ליקויי בניה בחנות

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא ליקויי בניה בחנות:

ביום 23.6.03 נחתם בין התובע לבין הנתבעת הסכם מכר לפיו רכש התובע מהנתבעת חנות ו-7 חניות (אחת צמודה ושש נוספות) בשדרות הציונות 13/14 באשדוד.

התובע עותר בתביעתו לחייב את הנתבעת בפיצויים בגין ליקויי בנייה שנתגלו בחנות, בפיצויים בגין ירידת ערך שמאית לחנות, פיצוי מוסכם בגין הפרת הסכמים, פיצוי בגין היעדר יכולת שימוש בחניות בשל פסולת בניה המונעת גישה לחניות, הפסד תשלומי ארנונה עבור חניות שאינן ברות שימוש, פיצוי בגין היעדר יכולת ניצול מלוא הזכויות בחנות לרבות חוסר אפשרות להקמת גלריה בחנות וצינורות המונחים דרך קבע בחנות וכן פיצוי בגין עוגמת נפש.
התובע העמיד את תביעתו על סך של 230,000 ₪.

התובע טוען כי מאז מסירת החנות בחודש יולי 2004 ומסירת החניות בחודש דצמבר 2005 פנה פעמים רבות לנתבעת לתיקון הליקויים אולם הנתבעת נמנעה מלפעול לתיקון הליקויים ופעלה להתחמק מנטילת אחריות.

התובע תמך תביעתו בחוות דעת הנדסית מטעם המהנדס פיכמן פנחס לעניין הליקויים הנטענים וכן בחוות דעת שמאית של השמאי יוסף אלרואי לעניין ירידת הערך הנטענת.

הנתבעת הכחישה את טענות התובע. לטענתה, התובע לא איפשר לנתבעת להיכנס לנכס על מנת לערוך חוות דעת מטעמה ומשכך לא ניתנה לנתבעת הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים הנטענים ויש לראות את התובע כמי שאיבד את זכותו לפיצוי כספי.

כן לטענתה, לא הציגה בפני התובע כל מצג לפיו ניתן להקים בחנות גלריה. באשר לצינורות, לטענתה ידע התובע כי עתידים לעבור צינורות כאלה ואחרים בחנות בהתאם להסכם המכר ביניהם ולהסכמה בין הצדדים להזיז הצינורות ולהצמידם לתקרה. באשר לחניות, טוענת הנתבעת כי מדובר בפסולת של גורמים אחרים לרבות בעלי חנויות אחרות שביצעו שיפוצים במקום.

בהתאם להסדר דיוני בין הצדדים, מונה בהסכמת הצדדים כמומחה מטעם בית המשפט, המהנדס מר יעקב דובדבני, אשר בדק את החנות והגיש חוות דעת מפורטת ואף השיב לשאלות ההבהרה של ב"כ הצדדים.

המומחה מטעם בית המשפט התייחס בחוות דעתו לליקויים הנטענים והעריך את עלות התיקונים.

לעניין ירידת הערך הנטענת קבע המומחה מטעם בית המשפט, כי מעבר הצנרת מתחת לתקרה האקוסטית של החנות אינו מהווה אי התאמה ע"פ חוק המכר(דירות) הגורמת לירידת ערך הנכס.

מטעם התובע הוגש תצהיר עדות ראשית של התובע עצמו. מטעם הנתבעת הוגש תצהיר עדות ראשית של המשנה למנכ"ל הנתבעת מר יוסף אלעזרא.

המומחה מטעם בית המשפט לא נחקר על חוות דעתו, אולם ניתנה לצדדים האפשרות להציג למומחה שאלות הבהרה. ואומנם, ב"כ שני הצדדים שלחו למומחה סדרת שאלות הבהרה ביחס למפורט בחוות דעתו, והמומחה השיב לשאלות שהוצגו לו.

התובע והעד מטעמה של הנתבעת העידו בבית המשפט ונחקרו בחקירה נגדית על המפורט בתצהירים שהוגשו.


טענת הנתבעת לדחיית התביעה על הסף

הנתבעת מעלה טענה לפיה יש לדחות את התביעה על הסף מהטעם כי בין הצדדים נחתם הסכם פשרה ביום 22.7.2004 במסגרתו פוצה התובע ב-4 חודשי שכירות והנתבעת קיימה את מלוא הסיכומים בהסכם הפשרה. לטענת הנתבעת, לנוכח הסדר הפשרה וקיומו על ידי הנתבעת, אין לתובע כל זכות תביעה שכן זו מוצתה בהסכם הפשרה.

התובע מאשר בחקירתו הנגדית את חתימתו על הסכם הפשרה אולם טוען כי לא בוצעו כל התיקונים שנדרשו וכי ההסדר אינו ממצה את טענותיו ואת זכותו לתבוע הנתבעת בגין ליקויים ונזקים נוספים.

עיון בהסכם הפשרה, אשר צורף כנספח 1 לתצהיר מטעם הנתבעת, מעלה כי הנושאים שסוכמו בהסכם הפשרה אינם חופפים לנזקים הנטענים בתביעה זו.

לעניין פרשנותו של סעיף ט' להסכם הפשרה, אני סבור כי סעיף זה מלמד על ויתור התובע מהגשת תביעה והעלאת כל טענה, רק ביחס לאותם נושאים שנדונו בהסכם הפשרה. אינני סבור, כי מדובר בהסדר אשר ממצה את מכלול זכויותיו וטענותיו של התובע ביחס לנכס שנרכש על ידיו מהנתבעת.

עם זאת, בהסדר האמור נקבע (סעיף ו' להסדר מיום 22.7.04), כי התובע יקבל פיצוי בגין 4 חודשים של איחור במסירה. ואומנם, נושא האיחור במסירה של הנכס אינו מהווה בסיס לתביעה בתיק זה.

בכפוף לכך, הריני דוחה טענה זו של הנתבעת ויש לדון בתביעה לגופה.

טענה לרטיבות

בסעיף 1 לחוות דעתו, המומחה מטעם בית המשפט קובע, לאחר בדיקה שנערכה באמצעות מכשור מתאים, כי לא נמצאה רטיבות כלואה. המומחה מציין, על יסוד דברי התובע, כי ייתכן ובסמוך למסירת החנות היו נזילות, אך הן ככל הנראה נפסקו לאחר שבניית ואיטום המבנה מעל הקומה המסחרית (בה נמצאת החנות) הסתיימה.


טענה לליקויים בריצוף

בסעיף 2 לחוות דעתו התייחס המומחה לליקויים הנטענים בריצוף של החנות.

המומחה מטעם בית המשפט לא מצא שקיימת התרוקנות חומר מילוי מתוך המישקים. כך גם לא נמצאו פגמים ברובה.

נמצאו אריחים פגומים עם שברים וסדקים בפינות ובמקצועות. המומחה מטעם בית המשפט ניסה לברר הגורם לפגמים אלו ומציין בחוות דעתו, כי לא ניתן לקבוע בוודאות מה גרם לפגמים אלו. המומחה ציין, כי בינתיים, החנות נמסרה לידי התובע ואף עברה מספר מחזיקים. סביר להניח, כי חלק מהפגמים נובעים מליקוי בביצוע. מאידך, ישנם סימנים לביצוע עבודות לאחר הקמת הריצוף ואפשר ואלו גרמו גם כן לנזקים. בחלק מהמקומות נמצא, כי הליקוי קשור לביצוע לנוכח שקע בריצוף.

המומחה קובע, כי לא ניתן לתקן הליקוי בדרך של תיקון מקומי ועל כן יש להחליף הריצוף.

לעניין הערכת העלות, המומחה מבסס החישוב על שטח של 79 מ"ר.

ב"כ התובע חולק בסיכומיו על אופן חישוב שטח החנות על ידי המומחה לאור העובדה כי ציין בתיאור הנכס כי מדובר בחנות בשטח של 95 מ"ר ואילו בסעיף 2 לחוות דעתו, בחישוב עלות החלפת הריצוף, קבע כי שטח הריצוף הוא 79 מ"ר.

במענה לשאלת הבהרה ששלח ב"כ התובע השיב המומחה כי גם באומדן לביצוע תיקונים בחוות דעת המומחה מטעם התובע צוין שטח של 79 מ"ר.

עיון בחוות דעת המומחים מטעמו של התובע מלמד, כי השמאי מטעם התובע ציין שגודלו של הנכס הינו 95 מ"ר. לעומת זאת, בחוות דעת המהנדס מטעמו של התובע, בסעיף הנוגע לשטח הריצוף, ציין המומחה מטעמו של התובע כי יש להחליף שטח של 79 מ"ר. הואיל ולא ברור האם השטח שצוין בחוות דעתו של השמאי הוא שטח כולל או שטח הריצוף, הרי שלא ניתן לבסס את חישוב שטח הריצוף שיוחלף, על המפורט בחוות דעת השמאי דווקא. אי הבהירות לגבי שטח הריצוף פועלת לחובת התובע, עליו נטל ההוכחה, ועל כן יש להותיר את החישוב כפי שצוין בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, היינו לפי שטח של 79 מ"ר.

לפי חישוב זה, עלות החלפת הריצוף (כולל פירוק והרכבה) עומדת על 17,000 ₪.

המומחה מטעם בית המשפט מציע בחוות דעתו לחלק את האחריות בין ליקויי ביצוע לבין ליקויי אחזקה בין הצדדים לפי שיעור של 70% באחריות המבצע (הנתבעת) ושיעור של 30% באחריות המשתמש (התובע או מי מטעמו).

שני הצדדים חולקים על עמדתו זו של המומחה מטעם בית המשפט. כל צד מבקש להטיל את מלוא האחריות על כתפי הצד השני.

ב"כ התובע טוען, כי יש להטיל את מלוא האחריות על כתפי הנתבעת אשר במחדליה גרמה לרטיבות הרצפה ומצע החול מתחתיה.

מנגד, טוען ב"כ הנתבעת כי יש לדחות את טענות התובע ולקבוע כי לנוכח השכרת החנות מספר פעמים, הקמת הגלריה הכבדה על הריצוף ויצירת חורים ברצפה על ידי פירוק מחיצה על ידי התובע, הרי שכל הנזק צריך לחול על התובע ולא על הנתבעת.

עיון בחוות דעת המומחה מעלה כי החלוקה אותה מציע המומחה לפי שיעור של 70% באחריות המבצע ושיעור של 30% באחריות המשתמש, הינה חלוקה סבירה התואמת את מצב הדברים אשר נחזה בפני המומחה בעת ביקורו במקום. המומחה מטעם בית המשפט נימק את החלוקה אותה הוא מציע וזאת לאחר דיון ענייני שערך ביחס לליקויים השונים שנמצאו באריחי הריצוף.

במענה לשאלות הבהרה שנשלחו לו על ידי ב"כ הנתבעת בנושא חלוקת האחריות בין הצדדים, הסביר המומחה את עמדתו האמורה והבהיר, כי מצבו של הריצוף אינו נקבע רק בעת מסירת הנכס אלא גם לאורך תקופה מסוימת לאחר מכן. המומחה חזר ופרט בתשובותיו את הליקויים אשר לפי דעתו, קשורים לביצוע לקוי.
לאחר שבחנתי את חוות דעתו של המומחה ואת תשובותיו לשאלות הבהרה שנשלחו, אני מוצא לנכון לקבל את המלצתו של המומחה לעניין חלוקת האחריות כאמור. על כן, עלות החלפת הריצוף, הנובעת מליקויי ביצוע שבאחריות הנתבעת, תועמד על סך של 11,900 ₪.

טענה לליקוים בתקרה

בסעיף 5 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט נקבע, כי לנוכח מציאת סימני רטיבות, אשר נמצא כי הינם יבשים, יש להחליף 5 לוחות מינראליים בתקרה מעל לקיר הסמוך לכניסה לחנות, בעלות משוערת של 300 ₪.

בסעיף 11 לחוות הדעת מציין המומחה מטעם בית המשפט, כי לא נמצא הליקוי הנטען בתקרה, שכן התקרה שונתה על ידי התובע באיזור הגלריה. לפיכך, המומחה לא יכול היה להעריך את הנזק הנטען על ידי התובע הנוגע להחלפת חלק מהפנלים בתקרה, בשל נפילת פנלים עקב נזילות.

ב"כ התובע מפנה למסקנות המומחה בסעיף 5 לחוות דעתו, במסגרתן המומחה קיבל את טענת התובע בדבר נזקי הרטיבות מחדירת מי גשם ומנזילות ביוב. לפיכך, מבקש לקבוע גם פיצוי לתובע בגין החלפת חלק מפהאנלים מהתקרה בשטח של כמחצית מהתקרה האקוסטית.

במענה לשאלת הבהרה ששלח ב"כ התובע השיב המומחה כי במידה והוחלפו הלוחות (פאנלים) בעבר על ידי התובע, הרי שעלות החלפתם הינה 60 ₪ לכל לוח.

לטענת ב"כ התובע, הואיל ואושר כי בוצעה החלפה כאמור ומאחר ומדובר ב-200 פאנלים שהוחלפו, הרי שיש לחייב את הנתבעת בסך של 15,312 ₪ כולל מע"מ ופיקוח.

מנגד טוען ב"כ הנתבעת, כי מדובר בהרחבת חזית מאחר וראש נזק זה לא נטען בכתב התביעה.

עיון בחוות דעת המומחה מעלה כי קבע בסעיף 5 כי "כמחצית משטח התקרה האקוסטית באזור הגלריה פורק והורכב מחדש במפלס אחר ע"י התובע, אולם מאחר והליקוי הנטען נמצא באזור הגלריה, לא ניתן כעת לאמתו". בנוסף, כמפורט כבר לעיל, קבע המומחה כי מצא כתמי רטיבות בלוחות מינראליים בתקרה מעל לקיר הסמוך לכניסה לחנות אשר מקורם לפי קביעתו מדליפות צנרת ביוב או מי גשם, כפי שטען התובע אולם כעת הכתמים יבשים כך שמקור הרטיבות טופל ויש להחליף 5 לוחות מינראליים באותו איזור בעלות של 300 ₪.

ספק אם ניתן לקבל את טענת ב"כ הנתבעת כי מדובר בהרחבת חזית. המומחה מטעם בית המשפט נדרש בחוות דעתו גם לשאלת החלפת הלוחות (פאנלים) בתקרה באיזור הגלריה, ועל כן ייתכן והיה ניתן לקבוע קיומם של נזקים אם נמצאו כאלו באותו איזור. לא אכריע בסוגייה זו, לנוכח המפורט להלן, בדבר העדר ראיות מספיקות להוכחת שיעורו של הנזק הנטען.

כמפורט לעיל, המומחה מטעם בית המשפט אישר בתשובות לשאלות הבהרה, כי במידה והתובע אומנם החליף את הלוחות (פאנלים) באותו איזור, יש לפצותו לפי עלות החלפתם, ואף העריך עלות זו. נטל ההוכחה בהקשר זה מוטל על התובע. היה על התובע להוכיח, כי אכן הוחלפו הפאנלים באותו מקום וכי החלפתם אכן נבעה כתוצאה מליקוי ולא מתוך רצונו של התובע בהתקנת גלריה, דבר שממילא הצריך ככל הנראה את פירוק התקרה באותו איזור והחלפתה. בכל מקרה, התובע לא הוכיח את היקף הלוחות שהוחלפו והטענה לעניין זה הועלתה באופן כללי, ללא תימוכין במסמכים ובראיות.

על כן, לא ניתן לפסוק לטובת התובע פיצוי בגין ראש נזק זה.

טענה לליקוי באחד השקעים בקיר

בסעיף 7 לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט נמצא, כי יש לחייב הנתבעת בעלות התקנת אחד השקעים באופן נסתר ולא באופן גלוי ובולט. עלות התיקון, כולל תיקוני טיח וצבע, בסך של 600 ₪.

ב"כ הנתבעת הציג למומחה שאלה להבהרה בעניין זה והמומחה השיב, כי התקנת שקע חיצוני לא מוסתר הינה מותרת. עם זאת, לנוכח המפורט בחוות הדעת, לעניין יתר השקעים בחנות, אני סבור כי מסקנת המומחה בחוות דעתו הינה נכונה, גם בעניין השקע האמור.

לפיכך, אני מוצא לקבל חוות דעת המומחה בעניין זה.


טענה לליקויים בחדר הכנה

בסעיף 10 לחוות דעת המומחה מתייחס המומחה מטעם בית המשפט לטענה לנזילות באיזור חדר הכנה. המומחה קובע, כי מותר היה לבצע באותו איזור התקנה של צנרת ביוב העוברת בחלל האקוסטי. עם זאת, היה מקום לביצוע אמצעי מניעת מפגע תברואתי הכוללים התקנת שוקת ניקוז מתחת לצינור. לגבי פתחי הניקוי והבקרה, לפי מכתב של מתכנן מתקן התברואה, אלו נמצאים מחוץ לחלל החנות. מאידך, לא נמצאה שוקת ניקוז מתחת לצינור הנדון.

לפיכך, המומחה מטעם בית המשפט העריך עלות התנת שוקת ניקוז מתחת לצינור ביוב אופקי בסך של כ- 1,500 ₪.

לטענת ב"כ הנתבעת, התובע הוא זה שהסב חלק מהחנות למטבחון, ועל כן הנתבעת אינה אחראית בהתקנת אמצעי מניעה, אשר נובעים מהסבת חלק מהנכס לשימוש כאמור.

אינני מקבל טענה זו. אילו צינורות הביוב היו מותקנים מלכתחילה והיה ברור כי יעברו באותו איזור, הרי שייתכן כי היה ממש בטענה זו של הנתבעת. אולם, במקרה זה, התקנת צינורות הביוב בחלל התקרה האקוסטית (עניין שיידון עוד להלן) נעשתה בשל אילוצים שלא היו ידועים גם לנתבעת בעת תכנון הנכס, וזאת לנוכח דרישות הקשורות לקיומם של מבני מגורים מעל הקומה המסחרית. לכל הפחות, היה על הנתבעת לדאוג לכך, שאם אומנם מותקנים צינורות ביוב בתקרה האקוסטית, הרי שאלו יותקנו תוך שימוש באמצעי מניעת מפגעים, המותאמים לשימוש הנעשה בפועל, כל עוד שימוש זה הינו סביר ותואם את ייעודו של הנכס.

בהקשר זה הבהיר המומחה במענה לשאלה שהוצגה לו על ידי ב"כ הנתבעת, כי הנכס מוגדר כיחידה מסחרית ועל כן אין איסור על שימוש בנכס לייעוד הקשור למזון. כך גם מציין המומחה, כי היה על המוכר לקחת בחשבון כי צנרת אופקית גלויה מעל לחלל הנכס עלולה להוות מפגע תברואתי ולפעול למניעתו, כגון בדרך של התקנת שוקת ניקוז.

על כן, יש להכיר בעלות המפורטת בחוות דעת המומחה בסך של 1,500 ₪ לעניין התקנת שוקת הניקוז מתחת לצינור.

העברת הצינורות בתוך החנות והטענה לירידת ערך שמאית

כמפורט לעיל, בחלל התקרה האקוסטית הותקנה צנרת ביוב.

לטענת התובע, כתוצאה מליקויים שאינם ניתנים לתיקון נגרמה לחנות ירידת ערך וזאת בסך של 32,200 ₪, בהתאם לחוות דעת שמאית מטעם השמאי יוסף אלרואי, אשר העריך את הנזק בגין קיום הצנרת וזרימת הביוב בחלל החנות בסך של 7,000 $ ולפי חישוב של 4.6 ₪ לדולר.

מנגד, טוענת הנתבעת כי התובע ידע על כך שעתידים לעבור בחנות צינורות שכן הדבר מופיע בהוראות סעיף 15ב' להסכם המכר בין הצדדים והסכים לכך בחתימתו על ההסכם.
מעבר לכך, הנתבעת הקימה תקרה אקוסטית בחנות להסתרת הצינורות ולבקשת התובע עצמו הוצמדו הצינורות לתקרה ולקיר בהתאם להסכמה בין הצדדים.

המומחה מטעם בית המשפט התבקש להתייחס לחוות הדעת השמאית וקבע בחוות דעתו כי הנחת צנרת ביוב בתוך מרווח התקרה האקוסטית בחנות אינה מהווה אי התאמה, הגורמת לירידת ערך הנכס.

לעניין טיבו של הצינור, השיב המומחה במענה לשאלות הבהרה, כי הצינור האופקי העובר מתחת לתקרה נועד לניקוז מי גשמים של גג הבניין.

בהקשר זה מפנה המומחה למפרט בו נקבע, כי יותקנו תקרות גבס ו/או אקוסטיות ו/או תקרות אחרות. לפיכך, עצם התקנתה של תקרה אקוסטית, עולה בקנה אחד עם המפרט. אם בחלל שבין התקרה האקוסטית לתקרת הבטון הותקנה צנרת, אין בכך להוות אי התאמה, הגורמת לירידת ערך.

במענה לשאלות הבהרה ציין המומחה, כי חוזה המכר שנחתם בין הצדדים מתיר מעבר צנרת דרך החנות.

באשר לקביעה זו של המומחה, טוען ב"כ התובע כי אין התייחסות לשטח שהפסיד התובע בגין כיסוי צינורות הביוב על ידי התקרה האקוסטית בגובה של כשני מטרים ובשטח של כמחצית משטח החנות.

אינני מקבל טענה זו של ב"כ התובע. חוות דעת המומחה מקובלת עליי, גם בקשר לעניין זה. כמפורט לעיל, מאחר והצינורות נמצאים בין התקרה האקוסטית ובין תקרת הבטון הרי שהמרווח אליו התייחס המומחה הוא למעשה השטח הנטען להפסד על ידי התובע ולגביו נקבע כי אין ירידת ערך.

לפיכך, אין מקום לפסוק פיצוי בגין ראש נזק זה.

טענה לליקויים בשירותים

בסעיף 12 לחוות דעת המומחה הנוגע לליקוי נטען בציפוי בשירותים שנפל, קובע המומחה כי הליקוי לא נמצא שכן השירותים בקומת הקרקע בוטלו.

במענה לשאלת הבהרה מטעם ב"כ התובע, השיב המומחה כי אומנם קשה לו להעריך משהו שלא ראה במו עיניו אולם בהתאם לתמונה שצורפה לחוות הדעת מטעם התובע, הרי שמקבל את תמחור המומחה מטעם התובע בסך של 150 ₪.

לפיכך, יש לקבל טענת ב"כ התובע, לפיה יש לחייב את הנתבעת בגין רכיב זה בסך של 191 ₪ (כולל פיקוח ומע"מ).

הטענה בדבר אי יכולת להקמת גלריה בחנות

התובע טוען, כי בעת רכישת החנות תכנן לעשות שימוש בגובה החנות של כ-5.5 מטרים לצורך הקמת גלריה באופן שיקצה לכך 2 מטרים מתוך החנות. לטענתו, הנתבעת הטעתה אותו והעבירה צינורות ביוב לאורך תקרת החנות, דבר שהצריך הנמכת תקרת החנות בצורה משמעותית, ובכך סוכל המובטח לתובע כי יוכל להקים קומת גלריה.

מנגד, טוענת הנתבעת כי מעולם לא הציגה בפני התובע מצג לפיו ניתן להקים בחנות גלריה, אלא התובע הסתמך על גובה החנות כאשר הנתבעת לא התחייבה לגובה נטען של 5.5 מטר. בפועל, הוקמה הגלריה ללא אישור הנתבעת וללא אישור העירייה.

עיון בהסכם המכר בין הצדדים מעלה כי לא קיים סעיף בהסכם אשר יש בו כדי לחייב את הנתבעת בהקמת קומת גלריה או סעיף אחר המהווה התחייבות של הנתבעת לגבי גובה התקרה בחנות. לכך התייחס גם המומחה מטעם בית המשפט בחוות דעתו, כאשר ציין, כי לא מצא כל התחייבות מצד הנתבעת לאפשרות הוספת הגלריה או הסרת התקרה האקוסטית.

התובע בעדותו בבית המשפט אישר כי לא פנה לנתבעת ולא יידע אותה על רצונו להקמת גלריה בחנות, אלא ראה את גובה החנות כשהיא בנויה. לטענתו, הנתבעת לא היתה רשאית להוריד את גובה החנות (פרוטוקול דיון מיום 15.9.2010 עמוד 23 שורות 7-8, 15-17).

לאור האמור לעיל, התובע לא הוכיח טענתו לפיה ניתנה לו התחייבות של הנתבעת לאפשר הקמת גלריה בחנות. ממילא, התקנת התקרה האקוסטית, אשר תואמת את המפרט, אינה מהווה הפרה של ההסכם. לפיכך, יש לדחות טענת התובע לנזקים בקשר לעניין הקמתה של גלריה בחנות.

ליקויים נוספים שנטענו בחוות דעת המומחה מטעם התובע

המומחה מטעם בית המשפט התייחס בחוות דעתו (סעיפים 3, 4, 6, 8, 9) לליקויים נוספים שנטענו כי קיימים, לרבות בתקרה חיצונית, השלמת החניה, רצפת החניה, פנלים בתקרה ושירותים, ומצא כי לא ניתן לאתר במועד הבדיקה ליקוי הנוגע לאופן הביצוע. זאת, בין היתר, גם לנוכח תיקון חלק מהליקויים הנטענים.

טענה לחיוב בפיצוי מוסכם או בפיצוי עונשי

התובע טוען לפיצוי מוסכם בסך של 10% מסכום הרכישה בגין הפרת הסכם המכר בהתאם לסעיף 47 להסכם המכר בין הצדדים.

עיון בהסכם המכר בין הצדדים מעלה כי סעיף 47ג' קובע פיצוי מוסכם לטובת הנתבעת בסך של 10% במקרה של הפרה יסודית של ההסכם על ידי הקונה, דהיינו התובע.

לפיכך, צודק ב"כ הנתבעת כי טענת התובע סותרת את הוראת הסכם המכר עליה מסתמך התובע.

אפילו היה מקום להעלאת טענה בדבר פיצוי מוסכם או פיצוי עונשי, הרי שפיצוי כזה היה נפסק רק מקום שנלמד על קיומה של הפרה יסודית מצד הנתבעת. בנסיבות העניין, לא מצאתי כי יש בסיס לקיומה של הפרה כאמור. זאת, גם בשים לב לעמדתה של הנתבעת בכל הנוגע לרצונה בתיקון ליקויים שנמצאו. אף אם עמדה זו אינה מביאה למסקנה בדבר מתן אפשרות לנתבעת בביצוע תיקון הליקויים בעצמה, או בהפחתת סכום הפיצוי, הרי שהיא רלבנטית לשאלת פסיקת פיצוי, בין בגין פיצוי מוסכם ובין בגין פיצוי עונשי אחר, כנטען על ידי התובע.

לפיכך, אין מקום לפסוק פיצוי בגין ראש נזק זה.

טענה לפיצוי בגין איחור במסירת החניות, היעדר יכולת שימוש בהן והפסד תשלומי ארנונה

התובע טוען לפיצוי בגין האיחור במסירת החניות והיעדר יכולת לבצע בהן שימוש במשך 17 חודשים, ממועד המסירה ביולי 2004 ועד לקבלת החניות ביום 15.12.05.
כן לטענתו, נדרש לשלם ארנונה בגין כל חניה בסך של 50 ₪ לחודש ודורש לחייב הנתבעת בהחזר התשלום עבור חודשי העיכוב במסירת החניות.

מנגד, טוענת הנתבעת כי החנות והחניות היו מוכנות למסירה חודשים רבים לפני המסירה של החניות לתובע. באשר להעדר יכולת שימוש בחניות טוענת הנתבעת כי לאחר מסירת החניות לתובע באם התמלאו החניות בפסולת, הרי שאין מדובר בפסולת של הנתבעת אלא של גורמים אחרים לרבות בעלי חנויות אחרות שביצעו שיפוצים במקום שאין לנתבעת כל שליטה עליהם.

בהקשר זה טען התובע, כי יש לחייב הנתבעת בהתאם לשווי שכירות החניות, אולם לא הביא כל ראיות לכך כי אכן לו החניות היו נמסרות במועד, הרי שהיה משתמש בהן לצורך השכרה וששווי השכרתן הוא כנטען.

כשנשאל התובע בעדותו האם צירף חשבונות הארנונה ששילם, השיב כי : "לא אני שילמתי, הדיירים שלי שילמו וקיימים חשבונות" (פרוטוקול דיון מיום 15.9.2010 עמוד 26 שורות 9-10). לפיכך משהודה התובע כי לא הוא אשר נשא בתשלום הארנונה בגין החניות, הרי אין לקבל את טענת התובע בגין ראש נזק זה.

חרף דחיית טענות התובע לעניין הפסד דמי שכירות להשכרת החניות וכן לעניין תשלומי הארנונה בגינן, הרי שמתוך הראיות אומנם עולה תמונה לפיה נוצרו בעיות לעניין השימוש המלא והסביר בחניות שנמכרו לתובע וכן עולה, כי גם לנתבעת היתה תרומה להעדר האפשרות לעשות שימוש מלא כאמור.

במצב דברים זה, יש בידי בית המשפט להעריך, בדרך של אומדנא בלבד, את הנזק הכללי שנגרם לתובע בכל הנוגע להעדר האפשרות לעשות שימוש מלא בכלל החניות שנרכשו, וזאת לתקופה שעד לחודש דצמבר 2005.

בשים לב למספר החניות, למכלול הנסיבות ולראיות הוצגו על ידי הצדדים לעניין החניות והשימוש בהן, כמו גם לגבי הגורמים השונים שמנעו את השימוש המלא בחניות בתקופה האמורה, אני מוצא לנכון להעמיד את הפיצוי לתובע, על סך של 3,000 ₪.

טענת התובע לפיצוי בגין הפסד דמי שכירות ראויים

התובע טוען כי לאור נזקי הנזילות לא ניתן היה להשכיר החנות ו/או לקבל שכר דירה מתאים ולכן דורש פיצוי בגין דמי שכירות ראויים.
מנגד, טוענת הנתבעת כי מדובר בהרחבת חזית אסורה שלא נטענה בפירוט הנזקים הנטענים בכתב התביעה מאחר ובכתב התביעה נתבע דמי שכירות בגין הנחת הצינורות ולא עקב הנזילות.

גם בהקשר זה, ספק אם טענת התובע מהווה חריגה מחזית הטיעון, שכן טענות התובע לעניין הפסד דמי שכירות נגעו לנושא הצנרת וכן למכלול הטענות שהועלו על ידיו לגבי קיומם של ליקויים, לרבות נזילות. עם זאת, הואיל והנטל בהקשר זה מוטל על כתפי התובע, והואיל ולא הובאה על ידי התובע תשתית ראייתית מספקת להוכחת קיומו של נזק כאמור, אני מוצא לנכון לדחות התביעה לגבי ראש נזק זה.

עוגמת נפש ונזק כללי

קביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת נפש ונזקים כלליים בשל ליקויי בנייה מחייבת התייחסות לשיקולים הבאים: טיב הנכס בו נפלו הליקויים - האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר; מה טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היומיום בנכס ואופן השימוש בו; התנהלות הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו; עלות תיקון הליקויים ועוד.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים ולאור עלות תיקון הליקויים וכן התרשמותי ביחס להשפעת תיקון הליקויים שנמצאו בנכס על אופן השימוש בנכס, ובשים לב לחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ממנה לא עולה צורך בפינוי החנות כדי לתקנה, מצאתי כי יש לפסוק לתובע בגין עוגמת הנפש והנזק הכללי שנגרם לו, סך כולל של 5,000 ₪ (נכון למועד מתן פסק הדין).

טענת הנתבעת לפיה עומדת לה הזכות לביצוע תיקונים

הנתבעת מעלה טענה לפיה היא עומדת על זכותה לביצוע התיקונים אשר נמצאו בחוות דעת מומחה בית המשפט מאחר והתובע מנע ממנה למצות את זכותה לתיקון הליקויים הנטענים.

כידוע, זכות התיקון אינה מוחלטת אלא תלויה בנסיבותיו של כל מקרה. יש לאפשר למוכר לתקן את הניתן לתיקון כאשר זה מודה בליקויים ונכון לתיקונם.

בענייננו, נערכה בין הצדדים ובאי כוחם מסכת התכתבויות לעניין טענותיו של התובע לליקויים. במסגרת זו, ובמהלך אותה תקופה שקדמה למועד בדיקת הליקויים על ידי המומחה מטעם בית המשפט, ניתנה לנתבעת אפשרות לתקן ליקויים שונים. ואומנם, כמפורט בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, חלק מן הליקויים הנטענים אכן תוקנו ועל כן במועד בדיקת הנכס על ידי המומחה, לא נמצאו (ראה, לדוגמא, נושא הנזילות המוזכר בסעיף 1 לחוות הדעת; נושא הרטיבות ביציע חיצוני המוזכר בסעיף 6 לחוות הדעת; נושא רצפת החניה המוזכר בסעיף 9 לחוות הדעת וכו').

למרות שחלק מן הליקויים הנטענים על ידי התובע אכן תוקנו, המומחה מצא כי עדיין קיימים ליקויים שונים. אני סבור, כי היתה לנתבעת הזדמנות לתקנם, אך היא לא ביצעה את התיקון כפי שנדרש. מה גם שלגבי חלק ניכר מהליקויים, הנתבעת המשיכה לכפור בחבותה, כמפורט בסיכומים שהוגשו מטעמה. הכחשת החבות על ידי הנתבעת אינה עולה בקנה אחד עם רצונה הנטען בביצוע תיקון של ליקויים.

בחינת השתלשלות האירועים מלמדת, כי לאחר שנעשו ניסיונות לתיקון הליקויים, הדבר לא צלח באופן מלא ומסתבר כי התיקונים בוצעו באופן חלקי בלבד.

במצב דברים זה, לאחר עיון במכלול הראיות שהובאו בפני ובחינת עדויות הצדדים, הריני קובע כי ניתנה לנתבעת הזדמנות סבירה ונאותה לתיקון הליקויים ולפיכך אין לקבל את טענת הנתבעת לאי מיצוי זכות התיקון. לפיכך, יש להעדיף את זכות התובע לקבל פיצוי כספי ובכך לאפשר לו לפנות לבעלי מקצוע מטעמו לתיקון הליקויים. בהתאם לכך, יחושב הפיצוי לפי מחירי קבלן מזדמן, כפי שנעשה בחוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט.

מעבר לנדרש, אציין כי בהתחשב בגובה הפיצוי המגיע לתובע בגין הליקויים, שאינו גבוה, והואיל ותיקון על ידי הנתבעת עלול לגרום להמשך הסכסוך ככל שהתובע לא יהיה שבע רצון ואף יחייב פיקוח הכרוך בהוצאות, ואולי אף התדיינות נוספת בבית המשפט, הרי שבכל מקרה מוטב לנתק את הקשר בין הצדדים ולפסוק פיצוי כספי לתובע בשווי עלות תיקון הליקויים באמצעות קבלן מזדמן.

לסיכום

התביעה מתקבלת בחלקה בלבד.

הריני מחייב את הנתבעת תשלם לתובע את הסכומים הבאים, וזאת תוך 30 יום:



סך של 11,900 ₪, בגין החלפת ריצוף, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן חוות דעת המומחה, יום 26.11.06.
סך של 600 ₪, בגין החלפת שקע, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן חוות דעת המומחה, יום 26.11.06.
סך של 300 ₪, בגין החלפת לוחות מינראלים בחלק מהתקרה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן חוות דעת המומחה, יום 26.11.06.
סך של 191 ₪, בגין ציפוי בשירותים שנפל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן חוות דעת המומחה, יום 26.11.06.
סך של 1,500 ₪, בגין הצורך בהתקנת שוקת ניקוז, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד מתן חוות דעת המומחה, יום 26.11.06.
סך של 3,000 ₪, בגין נזקים כתוצאה מהעדר שימוש מלא בחניות בתקופה שנקבעה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.12.05.
סך של 5,000 ₪, בגין עוגמת נפש ונזקים כלליים.


בשים לב להפרש בין סכום התביעה והמפורט בחוות דעת המומחים מטעם התובע לבין תוצאת פסק הדין, אני קובע כי הנתבעת תשא בתשלום ההוצאות הבאות בלבד:


חלקו של התובע בתשלום שכר טרחת המומחה מטעם בית המשפט;
הסך היחסי של האגרה ששולמה בגין הסכום הכולל שנפסק לטובת התובע בפסק הדין.


כמו כן, הנתבעת תשא בתשלום שכר טרחת עו"ד של התובע, בסך של 11,700 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה במקלחת

  2. ליקויי בניה בחנות

  3. ליקויי בניה באלעד

  4. ליקויי בניה חמורים

  5. התמוטטות קירוי בריכה

  6. פסיקה עמידה בתקן 1045

  7. ליקויי בניה בדירת קרקע

  8. ליקויי בניה החלפת ריצוף

  9. ליקויי בניה במזכרת בתיה

  10. ליקויי בניה בבניין משרדים

  11. ליקויים בעבודות שרברבות

  12. תקן זכוכית - ליקויים

  13. רשלנות בתכנון חדר מדרגות

  14. ליקויי בניה בבית דו משפחתי

  15. תקופת אחריות על ליקויי בניה

  16. בקשת הקבלן לתקן ליקויי בניה

  17. הסכם בדבר תיקון ליקויי בניה

  18. תביעה מופרזת בגין ליקויי בניה

  19. התקנה לקויה של חימום תת רצפתי

  20. מכתב אחריות לביצוע איטום גגות

  21. ירידת ערך עקב הנמכת גובה התקרה

  22. טענת ליקויי בניה בעבודות ריצוף

  23. מדרגות פנימיות בדירה - ליקויי בניה

  24. תביעה בגין ליקויי בניה לאחר 7 שנים

  25. תביעה נגד מוכר דירה בגין ליקויי בניה

  26. ליקויי בניה בבית צמוד קרקע דו משפחתי

  27. ליקויי בניה בדירה חדשה שנמסרה לשכירות

  28. פסילת מסמכים שהועברו למומחה ליקויי בניה

  29. סכסוך בין משפחות בדבר ליקויי בנייה בדירה

  30. רשלנות מקצועית של עורך דין בתיק ליקויי בניה

  31. השאלה המרכזית היא האם ניתנה הזדמנות לתקן ליקויים

  32. התאונה התרחשה לפי הנטען מחמת ליקוי מבני נסתר במדרגות

  33. הודעה על אי התאמה ותקופת התיישנות בתביעות ליקויי בניה

  34. הפחתה בשיעור של 30% מסכום הפיצוי שנפסק בגין ליקויי בניה

  35. התרעה באמצעות שיחות טלפוניות ומכתבים אודות ליקויים בדירה

  36. טענת ליקויי בנייה וטענה להפרשי שטח בין הפרוספקט לבין הממכר

  37. הכרעה בסכסוכים שעניינם ליקויי בנייה מחייבת בחינה מקצועית של מומחה

  38. תביעת ליקויי בניה שהוגשה על ידי רוכשי שלוש דירות ונציגות הבית המשותף

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון