בעלות יורשים במקרקעין - פסק דין הצהרתי

מומלץ לקרוא את פסק הדין להלן על מנת לקבל ידע בנושא בעלות יורשים במקרקעין - פסק דין הצהרתי:

מבוא

1. בפניי תביעה לפסק דין הצהרתי, שהוגשה על ידי יורשי המנוח ז"ל (להלן: "התובעים"), כאשר במסגרת כתב התביעה המתוקן ביקשו התובעים להצהיר כדלקמן:

א. התובעים, מכוח היותם היורשים החוקיים של המנוח, הינם הבעלים של המקרקעין, הידועים כחלקה 273 בגוש 10232, בשטח של 2,750 מ"ר, הנמצא ברחוב ברדיצ'בסקי 33 בקריית אתא (להלן: "המקרקעין").
ב. לחילופין, התובעים הינם ברי רשות בלתי הדירה במקרקעין, ועל רשות הפיתוח (להלן: "הנתבעת 1") לכרות עמם חוזה חכירה.
ג. להתנות את פינוי התובעים בתשלום נזקיהם והוצאותיהם, עלות השבתת המקרקעין וכן פיצויים הולמים.

כן עתרו התובעים למתן צו מניעה קבוע, לפיו ייאסר על הנתבעת 1 ועל עיריית קריית אתא (להלן: "הנתבעת 2") לעשות שימוש ו/או להתיר שימוש, בין בעצמן ובין באמצעות מי מטעמן, בחלק כלשהו מן המקרקעין.

2. יצוין, כי בתביעה המקורית שהגישו התובעים ביום 29/12/08 עתרו התובעים לסעד של בעלות בלבד במקרקעין ולא לסעדים החילופיים שנטענו על ידם בכתב התביעה המתוקן.

3. במסגרת הדיון בבקשה למתן צו מניעה זמני, שהתקיים בפני כב' השופט י. עמית ביום 07/01/09, הבהיר בית משפט בהחלטתו, כי אין מקום ליתן צו מניעה זמני, הן מאחר וטרם הוכחה זכות הבעלות והן מבחינת מאזן הנוחות, בהתחשב בכך שהתוכנית למרכז תחבורה קיימת משנת 1998.
בדיון שהתקיים ביום 07/01/09 הבהירה ב"כ הנתבעת 2, כי ייעודם של המקרקעין בתכנית מתאר כ/222 משנת 1998 הינו למרכז תחבורה, לא ננקטו הליכים לפינוי המבנה, אין כוונה לפגוע בשלב זה במבנה ואין ייעוד להפקעת המקרקעין.

על רקע הבהרות אלה של ב"כ הנתבעת 2, ציין כב' השופט י. עמית בהחלטתו, כי בשלב זה לא תפגע הנתבעת 2 במבנה ובעצים ששתולים בסביבת המבנה ובמטרים הקרובים למבנה.

4. הצדדים ניהלו משא ומתן ממושך. בסופו של יום, לא הבשיל המשא ומתן בין הצדדים לכדי הסכם, ומכאן שלא היה מנוס מלהורות על הגשת תצהירי הצדדים.

5. בישיבת ההוכחות, שהתקיימה ביום 04/01/12, נשמעה עדותם של עדי התובעים, מר רחמים דוד, הגב' שרה מרדכי, הגב' עזיזה עקרבי, מר עוזי דוד ומר אריה עקרבי. בישיבת ההוכחות, שהתקיימה ביום 08/01/12, נשמעה עדותו של שמאי התובעים, מר גל בירמן, עדותו של שמאי הנתבעת 1, מר מאיר וולקן, ועדותם של עדי הנתבעת 1, הגב' אסתר סגל ומר רוב אבידן.

הנתבעת 2 לא הגישה תצהירי עדות ראשית ואף לא זימנה לעדות עדים מטעמה.

6. בתאריך 10/05/12 הגישו התובעים והנתבעת 2 הודעה, לפיה הגיעו להסכמה, כי התביעה כנגד הנתבעת 2 תידחה בהסכמה, ללא צו להוצאות. לפיכך, ניתן ביום 10/05/12 פסק דין חלקי, על פי הסכמת הצדדים.

רקע עובדתי, שאינו שנוי במחלוקת

7. התובענה עוסקת במקרקעין, אשר הינם חלק מחלקה 134 בגוש 10232 ואשר בעקבות חלוקה מחדש של החלקה מצויים כיום בתחומה של חלקה 273.

8. מנסח הרישום ההיסטורי עולה, כי חלקה 134 בגוש 10232 נרשמה בשנת 1938 בבעלות משותפת של מר ג'מיל, גב' עליה, גב' אניסה וגב' קולתום, בני דאוד מושאל, בחלקים שווים ביניהם, רבע לכל אחד.

9. ביום 03/01/54 נרכשה הקרקע והוקנתה לבעלות הנתבעת 1, על פי חוק רכישת מקרקעים (אישור פעולות ופיצויים), תשי"ג-1953 (להלן: "חוק רכישת מקרקעים"). נוכח רכישת הקרקע, זכאי היה הבעלים ערב הרכישה לפיצויים בגין רכישת המקרקעין על פי החוק.

10. חלק מהבעלים הרשומים ערב ההפקעה, אשר פנה לנתבעת 1, קיבל פיצויים בגין רכישת הקרקע, מכוח חוק רכישת מקרקעין ועל פי נהלי הנתבעת 1.

11. ייעוד המקרקעין כיום הינו למוסד חינוכי ומרכז תחבורה בתחום הנתבעת 2.

12. בין הנתבעת 1 לבין הנתבעת 2 נכרת חוזה חכירה למטרת הקמת המרכז החינוכי בשנת 2001.

13. אביהם המנוח של התובעים התגורר מאז שנת 1955 בצריף, הממוקם על המקרקעין, בשטח של 58 מ"ר, ואף נטע עצים בסמוך אליו. לאחר פטירתו של המנוח, המשיכו התובעים להחזיק בצריף ואף השכירו את הצריף לצדדים שלישיים.

טענות הצדדים בתמצית

14. התובעים טוענים, כי הינם הבעלים של המקרקעין בשטח של 2,750 מ"ר, מכוח היותם יורשיו של המנוח, אשר רכש לטענתם את המקרקעין עוד בשנת 1955 ומאז הוא התגורר בדירה ללא עוררין, החזיק בה, עיבד אותה ונהג בה מנהג בעלים.

לחילופין טוענים התובעים, כי המנוח הינו הבעלים של המקרקעין, מכוח חזקת השימוש ומהיותו המחזיק והמשתמש במקרקעין דנן מזה 60 שנים רציפות. מכאן, טוענים הנתבעים ל"התיישנות מנחילה", המקנה להם זכויות בעלות על המקרקעין.

לחילופי חילופין טוענים התובעים, כי ניתן לראות בתובעים כדיירים מוגנים ו/או ברי רשות בלתי הדירה או בני רשות של הבעלים, מאחר והבעלים השלימו במשך שנים רבות עם החזקת התובעים בשטח ולא נקטו כנגדם כל צעדים. לטענת התובעים, הענקת הרשות להחזיק בנכס הייתה בלתי הדירה ואינה ניתנת לביטול מכוח דיני השתק שביושר, שעה שהתובעים החזיקו בנכס מזה 60 שנה, נשאו בתשלום ההוצאות השוטפות של הנכס, הסתמכו על הרשות שניתנה להם והשביחו את הנכס בסכומים גבוהים ממקורותיהם העצמאיים.

במסגרת סיכומיהם העלו התובעים טענה כספית לתשלום פיצויים, כדלקמן: ככל שתוכח בעלותם על המקרקעין, כי אז יפונו התובעים כנגד חיוב הנתבעת 1 בתשלום סכום של 1,100,000 ₪. אם ייקבע כי זכות התובעים בנכס הייתה זכות של דיירות מוגנת, כי אז יש לחייב את הנתבעת 1 בתשלום סכום של 630,000 ₪ ואם תוכח זכותם של התובעים כברי רשות בלתי הדירה, כי אז סכום הפיצוי יעמוד על סך של 530,000 ₪.

15. הנתבעת 1 כופרת בזכויותיהם של התובעים. לטענתה, בהיעדר ראייה על בעלות במקרקעין, שעה שהתנהלות המנוח והתובעים מלמדת שאף הם לא היו סבורים כי להם זכות בעלות במקרקעין, אין כל בסיס לטענת התובעים לבעלות במקרקעין.

הנתבעת 1 טוענת, כי עצם החזקה רבת השנים בנכס, אין בה כדי להוכיח בעלות בנכס ו/או להקים לתובעים זכות כלשהי במקרקעין.

עוד טוענת הנתבעת 1, כי המדובר במקרקעין מוסדרים ועל רקע טענתם של התובעים לרשות חינם במקרקעין, לא ניתן לקבל את טענתם, כי המדובר ברשות בלתי הדירה. זאת ועוד, הנתבעת 1 טוענת, כי אף לא ניתנה למנוח ו/או לתובעים רשות להחזיק במקרקעין, ובכל מקרה רשות במקרקעין אינה זכות במקרקעין, אלא זכות אישית, שאף אינה ניתנת להורשה, אלא אם הוסכם כך בין נותן הרשות לבעל הרשות.

הנתבעת 1 טוענת, כי לא רק שלא ניתנה למנוח הסכמה פוזיטיבית, אלא שהנתבעת 1 הודיעה לתובעים כי היא אינה מכירה בכל זכות שלהם במקרקעין, שעה שהתובעים ערכו עבודות במקרקעין ללא כל אישור ו/או ללא כל היתר בנייה ואף השכירו את המבנה שבמקרקעין ללא כל הסכמה של הנתבעת 1.

משהתובעים אינם ברי רשות הדירה, טוענת הנתבעת 1, כי התובעים אינם זכאים לכל פיצוי כתנאי לפינויים מהמקרקעין, ובכל מקרה, שעה שהנתבעת 1 לא הגישה תביעה לסילוק ידם של התובעים מן המקרקעין במסגרת ההליך המשפטי הנוכחי, פינוי התובעים מהמקרקעין ופסיקת פיצויים לתובעים אינם חלק מהדיון המצוי בפני בית משפט זה.

דיון
זכות בעלות בחלקה 237

16. בכתב התביעה שהגישו התובעים בשנת 2008 הועלתה על ידם לראשונה הטענה, כי אביהם המנוח רכש את המקרקעין עוד בשנת 1955.

התובעים טענו בכתב התביעה ובתצהירים שהוגשו מטעמם, כי אביהם המנוח רכש את המקרקעין מאנשים שהתגוררו בצריף, שהיה ממוקם על המקרקעין, שילם למוכר (הבעלים המקורי) את התמורה במלואה ואף למיטב ידיעתם נערך בין אביהם המנוח לבין המוכר מסמך בכתב, לאחר תשלום מלוא התמורה, המלמד על העברת הבעלות מידי הבעלים המקורי לאביהם המנוח. התובעים טענו, כי מאחר ואביהם המנוח לא היה מעורה בזמנו בפורמאליות של רכישת המקרקעין, לא השכיל אביהם המנוח לשמור על מסמכי הרכישה משנת 1955 ואף לא בוצע רישום של זכויותיו של המנוח במקרקעין.
17. תביעתם של התובעים נסמכת כל כולה על עדותם של התובעים, ילדיו של המנוח, מר רחמים דוד, הגב' שרה מרדכי, הגב' עזיזה עקרבי ומר עוזי דוד, ועל עדותו של מר אריה עקרבי, נכדו של המנוח, אשר תצהיריהם אינם אלא עדות מפי השמועה.

מעיון בתצהירי התובעים עולה, כי האמור בהם מבוסס לכאורה על זיכרונם של העדים והינו מידע מכלי שני, שהובא לידיעתם של העדים בזמנים שונים, ביחס לאירוע שארע בשנת 1955, כאשר כיום העדים כולם הינם בסוף שנות ה-70 או ה-80 לחייהם והיו בזמן התרחשות האירועים בחלקם ילדים צעירים, כאשר המבוגרים מביניהם היו בראשית שנות ה-20 לחייהם.

עדים אלה מתיימרים להצהיר היום מזיכרונם על אירועים, שלא נגעו להם ואשר התרחשו לפני 50-60 שנה.

18. מעיון בתצהיר התובעים עולה, כי אף אחד מהמצהירים, אשר תצהיריהם נועדו לתמוך בתביעה, לא נכח במעמד הרכישה או נטל במעמד זה כל חלק, באופן שיוכל להעיד על העסקה, לרבות פרטיה.

יתר על כן, מעדות המצהירים עולה, כי אף לגרסת התובעים, טיפל המנוח באופן בלעדי בעסקת הרכישה הנטענת, הוא לא שיתף מי מילדיו בעסקה והם לא ידעו אודותיה דבר (ראה עדות מר רחמים דוד, עמוד 22 לפרוטוקול, וכן עדותו של מר עוזי דוד, עמוד 38 לפרוטוקול).

הבוגר בתובעים, מר עוזי דוד, העיד ביחס להתנהלות המנוח (עמוד 38 לפרוטוקול) כדלקמן:

"ש. כשאביך הלך לרכוש את הצריף, הוא הלך לבד?
ת. כן. אנחנו לא היינו שותפים. זה לא הדור הזה, שאני משתף את הילדים שלי. הוא החליט והוא ביצע. הוא לא צריך לשאול אותי. הוא לא שיתף אותנו. המנטאליות שלו הייתה שונה.
ש. הוא הלך לבד והודיע שעוברים לקריית אתא?
ת. הוא הלך לבד, נפגש עם מי שהוא נפגש, והודיע. לא הלכתי איתו ולא שאלתי אותו. המנטאליות של אבי זה לא המנטאליות שלי".

19. זאת ועוד, מחקירתם הנגדית של המצהירים עלה, כי הם אינם יודעים ממי רכש המנוח את המקרקעין (ראה עדות מר רחמים דוד, עמוד 23 לפרוטוקול, עדות הגב' שרה מרדכי, עמוד 28 לפרוטוקול, עדות הגב' עזיזה עקרבי, עמוד 34 לפרוטוקול, ועדות מר עוזי דוד, עמוד 38 לפרוטוקול) וכי אינם יודעים את גודל השטח שנרכש (ראה עדות הגב' שרה מרדכי, עמוד 23 לפרוטוקול, ועדות מר עוזי דוד, עמוד 38 לפרוטוקול).

באשר לסוגיית גובה התשלום שביצע המנוח במועד רכישת המקרקעין, נמצאו סתירות בין עדויות התובעים, ילדיו של המנוח. בעוד שבנו של המנוח, מר רחמים דוד, טען, כי המנוח סיפר בכל פעם לילדיו שרכש את המקרקעין בתמורה ל-1,200 לירות (עמוד 22 לפרוטוקול), בתו של המנוח, הגב' שרה מרדכי העידה (עמוד 28 לפרוטוקול), כי היא אינה יודעת את התמורה ששולמה עבור המקרקעין. כך אף העידו בתו של המנוח, הגב' עזיזה עקרבי (עמוד 33 לפרוטוקול), ובנו, מר עוזי דוד (עמוד 38 לפרוטוקול).

20. תצהירי התובעים מהווים, אפוא, לכל היותר, עדויות מפי השמועה, אשר אינן יכולות לשמש כלל כראייה לתוכנן ולא ניתן לבסס עליהן כל ממצא.

ראה: ש. קדמי, על הראיות, כרך 1, עמוד 282-285 (מהדורת תשנ"א), וכן ת"א (חיפה) 974/02, מוחמד אחמד מוחמד מצטפא עבאס כבהה נ' מדינת ישראל-האפוטרופוס על נכסי נפקדים (פרסום נבו), 13/07/09.

דברים אלה נכונים אף לתצהירו של נכדו של התובע, מר אריה עקרבי, אשר נולד בשנת 1962, שנים רבות לאחר ההתרחשות נשוא כתב התביעה.

עוד יש לציין, כי העדויות אינן לוקות רק בהיותן עדויות מפי השמועה, אלא הינן עדויות של בעלי עניין בתובענה, אשר משקלן הראייתי מטעם זה הינו נמוך ממילא.

21. עוד יש להוסיף, כי בעדויות התובעים נתגלו סתירות משמעותיות בנקודות מהותיות, לרבות לעניין נסיבות רכישת הבית, מחיר הרכישה, מועד הרכישה, זהות הצדדים לעסקה וגבולות השטח שנרכש.

22. מלבד עדויות השמועה, לא הציגו התובעים ראייה אמינה, מהימנה, מהותית ובת משקל לעסקת הרכישה הנטענת, תנאי הרכישה, השטח הנרכש ותמורתו, ולא כל שכן ראייה בכתב, כגון הסכם המכר, קבלה בגין תשלום, פנייה לרישום המקרקעין או כל מסמך אחר, שיש בו כדי להוכיח את רכישת המקרקעין הנטענת על ידי אביהם המנוח של התובעים בשנת 1955.

23. מן האמור עולה, אפוא, כי התובעים לא הניחו כל תשתית ראייתית, שיש בה כדי לבסס את טענת התובעים, לעניין רכישת זכות הבעלות במקרקעין נשוא התובענה על ידי המנוח.

דחיית טענת התובעים, לעניין רכישת המקרקעין על ידי המנוח, עולה בקנה אחד עם הרישום בפנקס המקרקעין, המהווה ראייה מכרעת לזכויות הרשומות בו, קרי לזכות הבעלות של הנתבעת 1 במקרקעין, שעה שהנתבעת 1 רכשה את המקרקעין מכוח חוק רכישת מקרקעים, כשנה קודם למועד בו נטען על ידי התובעים לרכישת הבעלות בקרקע על ידי המנוח. מן האמור נובע, כי במועד בו טוענים התובעים לרכישת זכות הבעלות על ידי המנוח, הייתה זכות הבעלות במקרקעין נתונה לנתבעת 1 כדת וכדין.

מאחר והתובעים לא טוענים כי המנוח רכש זכות בקרקע מהנתבעת 1, המסקנה המתבקשת היא, שהמנוח לא רכש זכות בעלות במקרקעין מאדם, לו הייתה נתונה באותה העת זכות בעלות במקרקעין.

24. אם לא די בכל האמור, הרי דחיית טענת התובעים, לעניין רכישת זכות הבעלות במקרקעין על ידי המנוח, מתיישבת אף עם פועלו של המנוח בחייו. מהראיות עולה, כי בשנת 1989 פנה המנוח לראשונה אל הנתבעת 1 וביקש באמצעות בא כוחו דאז, עו"ד המאירי, לערוך לו חוזה חכירה על המקרקעין. ככל שסבר המנוח, כי רכש זכות בעלות בקרקע, לא ניתן להניח כי היה פונה לנתבעת 1 בבקשה לעריכת חוזה חכירה מהנתבעת 1.

אוסיף ואציין, כי גם נכדו של המנוח, מר אריה עקרבי, אשר קיבל על עצמו את ניהול ענייני התובעים בתובענה זו, פנה בשנת 2002 אל הנתבעת 1 בבקשה לערוך חוזה חכירה על המקרקעין. ואולם, משמר אריה עקרבי לא המציא את המסמכים המעידים על רכישת הזכויות במקרקעין, לא נערך חוזה חכירה עם התובעים ו/או מי מהם.

במועד מאוחר יותר בשנת 2004 שב ופנה עו"ד המאירי, בשם התובעים, לנתבעת 1 וטען, כי התובעים הינם בעלי זכות חכירה בחלקה. לאחר בדיקה מחודשת, השיבה מנהלת מחוז חיפה של הנתבעת 1 לפנייתו של עו"ד המאירי והודיעה, כי בהיעדר ראייה כלשהי לזכות מרשיו של עו"ד המאירי ביחס למקרקעין, אין הנתבעת 1 מכירה בזכותם במקרקעין. עוד צוין במכתב התשובה, כי גם אם יובאו ראיות לזכות או פסק דין בדבר זכות, לא ניתן יהיה להקצות את הקרקע לתובעים, שכן זו דרושה לצרכי ציבור.

משנת 2004 ועד להגשת תביעה זו לא חידשו התובעים פניותיהם לנתבעת 1 ולא הציגו כאמור ראייה כלשהי באשר לזכותם במקרקעין. עצם העובדה, שהמנוח עצמו לא עמד על זכויותיו הנטענות משנת 1955 ועד למשלוח מכתבו הראשון לנתבעת 1 בשנת 1989, מעלה אף היא צל כבד על גרסת התובעים.

פניות המנוח, פניות עו"ד המאירי בשם המנוח והתובעים ופניותיו של מר אריה עקרבי לנתבעת 1 מלמדות, כי המנוח ו/או התובעים לא ראו עצמם בשום שלב כבעלי זכויות בעלות בקרקע. לכל היותר ניתן לומר, כי המנוח או התובעים ראו עצמם כמי שרכשו זכויות שכירות או זכות חכירה בקרקע, ואולם לא עלה בידם להציג ולו ראייה מהימנה אחת לזכות מעין זו במקרקעין.

25. בהיעדר ראייה מהימנה בת משקל לרכישת המקרקעין קבלה על תשלום ו/או כל ראייה אובייקטיבית שתתמוך בטענת התובעים, לאור העובדה שתביעת התובעים נסמכת כל כולה על עדויות שמועה בלתי קבילות, הסתירות בעדויות ופועלו של המנוח והתובעים, כמפורט לעיל, עולה, כי התובעים לא עמדו כלל בנטל הראייתי הקבוע בדין האזרחי להוכחת טענתם בדבר זכות בעלותם במקרקעין. ראה: ע"א 7716/00, נעמי קיסרי נ' רשות הפיתוח (פרסום נבו), 29/09/05 (להלן: "פסק דין קיסרי").

26. במסגרת הסיכומים נטען על ידי התובעים, כי רכשו זכות בעלות במקרקעין, מכוח החזקתם ארוכת השנים במקרקעין. התובעים לא תמכו טיעוניהם בפסיקה, שיש בה כדי לבסס את הטענה, כי החזקה ארוכת השנים בנכס מקרקעין, בהיעדר שטר קניין או ראייה כלשהי להוכחת בעלות, לא כל שכן במקרקעין רשום, יש בה כדי לבסס טענת בעלות.

טענה זו של התובעים נדחתה בפסק דינו של בית המשפט העליון בפסק דין קיסרי:

"החזקה בנכס מקרקעין משך תקופה ממושכת, יכולה להוות ראיה להוכחת בעלותו של המחזיק בנכס בלתי רשום (ראו: ח' זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ-ישראל ובמדינת ישראל (תשס"א) 271-275; י' ויסמן 'החזקה', מחקרי משפט טו (תשנ"ט) 5, 21-22; ע"א 272/53 מחמד נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד ט 1095, 1097). עם זאת, הלכה היא שבהחזקה בלבד אין כדי להוכיח בעלות בהיעדר 'שטר קניין או ראייה ממשית נוספת להוכחת בעלותו' (ע"א 238/63 חיסוי נ' מדינת ישראל, פ"ד יח(2) 41, 43; וראה גם: ע"א 182/54 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' דוד, פ"ד י 776, 782; ע"א 525/73 הנ"ל, בעמוד 731; ס' קדר במאמרו הנ"ל, בעמודים 703-711).
במקרה שלפנינו, כאמור, אין בידי המערערת ראייה ממשית נוספת להוכחת הבעלות. על כן, בהחזקתה רבת השנים בנכס אין די כדי להוכיח בעלותה בנכס זה. מה גם שכאשר מדובר בנכס של נפקד שאינו מצוי בישראל, המשקל הראייתי שניתן לייחס להחזקה בנכס, אם בכלל, קטן. (השווה: ע"א 781/85 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' מוסטפא, פ"ד מד(3) 785, 791; ס' קדר במאמרו הנ"ל, בהערה 126)".

בית המשפט העליון שב ודן בסוגיה, האם עצם החזקה ממושכת, יש בה כדי לבסס זכות בעלות במקרקעין, בע"א 10653/05, ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי (פרסום נבו), 01/08/10 (להלן: "פסק דין הישיבה הגדולה"), ודחה טענה זו, באומרו:

"גם ברובד המשפטי, הצדק עם מסקנותיו של בית המשפט המחוזי. כל שהצליחה המערערת להוכיח, וגם זאת על דרך הסכמה דיונית, הוא כי היא החזיקה בנכס במשך שנים רבות. החזקה בנכס מהווה אמנם נתון חשוב, אך היא אינה מספיקה להוכחת בעלות במקרקעין (ע"א 7716/00 קיסרי נ' רשות הפיתוח פסקה 5 לדברי השופט י' עדיאל ( 17.1.05), להלן: ענין קיסרי; חיים זנדברג הסדר זכויות במקרקעין בארץ ישראל ובמדינת ישראל 271-275, ובמיוחד עמ' 274, הערת שוליים 31 (2001)). לצורך הוכחת בעלות, נדרשת "ראייה ממשית נוספת" המצטרפת ליסוד החזקה בשטח (ע"א 238/63 אחמד צאלח חיסוי נ' מדינת ישראל פ"ד, כרך יח(2), 41, 43 (1964); ע"א 525/73 עזבון סולימאן עבדאללה עיסה נ' מדינת ישראל פ"ד כט(1), 729, 731-732 (1975); ענין קיסרי, פסקה 10 לדברי השופט י' עדיאל; כן ראו: ע"א 9974/05 הפטריארכיה הסיריאנית אורתודוכסית נ' הוד קדושתו הפטריארך הארמני של ירושלים ויורשיו, פסקאות 25-28 ( 28.5.2008)). בכך סטתה שיטת המשפט הישראלית משיטות המשפט המקובל, בהן הוכרה הדוקטרינה של ה-Lost Grant. לפי דוקטרינה זו, חזקה ממושכת בנכס עשויה ללמד כי בזמן מן הזמנים הוקנתה למחזיק הבעלות בנכס, וכי רק הראייה לכך אבדה עם השנים (להרחבה בענין זה ראו סנדי קדר 'זמן של רוב, זמן של מיעוט: קרקע, לאום, ודיני ההתיישנות הרוכשת בישראל' עיוני משפט כא 665, 703-704, הערת שוליים 126 (1998)). במאמרוReviving the Lost Grant, 23 Real Prop. Prob. & Tr. J. 536 (1988) מציין המחבר J. Curtis כי כבר העירו בארצות הברית שהדוקטרינה הזו פסה אף משיטת המשפט שלהם".

עוד יצוין, כי בית המשפט אף התייחס לאינדיקציה של תשלומי מסים, לצורך הוכחת זכויות קניין לצד החזקה ארוכת שנים בנכס, ולא ראה באלה ראיות מספקות לצורך הוכחת זכויות קניין, באומרו:

"על הדרישות הראייתיות הנדרשות לצורך הוכחת זכויות קנין, ובתוך כך תשלומי מיסים כאינדיקציה לכך, עמד בית משפט זה באומרו:
'אכן, הערך הראייתי של תשלום המיסים לצורך הוכחת בעלות הוא כשלעצמו נמוך (השוו: עניין קיסרי, פסקה 9; ע"א 411/81 זידאן נ' ע'דיר, פ"ד לח(3) 449, 461-460 (1984)) ואף החזקה כשלעצמה אינה יכולה להכריע את הכף לעניין זה בהיעדר ראייה ממשית נוספת להוכחת הבעלות (ראו: ע"א 238/63 חיסוי נ' מדינת ישראל, פ"ד יח(2) 41, 43 (1964); עניין קיסרי, פסקה 10)' ( ע"א 3166/05 האפוטרופוס לנכסי נפקדים נ' עז' המנוח ג'ורג' נעמה ז"ל ( 12.7.2007), פסקה 16 לפסק דינה של השופטת א' חיות, להלן: פרשת נעמה; ע"א 588/73 המועצה המקומית גוש חלב נ' מדינת ישראל, פ"ד כט(2) 501, 504 (1975)).
דברים אלה מתיישבים היטב עם העניין שלפנינו, בו קיים, לכאורה, מסמך המצביע על תשלום מס בגין הנכס בידי ישיבת 'עץ חיים' לשלטון הירדני, וקיימת הנחה בדבר קיום חזקה ארוכת שנים בנכס בידי הישיבה. אלה יחדיו, אינם בבחינת ראייה מספקת לצורך הוכחת זכויות קנין (לגישה דומה, ראו: אליהו כהן דיני מקרקעין: חלק ראשון – החזקה והבעלות 8 (1986))".

לנוכח כל האמור לעיל, אין מנוס מן המסקנה, כי התובעים לא הצליחו להרים את נטל ההוכחה הרובץ עליהם לביסוס זכות קניינית במקרקעין, גם בהנחה שהמנוח והתובעים עצמם החזיקו בנכס שנים רבות ומאז שנת 1955.

27. במסגרת טיעוני התובעים בסיכומיהם טענו התובעים, כי עומדת להם טענת "התיישנות מנחילה", המקנה להם זכויות בעלות במקרקעין. ככל הנראה, מבססים התובעים את טענתם זו על הוראת סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני, אשר שימש כאמצעי לרכישת בעלות מכוח חזקה ועיבוד של אדמות, כדוגמת האדמות נשוא התביעה.

סעיף 78 קובע כדלהלן:

"אדמת מירי או מוקיפה, שעיבד והחזיק בה אדם במשך עשר שנים באין מפריע, תיחשב זכות ההחזקה שלה כמוכחת, בין אם היה ובין אם לא היה בידו מסמך בר תוקף, ואין רואים אדמה זו כנטושה, אלא נותנים לו בחינם שטר טאבו חדש".

ואולם, גם אם היה בידי התובעים להוכיח, כי מילאו אחר שלושת תנאיו של סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני, לא היה בכך כדי לבסס את זכותם למתן סעד הצהרתי בדבר זכויותיהם לבעלות במקרקעין.

בית המשפט העליון, בע"א 520/89, מדינת ישראל נ' עבדאללה אסעד שבלי, פ"ד מו(2), 81, ניתח את היחס בין סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני לבין חוק יסוד מקרקעי ישראל וקבע כדלקמן:

"...החל מחוק היסוד, ההתיישנות באדמות מדינה לפי סעיף 78 לחוק, אינה עוד 'רוכשת', ומקנה זכויות קניין, אלא דיונית בלבד, כהגנה נגד תביעה לסילוק יד בגין הסגת גבול".

הקביעה המשמעותית לענייננו היא, שהתובעים אינם יכולים לעשות שימוש בסעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני לתביעת זכויות בעלות במקרקעין, אלא כטענת הגנה כנגד תביעה לסילוק יד. משמע, כי ככל שתוגש כנגד התובעים תביעה לסילוק יד, יוכלו התובעים להיזקק להוראת סעיף 78 במסגרת הגנתם, ואולם הוראת סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני אינה מבססת להם את הדרך לתביעה להכרה בזכותם לבעלות במקרקעין, שכן מיום שפורסם חוק יסוד מקרקעי ישראל בתאריך 29/07/60 אין כל התיישנות רוכשת באדמות מדינה. ראה גם: ת"א (נצרת) 797/06, אחמד הואש מזאריב נ' מדינת ישראל מנהל מקרקעי ישראל (פרסום נבו), 01/12/10.

28. גם אם ניתן לראות בטענת התובעים בסיכומיהם טענה לקיום זכות שביושר בנכס, דבר שאינו ברור כלל ועיקר לאור קיצורם של הטיעונים בסיכומי התובעים, לא יכולים התובעים להצליח בטענה זו.

ראשית, הטענה לא נכללה בגדר עילות התביעה בכתב התביעה המקורי ו/או המתוקן. זאת ועוד, לא הובאו על ידי התובעים הוכחות כלשהן לביסוסה, שעה שפרט ליסוד החזקה לא עלה בידי התובעים להוכיח דבר. כבר נאמר בהקשר לטענה זו בפסק דין הישיבה הגדולה, כדלקמן:

"כאשר עומד יסוד החזקה בנכס ב'מערומיו', ואין כל נתון נוסף המבסס קיומה של זכות קנין או זכות לתבוע הכרה בזכות קנין – כגון הסכם רכישה, רישום הערת אזהרה, תשלום תמורה עבור הנכס, וכיוצא באלה מאפיינים – כי אז אין יסוד לטענת קיומה של זכות שביושר (ע"א 1559/99 צימבלר נ' תורג'מן, פ"ד נז(5) 49 (2003), להלן: ענין צימבלר)".

29. לאור כל אלה עולה, כי לא עלה בידי התובעים לבסס טענותיהם בדבר קיום זכויות קניין או מעין קניין במקרקעין ודין תביעתם להכרה בזכותם לבעלות במקרקעין להידחות.

זכות רשות במקרקעין

30. התובעים טוענים, כי ככל שבית משפט לא יכיר בזכותם לבעלות במקרקעין, הינם בעלי רשות בלתי הדירה ו/או דיירים מוגנים בנכס ועל בית המשפט להצהיר על זכותם זו.

לטענתם, זכותם הבלתי הדירה נלמדת גם בהיעדר חוזה מפורש שנקשר בין הצדדים ומכוח התנהגותו של בעל המקרקעין או משתיקתו ואי התנגדותו לשימוש, אשר מלמדים על הסכמתו לשימוש במקרקעין ויוצרים השתק.

31. מסיכומי התובעים נעלמה העובדה, כי הנתבעת 1 לא נתנה הסכמה פוזיטיבית למנוח או לתובעים להחזיק במקרקעין, ואף לא הוגשה על ידם ראייה להסכם או להסכמה מצידה של הנתבעת 1. יתר על כן, התכתבויות הנתבעת 1, החל מפניות ב"כ המנוח בשנת 1989 ואילך, הבהירו למנוח וליורשיו חד משמעית, כי הנתבעת 1 אינה מכירה בכל זכות שלהם במקרקעין. בפועל, לא שילם המנוח ולא התובעים דבר לנתבעת 1 תמורת השימוש במקרקעין, שנמשך מזה עשרות בשנים. מכאן, שגם אם ניתן להכיר בטענת התובעים, שהוענקה להם רשות במכללא להשתמש במקרקעין נוכח התנהגותה הפסיבית של הנתבעת 1 לאורך השנים, רשות זו היא בגדר רישיון במקרקעין ללא תמורה. הרשאת חינם שכזאת ניתנת לביטול, עם גילוי דעתו של המקנה שאין ברצונו להמשיך בהענקת הרישיון, כאמור במאמרה של פרופ' נינה זלצמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מב 24, 57 (תשנ"ב), ובלשונה:

"רשות במכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על ידי גילוי דעת כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. זו היא רשות חינם, המתחדשת מרגע לרגע, כל עוד לא פעל בעל המקרקעין לסילוקו של פלוני".

כך נפסק גם בע"א (מרכז) 14713/11/08, דוד קאפי נ' מנהל מקרקעי ישראל (פרסום נבו), 27/01/10:

"המנהל, בעל הזכויות במקרקעין, לא העניק למערער רשות מפורשת, אלא שרשות זו נלמדה מכוח שתיקתו. רשות מכללא הנלמדת מתוך הסכמה שבשתיקה של בעל המקרקעין ואשר ניתנה ללא תמורה, היא רשות הניתנת לביטול".

32. אמנם ייתכנו נסיבות, בהן יכיר בית משפט בזכות בלתי הדירה של פלוני להחזיק או להשתמש במקרקעין מכוח השתק, ואולם בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו זו רק לעתים נדירות, בנסיבות בהן הוענקה לבעלי הרישיון גם הרשות לבנות וכאשר בהסתמך על מתן רישיון לצמיתות בוצעו השקעות במקרקעין. ראה: ע"א 7139/99, יובל אלוני נ' אליעזר ארד, פ"ד נח(4), 27; ע"א 5136/91, יצחק קוגלמס נ' דורה (דבורה) קוגלמס, פ"ד מט(2), 419; ע"א 2836/90, אריה בצר נ' נחמה צילביץ, פ"ד מו(5), 184; ע"א 588/81, אריה ציזיק נ' דבורה הורוביץ, פ"ד מ(1), 321; וע"א 515/76, יצחק, רחל ורות לוי נ' חיים ויימן, פ"ד לא(2), 127.

ואולם, בענייננו לא נתקיימו נסיבות מעין אלה, לא הובאו על ידי התובעים ראיות בדבר השקעות שנעשו על ידם במבנה ו/או בחצר הגובלת ובכל מקרה אין בידי התובעים להצביע על קיומה של ציפייה לגיטימית, שעל בסיסה בוצעו השקעות במקרקעין. כל שהתגלה בראיות, כי התובעים החלו בביצוע עבודות בקרקע ללא כל אישור או היתר בנייה וכן כי התובעים השכירו את המבנה שבמקרקעין לצדדים שלישיים בסמוך לאחר פטירת המנוח בשנת 2002 ללא ידיעה ו/או ללא כל הסכמה של הנתבעת 1.

33. בנסיבות אלה ניתן לומר, כי לא עלה בידי התובעים לבסס את הטענה, כי ניתן להם רישיון בלתי הדיר.

34. במסגרת סיכומיהם טוענים התובעים, כי יש לפסוק להם פיצויים, במידה והנתבעת 1 תחזור בה מהרשות שניתנה, ועל פי הסכומים שנקבעו בחוות דעת השמאי מטעמם, המבוססים כאמור על 3 חלופות.

סבורני, כי טרם הגיעה העת לדון בשאלת הפיצויים המגיעים לתובעים, אם בכלל, במידה והנתבעת 1 תבקש לבטל את הרשות, שכן בשלב זה הנתבעת 1 לא נקטה כלל בהליכי פינוי כנגד התובעים והמדובר, אפוא, בסוגיה שאינה מונחת כלל לפתחו של בית משפט זה. ראוי, כי סוגיה זו תיבחן על ידי בית המשפט המוסמך וככל שננקטו על ידי הנתבעת 1 הליכי פינוי כנגד התובעים.

עוד אציין, כי הגם שהתובעים צירפו לכתב תביעתם המתוקן את חוות דעת השמאי, מר גל בירמן, הרי כתב התביעה התמצה במתן סעדים הצהרתיים ולא הוגשה על ידי התובעים כלל תביעה כספית למתן פיצויים.

מן הנימוקים המפורטים לעיל, לא ראיתי להיזקק לטענת התובעים, לעניין זכותם לקבלת פיצויים, בנסיבות בהן תבקש הנתבעת 1 לנקוט בהליכים לפינויים ו/או בגובה הפיצוי המגיע, אם בכלל.

35. אוסיף ואציין, כי לנוכח בקשת התובעים לדחיית התביעה כנגד הנתבעת 2, משהתובעים זנחו בסיכומיהם כליל את עתירתם למתן צו מניעה קבוע, מתייתר אף הצורך לדון בסעד זה.

סוף דבר

35. מכל הנימוקים המפורטים לעיל, דין תביעת התובעים להידחות.

הנני מחייבת את התובעים, ביחד ולחוד, לשלם לנתבעת 1 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 20,000 ₪.







לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מי יורש כשאין צוואה ?

  2. סעיף 8 לחוק הירושה

  3. פינוי יורשים של דייר מוגן

  4. ירושה של זכות לדיור ציבורי

  5. הפקעת מקרקעין שהתקבלו בירושה

  6. תקיפה בסכסוך משפחתי על ירושה

  7. גביית חוב מס של העיזבון מיורש

  8. תביעה של אחד היורשים בשם עזבון

  9. ביטול זכויות בדירה לפי צו ירושה

  10. תביעת יורשים לפינוי חנות בשכירות

  11. רישום בעלות במקרקעין מכוח צו ירושה

  12. בעלות יורשים במקרקעין - פסק דין הצהרתי

  13. בעלות על מקרקעין לא מוסדרים בהתאם לצו ירושה

  14. עדיפות סעיף 147 לחוק הירושה על פני סעיף 13 לחוק חוזה הביטוח

  15. סעיף ו' לחוק הירושה תשכ"ס 1965 - אחריות היורשים לחובות העיזבון

  16. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון