ליקויי בניה בדירה חדשה שנמסרה לשכירות

ליקויי בניה בדירה חדשה שנמסרה לשכירות
התובעים הגישו תביעה בגין ליקויי בנייה בסכום של 152,495 ₪.

במסגרת הדיון הורה ביהמ"ש על קבלת חוות דעת מומחה מטעם ביהמ"ש, והמומחה, מר זרניצקי הכין חוות דעתו שהוגשה לתיק ביהמ"ש.

בדיון שהתקיים ביום 27.1.08, הגיעו הצדדים להסכמה על פיה, יינתן פס"ד מנומק ללא צורך בחקירת עדים ועל יסוד המסמכים שבתיק והגשת סיכומים מטעם הצדדים.

באי כוח הצדדים הגישו סיכומיהם ופסק דיני זה ניתן לאחר קבלת סיכומי הצדדים.

טענות התובעים:

התובעים רכשו דירה ביום 28.1.02 בכפר יונה, וביום 24.8.03 קיבלו את החזקה בדירה.

אין מחלוקת כי התובעים השכירו את הדירה לשוכר, אלא שאז הסתבר להם לטענתם, כי קיימים ליקויים בדירה, בעקבות כך פנו לנתבעת 1. רק לאחר למעלה משנה מאז פנייתם הראשונה בסוף שנת 2004 הגיע נציג מטעם הנתבעת מס' 1, ובוצעו תיקונים שונים בדירה.

לטענת התובעים הואיל והתיקונים לא הובילו לכל פיתרון, פנו בשלישית בצירוף חוות דעת מומחה, שצורפה כחוות דעת מטעם התובעים לתיק זה, וביקשו כי הנתבעות תתקנה את הליקויים.

לאחר שניתנה לנתבעות הזדמנות לתקן, ועבודות התיקון ארכו כחודש, לא תוקנו כל הליקויים והתובעים הגישו תביעה זו.

ביחס לחוות דעת המומחה נטען :
א.     חלונות ועבודות אלומיניום -
המומחה מאשר כי קיים ליקוי וקבע את שיעור הפיצוי, אלא משום שהתקנה הרלוונטית אינה בתוקף כיום. התקנה הייתה רלוונטית במועד הבנייה לכן טוענים התובעים כי הם זכאים לקבל את הפיצוי בגין ליקוי זה.
ב.     בניה -
     המומחה קבע כי אין ליתן כל פיצוי בגין רכיב זה, התובעים חולקים על ממצאיו. בעניין זה המדובר במרפסת, כאשר המומחה קובע כי אין כל ליקוי. בעוד שהגדרת מרפסת נדרש כי המעקה לא יעלה על 110 ס"מ הרי במרפסת גג אין כל הגבלה כזו. התובעים חולקים על מסקנה זו וסבורים כי מרפסת הגג נכללת בהגדרת מרפסת ולכן יש לפצותם בגין ליקוי זה.
ג.     מדרגות פנים -
     המומחה קיבל את הטענה כי קיים ליקוי אך הואיל וסבר כי המדובר בליקויי בטיחותי מן הראוי שהנתבעות מתקנה את הליקוי ולכן אין מקום לתשלום. התובעים עותרים להורות על קבלת תשלום בגין הליקוי האמור. התובעים עותרים שביהמ"ש לא יקבל את חוות דעתו של המומחה בעניין זה ויקבע כי הם זכאים לירידת ערך בגין ליקוי זה.
ד.     רטיבות ואיטום -
     בעניין זה המומחה קבע כי קיימת ירידת ערך בשיעור של 20,000 ₪ והתובעים עותרים כי ביהמ"ש יורה על תשלום מלוא ירידת הערך. וכן תשלום בעבור תיקון הליקויים.

עוד עותרים התובעים לתשלום בעבור נזקים עקיפים:

א.     פיצויי ששולם לשוכר הדירה בעבור הנזקים שנגרמו לו עקב הרטיבות וליקויי הבנייה.
ב.     הוצאות כלליות.
ג.     פיצוי בעבור עוגמת נפש.

לפיכך, עותרים התובעים כי ביהמ"ש יורה על תשלום הסכום של 115,857 ₪.

טענות הנתבעות:

הנתבעות טוענות, כי לא הייתה כל פנייה לפני מועד שנת הבדק, וכי כשנתיים לאחר ביצוע תיקוני שנת הבדק פנו התובעים לראשונה לנתבעות בטענות לעניין ליקוי.

הנתבעות טוענות, כי לא ניתנה להם ההזדמנות הנאותה לבצע את תיקונים הדרושים.

הנתבעות טוענות, כי אין מקום לסטות מחוות הדעת של המומחה וכי לא בנקל ביהמ"ש יסטה ממנה.

הנתבעות טוענות, כי התביעה שהוגשה על סכום דמיוני ומופרך הסתברה כתביעה בלתי סבירה עת המומחה מטעם ביהמ"ש קבע, כי קיימים ליקויים מצומצמים וקטנים בסכומים של אלפי ₪ בודדים. בנסיבות אלה טוענים הנתבעות כי אין לקבוע כל ירידת ערך, ויש לקבוע כי הנתבעות זכאיות לבצע את התיקונים הדרושים.

הנתבעות טוענות ביחס לדרישות התובעים כדלקמן:

א.     ביחס לחלונות ועבודות האלומיניום -
המומחה הבהיר כי אין כל פגם על פי התקנות וכי לגופו של עניין אין כל ירידת ערך. עוד נטען כי המצב הקיים תואם את דרישות החוק והתקנות.
ב.     מרפסת הגג -
המומחה קבע כי לא קיים ליקוי בעניין זה, ואין בניסיונות התובעים להגדרת מרפסת באופן שונה כדי להוביל למסקנה אחרת. עוד נטען כי המדובר במרפסת גג, ולכן יש להחיל עליה הוראות מיוחדות כפי שעשה המומחה, שקבע כי לא קיים כל ליקוי.
ג.     מדרגות הפנים -
המומחה קבע כי אין זה מן הראוי ליתן פיצוי משום שיש לתקן את הליקוי. הנתבעות מאמצות קביעה זו וטוענות, כי יש לאפשר להן לתקן. לאחר התיקון לא תהיה כל ירידת ערך. בכל מקרה נטען כי סכום התיקון הינו בשיעור של 500 ₪ בלבד על פי קביעת המומחה, ולכן אין כל בסיס לתביעה לירידת ערך בשיעור של 4,000 דולר.
ד.     רטיבות -      
הנתבעות טוענות, כי על פי חוות דעת המומחה הקביעה ביחס לירידת ערך הינה בתנאי שלא מבוצעים התיקונים, שעלותם הוערכה בסכום של 4,350 ₪ ולכן אין מקום לקבוע כי קיימת ירידת ערך כלל ועיקר אלא יש לקבוע שהנתבעות רשאיות לבצע את התיקון.

נזקים עקיפים:
הנתבעות טוענות, כי אין מקום לפיצוי בגין נזקים עקיפים, הטענות בעניין לא הוכחו, לא הוכח כי ההוצאות הוצאו בקשר עם הטענות הנוגעות לתיק דנן.

עוד נטען, כי הפער בין חוות דעת המומחה מטעם התובעים לבין חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש מצדיק כי הטענות בעניין ההוצאות תדחנה.

הנתבעות טוענות, כי אין מקום להורות על פיצוי בגין עוגמת נפש, במיוחד לאור העובדה כי לא התגוררו בדירה.

לפיכך, עותרות הנתבעות לקבוע, כי הם זכאיות לבצע תיקונים שיש לבצע על פי חוות דעת המומחה, ולדחות את יתרת התביעה.




דיון:

מעמדה של חוות דעת מטעם ביהמ"ש;

כבר נפסק ולא אחת כי ביהמ"ש בדרך כלל לא יסטה מחוות דעת מומחה שמונה מטעם ביהמ"ש, שכן חוות דעתו אמורה להיות ניטראלית, בלתי מוטה, המשקפת נאמנה את הנתונים בכל מקרה ומקרה.

פס"ד המנחה בסוגיה ניתן מפי כב' השופטת שטרסברג-כהן בעניין ע"א 2934/94 - סולל בונה בע"מ נ' ארז איתן ואח' ו-3 אח' .תק-על 96(2), 481:

"למרבית הצער, מעוררים פרויקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בהקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת, שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של מומחה המתמנה על ידי בית המשפט בהסכמת באי כח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא - במקרים כאלה - כשכל תאוותו בידו. אולם, על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים. התערבות ערכאת הערעור, תבוא, אם נפלה טעות היורדת לשורש העניין או הפוגעת באופן בוטה בזכותו של מאן דהוא וכזו אין כאן. גם לא מצאנו שבית משפט קמא אימץ 'קביעות משפטיות' של המומחה. את קביעותיו המשפטיות קבע בית המשפט לפי שיקול דעתו. אופן הפעלת שיקול הדעת אינו מצדיק התערבות. "

(ראה גם ע"א 5602/03 - אבי ושרה סגל ואח' (המערערים בע"א 5602/03 והמשיבים 1 בע"א 8028/03 ובע"א 7280/03) נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (המשיבה 1 בע"א 5602/03, המשיבה 2 בע"א 8028/03 . תק-על 2005(1), 2774, וע"א 1051/03 - אולפן ראובן ועוד 35 אח' נ' כ.מ.ב.ק. לפיתוח ויזום בע"מ . תק-על 2005(3), 1180).


בענייננו, התובעים אינם מצביעים על פגם בחוות הדעת המצדיק סטייה ממסקנות המומחה, ועוד אתייחס לכך בהמשך, כשאדון בכל הטענות בנפרד.



הזכות לביצוע התיקונים;

התובעים טוענים כי פנו לראשונה לנתבעות עוד בחורף 2003 בבקשה לתיקון הליקויים, הנתבעות מכחישות זאת, ואכן לא מצאתי כי יש פנייה בכתב, למעט טענות כלליות בעניין, והצגת הדברים כאילו הנתבעות נעתרו לפניות רק כשנה לאחר מכן אינה הצגת דברים מדויקת.

אין מחלוקת כי התובעים קיבלו את הדירה באוגוסט 2003, וכידוע ביצוע תיקונים נערך על ידי קבלן לאחר תום שנת הבדק, שאז נבחנים הליקויים, ככל שקיימים, ומבוצעים תיקונים, ועל פי המסמכים שצורפו, היינו, אישור על ביצוע תיקונים לשנת הבדק, לא מצאתי כי בענייננו המצב היה שונה, או כי הייתה פנייה בעניין הרטיבות עוד בטרם לתום שנת הבדק.

לאחר שבוצעו תיקונים, נעשתה פנייה לנתבעות באפריל 2006 כאשר לפניה צורפה חוות דעת המומחה, שהוגשה על ידי התובעים לתביעתם. בעקבות הפנייה נערכה בדיקה ואכן תוקנו ליקויים שונים.

בעניין זה התובעים טוענים, כי התיקונים ארכו כחודש, בעוד שהנתבעות מבהירות, כי המדובר במספר ימים בודדים, בכל מקרה נערכו תיקונים שונים, ולאחר מכן הוגשה תביעה זו שבפניי.

נוכח היקף הליקויים שמצא המומחה מטעם ביהמ"ש, היקף ליקויים אשר הינו קטן באופן דרמטי מהליקויים הנטענים על ידי התובעים, הרי פשיטא כי התיקונים שביצעו הנתבעות נשאו פרי.

אני סבורה, כי התנהלות הנתבעות בתיק שבפניי, לנוכח העובדות שאינן שנויות במחלוקת,
(ביהמ"ש אינו יכול להכריע ולקבוע ממצאים עובדתיים בהעדר תצהירים וחקירה עליהם), מתוך המסמכים עולה כי הנתבעות פעלו על מנת לתקן את הליקויים ולכן לא מצאתי, כי לקבוע כי איבדו את זכותן לתקן את הליקויים. יחד עם זאת, ביחס לנושא הרטיבות הנתבעות ביצעו תיקונים שונים שלא הועילו, בעניין זה אין להכריח את התובעים להסכים לביצוע תיקון חוזר. ולכן בענייננו, יש לקבל את עמדת התובעים ולקבוע כי על הנתבעות לפצותם בתשלום במקום לבצע תיקון.


הליקויים הנטענים;

א.     החלונות ועבודות האלומיניום;
בעניין זה קובע המומחה כי לא קיים ליקוי בשימוש במטבח. בעניין זה אין מחלוקת, כי במועד הרלוונטי התקנות שהיו בתוקף חייבו את הנתבעות בהתקנת חלון הפונה ישירות לאוויר חוץ, בעוד שבמועד עריכת חוות הדעת לא הייתה כל חובה כזו.

המומחה קובע כי לא ניתן לקבוע כי קיימת ירידת ערך, בעוד התובעים טוענים, כי הואיל והחלון נבנה באורח שונה מהתקנות הרי יש לפצותם.

בענייננו, אני סבורה כי הואיל ולא קיים כל פגם במובן זה שהמומחה לא מצא כל בעיה בנושא אוורור המטבח, כלומר, בפועל העובדה כי לא נבנה חלון הפונה ישירות לאוויר חוץ, אינו פוגם באוורור במטבח, הרי אין כל פגם ואין לפצות על עניינים תיאורטיים, ולכן אין מקום לפיצוי בנושא זה.

ב.     המרפסת;
     המומחה קבע כי אין כל ליקויי, משום שמדובר במרפסת גג ולכן אין כל הגבלת גובה.

התובעים מבקשים, כי ביהמ"ש יקבע שהמומחה שגה בעניין זה, ויקבע כי קיימת הגבלת גובה משום שיש להכליל את המרפסת להגדרת מרפסת בתקנות התכנון והבנייה. בעניין זה נטען כי המדובר בהבעת דעה על ידי המומחה ולא חוות דעת.

אינני שותפה למסקנה זו שלח ב"כ התובעים משום שחוות דעת בהכרח כוללת וטומנת בחובה גם את דעתו של המומחה, והבעת דעתו הינה חלק ממומחיותו. המומחה הגדיר את המרפסת כמרפסת גג, וקובע כי למרפסת גג קיימת תקינה שונה, ולא מצאתי כי יש סיבה להתערב בחוות דעתו בעניין זה.

ג.     מדרגות פנים;
המומחה קבע כי הואיל וקיים מפגע בטיחותי, אין להורות על פיצוי בדרך של ירידת ערך אלא יש להורות על תיקון מדרגות הפנים.

הנתבעות עותרים לקבוע פיצוי על ירידת הערך.

קיומה של ירידת ערך נובעת מקיומו של המפגע. כלומר, ככל שהמפגע יתוקן ממילא לא יהיו זכאים התובעים לירידת ערך בגינו. לא ברור לי מדוע יש להורות על תשלום בעבור ירידת ערך, מקום שניתן לתקן את הליקוי, במיוחד כאשר המדובר בליקויי בטיחותי.

בעניין זה התובעים מבקשים, כי ביהמ"ש לא יאפשר לנתבעות לתקן מחד, ומאידך דורשים את עלות מלוא התיקון ובנוסף את שווי ירידת הערך כתוצאה מהליקוי שלא תוקן. דומני כי מבוקש כפל פיצוי שאין התובעים זכאים לו.

משביהמ"ש פוסק את שווי התיקון, לבקשת התובעים, במקום להורות לנתבעות לתקנו, הרי ההנחה הינה שהמדובר בתיקון שניתן לתקנו. ולכן, ככל שמשולם שווי התיקון ואין מקום לפצות גם בגין ירידת ערך בעבור ליקוי שאפשר לתקן.

     הדרישה לפיצוי בגין ירידת ערך נדחית.

ד.      בשל אותם נימוקים אין מקום לתשלום בעבור ירידת ערך בגין הליקויים ברטיבות. אם ביהמ"ש פוסק פיצוי בגין ליקוי שניתן לתקנו, הרי אין מקום לתשלום בעבור ירידת ערך בגין הליקוי שנובע מאי תיקונו.

הנזקים העקיפים;

התובענה הוגשה על סך של 152,495 ₪, המומחה קבע פיצוי בסכום של 18,630 ₪, ובנוסף, בעבור תיקון הרטיבות ירידת ערך בסכום של 20,000 ₪ במידה והתיקון לא יבוצע על ידי הנתבעות.

ביחס לתשלומים ששולמו לשוכר, נושא זה לא הוכח, ובכל מקרה המדובר בנזקים עקיפים רחוקים מדי. ביחס לנזקים מסוג זה המדובר למעשה בירידת ערכה של ההנאה מהדירה, ולשם כך יש להמציא חוות דעת. בענייננו נוכח שיעורם הנמוך של הליקויים אין מקום לפסיקת נזק זה.

ביחס לטענה הנוגעת לתשלום הוצאות ועוגמת נפש, כאמור לעיל, התובענה הוגשה ביחס לסכומים הגבוהים באורח ניכר מהסכומים שנפסקו, מובילים למסקנה כי אין לקבוע כל פיצוי בגין עוגמת נפש, וסכומי ההוצאות יהיו יחסיים לסכום שנפסק.

הנתבעות ביצעו מספר תיקונים, ולמרות זאת, לא הצליחו לתקן את נושא הרטיבות, ולכן אני סבורה כי אין מקום לקבוע כי על נתבעות לבצע תיקון אלא יש לקבוע כי על הנתבעות לשלם פיצוי כפסי לתובעים.

לאור כל האמור לעיל, אני קובעת כי הנתבעות תשלמנה לתובעים, את הסכום של 18,630 ₪, ובנוסף הוצאות ושכ"ט בסכום שולל של 6,000 ₪ + מע"מ.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה במקלחת

  2. ליקויי בניה בחנות

  3. ליקויי בניה באלעד

  4. ליקויי בניה חמורים

  5. התמוטטות קירוי בריכה

  6. פסיקה עמידה בתקן 1045

  7. ליקויי בניה בדירת קרקע

  8. ליקויי בניה החלפת ריצוף

  9. ליקויי בניה במזכרת בתיה

  10. ליקויי בניה בבניין משרדים

  11. ליקויים בעבודות שרברבות

  12. תקן זכוכית - ליקויים

  13. רשלנות בתכנון חדר מדרגות

  14. ליקויי בניה בבית דו משפחתי

  15. תקופת אחריות על ליקויי בניה

  16. בקשת הקבלן לתקן ליקויי בניה

  17. הסכם בדבר תיקון ליקויי בניה

  18. תביעה מופרזת בגין ליקויי בניה

  19. התקנה לקויה של חימום תת רצפתי

  20. מכתב אחריות לביצוע איטום גגות

  21. ירידת ערך עקב הנמכת גובה התקרה

  22. טענת ליקויי בניה בעבודות ריצוף

  23. מדרגות פנימיות בדירה - ליקויי בניה

  24. תביעה בגין ליקויי בניה לאחר 7 שנים

  25. תביעה נגד מוכר דירה בגין ליקויי בניה

  26. ליקויי בניה בבית צמוד קרקע דו משפחתי

  27. ליקויי בניה בדירה חדשה שנמסרה לשכירות

  28. פסילת מסמכים שהועברו למומחה ליקויי בניה

  29. סכסוך בין משפחות בדבר ליקויי בנייה בדירה

  30. רשלנות מקצועית של עורך דין בתיק ליקויי בניה

  31. השאלה המרכזית היא האם ניתנה הזדמנות לתקן ליקויים

  32. התאונה התרחשה לפי הנטען מחמת ליקוי מבני נסתר במדרגות

  33. הודעה על אי התאמה ותקופת התיישנות בתביעות ליקויי בניה

  34. הפחתה בשיעור של 30% מסכום הפיצוי שנפסק בגין ליקויי בניה

  35. התרעה באמצעות שיחות טלפוניות ומכתבים אודות ליקויים בדירה

  36. טענת ליקויי בנייה וטענה להפרשי שטח בין הפרוספקט לבין הממכר

  37. הכרעה בסכסוכים שעניינם ליקויי בנייה מחייבת בחינה מקצועית של מומחה

  38. תביעת ליקויי בניה שהוגשה על ידי רוכשי שלוש דירות ונציגות הבית המשותף

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון