם להורות על ביטול הערות אזהרה אשר נרשמו על הנכס בספרי רישום מקרקעין.




אין חולק, כי מעבר למסכת ההתכתבויות שנערכה בין הצדדים כמפורט לעיל, נערכו מספר פגישות בין התובע לבין מר ארביב, מטעם הנתבעת, במטרה להשלים את עסקת המכר. אין חולק, כי אחת מהפגישות נערכה בנוכחות עורכי הדין של הצדדים.

כמו כן, כעולה מעדותה של הנתבעת (ראה פרוטוקול הדיון מיום 26.10.11 עמ' 12 שורות 1-3 וכן שורות 10-12 ושורה 30) ועדותו של מר ארביב ( עמ' 14-15 לפרוטוקול), אין חולק כי ענייני מכירת הדירה טופלו על ידי מר ארביב עבור הנתבעת. כדבריה "אני לא מודעת על ההתחייבויות שלקחתי על עצמי. מי שניהל את העניינים שלי זה החתן שלי...", "הכל החתן של טיפל...", "מי שניהל את כל התיק זה החתן שלי.."



בהסכמת הצדדים ניתן ביום 30.05.11 פסק דין חלקי כנגד בנק איגוד, המורה על ביטול הערת האזהרה שנרשמה על הדירה לטובת הבנק.




על פי הערכת שמאי, שהוגשה מטעם הנתבעת והתקבלה כראיה בתיק, שווי הדירה נכון לחודש אוגוסט שנת 2011 הינו 2,300,000 ₪.


המסגרת החוזית


במבוא להסכם הצהירה, בין היתר, הנתבעת כי אינה מצויה בהליכים משפטיים כלשהם אשר במסגרתם אפשר ויוטל עיקול ו/או צו מניעה ו/או כל הערה שיפוטית על זכויותיה בדירה.

בנוסף, נקבע לעניין זה בסעיף 7(ב) להסכם כי:
" היה וחרף הצהרתו של המוכר במבוא לחוזה זה, יוטל על זכויותיו שבדירה לאחר ההתקשרות בחוזה זה, עיקול ו/או צו מניעה ו/או כל הערה שיפוטית אחרת ( להלן: " הערה השיפוטית") מתחייב הוא לגרום להסרת ההערה השיפוטית תוך 30 יום מיום הטלתה ובמקרה דא יושהו מועדי ביצוע התחייבויותיו של הקונה ואלה יכנסו לתוקפן המחודש בחלוף 14 יום, מעת הסרת ההערה השיפוטית".

בסעיף 11 להסכם נקבע כי :
"ההתחייבויות שבסעיפים 3, 4 ו- 7 הנם תנאים יסודיים שבעיקרי החוזה הפרתם תחשב כהפרה יסודית של החוזה".

ובסעיף 12(א) להסכם הוסכם כי :
"הצדדים מסכימים כי הסך של 170,000 ₪ יהווה פיצוי מוסכם ומוערך מראש שעל הצד המפר חוזה זה הפרה יסודית יהא לשלם לצד המקיים את החוזה מבלי שתהא לצד המקיים חבות או צורך להוכיח את נזקו".

עוד הוסכם בסעיף 6 להסכם כי:
"איחור של עד 7 ימים במילוי התחייבויותיו של הקונה או המוכר, לא יהווה הפרת חוזה ולא יקנה למי מהצדדים כל סעד שהוא, ברם איחור של מעבר ל-7 ימים יהווה הפרה יסודית של הסכם זה".

טענות הצדדים


לטענת התובע הנתבעת הפרה את ההסכם בכך שלא פעלה בהתאם להוראות סעיף 7(ב) להסכם ולא הסירה את הצווים השיפוטיים אשר הוטלו על הדירה, בזה אחר זה, בתוך 30 יום מיום מתן הצווים ובכך הפרה את ההסכם הפרה יסודית.

לטענת התובע, הואיל והצו השיפוטי הראשון ניתן ביום 21.09.09, היה על הנתבעת להסיר את הצו עד ליום 21.10.09 (לפי סעיף 7 (ב) להסכם), ולא יאוחר מיום 28.10.09 (לפי סעיף 6 להסכם, הקובע כי איחור בביצוע התחייבות של צד להסכם שאינו עולה על 7 ימים, לא יחשב כהפרה).
לטענת התובע, מקום שבפועל הוסר הצו הראשון רק ביום 12.11.09, במסגרת הליך שהתקיים בבית המשפט השלום בת"א, בו ניתן פסק דין בהעדר הגנה מטעם הנתבעים, הפרה הנתבעת את ההסכם.
עוד הוסיף וטען כי הנסיבות בהן הוסר הצו השיפוטי הראשון היו "מקריות" ולבטח לא נבעו מהשתדלות או טרחה כלשהי מצד הנתבעת במטרה להביא להסרת הצו השיפוטי. מה גם שבפועל לאור פניית הבנק אל בית המשפט הוארך תוקפו של צו המניעה ביום 3.12.09 ל- 60 ימים נוספים.
עוד טען כי יש לזקוף לחובת הנתבעת הפרה נוספת מכוח צו המניעה השני, אשר הוטל ביום 1.12.09, ואשר הוסר רק ביום 14.1.10, בחלוף 45 יום מיום הוצאתו, בניגוד להוראות ההסכם באופן המזכה אותו בפיצוי מוסכם נוסף.
לפיכך, טען כי בנסיבות בהן נמצאה הנתבעת מבצעת פעמיים הפרות יסודיות קמה לו הזכות לדרוש את אכיפת ההסכם כנגד תשלום יתרת התמורה, אולם, תוך קיזוז סך הפיצוי המוסכם, בהכפלת מספר ההפרות, שתי הפרות, ובסך הכל קיזוז סך של 340,000 ₪ מיתרת התמורה בה הוא חב.



כנגד טענות הנתבעת, אשר טענה כנגדו כי הוא זה אשר הפר את ההסכם באי ביצוע התשלומים במועד, טען התובע כי, לאחר שהוסר הצו השיפוטי הראשון, פעל בהתאם לסיפא של סעיף 7 (ב) להסכם, הקובע כי במקרה של הסרת ההערה השיפוטית יושהו מועדי התחייבויותיו של הקונה ויכנסו לתוקפן המחודש רק בחלוף 14 יום מעת הסרת ההערה השיפוטית. לכן, פנה אל הנתבעת והודיע לה כי ביום 30.11.09, קרי במועד התשלום השלישי, יהא נכון לשלם לה את יתרת התמורה, תוך קיזוז סכום הפיצוי המוסכם, וזאת כנגד מסירת החזקה בדירה.

לטענתו, צו המניעה השני שהוטל טרף שוב את הקלפים וגם לאחר שחזרו והחליפו ביניהם הצעות לקיום ההסכם הנתבעת חזרה ודחתה את הצעותיו מאחר ולנוכח עליית מחירי הדירות בשוק ביקשה היא למצוא דרך לסגת מן העסקה.
כנגד תביעת הנתבעת טען, כי הנתבעת מעולם לא שלחה אליו הודעת ביטול ההסכם ועל כן אין כל בסיס עובדתי לתביעתה לסעד הצהרתי לפיו ההסכם בוטל על ידה כדין.



מאידך, טענה הנתבעת כי אין לזקוף לחובתה הפרות יסודיות כלשהן של ההסכם המקימות לתובע הזכות לפיצוי מוסכם וכי פעלה נמרצות להסרת הצווים השיפוטיים, בתוך מסגרת הזמנים המוסכמת בהסכם ואם חלו עיכובים בביטול הצווים הדבר נובע מלוח הזמנים העמוס של בית המשפט.

עוד טענה כי התובע הוא זה אשר הפר את ההסכם משלא עמד בתנאי התשלום הקבועים בהסכם וכי לא היה בצווים השיפוטיים שהוטלו כדי למנוע או לעכב את ביצוע העסקה.
לטענתה, יכול היה התובע לפעול להסרת צו המניעה הראשון שניתן על ידי בית המשפט השלום בתל אביב, על דרך הפקדת סכום התביעה בבית המשפט, סך של 547,462 ₪, מאחר והצו הוגבל לסכום התביעה, וזאת, על חשבון תשלום התמורה על פי ההסכם ובכך להסיר את המכשול לקיום ההסכם. לטענתה, התובע לא השיג את המימון הדרוש לתשלום יתרת התמורה ולכן ההערות השיפוטיות שהוטלו על הדירה היוו לו תירוץ נוח לאי מילוי התחייבויותיו הכספיות.

אשר לפסק הדין שניתן כנגדה בהעדר הגנה הסבירה הנתבעת כי נעשו ניסיונות לנהל מו"מ מחוץ לכותלי בית המשפט, בכדי לסיים את המחלוקות בפשרה וכי בקשת הבנק למתן פסק דין בהעדר הגנה נעשתה בניגוד למקובל ובחוסר תום לב.



אשר להסרת הצו השני טענה הנתבעת כי, פעלה במסגרת הסביר וזאת לאור הסדר הפשרה עם הבנק אשר נחתם ביום 6.1.10 והוצג לבית המשפט מיד לאחר מכן, הסדר אשר הביא להסרת שני הצווים באופן סופי. בהתאם, המציאה הנתבעת לתובע, ביום 17.1.10 נסח רישום מקרקעין מעודכן המעיד על סילוק שתי ההערות אשר נרשמו לטובת בנק איגוד מכוח הצווים השיפוטיים אשר הוצאו.


השאלות שבמחלוקת


האם הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית, כטענת התובע, באופן המקנה לתובע את הזכות לדרוש את הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם, לצד דרישתו לאכיפת ההסכם?

בהנחה שהתקיימו שתי הפרות מצד הנתבעת - האם קמה לתובע הזכות לקיזוז כפל הפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם, כנטען על ידו?



האם התובע הוא זה אשר הפר את ההסכם, בכך שלא עמד בחיוביו הנוגעים לביצוע התשלומים במועד, באופן המזכה את הנתבעת בסעד של ביטול ההסכם באופן גורף?


דיון


השתלשלות העניינים עוגנה במרביתה בכתוב, בחלופת המכתבים שהתנהלה בין הצדדים, באמצעות באי כוחם. עדויות הצדדים שבאו בפני אך חידדו את הדברים כי הצדדים סמכו על באי כוחם אשר ניהלו עבורם את חילופי הדברים.




הנתבעת בעדותה גילתה חוסר בקיאות בהליכי העסקה וגלגלה את כל האחריות להתנהלות בביצוע הפעולות לפתחו של חתנה מר ארביב. בין היתר, שכחה כי אכן שולם לה התשלום הראשון על פי ההסכם במלואו (ראה פרוטוקול הדיון מיום 26.09.11 עמ' 11 שורות 19-25) וציינה כי אינה מודעת להתחייבויות שנטלה על עצמה (עמ' 12 שורה 2).




גם חתנה, מר ארביב, גילה חוסר בקיאות בפרטים משמעותיים בהתנהלות העיסקה והשתלשלותה. חקירתו העלתה כי לא הכיר כלל חלק מהצעות הפשרה שהוצעו על ידי התובע וטען בתשובה כוללת כי: "תמיד התובע התנה את הצעותיו בקיום מנגנון של נאמנות" ( עמ' 17 לפרוטוקול הדיון, שורות 18-25).




מהשתלשלות העניינים עולה, כאמור, כי המכשולים בביצוע העסקה נתגלעו עם הטלת הצווים השיפוטיים אשר הרתיעו, ניתן לומר בצדק רב, את התובע מלהמשיך ולקיים את חובותיו על פי ההסכם ולשלם לנתבעת את התשלומים על פי המוסכם בהסכם, מבלי להבטיח קיומו של מנגנון אשר יבטיח את כספיו.




מחילופי המכתבים ומעדויות הצדדים עולה בבירור כי לאורך מרבית הדרך, גם בתקופה שבין הסרת הצו הראשון להטלת הצו השני וגם לאחר הסרת הצווים השיפוטיים, בקשו שני הצדדים לקיים את ההסכם. אולם, לצערי, גילו חוסר יכולת ליצור מנגנון אשר יגשר על הפערים והמחלוקות ביניהם סביב סוגיית הפיצוי המוסכם ומועד פינוי הדירה.

בדיעבד, לא ברור מדוע סירבה הנתבעת לקיים את ההסכם, כמוצע על ידי התובע, כבר בתחילת הדרך, ולהותיר את סוגיית הפיצוי המוסכם, שהיתה שנויה במחלוקת בין הצדדים, להכרעה שיפוטית. גם אם סברה הנתבעת, בתום לב, וזאת אבחן בהמשך, כי אין לזקוף לחובתה הפרה יסודית של ההסכם, ניתן היה לגבש מנגנון מוסכם מכריע בסוגיה. וגם אם בתחילת הדרך, במכתבו מיום 22.11.09, לאחר הסרת הצו הראשון, טען התובע לקיזוז כפל הפיצוי המוסכם, הרי שבהמשך הדרך, לאחר הסרת שני הצווים, במכתבו מיום 16.3.10, דרש קיזוז של סכום הפיצוי המוסכם, בסך של 170,000 ₪, ולאחר מכן, במכתבו מיום 26.3.10, הסכים כי זכותו לקיזוז תצומצם לסך הוצאותיו המשפטיות בלבד, בסכום של 20,000 ₪ בלבד, ולחילופין אף נכון היה לוותר עליהם ובלבד שיקודם ההסכם והוא יקבל חזקה בדירה עד ליום 20.4.10.
הסתבכותם של הצדדים אינה ברורה כלל ועיקר. הם נחלוקו סביב סוגיית הזכאות לפיצוי המוסכם וסביב סוגיית מועד מסירת החזקה של הדירה. כשנדמה כי היה זה לחינם.

לגבי הפיצוי המוסכם, כפי שציינתי לעיל, ניתן היה להגיע למנגנון אשר יקפיא סכום זה בחשבון נאמנות עד להכרעתו של גורם שיפוטי מוסכם.
אשר למועדי התשלומים ומסירת החזקה היה על הצדדים לפעול בהתאם להסכם. שהרי, הצדדים השכילו לנסח בהסכם (סעיף 7(ב) להסכם) הוראה מפורשת הנותנת מענה לנסיבות בהן יוטלו צווים שיפוטיים אשר יעכבו את ביצוע ההסכם. כאשר מוסכם היה על הצדדים, כי הטלת הצווים תשהה את מועדי ביצוע התחייבויותיו של הקונה (התובע) וכי אלה יכנסו לתוקפן המחודש בחלוף 14 יום מעת הסרת ההערה השיפוטית ומאליו פרקי הזמנים המוסכמים שבין המועדים לביצוע התשלום השני והשלישי – ומסירת החזקה.
במילים אחרות, בנסיבות בהן הוסרו הצווים לאחר המועד הנקוב בהסכם למסירת החזקה נכון היה לקבוע זמנים חדשים בהתאם לפרקי הזמן הקבועים בחוזה בין התשלום הראשון לשני – חודש וחצי – ובין התשלום השני לשלישי – חודשיים ימים שכנגדו מתבצעת מסירת חזקה.
אין אלא להצר כי הצדדים לא השכילו לסלול דרך זו עד תום.

לציין, כי הנתבעת לאורך חילופי המכתבים לא ביקשה לבטל את ההסכם, על אף טענות הפרה שטענה כנגד התובע. אולם, ככל שחלף הזמן ותנאי השוק השתנו הערימה יותר ויותר קשיים על התובע במטרה להביא לביטול העסקה. גם לקראת סוף חילופי המכתבים בין הצדדים, כאשר נכון היה התובע לוותר על דרישותיו לפיצוי מוסכם ונכנע לדרישותיה של הנתבעת חזרה בה הנתבעת מהצעתה האחרונה והציעה הצעה חדשה (ראה מכתה מיום 7.4.10) ובה דרשה תשלום מידי של התשלום השני והיתרה בעוד 3 חודשים כנגד הפינוי. עמדה אשר הביאה את התובע לבית המשפט.
עוד לציין כי, לראשונה הודיעה על ביטול העסקה בתובענה שהגישה לבית המשפט – נשוא דיון זה- תובענה שהוגשה, כאמור, כ- 7 חודשים לאחר התביעה שהגיש התובע.

לגופם של דברים –


תביעת הנתבעת לביטול ההסכם עקב הפרה מצד התובע דינה להדחות – אין חולק כי לאורך חלופת המכתבים שבין הצדדים לא הודיעה הנתבעת לתובע על ביטול ההסכם וכי רק כ- 7 חודשים לאחר שהגיש התובע תביעתו זו לבית המשפט הודיעה הנתבעת, במסגרת תביעה נפרדת שהגישה, על ביטול ההסכם.

סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א - 1970 (להלן: "חוק התרופות") קובע את הצורך במסירתה של הודעת ביטול למפר בתוך זמן סביר, כתנאי לתוקפו של הביטול.
סעיף 7 (ב) לחוק התרופות מחייב את הנפגע, במקרה של הפרה לא יסודית של החוזה, לתת למפר ארכה לקיום החוזה קודם לביטולו.
אומנם, בעניינו הפרת החוזה הנטענת על ידי הנתבעת הינה הפרה יסודית ולכן הנתבעת הייתה פטורה ממתן ארכה שכזו. אולם, הנתבעת, במסגרת חלופת המכתבים הערה שנערכה בין הצדדים, על אף שהתריעה כלפיו כי הינו מפר את ההסכם בכך שאינו משלם את התשלומים על פי ההסכם, בחרה שלא להודיע לו על רצונה לבטל את ההסכם ואפשרה לו, במסגרת חילופי המכתבים בניהם, מעין "ארכת חסד" לתיקון ההפרה (ראה לעניין זה פסק הדין בעניין ע"א 594/75 ג'רבי נ' הייבלום פ"ד ל (2) 673,679 (1976).
נקבע זה מכבר כי, ככל שחולף הזמן מאז ההפרה והנפגע אינו מממש את זכות הביטול המוקנית לו, כך פוחתת ההצדקה החברתית להכרה בכוחו לעשות כן.
בעניין זה קבע השופט שמגר (בע"א 5196/91 ליפ נ' בנהמו פ"ד מח(4) 202, עמ' 209 (1994)) כי :
"כדי שהודעת ביטול בגין הפרה יסודית של חוזה תפקיע את החוזה, עליה להינתן תוך זמן סביר לאחר שנודע לנפגע על ההפרה. לאחר חלוף הזמן הסביר רואים את הנפגע כמי שוויתר על בררת הביטול. הדרישה למתן הודעת ביטול תוך זמן סביר נובעת מן השאיפה להבהרת המצב המשפטי ולמניעת מצב שבו ימתין הנפגע ו"ימשוך" את החלטתו אם לעשות שימוש בברירת הביטול או לדבוק בחוזה חרף ההפרה".

מכאן, הואיל ובענייננו, הנתבעת לא ביקשה בשום שלב להתנער מהעסקה, ולממש את זכותה להפעיל את ברירת הביטול תוך זמן סביר, ניתן לראותה כמי שויתרה על זכותה לבטל את ההסכם.

גם לגופם של דברים סבורה אני כי לא הונחה כל תשתית ראיתית לבסוס הקביעה בדבר הפרת ההסכם על ידי התובע. לאור הצווים השיפוטיים שהוצאו האוסרים על המשכה של ביצוע עסקה בדירה אין להפוך היוצרות ולהטיל על התובע – קונה הנכס, את החובה לפעול ולגרום להסרת הצווים, כפי שטענה הנתבעת. גם אם ניתן היה להביא להסרת הצו הראשון על דרך של הפקדה כספית של סכום התביעה בקופת בית המשפט, לא באה בפני כל עדות לכך שהנתבעת השכילה לקדם פיתרון זה בצוותא חדא עם התובע ובוודאי שאין לזקוף זאת לחובתו של קונה זהיר וסביר אשר היה נזהר מלהמשיך ולסכן כספיו ובוודאי לאחר שהוצא הצו השיפוטי השני אשר רק הגביר את רמת הזהירות אצל התובע.
לפיכך, אין לזקוף לחובתו של התובע הפרת ההסכם בגין אי ביצוע התשלומים על פי הקבוע בהסכם.
גם לאחר הסרת הצווים, במסגרת חלופת המכתבים, ביקש התובע לקדם את ביצוע העסקה. גם אם טעה בפרשנות ההסכם וסבר כי קמה לו הזכות לקזז את הפיצוי המוסכם, הצעתו להפקיד את סכום הפיצוי בחשבון נאמנות, עד להכרעה שיפוטית, היתה אך סבירה והוגנת. גם בהמשך, משנוכח בעמדת הנתבעת נסוג מדרישותיו לקיזוז הפיצוי המוסכם ואף הוצאותיו ובלבד שיקבל חזקה בדירה במהרה.



תביעת התובע לקיום ההסכם תוך קיזוז סכום הפיצוי המוסכם מתקבלת באופן חלקי במובן זה שיש להורות על אכיפת ההסכם אך ללא זכות לקיזוז הפיצוי המוסכם בהעדר הפרות יסודיות מצד הנתבעת.

הצווים השיפוטיים אשר אסרו על כל דיספוזיציה בדירה, גרמו לעיכוב ביצוע ההסכם, ובהתאם למחלוקת בין הצדדים סביב ההוראה בהסכם המחייבת את המוכר לפעול להסרת הצווים ובהתאם, סביב השאלה האם הפרה הנתבעת את ההסכם הפרה יסודית המזכה את התובע בפיצוי מוסכם?
לשם כך יש לחזור ולבחון את הוראת סעיף 7 (ב) להסכם הקובעת: "היה וחרף הצהרתו של המוכר במבוא לחוזה זה, יוטל על זכויותיו שבדירה לאחר ההתקשרות בחוזה זה, עיקול ו/או צו מניעה ו/או כל הערה שיפוטית אחרת ( להלן: " הערה השיפוטית") מתחייב הוא לגרום להסרת ההערה השיפוטית תוך 30 יום מיום הטלתה ובמקרה דא יושהו מועדי ביצוע התחייבויותיו של הקונה ואלה יכנסו לתוקפן המחודש בחלוף 14 יום, מעת הסרת ההערה השיפוטית". (ההדגשות שלי ר.ב. ).

מבחינת המועדים אין חולק כי צו המניעה הראשון הוצא ביום 21.9.09 ונמסר לתובע ביום 23.9.09.
פסק הדין, אשר גם ביטל את הצו, ניתן ביום 12.11.09. אולם, ביום 3.12.09 הוארך תוקפו של הצו ב-60 יום.
צו המניעה השני ניתן ביום 1.12.09.
שני הצווים הוסרו ביום 14.1.10.
אין חולק כי נומינלית חלפו להם 30 ימים בין הוצאת כל אחד מן הצווים ועד להסרתם.

לטענת הנתבעת, את ההוראה בהסכם המחייבת את המוכר "לגרום להסרת ההערה השיפוטית תוך 30 יום מיום הטלתה", יש לקרוא כהוראה המחייבת את המוכר לגרום להסרת הצו במובן זה, שדי כי יוכיח כי עשה כל שלאל ידו כדי להסיר את הצו ואין לזקוף לחובתו עיכובים בקביעת מועדים או מתן החלטות על ידי בית משפט. במילים אחרות טענה כי, יש לקרוא את ההוראה ככזו, שבמידה ותוטל הערה שיפוטית, תפעל הנתבעת להגשת בקשה להסרת ההערה השיפוטית תוך 30 יום מיום הטלת ההערה, כפי שאכן נעשה בפועל על ידה, וכי אין לקרוא את ההוראה ככזו המחייבת את הנתבעת להסיר את הצווים תוך 30 יום.
לטענתה, כאשר קיבלה לידיה את הצו הראשון הגישה מיד תגובתה ביום 1.10.09 ומשבושש בית המשפט לקבוע את הבקשה לדיון, על אף שהיה זה מחובתו לעשות כן בתוך 7 ימים מיום מתן הצו, על פי הוראת סעיף 367ג לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984 (להלן: "תקנות סד"א"), פנתה היא בבקשה אל בית המשפט ביום 18.10.09 כי יקבע מועד לדיון. בהתאם נקבע מועד דיון בבקשה אולם, עוד קודם הדיון ניתן פסק דין – ביום 12.11.10 ובוטל צו המניעה.
אשר להסרת הצו השני שהוצא ביום 1.12.10, טענה הנתבעת כי, פעלה במסגרת הסביר וזאת לאור הסדר הפשרה עם הבנק אשר נחתם ביום 6.1.10 והוצג לבית המשפט מיד לאחר מכן, הסדר אשר הביא להסרת שני הצווים באופן סופי.
לטענתה גם אם חלפו להם 30 ימים עד אשר גובש ההסדר אשר הביא להסרת הצווים המדובר בימים ספורים ואין הצדקה לזקוף זאת לחובתה.

לשון הוראת סעיף 7(ב) להסכם הינה ברורה ואינה משתמעת לטעמי לשתי פנים. נאמר מפורשות כי על המוכר "לגרום להסרת ההערה השיפוטית" ואין ולא יכולה להיות בכך דרישה תוצאתית של הסרת ההערה בפועל. שכן, הסרת הצווים נתונה לסמכות שיפוטית שאין למוכר כל מרות או שליטה על לוח זמניה.
כך גם אין לקשור בין החיוב המוטל על המוכר לגרום להסרת הצו השיפוטי קונה לבין הארכה הניתנת לקונה לביצוע חיוביו עד כי ניתן לומר כי כוונת הסעיף הינה כי ההערה השיפוטית אכן תוסר תוך 30 יום כך שחיוביי הקונה יחודשו לאחר הסרת ההערה. המדובר בחיובים נפרדים אשר נועדו להסדיר התנהלות הצדדים ואין לגזור מכך מסקנה גורפת כי חלה על המוכר החובה להסיר את הצווים תוך 30 יום. אילו זו היתה כוונת הצדדים היה על הדברים להיאמר אחרת – כי חלה על המוכר החובה להסיר את הצווים.
(על פרשנות לשון החוזה והצמדות למילה הכתובה ראה ע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ, תק-על 2008 (1) 840
לאחר שאמצתי את עמדת הנתבעת לעניין הפרשנות הראויה שיש ליתן להוראה זו של סעיף 7(ב) להסכם, ובהתחשב בהוראת סעיף 6 להסכם המקנה ארכה בת 7 ימים לקיום התחייבויות מבלי שיהווה הדבר הפרה יסודית, נמצא כי הנתבעת עמדה בהתחייבותה על פי ההסכם ככל שהמדובר בהסרת הצווים השיפוטיים.
והרי אין חולק כי הצו הראשון הוטל ביום 21.9.09 והנתבעת הגישה בקשה לביטולו ביום 1.10.09 ומשלא נקבע דיון הגישה בקשה ביום 18.10.09 לקביעת דיון.
כך גם באשר לצוו השיפוטי השני שהוטל ביום 1.12.09. הסכם הפשרה שנחתם עם הבנק, אשר הביא בסופו של יום להסרתם של שני הצווים האמורים, נחתם ביום 6.1.10, בחלוף 36 ימים מיום הטלת הצו. אמנם הצווים בוטלו בפועל רק ביום 14.1.10 אך הנתבעת גרמה לביטולם בעצם חתימתה על ההסדר עם הבנק עוד קודם לכן, במסגרת הזמנים הנקובים בהסכם.
כך גם באשר לנסיבות בהן הוארך תוקפו של צו המניעה הראשון ביום 3.12.09 והנתבעת גרמה להסרתו רק עם חתימת הסכם הפשרה עם הבנק ביום 6.1.10.

לאור האמור, הגעתי לכלל מסקנה כי לא נפלה הפרה יסודית בחלקה של הנתבעת וכי התובע אינו זכאי לפיצוי מוסכם על פי ההסכם.
יחד עם זאת, כפי שכבר ציינתי לעיל, גם אם ביקש התובע ליצוק ללשון ההסכם פרשנות אחרת ועל כן עמד על דרישתו לקזז את סכום הפיצוי המוסכם ואף להפקידו בנאמנות בידי ב"כ הנתבעת, אין לראות בכך משום הפרה מצידו.
הצדדים בהתנהלותם, כפי שבאה לידי ביטוי בחילופי המכתבים, תרמו יחדיו לעיכוב בביצוע החוזה. על אף המכשולים שקמו בביצוע החוזה, בעקבות צווי המניעה והעיקולים שהוטלו על הדירה, שני הצדדים בקשו לקיים את ההסכם והיו אף קרובים מאד לעשות כן אך התעקשותם וחוסר נכונותם להגמיש עמדתם הביאה לתוצאה בה עלה המו"מ על שרטון.

למותר לציין כי גם אם אכן סבר התובע כי הנתבעת הפרה את ההסכם הפרה יסודית המקנה לו את הזכות לפיצוי מוסכם הרי שדרישתו הראשונית לקזז כפל הפיצוי המוסכם בגין שתי הפרות, נטענות, היתה נטולת כל בסיס משפטי.
מנגנון הפיצוי המוסכם, המעוגן בסעיף 15 (א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"), נועד ליצור ודאות לגבי תוצאותיה של הפרת חוזה ולחסוך משני הצדדים לחוזה את העלויות הכרוכות בהתדיינות משפטית סביב שאלת הזכות לפיצויים ושיעורם. החוק מאפשר לצדדים להעריך מראש את היקף הנזקים המשוער של הפרות מסוימות וזאת ללא תלות במספר ההפרות. הרציונאל העומד בבסיס מנגנון זה אינו מתגשם באם כל הפרה תביא לפיצוי מוסכם נפרד, ומכאן שדרישתו של התובע לקזז פיצוי מוסכם כפול הינה מוטעית.
השכיל התובע ונסוג מדרישתו זו במהלך חילופי המכתבים עם הנתבעת במטרה לשים סוף לדברים אולם, אז הקשתה הנתבעת עורף ודרשה דרישות בלתי סבירות אשר הביאו את הצדדים כאמור לשערו של בית המשפט.

סופו של דבר אין כל הצדקה להורות על ביטול ההסכם.
אני מורה על אכיפת ההסכם כך שהתובע ישלם לנתבעת את מלוא יתרת התמורה בצירוף הפרשי הצמדה מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל. (בנסיבות העניין אין הצדקה לחיובי ריבית.)
היתרה תשולם בשני מועדים, האחד- שהינו התשלום השני, הנקוב בהסכם, בצירוף הפרשי הצמדה, ישולם תוך 60 יום מיום מסירת פסק הדין לתובע.
השני- הוא התשלום השלישי הנקוב בהסכם, בצירוף הפרשי הצמדה, על פי ההסכם, בקיזוז ההוצאות שנפסקו, ישולם בתוך 60 לאחר מכן, כנגד קבלת חזקה בדירה, הכל בהתאם לאמור בהסכם המכר.
הצדדים, באמצעות באי כוחם רשאים להגיע להסכמות אחרות לעניין המועדים ובלבד שהדבר יעשה בכתב.
על אף שקבעתי כי הצדדים בהתנהלותם תרמו תרומה משותפת לתוצאה של אי קיום העסקה אזי, בהתחשב בעובדה כי הצווים השיפוטיים הוטלו בשל הנתבעת והיא זו אשר בסופו של מו"מ הכשילה את קיום העסקה והביאה את התובע לפתחו של בית משפט אני סבורה כי יש לפסוק לטובתו הוצאות משפט.
לפיכך, הנני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובע הוצאות משפט בסך של 40,000 ₪. סכום זה רשאי התובע לקזז מיתרת חיוביו כלפי הנתבעת.

כדי להבטיח את ביצוע האמור לעיל, יפעלו ב"כ הצדדים כנאמנים לביצוע ההסכם.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ביטול חוזה

  2. השבה הדדית

  3. ביטול הסכם חליפין

  4. תוצאות ביטול חוזה

  5. ביטול הסכם ללא נימוק

  6. הודעה על ביטול חוזה מכר

  7. פיצוי בגין ביטול חוזה מכר

  8. ביטול הסכם עקב ניצול מצוקה

  9. ביטול הסכם בשל הפרה יסודית

  10. ביטול הסכם בהעדר צלילות דעת

  11. בקשה לביטול הסכם סיום עבודה

  12. ביטול הסכם מייסדים בהתנהגות

  13. תביעה "חוזית כספית" לביטול הסכם

  14. לא כל לחץ כלכלי מהווה כפייה המקנה זכות לביטול החוזה

  15. תביעה לביטול הסכם למכירת רכב (ב.מ.וו. דגם 540 שנת ייצור 2000)

  16. זכאות לסיים את ההתקשרות עקב פרסומים נרחבים בכלי התקשורת אודות חשדות פליליים

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון