ירידת ערך עקב הנמכת גובה התקרה

ירידת ערך עקב הנמכת גובה התקרה
תביעה בעניין ליקויים אקוסטיים שנתגלו לטענת התובעים בדירת יוקרה בת 4 חדרים בת"א (שכונת המשתלה) בקומה 7 בפרוייקט מגורים הכולל 9 בניינים, חניון תת קרקעי, שטחים ומיתקנים נוספים שנרכשה על פי הסכם מכר מיום 15.6.00(להלן:"ההסכם") תמורת הסך של 2,051,282 ₪ (להלן:"הדירה").
לטענת התובעים קיימים בדירה רעשים לא סבירים וזו נתמכת בחוות דעת מקצועית שנערכה ע"י מומחה האקוסטיקה ד"ר קלר לפיה קיימות חריגות רעש מסוג "קול הולם" בחדרי השינה ובחדר המגורים בהיקף של dB(20-13) ואילו בחדרי שינה ילדים והורים קיים "רעש אינסטלציה" חורג.

הנתבעת הקדימה והעלתה בסיכומיה טענה לעניין השתהותם של התובעים מלהעלות את טענתם לקיומו של מפגע רעש למשך 4 וחצי שנים כבסיס להטלת ספק בתום ליבם של אלה. התובע נחקר בעניין זה בחקירתו הנגדית ביום 24.1.07 ואולם הסבריו בעניין הניחו את דעתי לפיכך, יש לדחות את טענת הנתבעת בהקשר זה.

לגופם של דברים, אין הנתבעת מכחישה את קיומו של הפגם האקוסטי אולם טוענת לחריגות שוליות בשני סוגי הרעשים. בעניין זה מסתמכת זו על חוות דעת המומחה מטעמה האקוסטיקאי משיח שם טוב אשר קבע כי סוג הרעש המוגדר כ"קול הולם" עולה על הערך המותר במרווחי שליש האוקטבה בלבד ואילו בסוג הרעש שמקורו באינסטלציה מדובר לדעתו בהיקף חריגה של 1.9 דציבל מן התקן המותר שאינה משמעותית.

לאחר מינויו של מומחה אקוסטי מטעם בית המשפט המהנדס האקוסטיקאי גרינבאום שמעון (להלן:"מומחה האקוסטיקה") אשר קבע בחוות דעתו מיום 9.3.06 קיומה של חריגת רעש מסוג "קול הולם" בשיעור של 4 - 9 דציבלים מעל הערך המירבי המותר, נראה כי עניין זה אינו שנוי עוד במחלוקת בין הצדדים. הנחת המוצא הינה אם כן, כי בדירת התובעים קיים ליקוי אקוסטי במימדים הקבועים בחוות דעתו של מומחה האקוסטיקה. קיומו של ליקוי אקוסטי זה לפי חוות דעתו של מי שמונה כשמאי מטעם בית המשפט השמאי בועז ברזילי (להלן:"השמאי") גורם לירידת ערך הדירה בסכום של 176,000 ₪.
המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלת השלכותיו של הליקוי האקוסטי בהתחשב באופציות התיקון הניתנות ליישום.
אין חולק כי פירוק הריצוף בדירת השכן שמעל התובעים, הוצאת החול מתחתיו והנחת יריעות גמישות יהא בהם כדי להסיר את המפגע האקוסטי שנוצר. עם זאת, אפשרות זו אינה עומדת עוד על הפרק מחמת התנגדותם של השכנים. נוכח קביעתי זו, יש לדחות את כל חלק טענות הנתבעת שהועלו במהלך הדיון למתן ההזדמנות הנאותה ולהתרכז בבחינת הפתרון האופציונלי הסביר הניתן לביצוע.
הפתרון העומד על הפרק הוא זה שנקבע בחוות דעתו של מומחה האקוסטיקה הממליץ על התקנת תקרה מונמכת ב- 6 ס"מ באמצעות מיתלים גמישים לשיפור כושר הבידוד בעלות של 24,500 ₪ ועל ליפוף הצנרת בעופרת למניעת רעש האינסטלציה, בעלות של 4,000 ₪
אלא שפתרון זה אינו מקובל על התובעים הואיל וזה יוביל לטענתם ליצירת מפגע חדש בהפחתת גובה הדירה באזורים בהם תונמך התיקרה באופן הפוגם באיכות הנאתם מהדירה.
לפי חוות דעתו של השמאי אכן תיווצר במקרה של הנמכת התיקרה ירידת ערך בהיקף של 134,000 ₪.
בנסיבות אלה, סבורים התובעים כי נכון לפצותם במלוא הערכת ירידת הערך שהיא תוצאת קיומו של מפגע הרעש ההולם ורעש האינסטלציה ולחילופין, מבקשים אלה לזכותם בפיצוי בגין ירידת ערך שהיא תוצאת התיקון אם יבוצע למגינת ליבם בדרך של הנמכת התיקרה לפי הערכתו החלופית של השמאי, בתוספת עלות ההנמכה.
עוד מבקשים התובעים בהתייחס לחלופה זו להוסיף ולזכותם בפיצוי בגין ירידת ערך שהיא תוצאת יתרת הליקוי האקוסטי של רעש האינסטלציה שלא ייפתר עד תום גם לאחר ביצוע התיקון.

טענת ההגנה המרכזית של הנתבעת בהקשר זה הינה, כי גם לאחר הנמכת התיקרה עולה גובהה על דרישת התקן ולנוכח זאת אין מקום לקביעת מימצא בדבר ירידת ערך. מעבר לכך, טוענת הנתבעת כי גם אם תוכר זכאותם של התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך, כי אז אין לזכותם אלא בסכום המופחת משמעותית מזה שנקבע ע"י השמאי, נוכח מישגים שנפלו בקביעותיו.המישגים המוזכרים בסיכומי הנתבעת ככאלה שנפלו בחוות דעתו של השמאי מתייחסים לשיבוש בשימוש שנעשה בחוות הדעת בנתוני החריגה (6 דציבל במקום 5), בנתוני השטח לבדיקה (מוקד 1 נספר בכפילות) ובמכפלת השטח המונמך (בניגוד לפסיקה).
מבחינת סדר הדברים, נכון להתייחס בראש ובראשונה לטענת הנתבעת ולפיה לא נוצרה כלל ירידת ערך ביחס לדירה כתוצאה מההנמכה הנדרשת בהיקף של 6 ס"מ לפתרון בעיית הליקוי האקוסטי. הרציונל העומד בבסיס טענה זו נסמך על העמדה ולפיה, גם לאחר ההנמכה שתיווצר כתוצאה מהתיקון לא יפחת גובהה של הדירה מזה הנקוב בתקן.
טרם שנתפנה לדיון בטענות הצדדים על כל רבדיהן ראוי להסיר מעל דרכנו מכשול בעניין הנחת המוצא לבחינת גובהה של הדירה. מתוך סיכומי הנתבעת משתמע, כי זו מתייחסת להשלכותיה של ההנמכה על בסיס ההנחה ולפיה גובהה של הדירה בפועל עולה על זה הנקוב במיפרט בכ- 10 ס"מ.
בהשקפתה זו, מתבססת הנתבעת על דבריו של עד ההגנה מטעמה (עה/1) שבעדותו הראשית (עמ' 24 לפרוטוקול מיום 24.1.07) גרס כי גובהה של הדירה תוכנן ל- 2.70 מ' ובפועל אינו נמוך מ- 2.67 מ'. לפי זה , לאחר ההנמכה לא יפחת גובהה מ- 2.61 מ'.
חלק זה של העדות עומד בסתירה מובהקת לנוסח המיפרט ולפיכך הינו "אנאלוגי" ל"טענה בעל פה כנגד מסמך בכתב" וככזה יש לדחותו מכל וכל. אם ביקשה הנתבעת להוכיח כי גובהה של הדירה בפועל עולה על זה הנקוב במפרט, היה עליה להציג חוות דעת מומחה על פי כל הכללים ואין התייחסותו האקראית של עה/1 על אף השכלתו ההנדסית יכולה להחליף תשתית עובדתית מסוג זה.
לפיכך, הנחת המוצא הינה כי גובה הדירה על פי המיפרט עמד על 2.60 מ' ובהפחתה של 6 ס"מ יעמוד זה על 2.54 מ' בעוד שהתקן המחייב עומד על 2.5 מ'.
עדיין נמצא כי גם לאחר ההפחתה עולה גובה הדירה על המינימום הנדרש עפ"י תקן אם כי לא בשיעור שלו טענה הנתבעת כאמור לעיל לאחר שדחיתי את עמדתה.
הואיל וכך, טוענת הנתבעת כי מאחר וגובה התיקרה בדירה מצוי עדיין בתחום המותר על פי התקן לאחר ההנמכה אין בהיווצרותו כדי להביא לירידת ערכה של דירת התובעים. בעניין זה נסמכת הנתבעת על מוצג נ/3 ת.א. (חי') 378/98 שניתן מפיו של כב' השופט בדימוס ד. ביין ממנו משתמע כי ככל שהפחתת הגובה אינה "יורדת" מתחת לסף המותר לפי הוראות החוק נשלל קיומה של ירידת ערך.

אכן בפסק הדין הנ"ל מתייחס בית המשפט לסיטואציה שבה נוצרה אי-התאמה בגובה הדירה ביחס למיפרט בעקבותיו הופחת גובה חדרי השינה ל- 2.60 מ' נטו וכך נשמעים הדברים מפיו של בית המשפט בהקשר זה:

"לנוכח העובדה כי גובה התיקרה בקומה ראשונה גבוה ב- 10 ס"מ מהוראות התקן המחייבים את הנתבעת על פי הדין, הרי אין כל פגיעה בשימוש התובעים בקומה הראשונה, והא ראייה כי התובעים עצמה הנמיכו את תקרת הקומה במעברים לצורכי מיזוג האוויר לדוגמא".

למקרא דברים אלה, כמו גם פירטי העובדות הייחודיות נשוא פסק הדין המנחה עולה כי התייחסותו של בית המשפט להפחתת גובה דירה שאינה מנוגדת לתקן, חושפת נטייה לשלילת קיומה של ירידת ערך. עם זאת, אין המדובר בהנחיה גורפת ושבלונית אלא כזו המתחשבת בכל מקרה ונסיבותיו המיוחדות. בפסק הדין הנ"ל בולטים השיקולים היחודיים שהינחו את בית המשפט בהכרעתו ועניינם בכך שגובה הקומה (ברוטו) שתוכנן היה 3 מ' ומשיקולים קונסטרוקטיביים דרש מהנדס הבניין לצקת באזורים מסויימים של התיקרה תיקרת צלעות, במקום תיקרה מאסיבית וכך הוגדל עובי התקרה ב- 13 ס"מ.
ההנמכה שנעשתה וכך מדגיש בית המשפט בפסק הדין, בוצעה כתוצאה מאותם שיקולים הנדסיים עניניים שאינם נובעים ממחדל או ניסיון לחיסכון בעלויות הבנייה.
מעבר לכך, ציין בית המשפט באותו מקרה כי התובעים עצמם הביאו להנמכת התיקרה בחלקים מסויימים של הדירה ובכך החלישו את עוצמת טיעוניהם לנזק שנגרם כביכול.

כעיקרון קיימת חשיבות רבה לגובהה של הדירה ביצירת תחושת מרחב שהיא תוצאה של הפרופורציות ההרמוניות האמורות להיווצר בין מידותיה השונות. מיבנים בעלי תיקרות גבוהות במיוחד היוו בהיסטוריה הרחוקה סימן היכר לעושר ומעמד חברתי.
ככל שהדבר נוגע לבנייה המודרנית שהוקמה בארץ עוד בתחילת המאה הקודמת כי אז התאפיינה זו בקיומן של תיקרות גבוהות (סגנון הבנייה המפורסם שבו ניכרים מאפיינים אלה מתגלה בבנייני הבאוהאוס שהוקמו במקומות שונים בארץ בהשראת האדריכלות הגרמנית שבין שתי מלחמות העולם). נטיה זו נחלשה מאד החל מתחילת שנות החמישים ועם המעבר לבנייה מתועשת והמונית לקליטת גלי העלייה הגדולים של ראשית שנות המדינה שבה הונמכו התיקרות באופן משמעותי.
כיום, עם התפתחות תרבות השימור והעלייה הניכרת ברמת החיים של האוכלוסיה בארץ התגברה המודעות לאסטטיקה ולרווחה שבתרבות הבנייה שאחד מסממניה המובהקים הוא גובה התקרה.
נכון אם כן לקבוע כי השלכותיה המשפטיות לעניין ירידת הערך של הנמכת דירה שאינה חורגת מהתקן המינימלי המותר על פי חוק תושפע ממגוון של גורמים והיחס ביניהם ובהם:

  1. גובהה המתוכנן של הדירה.
  2. מידת ההנמכה.
  3. מיקום ההנמכה על פני סקאלת גובה המבנה.
  4. סטיית התקן המותרת.
  5. סיבת ההנמכה.
  6. קיומו של רווח או תועלת למי מהצדדים כתוצאת ההנמכה.
  7. התייחסותם הייחודית של הרוכשים לגובה הדירה.
  8. שיקולים כלליים של תום לב.


במקרה שבפני יש לייחס משקל לכך שמדובר בהנמכה האמורה להיעשות מתוך אילוץ כתוצאה ממחדלה של הנתבעת. עם זאת, מדובר בהנמכה החורגת בשיעור שולי ביותר
(0.08) מסטיית התקן המותרת עפ"י ההסכם שבין הצדדים וההנמכה ממוקמת בגבול הנמוך של הסקאלה.

במאזן הכולל של הדברים (שהוא משפטי בעיקרו), נראה לי כי לא נכון לראות בשיעור הנמכה זה בנסיבות המתוארות ולאור המבחנים שהוצגו לעיל כגורם ירידת ערך.
נוכח קביעה זו, נשמט הבסיס מתחת לטענת התובעים ולפיה אין כל תועלת בקיום החלופה האלטרנטיבית לביצוע התיקון תוך הנמכת התיקרה בהיותה שוות ערך מבחינת העלויות המצטברות לירידת הערך הנובעת מהותרת הליקוי האקוסטי ללא טיפול.
על פניו קיימת אופציית תיקון סבירה המנטרלת כמעט לחלוטין את מרכיב המפגע האקוסטי על עלויותיו הישירות והעקיפות. בכל היבט שבו נבחן את הדברים, היינו, הן לעניין מימוש הנאתם של התובעים מהדירה, הן לעניין חובת הקטנת הנזק והן לעניין חובת תום הלב, עדיף פתרון זה על שיור הליקוי האקוסטי.

נוכח קביעתי זו, מתייתר הדיון בהשגותיה של הנתבעת על מימצאיו ומסקנותיו של השמאי הגם שבאלה לא מצאתי כל ממש.

מסקנתי אם כן הינה, כי בכל הנוגע למפגע הרעש ההולם אין התובעים זכאים אלא לפיצוי בגין עלות הנמכת התיקרה.

אשר לרעש האינסטלציה, בעניין זה זכאים התובעים לפיצוי בגין עלות הפתרון המוצע הכולל את ליפוף הצנרת בעופרת בסך של 4,000 ₪.
מעבר לכך, טוענים התובעים לזכאותם בגין ירידת הערך בשל "ענף" זה של הליקוי שאינו ניתן לניטרול מלא. את סכום הפיצוי בעניין זה העמידו התובעים על הסך של 39,100 ₪ בהסתמך על הערכתו של השמאי (עמ' 32 לפרטיכל 24.1.07, שורות 5 ואילך) כירידת ערך בשיעור של 1.57% ביחס לדירה ששוויה מוערך בסכום של 586,000$ (עמ' 18 לחוות הדעת מיום 14.5.06).

דומני כי בעניין זה נתפס ב"כ התובעים לכדי טעות, שכן התייחסותו של השמאי בפרוטוקול הנ"ל הינה לסיטואציה שבה לא יתוקן כלל הליקוי האקוסטי של רעש האינסטלציה ובמקרה כזה זו תהא ירידת הערך. ככלל, התקשה מאוד השמאי בהערכת ירידת הערך לליקוי שייוותר, אם בכלל, לאחר הבידוד של חלק הצינור של האינסטלציה העובר בדירת התובעים.
לבקשת בית המשפט, נמסרה בשלב הסיכומים השלמה בנושא זה הן מצד מומחה האקוסטיקה והן מצד השמאי. לפי הודעתו מיום 23.4.07 של מומחה האקוסטיקה לא צפויה חריגת רעש אינסטלציה לאחר ליפוף הצינור אלא בחדר השינה של הילדים בגבול הסטיה של 3.3 דציבל. השמאי שמסר התייחסותו לתוספת הנ"ל ביום 3.5.07 קבע כי חריגת רעש כזו הינה שולית ואינה גורם לירידת ערך אלא לכל היותר בערך זניח של 7,200 ₪

ב"כ התובעים שהוזמן להגיב לקביעות אלה הודיע בהגינותו לפרטיכל יום 31.5.07 כי קביעות אלה מקובלות עליו ולניכחן אין הוא מעמיד את דרישתו אלא על היקף הקביעה בסך של 7,200 ש"ח כירידת ערך הנובעת מרעש האינסטלציה.
הגם שלגירסת הנתבעת יש לשלול לחלוטין פיצוי בגין ירידת ערך שמקורה ברעש האינסטלציה "העודף",סבורני כי יש לקבל קביעה זו ולזכות התובעים בסך של 7,200 ₪ כפיצוי ראוי.

מעבר לכך זכאים התובעים לפיצוי בגין עוגמת הנפש שהיא מנת חלקם ותוצאת הנמכת התיקרה.
אין ספק, כי רכיב עוגמת הנפש בעניין הנמכת התיקרה הינו משמעותי, שכן לתובעים נגרם צער הן בשל משך הזמן שחלף, הן בשל תקופת התיקון שתידרש והן בשל ה"תזכורת" שתעמוד מול עיניהם למשך כל ימי מגוריהם בדירה בצורת ההנמכה. רכיב זה הנני לאמוד בסכום של 80,000 ₪.
עוד זכאים התובעים להשבת הוצאותיהם בגין שכ"ט עו"ד, עלויות חוות דעת מקצועיות מטעם מומחי בית המשפט והשבת החלק היחסי של האגרה כפי הסכום שנפסק.

סוף דבר

התביעה התקבלה בחלקה.

הנתבעת תישא כלפי התובעים בחיובים כמפורט:

א.     סך של 28,500 ₪ (הנמכת תיקרה- 24,000+4,000) בצירוף הפרשי הצמדה מיום 9.3.06 ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל ובצירוף מע"מ כדין.
ב.     סך של 4,000 ₪ (רעש אינסטלציה) בצירוף הפרשי הצמדה מיום 9.3.06ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל ובצירוף מע"מ כדין.
ג.     סך של 7,200 ₪ (ירידת ערך- רעש אינסטלציה) בצירוף הפרשי הצמדה מיום 14.5.06 ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום מתן פסק הדין ועד ליום התשלום בפועל.
ד.     סך של 80,000 ₪ (עוגמת נפש) בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד לתשלום בפועל.
ה.     השבת עלויות חוות דעת מקצועיות מטעם מומחי בית המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום תשלומם ועד להשבתם בפועל.
ו.     החזר חלק האגרה היחסי לפי הסכום שנפסק.
ז.     סך של 12,000 ₪ בצירוף מע"מ כדין (שכ"ט עו"ד).

מבדיקת נתוני התיק עולה כי קיימת הפקדה בסך של 4,000 ₪ מטעם הנתבעת ומתוכה יש להעביר את שכרו של המהנדס גרינבאום בסך של 1,400 ₪ בצירוף מע"מ, שכרו של השמאי ברזילי בסך של 1,000 ₪ בצירוף מע"מ והיתרה להחזיר למפקידה. כתובות המהנדס והשמאי הם כפי המפורט להלן.

ניתן היום 7.6.07, בהעדר הצדדים.

עותק פסה"ד ישלח בדואר רשום לבאי-כוח צדדים, לשמאי ברזילי בועז מכתובתו שברחוב ברנר 39, הרצליה/46427 ולמהנדס האקוסטיקה שמעון גרינבאום לכתובתו שברחוב בן גוריון 42/4, הרצליה /46446.

יעל אחימן, שופטת     





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. ליקויי בניה במקלחת

  2. ליקויי בניה בחנות

  3. ליקויי בניה באלעד

  4. ליקויי בניה חמורים

  5. התמוטטות קירוי בריכה

  6. פסיקה עמידה בתקן 1045

  7. ליקויי בניה בדירת קרקע

  8. ליקויי בניה החלפת ריצוף

  9. ליקויי בניה במזכרת בתיה

  10. ליקויי בניה בבניין משרדים

  11. ליקויים בעבודות שרברבות

  12. תקן זכוכית - ליקויים

  13. רשלנות בתכנון חדר מדרגות

  14. ליקויי בניה בבית דו משפחתי

  15. תקופת אחריות על ליקויי בניה

  16. בקשת הקבלן לתקן ליקויי בניה

  17. הסכם בדבר תיקון ליקויי בניה

  18. תביעה מופרזת בגין ליקויי בניה

  19. התקנה לקויה של חימום תת רצפתי

  20. מכתב אחריות לביצוע איטום גגות

  21. ירידת ערך עקב הנמכת גובה התקרה

  22. טענת ליקויי בניה בעבודות ריצוף

  23. מדרגות פנימיות בדירה - ליקויי בניה

  24. תביעה בגין ליקויי בניה לאחר 7 שנים

  25. תביעה נגד מוכר דירה בגין ליקויי בניה

  26. ליקויי בניה בבית צמוד קרקע דו משפחתי

  27. ליקויי בניה בדירה חדשה שנמסרה לשכירות

  28. פסילת מסמכים שהועברו למומחה ליקויי בניה

  29. סכסוך בין משפחות בדבר ליקויי בנייה בדירה

  30. רשלנות מקצועית של עורך דין בתיק ליקויי בניה

  31. השאלה המרכזית היא האם ניתנה הזדמנות לתקן ליקויים

  32. התאונה התרחשה לפי הנטען מחמת ליקוי מבני נסתר במדרגות

  33. הודעה על אי התאמה ותקופת התיישנות בתביעות ליקויי בניה

  34. הפחתה בשיעור של 30% מסכום הפיצוי שנפסק בגין ליקויי בניה

  35. התרעה באמצעות שיחות טלפוניות ומכתבים אודות ליקויים בדירה

  36. טענת ליקויי בנייה וטענה להפרשי שטח בין הפרוספקט לבין הממכר

  37. הכרעה בסכסוכים שעניינם ליקויי בנייה מחייבת בחינה מקצועית של מומחה

  38. תביעת ליקויי בניה שהוגשה על ידי רוכשי שלוש דירות ונציגות הבית המשותף

  39. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון