עשיית דין עצמי משכיר

סעיף 18 לחוק המקרקעין , תשכ"ט-1969 בא להגן על מי שמחזיק במקרקעין , בין הוא הבעלים עליו ובין אם לאו במתן רשות לעשיית דין עצמי בנסיבות ובתנאים שנקבעו בו. "מקור ההגנה נעוץ, בראש ובראשונה , בצורך להגן על המצב הקיים בשטח כחלק מחובת השמירה על השלום ועל הסדר הציבורי, ולמנוע פתרון מחלוקות בין אדם לאדם ביחס לנכס מקרקעין בכוח הזרוע. טעם נוסף להגנה על ההחזקה טמון בצורך לשמור על הרצף וההמשכיות בשימוש בקרקע...אף שדרך המלך להתמודדות בין בעל זכות בקרקע לבין מסיג גבול היא בערכאות המשפט, נותן הדין לגיטימציה לעשיית דין עצמית בידי מחזיק כדין, כדי להגן על חזקתו מפני מי שמתנכל לה , בכפוף לקיום תנאים מוגדרים..." (בג"צ 10302/07 טל בנייה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון , ).

לא כך, בעניין שוכר שכניסתו למושכר היתה מכוח הסכם שכירות, גם אם לא דאג לפנות את המושכר כמתחייב בהסכם. על מנת שהמשכיר יממש את זכותו, עליו לפנות לערכאות לקבלת הסעד לפינוי המושכר (ראו: בג"צ 2887/04 סלים אבו מדיגם נ' מינהל מקרקעי ישראל ורע"א 9077/08 עיריית קרית אתא נ' תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא , ).


מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא עשיית דין עצמי משכיר:

  1. הסכם שכירות נחתם בין התובעים לנתבעים 1 ו-2 (להלן-"הנתבעים") לתקופה של שנה עד ליום 18.3.2003 (להלן – "הסכם השכירות", נספח ב' לכתב התביעה) שהוארך לתקופות שונות. הנתבעים 3 ו-4 , ערבים להתחייבויות של הנתבעים בהסכם השכירות וכתב הערבות, צורף כנספח לו.
  2. פסק דין ניתן ביום 25.3.09 מחמת אי התייצבות של הנתבעים לישיבת הוכחות ובוטל לבקשת הנתבעים לפי החלטתי מיום 2.8.09 .


טענות הצדדים:
3. התובעים טוענים כי הנתבעים, הפרו את הסכם השכירות באי תשלום דמי שכירות במועד ואי סילוק חובותיהם בגין צריכת חשמל וארנונה עקב השימוש במושכר. בנוסף ניטען כי ההסכם הופר בעשיית שימוש מסחרי וציבורי במושכר, בהפעלת קייטנה וקיום ארועים שונים לציבור במהלך תקופת השכירות. הנתבעים, גרמו גם לנזקים חמורים למושכר בשבירת דלתות וחלונות, נזקי בערה במושכר לרבות פגיעה בתכולתו, כדוגמת גרימת נזק לארונות שהיו במושכר. בנוסף, השתלטו הנתבעים ללא זכות על מחסן משותף בבניין בהכניסם אליו ציוד רב שמנע שימוש בו ע"י יתר בעלי הדירות בבניין. עקב ההפרות, ביקשו התובעים סעד של פינוי וכן סעד כספי בסך של 80,000 ₪ מהנתבעים ומהערבים להסכם, הנתבעים 3-4.

4. הנתבעים טוענים מנגד, כי תכליתה של התביעה לפגוע בשמם הטוב ולהביא לפינויים לפני תום תקופת השכירות הואיל והתובעים רצו למכור את המושכר. מצבו של המושכר היה בכי רע ולא ראוי למגורי אדם לטענתם והם עצמם, לא גרמו כל נזק. היתה רטיבות קשה במושכר, סתימות בצנרת, ליקויים במערכת החשמל וקריסה של חלק מבטון התקרה. לאור מצבו של המושכר דרשו במסגרת התביעה שכנגד פיצוי בסך של 50,000 ₪ . לדידם, הם נאלצו להמשיך להתגורר במושכר בשל משבר כלכלי בו היו נתונים למרות תנאיו הגרועים. התובעים, סירבו שלא כדין לתקן את הליקויים, פעלו באלימות מילולית נגדם ושלחו אליהם שליחים, שאיימו עליהם ואילצו אותם לעזוב את המושכר במנוסה, לפני תום תקופת השכירות. כפועל יוצא, פינו הנתבעים בהדרגה את חפציהם מהמושכר בהסכמת התובע 1 (להלן-"התובע"). משהזמינו הובלה לפינוי המושכר, נודע להם שהתובעים השליכו את יתר החפצים שלהם שנותרו במושכר. בכך, גרמו להם התובעים נזק כבד בגין אובדן ארונות, אביזרי מטבח ומוצרי חשמל , תמונות וציוד אישי רב שמוערך על ידם בסך כולל של 53,000 ₪. בנוסף, דרשו פיצוי בסך של 22,000 ₪ בגין הפרשי תשלום לשכירות עבור מושכר חילופי ופיצוי בסך של 10,000 ₪ בגין תיקונים במושכר, שהיו באחריותם של התובעים והחזר בסך של 40,000 ₪ בגין תשלומי דמי שכירות שלהם לתובעים למשך 8 חודשי שכירות.

5. הנתבעים שכנגד דחו את טענות הנתבעים כנגדם ונתבעים שכנגד מס' 3 ו-4 טענו להיעדר יריבות עם הנתבעים בהיעדר חוזה ביניהם. כל פעילותם הייתה לשיטתם כסיוע להוריהם- התובעים 1 ו-2 לפי בקשתם, לאור הנזקים החמורים שגרמו הנתבעים למושכר תוך ניצול חולשת הוריהם והשמעת איומים כנגדם.

6. מחלוקת נוספת עולה מכתבי הטענות בשאלת אורך תקופת השכירות לפי הסכם השכירות משהוארך בהסכם נוסף שנחתם ע"י התובע והנתבעים ועל תוקפו של ההסכם הנוסף ועל זכותם של התובעים לבטל את הסכם השכירות .
דיון ומסקנות:
הסכם השכירות:

7. בהתאם להסכם השכירות תקופת השכירות היא מיום 19.3.2002 ועד ליום 18.3.2003. בד בבד, מומשה אופציה להארכת תקופת השכירות עד ליום 18.3.2004 (מכוח סעיף 2(ג) להסכם השכירות). אין חולק כי תקופת השכירות הוארכה ביום 22.3.2004 ל- 24 חודשים נוספים, עד ליום 18.3.2006 (נספח ב1 לכתב התביעה , עמ' 11 שורה 22 לפרוטוקול מיום 25.5.08) והמחלוקת היא בשאלת הארכת תקופת השכירות מיום 18.3.06 ואילך.
הנתבעים טוענים כי הוסכם פעם נוספת עם התובעים, על הארכת תקופת השכירות לשנתיים עד ליום 18.3.2008 (נספח א' לתביעה שכנגד, להלן-"ההסכם הנוסף" וראו: עמ' 3 שורה 11 לפרוטוקול מיום 4.2.08). התובעים , מודים כי התובע אכן חתם על ההסכם הנוסף אך חתימתו היתה מחמת איומים כנגדו ע"י הנתבעים (סעיף 4 לכתב ההגנה לתביעה שכנגד) ותוך ניצול מצבו הבריאותי הרעוע.

8. התובע טען (בסעיף 13 לתצהירו) כי הוא הגיע למושכר כשבידו הסכם להארכת תקופת השכירות לשנה אחת בלבד ולא הבחין כי הנתבע 2, שינה את תקופת השכירות לשנתיים נוספות.בעדותו אמר שיש לו תעודת עיוור וכי הוא לא קורא ולא כותב (עמ' 10 שורות 5-6 לפרוטוקול מיום 25.5.08). הנתבע, החתים אותו על חוזה כאשר הוא לא ידע על מה חתם (עמ' 10 שורה 9 ו- 11 ). התובעת 2 (להלן-"התובעת") העידה כי לאור תלונות של שכנים כנגד התנהגות הנתבעים במושכר ו'הבלגן' שהם עשו להם כדבריה, לרבות אי תשלום דמי שכירות במועד, הם רצו להאריך את הסכם השכירות בשנה אחת בלבד. למרות זאת, הנתבע מחק את התאריך והוסיף עוד שנה בהסכם הנוסף (עמ' 12 שורה 9, עמ' 13 שורות 21-25 ). לשיטתה, בהיעדר הסכמה מצד התובע ומצידה להארכתו לשנתיים, תוקפו רק לשנה (עמ' 13 שורה 24).

9. הנתבע השיב לטענת התובע לפיה הוא חלש וקשה להסתמך על הסכמתו וחתימתו על ההסכם הנוסף באומרו, כי התובע בא אליו מיוזמתו להאריך את ההסכם והוא כשלעצמו, לא עשה דבר בנוגע להסכם (עמ' 28 שורות 13-16 לפרוטוקול מיום 16.5.10). התובע, היה כשיר לחתום על הארכת החוזה באותה תקופה (עמ' 35 שורה 22 ). ראייה לכך , הוא נשלח לחתום על ההסכם איתו ועם הנתבעת. הוא לא שיער שהתובעים, יעלו טענה לפיה התובע אינו כשיר לחתום על ההסכם. הטענה הועלתה בדיעבד, לאחר החתימה (עמ' 37 שורות 14-17 ). הנתבעת העידה כי היא לא החתימה את התובעת על ההסכם הואיל וחתימתו של התובע , מספיקה (עמ' 45 שורה 24).

10. חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול. פנייתו של אדם לחברו היא בגדר הצעה, אם היא מעידה על גמירת דעתו והיא מסויימת דיה בקיבול ההצעה. הודעת הניצע, המעידה על גמירת דעתו להתקשר בחוזה לפי ההצעה מביאה לכריתת ההסכם והחוזה, בא לשקף את מפגש הרצונות של הצדדים לו . בהתאם לכך, העדר רצון משותף של הצדדים , שולל את כריתת ההסכם. גמירות הדעת, מתבטאת "בהשתקפות החיצונית של כוונת המציע ליצור קשר חוזי מחייב על פי ההצעה שהציע" ואז נוצר מפגש רצונות (ראו: ע"א 5042/96 פנחס כהן נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נג(1) 742, 750 ; ע"א 5813/96 עומר דיאב נ' עיריית תמרה,פדי נ"א(1)261-262). יסוד גמירת-הדעת נבחן באופן חיצוני-אובייקטיבי, דרך עיניו של המתקשר הסביר באותן נסיבות (ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד, פד"י לג(2) 281, 287 (1979); ע"א 1932/90 פרץ נ' בוחבוט, פד"י מז(1) 357, 364-365 ).

11. בעניינינו, הוכח כי התובע הגיע מיוזמתו לנתבעים על מנת להאריך את תקופת השכירות. הוכח בעדותו , כי הוא אינו יודע קרוא וכתוב אך לא היה בכך כדי למנוע ממנו לטפל בענייני המושכר (כפי שהוכח מעדויות הנתבעים כמובא לעיל). התובעת או ילדיו של התובע ובכללם, הנתבעים שכנגד 3-4 אשר היו מעורבים בענייני המושכר, לא מנעו מהתובע לטפל בעצמו בהארכת תקופת השכירות. הם אף לא טרחו להיתלוות לתובע להארכת תקופת השכירות למרות ידיעתה של התובעת על כוונת בעלה, התובע, לפנות לנתבעים על מנת להאריך את השכירות .
ככל שסברה התובעת וסברו ילדיה, כי מצבו של התובע אינו מאפשר לו לטפל בהארכת תקופת השכירות בעצמו, צפוי היה שיתלוו אליו בביקורו אצל הנתבעים לצורך הארכת תקופת ההסכם משעמד להסתיים תוקפו של הסכם השכירות. הימנעותם מכך, תומכת בגרסתם של הנתבעים לפיה התובע היה כשיר לנהל את עניני המושכר לרבות מתן הסכמה להארכת השכירות לשנתיים.

12. יתירה מכך, אם סברה התובעת כי התובע אינו כשיר לכך, היה עליה להודיע זאת לנתבעים וכי רק היא או ילדיה, מוסמכים לטפל בענייני המושכר. לא כך נהגה התובעת ולא הוכח בחוות דעת רפואית, כי התובע לא היה כשיר להתקשר בהסכם הנוסף או כי הוכר כעיוור במועד חתימתו על ההסכם הנוסף. התובעת טענה כי התובע עבר סידרת ניתוחים וכי כיום הוא מוכר כעיוור (סעיף 25 לתצהירה) מבלי שהוגשו מסמכים רפואיים או תעודות המוכיחות את עיוורונו, במועד החתימה על ההסכם הנוסף.

אין גם בטענת התובעת לפיה התובע שכח כי חתם על הסכם לשנתיים (סעיף 26 לתצהירה) כדי להביא לביטול תוקפו של ההסכם הנוסף מה גם שהטענה בנדון, עלתה פרק זמן ארוך לאחר החתימה על ההסכם הנוסף. עוד ייאמר, כי אם סברו התובעים שהיחסים עם הנתבעים היו גרועים והוחמרו אין ליישב את הסכמתם להארכת תקופת השכירות כלל, גם לא לשנה אחת בלבד.

13. לפיכך, אני קובעת כי גם אם ההסכם הנוסף עליו ביקש התובע לחתום היה לשנת שכירות נוספת בלבד, לא הוכח כי היתה מניעה מצידו להסכים להארכת השכירות למשך שנתיים כפי שאכן עשה. חיזוק לכך מצאתי גם בהסכמתו להארכה קודמת של השכירות, לשנתיים. לאור האמור לא הוכח ניצול חולשתו של התובע ומשנחתם ההסכם הנוסף על ידו, יש בו כדי לחייב אותו ומכוו, הוארכה השכירות עד יום 18.3.08.

14. הוכחה טענת התובעת לפיה היא לא חתמה על ההסכם הנוסף אף שעל פי הסכם השכירות המקורי, שינוי תקופת השכירות צריך שיעשה בכתב בחתימת כל הצדדים (עדותה בעמ' 12 שורה 9 , עמ' 13 שורות 21-25 לפרוטוקול מיום 25.5.08 ועדות הנתבעת, עמ' 46 שורה 26). למרות זאת, הוכח מהתנהגותה של התובעת כי לא ראתה באי חתימתה על ההסכם הנוסף, משום עילה לביטולו או לבטלותו ונמנעה ממשלוח הודעה על כך לנתבעים. התובעת, גם לא העבירה הסכם אחר בחתימתה לחתימת הנתבעים אף שלשיטתה היא רצתה שהשכירות תוארך לשנה. מכאן אני למדה, כי התובעת ראתה בהסכם הנוסף,שנחתם ע"י בעלה, כהסכם המחייב גם אותה. כך גם, לא ניסתרה גרסת הנתבעים לפיה התובע הציג בפניהם מצג לפי הארכת השכירות בטיפולו הוא, בידיעת אשתו. כפועל יוצא, גם הודעת הביטול של ההסכם הנוסף מיום 25.1.07 (נספח ג' לכתב התביעה, להלן-"הודעת הביטול") לא נאמר בה כי ההסכם אינו בתוקף הואיל ולא נחתם ע"י התובעת ואף לא נאמר כי הוא עומד לפקוע ביום 18.3.07 הואיל והשכירות הוארכה לשיטת התובעים לשנה אחת בלבד. בכל האמור, יש כדי לחזק את קביעתי לפיה ההסכם הנוסף חייב את התובעים והנתבעים והשכירות, הוארכה לשנתיים ימים.
הפרות של הסכם השכירות:

פיגור בתשלום ואי סילוק חובות:
15. התובעים טוענים כי הנתבעים, הפרו את הסכם השכירות באופן שיטתי לאורך כל תקופת השכירות וכן, פרק זמן ארוך לאחר הודעת הביטול המשיכו להתגורר במושכר. הנתבעים פיגרו באופן תדיר בתשלום דמי השכירות ועד היום, לא שילמו יתרת החוב לשכר דירה לחודש מרץ 2006 ואף נמנעו מתשלום דמי שכירות החל מיום 19.3.07 ואילך מבלי שפינו את המושכר. התובעים לא שילמו את החובות בגין השימוש במושכר לארנונה במשך שנתיים וכן לחברת החשמל.

16. הנתבעים טענו מנגד כי לא קיימת יתרת חוב בגין דמי שכירות או בגין הוצאות השימוש במושכר. לטענתם, התובעים הפרו את הסכם השכירות וחיפשו אמתלה לביטולו עקב גירושי בתם , על מנת למכור את המושכר. מועד משלוח הודעת הביטול לאחר מס' שנות שכירות, לא עולה בקנה אחד עם טענות התובעים בדבר הפרות נמשכות של ההסכם, לאורך השנים. הם שילמו שכר דירה עד ליום 19.6.07 ופינו את המושכר מבעוד מועד, אף שהיה עליהם לפנותו לכל המאוחר ביום 7.6.07 לפי ההסכמות עם התובעים. זאת ועוד, נזקי המושכר נגרמו בשל סירובם של התובעים לתקן את הליקויים בו ולפיכך, עומדת להם זכות קיזוז מחובותיהם, ככל שייקבע כי קיים חוב וכן, זכות לפיצויים בגין מצבו הגרוע של המושכר.

17. התובעת העידה כי הנתבעים לא שילמו בזמן את דמי השכירות כמתחייב בהסכם והיקשו עליהם בנדון בכל פעם מחדש (עמ' 11 שורה 27). מעבר לאיחורים כאמור, ניתנו להם שיקים דחויים ולעיתים, חוללו השיקי. בכך, נגרמה להם טירחה חוזרת ונשנית לגביית דמי השכירות (עמ' 12 שורה 13 ). תמיכה לגירסתה זו בנוגע לאי עמידה במועדים בתשלום דמי השכירות, מצאתי בדפי חשבון הבנק של התובעים , שצורפו כנספח ג' לתצהירה.
הנתבע העיד כי מצבו הכלכלי לא היה טוב (עמ' 60 שורה 17) וכי הם היו תלויים כלכלית בסבא רבא שלהם (עמ' 29 שורה 5). כאשר עוכב המימון מהסב, הייתה להם בעיה לשלם את התשלומים (עמ' 32 שורה 20) . הקושי בהעברת דמי השכירות במועד החל לדבריו בסביבות חודש אפריל 2004 (עמ' 14 שורה 25) וכן הוא הודה כי לא היה בידו לשלם במועד את החשבונות בגין המושכר אך 'אין לעשות עניין מכמה שבועות של איחור' , כדבריו (עמ' 29 שורות 1-2). לדידו, הכל היה תוך כדי תקשורת עם התובע, שהבין את הנסיבות לפיהן ברגע שמתקבל כסף מהאפוטרופוס על הסב משולמים דמי השכירות (עמ' 11 שורה 11).

18. בהתאם לעדויות הוכח כי דמי השכירות לא שולמו כסדרם במועד שנקבע בהסכם השכירות ובהסכם הנוסף ולא השתכנעתי מעדותו של הנתבע כי היתה הסכמה מצד התובעים להמתין עד לקבלת המימון מהסב. גם מעדותה של הנתבעת עולה, כי התובעים עמדו על זכותם לקבל את דמי השכירות במועד ובניהם, מיהרו להתייצב במושכר מידי חודש על מנת לגבות אותם. אין נפקא מינא לצורך בחינת קיומה של הפרה מהו מקור המימון של השוכרים והדבר, אינו מעניינם של התובעים בפרט משעסקינן באיחורים חוזרים ונישנים.
הודאת הנתבעים באיחור עולה בין השאר מטענתם לפיה היה בידי התובעים לבקש ריבית חריגה על תקופת האיחור לפי סעיף 17 ג. להסכם השכירות.
לאור האמור אני קובעת כי הנתבעים, הפרו את הסכם השכירות וההסכם הנוסף באיחורים בהעברת דמי השכירות לתובעים.

19. לעניין תשלום שכר דירה החל מ- 19/3/2007 ועד ליום 18/6/2007 העיד הנתבע כי הוא שילם עד יוני 2007 ( עמ' 24 שורה 17 , עמ' 33 שורה 28 ועמ' 34 שורה 11). מנגד, העידו התובעים שלא שולם שכר דירה לתקופה זו (התובע בעמ' 10 שורה 7 ו- 17 והתובעת עמ' 12 שורות 6,8,16). מנספח ג' לתצהירה של התובעת עולה כי עד חודש מרץ 2007 לא בוצעה הפקדה במזומן או בשיק של שכר דירה לשלושת החודשים האחרונים. מנגד, לא הוצגו דפי חשבון למועדים מאוחרים יותר אף שצפוי היה שיוגשו לנוכח איחורים קודמים של הנתבעים בהעברת דמי השכירות ולאור הכחשת הנתבעים את הטענה בדבר אי ביצוע התשלום האחרון.
עדותו של הנתבע לפיה בוצע התשלום האחרון, מתיישבת עם עדותם של הנתבעים 3-4 בתביעה שכנגד לפיה, כאשר הם פנו אליו בדרישה לתשלום זה, השיבם הנתבע כי כבר שילם ואין לו יתרת חוב (עמ' 14 שורה 20, עמ' 16 שורה 7 ו- 17).

20. מעיון בחליפת מכתבים בין הצדדים לאחר משלוח הודעת הביטול (נספחים ה1-ה3 לכתב ההגנה ) עולה כי לא הועלתה כל דרישה מצד התובעים לתשלום שכר דירה בגין חודשים מרץ - יוני 2007. בכך, יש כדי לתמוך בטענת הנתבעים לפיה התשלום האחרון לדמי שכירות שולם וחזקה על התובעים, שהיו מגישים את דפי החשבון המאוחרים אילו היה בהם כדי לסתור את גרסת הנתבעים.
זאת ועוד, התובעים זנחו את טענתם בדבר חוב עבור מחצית שכר הדירה לחודש מרץ 2007 בסך של 600$.
לאור זאת, לא הרימו התובעים את הנטל להוכיח כי נותר חוב של הנתבעים לדמי שכירות בגין התקופה החל מחודש מרץ 2007 ועד מועד פינוי המושכר.

21. הנתבע , הודה כי כאשר הם עזבו את המושכר, היו לו מן הסתם חובות נוספים לחברת חשמל וארנונה (עמ' 15 שורות 18 ו-25 , עמ' 24 שורה 24 וראה ת/2-ת5). לדבריו, נמנע ממנו לשלם את החובות הואיל ולצורך עריכת חשבונות בעת עזיבת המושכר היה צורך בהבאת אישורים לעירייה ולחברת החשמל על מועד העזיבה (עמ' 28 שורות 18-22). התובעים, נמנעו ממתן האישורים ולפיכך לא שולמו החשבונות עם עזיבתם. בכך, יש כדי לתמוך בגירסת התובעים לפיה לא שולמו חובות מים חשמל וארנונה ע"י הנתבעים כמתחייב בהסכם.
לא הוכחה טענתו של הנתבע לפיה היתה מניעה מבירור גובה החוב ובדיקת קריאת מונה בחברת החשמל במועד עזיבתם את המושכר ומההתראה לפני ניתוק שנשלחה לתובעת, יש כדי ללמד כי נותר חוב חשמל (נספח ד' לתצהירה של התובעת). בדומה לכך, היה בידי הנתבעים לברר מה גובה חובם בגין ארנונה ומים משהוכח כי נשלחו אליהם החשבונות הרשומים על שמם (נספח ד' לתצהירה של התובעת).
בהתאם לכך, הופר הסכם השכירות באי תשלום במועד של חשבונות בגין השימוש במושכר ולא היה בידי הנתבעים להוכיח כי סולקו מלוא החובות גם לא לאחר פינוי המושכר.
למרות זאת, לא טרחו התובעים להוכיח כי הם נשאו בהוצאה לסילוק חוב לחב' החשמל ולפיכך, אין לשפות אותם בגין רכיב זה.

22. אי תשלום במועד של דמי שכירות והוצאות נילוות לשימוש במושכר, מהווה הפרה יסודית של ההסכם (ראו: סעיפים 7-9 ו-12-14 להסכם השכירות) ועמדה לתובעים הזכות להודיע על ביטול ההסכם עקב כך. אין בהעברת דמי שכירות באיחור כדי למנוע מהתובעים, לממש את זכותם גם אם במקרים קודמים נהגו בנדון באורח רוח כלפי הנתבעים (ראו: ע"א 4912/90 מיכה איתן נ' שושנה בראונשטיין, ; ע"א 207/76 מילק נחמן הרשקו נ' יעקב וכטר, פד"י לא(2) 85).

23. נדחית טענת הנתבעים להיעדר תוקף להודעת הביטול בהיעדר התראה קודם לכן , הואיל והיה בה משום הרחבת חזית מכתבי הטענות. הנתבעים, לא הלינו כנגד אי משלוח התראה לאחר קבלת הודעת הביטול לפיה ניתנה להם ארכה בת 30 ימים לפינוי המושכר וביקשו שיינתו להן ארכות נוספות והללו, ניתנו להם (ראו חליפת מכתבים ביןם ב"כ הצדדים ולא בכדי שכרו הנתבעים נכס חילופי החל מחודש מרץ 07').

24. בחנתי את טענת הנתבעים לפיה, גם אם היו עיכובים בתשלום דמי שכירות עמדה להם זכות לאחר עקב ליקויים שהתגלו במושכר ולא טופלו ע"י התובעים.
שוכר, אינו רשאי להשהות את תשלום דמי השכירות או חלק מהם, עד שיתוקנו הפגמים במושכר. "כאשר החיובים עצמאיים, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה, גם כאשר לא עמד הצד השני במילוי חיוב כלשהו שהוטל עליו. תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמה, שמקובל לתיתה, היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הבית לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת), אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדיין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר-תוקף." (עא 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעני, פ"ד לח(2) 701, 708 ; ת.א. (חי') 1269/75 קידר נ' ח.ה.ב. פס"מ תשל"ו (1)116). בנוסף, הנתבעים לא הודיעו בזמנו לתובעים כי בוצעה הפחתה מדמי השכירות עקב הליקויים במושכר ולא הוכח כי הללו תוקנו על ידם (ראו: סעיף 9(א)(2) לחוק השכירות והשאילה).

25. הנתבעים, לא הרימו את הנטל להוכיח כי היתה סכנה במגוריהם במושכר עקב הליקויים ופטור מחיובם עקב זאת מתשלום דמי שכירות או כדי לקבל חזרה את מלוא דמי השכירות ששולמו על ידם עבור 8 חודשים (כניטען בתביעה שכנגד). הוכח קיומה של רטיבות, שההשלכות ממנה ידונו להלן, אך לא הוכח כי היתה סכנה בגינה או כי חייהם היו בתת- תנאים כניטען על ידם. אילו היה כך, אין להניח שהנתבעים היו מבקשים להאריך את תקופת השכירות שוב ושוב ועוד, לשנתיים ולא רק לשנה אחת. כמו כן, אם נכונה גירסתם, הם היו דואגים לתקן את הטיח שנפל מהקורה המצוייה במושכר או בחלקים אחרים שלו ולא מעמידים עצמם את ילידיהם בסכנה. הנתבעים, לא שלחו הצעת מחיר לתובעים ולא הודיעו על כוונתם לתקן את הנזקים במושכר וקיזוז הוצאותיהם מדמי השכירות.
לפיכך, לא היה ברטיבות במושכר כדי לפטור את הנתבעים מתשלום דמי השכירות במועד.
מצבו של המושכר:
26. התובעת העידה כי המושכר הוזנח ע"י הנתבעים. עיון בתמונות שסומנו ת/9 וצורפו לתצהירה של התובעת מלמד כי רבה ההזנחה במושכר, בין אם מחמת גרימת נזקים למושכר גופו ולציוד שהיוה חלק מהמושכר לפי ההסכם ובין אם מחמת היעדר ניקיון ותחזוקה שוטפת מינימאלית למושכר.
התובעת העידה על הנחת ברזלים וקרשים במושכר (עמ' 12 שורה 21) וכן במחסן המהווה רכוש משותף. בנוסף טענו התובעים, להבערת אש ופגיעה במושכר עקב כך. מתמונות המושכר שהוכח בעדויות התובעים כי צולמו לאחר הפינוי משנותר ציוד מועד בו עולה כי נגרמו נזקים לדלתות בגין קדוחים בדלת וכן חסרים של חלק מדלת אחרת (תמונות 6.א , 7 ו-12 בת/9 ). בנוסף, ניראה לכלוך רב על הקירות והדלתות (תמונות 10-11 ו- 8 , 12 וראו עדותו של הנתבע בעמ' 34 שורה 25 ). הוכח גם קיומם של סימני שריפה במושכר (תמונות 35 ו-38 בחלקים שונים במושכר) וחסר בדלתות של ארונות שהיוו חלק מהמושכר לפי הסכם השכירות (תמונות 36 ו-39). בנוסף, הוכח כי נגרמו נזקים לתקעים לא מחמת בלאי בעקירת חלקם ובשבירת תקעים אחרים (תמונות 31 -34) ונעקר גם חיבור הגז למושכר.

27. אני דוחה את טענת הנתבעים לפיו מצבו של המושכר במהלך תקופת השכירות היה בכי רע כפי מצבו במועד הפינוי מחמת בלאי בלבד ולא מחמת השימוש שלהם בו. בסעיף 6 להסכם השכירות הוצהר כי השוכרים, מצאו את המושכר ראוי לשימוש למגורים לאחר שבדקו אותו. גם בהסכם הנוסף, לא נירשמה כל הסתייגות מצדם בנוגע למצבו של המושכר ואף לא הוסף תנאי, לביצוע תיקונים במושכר ע"י התובעים.

28. לפיכך, למרות שהוכח כי הנתבעים גרמו לנזקים למושכר, אין הם אחראים למצבו של המושכר בנוגע לסדקים שהתגלו בקירות. הוכח בחוות הדעת של המהנדסים מטעם בעלי הדין שהמושכר מצוי בבית ישן ועשויים להיגרם סדקים למושכר מחמת בלאי מה גם שהתובעים לא טיפלו במושכר, גם לא לאחר בקשות הנתבעים מהם לתקן את נזקי הרטיבות במהלך תקופת השכירות הארוכה. בכך, היה דווקא כדי לגרום לאי נוחות ועגמת נפש לנתבעים .
למרות אותה רטיבות, ביקשו הנתבעים להאריך את תקופת השכירות ונדחית טענתם לפיה הדירה לא היתה ראויה למגורים בגינה. אילו כך היה, היו הנתבעים נערכים לסיום השכירות ולחילופין כאמור לעיל, ממהרים לבצע את התיקונים בעצמם לפי זכותם בחוק השכירות והשאילה.
אופי הפעילות במושכר:
29. התובעת העידה כי השכנים התלוננו באזניה על רעש והמולה מהמושכר לרבות באמצע הלילה (עמ' 12 שורה 25). העדה נועה ליכטינגר, שאינה בעלת עניין בתביעה ועדותה עשתה רושם מהימן, העידה כי היו במושכר עשרות אנשים מבוקר עד ערב (עמ' 7 שורה 5 לפרוטוקול מיום 25.5.08). אנשי חב"ד, היו מגיעים להדריך קייטנות לילדים במושכר וכן להעביר שיעורים (עמ' 7 שורות 6-7) והדבר, גרם סבל לשכנים. הורי ילדי הקיטנה והפעילות במושכר, נכנסו יצאו למושכר לצורך הבאה ואיסוף של הילדים בבוקר ובצהרים (עמ' 7 שורות 9-10). בערבים, נשמע רעש והמולה מהמושכר. אנשים הגיעו למושכר במיניבוסים ובלית ברירה, היא נאלצה לעיתים לישון במקום אחר (עמ' 7 שורה 18). לדבריה, לא עזרו תלונותיה לתובעים ולנתבעים, עשרות פעמים (עמ' 9 שורה 12 ).

30. הנתבעת העידה כי היא נהגה להזמין אורחים, משפחה וחברים וכי היה לה חוג חברות שכלל בין 10-15 נשים, תלוי בהתוועדות וביום הזיכרון של האדמו"ר. היו לדבריה גם אירועים אישיים של נשות חב"ד שנערכו במושכר וכי לעיתים, לנו במושכר מדריכים מכפר חב"ד. בנוסף, התארח במושכר חוג צעירים אך רק במקרים בודדים. בהתייחס לתלונות של העדה ליכטינגר אמרה הנתבעת שהרעש נישמע בשל בעיית אקוסטיקה בדירה וכי לא ניתן למנוע רעש בדירה עם ילדים (עמ' 43-44). הנתבעים, אישרו בעדותם כי הם אחסנו מס' רב של מיטות במחסן לטובת מוסד אך טענו כי לא היה צורך בהיתר לכך מהתובעים (עדותה של הנתבעת עמ' 48 שורה 33 ) וכי המיטות נותרו במחסן לפחות כ- 9 חודשים (עדותו של הנתבע עמ' 30 שורה 5).

31. לאור העדויות הוכח כי נעשה שימוש במושכר לא רק לפי ייעודו למגורים לפי סעיף 7 להסכם השכירות, באופן שהביא מטבע הדברים לתלונות כנגד התובעים. בכך, הופר הסכם השכירות. ככל שביקשו הנתבעים לקיים פעילות שונה ממטרת המושכר, היה עליהם לבקש את אישור התובעים לכך בפרט לאחר שהופנו אליהם תלונות בנדון, מבלי שההפרה תוקנה על ידם.
32. סיכומם של דברים, משהוכח כי היו הפרות שונות של הסכם השכירות ע"י הנתבעים, קמה לתובעים עילה לביטולו.
נדחית טענתם של הנתבעים בדבר אמתלא לסיום השכירות, מחמת נסיבות משפחתיות של התובעים, שלא הוכחו.
ערה אני לכך כי המושכר אכן נמכר , אך בכך אין כדי לגרוע מקיומן של הפרות מצד הנתבעים שיצרו תשתית מספיקה לביטול ההסכם מה גם, שהמכר היה חודשים ארוכים לאחר משלוח הודעת הביטול.
הסכמה על פינוי המושכר:
33. בהתאם להודעת הביטול של ההסכם מיום 25.1.07 , היה על הנתבעים לפנות את המושכר תוך 30 יום. הנתבע העיד שהיתה הסכמה שהוא יפנה בזמנו את המושכר וכי מאוחר יותר, יסייד וינקה אותו כנדרש (עמ' 33 שורה 21). אמנם, הוא לא פינה את המושכר כנדרש ולא עזב אותו כמו שצריך (עמ' 33 שורה 25-26 ,עמ' 34 שורה 8) ,אך להערכתו התובעים הפריזו בחשיבות העניין. לדבריו, לא עלה בידו להיכנס למושכר לאחר שהם פינו אותו על מנת לנקות ולסדר אותו כמו שצריך הואיל והתובעים, החליפו להפתעתו את המנעול במושכר (עמ' 33 שורה 28, עמ' 34 שורה 13).

34. הנתבע העיד כי הם עברו פיזית מהדירה בסביבות מאי 2007 (עמ' 9 שורה 11) והיה לו סיכום עם התובע, שיושאר במושכר הציוד שלהם עד יוני 2007 (עמ' 35 שורה 30-33). התובעים הכחישו זאת וגרסתם, מתיישבת עם הודעת הביטול ועם הנסיבות שהביאו למשלוח ההודעה, עקב יחסים רעועים בין הצדדים עקב טענות התובעים בדבר הפרות חוזרות ונישנות של ההסכם מצד הנתבעים. מה רבותא לתובעים לפי שיטת הנתבעים, אם הנתבעים יפסיקו להתגורר במושכר בשעה שמועד פינוי המושכר יושלם כחודש וחצי לאחר מכן (רק באמצע יוני 07') בעת שלפי הודעת הביטול, היה עליהם לפנותו כבר בפברואר 07'. איני מקבלת את עדותו של הנתבע לפיה למרות שקיבל את הודעת הביטול הוא לא ידע מה טיבה (עמ' 35 שורות 13-15) שכן, תוכנה מדבר בעד עצמו.

אילו כגרסת הנתבע הנתבעים 3-4 בתביעה שכנגד איימו עליו על מנת שיפנה את המושכר היה הנתבע, ממהר להגיש תלונה במשטרה. כך גם, הוא לא היה מסתפק בסיכום בעל פה עם התובע בדבר פינוי בהדרגה ודואג לאישור בכתב, על מנת להציגו בפני בניו של התובע אם יחזרו לאיים עליו, לפי שיטתו. הנתבע גם העיד כי הוא לא נזקק לשירותי עו"ד בהגיעו להסכמה עם התובע כאמור (עמ' 35 שורה 18) והדבר מעורר תהייה ככל שהוא חש איום עליו ועל משפחתו מצד בניו של התובע. למרות משלוח הודעת הביטול, לא מצא לנכון הנתבע להודיע לב"כ התובעים על סיכום עם התובע ולדידו, הוא לא צריך לקבל אישור מעורך דין הואיל ועוה"ד אינו בית משפט (עמ' 35 שורה 27).
הנתבעת העידה שהיא עצמה, לא שמעה את התובע או הנתבעת נותנים הסכמתם לפינוי בהדרגה אלא למדה על כך מבעלה (עמ' 46 שורות 29-33).

35. אילו היתה הסכמה עם התובע, אין ליישב את עדותו של הנתבע לפיה התובעים הופתעו משנודע להם בדיעבד שהנתבעים עזבו את המושכר מוקדם יותר (עמ' 37 שורה 1) וצפוי היה שיהיה פינוי מסודר ומתואם ולא כפי שארע בפועל. הוכח בחליפת המכתבים בין ב"כ הצדדים כי היו פניות בשם הנתבעים על מנת לדחות שוב ושוב את מועד הפינוי ונדחתה הבקשה לפינוי ביום 10.6.07 (נספחים ה1-ה3 לכתב ההגנה, מתאריכים 28/5/07 , 31/5/07 ו-3/6/07 ).
לאור האמור ומשהוגשה התביעה לפינוי המושכר כבר ביום 18.4.07 לא השתכנעתי מעדותו של הנתבע כי היתה הסכמה על פינוי המושכר בהדרגה עד יוני 2007.
בחינת נזקי הצדדים:
36. התובעים, הוכיחו כי נגרמו נזקים למושכר כמובא לעיל, אך לא הוכיחו את הוצאותיהם לביצוע התיקונים או את ירידת שווי הדירה עקב הנזקים בהפסד רווח במכירתה. לא הוכח גם מה היה מצבה בעת מכירתה, קרי: אם תוקנו הליקוים עובר למכירה או שמא לא.
יחד עם זאת, הוכח כי הדירה לא הוחזרה כשהיא מסויידת ולא נוקתה והיה על הנתבעים לדאוג לכך עובר לעזיבתם את המושכר ומשלא ניתנה הסכמה לפינוי 'בהדרגה' כטענת הנתבע. לפיכך, משלא סוייד המושכר ונותר מוזנח ומבלי שנוקה ע"י הנתבעים כמתחייב בהסכם ואף לא תוקנו נזקי הבעירה בו, אני מעמידה את הפיצוי בגין רכיב נזק על דרך האומדנא על סך של 10,000 ₪.

37. הנתבעים טוענים כי נגרם להם נזק עקב אובדן של ציוד שבבעלותם שהועבר ע"י התובעים למחסן המשותף המצוי בבניין.
הנתבעים, לא הגישו חוות דעת של שמאי מיטלטלין בנוגע לנזקי רכושם וכן, לא הציגו קבלות שיעידו על רכישות של ציוד חדש לבית וציוד אישי לבני המשפחה, עקב אובדן הציוד שלהם בפרט, לאור עזיבתם את המושכר בתחילת חודש מאי והגעתם למושכר לצורך פינויו רק ביום 17.6.07. לא הוכח גם כי הנתבעים שכרו דירה חילופית מרוהטת לגמרי. לפיכך, אין ליישב היעדר תימוכין לטענתם בדבר אובדן רוב רכושם עקב פינוי המושכר, בהבאת ראיות על רכישת ציוד אחר.

38. מצפייה בדיסק שהוגש מטעם הנתבעים עולה כי ציוד רב (מתוך רשימת הציוד שניטען בתביעה שכנגד שאבד) נימצא במחסן המשותף לאחר שנארז והועבר לשם ע"י התובעים. בכלל זה, ביגוד רב, פרטי ריהוט (מיטות , מדפים) , מזרונים, תמונות, חנוכייה, מכשירי חשמל (קומקום, מיקרוגל, מגהץ) , סירים , ציוד לתינוק , שטיחים, כסאות וכיוצ"ב.
אין ליישב את התנהגותם של הנתבעים, שלא דאגו להקטנת נזקם בהעברת הציוד לידיהם למרות שהוא נימצא מאוחסן במחסן. נכונים הדברים, בפרט לאור פניות חוזרות ונישנות של התובעים אליהם על מנת שיפנו את החפצים מהמחסן ולאור החלטתי מיום 13.5.08 לפיה הוסדר פינוי הציוד מהמחסן על ידם. למרות זאת, בכרו הנתבעים שלא לממש זכותם לקבל את הציוד לידיהם אף שהוכח כי בא כוחם דאז, עדכן את הנתבע על ההחלטה (עמ' 58 שורה 33) ולמרות שהוא מצא את הציוד במחסן (כפי שעולה מהגשת הסרט שצולם על ידו). אם אכן כגרסת הנתבע כל הציוד הושחת, דבר שלא הוכח בסרט למעט נזק לחלק מהריהוט, היה על הנתבעים להוכיח את נזקיהם בחוות דעת של מומחה בפרט, משהיה בידי המומחה להעריך את מצבו של הציוד. חזקה עליהם, שהיו מגישים חוות דעת אילו היה בה כדי להוכיח את נזקיהם ומשלא עשו כן, פועל הדבר כנגדם.
בנוסף, לא הובאו ראיות על מועד רכישת הציוד והביגוד, על מנת להוכיח את נזקם עקב העברתו למחסן. לא הוכח גם מועד צילום הסרט על מנת להעריך את השפעת חלוף הזמן ממועד הודעת הביטול והדרישה לפינוי המושכר עד מועד צילום הסרט שעשוי גם הוא להשפיע על מצבו של הציוד.

39. עולה תהייה בדבר טענת הנתבע (כמתואר בהרחבה בסרט מבלי שהוגש תצהיר כדין על כך) לפיה איחסון הציוד היה במקום שאינו ראוי לכך. הנתבע עצמו, העיד כי הוא איחסן במחסן מס' רב של מיטות במשך תשעה חודשים ולא ראה מניעה מכך. מכאן אני למדה כי המחסן התאים לאחסון ציוד ובדומה לכך (כמתואר בצילום מטעם הנתבעים) , אוחסן שם גם ציוד של משפחת קארו המתגוררת בבניין. הוכח כי קיימת דלת ברזל למחסן ולא הוכח כי נגנב ציוד ממנו מחמת אי סגירת המחסן. יתירה מכך, מציאת חנוכיית הכסף במחסן ע"י הנתבע, תומכת בטענת התובעים לפיה דלת המחסן היתה סגורה. הואיל והמחסן היה סגור, אף ביקש ב"כ התובעים מהנתבע, לתאם את מועד פינוי המחסן (ראו חליפת המכתבים בין ב"כ הצדדים, כמובא לעיל).

40. יחד עם זאת, השתכנעתי מעדותו של הנתבע ומצפייה בסרט כי אחת המיטות שנימצאה במחסן ניזוקה וכן מס' מדפי ארונות ניזוקו בהעברתם למחסן ע"י התובעים. משלא טרחו התובעים לתעד את מצב אותו ציוד בטרם העברתו לא ניסתרה גירסת הנתבע על כך שציוד זה ניזוק בהעברתו.
לפיכך, אני מחייבת את התובעים בתשלום פיצוי לנתבעים בגין אותו נזק על דרך האומדנא ומשלא הוכח כי לא ניתן להעמיד את הציוד על כנו בתיקוני נגרות, בסך כולל 3,000 ₪ .

41. הנתבעים, לא הוכיחו בהערכת שמאי מקרקעין , מהי ההפחתה בשווי השכירות בגין הרטיבות שהתגלתה במושכר. אין גם בגביית דמי שכירות מהשוכר החילופי למושכר בסכום נמוך מחיובם של הנתבעים כדי ללמד על זכותם של הנתבעים להחזר דמי השכירות או להפחתה מהם. לא הוכח מה היה מצבו של המושכר בעת השכרתו לאחר ומה היה היצע וביקוש למושכר ומחירי השכירות באותה עת.
לפיכך, נדחית תביעתם להחזר דמי השכירות או להקטנתם משלא הוכח שווי השכירות מה גם שהנתבעים, לא פעלו להקטנת נזקם בהימנעם מביצוע תיקון בעצמם (כאמור בסעיפים 25 ו-28 לעיל).
יחד עם זאת, השתכנעתי מעדויות הנתבעים כי נגרמו להם הכבדה ואי נוחות מחמת הרטיבות במושכר שהוכח שלא תוקנו באופן ראוי ע"י התובעים וכן מחמת ליקויים בתשתית של מערכת החשמל שהתובעים, לא מיהרו לתקו אותה אחריותם לכך (ראו: חוות הדעת של המהנדס מטעם הנתבעים).
אני מעמידה את הפיצוי בגין רכיב נזק זה על דרך האומדנא בסך של 7,000 ₪ בהתחשב באורך התקופה בה לא בוצע התיקון.
פיצוי מוסכם:
43. התובעים, דרשו במסגרת תביעתם פיצוי מוסכם בסך של 120 $ לכל יום בו לא דאגו הנתבעים לפנות את המושכר החל מיום 27.1.07 ועד מועד הגשת התביעה ביום 18.4.07. במסגרת הסיכומים טענו לזכותם לפיצוי ממועד הגשת התביעה ואילך.
הנתבעים טוענים מנגד, כי לא היתה הפרה מצידם וכי אין לחייב אותם בפיצוי מוסכם הואיל והם שלמו את דמי השכירות עבור השכירות כולל חודש יוני 07' אף שנאלצו לעזוב את המושכר כבר בחודש מאי 07' מחמת איומים מצד בנם של התובעים. בנוסף ניטען כי לפי הודעת הביטול ניתנה ארכה לפינוי עד ליום 27.2.07 וכי אין לתובעים זכות להגדיל את סכום התביעה בדרישה לתשלום בגין אי פינוי המושכר לאחר הגשתה, משלא דאגו לשלם אגרה בגין הסעד הנוסף.

44. לפי קביעותיי, עמדה לתובעים הזכות לבטל את ההסכם ולדרוש את הפינוי תוך 30 יום ממועד הודעת הביטול ולא עמדה לנתבעים הזכות, לדחות את פינוי הציוד שלהם המושכר עד לאמצע חודש יוני 2007 (על הזכות לבטל הסכם מחמת הפרה יסודית ראו בסעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1970 ). יחד עם זאת, צודקים הנתבעים בטיעונם כי אין להקדים את מועד החיוב בפיצוי קודם למועד הפינוי שנידרש מהם. לפיכך, ככל שמגיע להם פיצוי הריהו מיום 27.2.07 וכן, רק עד מועד הגשת התביעה משלא שולמה אגרה לתקופה ארוכה מזו ואין לבקש לשלמה בדיעבד.

45. סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 קובע, כי הפרה יסודית היא: "...הפרה שניתן להניח לגביה שאדם סביר לא היה מתקשר באותו חוזה אילו ראה מראש את ההפרה ותוצאותיה, או הפרה שהוסכם עליה בחוזה שתיחשב ליסודית. סיווג הפרה כהפרה יסודית מסתברת נעשה על פי מבחן אובייקטיבי של סבירות: "כדי להחילו אנו מתבוננים – כחכמים לאחר מעשה - בהפרה שאירעה ובתוצאותיה. לאחר-מכן אנו חוזרים בעיני רוחנו אל מעמד עריכת החוזה ומעניקים לאדם הסביר - הניצב בנעלי הנפגע - ידיעה נבואית אודות ההפרה העתידה להתרחש ותוצאותיה; ואז אנו מקשים: האם אתה, האדם הסביר, היית מתקשר בחוזה נוכח ראייה מראש של ההפרה ותוצאותיה? כאשר התשובה ההיפותטית לשאלה היפותטית זו היא שלילית, בפנינו הפרה יסודית" (גבריאלה שלו, דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 548) וראו:ע"א 8741/01 ICRO BALANCED PRODUCTS נ' תעשיות חלאבין, פ"ד נז(2) 171 ). יחד עם זאת, כאשר מדובר בהפרה יסודית מוסכמת, אין היא נבחנת בהכרח רק על פי סבירותה (גבריאלה שלו, שם, עמ' 552).

46. בבחינת זכותם של התובעים לפיצוי מוסכם אין להתעלם מהתנהגותם של התובעים בפינוי המושכר. הנתבעים , הלינו כנגד החלפת מנעול המושכר לאחר עזיבתם אותו ובטרם פינו את הציוד מהמושכר. התובעים התרו אמנם הנתבעים כי הם יחליפו את המנעול בהסתמכם על הוראות ההסכם בדבר זכותם לכך, אם לא ידאגו הנתבעים לפינוי ולהחזרת המפתחות עד תום ארכה שניתנה להם לכך.
הנתבע העיד כי מצא את המושכר נעול בביקורו ביום 15.6.07 משהוחלף המנעול והוכח, בקבלה שהוצגה ע"י התובעים בגין החלפת צילינדר מיום 7.6.07 , כי אכן עשו התובעים (נספח ג' לתצהירו של מאיר פרץ).

סעיף 18 לחוק המקרקעין , תשכ"ט-1969 בא להגן על מי שמחזיק במקרקעין , בין הוא הבעלים עליו ובין אם לאו במתן רשות לעשיית דין עצמי בנסיבות ובתנאים שנקבעו בו. "מקור ההגנה נעוץ, בראש ובראשונה , בצורך להגן על המצב הקיים בשטח כחלק מחובת השמירה על השלום ועל הסדר הציבורי, ולמנוע פתרון מחלוקות בין אדם לאדם ביחס לנכס מקרקעין בכוח הזרוע. טעם נוסף להגנה על ההחזקה טמון בצורך לשמור על הרצף וההמשכיות בשימוש בקרקע...אף שדרך המלך להתמודדות בין בעל זכות בקרקע לבין מסיג גבול היא בערכאות המשפט, נותן הדין לגיטימציה לעשיית דין עצמית בידי מחזיק כדין, כדי להגן על חזקתו מפני מי שמתנכל לה , בכפוף לקיום תנאים מוגדרים..." (בג"צ 10302/07 טל בנייה והשקעות קרני שומרון נ' שר הביטחון , ).
לא כך, בעניין שוכר שכניסתו למושכר היתה מכוח הסכם שכירות, גם אם לא דאג לפנות את המושכר כמתחייב בהסכם. על מנת שהמשכיר יממש את זכותו, עליו לפנות לערכאות לקבלת הסעד לפינוי המושכר (ראו: בג"צ 2887/04 סלים אבו מדיגם נ' מינהל מקרקעי ישראל ורע"א 9077/08 עיריית קרית אתא נ' תלמוד תורה בית יהודה קרית אתא , ). הנתבעים, לא טענו כנגד תוקפה של ההתנאה בהסכם על הוראות חוק המקרקעין ולמרות זאת, לצורך בחינת הזכות לפיצוי מוסכם ושיעורו, התחשבתי בכך שהתובעים פינו את המושכר והחליפו את המנעול, בעשיית דין עצמי בחודש יוני 07'. מנגד, התחשבתי בכך שהפיצוי שהתבקש בכתב התביעה, הוא לתקופה שקדמה להחלפת המנעול עד ליום 18.4.07 ואילו המנעול הוחלף רק ביום 4.7.07.

47. לאחר ששקלתי את הדברים אני מפחיתה מהפיצוי המוסכם בגין אי פינוי המושכר במועד ומעמידה את הפיצוי בסך כולל של 20,000₪.
יובהר, כי לאור הסכמות הצדדים (בסעיף 17 להסכם השכירות) אין בתשלום דמי שכירות עד חודש יוני 07' כדי לפטור את הנתבעים מתשלום פיצוי מוסכם. יתירה מכך, משהוכח כי הנתבעים שכרו לעצמם מושכר חילופי לתקופה החל מחודש מרץ 07', אין ליישב את הימנעותם מפינוי המושכר בהזמנת מוביל רק לאמצע חודש יוני 07' בשעה שהיה בידם לפנותו במועד ולהימנע בכך גם מתשלום דמי שכירות לאותה תקופה ויימצא שזה נהנה, וזה לא חסר. משלא עשו כן הנתבעים, אין להם להלין אלא כנגד עצמם.

48. לאור התנהלות והתנהגות הצדדים ביחסי שכירות גרועים באופן הדדי בהתאם לקביעותיי, נדחות הטענות ההדדיות לזכות לפיצוי בגין עגמת נפש.

49. הנתבעים 3 ו-4 היו ערבים לחיוביהם של הנתבעים 1 ו- 2 לפי ההסכם ולא טענו כנגד תוקפה של הערבות , לא טרחו להגיש תצהירים מטעמם ולהתייצב לדיון. לפיכך ובהתאם לערבותם, כל חוב בגין הסכם השכירות שיחול על הנתבעים 1 ו- 2 יחול גם עליהם.

50. בהתאם לקביעותיי, אני מקבלת את התביעה כנגד הנתבעים 1-4 בחלקה וחיוביהם הם , ביחד ולחוד.
התביעה שכנגד, מתקבלת בחלקה כנגד הנתבעים 1-2 וחיוביהם, ביחד ולחוד.
נדחית התביעה שכנגד הנתבעים 3 ו-4 , משלא הוכחה יריבות בינם ובין התובעים שכנגד ולא הוכח, כי הם השמיעו איומים כנגדם.

51. התשלומים בהם חוייבו הצדדים כאמור לעיל, ישאו ריבית והפרשי הצמדה ממועד הגשת התביעה ועד יום התשלום בפועל והרשות בידי הנתבעים, לקזז מחיוביהם לפי פסק הדין, את חיוביהם של התובעים כלפיהם .



52. לאור תוצאות פסק הדין בתביעה ובתביעה שכנגד ובשקלולם ביחד בבחינת ההוצאות, אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעים את הוצאות המשפט וכן שכר טירחת עו"ד בסך של 8,000 בצירוף ריבית והפרשי הצמדה ממועד פסק הדין ועד יום התשלום בפועל. הנתבעים, יפחיתו מתשלום הוצאות המשפט לתובעים, את החלק היחסי של האגרה ששולמה בתביעה שכנגד, בהתאם לחיובי הנתבעים שכנגד 1 ו-2 בפסק הדין.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מה זה שכירות ?

  2. הגדרת מושכר

  3. נטישת המושכר

  4. חוב ועד בית שוכר

  5. משרד בשכירות מוגנת

  6. העברת זכויות במושכר

  7. מזגן - חיבור של קבע

  8. התיישנות חוב שכירות

  9. עשיית דין עצמי משכיר

  10. הקמת מבנה מחוץ למושכר

  11. ביצוע שינויים במושכר

  12. החזרת דמי פיקדון בטעות

  13. בלאי הנובע משימוש סביר

  14. סמכות בית הדין לשכירות

  15. תיקון נזק בתקופת השכירות

  16. פיצוי לפי סעיף 197 לשוכר

  17. תאונת דרכים עם רכב מושכר

  18. סכסוך שכירות אולם אירועים

  19. פיצוי על סירוב שוכר להתפנות

  20. עזיבת דירה בשכירות לפני הזמן

  21. בניה לא חוקית ע''י שוכר דירה

  22. תיקון דלתות במושכר - בלאי סביר

  23. ערעור על פסק דין בנושא שכירות

  24. בלאי סביר כתוצאה משימוש זהיר רגיל

  25. מימוש אופציה שכירות משרד עורך דין

  26. שימוש לא סביר במושכר או בלאי טבעי ?

  27. בלאי טבעי הנובע משימוש רגיל במושכר

  28. תביעה נגד שוכר לקבלת כספי שכירות משנה

  29. הסתרת העובדה כי הנכס בשכירות לפני מכירה

  30. כניסת משכיר לדירה כדי להראות אותה לקונים

  31. הרחקת דיירים פוטנציאלי בשכירות באופן שיטתי

  32. סכסוך על רקע יחסי שכירות שהתקיימו בין חברות

  33. טענת עזיבת המושכר באישון לילה תוך השארת חובות

  34. בנספח להסכם הרכישה קוצרה תקופת אופציית השכירות

  35. מזגן בדירה בשכירות שהפסיק לעבוד - הודעה למשכיר

  36. טענת קבלת דירה בשכירות במצב גרוע עם ליקויים שונים

  37. מציאת פגמים בדירה לאחר מסירתה שנגרמו בתקופת השכירות

  38. האם עזיבת המושכר בתום שלוש שנות השכירות הראשונות על פי ההסכם מהווה הפרת הסכם ?

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון