משרד בשכירות מוגנת

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא נטישת משרד בשכירות מוגנת:

1. התובעת הינה הבעלים של הבנין ברח' מרחביה 15 ת"א, הידוע כחלקה 129 בגוש 6931 (להלן – הבנין). בקומה הראשונה של הבנין, מעל לקומת הקרקע, מצוי משרד בשטח של כ- 13 מ"ר, אשר הנתבעת הינה בעלת זכויות הדיירות בו מכוח הוראות חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972. התביעה שבפני היה לפינוי הנתבעת מהמשרד הנ"ל (להלן – המשרד), בעילת "הנטישה", וכן תביעה כספית לחיוב הנתבעת להשתתף בעלות שיפוץ המשרד.
 
2. התובעת רכשה את הבנין בשנת 99', בהתאם לחוזה מכר בינה ובין הבעלים הקודמים, מיום 12.6.99 (נספח 2 לתיק מוצגי התובעת). התובעת יפתה את כוחו של בנה, העד יואב גולן, לנהל את הבנין וכל הקשור בו. יואב גולן עצמו רכש את זכויות הדיירות באולם שבקומת הקרקע של הבנין, עוד ביום 12.5.88 (ראה הסכם – נספח 1 לתיק המוצגים), כך שהוא מכיר היטב את הבנין כבר מאותה שנה. לטענתו, ב – 15 השנה האחרונות, המשרד הנדון סגור, נטוש, מוזנח ואיש אינו עושה בו שימוש.
 
3. העד עובדיה יעקב, המחזיק ומנהל עסק אחר בבנין, בקומה הראשונה, מוסר בעדותו כי המשרד הנדון סגור ואין בו כל פעילות, לפחות משנת 1990. העד לא חזר בו מדבריו גם בחקירתו הנגדית על ידי הרב אליהו ששון, נציג הנתבעת, ולמעשה הוא כלל לא נשאל ונחקר בנושא השימוש במשרד. עדות דומה מסר אף העד צדוק רפאל, המחזיק חנות בקומת הקרקע של הבנין, הטוען כי הוא מכיר את האגודה הנתבעת, אך מזה כ – 15 שנה לא עושה האגודה כל שימוש במשרד. עד נוסף בנושא זה, הינו המהנדס מר פורת אביגדור, אשר ביקר במקום, כולל ביום שקדם למועד שמיעת ההוכחות, ולהתרשמותו המשרד נראה סגור, נטוש ומוזנח (ראה עמ' 6 לפרוטוקול).
 
4. התובעת אף זימנה לעדות את מר משה בנימין, בנה של גב' משה חסידה, הבעלים הקודם של הבנין ומי שטיפל בגביית דמי שכירות מדיירים שונים שבבנין, כולל הנתבעת מאז שאביו נפטר, כ – 17 שנה לפי מתן עדותו, דהיינו, לערך משנת 1985. לדבריו, הוא היה מבקר בבנין, כולל בקומה הראשונה, מדי מספר חודשים, ותמיד היה המשרד סגור. את דמי השכירות מהנתבעת היה גובה מגזבר האגודה מר שמואל בן ששון, עימו נפגש במשרדי האגודה בבני-ברק, והתשלום היה מתבצע עבור שנה שלמה למפרע. העד אף מספר כי היה גובה סכומים הנמוכים מהמגיע, כתרומה מטעמו לאגודה העוסקת בצדקה לנזקקים ויתומים. כשנשאל העד לסיבה לאי נקיטת כל פעולה משפטית כנגד האגודה הנתבעת, על אף אי השימוש הנעשה במשרד כל השנים, ענה העד כדלקמן :נ -
 
"הייתי בבני ברק וראיתי איך הם יורדים למטה לחדרון, מתחת לבנין, ראיתי איך הוא מחלק בגדים ועיתונים, וזה מאוד נגע לליבי. לא אעשה דבר כזה שאמנע מהם להתעסק מדבר כזה קדוש שגם אני מעריך את האנשים האלה. לכן לא עלה בדעתי להוציא אותם משם..." (עמ' 37).
 
ובהמשך:ב
 
"ת:ו לא ריחמתי עליהם, אני מכבד אנשים שמתעסקים עם יתומים.

ש:נ לא רצית לתבוע אותם?
ת:ב חס ושלום, זה כמו שאני אתבע את אח שלי..." (עמ' 39).
5. על אף הכחשתו של הרב אליהו ששון, בדבריו מעל דוכן העדים, מתברר כי בחשבון הארנונה של הנתבעת הצטבר חוב נכבד, לזכות עיריית תל-אביב. כשבירר העד משה בנימין נושא זה, לצורך ביצוע העברת הבנין מהבעלים הקודם לתובעת, היה החוב כ – 10,000 ₪ (ראה עדותו, עמ' 34 לפרוטוקול), ומדובר בשנת 1999. משה בנימין אף שלח למחלקת הארנונות בעיריית ת"א, את המכתב (נספח 9 לתצהיר נ/1) מיום 26.8.99, בבקשה לפטור מארנונה למשרד התובעת באשר – "החדר במצב מאוד מוזנח והוא לא ראוי לשימוש...". בעקבות מכתב זה נערכה ביקורת במקום ביום 16.9.99 וממצאיה היו כי :ו -
"הנכס נמצא מוזנח ללא שימוש, מלא פסולת ללא חשמל ומים".
אולם הבקשה לפטור מארנונה – נדחתה (ראה ת.ע"צ מעיריית ת"א-יפו, מחלקת חיובי ארנונה, מוצג ת/4 שהוגש והתקבל ללא התנגדות). מהעתק רישום מחלקת הארנונה לגבי המשרד, נספח 6 לתיק מוצגי התובע, ניתן ללמוד כי ליום 26.3.00, יתרת החוב בגין ארנונה ומים הינה סך של -.17,526 ₪. עניננו בחוב האגודה, שנרשמה משום מה בכתובתו הפרטית של הרב אליהו ששון, ברח' ירושלים 61, בני-ברק. תביעה משפטית שהוגשה אישית כנגד הרב אליהו ששון בגין חוב זה, נמחקה, לבקשת ב"כ העירייה, לאחר שנמצא כי החוב אינו של הרב ששון אלא של האגודה הנתבעת (ראה נספח 13 ו –14 לתיק מוצגי התובעת).
6. עוד התברר כי משעון החשמל שליד המשרד, נמשך החשמל, שלא כחוק, למסעדה שהיתה ממוקמת בקומת הקרקע, מאחור, עד לסגירתה. הרב אליהו ששון הודה בדבריו כי נתן, בשם האגודה, הוראה לניתוק החשמל, אך זאת רק בשנת 2000 (ראה עמ' 24 לפרוטוקול).
7. בתאריך 22.5.01, הגישה הנתבעת, באמצעות אליהו ששון (בש"א 114569/01) בבקשה בכתב לפיה הוא מבקש כי ינתן צו שיאפשר לו לקבל את מפתח הכניסה לבנין, הסגור לאחרונה בשער, על מנת שיוכל לבקר במשרד. החלטתי מיום 23.5.01, היתה כי המבקש וב"כ התובעת יתאמו מועד בו תנתן למבקש האפשרות להכנס למשרד. מועד שכזה תואם ונקבע, אך הרב אליהו ששון הודיע לבית המשפט בכתב, ביום 4.6.01, כי אינו זקוק לצו או למפתח, באשר אין לו יותר צורך בחותמת האגודה המצויה במשרד, ו"עשיתי לי חותמת חדשה וזהו זה".
ב"כ הנתבעת לא ידע על ביטול המפגש והוא המתין במקום ולאחר שהרב לא הגיע, צילם בוידאו את המקום, כולל המשרד והקלטת הוגשה לבית המשפט כראיה. בית המשפט צפה בקלטת ובה נראית דלת המשרד נעלה במנעול פלדה כבד.
 
8. מעובדות אלו עולה ברורות כי המשרד אינו בשימוש שנים רבות ולמעשה עובדת הנטישה – הוכחה. הנתבעת לא עושה כל שימוש במשרד לצרכיה, או לכל צורך אחר, המקום סגור ומוזנח. הנתבעת אינה משלמת את תשלומי הארנונה, החשמל משמש לדייר אחר, ועל אף שדרך הגישה למשרד סגורה לפחות כשנתיים, נציג הנתבעת לא מוצא כל צורך להגיע ולהכנס למשרד!
9. הנתבעת שילמה את דמי השכירות כסדרם, לבעלים הקודם של הבנין, ולאחר נתק לתקופה קצרה, כנראה בגין הנוהג כי דמי השכירות נגבים במשרדי האגודה הנתבעת בבני-ברק – על אף שנמסר לנתבעת שמה וכתובתה של הבעלים החדש – שלחה הנתבעת לתובעת, בדואר, המחאות לתשלום דמי השכירות, אך התובעת סירבה לקבלם. אין בנסיונה של הנתבעת לשלם את דמי השכירות כדי לשנות דבר לענין הנטישה. כל עוד לא קבע בית המשפט כי הדייר החוקי איבד את זכות הדיירות, בגין אחת מעילות הפינוי הנקובות בחוק הנ"ל או בגין "נטישה", עדיין החובה על הדייר לשלם את דמי השכירות, ובמיוחד שהחזקה, לכאורה, עדיין בידיו. תשלום דמי שכירות בגין מושכר שננטש ונעזב, אינו סותר כשלעצמו את מסקנת הנטישה ואינו משנה את תוצאות המעשה. התשלום מונע את קיומה של עילת פינוי נוספת של אי תשלום דמי השכירות ותו לא. נושא הנטישה יבדק לגופו, דהיינו, קיומו או העדרו של שימוש וחזקה במושכר.
10. על אף שהטענה לא נטענה מפי נציג הנתבעת, שאינו עורך דין, כשהנתבעת בחרה במודע שלא לשכור שירותי עורך דין, שקל בית המשפט את משמעות העובדה כי הבעלים הקודם של הבנין ידע על עובדת הנטישה ואי השימוש במשרד, אך מחל לנתבעת על כך ובחר שלא לתבוע את פינוי המושכר. נראה לי כי אין לטעון לויתור או הסכמה מצד הבעלים, שבגינה קיים השתק המונע מהבעלים החדש מלעמוד על זכויותיו ולדרוש את השבת החזקה. העד משה בנימין הבהיר כי בחר שלא להגיש תביעה, על אף הבנתו כי המקום למעשה ננטש והוא יכול היה לשנות את החלטתו, באשר עובדת הנטישה הינה מעשה מתמשך, המתחדש מדי יום. אין כל משמעות להסכמה לעובדת הנטישה – עזיבת המקום. המשרד נותר ריק ונטוש. משה בנימין מעולם לא נתן את הסכמתו, לא מפורשות ולא במשתמע, כי המשרד ישאר סגור וריק. הוא רק נמנע מהגשת התביעה בגין יחסו האישי למטרות האגודה הנתבעת. הבעלים החדש ישמע בטענת הנטישה לפחות מאז רכישת התובעת את הבנין, ללא כל קשר למעשי קודמו.
11. הנתבעת אף לא תשמע בטענתה כי מעולם לא התכוונה שלא לחזור למושכר, המשרד, דהיינו, כי אין לנתבעת כל "כוונת" נטישה, ולה רצון וכוונה לשוב ולהשתמש במושכר. דבר זה נלמד מהתקופה הכה ארוכה של נטישה, מגילוי חוסר כל ענין במקום, ולמעשה – זניחתו לחלוטין, כ – 15 שנה. הרב אליהו ששון מודה כי המקום מרוחק מבני-ברק וקטן מדי לצורכי האגודה. עובדה ניצחת היא גם לאחר הגשת התביעה לא נצפתה כל פעילות לאגודה במקום ואף לביקור שתואם במקום – בחר הרב שלא להגיע.
נטל הוכחת הכוונה לשוב למקום והסיכוי הסביר לשימוש חוזר שם, או למיזער, נטל הבאת הראיות בנושא, מונח על כתפי הנתבעת. בנטל זה לא עמדה. הכוונה לחזור חייבת להיות כנה ואמיתית.
הנתבעת למעשה מודה בסיכומיה כי מטרתה בהמשך החזקה במשרד הינה לקבל פיצוי כספי בעבור החזרת החזקה (ראה עמ' 1 לסיכומים), ושיחה שכזו אף התנהלה בין הרב אליהו ששון ובין עו"ד בוקעי, ב"כ התובעת. הרב מוסיף (עמ' 2 לסיכומים) כי מאז שנת '97' הוא לא "עבד" יותר במשרד, וכדבריו – "אני לא רציתי לרדת פעמיים בשבוע לתל אביב, העדפתי לעשות את העבודה מביתי". עוד מוסיף הרב כי הסיבה האמיתית לביטול הביקור במקום היתה חששה של הנתבעת מהאפשרות כי התובעת תצלם את המקום. מכאן המסקנה כי יש לנתבעת מה להסתיר, דהיינו, מצב המשרד פנימה היה מחזק את טענת הזניחה והנטישה של המושכר.
12. הנתבעת טועה בסברתה כי רק בגין היות הנתבעת דייר מכוח החוק, ועל אף נטישת המקום, עדיין זכאית הנתבעת לקבלת חלקה בדמי המפתח, בתמורה להחזרת החזקה במשרד לידי התובעת. הגנת החוק מוענקת רק לזה שהמושכר דרוש לו לשימושו. הנתבעת, הן במעשיה והן כדברי נציגה, גילתה את דעתה כי אין הוא עושה שימוש במושכר, ואין לה כל צורך במקום כמשרד.
" ... המטרה של חוק הגנת הדייר להבטיח גג מעל ראשו של דייר ושלא יושלך מדירתו בזמנים שהמחוקק ראה אותם בזמני חרום, וכן למנוע איבוד המקום בו מנהל אדם את עיסקו בזמנים כאלה; אבל אם המקום חדל לשמש מקום מגורים לדייר או מקום בו הוא מנהל את עיסקו, אין זה מן הצדק שימשיך בחזקה בדירה או בבית העסק למרות שחלפה תקופת השכירות החוזית, ובמקרה כזה לא התכוון המחוקק להגן על הדייר".
(ראה ע.א. 477/67 חיה רבינוביץ ואח' נ' אברהם וחיים ארגש, פד"י כ"ב (1) 309, 311).
יש אף לציין כי לתובעת אין כל העתק של חוזה השכירות ואף הנתבעת לא טרחה להציג עותק ממנו, וכלל אין לדעת מתי ובאיזה נסיבות הפכה הנתבעת לדיירת מכוח החוק. העמותה נרשמה רק בשנת 85'.
כאמור, הרצון לקבל את דמי המפתח, אין בו כדי להקים הגנה כנגד נטישה ארוכת שנים את המושכר והעדר כל שימוש בו. לא הוכחה בפני כל כוונה של ממש לחזור ולעשות שימוש במושכר כמשרד האגודה הנתבעת. במצב זה, זכאית התובעת לצו פינוי כנגד הנתבעת.
13. הנתבעת לא טענה, לא בכתב הגנתה ואף לא בסיכומיה, לסעד מן הצדק. אף אם היתה נשמעת בקשה שכזו, ספק אם היה בית המשפט נעתר לה, לאור התקופה הארוכה בה מוזנח המושכר ונטוש, ובהעדר כל כוונה לחזור ולהשתמש בו, ומדובר בבית עסק שאין לנתבעת כל צורך בו. לבית המשפט אף ספקות באם האגודה, הזקוקה לכספים לצורכי צדקה, היתה יכולה לעמוד בתשלום דמי הסעד מן הצדק. על בית המשפט אף שלא להתעלם מהתובעת וזכותה לעשות שימוש מלא בקניינה.
14. התביעה הכספית, גורלה להדחות. התובעת לא תשמע בטענתה כי יש לחייב את הנתבעת בהוצאות שיפוץ המבנה, במשרד, לאחר החזרת החזקה לבעלים. כל עוד נותרה הנתבעת כדיירת, לא נגרם לתובעת כל נזק בגין מצבו של המושכר. התובעת היא המבקשת לקבל לידיה את החזקה. התובעת תעשה שימוש במקום לצרכיה, ועל פי שיקול דעתה, ואם תחליט לשפץ את המקום, לאחר עשרות שנים שהחזקה היתה בידי אחרים, אין לה כל זכות בדין להטלת הוצאה זו על אחרים. כאמור, התובעת היא זו הדורשת את השבת החזקה לידיה. התובעת יכולה היתה לתבוע את הנתבעת להחזר הוצאות לתיקונים במושכר, בהתאם להוראות החוק, לגבי התקופה הקודמת להשבת החזקה, אך תביעה שכזו עדיין לא הוגשה, ובענין זה נתבקש סעד של פיצול סעדים, ואף עתירה זו, לאור כל נסיבות הענין – לא תתקבל.
15. הנתבעת, אגודה למתן צדקה, יוצגה בהליכים אלו על ידי הרב אליהו ששון, הטוען להיות מנכ"ל האגודה. לבקשתי, הוגש לבית המשפט מכתב בחתימת שלמה בן שמעון, דיין בבית הדין הרבני הגדול בירושלים, ועליה הוטבעה חותמת הנתבעת "הלל וזמרה להלבשת יתומים", והמאשר כי הרב אליהו ששון הוסמך לנהל את כל עניני הנתבעת. עוד נרשם שם כי האגודה רשומה כדין אצל רשם העמותות.
לבקשתי, צירף ב"כ התובעת העתק ממסמכי רשם העמותות בענין הנתבעת ואכן התובעת הינה אגודה רשומה והרב שלמה בן שמעון רשום כיו"ר האגודה. לא נטען בפני כי היו"ר אינו מוסמך למנות את הרב אליהו ששון ליצג את העמותה. העמותה היתה מודעת להליך זה שכנגדה.
16. לאור כל האמור לעיל, הנני מחליט כי התביעה לפינוי הנתבעת, מתקבלת.
על הנתבעת לפנות את המשרד, כמפורט בסע' 1 לפסק הדין, ולהשיב את החזקה בו לתובעת, כשהמקום פנוי מכל אדם או חפץ של העמותה.
התביעה הכספית – נדחית.
לאור העובדה כי הנתבעת הינה אגודת צדקה לתמיכה ביתומים, הנני קובע כי כל צד ישא בהוצאותיו.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון