מהי דיירות נגזרת

עניינה של תביעה זו היא עתירת התובעים לסילוק ידה של הנתבעת מדירת מגורים, אשר הוחזקה בידי הוריה המנוחים בדיירות מוגנת, ולפיצויי כספי בגין החזקתה בה, למן היום בו הלכה אמה לבית עולמה.

מבוא ורקע עובדתי.
1.     התובעים - יחדיו - הינם בעלי זכויות הבעלות בבניין הבנוי על חלקה 86 בגוש 6901 המצוי ברח' בורכוב 1 (פינת המלך ג'ורג') בתל אביב (להלן "הבניין").

2.     הנתבעת, ילידת שנת 1946, מחזיקה בדירת מגורים בת 2 וחצי חדרים, השוכנת בקומה השנייה של הבניין (להלן - "הדירה"), הטוענת לזכויות של דיירות מוגנת בה, בהיותה "יורשת" אמה המנוחה הגב' חנה אוסטרובר ז"ל (להלן - "המנוחה"), מכוח הוראות חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב - 1972 (להלן - "החוק").

3.     בתאריך 20.07.45 נחתם חוזה שכירות (להלן - "חוזה השכירות" או "החוזה") בין אבי הנתבעת המונח נתן אוסטרובר ז"ל (להלן - "המנוח") לבין בעלי הבניין אשר קדמו לתובעים, על פיו החזיק המנוח בדירה בשכירות מוגנת.
     הגם שהמנוח והמנוחה נכנסו לדירה יחדיו, עת היו נשואים זה לזו, המנוחה אינה חתומה על חוזה השכירות ושמה נפקד ממנו.

4.     בשנת 1974 רכשה הנתבעת דירת מגורים אחרת ברח' אילת 56, בחולון, הידועה כחלקה 30/51 בגוש 7127 (להלן - "הדירה בחולון") וזו נרשמה על שמה בספרי האחוזה ביום 19.03.82.
     יצויין, כי הדירה בחולון נמכרה על ידי הנתבעת ביום 26.01.99 - בחלוף 25 שנה מעת רכישתה - תמורת סך בש"ח השווה ל- 107,000 $, והחזקה בה נמסרה לרוכשיה ביום 10.06.99.

5.     בתאריך 22.3.85 הלך המנוח לבית עולמו והמנוחה המשיכה להחזיק בדירה, במעמד של דיירת מוגנת, עד לפטירתה ביום 12.01.03.

6.     בתביעה שבכאן, אשר הוגשה בהליך של סדר דין מקוצר, עתרו התובעים להורות על סילוק ידה של הנתבעת מהדירה ולתשלום דמי שכירות ראויים בגין השימוש שעשתה הנתבעת בדירה, למן היום בו נפטרה אמה המנוחה.
     לטענת התובעים, מיום פטירת המנוחה מחזיקה הנתבעת בדירה בלא זכות חוקית ושלא כדין והינה בגדר מסיגת גבול בה.
     מנגד טוענת הנתבעת, כי מהמועד בו נפטרה אמה המנוחה הפכה היא לדיירת מוגנת על פי החוק בהיותה "יורשת" אימה, כך שיש לדחות התביעה על כך הסעדים המבוקשים בה.

המחלוקת וטענות הצדדים.
7.     אין חולק על כך כי המנוח היה דייר מוגן "מקורי" בדירה, בהיותו חתום על החוזה כשוכר. השאלה העיקרית שבמחלוקת בין הצדדים הינה האם המנוחה, אף היא, הייתה דיירת מקורית, או שמא זכויותיה נגזרות מזכותו של בעלה המנוח, כך שהינה "דיירת נגזרת".
     ההבחנה בין היות המנוחה "דיירת מקורית" או "דיירת נגזרת" הינה מהותית, הואיל ויש בה כדי לקבוע את מעמדה של הנתבעת בדירה לאחר פטירת אמה המנוחה.
     אם המנוחה הייתה דיירת מקורית, על הנתבעת למלא אחר תנאי סעיף 20 (ב) לחוק (שניים במספר) על מנת שתוכר כדיירת מוגנת בדירה. ברם אם המנוחה נחשבה ל"דיירת נגזרת", על הנתבעת הנטל להוכיח כי היא באה בגדרו של סעיף 27 (1) לחוק המצריך קיומם של ארבעה תנאים מצטברים, הן אלה המנויים בסעיף 20 (ב) לחוק והן אלה שבסעיף 27 (1) שבו [ר' ע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל (פ"ד נ"ד (1) 397, להלן - "פס"ד שפי").

8.     לטענת התובעים המנוח לבדו היה דייר מקורי בדירה הואיל והוא היחיד אשר חתם עליו כשוכר, ואילו המנוחה נחשבה לדיירת מוגנת נגזרת, אשר רכשה מעמד זה, לאחר פטירת בעלה המנוח, מכוח הוראת סעיף 20 (א) לחוק.
     טוענים אפוא התובעים, כי לנוכח העובדה המוכחת כי הדירה בחולון הייתה בחזקת הנתבעת ובבעלותה, בעת פטירת אביה המנוח - אין היא ממלאת אחר תנאי סעיף 27 (1) לחוק, ומשום כך לא רכשה מעמד של דיירת מוגנת בדירה.
     עוד ולחילופין טענו התובעים כי אף אם הייתה המנוחה נחשבת לדיירת מקורית לא רכשה הנתבעת מעמד של דיירת מוגנת בדירה, הואיל ולא הוכח כי היא התגוררה עם אמה המנוחה 6 חודשים טרם פטירתה, והדירה בחולון הייתה - במועד פטירת אמה - רשומה על שמה בלשכת רישום המקרקעין.
     משלא השכילה הנתבעת - כך לתובעים - להוכיח כי היא באה בגדרו של סעיף 20 (א) לחוק ואין צריך לומר בגדרו של סעיף 27 (1) שבו, המשך חזקתה בדירה למן פטירת אמה המנוחה, נעשית שלא כדין ובלא זכות חוקית ומן הדין להורות על פינוייה.

9.     מנגד טענה הנתבעת, כי אף אמה המנוחה הייתה דיירת מוגנת מקורית ומעמדה היה שווה לזה של אביה המנוח.
     לדבריה, הגם שהמנוח לבדו חתם על חוזה השכירות יש לראותו כשלוחה של המנוחה וכמי שחתם אף בשמה, מן הטעם שבעת כניסתם לדירה בשנת 1945, היו המנוחים נשואים זה לזו משך 11 שנים ולהם ילד משותף, כך שהזכויות נרכשו עבור תא משפחתי שלם.
     העובדה כי בחוזה השכירות נרשם כשוכר שם משפחה בלבד - "אוסטרובר" - מלמדת אף היא כי שוכרי הדירה היו המנוחים יחדיו.
     טוענת, אפוא, הנתבעת, כי בהיות אמה המנוחה דיירת מקורית ולאור העובדה כי בעת פטירת אמה לא הייתה לא דירה אחרת למגוריה, הרי שהיא באה בגדרו של סעיף 20 (ב) לחוק.
     עוד ולחילופין טענה הנתבעת, כי אף אם יקבע כי אמה המנוחה נחשבה לדיירת נגזרת, היא עומדת בתנאי סעיף 27 (1) לחוק, הואיל והדירה בחולון לא שמשה מעולם למגוריה וזו הושכרה כל העת לאחרים, בשכירות חופשית.
     לבסוף הכחישה הנתבעת זכותם של התובעים לסעד הכספי, מן הטעם שהיקפו לא הוכח כלל ועיקר.

10.     מטענות הצדדים עולה כי ארבע (שהן למעשה שלוש) הן השאלות הצריכות הכרעה בתיק זה -
     א.     האם המנוחה נחשבה דיירת מקורית - אם לאו.
     ב.     היה והתשובה לשאלה דלעיל הינה שלילית, האם הוכחו תנאי סעיף 27 (1) לחוק.
ג.     באם התשובה לשאלה דלעיל הינה חיובית האם רכשה הנתבעת זכויות של דיירת מוגנת מכוח הוראת סעיף 20 (ב) לחוק.
     ד.     הזכאים התובעים לסעד הכספי לו עתרו בתביעתם.

דיון ומסקנות.
11.     טרם אבוא להכריע בשאלת מעמדה של המנוחה בדירה, בנידון דידן, יש להקדים ולציין כי בפסק דין שפי הנזכר לעיל, נדרש בית המשפט העליון לסוגיה הדומה לזו שבענייננו.
במקרה האמור - כמקרה דנן - חוזה השכירות המקורי נעשה עם אבי המשפחה לבדו ואילו האם - בת הזוג - לא הייתה צד לו ואף לא חתמה עליו.
השאלה אשר נדונה שם הייתה מה מעמדה של בת הזוג, האם יש לראותה כדיירת מקורית או נגזרת.
כב' השופט אלנגרד, אשר נותר בדעת מיעוט, קבע כי "כאשר בני-זוג נכנסים לדירה בצוותא חדא, יש לראות את בן הזוג החותם על החוזה כשלוחה של בת זוגו" הואיל והנוהג החברתי מסורתי, באותם הימים, היה שהבעל חותם בשם אשתו [שם, עמ' 406].
דעת שופטי הרוב הייתה שונה מזו של כב' השופטת אנגלרד.
הגם ששני בני הזוג - במקרה האמור - נכנסו יחדיו לדירה והתגוררו בה עד לפטירתם, קבעו שופטי הרוב כי לנוכח ההסדר הסטטוטורי שבסעיף 20 (א) לחוק ולאור המגמה הפרשנית המצמצמת בדיני הגנת הדייר -
".....אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית. נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר מזה ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הבניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על פי חוק הגנת הדייר. על פי ההלכה הקיימת צפו כל המעורבים בדיירות הסטטוטורית - בעלי הבתים והדיירים יחד - כי "דור הילדים" יוכל להנות מהגנת החוק רק אם הוא מקיים את הדרישות המחמירות של סעיף 27 לחוק הגנת הדייר.
אין זה ראוי כי בשלב זה של חיי החוק ובלא לשמוע כל טיעון בעניין, ובלא לקחת בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, נכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים" [דברי הנשיא ברק, שם, עמ' 408].
הנה כי כן, מדברי כב' הנשיא המצוטטים לעיל עולה, כי אף במקרה בו הונחה תשתית ראייתית לתחולתה של הלכת השיתוף בן בני זוג, אין מקום להחיל את דיני השליחות בכל הנוגע למעמדו של בן הזוג (כדייר מקורי או כדייר נגזר), אשר לא היה צד לחוזה השכירות.
עם זאת, כב' השופטת בייניש אשר צרפה דעתה לדעת הנשיא ולנימוקיו, לא שללה את האפשרות כי במקרה מתאים - בו הונחה תשתית ראייתית מספקת להסקת יחסי שליחות בין בני זוג - ניתן יהא להחיל את דיני השליחות בשאלה האמורה.
נבחן, אפוא, את המקרה שבפנינו, על רקע הלכת הרוב בפסק דין שפי.

מעמדה של המנוחה בדירה.
12.     חרף הלכת הרוב בפסק דין שפי ולמרות העובדה, אשר אינה שנויה במחלוקת, כי המנוח לבדו חתם על חוזה השכירות, טען ב"כ הנתבעת כי יש לראות המנוח כשלוחה של המנוחה וכמי שחתם על החוזה אף בשמה, כך שהמנוחה הייתה דיירת מוגנת מקורית בדירה.
     לטענת ב"כ הנתבעת יש לאבחן בין המקרה אשר נדון בפסק דין שפי לנידון דידן בשתיים אלה -
א.     להבדיל מהמקרה בפסק הדין שפי, בו לא הובאו ראיות בדבר תחולה של הלכת השיתוף על בני הזוג דשם, במקרה דנן הונחה תשתית ראייתית לתחולתה, כך שיש לראות את המנוח כשלוחה של המנוחה וכמי שרכש את הזכויות בדירה, עבור התא המשפחתי כולו.
ב.     העובדה כי בחוזה השכירות צויין כשוכר שם המשפחה - אוסטרובר - בלבד ללא ציון שמות פרטיים, מלמדת אף היא כי הזכויות בדירה נרכשו עבור התא המשפחתי המשותף.
לא מצאתי ממש בטענות אלה ומן הדין לדחותן.
לא זו בלבד שבענייננו לא הונחה תשתית עובדתית כלשהי להסקת יחסי שליחות בין המנוחה לבעלה המנוח, אלא שלא הוכח - אף לא לכאורה - כי המנוחים ניהלו חיי שיתוף, באופן שיש להחיל עליהם את הלכת השיתוף שבין בני זוג.
     במה דברים אמורים.
13.      בניגוד לטענת ב"כ הנתבעת בסיכומי טענותיו, כי במקרה דנן הוכחה חזקת השיתוף וכוונת השליחות בין הוריה המנוחים, לא מצאתי כי הונחה תשתית עובדתית המוכיחה כזאת.
     הפכתי פעם אחר פעם בתצהירה של הנתבעת (נ/2) ולא מצאתי כי זו האחרונה הצביעה על עובדות כלשהן, מהן ניתן להסיק כי המנוחים ניהלו משק בית משותף ו/או כי דמי השכירות שולמו מקופה משותפת לשניהם.
     כל שטענה הנתבעת בתצהירה הוא, כי בעת חתימת החוזה הוריה המנוחים היו נשואים מזה 11 שנים ולהם ילד משותף וכי המשיכו להתגורר בדירה, יחדיו, עד לפטירתו של המנוח (ר' סעיפים 6ו-7 לנ/2).
     בכל הכבוד הראוי בטענה האמורה לא סגי.
     על מנת שהלכת השיתוף תחול על הוריה המנוחים, שומה היה על הנתבעת להוכיח - פוזיטיבית - כי המנוחים אכן ניהלו בפועל חיי שיתוף וכי נתקיימו ביניהם יחסי שליחות.
     ניתן היה לצפות מהנתבעת כי תציג בפני ביהמ"ש מסמכים המצביעים על כך שהמנוחים ניהולו חשבונות בנק משותפים, ערכו צוואות הדדיות וכי דמי השכירות שולמו מקופתם המשותפת.
     למרבה הפליאה, לא זו בלבד שמסמכים כאמור לא הוצגו, אלא שהנתבעת אף לא טענה כזאת בתצהירה.
     בנסיבות אלה, נבצר ממני הבן הכיצד טוען ב"כ הנתבעת בסיכומיו, כי במקרה דנן הונחה תשתית ראייתית לתחולת הלכת השיתוף בין בני הזוג.
     העובדה שהוריה המנוחים של הנתבעת נכנסו יחדיו לדירה בהיותם נשואים ולהם ילד משותף - אין די בה כדי להצביע על היות המנוח שלוחה של המנוחה וכמי שחתם על החוזה אף בשמה.
כפי שהבהרנו לעיל, הלכת הרוב בפסק דין שפי - להבדיל מדעת המיעוט של כב' השופט אנגלרד - קובעת מפורשות כי אין די בכך שבני זוג נכנסו "בצוותא חדא" לדירה בהיותם נשואים, כדי להסיק שבן הזוג אשר חתם על ההסכם, עשה כן אף בשמה של בת הזוג אשר אינה חתומה עליו.

14.     שלא כדעת ב"כ הנתבעת בסיכומיו, אין אני מייחס חשיבות כלשהי לעובדה שבחוזה השכירות צויין כשוכר שם המשפחה בלבד, בלא ציון השם הפרטי של השוכר.
     אם אומנם - כטענת ב"כ הנתבעים - העדר "שם פרטי" בחוזה דנן מלמד על כך שהזכויות בדירה נרכשו עבור "תא משפחתי שלם", (קרי: משפחת אוסטרובר), נפלא ממני מדוע המנוחה לא חתמה אף היא על החוזה?!
     הלכה נודעת היא, כי החתימה על מסמך מהווה ראיה חזקה ביותר לגמירות דעת בין הצדדים להתקשרות חוזית, הגם שהעדר חתימה אינו מלמד - בהכרח - על העדר גמירות דעת להתקשר בהסכם [ר' חוזים ד. פרידמן - נ. כהן, כרך א' עמ' 448].
     משלא הונחה תשתית ראייתית כלשהי המעידה על כוונת המנוחים לשכור את הדירה יחדיו, באופן שיזכה ויחייב את שני בני הזוג כלפי בעלי הבית שקדמו לתובעים - אין בהעדר ציון שמו הפרטי של המנוח בחוזה השכירות, כדי ללמד כי המנוחה הייתה צד לחוזה.
     זאת ועוד זאת, בתצהיר הנלווה לבקשת הרשות להגן מיום 08.07.03 הצהירה הנתבעת כדברים האלה -
     "בשנת 1945 נערך ונחתם בין הבעלים דאז של הבית לבין אבי המנוח (להלן - "המנוח") חוזה שכירות לפיו הושכרה למנוח דירה בת שנים וחצי חדרים בקומה ב' של הבית (להלן - "הדירה"). לאחר מות אבי המנוח בשנת 22.03.1985 הועברו זכויות הדיירות המוגנת במושכר מכוח חוק הגנת הדייר לאימי. אימי החזיקה בדירה במשך כל השנים מאז מות אבי המנוח ועד ליום מותה ביום 12.01.03 והיא נחשבה כ"דיירת מוגנת" מכוח היותה היורשת של המנוח עפ"י סעיף 20 לחוק הגנת הדייר (להלן - "החוק")" [סעיפים 3 ו-4 לתצהיר] [ההדגשות שלי - ח.ט.].

     הנה כי כן, בניגוד לטענת הנתבעת בתצהיר העדות הראשית, כאילו חוזה השכירות נערך עם שני הוריה המנוחים, בתצהיר הנלווה לבקשת הרשות להגן הצהירה הנתבעת בריש גלי כי הדירה הושכרה לאביה המנוח לבדו, ואילו אמה המנוחה החזיקה בדירה - לאחר מות בעלה - כדיירת נגזרת, מכוח הוראת סעיף 20 (א) לחוק.
     לנוכח ההצהרה האמורה נפלא ממני הכיצד טוענת הנתבעת כי חוזה השכירות נערך עם שני הוריה המנוחים יחדיו, בהעדר תשתית ראייתית כלשהי לביסוסה?!
     אין להעלות על הדעת כי הנתבעת תשנה דעתה - חדשים לבקרים - באשר למעמד אמה המנוחה בדירה, ותתאימה, כטוב בעיניה, להלכת הרוב בפסק דין שפי.
     משלא הייתה מחלוקת, בנידון דידן, כי המנוח לבדו חתם על חוזה השכירות, ומשלא הונחה תשתית ראייתית כלשהי להוכחת חיי שיתוף בין המנוחים, יש לראות את המנוח לבדו כדייר מקורי - כמי שחתם על החוזה - וממילא את הנתבעת כדיירת מוגנת נגזרת.

15.     בסיכומי טענותיו הפנה ב"כ הנתבעת את ביהמ"ש לפסק דינה של כב' השופטת רונן בה.פ. 200108/04 שושן נ' עמידר (טרם פורסם) אשר צורף לסיכומים, ממנו ביקש ללמוד כי במקרים בהם "הוכחה חזקת השיתוף וכוונת השליחות" אין כל מניעה, על פי הלכת שפי, לקבוע שבת הזוג הינה דיירת מוגנת, חרף העובדה כי לא חתמה על חוזה השכירות.
     בכל הכבוד, אין הנדון שם דומה לענייננו כלל ועיקר.
     בפסק דין שושן הנ"ל, הוכח פוזיטיבית כי בנם של המנוחים הוא זה אשר ניהל את עניינם הכספיים של בני הזוג, הוא זה אשר חתם בשמם על חוזה הרכישה (בו נרכשו זכויותיו של הדייר המוגן היוצא), כאשר בחוזה זה צויין מפורשות כי הוא נחתם עבור שני ההורים באמצעות מר שושן יעקב.
     יתר על כן, מר יעקב שושן העיד, במקרה האמור, כי נציגי עמידר הודיעו לו מפורשות, כי אין צורך שאימו תחתום על חוזה השכירות הואיל וזכויותיה כדיירת מובטחות, לנוכח העובדה כי הינה רשומה כצד בחוזה הרכישה.
     לא יפלא, אפוא, כי במקרה האמור הסיקה כב' השופטת רונן כי בת הזוג הינה דיירת מקורית, הואיל והאב חתם על הסכם השכירות כשליח האם זאת לנוכח הנסיבות המיוחדות של המקרה האמור המבוסס על "....כוונת בני הזוג כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם הרכישה......, לשכור את הדירה יחד, כוונה שהובאה לידיעת הצד השלישי - המשיבה...."
     המקרה שלפנינו שונה בתכלית. לבד מטענות בעלמא בדבר נוהג אשר היה קיים בשנים עברו, כי הבעל לבדו חותם על חוזים בשמו ובשם אשתו - לא הונחה כל תשתית עובדתית על כוונה לשכור את הדירה במשותף, חרף חתימת המנוח לבדו על חוזה השכירות.

16.     בהעדר תשתית עובדתית פוזיטיבית, ממנה ניתן להסיק כי המנוח שימש כשלוחה של המנוחה, ולנוכח הלכת הרוב בפסק דין שפי מתבקשת המסקנה כי המנוח, לבדו היה דייר מוגן מקורי בדירה, בעוד שהמנוחה נחשבה לדיירת מוגנת נגזרת, מכוח הוראת סעיף 20 (א) לחוק.

מעמד הנתבעת בדירה.
17.     לנוכח מסקנתי דלעיל כי המנוחה הייתה דיירת מוגנת נגזרת בדירה, הרי על מנת שהנתבעת תוכר אף היא כדיירת מוגנת בה, עליה לבוא בגדרו של סעיף 27 (1) לחוק.
     סעיף זה - כפי שנותח ופורש בפסק הדין שפי - דורש מהנתבעת, המבקשת לחסות בצילו של החוק, למלא אחר ארבעה תנאים מצטברים -
     א.     מגורים בדירה עם אביה המנוח, לפחות ששה חודשים טרם פטירתו.
     ב.     בעת פטירת המנוח לא הייתה לה דירה אחרת למגוריה.
ג.     היא המשיכה להתגורר בדירה מעת פטירת אביה המנוח ועד לפטירת אמה המנוחה.
ד.     בעת פטירת המנוחה, לא הייתה לה דירה אחרת למגוריה.

ויודגש, על הנתבעת - הטוענת לדיירות מוגנת בדירת הוריה - מוטל הנטל להוכיח כי היא ממלאת אחר ארבעת התנאים האמורים, הן זה הפוזיטיבי והן השלילי (העדר דירה אחרת למגוריה).
[ראה לעניין זה: ע"א (י-ם) 61/67 ידידיה אבולעפיה ואח' נ. שילה זקן פ"מ נ"ו 327, ע"א (ח"י) 4511/97 ניקוליו אליאס קוסא נ. עזבון המנוח נגימה ואח' תק-מח 98 (1) 1075, ע"א 4442/97 (חי') אלירון נ. יהודה בייקר, דיני מחוזי כרך כ"ו (9) 418].
מחומר הראיות עולה, כי לא זו בלבד שהנתבעת לא השכילה להוכיח כי התגוררה יחד עם אביה המנוח ששה חודשים טרם פטירתו, אלא שהוכח כי בעת פטירת המנוח היתה לה דירה אחרת למגוריה.

מגורי הנתבעת בדירה טרם פטירת המנוח.
18.     בתצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת, טענה זו האחרונה כי מאז לידתה היא התגוררה ברציפות בדירה וכלשונה "מאז לידתי ביום 08.08.46 וברציפות עד ליום זה, אני מתגוררת בדירה מבלי להסתיר את עובדת מגורי הן עם אבי המנוח והן עם אמי המנוחה...." (סעיף 13 לנ/2).
     דא עקא, כי לבד מהצהרה סתמית זו לא השכילה הנתבעת להציג בפני ביהמ"ש ראיות חיצוניות כלשהן, שיש בהן כדי לבסס ההצהרה האמורה.
     ניתן היה לצפות מהנתבעת כי תציג בפני ביהמ"ש מסמכים ו/או עדויות שיש בהם כדי לאשש טענה זו כגון: תעודות מרשם האוכלוסין, מכתבים רשמיים אשר נשלחו אליה לכתובת הדירה, ו/או העדת שכנים וחברים אשר יעידו, כי היא אכן התגוררה בבית הוריה 6 חודשים טרם פטירת אביה המנוח.
     תחת זאת, הסתפקה הנתבעת באמירה סתמית כי כל העת, למן יום היוולדה, התגוררה בדירה.
     אין אני סבור, בכל הכבוד, כי די בהצהרה האמורה כדי להרים את הנטל המוטל על הנתבעת, להוכיח מגורים עם אביה המנוח לפחות 6 חודשים טרם פטירתו.

     זאת ועוד זאת, עה/1 אחיינה של הנתבעת מר שמואל בר הצהיר כהאי לישנא "מאז שאני זוכר, בדירה גרה גב' חיה אוסטרובר עם סבתי והן לא עזבו את הדירה" (סעיף 4 לתצהיר נ/1).
     מכלל הן אתה שומע לאו. הגם שמר בר היה כבן 20 שנה עת נפטר המנוח, הוא זוכר כי הנתבעת התגוררה עם סבתו, אך משום מה הוא אינו זוכר כי הנתבעת התגוררה עם סבו המנוח - והדברים אומרים דורשני?!
     יתרה מזו, בחקירתו הנגדית נדרש עה/1 לשאלת מגורי הנתבעת בדירה והלה השיב כדברים האלה "נכון שהייתי מבקר את סבתי מדי שבועיים, וחיה הייתה גרה איתה כל הזמן. נכון שגב' חיה גרה בחולון, ולא אמרנו לה מדוע היא עוזבת את הדירה וגרה עם אמה" (עמ' 3 לפרוטוקול).
     הנה כי כן, מעדות זו עולה כי בפרק זמן כלשהו, התגוררה הנתבעת בדירה בחולון ועברה לגור בדירה, בשלב כלשהו, יחד עם אמה המנוחה.
     כך או כך, אין בראיות אשר הוצגו בפני בית המשפט הוכחה פוזיטיבית לכך שהנתבעת אכן התגוררה בדירה 6 חודשים טרם פטירת אביה המנוח.
     כל שניתן לקבוע, מחומר הראיות, כי הנתבעת התגוררה יחד עם אמה המנוחה - הא ותו לא.

19.     הפועל היוצא מהאמור הוא, כי הנתבעת לא השכילה להוכיח, אף לא לכאורה, התקיימותו של התנאי המחייב מגורים בדירה יחד עם המנוח, משך ששה חודשים טרם פטירתו.

העדר דירה אחרת למגורים.
20.     לא זו בלבד שהנתבעת לא עמדה בנטל להוכיח כי נתקיים בה התנאי החיובי הנדרש על פי סעיף 27 (1) לחוק, קרי: מגורים בדירה 6 חודשים טרם פטירת המנוח, אלא שהוכח כי בעת פטירת המנוח (22.03.85) הייתה לנתבעת דירה אחרת למגוריה.

21.     אין חולק על כך כי בשנת 1974 רכשה הנתבעת את הדירה בחולון וזו נרשמה על שמה בלשכת רשום המקרקעין בתאריך 19.03.82 (ר' סעיף 17 לתצהיר נ/2 ו- נפסח ב' לכתב התביעה).
     אין גם חולק כי רק בחודש ינואר 1999 מכרה הנתבעת את הדירה בחולון והחזקה בה נמסרה לרוכשיה בתאריך 12.05.99 (ר' סעיפים 20 ו-21 לנ/2).
     מהעובדות האמורות, עליהן אין כאמור מחלוקת, עולה ברורות, כי בעת פטירת המנוח הייתה לנתבעת דירה אחרת למגוריה, כך שלא נתקיים בה אף התנאי השני - השלילי - הנדרש על פי סעיף 27 (1) לחוק, קרי: העדר דירה אחרת למגוריה.

22.     לא קיבלתי כלל ועיקר את טענת ב"כ הנתבעת בסיכומי טענותיו, כי אין לראות בדירה בחולון "דירה אחרת למגוריה" הואיל ודירה זו נועדה להשקעה בלבד, וזו הושכרה כל העת בשכירות חופשית (ר' סעיף 19 לסיכומי הנתבעת).
     הלכה פסוקה היא כי "קרוב" אשר בבעלותו דירת מגורים אחרת, עליו הנטל להוכיח כי בעת פטירת המנוח, אותו הוא מבקש ל"ירש", לא יכול היה להתגורר בדירה שבבעלותו מחמת מניעות כדין.
     כך נקבע בע"א 1432/91 מרק ארנס נ. יהודית לוין פ"מ תשנ"ו, חלק ראשון, עמ' 433.
במקרה האמור הוכח כי למשיבה היו מספר דירות בבעלות, ברם לטענתה דירות אלה הושכרו בשכירות מוגנת כך שאין לה אפשרות אובייקטיבית להתגורר בהן, על כך השיב ביהמ"ש "... משהוכח כי בבעלותה דירות נוספות עליה להוכיח שכל הדירות האלה מושכרות בשכירות מוגנת וגם מתי הושכרו. אין אנו סבורים, שדייר שבבעלותו דירות משלו יוצא ידי חובתו באמירה כללית בלבד בלא להציג את חוזה השכירות......" (שם, עמ' 438).
הנה כי כן, "קרוב" שבבעלותו דירת מגורים, נדרש להוכיח כי בעת פטירת הדייר בדירה המוגנת לא הייתה לו אפשרות אובייקטיבית כדין להתגורר בדירה שבבעלותו, ואין די באמירה בעלמא כי אלה הושכרו לאחרים כל העת.
ומן הכלל אל הפרט, לנידון דידן.
לבד מאמירה סתמית בתצהירה (סעיף 18 לנ/2) כי הדירה בחולון הושכרה בשכירות חופשית, לא המציאה הנתבעת אף לא חוזה שכירות אחד, המאשש טענתה זו.
משהוכח כי לנתבעת הייתה דירת מגורים אחרת בבעלותה, מן הדין היה כי תמציא לבית המשפט את חוזי השכירות, מהם ניתן להסיק כי אומנם דירה זו הייתה מושכרת כל העת לאחרים. תחת זאת הסתפקה הנתבעת באמירה בעלמא כי "הדירה הושכרה בשכירות חופשית".
מפסק הדין מרק ארנס המצוטט לעיל עולה כי אין די באמירה כללית בדבר השכרת הדירה, אלא יש צורך לפרט אימתי זו הושכרה ולהציג את חוזי השכירות הרלוונטיים.
טענת הנתבעת בתצהירה כי מעולם לא התגוררה בדירה בחולון וכי לא הייתה לה כל כוונה להתגורר בה, אינה ממין העניין. השאלה האם - אם לאו - הייתה לנתבעת "דירה אחרת למגוריה", נבחנת על פי האפשרות האובייקטיבית להתגורר בדירה שבבעלותה ולא על פי כוונת המגורים ו/או המגורים בה בפועל.
משלא השכילה הנתבעת להוכיח כי בעת פטירת אביה המנוח, לא יכולה הייתה, אובייקטיבית, להתגורר בדירה בחולון אשר הייתה אותה עת בבעלותה, אין מנוס מלקבוע כי הייתה לה דירה אחרת למגוריה.
על מנת להפיס דעתה של הנתבעת אוסיף ואומר, במאמר מוסגר, כי אף אם היה מוכח כי הדירה בחולון הושכרה כל העת בשכירות חופשית - כנטען, לא היה בכך כדי להצביע על העדר אפשרות אובייקטיבית להתגורר בה.
הדעת אינה סובלת מצב בו "קרוב" שבבעלותו דירת מגורים, ישכירנה בשכירות חופשית, ישלשל לכיסו את דמי השכירות החופשיים ויטען כי אין לו דירה אחרת למגוריו. חוקי הגנת הדייר נועדו להבטיח קורת גג אף ל"דור הילדים" בהעדר מקום מגורים אחר, אך אין מטרתם לאפשר עשיית עושר על חשבון הזולת - בעלי הבתים.

23.     העולה מהאמור והמקובץ לעיל הוא כי לא הוכחו שני התנאים הראשונים הנדרשים בסעיף 27 (1) לחוק, על מנת שהנתבעת תוכר כדיירת מוגנת בדירה, כך הינה בגדר מסיגת גבול בה למן היום בו נפטרה אמה המנוחה.
     אין, אפוא, מנוס מלהורות על סילוק ידה של הנתבעת מן הדירה, בהעדר זכות חוקית להמשיך ולהחזיק בה.



הסעד הכספי.
24.     הגם שקבעתי לעיל כי הנתבעת מחזיקה בדירה שלא כדין וללא זכות חוקית למן היום בו נפטרה אמה המנוחה (12.01.03), לא מצאתי כי יש להעתר לסעד הכספי לו עותרים התובעים בתביעתם.
     הגם שלכאורה זכאים התובעים לדמי שימוש ראויים לתקופה שמיום 12.01.03 ועד ליום הגשת התביעה - עקב כך שהנתבעת החזיקה בדירה בלא זכות כאמור - ברם בהעדר הוכחה על היקפם של אלה, לא ניתן לפסוק לתובעים סכום כלשהו.
     לבד מטענה בעלמא כי דמי שכירות הראויים הינם בסך 600 $ לחודש, לא המציאו התובעים ראיה כלשהי שיש בה כדי לבסס טענתם זו.
     בהעדר הוכחה בדבר גובה דמי השכירות החודשיים אשר ניתן היה לקבל בגין הדירה לתקופה הרלוונטית לתביעה, דין העתירה לדמי שכירות ראויים להידחות.

סוף דבר.
25.     היוצא מהאמור והמקובץ לעיל הוא כי הנתבעת לא השכילה להוכיח כי נתקיימו בה תנאי סעיף 27 (1) לחוק, על מנת שתוכר כדיירת מוגנת בדירה. בשל כך חזקתה בה - למן היום בו נפטרה אמה המנוחה - נעשית שלא כדין וללא זכות חוקית ומן הדין להורות על סילוק ידה הימנה.
     חרף מסקנתי זו, התובעים אינם זכאים לדמי שכירות ראויים להם עותרים בתביעתם, בהעדר ראייה על היקפם.

26.     התוצאה הינה, אפוא, כדלקמן:
א.     אני מורה לנתבעת לפנות ולסלק ידה מהדירה בת 2 וחצי חדרים השוכנת בקומה ב' בבניין הבנוי על חלקה 86 בגוש 6901 והמצוי ברח' בורוכוב 1 (פינת המלך ג'ורג') תל אביב, ולהחזירה לתובעים כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.
     על מנת לאפשר לנתבעת פינוי מסודר של הדירה ופרק זמן סביר להתארגנות במקום אחר, הנני דוחה ביצוע הפינוי עד ליום 08.07.05 שעה 12.00.
ב.     התביעה הכספית - נדחית.


ג.     אני מחייב הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל בסך 5,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק לתשלום תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא סכום זה הצמדה וריבית חוקית מהיום ועד התשלום המלא בפועל.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חוק הגנת הדייר

  2. נטישה בבית עסק

  3. חייל דייר ממשיך

  4. נכד של דייר מוגן

  5. מהי דיירות נגזרת ?

  6. עזיבה של דייר מוגן

  7. חוזה פינוי דייר מוגן

  8. פינוי דייר מוגן מעסק

  9. סעד מן הצדק דייר מוגן

  10. מהי הגדרת דייר מוגן ?

  11. הכרה במעמד דייר ממשיך

  12. העברת זכויות דייר מוגן

  13. סעיף 93 לחוק הגנת הדייר

  14. התניית זכויות דייר מוגן

  15. פינוי מושכר דיירות מוגנת

  16. מגורי נכד בדירת דייר מוגן

  17. שכירות משנה בדיירות מוגנת

  18. חובת דייר מוגן לבצע תיקונים

  19. פינוי דייר מוגן בגלל הטרדה

  20. ויתור על זכות דיירות מוגנת

  21. האם "אח" נחשב דייר ממשיך ?

  22. סעד מן הצדק פינוי דייר מוגן

  23. סעיף 131 10 לחוק הגנת הדייר

  24. דייר ממשיך ילד חורג לא מאומץ

  25. דור שני בדיירות מוגנת בדירות

  26. פיצוי מפונים שגרו בדיור ציבורי

  27. האם דיירות מוגנת מוגבלת בזמן ?

  28. דייר מוגן בעסק שלא משלם שכירות

  29. פינוי דייר מוגן בשל בנייה בנכס

  30. תביעה לפינוי דייר מוגן מבית עסק

  31. מבנים מסוכנים דיירות מוגנת - פסיקה

  32. תביעה לפינוי מושכר דייר מוגן בעסק

  33. ויתור על זכאות לדיור בשיכון ציבורי

  34. פינוי דייר מוגן לצורך הריסת המושכר

  35. התנגדות להעברת זכויות של דייר מוגן

  36. תביעה לפינוי עסק מושכר בדיירות מוגנת

  37. סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר - עילת פינוי

  38. דייר ממשיך - העדר רצף מגורים מספיק בדירה

  39. מתי הופך נכד של דייר מוגן לבעל זכויות מוגנות ?

  40. תביעת פינוי מכוח סעיף 131 (10) לחוק הגנת הדייר

  41. תביעה בגין עבודות תיקונים בדירת מגורים בדיירות מוגנת

  42. הכרה כ"דייר ממשיך" לפי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  43. הפרת הסכם באופן המקנה זכות לפנות מהמושכר בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר

  44. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177
דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון